物業(yè)管理的成本控制研究

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摘要：物業(yè)行業(yè)已進(jìn)行微利經(jīng)營(yíng)時(shí)代，成本管控成為其發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)，走健康的可持續(xù)化發(fā)展道路的必要手段。本文分析了物業(yè)行業(yè)的成本構(gòu)成，探討了其存在的主要問題，并提出了相關(guān)解決措施，旨在促進(jìn)物業(yè)行業(yè)發(fā)展，增效降本。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；存在問題；解決措施

一、前言

目前我國(guó)物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)充分，集中度加劇，行業(yè)平均利潤(rùn)率維持在10%以下。服務(wù)業(yè)態(tài)客戶群體固定為商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類型物業(yè)等。業(yè)態(tài)雖然呈現(xiàn)差異化但固定，利潤(rùn)率差別不大，并且企業(yè)大多專注開發(fā)一項(xiàng)或幾項(xiàng)業(yè)態(tài)領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)方向一旦制定，短期內(nèi)較難改變。因此，面對(duì)今天的行業(yè)形勢(shì)，企業(yè)應(yīng)將成本領(lǐng)先戰(zhàn)略作為經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，以獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。

二、物業(yè)企業(yè)的主要成本及分類

（一）物業(yè)企業(yè)的主要成本

物業(yè)企業(yè)成本中，人力成本、維保成本和能源成本占比較大。首先，物業(yè)行業(yè)目前仍屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，據(jù)最新研究，排名百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)人力成本占總成本55%。其次，隨著物業(yè)持續(xù)使用，相關(guān)設(shè)施設(shè)備維護(hù)成本逐年增加，物業(yè)企業(yè)維保成本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。最后，近年來，環(huán)保節(jié)能已成為國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略。物業(yè)企業(yè)必須提高從業(yè)人員素質(zhì)，走智能化發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)人員效益最大化；勤抓設(shè)備日常管理，減少設(shè)備故障率，降低設(shè)備維護(hù)成本；為業(yè)主量身制訂節(jié)能方案，降低能耗成本，釋放利潤(rùn)空間，因此能源成本占比也逐漸上升。物業(yè)企業(yè)的主要成本也可以按照項(xiàng)目及周期進(jìn)行進(jìn)一步分類。

（二）物業(yè)行業(yè)成本分類

1、物業(yè)行業(yè)成本按項(xiàng)目分類。物業(yè)行業(yè)成本按項(xiàng)目分類，主要可以分為：項(xiàng)目職工薪酬、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)、能耗成本和經(jīng)營(yíng)成本。其中項(xiàng)目職工薪酬人員范圍：管理人員、客服人員、綠化保潔員、安防人員和工程人員等；經(jīng)營(yíng)成本包括：項(xiàng)目辦公費(fèi)用、物料費(fèi)用、汽車費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)等。2、物業(yè)行業(yè)成本按周期分類。物業(yè)行業(yè)成本按周期分類，主要可以分為：前介期間成本和運(yùn)營(yíng)期間成本。前介期間指始于物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主開始入住的時(shí)候，而止于業(yè)主大會(huì)成立，新的物業(yè)管理委托合同簽定之前。前介成本指基于物業(yè)前介合同產(chǎn)生的成本。主要有：物業(yè)項(xiàng)目的開辦費(fèi)和集中接房期間產(chǎn)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)等。運(yùn)營(yíng)期間成本指基于物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本。

三、物業(yè)企業(yè)成本管理的重要性

（一）加強(qiáng)成本管理工作可推動(dòng)企業(yè)走健康可持續(xù)發(fā)展道路

2018年3月19日，國(guó)務(wù)院公布了最新《物業(yè)管理?xiàng)l例》，條例規(guī)范了物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為，同時(shí)鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。物業(yè)企業(yè)應(yīng)響應(yīng)國(guó)家法規(guī)政策，抓住有利機(jī)會(huì)，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，提升服務(wù)品質(zhì)，走可持續(xù)發(fā)展道路，樹立企業(yè)品牌形象，加大創(chuàng)新投入，加強(qiáng)成本管理，實(shí)現(xiàn)增效降本。物業(yè)企業(yè)只有抓好成本管理與控制，才能抓住有利的政策機(jī)會(huì)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，使企業(yè)走上健康的可持續(xù)發(fā)展道路。

（二）規(guī)范成本管理工作可以保持物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有利地位

伴隨我國(guó)住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。目前，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理規(guī)模呈現(xiàn)加速擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。近年來，百?gòu)?qiáng)企業(yè)承接大體量項(xiàng)目逐年增多，產(chǎn)生了適度的規(guī)模效應(yīng)。物業(yè)企業(yè)走規(guī)?；l(fā)展道路，若想獲取可持續(xù)增長(zhǎng)率，成本控制迫在眉睫。其只有抓好成本管理與控制，才能降低單位成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存與發(fā)展。

四、物業(yè)企業(yè)成本管控存在的主要問題

（一）前介期間

1、對(duì)成本預(yù)算估計(jì)不足，導(dǎo)致前介成本高于開發(fā)商定價(jià)；2、接房期間，常需要調(diào)用正常運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的人員支援工作，由于調(diào)用記錄不完善，導(dǎo)致可能少計(jì)新項(xiàng)目前介人員成本，而高計(jì)老項(xiàng)目人員成本。

（二）運(yùn)營(yíng)期間

1、成本測(cè)算不準(zhǔn)確。業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司通常要經(jīng)過招投標(biāo)程序。成本報(bào)價(jià)將直接影響物業(yè)服務(wù)訂價(jià)高低，報(bào)價(jià)過高會(huì)削弱競(jìng)爭(zhēng)力，導(dǎo)致無法中標(biāo)；過低會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)虧損。2、人力成本居高不下。物業(yè)行業(yè)屬勞動(dòng)密集型企業(yè)，人力成本占比過半。主要問題有：受市場(chǎng)勞動(dòng)力價(jià)格逐年上漲影響，人力成本不斷上升；人員流動(dòng)性強(qiáng)，人員素質(zhì)不穩(wěn)定，導(dǎo)致培訓(xùn)成本增大；崗位設(shè)置不合理，造成人員冗余，成本高而服務(wù)水平低。3、預(yù)算外維修維保成本增加。由于設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)不到位，造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)幾年后，維修維保成本無預(yù)算發(fā)生，但未達(dá)到動(dòng)用大修基金條件，只能依靠物業(yè)公司自身現(xiàn)金流支出，這種突增無預(yù)算的成本不僅降低了公司盈利水平，同時(shí)增加了公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4、能耗成本控制不力。能耗設(shè)施設(shè)備通常由開發(fā)商向供水電氣部門申請(qǐng)，物業(yè)管理期間則由物業(yè)公司管理，水電氣費(fèi)通常由物業(yè)公司代為收繳。在商業(yè)和工業(yè)項(xiàng)目中，由于大多安裝有專用變壓器，能耗計(jì)量點(diǎn)較多，計(jì)量規(guī)則也較復(fù)雜。如商業(yè)項(xiàng)目的中央空調(diào)能耗、工業(yè)項(xiàng)目的生產(chǎn)用電。如果能耗管理不到位，將會(huì)造成能耗的跑冒漏滴，導(dǎo)致少計(jì)能耗用量，少收業(yè)主的能耗費(fèi)用，無法彌補(bǔ)能耗支出。

五、物業(yè)企業(yè)成本控制策略

（一）建立健全成本控制與核算制度，做好事前事中事后控制

1、做好成本測(cè)算工作，事前算盈。物業(yè)企業(yè)在項(xiàng)目招投標(biāo)階段，應(yīng)充分調(diào)研市場(chǎng)，關(guān)注客戶需求，做好成本測(cè)算，在保證客戶滿意度前提下，爭(zhēng)取成本最低。成本測(cè)算涵蓋整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間，分成本項(xiàng)目測(cè)算。其中人工成本測(cè)算主要根據(jù)樓盤面積、地區(qū)差別和服務(wù)水準(zhǔn)確定；設(shè)施設(shè)備成本主要根據(jù)依據(jù)專業(yè)技術(shù)判斷設(shè)施設(shè)備的維修間隔期間和費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算；能耗成本主要根據(jù)計(jì)量點(diǎn)的使用期間、使用功率和頻率來確定。2、做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)預(yù)算管控，事中保盈。物業(yè)公司應(yīng)按年度做好預(yù)算，并分解到各項(xiàng)目和各月份，以有力推進(jìn)成本管控工作開展。預(yù)算編制不僅有總額控制，還應(yīng)有單位方量的成本控制。預(yù)算最終控制的目的是為了降低單位方量成本，主要是降低固定費(fèi)用的分?jǐn)偅喝绻芾砣藛T工資、辦公費(fèi)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的折舊費(fèi)和公眾責(zé)任險(xiǎn)等。3、提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，事后糾偏。提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量的前提是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確及時(shí)，真實(shí)完整。這要求在業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)必須及時(shí)記錄業(yè)務(wù)發(fā)生數(shù)據(jù)，如：前介期間應(yīng)由公司人資部統(tǒng)一安排人員支援集中接房，做好調(diào)動(dòng)記錄，計(jì)算工資時(shí)應(yīng)將調(diào)動(dòng)人員計(jì)入前介成本；能耗單位抄收能耗數(shù)據(jù)時(shí)，物業(yè)工程部應(yīng)隨同一并抄取數(shù)據(jù)，及時(shí)向業(yè)主開具繳款通知書，盡量收齊業(yè)主能耗費(fèi)用后，再向提供能耗單位繳納相關(guān)費(fèi)用，做到成本收入一致性，減輕資金壓力；如物業(yè)服務(wù)由外包單位完成，每月應(yīng)及時(shí)與外包單位核對(duì)結(jié)算數(shù)據(jù)，督促外包單位開票，以便計(jì)入會(huì)計(jì)系統(tǒng)。有了準(zhǔn)確真實(shí)的第一手業(yè)務(wù)資料，項(xiàng)目盈收情況清晰明了，結(jié)合預(yù)算完成情況，能及時(shí)糾偏考核，也為后期的發(fā)展提供了指導(dǎo)意見。

（二）主要成本項(xiàng)目控制措施

1、降低人工成本。（1）定崗定編，建立崗位責(zé)任制。根據(jù)承接項(xiàng)目方量大小測(cè)算用人編制，嚴(yán)格按編制進(jìn)人用人。建立健全崗位責(zé)任制，保證人在崗位，責(zé)任到位，成本可控。（2）加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)開展全員培訓(xùn)，針對(duì)不同崗位設(shè)定培訓(xùn)內(nèi)容，提升員工素質(zhì)，降低因員工服務(wù)質(zhì)量不到位而產(chǎn)生的額外成本。（3）保證企業(yè)盈收的同時(shí)，有序適度調(diào)增加員工薪酬員工為公司創(chuàng)造了效益，公司增加員工薪酬，是最直接有效的管理方法。這雖然會(huì)導(dǎo)致人工成本增加，但員工受到激勵(lì)后能為客戶提供最高的滿意度，從而為公司創(chuàng)造更大的財(cái)富。這部分增量成本的完成可以為公司帶來更大的收益。2、降低維修維保成本。加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和保養(yǎng)，延長(zhǎng)其使用壽命，盡量避免大修。如果物業(yè)公司自身維保能力有限，可采用外聘優(yōu)質(zhì)維保單位提供維保服務(wù)，如電梯維保常由專業(yè)單位進(jìn)行。這里主要控制維保單位服務(wù)質(zhì)量，從而控制維保成本。3、降低能耗成本。在全公司范圍內(nèi)節(jié)約辦公成本，并使用網(wǎng)上辦公系統(tǒng)，推行無紙化辦公。對(duì)于中央空調(diào)等高耗能設(shè)備，加裝節(jié)能裝置，保證業(yè)主使用前提下，嚴(yán)格控制使用時(shí)限，以達(dá)到降低能耗成本目的。

（三）加大智能化和信息化投入，采用新技術(shù)新方法降低成本

物業(yè)企業(yè)可增加無人機(jī)巡邏，減少保安人員；增加智能保潔綠化設(shè)備，提高人工效率；實(shí)施物業(yè)服務(wù)平臺(tái)自動(dòng)化管理，減少前臺(tái)客服人員，以降低人工成本。六、結(jié)束語物業(yè)公司成本管理涉及到人、財(cái)、物和信息流管理的各方面。物業(yè)行業(yè)微利的特性決定了成本管理既是公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，也是保證公司盈收的重要手段，這就要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)制度先行，全員參與，結(jié)合客戶需求，制訂成本管理目標(biāo)，落實(shí)考核，以保障公司穩(wěn)定健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者:趙靜 單位:重慶兩江新區(qū)物業(yè)管理有限公司