物業(yè)管理公司中財務管理問題及對策

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一、我國物業(yè)管理公司的會計核算和財務管理存在的具體問題

伴隨我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，大部分物業(yè)管理公司的管理理念和管理水平在不斷提升。但是由于我國物業(yè)管理發(fā)展時間短、物業(yè)財務管理人員專業(yè)素質(zhì)不高造成很多問題。

1、會計核算和財務管理的基礎工作缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理。會計記賬的方式不合格，沒有嚴格按照會計制度明細記錄財務狀況；會計科目混亂，收支會計科目的記錄不準確，例如資本性支出與收益性支出混亂記錄；會計資料造假，數(shù)據(jù)失真或者不準確，作假帳的現(xiàn)象是依然存在的；會計核算和財務管理手續(xù)不合理，有些經(jīng)濟業(yè)務甚至沒有正式的合同或者協(xié)議等現(xiàn)象都是會計核算存在的嚴重問題。這些會計核算和財務管理基礎的問題嚴重影響會計信息的準確性和完整性，影響物業(yè)公司對數(shù)據(jù)的判斷。

2、會計核算方式單一。很多物業(yè)管理公司不注重會計核算這一塊，公司財務狀況由財務部門統(tǒng)一管理核算，其他部門很少設立會計核算和財務管理人員專門對本部門的財務進行詳細管理。物業(yè)管理公司的業(yè)務范圍大，一個物業(yè)公司要同時管理好幾個小區(qū)甚至更多，賬目設置不詳細不利于公司對每個小區(qū)的具體情況分析和管理。

3、會計核算和財務管理手段落后。很多公司目前的會計核算任然停留在手工做賬的階段，公司的會計數(shù)據(jù)收集、分析、處理大部分依靠人工作業(yè)。這樣既耗費大量的時間，還影響數(shù)據(jù)的準確度。財務管理工作把很多時間用在做賬上面，用很少的時間對財務狀況進行詳細的總結分析。

4、成本管理不完善，資金利用不當現(xiàn)象存在。成本管理有三種方式：調(diào)整經(jīng)濟活動的規(guī)模效益；與供貨商談判交流，轉移成本；加強財務管理，強化預算管理，節(jié)約支出。這些方法只能片面的短時間的管理成本，忽略了物業(yè)管理在對企業(yè)的供應和服務環(huán)節(jié)的成本管理，這樣對物業(yè)管理公司的長期成本管理效果不是很好。資金挪用、賬款收不回來、壞賬等都提高了資金成本。

5、財務報表不詳細，不能為公司管理提供詳細準確的數(shù)據(jù)。很多物業(yè)公司對外提供的財務報表只是很籠統(tǒng)的資產(chǎn)負債表、利潤表等。沒有管理需要的各種詳細報表。例如：維修報表、各種服務費用報表等。還有很多財務信息是采用統(tǒng)計的方法，統(tǒng)計工作時間長，數(shù)據(jù)不準確，不能滿足財務管理的需求。

6、稅務賬目不清楚，物業(yè)管理收費對稅務的劃分不清楚，導致申稅及納稅不真實。

7、會計核算和財務管理分不清。很多物業(yè)公司認為會計核算是會計部門的工作，沒有認識到會計核算和財務管理是一個體系。

二、提高物業(yè)管理行業(yè)會計核算和財務管理水平的方法

（一）規(guī)范管理會計核算和財務管理基礎工作

1、提高財務工作人員的思想素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)。對財務人員進行專業(yè)培訓和思想素質(zhì)培養(yǎng)，提高財務人員的知識水平和管理能力，做好公司的財務管理工作。

2、建立健全公司內(nèi)部的會計核算制度、財務管理制度、成本核算制度、財務清查制度等。讓公司的會計核算和財務管理有制度可依。

3、建立完整的財務監(jiān)督體系。有了完整的財務監(jiān)督體系可以規(guī)范財務管理的整個過程，提高財務管理的效果。特別是原始會計憑證的審核制度，這樣可以保證會計信息的完整性和準確性。

（二）建立二級會計核算和財務管理制度。

由于物業(yè)管理公司管理區(qū)域的增多，對財務的管理也應該更加詳細。要掌握詳細的數(shù)據(jù)信息，必須建立二級或者多級的會計核算和財務管理制度。以每個小區(qū)為單位建立會計核算和財務管理制度，對小區(qū)信息及進行整合分析，再將原數(shù)據(jù)和整合數(shù)據(jù)交由公司總財務部門，公司財務部門對每個小區(qū)的信息數(shù)據(jù)進行分析。必要時這些詳細的信息也是物業(yè)公司制定小區(qū)管理計劃的重要依據(jù)。

（三）正確劃分應繳稅務項目，準確申報應納稅額。

很多物業(yè)公司會計人員分不清楚公司“管理處”和業(yè)主委員會之間的關系、物業(yè)管理企業(yè)所有者權益和物業(yè)所有人權益之間的區(qū)別、物業(yè)管理服務費用的會計核算和稅務申報之間的關系，以及對應繳稅項和非應繳稅項之間的劃分認識不清。這些都導致會計核算和財務管理不當。要增強財務人員的稅務知識，正確劃分應交稅務項目，按時申報納稅，做好物業(yè)管理的財務工作，保證各方利益不受損害。

（四）對財務進行精細化的管理。

1、對成本進行精細化管理。建立會計輔助核算和財務管理制度，成本核算必須明確到各個部門及負責人，可以按照單位管理的需要對成本科目按部門、按人員、按地點進行輔助核算，對每一筆開支的用處和單位都進行詳細的記錄，保證信息的完整性和準確性。

2、對利潤進行精細化管理，進行最小范圍的核算。以部門或以樓體為單位劃分利潤的財務管理，每個單位的財務管理又可以劃分下一級的財務管理單位（例如再以項目為單位劃分，或者以樓層為單位劃分）。這樣的財務管理體系可以清晰具體的反映公司各部門的盈利狀況。也利于公司財務部門進行利潤報表總結，還可以保證利潤數(shù)據(jù)信息的完整性。

3、對資金的精細化管理。首先，減少資金的浪費，提高資金的利用率。其次,對資金的流動做好跟蹤管理，防止貪污挪用現(xiàn)象的發(fā)生。然后，對應收款項，應該加大催款力度，盡快收回款項，提高資金的流動速度。再次，分散風險，物業(yè)管理公司可以與保險公司、保安公司合作，分散資金風險。最后，設立壞賬準備金，將其納入資金管理費用，加強企業(yè)的風險意識，增強物業(yè)管理公司的抗風險能力。

三、結束語

物業(yè)管理公司的會計核算和財務管理對公司的整體管理和發(fā)展都很重要，但是我國物業(yè)管理行業(yè)處于初級階段，還存在很多不足，我們要加強物業(yè)管理公司的會計核算和財務管理水平，推動我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，更好的為業(yè)主服務。

作者：何宇峰 單位：北京捷利物業(yè)管理中心