物業(yè)管理中維修資金的使用分析

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摘要：物業(yè)管理中關(guān)于維修資金的制度成為我國在住房改革環(huán)境中衍生的產(chǎn)物。這一制度有效延長了房屋的使用時間，有利于房屋保值增值以及小區(qū)的和諧發(fā)展?？墒?，經(jīng)過分析以及諸多文獻(xiàn)研究，當(dāng)前在維修資金方面的一些問題，對城市大部分居民的自身利益具有較大影響，也阻礙了我國宏觀層面對社會的掌控，本文有針對性地提出物業(yè)維修資金使用的有效方法。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；維修資金；使用

引言

在城市化建設(shè)水平持續(xù)提升的狀態(tài)下，人們對居住環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)逐漸提升，住宅物業(yè)管理細(xì)致化程度與規(guī)范化程度不斷提升。住宅建筑在長期使用下，被客觀環(huán)境乃至人為因素所影響而損壞，為業(yè)主或用戶的生活、工作造成惡劣影響。以往，住宅建筑的公用設(shè)施、部位的維修均具有責(zé)任模糊、資金來源不清等方面的問題，為了有效處理這一問題，我國已相繼頒布了關(guān)于住宅維修資金管理方面的相關(guān)條例，以便有利于優(yōu)化物業(yè)的管理及服務(wù)，提升住宅保障水平，在遇到問題時，可以有效使用維修資金。

一、物業(yè)管理中維修資金使用的問題

1、住宅維修資金歸集環(huán)節(jié)中的問題

為了保障《住宅專項維修資金管理辦法》的有效執(zhí)行，各地政府相應(yīng)投入了諸多資源，通過將交納住宅維修資金與發(fā)放房屋所有權(quán)證相結(jié)合的方式進(jìn)行推廣，對其住宅維修資金收交工作給予支持?？墒窃谡骷?dāng)中，依舊有以下問題：（1）相較于商品房建設(shè)速度，維修資金的建立過于緩慢。商品房的銷售與維修資金的收交無法銜接，有的小區(qū)銷售時間跨度較大，通常在收交維修資金時并未將之前銷售的住房維修費(fèi)用交齊。（2）維修資金收集困難。我國目前的維修資金歸集困難主要由于政府在登記和資金歸集方面缺乏合作機(jī)制，無法有效與物業(yè)形成良性的管理工作流程，雖然政府部門于去年實(shí)施了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，但對于房屋的維修資金歸集并未做到統(tǒng)一管理，不動產(chǎn)證明發(fā)放部門為做到有效管控，使得房屋的維修資金歸集出現(xiàn)困難，為物業(yè)管理帶來巨大的影響；（3）諸多業(yè)主分戶賬面住宅維修資金在余額方面不到首期交納款的30%，并且未續(xù)交。以上問題是物業(yè)管理中關(guān)于維修資金使用方面存在的主要問題，嚴(yán)重影響到住宅資金后期使用及管理，需要加大力度給予處理[1]。

2、維修資金使用當(dāng)中的問題

“簽字難”，維修資金使用申請較難獲批。在工作當(dāng)中，諸多住宅會產(chǎn)生質(zhì)量問題，需要進(jìn)行維修，可是業(yè)主在申請運(yùn)用專項資金時會遭遇各類問題，造成申請難度過大的狀況，從而降低了專項資金的使用效率。我國目前的維修資金管理辦法指出，在進(jìn)行維修資金的申請時，需要住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；依規(guī)定來看，只有至少三分之二的居民同意并簽字才能動用住房維修基金，在日常工作中不可避免地出現(xiàn)“事不關(guān)己”的業(yè)主，在維修資金的申請和使用方面帶來巨大的阻礙。這是由于維修資金無法收交完全，居住在相同小區(qū)或住宅樓中的業(yè)主有的人交納，有的人不交納，從而在使用方面則會影響交納業(yè)主的利益，為物業(yè)管理部門帶來困難，影響了資金的使用申請。還有些是由于物業(yè)管理單位人為設(shè)置問題。業(yè)主對住宅維修資金自身及使用申請的程序并不清楚，會影響到資金的使用效率。資金還具有違規(guī)使用的現(xiàn)象，因為欠缺嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)管方法，導(dǎo)致維修資金通常會被違規(guī)使用。

3、維修資金續(xù)籌時期的問題

當(dāng)房屋銷售時，籌集的房屋維修資金額度有限，在房屋維修次數(shù)增多時，資金越來越少，不能持續(xù)擔(dān)負(fù)住宅維修的使用所需。為了保障后期房屋維修的使用所需，則需適時擔(dān)負(fù)維修資金的續(xù)籌工作。目前，諸多業(yè)主在維修資金方面的關(guān)注度不夠，相應(yīng)資金管理狀況不夠透明，無法激發(fā)業(yè)主的積極性。維修資金后續(xù)力量不夠，可住宅維修又無法避免，從而令業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)之間時常出現(xiàn)糾紛，阻礙到房屋的正常使用[2]。

4、管理制度中的問題

目前我國實(shí)施的是業(yè)主委員會制度，根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行小區(qū)業(yè)主委員會的建立，并賦予其相應(yīng)的權(quán)利，但在委員會工作過程中，對于小區(qū)業(yè)主委員會所要承擔(dān)的責(zé)任并未細(xì)化，且委員會屬于非營利性質(zhì)機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會成員受到的約束和規(guī)范不夠，進(jìn)而引發(fā)一系列的管理問題，需要通過管理制度進(jìn)行規(guī)范。

5、維修資金增值保值的問題

為了擴(kuò)大資金來源，確保住房維修的所需國家頒布了相關(guān)文件，令業(yè)主大會、售房單位以及主管部門依照相應(yīng)制度，運(yùn)用維修資金給予存儲和購買國債等?？墒且驗楣芾碇贫鹊牟蛔悖钯Y金貶值，影響到住宅維修資金的使用。

二、物業(yè)管理中維修資金使用的有效方法

1、創(chuàng)建和完善物業(yè)維修資金的法律條例

當(dāng)前，不論是我國的物權(quán)法、建筑物區(qū)分所有權(quán)法，還是物業(yè)管理法乃至業(yè)主自治法等相應(yīng)法律當(dāng)中，均有一些不足，令物業(yè)維修資金法律制度一直無法完善。所以，可以參考國外已經(jīng)成熟的物業(yè)維修基金管理方法，創(chuàng)建和完善我國物業(yè)維修資金的法律條例，從而將物業(yè)維修資金的交納時間、主體、基金管理者、使用方式、監(jiān)管方式乃至法律責(zé)任給予明確，強(qiáng)化基金管理的透明化以及監(jiān)管力度，從而令維修基金工作更加法律化。

2、創(chuàng)建與完善業(yè)主自治管理的機(jī)制

在發(fā)達(dá)國家，業(yè)主委員會通過備案后會變成獨(dú)立法人，具備法律地位，這也變成全球各國區(qū)分物業(yè)產(chǎn)權(quán)立法的趨勢。我國的業(yè)主委員會僅僅是業(yè)主大會的一個常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不具備民事權(quán)、經(jīng)營權(quán)以及財產(chǎn)權(quán)，不能對自身的管理行為擔(dān)負(fù)法律責(zé)任。所以，我國政府需對業(yè)主自治組織的創(chuàng)建以及責(zé)、權(quán)、利給予立法，創(chuàng)建小區(qū)業(yè)主自治管理的行為協(xié)會，從而不斷表明業(yè)主委員會的財產(chǎn)權(quán)主體地位，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行自治管理。并且，還需創(chuàng)建以業(yè)主自治管理的方式給予的物業(yè)維修資金管理制度，包含業(yè)主公約、維修基金管理使用方法等，將維修資金的使用、歸集、增值收益、續(xù)籌等工作做好，極力培養(yǎng)物業(yè)維修資金在業(yè)主自治管理中的專業(yè)化以及市場化的經(jīng)營方法。

3、對施工單位的監(jiān)管

根據(jù)目前的物業(yè)管理資金使用問題可以看出，許多資金浪費(fèi)來源于對施工單位的監(jiān)管不當(dāng)，在維修施工單位的選擇和管理方面出現(xiàn)一定的問題，物業(yè)應(yīng)在進(jìn)行維修資金使用前進(jìn)行施工單位資質(zhì)的考核和管理，在確認(rèn)準(zhǔn)入資質(zhì)后簽訂合同，避免不具有施工資質(zhì)的單位或企業(yè)出現(xiàn)，在合同當(dāng)中細(xì)化雙方的責(zé)任內(nèi)容，重視工程質(zhì)量問題，使施工單位能夠保證建設(shè)質(zhì)量，尤其在進(jìn)行建設(shè)前，對施工單位進(jìn)行有效的監(jiān)管十分關(guān)鍵，首先要保證物業(yè)管理過程中維修資金使用時的明確性，避免暗箱操作。針對建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析和懲罰，采用科學(xué)的考核制度，并將考核制度加以完善，使物業(yè)管理部門在進(jìn)行維修資金使用過程中能夠做到“有理有據(jù)”，保證資金在使用過程中的效率與效果。

4、創(chuàng)建和完善物業(yè)維修基金審批制度與定期審計制度

維修基金的使用及管理中需要具備嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徟贫纫约岸ㄆ趯徲嬛贫?。首先，政府需要?qiáng)化對維修基金的監(jiān)督。其次，相應(yīng)行政主管部門需要將審批程序給予明確，強(qiáng)化過程監(jiān)督審查，需對住房維修基金的相應(yīng)狀況定期向政府及產(chǎn)權(quán)人給予上報，確保業(yè)主的知情權(quán)。更為關(guān)鍵的是，相應(yīng)行政主管部門需要打造維修基金的相關(guān)制度，以便有利于保障業(yè)主對代管機(jī)構(gòu)的審核與監(jiān)督。再次，注重社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督能力，業(yè)主委員會可以聘用常年法律顧問以及注冊會計師等專業(yè)人員對物業(yè)維修基金進(jìn)行管理[3]。總而言之，在我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速運(yùn)轉(zhuǎn)中，物業(yè)維修資金具有了初步的規(guī)模。相應(yīng)部門通過不斷完善，不但可以保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)與使用人的合法權(quán)益，還為物業(yè)的維修帶來了有利的幫助。當(dāng)前在創(chuàng)建和完善維修基金管理機(jī)構(gòu)信息公開制度中，雖然已經(jīng)取得了一些成績，可是依舊具有進(jìn)步的空間。應(yīng)當(dāng)從總體上進(jìn)行公開管理，令業(yè)主了解所有資金的流向用途以及賬戶動態(tài)，以此創(chuàng)建全面、立體、公開的制度，為維修資金的管理及使用打下良好的基礎(chǔ)，令物業(yè)的服務(wù)能夠更加完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]任紀(jì)紅.住宅專項維修資金存在的法律問題分析[D].河南大學(xué)，2010：1-59.

[2]張小軍.我國住宅專項維修資金制度的運(yùn)行困難與制度完善[D].西南財經(jīng)大學(xué)，2012：1-57.

[3]金永剛，馮宏偉.物業(yè)維修資金使用探析[J].遼寧經(jīng)濟(jì)，2013（10）：80-81.

作者：施偉林 單位：江蘇省淮安市物業(yè)管理中心