談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算

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摘要：在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟做出了重大貢獻。而同時，為了保障房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，國家出臺了土地增值稅相關(guān)規(guī)定來對房地產(chǎn)行業(yè)進行管理。如房地產(chǎn)土地增值稅清算。但在實際工作中，房地產(chǎn)土地增值稅清算工作較為煩瑣，在實施中，存在著許多問題。尤其是在建筑安裝清算、房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位等。本文就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算問題進行分析探討，并結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，針對目前問題給出針對性政策，希望對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；清算

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)大多從事建筑工程建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)、管理、服務(wù)等工作，進行自主性經(jīng)營及核算，實現(xiàn)營利為目的的組織。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地及土地建筑方面是企業(yè)發(fā)展的核心，也是企業(yè)營利的關(guān)鍵要素。當(dāng)前，為了促進房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作，并規(guī)范指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅工作行為，我國稅務(wù)局出臺了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理制度，保障房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的科學(xué)合法，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、土地增值稅清算闡述

在我國，土地屬于不動產(chǎn)，所謂土地增值稅是指在轉(zhuǎn)讓土地或土地上建筑時，其轉(zhuǎn)讓所得收入，包括貨幣收入、實物收入及其他收入等，再減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納，即為土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅是企業(yè)經(jīng)營的第一義務(wù)，企業(yè)必須按照相關(guān)法律法規(guī)進行土地增值稅清算，保證企業(yè)經(jīng)營活動的正常開展。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作中存在的主要問題

（一）土地使用權(quán)清算問題隨著我國人口不斷增加，土地資源也愈發(fā)緊張，人地矛盾比較突出。尤其是一些大城市，如北上廣深等一線城市，土地資源一致困擾著城市發(fā)展，也影響著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。因此，國家及各地政府對土地資源的使用進行了規(guī)范，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)土地資源使用行為。盡管政府針對土地使用及管理出臺了《土地增值稅清算管理規(guī)程》等相關(guān)文件，以保證對土地資源使用的合理合法，但是實際過程中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地所有權(quán)后，要支付土地增值稅等稅額時，鉆法律空子，如使用的土地并沒有嚴格按照規(guī)定進行審核，沒有辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)等，從而使在土地清算時，沒有把該部分土地納入進去。這種行為不僅給企業(yè)經(jīng)營造成了極大風(fēng)險，也違反了法律法規(guī)，不利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展。此外，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在拿地階段中，為了企業(yè)利益而采取不正當(dāng)謀取手段，違背了法律和市場規(guī)則，讓需要納入清算的土地并沒有得到有效清算［1］。

（二）建筑安裝工程清算問題在建筑安裝工程清算過程中，房地產(chǎn)企業(yè)主要存在著以下問題。首先是成本扣除問題，一些房地產(chǎn)企業(yè)達到了清算條件，卻沒有對結(jié)算審計工作有效完成。且在合同中，建筑安裝工作并沒有明確體現(xiàn)。而在房地產(chǎn)工程出包政策規(guī)定中，房地產(chǎn)企業(yè)建筑安裝費用若沒有相關(guān)發(fā)票則不進行成本扣除。其次是成本證據(jù)問題，企業(yè)財務(wù)管理人員及財務(wù)核算制度對土地增值稅清算質(zhì)量有著直接影響。隨著我國在《土地政治誰清算管理規(guī)程》中規(guī)定，扣除項目金額的各類成本及費用，必須是實際發(fā)生且有相應(yīng)證據(jù)，稅務(wù)局會對企業(yè)清算進行詳細審核，尤其是建筑安工作的成本證據(jù)進行檢查，包括合同及發(fā)票。而目前，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在合同管理、發(fā)票管理上存在一些問題，從而導(dǎo)致清算時，不能提供有效的成本證據(jù)。因此，盡管房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生實際成本，但由于成本證據(jù)及票據(jù)問題，導(dǎo)致建筑安裝工程沒有納入清算工作。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除問題與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期時間長，需要資金龐大，且在建設(shè)前往往需要企業(yè)提前投入大量資金。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于資金量龐大，往往會通過銀行借貸等融資方式來進行籌資。但隨著各地政府對房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管力度加大，銀行相關(guān)制度的變化以及市場經(jīng)濟發(fā)展導(dǎo)致銀行融資成本上升，房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式發(fā)生了較大變化。目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會通過聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)預(yù)售方式，進行籌資或委托經(jīng)營商貸款。而根據(jù)有關(guān)政策和法律，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用扣除上，大多為財務(wù)費用利息支出。而如果根據(jù)實際轉(zhuǎn)讓項目進行費用分攤，且房地產(chǎn)企業(yè)具備相關(guān)證明，則可以按照實際情況進行扣除，但有所限制，如不能超過銀行同期同類貸款利率［2］。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位問題房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的定位中存在的問題主要表現(xiàn)為兩個方面，一是產(chǎn)品價格比市場上相同時期的相同產(chǎn)品的價格要低。房地產(chǎn)企業(yè)開展工程項目的環(huán)節(jié)中，往往會存在將產(chǎn)品進行低價的形式出售給股東，從而確保自身的收益，但是同期同種產(chǎn)品一旦出現(xiàn)價格更低的現(xiàn)象，一定會對房地產(chǎn)的市場價格造成負面影響。在進行房地產(chǎn)項目交易的環(huán)節(jié)中要上繳一定比例的增值稅，如果根據(jù)市場上的同期同類產(chǎn)品價格來繳納，則會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的效益，而不被認同。所以，稅務(wù)部門在進行監(jiān)察過程中，要加大對該行為的監(jiān)管力度。另一方面，房地產(chǎn)的價格變化以及土地增值稅稅率兩者之間的具有偏差。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中，沒有重視與財務(wù)部門之間的聯(lián)絡(luò)，并且產(chǎn)品價格的制定不符合實際情況，忽略了土地增值稅清算的重要性，從而造成兩者之間出現(xiàn)了偏差［3］。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算問題的措施

（一）加強對土地增值稅重視及優(yōu)化管理制度房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對土地增值稅重視，建立健全土地增值稅清算制度，從而避免杜絕企業(yè)在土地使用權(quán)清算時，發(fā)生種種問題。首先，作為企業(yè)管理者，要加強對土地增值稅清算工作的重視，規(guī)范相關(guān)負責(zé)人員責(zé)任權(quán)限，要嚴格按照國家相關(guān)法律政策來執(zhí)行清算工作。結(jié)合目前企業(yè)發(fā)展情況和市場外部環(huán)境，制定適用企業(yè)的土地增值稅清算制度，加強規(guī)范獲得土地使用權(quán)的行為。其次，在企業(yè)內(nèi)部，要加強對土地增值稅清算工作監(jiān)督，要把土地增值稅清算納入內(nèi)部控制體系中去，從而規(guī)范土地增值稅清算工作行為。此外，對于政府而言，有關(guān)部門也要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算工作的檢查管理力度，建立完善的清查機制，一旦發(fā)現(xiàn)違法行為，要予以嚴懲，樹立典型，從而對其他房地產(chǎn)企業(yè)做到警示作用，保證我國房地產(chǎn)市場的正常規(guī)范運轉(zhuǎn)。

（二）加強企業(yè)內(nèi)部成本管理對每家企業(yè)而言，財務(wù)作為企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的核心，必須加強管理。大多企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)危機，如資金流問題、市場營銷問題、稅務(wù)問題等，都是企業(yè)財務(wù)管理出現(xiàn)問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強財務(wù)管理，在不影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的前提下，降低經(jīng)營成本。首先，企業(yè)要建立健全財務(wù)管理制度，規(guī)范財務(wù)人員管理行為，尤其是財務(wù)人員對工作的細致程度，保證數(shù)據(jù)核算的準(zhǔn)確性。其次，完善財務(wù)審核制度，利用成本歸集法，加強成本管理。尤其是在票據(jù)管理上，企業(yè)應(yīng)建立健全一個票據(jù)庫，把建筑安裝工程的成本票據(jù)專門歸類，保證和合同內(nèi)容相對應(yīng)，按照法律規(guī)定進行，即降低企業(yè)成本，也有利于降低風(fēng)險，推動土地增值稅清算工作的開展。最后，企業(yè)要提高財務(wù)信息化管理水平，加強財務(wù)人員信息化管理能力，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)不斷發(fā)展，企業(yè)財務(wù)管理對信息化技術(shù)的從而有利于建筑安裝工程票據(jù)管理［4］。

（三）完善企業(yè)開發(fā)費用扣除管理大多數(shù)房地產(chǎn)在進行項目開發(fā)時，其資金來源并不全是自有資金，大部分資源是通過銀行借貸或其他融資方式進行籌資，整個項目開發(fā)過程會涉及大量資金。而在這個過程中，開發(fā)資金貸款所產(chǎn)生的利息問題一直困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作人員，在涉及資金借貸工作時，必須要向借貸方如銀行索取相關(guān)證明，從而使稅務(wù)人員在檢察分攤工作時，企業(yè)能提供有效證明，保證項目開展相關(guān)數(shù)據(jù)符合實際情況，減少土地增值稅清算金額數(shù)目，降低企業(yè)成本，也有利于提高企業(yè)財務(wù)安全。

（四）迎合市場需求變化，優(yōu)化產(chǎn)品開發(fā)定位首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)能力也無法達到一致水平，所以企業(yè)在開展招聘工作時就要招聘具有專業(yè)知識技能的財務(wù)人員來負責(zé)產(chǎn)品的價格定位。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要提高內(nèi)部財務(wù)人員的綜合職業(yè)素養(yǎng)，定期提供政策學(xué)習(xí)培訓(xùn)課程，加強企業(yè)財務(wù)工作人員對土地增值稅清算政策及其他稅務(wù)政策的理解，掌握各項稅收政策的方向，并結(jié)合市場實際發(fā)展走向，來預(yù)算企業(yè)建房工程實際所產(chǎn)生的成本，從而進一步降低企業(yè)經(jīng)營成本。最后，構(gòu)建團隊做好市場調(diào)研分析工作，從而制定更合理科學(xué)的產(chǎn)品價格定位，降低所繳納的稅費，減少成本支出，更好的增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。對于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品并不是價格越高越好，在制定產(chǎn)品價格時，首先考慮到消費者及市場價格水平后，還應(yīng)考慮到產(chǎn)品銷售總額帶來的稅率成本。通過合理的納稅籌劃來降低企業(yè)稅額，進行使企業(yè)經(jīng)營效益得到提升，促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

（五）建立健全信息溝通渠道為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地發(fā)展，首先要第一時間內(nèi)掌握和了解國家的有關(guān)政策和制度，才能夠使企業(yè)及時收到國家出臺的新政策，從而更好地順應(yīng)市場的發(fā)展方向進行調(diào)整。其次，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門和其他部門相關(guān)部門積極進行交流，尤其是關(guān)于一些新的土地增值稅清算政策和稅務(wù)政策，從而保證企業(yè)納稅籌劃工作不會與稅務(wù)機關(guān)所理解的稅務(wù)政策向偏離。因此，這就要求企業(yè)要強化與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門和其他相關(guān)部門開展緊密的聯(lián)系與溝通工作。第三，房地產(chǎn)企業(yè)還要提高與內(nèi)部財務(wù)工作人員的交流溝通頻率，健全企業(yè)信息交換體系，提高信息傳遞的效率，同時有利于稅務(wù)人掌握納稅人的有關(guān)信息，在實施業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)當(dāng)中，會更多地思考到企業(yè)日后的發(fā)展，從而能夠有效地降低企業(yè)風(fēng)險。

四、結(jié)語

目前，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，城市化速度加快，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也處于蓬勃發(fā)展時期，但同時，由于城市土地緊張、市場競爭激烈以及國家政府對土地增值稅的管理力度不斷加強等現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，便必須加強土地增值稅清算管理，對當(dāng)前存在的問題加以重視，企業(yè)要嚴格按照國家政策制度和法律制度，同時，利用好相關(guān)政策優(yōu)惠，加強土地增值稅管理，降低企業(yè)經(jīng)營成本，規(guī)范開發(fā)費用扣除管理。在開發(fā)產(chǎn)品時，一定要做好市場分析，考慮到產(chǎn)品銷售總額帶來的稅率成本。通過合理的納稅籌劃來降低企業(yè)稅額，從而保障清算工作的順利執(zhí)行，促進企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻

［1］畢秀玲.房地產(chǎn)企業(yè)在建項目收購方式對土地增值稅清算的影響［J］.大眾投資指南，2020（18）.

［2］王小燕.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分攤問題的分析［J］.財會學(xué)習(xí)，2020（16）.

［3］孫遙.房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險管控［J］.財會學(xué)習(xí)，2019（18）.

［4］王海珍.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的探討［J］.納稅，2018（32）.

作者：李永濤 單位：聊城正原有限責(zé)任會計師事務(wù)所