房地產土地增值稅清算涉稅風險管控

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摘要：基于我國經(jīng)濟水平不斷進步與發(fā)展的背景下，房地產行業(yè)也獲得了更多的發(fā)展機遇。房地產企業(yè)的發(fā)展與進步，也帶動了其他產業(yè)的進步，使得我國的稅收不斷提升，加快了經(jīng)濟發(fā)展速度。在房地產企業(yè)的開發(fā)項目過程中，土地增值稅屬于重要的稅種，會對企業(yè)的經(jīng)營活動產生直接影響。但由于土地增值稅的清算過程較為復雜，如果稅收籌劃不合理，就可能引發(fā)許多風險問題。因此，房地產企業(yè)需要對各種風險進行把控，并且采取科學化的管控策略，防范涉稅風險。本文從土地增值稅內涵展開分析，提出了房地產土地增值稅清算稅務籌劃及涉稅風險管控的有效對策，具體如下。

關鍵詞：房地產；土地增值稅清算；稅務籌劃；涉稅風險管控

為了做好我國房地產價格有效調控的工作，政府出臺了許多與土地增值稅清算有直接關系的政策。希望能憑借宏觀政策調控的方式，抑制房價，實現(xiàn)對其增值的控制。因此，房地產企業(yè)要想實現(xiàn)良性發(fā)展目標，就要充分了解我國稅收基本政策，以此在多變的市場競爭中站穩(wěn)腳跟?；谛聲r期發(fā)展背景下，土地增值稅納稅籌劃逐漸成為房地產企業(yè)關注的焦點。但就實際情況進行分析，許多房地產企業(yè)對于這項工作了解不全面，對于政策解讀、手續(xù)辦理理解不深入，使得稅務籌劃工作落實面臨許多問題，不利于房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，為了獲得更高的經(jīng)濟利潤，需要做好涉稅風險管控工作，制定合理的稅務籌劃方案。

一、土地增值稅內涵

（一）土地增值稅的定義土地增值稅的基本含義就是以國家的基本權益為核心內容，并且加入財政收入，主要就是為了避免炒賣土地的問題出現(xiàn)，以此加快房地產市場的改革與轉型發(fā)展速度。通過對房價進行調控，梳理房地產經(jīng)營發(fā)展流程，并為市場經(jīng)濟體系的完善做好鋪墊。其也屬于提高大眾生活幸福感，提升生活品質的重要因素。土地增值稅就是以我國頒布的政策為核心，遵循法律法規(guī)，開展合理征稅賦稅工作。征稅對象具體如下：地上建筑物、國有土地使用權轉讓、其他附著物取得的增值額。在我國社會主義經(jīng)濟體系的建設階段，征收土地增值稅屬于必然形式，能有效避免出現(xiàn)暴力買賣土地，烘托房價的問題發(fā)生。在國家以及納稅人之間，合理地進行土地增值收益的分配，有利于優(yōu)化社會環(huán)境。［1］

（二）土地增值稅清算及稅收籌劃的必要性基于我國宏觀政策調整背景下，房地產企業(yè)開發(fā)稅收成本出現(xiàn)上升的趨勢，但是利潤率顯著下降，使得市場競爭愈發(fā)激烈，各個房地產開發(fā)企業(yè)均面臨著嚴峻挑戰(zhàn)。基于此，只有進行土地增值稅的合理清算，并提前做好稅收籌劃的工作，才能避免出現(xiàn)稅收成本過高的現(xiàn)象，提升綜合競爭力，適應愈發(fā)激烈的市場競爭環(huán)境。開展稅務籌劃工作，就是指納稅人遵循相關的法律法規(guī)需求，明確稅收基本政策，對已經(jīng)發(fā)生或預計將發(fā)生的應稅行為，做好科學化統(tǒng)籌安排與控制的工作，并創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益。而對于土地增值稅的清算政策來說，企業(yè)要想在清算制度背景下，獲得更多的發(fā)展機會，就要制定完善的稅收籌劃方案。所以，房地產企業(yè)在進行土地增值稅清算的階段，需要在不違反法律法規(guī)的背景下，編制科學化的稅務籌劃方案。核心的目標就是降低企業(yè)稅負，為企業(yè)創(chuàng)造更高的利潤，確?，F(xiàn)金流正常運轉，財務管理效率顯著提升。通過貫徹稅務籌劃方案，遏制房地產企業(yè)出現(xiàn)的偷稅漏稅的行為，提高其信用等級，以法律政策為基礎尋求更多的發(fā)展機會。［2］

二、房地產土地增值稅清算稅務籌劃

（一）掌握清算時間在開展土地增值稅清算工作之前，房地產企業(yè)需要針對清算的具體要求以及時間進行把控，這也屬于清算的基礎內容。對于從事土地增值稅清算的企業(yè)工作人員來說，要分析稅務機關提出的要求，完成各項手續(xù)，收集資料，了解上報的時間。符合土增稅清算條件的項目，企業(yè)需要在90天內到主管稅務機關報送相關材料并辦理清算手續(xù)，主管稅務機關需要在申報次日起90天內完成清算審核；確需延長審核時間的，經(jīng)主管稅務機關負責人批準。采取這種方式，從根本上維護房地產企業(yè)基本權益。

（二）明確清算條件房地產企業(yè)在實際的土地增值稅清算階段，需要明確清算的條件，了解哪些項目屬于清算范疇當中，哪些項目不需要進行清算。例如，房地產開發(fā)項目竣工完成銷售之后、直接進行土地使用權的轉讓、納稅人需要進行注銷稅務登記申請，沒有完成土地增值稅清算手續(xù)的項目，可以直接進行清算。對于取得銷售許可證滿三年，但是沒有銷售完的，稅務機關可以要求企業(yè)進行土地增值稅清算。

（三）提前明確清算對象大多數(shù)房地產企業(yè)都會開發(fā)許多項目，而各項目中，可能存在不同業(yè)態(tài)的產品開發(fā)?；诖?，自項目立項開始，就需要了解開發(fā)項目如何管理和核算。針對同一期的開發(fā)項目，需要進行成本費用以及收入的獨立核算，通過建立房地產開發(fā)項目檔案、設置臺賬等，加強項目管控力度，促進后續(xù)清算工作順利進行。

（四）明確開發(fā)項目土地增值稅扣除項目房地產企業(yè)開發(fā)項目較多，具有投資數(shù)額較大、周期較長的特點?；诖?，企業(yè)要結合項目建設的時間順序、項目周期等，做好項目的分類工作。對于項目臺賬需要有具體明細，還需要對產品的收入進行準確的區(qū)分。尤其是涉及進行成本費用管控的工作，相關人員需要進行成本費用開發(fā)合理性的鑒別工作，且針對各項目的共同成本，需按某種方法分攤到各產品的開發(fā)成本中，例如直接成本法、建筑成本法、預算造價法、占地成本法、層高系數(shù)法等，不同的成本分攤方法可能產生不同的成本扣除結果，所以還需要提前進行項目扣除工作準備以及預先進行多種測算。

（五）分解銷售收入籌劃對于土地增值稅的征收進行分析，貫徹的政策就是實行30%-60%四級超率累進稅額計算納稅。采取相應的管控策略，減少土地增值稅的稅負。站在組織架構的層面進行分析，做好分散收入稅務籌劃工作十分重要。如加入流轉銷售環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)建立銷售公司，主要就是對商品房低價轉讓，由銷售公司對外銷售。雖然銷售公司不屬于房地產開發(fā)企業(yè)，不能享受加計20%的扣除以及免稅優(yōu)惠。但可以起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果。其次將精裝修從銷售價格中拎出來，成立裝飾公司獨立核算裝修收入與成本，可有效地降低房地產企業(yè)的銷售價格，從而實現(xiàn)控制增值額和增值率，達到降低土地增值稅稅負的要求。

（六）利息費用納稅籌劃房地產企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，負債率較高。利息支出采用不同的扣除方式，會在一定程度上影響企業(yè)土地增值稅應納稅額。從土地增值稅實施細則關于財務費用的支出規(guī)定了解到，結合轉讓房地產項目進行計算分攤，提供金融機構貸款證明的，可以進行利息支出扣除。其中最需要注意的問題就是，金額不得高于商業(yè)銀行同期貸款利率。若不能進行利息支出的計算分攤，或是無法提供金融機構證明的，則需要結合土地使用權支付的金額，還有房地產開發(fā)成本總和的10%，做好房地產開發(fā)費用扣除計算的工作。房地產企業(yè)在開發(fā)項目初期階段，需要結合自身的經(jīng)營情況以及融資情況，對利息費用支出進行估算，并以多種計算方式進行對比分析。如果房地產企業(yè)開發(fā)項目主要靠負債籌資，一般采取據(jù)實扣除法。相反，若房地產企業(yè)融資成本較低，一般采取比例扣除法。［3］

三、房地產土地增值稅清算涉稅風險管控對策

（一）銷售定價風險與管控對策在普通標準住宅項目的建設階段，若增值額超過了20%，則需要根據(jù)全部增值額，按照適用稅率進行正確計算，并進行土地增值稅的繳納。如果增值額并沒有達到扣除項目總體金額的20%，則可以享受稅收優(yōu)惠政策，免繳土地增值稅。由此得知，房地產企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃的階段，20%的增值率屬于征稅分界點。然而，有些房地產企業(yè)將開發(fā)的項目自行認定為普通標準住宅，并且已做好土地增值稅申報的工作。但是主管稅務機關在進行審核與清算工作的時候，可能會出現(xiàn)許多如應分別核算未分別核算的、未達認定標準、需辦理審核手續(xù)未辦理等不符合按普通住宅清算的，導致企業(yè)面臨稅收風險?；诖?，房地產企業(yè)需要樹立良好的學習理念，不僅要了解我國頒布的全新稅收政策，還需要對法律法規(guī)進行把控和研究，并在合法的條件下，為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟利潤。此外，房地產企業(yè)在制定銷售價格時，需要考慮銷售價格的提高可能帶來的預期收益與不享受優(yōu)惠政策而增加稅負的關系，同時需要分析市場的基本情況，結合市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢等，綜合分析多方面的因素，確保銷售價格合理。

（二）扣除項目金額部分風險與解決對策房地產開發(fā)企業(yè)的成本中，開發(fā)成本所占比重較大，故有些房地產企業(yè)在稅收籌劃過程中，認為增加了開發(fā)項目成本，就理所當然的增加可扣除項目金額，達到少繳土地增值稅的目標。但是其承擔的成本費用支出若不符合稅法扣除原則的規(guī)定時，如不符合規(guī)定的紅線外支出、代建支出及不真實的業(yè)務支出等就可能會給企業(yè)造成逃稅、漏稅風險。因此，房地產企業(yè)在進行稅務籌劃工作的時候，應當增強與主管稅務部門的溝通。明確哪些屬于可扣除的項目，哪些屬于不可扣除項目范圍，以此確保稅收籌劃工作順利進行。

（三）利息扣除方面的風險與防范通過對房地產企業(yè)的利息支出籌劃進行分析，其中還蘊藏了許多風險方面的問題。核心影響因素就是許多房地產企業(yè)都沒有立足于自身的實際情況，分析稅收政策變化。單方面將利息支出作為可扣除項目。如房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中除金融機構的融資貸款以外，與企業(yè)間存在諸多的資金往來，但因未采取合理的借款形式以及借款利率偏高于銀行同期貸款利率，無法取得金融機構開具的證明等。故可能存在利息支出不符合稅務機關認定范疇當中。所以，房地產企業(yè)注重與稅務機關之間的聯(lián)系與溝通。在確保合理合法的條件下，編制科學化的稅收籌劃計劃。例如，以銀行的同期貸款利率作為重要參考，了解可扣除的開發(fā)費用等，制定合理的稅務籌劃方案。［4］

四、結語

總而言之，房地產在進行土地增值稅清算的階段，需要充分了解具體稅務籌劃內容，還需要分析涉稅風險，直觀的了解企業(yè)面臨的經(jīng)濟損失。房地產企業(yè)要結合自身的發(fā)展目標，分析稅務機關提出的全新規(guī)定，從條件、范圍以及時間等角度出發(fā)，對土地增值稅清算的內容進行把控，以此實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展目標。

參考文獻

［1］羅夢華.房地產土地增值稅清算稅務籌劃及涉稅風險管控［J］.中國中小企業(yè)，2020（8）.

［2］齊慶.房地產土地增值稅清算稅務籌劃及涉稅風險管控分析［J］.財經(jīng)界，2020（13）.

［3］崔婷婷.房地產土增稅的清算及其稅收籌劃風險研究［J］.營銷界，2019（35）.

［4］孫遙.房地產土地增值稅清算稅務籌劃及涉稅風險管控［J］.財會學習，2019（18）.

作者：王家莉 單位：安徽啟迪科技城投資發(fā)展有限公司