房產(chǎn)稅論文精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)稅論文范文

（一）德國(guó)房地產(chǎn)稅制

1.征稅對(duì)象和納稅人。德國(guó)是土地私有制國(guó)家，對(duì)擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對(duì)用于出售的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。

2.計(jì)稅依據(jù)和稅率。土地稅計(jì)稅依據(jù)土地登記的狀態(tài)和價(jià)值確定，一年一繳；房地產(chǎn)稅按照用于出售的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1%至5%征收；不動(dòng)產(chǎn)交易稅按照房地產(chǎn)交易價(jià)格的2%至3.5%征收。其中，對(duì)土地和房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估設(shè)立獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度，只允許土地和房地產(chǎn)價(jià)格在“指導(dǎo)價(jià)”的合理區(qū)間浮動(dòng)。

3.稅收優(yōu)惠政策。德國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)居民住宅與其他買(mǎi)賣(mài)和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的土地、房屋實(shí)行區(qū)別對(duì)待政策，對(duì)自有自住的房屋不繳納房地產(chǎn)稅，只繳納房屋所在的土地稅；對(duì)參加住房?jī)?chǔ)蓄的納稅人給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)自建房和購(gòu)房的納稅人提供個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。

4.稅收調(diào)控政策。為抑制房?jī)r(jià)上漲，德國(guó)通過(guò)稅收手段加大不動(dòng)產(chǎn)交易成本，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)除了征收土地稅、房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅外，還征收15%的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)差價(jià)盈利稅；2009年起用于出租的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)租金收入征收25%的資本利得稅。

（二）新加坡房地產(chǎn)稅制

1.征稅對(duì)象和納稅人。新加坡對(duì)所有房地產(chǎn)均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅屬于一般財(cái)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的所有人。

2.計(jì)稅依據(jù)和稅率。新加坡房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)為房屋年價(jià)值，房屋年價(jià)值用年租金來(lái)衡量，由國(guó)內(nèi)稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)年租金進(jìn)行綜合評(píng)估，對(duì)自住型房地產(chǎn)征收4%的物業(yè)稅，對(duì)其他類型房地產(chǎn)征收10%的物業(yè)稅。

3.稅收優(yōu)惠政策。一是不同類型的房地產(chǎn)采取不同的稅率，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住型、小戶型房地產(chǎn)的納稅人實(shí)行較低的稅率，對(duì)投資性質(zhì)以及改善型的購(gòu)房人采取較高的稅率；二是采取累進(jìn)制稅率，對(duì)富人征收更多的稅收，2011年起，對(duì)于房地產(chǎn)年價(jià)值低于6千新元的房地產(chǎn)免征物業(yè)稅，對(duì)年價(jià)值在6千至2.4萬(wàn)新元的只征收高出部分的4%，對(duì)年價(jià)值超過(guò)2.4萬(wàn)新元的征收高出部分的6%。

4.稅收調(diào)控政策。新加坡政府為控制高房?jī)r(jià)，對(duì)超過(guò)100平方米的房地產(chǎn)征收更高倍的土地出讓金和物業(yè)稅。

二、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）房地產(chǎn)稅制體系完整，征稅對(duì)象范圍廣

對(duì)房地產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都設(shè)有相應(yīng)稅種，且以保有環(huán)節(jié)的稅收為主，對(duì)保有環(huán)節(jié)征收較高的稅收能夠有效避免房屋空置，提高房屋、土地的流動(dòng)性及使用效率，同時(shí)鼓勵(lì)住房人購(gòu)買(mǎi)小面積房屋。征稅對(duì)象包括自然人、法人擁有的各種類型的房地產(chǎn)，由于房地產(chǎn)稅收征收范圍廣、稅源穩(wěn)定，房地產(chǎn)稅收在地方政府稅收收入中占有重要的地位，是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，如美國(guó)，房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入的50%以上。

（二）計(jì)稅依據(jù)明確，稅率設(shè)置靈活

房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)較為統(tǒng)一，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，評(píng)估價(jià)值隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而提高，相應(yīng)稅收也會(huì)增加，起到自動(dòng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的作用，也更加客觀、公正。稅率設(shè)置層次豐富，通過(guò)設(shè)置不同的稅率，使低收入者、購(gòu)買(mǎi)自住型住房者、小面積住房者納稅更少，高收入者、購(gòu)買(mǎi)投資性住房者、“豪宅”購(gòu)買(mǎi)者等納稅更多。

（三）房地產(chǎn)稅收征收管理制度較為完善

一是建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開(kāi)查閱制度減少了房地產(chǎn)的私下交易，增強(qiáng)了房地產(chǎn)稅制的有效性；二是完善的房地產(chǎn)評(píng)估制度，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，并具備標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)評(píng)估理論和方法，能夠客觀、公正地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，如美國(guó)的財(cái)產(chǎn)管理處和財(cái)產(chǎn)評(píng)估辦公室，新加坡的產(chǎn)業(yè)估價(jià)及核稅處等。

（四）實(shí)行多項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策

各國(guó)都設(shè)置了專門(mén)針對(duì)自住型購(gòu)房者的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)自住型住房購(gòu)買(mǎi)，如美國(guó)對(duì)自住型住房進(jìn)行減免稅，另外房地產(chǎn)稅超過(guò)一定數(shù)額的納稅人可以從州政府得到相應(yīng)的個(gè)人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償；德國(guó)對(duì)自有自住的房地產(chǎn)免征房地產(chǎn)稅；新加坡對(duì)自住型房地產(chǎn)實(shí)行較低的稅率。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)稅收目標(biāo)不明確

我國(guó)房地產(chǎn)稅種類較多，而每個(gè)房地產(chǎn)稅稅種具有不同的政策目標(biāo)，所以導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的政策目標(biāo)不明晰、不協(xié)調(diào)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在的弊端，使得房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮效果，而且，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種在法制上并不健全。

（二）征稅范圍狹窄，征稅對(duì)象不完整

一是我國(guó)目前存在的房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，一些單位、個(gè)人到農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資進(jìn)行合理避稅，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用；二是我國(guó)目前征收的房地產(chǎn)稅主要是對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收，對(duì)個(gè)人自住房地產(chǎn)不征收，導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)該項(xiàng)稅收調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格、調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距等。

（三）保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)重

目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在輕保有、重流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象：一是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類較多，保有環(huán)節(jié)的稅收種類少；二是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率高，保有環(huán)節(jié)的稅率低。相關(guān)資料顯示，針對(duì)城鎮(zhèn)土地持有環(huán)節(jié)上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年•平方米，而對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性用房免征使用稅。而我國(guó)對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)卻征收高達(dá)30%-60%的增值稅，這樣不同環(huán)節(jié)的征稅標(biāo)準(zhǔn)差距過(guò)大，會(huì)嚴(yán)重降低房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)效率。

（四）計(jì)稅依據(jù)不合理

我國(guó)房地產(chǎn)稅種繁多且存在多個(gè)征稅標(biāo)準(zhǔn)，如面積、交易價(jià)格、投資總額、評(píng)估價(jià)格等名目都是計(jì)稅依據(jù)和課稅標(biāo)準(zhǔn)。征稅標(biāo)準(zhǔn)不一，既增加了征收房地產(chǎn)稅的難度，又降低了房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)力度，違背了房地產(chǎn)稅設(shè)置的初衷。這種房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)存在的不合理性，也使得房地產(chǎn)稅收收入增速房地產(chǎn)稅制國(guó)際比較研究與房地產(chǎn)價(jià)格增速不同步。

（五）房地產(chǎn)稅收征收管理制度不健全

一是不動(dòng)產(chǎn)登記制度未正式落實(shí)，不利于房地產(chǎn)稅相關(guān)稅種設(shè)置，同時(shí)不利于加強(qiáng)稅收征管力度；二是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度不健全，缺少專門(mén)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員素質(zhì)無(wú)法滿足房地產(chǎn)稅收征收管理需要。

四、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制的政策建議

（一）擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍，使房地產(chǎn)稅逐步

成為地方政府的穩(wěn)定財(cái)政收入來(lái)源借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)擴(kuò)大至所有國(guó)家、集體、個(gè)人擁有的各類不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)用土地、農(nóng)村房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)以及閑置的土地、房屋等，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)稅制一體化。房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)穩(wěn)定的稅源，應(yīng)通過(guò)擴(kuò)大稅源基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方主體稅種。

（二）簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅種，防止重復(fù)征稅，重點(diǎn)培育

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收合理分配不動(dòng)產(chǎn)稅種在取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的設(shè)置，降低轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收，提高土地流動(dòng)性，刺激土地供給增加，重視不動(dòng)產(chǎn)在取得和保有環(huán)節(jié)征稅，通過(guò)增加對(duì)保有環(huán)節(jié)的征稅，可以提高不動(dòng)產(chǎn)的使用效率，降低房屋空置率。一是取消土地增值稅，對(duì)土地增值的收益以保有環(huán)節(jié)稅收征收；二是對(duì)契稅實(shí)行差別化稅率，調(diào)節(jié)不同收入群體、不同購(gòu)房類型的征稅標(biāo)準(zhǔn)；三是擴(kuò)大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅范圍，對(duì)個(gè)人自住型房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。

（三）合理確定計(jì)稅依據(jù)，靈活設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅率

科學(xué)合理選擇房地產(chǎn)稅基，有效消除房地產(chǎn)稅收不公現(xiàn)象。一是以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，每年對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行一次評(píng)估，避免以房地產(chǎn)原值征稅帶來(lái)的不公問(wèn)題；二是以房屋的租金收益為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，房屋租金每年進(jìn)行一次評(píng)定，以更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)升值因素。在房地產(chǎn)稅率設(shè)計(jì)上，可以采取累進(jìn)制，降低低收入者的稅負(fù)水平，并賦予地方政府在一定范圍調(diào)節(jié)稅率的權(quán)利，由地方政府依據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民購(gòu)買(mǎi)力水平，以有利于地方房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，有利于滿足居民基本住房需求為原則，自主調(diào)節(jié)稅率。

（四）建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，完善房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度

第2篇：房產(chǎn)稅論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅制；改革

Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.

Keywords：realestate；taxationsystem；reform

一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購(gòu)有較多較高價(jià)位住宅，需要進(jìn)行有區(qū)別的財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會(huì)矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過(guò)稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅，如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。但不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無(wú)息貸款，只要未流通，就無(wú)須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有，助長(zhǎng)了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)與高空置率的存在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國(guó)商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國(guó)空置率超過(guò)25%，大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買(mǎi)不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。

(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和1951年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場(chǎng)的構(gòu)建和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒(méi)有法律依據(jù)，國(guó)家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級(jí)次較低。

(四)征稅范圍窄，財(cái)政功能不強(qiáng)

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過(guò)窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費(fèi)不清，費(fèi)高于稅

目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售全過(guò)程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費(fèi)等各類規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來(lái)的稅制改革，需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量會(huì)很多，而我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無(wú)法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對(duì)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過(guò)重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費(fèi)，改為征稅；對(duì)符合國(guó)際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費(fèi)，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡(jiǎn)化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種，開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi)，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi)，合并為全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國(guó)物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：

1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對(duì)占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率，而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買(mǎi)不起房，而買(mǎi)得起的人因持有成本過(guò)低，就多買(mǎi)多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購(gòu)房或住房租金補(bǔ)貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國(guó)逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會(huì)矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營(yíng)業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù)；二是從租計(jì)征，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價(jià)余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離，國(guó)家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握，且對(duì)經(jīng)營(yíng)行為征稅與營(yíng)業(yè)稅有交叉；而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。

3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法，一是國(guó)家不能及時(shí)分享土地增值收益；二是稅率過(guò)低，且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用，對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過(guò)多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理，影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此可借鑒國(guó)際通行作法，對(duì)個(gè)人住房按類型、經(jīng)過(guò)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。

4.全國(guó)稅率應(yīng)有彈性。我國(guó)地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國(guó)不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級(jí)次，下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法，對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問(wèn)題，充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。

(三)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購(gòu)而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時(shí)高價(jià)出讓。國(guó)內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過(guò)50%，占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元。而我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來(lái)的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費(fèi)，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需要采取稅收強(qiáng)制措施，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國(guó)家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī)，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國(guó)家發(fā)展帶來(lái)的負(fù)面影響。

(四)完善各項(xiàng)配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)的價(jià)格評(píng)估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動(dòng)，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)稅收和收費(fèi)，因此，要把該項(xiàng)改革和整體稅制完善結(jié)合起來(lái)，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房產(chǎn)稅論文范文

關(guān)健詞：房地產(chǎn)稅收改革建議

Abstrict:Realestatereformistheprocessofrelatedeveryonemutuallyfightfortheirownbenefits.Thistextpassesestablishmentmodelcombineastoit''''scarryonanalysistherealestatetaxsystem''''sreformwantssomeproblemsfornoticingcurrently,forexampletheworthvaluationofhousepropertyandcontrolthecostofcollectstaxetc.,andputforwardsomesuggestions.

Keyword:Realestatetaxreformsuggestion

自國(guó)家實(shí)行土i地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，2000－2003年間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增速20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期GDP的增長(zhǎng)速度。2004年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資13158億元，占當(dāng)年GDP的9.64%，而與此相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對(duì)量增長(zhǎng)較快，始終維持在4.4%左右，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成比例，說(shuō)明我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在許多不合理的方面。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)稅收日益受到重視，國(guó)內(nèi)目前對(duì)房地產(chǎn)稅討論激烈，然而改革房地產(chǎn)稅收制度，特別是建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的新型不動(dòng)產(chǎn)稅，是一項(xiàng)十分復(fù)雜艱巨的任務(wù)，牽涉到億萬(wàn)群眾，涉及各方面利益的調(diào)整，從博弈論的角度出發(fā)房地產(chǎn)稅制改革是參與各方利益的博弈過(guò)程，房地產(chǎn)改革能否達(dá)到預(yù)期效果，取決于雙方的力量對(duì)比和策略選擇。

一、模型分析

博弈論基本假定人是有理性的，從理性經(jīng)濟(jì)人前提出發(fā)，各博弈參與方都會(huì)考慮自身的目標(biāo)和利益。從自身利益最大化角度做出選擇。從利益相關(guān)度出發(fā)，房地產(chǎn)稅制改革博弈的參與人包括：政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者。政府出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，積級(jí)推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革，通過(guò)稅收調(diào)節(jié)，對(duì)納稅人的利益進(jìn)行合理分配，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)物價(jià)，防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛存的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；改革整頓房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)，抑制過(guò)高房?jī)r(jià)，減輕了居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，所以他們是改革的最大受益者和和宏觀調(diào)控的決策者；從短期來(lái)看，房地產(chǎn)稅制改革以及各配套措施的實(shí)施抑制房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操縱、炒作價(jià)格，壓縮了他們的利潤(rùn)空間，因此房地產(chǎn)納稅人是改革的利益受損者。政府處于強(qiáng)勢(shì)地位，他對(duì)納稅人的不合作行為可以施以懲罰，督促他們進(jìn)行合作。消費(fèi)者作為房?jī)r(jià)的承受方?jīng)]有太大的發(fā)言權(quán)，但他們?nèi)藬?shù)眾多，當(dāng)房?jī)r(jià)超過(guò)一定程度就會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者逆向選擇，如個(gè)人集資買(mǎi)地合伙建房，或放棄購(gòu)買(mǎi)意愿，使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)束之高閣，長(zhǎng)期閑置，造成資源浪費(fèi)。

（一）模型假設(shè)

政府出于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目的推行房地產(chǎn)稅制改革，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)度攀升，緩解購(gòu)房負(fù)擔(dān)，為了簡(jiǎn)化分析，我們假設(shè)政府與消費(fèi)者為改革博弈中的推動(dòng)方，推動(dòng)方的策略是檢查或不檢查，而檢查會(huì)促使納稅人依法納稅，但也會(huì)產(chǎn)生檢查成本，博弈的接受方則根據(jù)時(shí)局相機(jī)選擇納稅或不納稅策略。

如果推動(dòng)方采取檢查策略。在改革初期，開(kāi)發(fā)商依法納稅，政府財(cái)政收入增加，同時(shí)房地產(chǎn)稅收作為一種良稅發(fā)揮其作用，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)消費(fèi)者走出購(gòu)房困境，有利于整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定。假設(shè)此時(shí)推動(dòng)方收益為R，檢查成本為C，且R＞C；政府對(duì)納稅人進(jìn)行征稅，使其利潤(rùn)減少，若其采取納稅的策略，其福利損失為T(mén)；若其采取不納稅的策略，隱匿收入，逃避納稅，當(dāng)這種行為被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，將對(duì)其進(jìn)行罰款，金額為F，則開(kāi)發(fā)商福利損失為T(mén)+F；通過(guò)對(duì)接受方進(jìn)行懲罰可以彌補(bǔ)推動(dòng)方部分損失，彌補(bǔ)的這部分損失為M，想當(dāng)然M＞T。

如果推動(dòng)方采取不檢查策略，當(dāng)接受方選擇納稅時(shí)，其福利損失為T(mén)，推動(dòng)方的收益為R，檢查成本為0；當(dāng)接受方選擇不納稅時(shí)，其福利損失為0。

（二）博弈分析

在完全信息條件下，博弈雙方知道對(duì)方面臨的選擇以及相應(yīng)的收益，并根據(jù)對(duì)方的策略作出最優(yōu)的選擇。這意味著博弈雙方都可能以一定的概率選擇策略，實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，這唯一的概率組合即混合博弈的納什均衡解。

現(xiàn)設(shè)推動(dòng)方選擇檢查的概率為p1，則其選擇不檢查的概率為1-p1，接受方選擇納稅的概率為p2，其選擇不納稅的概率為1-p2，雙方的期望收益分別為E1，E2，則：

二、結(jié)論及建議

如前分析，房地產(chǎn)稅制改革的過(guò)程是一個(gè)改革的推動(dòng)方和接受方競(jìng)合博弈的過(guò)程，要想使改革達(dá)到最佳效果，控制政府部門(mén)在檢查中所耗用的財(cái)力、物力、人力，同時(shí)對(duì)違反新稅制的行為處以嚴(yán)厲懲罰。近年來(lái)學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)稅改革的爭(zhēng)論如火如荼，全體改革的實(shí)施還必須做好有關(guān)基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，搞好各項(xiàng)配套改革措施，尤其要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、建立公告、公示制度

上述博弈分析的前提是市場(chǎng)信息透明，而事實(shí)房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)、流通各環(huán)節(jié)都存在信息不對(duì)稱的問(wèn)題。比如，政府部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備量究竟有多少并不清楚，因此，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)從消除信息不對(duì)稱的角度對(duì)房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行制度性改革，減少房地產(chǎn)行業(yè)私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的信息透明度，建立一個(gè)集土地供應(yīng)信息、住宅開(kāi)發(fā)信息、市場(chǎng)交易信息、政府政策信息等信息為一體的信息平臺(tái)，并定期向社會(huì)公告、公示，以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

2、建立完善的價(jià)格評(píng)估制度

房地產(chǎn)征稅的基礎(chǔ)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。如果采用單個(gè)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的程序和方法，成本將很高昂，而且耗費(fèi)時(shí)間，我們可以借鑒美國(guó)的整體評(píng)估（massappraisal）方法，這是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估的一套辦法，要求有完整的土地和建筑物資料并且計(jì)算機(jī)數(shù)字化，而且要求有訓(xùn)練有素的專業(yè)人員，我國(guó)這方面的條件還不具備，這也是房地產(chǎn)稅制改革滯后的原因之一。

3、控制稅收征管成本

房地產(chǎn)的征稅包括評(píng)估與征管，針對(duì)征管工作，美國(guó)各級(jí)政府征稅不是由稅務(wù)人員上門(mén)征收，而是由納稅人通過(guò)銀行系統(tǒng)將支票直接寄到稅務(wù)部門(mén)。目前我國(guó)已經(jīng)廣泛實(shí)行銀行存款實(shí)名制，銀行也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，可以提供高效的個(gè)人支票服務(wù)，提高稅務(wù)部門(mén)征稅效率，降低稅收征管成本。

4、征收房地產(chǎn)稅要遵循“納稅受益”原則

房地受益論是指稅收收入主要為納稅人服務(wù)，地方政府通過(guò)房地產(chǎn)稅收收入提供地方公共產(chǎn)品和服務(wù)供給，使納稅人直接體會(huì)納稅受益，降低納稅人對(duì)交納房地產(chǎn)稅的抵觸，有利于改革的順利實(shí)施。

參考資料：

1.易加元稅費(fèi)改革中競(jìng)合博弈分析及其治理稅務(wù)研究2006.3

2.丁成日改革和發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)稅：理論問(wèn)題與現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)財(cái)政與稅務(wù)20063

3.王誠(chéng)堯房地產(chǎn)稅收要進(jìn)行區(qū)別征稅的重大制度改革財(cái)政與稅務(wù)20063

4.郭松山黃紹華我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析稅務(wù)研究20055

第4篇：房產(chǎn)稅論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)波士頓矩陣法九盒矩陣法

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，在擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮了巨大的作用。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)居高不下、普通老百姓買(mǎi)不起房的問(wèn)題。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)稅收問(wèn)題也成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入取得了連續(xù)多年的大幅增長(zhǎng)。由于稅收一直是房?jī)r(jià)的重要組成部分，所以有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)是否合理的問(wèn)題引起了許多專家學(xué)者的廣泛關(guān)注。

房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)問(wèn)題文獻(xiàn)回顧

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究，根據(jù)其研究方法的不同，可以分為理論研究和實(shí)證研究?jī)深悺?/p>

目前，絕大多數(shù)學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究都停留在理論研究的階段，他們認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題主要集中在稅負(fù)不平，競(jìng)爭(zhēng)不平等；稅費(fèi)并舉，重復(fù)課征；稅種設(shè)置不科學(xué)；計(jì)稅依據(jù)不合理等方面，對(duì)此他們都相應(yīng)的提出了自己的改革建議。此外，房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革課題組(2006)和海南省地方稅務(wù)局課題組(2006)從分析我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題入手，提出了我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革應(yīng)該具備的基礎(chǔ)條件和實(shí)施方案，對(duì)改革過(guò)程中機(jī)構(gòu)、政策、數(shù)據(jù)、技術(shù)手段、人才、立法等一些具體問(wèn)題提出了建議。以上這些研究都側(cè)重于理論分析，并基于此對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅制改革提出了一些基本的思路，沒(méi)有利用數(shù)量分析方法建立數(shù)學(xué)模型進(jìn)行實(shí)證分析。

在實(shí)證研究方面，我國(guó)剛剛進(jìn)入起步階段。學(xué)者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰(zhàn)略管理中的波士頓咨詢集團(tuán)矩陣法（BCG矩陣法）應(yīng)用到稅負(fù)合理性分析中，利用改進(jìn)后的t－r矩陣對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)狀況進(jìn)行了定量評(píng)價(jià)和分析，在此基礎(chǔ)上提出了房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)制度改革的對(duì)策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個(gè)維度只能用單個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，因而他們也只使用了增長(zhǎng)率這一個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量稅負(fù)的合理性。

本文在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，引入GE矩陣法，彌補(bǔ)BCG矩陣法只能用單個(gè)指標(biāo)衡量一個(gè)維度的局限性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)模型進(jìn)行了一定的改進(jìn)。

房地產(chǎn)稅負(fù)研究模型簡(jiǎn)介

BCG矩陣法是由波士頓集團(tuán)(BostonConsultingGroup,BCG)在上世紀(jì)70年代初開(kāi)發(fā)的。BCG矩陣將組織的每一個(gè)戰(zhàn)略事業(yè)單位（SBUs）標(biāo)在一種二維的矩陣圖上，從而區(qū)分出問(wèn)題、明星、金牛和瘦狗四種業(yè)務(wù)組合（圖1）?，F(xiàn)在我們將圖1中的橫坐標(biāo)改為稅負(fù)率t，縱坐標(biāo)依然使用增長(zhǎng)率r，就變成了分析企業(yè)稅負(fù)合理性的t－r矩陣（圖2）。

利用該方法只要對(duì)全國(guó)或者某一個(gè)地區(qū)的所有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行t－r分析，它們可能會(huì)不均勻地分布在某些區(qū)域內(nèi)，這時(shí)再利用黑球法則、東北角大吉、月牙玉環(huán)、重心移動(dòng)等五法則進(jìn)行分析，就可以對(duì)全國(guó)或者該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)合理狀況進(jìn)行分析。但如前所述，由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它只能用一個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量一個(gè)維度，所以由其演化而來(lái)的t－r矩陣在分析稅負(fù)合理性時(shí)也只使用了增長(zhǎng)率這單一指標(biāo)，但衡量一個(gè)企業(yè)稅負(fù)合理與否不只是增長(zhǎng)率這一單一指標(biāo)，它應(yīng)該包含企業(yè)增長(zhǎng)率、盈利率等一系列因素。為了克服這一缺陷，本文引入了GE矩陣法（九盒矩陣法），它與BCG矩陣相比，使用數(shù)量更多的指標(biāo)來(lái)衡量?jī)蓚€(gè)維度，同時(shí)增加了中間等級(jí)，這樣衡量更全面，有效（圖3）。

接下來(lái)，本文將GE矩陣的思想引入t－r矩陣中，對(duì)t－r矩陣進(jìn)行一些改進(jìn)，其橫軸仍然使用稅負(fù)率（t）這一單一指標(biāo)，但縱軸我們使用影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展（d）的各個(gè)重要因素作為衡量指標(biāo)建立一個(gè)新的矩陣t－d矩陣（圖4）。其具體實(shí)施步驟為：定義因素。選擇與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的各個(gè)重要因素，可采用頭腦風(fēng)暴法。估測(cè)各個(gè)因素的影響，采用德?tīng)柗品▽?duì)各個(gè)因素的影響力大小進(jìn)行評(píng)分，據(jù)此確定各個(gè)因素的權(quán)重。根據(jù)上面確定的權(quán)重，結(jié)合各個(gè)因素的具體數(shù)據(jù)，得出各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的加權(quán)值，并結(jié)合其稅負(fù)率，將其分別填入t－d矩陣中。最后再對(duì)其分布狀況進(jìn)行分析，得出結(jié)論。房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)合理性案例分析

下文利用上述改進(jìn)后的t-d模型對(duì)我國(guó)2005年房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)合理性進(jìn)行分析。

本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的純收入稅負(fù)率作為橫坐標(biāo)，其中純收入稅負(fù)率的計(jì)算公式為：

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋建筑面積增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)率這五個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的情況。

通過(guò)德?tīng)柗品?，我們得出這五個(gè)因素的影響力大小，按次序?yàn)椋悍康禺a(chǎn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋建筑面積增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)率，并計(jì)算得出他們的權(quán)重分別為：0.4,0.3,0.15,0.1,0.05。

利用2005年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)稅收統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)計(jì)算的2005年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)各省市自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的純收入稅負(fù)率和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r加權(quán)平均數(shù)，如表1所示。

通過(guò)對(duì)2005年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)分地區(qū)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行t－d分析，得出圖5。

由圖5中可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)2005年的稅負(fù)分布圖中大多數(shù)點(diǎn)都散亂的分布在C、D兩個(gè)區(qū)域，并沒(méi)有形成月牙環(huán)形狀，這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)規(guī)劃并不科學(xué)，而且效率也不高，應(yīng)該制定相應(yīng)的政策，使得全國(guó)各省區(qū)的稅負(fù)點(diǎn)盡量集中于A、B區(qū)域，并使其成為月牙環(huán)形狀。由于C區(qū)是不合理區(qū)，D區(qū)是劣勢(shì)區(qū)，所以應(yīng)該盡量避免在這兩個(gè)區(qū)中出現(xiàn)黑點(diǎn)。而在圖5中，我們可以看到幾乎大多數(shù)點(diǎn)都出現(xiàn)在這兩個(gè)區(qū)域，這說(shuō)明全國(guó)大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)狀況不合理。對(duì)于B區(qū)域，該區(qū)域是優(yōu)勢(shì)區(qū)，而在這個(gè)區(qū)域只發(fā)現(xiàn)了一個(gè)點(diǎn)，這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)幾乎沒(méi)有明星企業(yè)，如果稅負(fù)狀況持續(xù)如此，得不到改善，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)是非常不利的。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房產(chǎn)稅論文范文

1.1魚(yú)塘清淤

魚(yú)、蝦、蟹等經(jīng)1年的飼養(yǎng)后，池底往往沉積著大量的食物殘?jiān)团判刮?，這些有機(jī)廢物經(jīng)腐爛、分解后在池底形成淤泥，而淤泥是細(xì)菌很好的培養(yǎng)基。因此，當(dāng)淤泥沉積到一定厚度時(shí)，必須及時(shí)清除。銀鯽類的出血病及羅氏沼蝦、青蝦等細(xì)菌性病害的發(fā)病率的上升與池底淤泥不及時(shí)清理有一定的關(guān)系。按國(guó)外對(duì)蝦養(yǎng)殖經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，高密度蝦類養(yǎng)殖，最好每年將池底的1層浮泥予以清除，其目的也是去除細(xì)菌滋生所需的營(yíng)養(yǎng)源。另外，淤泥中有大量的寄生蟲(chóng)卵及孢子等，挖除多余的淤泥亦可大大減低侵襲性病害的發(fā)生率。一般來(lái)講，池底淤泥厚度只需15cm左右即可。這樣既使水體有一定肥度培育浮游生物，滿足水產(chǎn)養(yǎng)殖類對(duì)天然餌料的需求，又可減少致病菌的滋生場(chǎng)所和細(xì)菌密度。因此，每年對(duì)魚(yú)池清整時(shí)，必須清除池底多余的淤泥。

1.2池底曝曬與冰凍

池底每年需經(jīng)15d左右的曝曬和冰凍，一是改良池底的土質(zhì)，二是使池底淤泥中的致病菌和寄生蟲(chóng)卵及孢子的密度下降。池底經(jīng)曝曬和冰凍的魚(yú)池，養(yǎng)殖病害的發(fā)病率明顯下降。但池底干枯時(shí)間過(guò)長(zhǎng)則易引起草荒。

1.3藥物清塘

生石灰清塘可有效地殺滅致病菌、寄生蟲(chóng)及孢子等，同時(shí)可改善池底土質(zhì)。

2放養(yǎng)健壯苗種

選擇的標(biāo)準(zhǔn)：體質(zhì)健壯，無(wú)畸型苗，且規(guī)格均勻。體表、鰭條或附肢無(wú)炎癥，無(wú)爛鰓、白肝等異常病癥。苗種游動(dòng)（或爬行）靈活，無(wú)病態(tài)。有條件的單位或個(gè)人可用顯微鏡對(duì)體表、鰓、肝等部位取樣進(jìn)行鏡檢，應(yīng)無(wú)寄生蟲(chóng)或致病菌。對(duì)羅氏沼蝦和南美白對(duì)蝦來(lái)講，應(yīng)選購(gòu)經(jīng)過(guò)檢疫不帶病毒的蝦苗。

3種苗放養(yǎng)前藥浴

對(duì)魚(yú)類可用15~20mg/kg濃度的高錳酸鉀溶液藥浴15~20min，具體視魚(yú)類對(duì)藥物的忍受力而定。蟹種放養(yǎng)前，在水溫5~8℃時(shí)，用高錳酸鉀20g/m3浸洗3~5min，或用3%~5%的食鹽水溶液藥浴消毒，用來(lái)殺滅河蟹體表上的細(xì)菌和寄生蟲(chóng)。蝦苗進(jìn)池后即用二溴海因等（濃度達(dá)0.3mg/kg）進(jìn)行全池潑灑4食臺(tái)或食場(chǎng)消毒

用250g左右的漂白粉對(duì)水，潑灑在食臺(tái)或食場(chǎng)的周圍，一般從4~9月每月2次；石灰輕消可有效地抑制致病菌，并可及時(shí)補(bǔ)充水體中的鈣質(zhì)，使水體常年呈偏堿性。這對(duì)養(yǎng)特種品甲殼類尤為重要。生石灰輕消方法：常規(guī)養(yǎng)魚(yú)池一般每米水深為225kg/hm2，特種水產(chǎn)品（如鱖魚(yú)、蝦、蟹等）一般每米水深為75~105kg/hm2。

5選購(gòu)優(yōu)質(zhì)配合餌料

要求顆粒均勻、水中穩(wěn)定性好、營(yíng)養(yǎng)全面、餌料系數(shù)低等，并添加誘食劑及穩(wěn)定維生素C等，促進(jìn)養(yǎng)殖品種的攝食、消化和吸收，促進(jìn)其生長(zhǎng)，增強(qiáng)抗病力，提高成活率。要注意投喂飼料的科學(xué)性，不要投喂單一飼料，避免缺少某種營(yíng)養(yǎng)元素而引起營(yíng)養(yǎng)性疾病。如蝦、蟹養(yǎng)殖中，除投喂動(dòng)物性餌料和全價(jià)配合飼料外，還應(yīng)保證充足的植物性飼料。

6采用生物調(diào)控水質(zhì)

采用生物調(diào)控水質(zhì)，確保有一個(gè)良好的生態(tài)環(huán)境，從而提高魚(yú)、蝦、蟹等水產(chǎn)品的體質(zhì)和抗病力。生物調(diào)控水質(zhì)可采用種植水草、放養(yǎng)螺螄、添加有益菌和培育浮游生物（如施肥）等?？筛鶕?jù)養(yǎng)殖品種選擇相應(yīng)的生物調(diào)控法。浮游植物的光合作用能使水體富含氧氣，減少氨氮、硫化氫等有毒物質(zhì)的生成，創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，抑制致病微生物的滋生。定期用有益活性微生物制劑施放光合細(xì)菌、復(fù)合型活菌生物凈水劑（如西菲利）等，它們?cè)谒w中能快速將有機(jī)物質(zhì)徹底分解成單細(xì)胞藻類可利用的無(wú)機(jī)營(yíng)養(yǎng)鹽，減輕有機(jī)廢棄物的污染，而本身對(duì)養(yǎng)殖品種無(wú)害，同時(shí)自身在水體中能迅速繁殖生長(zhǎng)形成優(yōu)勢(shì)菌群，通過(guò)食物、場(chǎng)所競(jìng)爭(zhēng)及分泌類抗生素物質(zhì)，直接或間接抑制有害菌群的繁殖生長(zhǎng)。生物調(diào)控水質(zhì)的方法可減少池水排換量，從而減少?gòu)耐饨缢磶?lái)的污染。研究和實(shí)踐證明，通過(guò)大排大灌換水的方法改善底質(zhì)，效果不佳，會(huì)造成南美白對(duì)蝦生長(zhǎng)不適，應(yīng)激生病。

7配套增氧機(jī)械

通過(guò)增氧機(jī)的打水作用，增加水體的溶解氧，使底質(zhì)中的有機(jī)物和水中魚(yú)、蝦、蟹的排泄物及殘餌等充分氧化分解成單細(xì)胞藻類所需的無(wú)機(jī)營(yíng)養(yǎng)鹽，減少有機(jī)廢棄物的污染，保持水質(zhì)條件良好，從而避免誘發(fā)疾病的應(yīng)激條件產(chǎn)生。

8掌握病害發(fā)病規(guī)律

掌握某些水產(chǎn)養(yǎng)殖病害的發(fā)病規(guī)律，定期在水體中施用藥物或投喂藥餌，殺滅病菌，減少致病因素，但需注意藥物的拮抗作用和協(xié)同作用，并且不能與微生物制劑同時(shí)使用。如銀鯽的出血癥，在發(fā)病季節(jié)每隔15~20d對(duì)水體消毒1次，并投喂藥餌2~3d。

論文關(guān)鍵詞水產(chǎn)養(yǎng)殖；病害預(yù)防；魚(yú)塘清整與消毒；藥浴；食場(chǎng)消毒

論文摘要總結(jié)了水產(chǎn)養(yǎng)殖中病害的預(yù)防措施，包括魚(yú)塘清整與消毒、放養(yǎng)健壯苗種、種苗放養(yǎng)前藥浴、食臺(tái)或食場(chǎng)消毒、選購(gòu)優(yōu)質(zhì)配合餌料、采用生物調(diào)控水質(zhì)、配套增氧機(jī)械、掌握病害發(fā)病規(guī)律等內(nèi)容，以供水產(chǎn)養(yǎng)殖者參考。

第6篇：房產(chǎn)稅論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；籌劃

0前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：

（1）營(yíng)業(yè)稅：

企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。

將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。

（2）土地增值稅：

建造普通住宅增值率未超過(guò)20%，則免征土地增值稅。

因國(guó)家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中，免征土地增值稅。

一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

在兼并企業(yè)中，對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。

對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，凡居住滿5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。自1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免土地增值稅。

我們可以利用國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策來(lái)進(jìn)稅收籌劃提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1變房地產(chǎn)銷售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以20000萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1000萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和100萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬(wàn)元為限。

2利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時(shí)規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。

例如：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，其中普通住宅的銷售額為1.15億元，豪華住宅的銷售額為8500萬(wàn)元。按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為1.0億元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為6000萬(wàn)元。

（1）如果不分開(kāi)核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開(kāi)核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（20000-16000）÷16000×100%=25%

適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（20000-16000）×30%=1200（萬(wàn)元）

（2）如果分開(kāi)核算，該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（11500-10000）÷10000×100%=15%，增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。

豪華住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，適用30%稅率，應(yīng)繳納土地增值稅=（8500-6000）×30%=750（萬(wàn)元）。

分開(kāi)核算合計(jì)共交750萬(wàn)元，比不分開(kāi)核算交1200萬(wàn)元少交450萬(wàn)元。

3合理定價(jià)的籌劃

依據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，“納稅人建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過(guò)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！逼髽I(yè)可利用20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待售標(biāo)準(zhǔn)住宅，除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加外的扣除項(xiàng)目金額為A，銷售房?jī)r(jià)總額為X，營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加為5.5%X，如果企業(yè)要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，那么最高售價(jià)只能為X=（1+20%）（A+5.5%X），解得X=1.2848A，企業(yè)在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤(rùn)。如果售價(jià)低于X，雖能享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，但利潤(rùn)較低。如果企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，此時(shí)按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值說(shuō)，對(duì)企事業(yè)來(lái)說(shuō)只有當(dāng)價(jià)格提高的部分超過(guò)繳納的土地增值稅和新增值的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加時(shí)，提價(jià)才有利可圖。假設(shè)售價(jià)提高Y，X為增值率20%時(shí)的售價(jià)，則新的價(jià)格為（X+Y），新增營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加為5%×（1+7%+3%）Y=5.5%Y，扣除項(xiàng)目金額為A+5.5×（X+Y），假設(shè)增值率雖大于20%但小于50%，增值額為：（X+Y）-A-5.5%×（X+Y）。土地增值稅為：30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）。企業(yè)欲使提價(jià)所帶來(lái)的收益超過(guò)新增的稅負(fù)而增加收益為30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。

甲房地產(chǎn)公司建成并待售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌?chǎng)售價(jià)在11000萬(wàn)元到14000萬(wàn)元之間，已知取得土地使用權(quán)的金額為3000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為5000萬(wàn)元，利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明，也不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偅?dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。通過(guò)選擇籌劃方案可在保證售價(jià)較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業(yè)利潤(rùn)。上述案例中除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加外的可扣除項(xiàng)目金額為：3000+5000+（3000+5000）×10%+（3000+5000）×20%=10400（萬(wàn)元），從而形成以下兩個(gè)方案：

方案1：公司既享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又獲得最高利潤(rùn)，則最高售價(jià)為10400×1.2848=13361.92（萬(wàn)元），此時(shí)獲利為：（13361.92-10400-13361.92×5.5%）=2227.0144（萬(wàn)元）。當(dāng)價(jià)格在11000萬(wàn)元至13361.92萬(wàn)元之間時(shí)，雖售價(jià)上升獲利將逐漸增加，但都要小于等于2227.0144萬(wàn)元。方案2：公司想通過(guò)提高售價(jià)再多獲收益，則提價(jià)至少要大于：Y＞30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。則提價(jià)要大于1009.84（萬(wàn)元）。即房地產(chǎn)總售價(jià)至少要超過(guò)1009.84+13361.92=14371.76（萬(wàn)元），此時(shí)提價(jià)才會(huì)增加企業(yè)總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益減少。所以，當(dāng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在11000萬(wàn)元至14000萬(wàn)元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇13361.92萬(wàn)元作為房產(chǎn)銷售價(jià)格?？梢?jiàn)企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，通過(guò)合理定價(jià)進(jìn)行納稅籌劃，完全可使自己保持較低價(jià)格并獲得較高的利潤(rùn)。

銷售價(jià)格的定價(jià)策略，是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一個(gè)非常重要的方法，這不僅對(duì)土地增值稅會(huì)產(chǎn)生影響，同時(shí)對(duì)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅等，都有重大影響。

4設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

上面的介紹，說(shuō)明了如何通過(guò)控制和降低房地產(chǎn)銷售時(shí)的銷售價(jià)來(lái)降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價(jià)格。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將企業(yè)的銷售部門(mén)分離出來(lái)，設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則房地產(chǎn)企業(yè)既能夠以比較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。甲企業(yè)（以下均不考慮加計(jì)扣除20%因素）原計(jì)劃以2400元/平方米的價(jià)格出售5000平方米的房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，同理可知增值率為42.86%，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬(wàn)元，還需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅2400×5000×5%＝60（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×（7%＋3%）＝6（萬(wàn)元），印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬(wàn)元，企業(yè)的稅后凈利潤(rùn)為186萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，甲企業(yè)首先將該商品房以2000元/平方米的價(jià)格銷售給該銷售公司，銷售公司再以2400元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷售，則對(duì)于甲企業(yè)而言，仍然無(wú)需繳納土地增值稅，利潤(rùn)為160萬(wàn)元，但是需要繳納營(yíng)業(yè)稅50萬(wàn)元，城建稅及教育附加5萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為105萬(wàn)元；其銷售子公司實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)200萬(wàn)元，因非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不能加計(jì)20%扣除，且不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率20%之內(nèi)免稅政策，需繳納營(yíng)業(yè)稅（2400－2000）×5000×5%＝10（萬(wàn)元），城建稅及教育費(fèi)附加1萬(wàn)元，共計(jì)11萬(wàn)元。其增值率為（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需繳納土地增值稅為：（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬(wàn)元），其稅后凈利潤(rùn)為132.3萬(wàn)元，甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)237.3萬(wàn)元，通過(guò)設(shè)立銷售子公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)51.3萬(wàn)元。

5通過(guò)周密項(xiàng)目投資策劃進(jìn)行稅收籌劃

第7篇：房產(chǎn)稅論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 土地權(quán)屬 稅收征管 問(wèn)題 對(duì)策

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地權(quán)屬的稅收征管環(huán)節(jié)中，時(shí)常遇到一些稅收政策未予明確的問(wèn)題，特別是一些涉及拆遷補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題的土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移問(wèn)題。這些問(wèn)題界于政策之外，基層征管人員和納稅人受到了一定的困擾，易導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生欠稅，影響稅收征管秩序。筆者結(jié)合實(shí)際工作，對(duì)這些特殊情形進(jìn)行了梳理，并對(duì)其成因和對(duì)策進(jìn)行了探析。

一、城鎮(zhèn)土地使用稅收征管遇到的問(wèn)題

由于一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅政策不甚了解等原因，遇到以下四種特殊情形時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往以此為由形成欠稅。

第一種情形：簽訂土地出讓合同，未辦土地使用證，也未實(shí)際交付使用

受讓方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，下同）與出讓方（國(guó)土部門(mén)，下同）簽訂了合同，約定了土地交付時(shí)間，受讓方已交付大部分土地款，但由于拆遷進(jìn)度等原因生產(chǎn)土地糾紛，未辦理土地使用證，也未按合同約定的時(shí)間交付土地。如：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目，征地簽訂土地出讓合同金額1.2億元，土地面積9.32萬(wàn)，實(shí)際支付土地款1億元。出讓方由于廠房拆遷進(jìn)度等原因，未按合同約定時(shí)間交付土地，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生土地糾紛，受讓方以此為由不辦土地使用證，對(duì)該宗土地不申報(bào)繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

第二種情形：簽訂土地出讓合同，未辦土地使用證，但已實(shí)際交付使用

受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時(shí)間，受讓方已付大部分土地款項(xiàng)，但由于個(gè)案的拆遷、補(bǔ)償?shù)仍蛭崔k理土地使用證，出讓方按合同約定時(shí)間交付土地，受讓方也已實(shí)際使用土地。例如：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目，征地簽訂土地出讓合同金額1.3億元，土地面積9.8萬(wàn)，實(shí)際支付土地款1.2億元，由于個(gè)案的拆遷、補(bǔ)償?shù)仍蛭崔k理土地使用證，出讓方按合同約定時(shí)間交付土地，該公司實(shí)質(zhì)上也進(jìn)行了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但仍以未辦土地使用證為由，不申報(bào)繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

第三種情形：簽訂土地出讓合同，辦理了土地使用證，但部分土地未交付使用

受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時(shí)間，受讓方已付清了土地款項(xiàng)，辦理了土地使用證，但因特殊原因（如拆遷遇上釘子戶等）導(dǎo)致部分土地未能及時(shí)提供給受讓方使用。例如：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目，征地簽訂了土地出讓合同，辦理了土地使用證，土地面積1.5萬(wàn)中因拆遷遇上釘子戶導(dǎo)致有3000土地不能開(kāi)發(fā)，該公司對(duì)這部分土地不申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

第四種情形：簽訂土地出讓合同，辦理了土地使用證，但部分土地屬于生地，需通過(guò)開(kāi)發(fā)才能使用

受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時(shí)間，受讓方已付清了土地款項(xiàng)，辦理了土地使用證，出讓方按合同約定時(shí)間交付土地。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所征用的土地有部分屬于生地（如荒山等），在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前需投入大量的資金對(duì)荒山進(jìn)行平整，荒山平整成為熟地后才能開(kāi)發(fā)。

二、主要成因分析

（一）土地交易信息不對(duì)等，導(dǎo)致納稅義務(wù)時(shí)間認(rèn)定難

由于地方政府部門(mén)間未實(shí)現(xiàn)信息資源的有效共享，地稅部門(mén)的土地交易信息來(lái)源，主要依靠基層征管人員日常巡查巡管收集的資料，以及納稅人的自行申報(bào)資料信息。然而，通常得知這些特殊情形的土地交易信息滯后于納稅義務(wù)時(shí)間，既需要通過(guò)合法有效渠道證實(shí)這些資料信息，又需花大量時(shí)間了解整個(gè)土地交易過(guò)程，從而產(chǎn)生契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的欠稅問(wèn)題。

（二）違反合同延期交付土地，導(dǎo)致土地計(jì)稅面積認(rèn)定難

國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，基本上是由當(dāng)?shù)卣韲?guó)家對(duì)外出讓土地。由于拆遷、補(bǔ)償、安置等種種原因，造成當(dāng)?shù)卣悠诮桓度炕蛘卟糠滞恋?，影響了納稅人按合同總土地面積辦理土地使用證。于是，納稅人采用分解土地出讓合同的辦法，分期辦理部分土地使用證，分期申報(bào)部分土地計(jì)稅面積，給地稅部門(mén)核定土地計(jì)稅面積帶來(lái)難度，給納稅人少申報(bào)土地計(jì)稅面積帶來(lái)理由。

（三）納稅人追求商業(yè)利潤(rùn)最大化，導(dǎo)致稅收政策執(zhí)行難

納稅人在前期簽訂土地招標(biāo)拍賣(mài)成效確認(rèn)書(shū)，取得國(guó)有土地出讓合同時(shí)，受當(dāng)時(shí)政策、市場(chǎng)、資金等因素影響，推遲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。在利益的驅(qū)動(dòng)下，能推則推遲辦理土地使用證，以規(guī)避政府“兩年不開(kāi)發(fā)的土地要無(wú)償收回，一年不開(kāi)發(fā)的土地要收閑置費(fèi)”的風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到拿地?cái)U(kuò)大土地儲(chǔ)備的目的。同時(shí)，在賬務(wù)處理上可以不認(rèn)定為企業(yè)資產(chǎn)，在稅務(wù)處理上則以未實(shí)際交付土地使用為由，不申報(bào)繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，從而達(dá)到困擾基層征管人員執(zhí)行稅收政策的目的。

三、工作對(duì)策

（一）摸清土地交易過(guò)程，正確認(rèn)定納稅義務(wù)時(shí)間

目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地的來(lái)源主要有政府出讓和企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓，取得的方式大多是通過(guò)拍賣(mài)形式。如果延期交付土地，出讓方將承擔(dān)違約金或者賠償經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，征用非耕地的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付時(shí)間土地的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付時(shí)間土地的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用耕地的，受讓方自應(yīng)批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開(kāi)始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）加大稅法宣傳力度，化解認(rèn)識(shí)誤區(qū)

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時(shí)間”和“合同約定時(shí)間”，不少企業(yè)就是因?yàn)闆](méi)有弄明白這兩個(gè)時(shí)間概念而少繳了城鎮(zhèn)土地使用稅。與此同時(shí)，少數(shù)企業(yè)利用四種特殊情形與地稅部門(mén)周旋，從而達(dá)到不繳或者少繳城鎮(zhèn)土地使用稅的目的。作為地稅部門(mén)，應(yīng)通過(guò)報(bào)刊、媒體、網(wǎng)絡(luò)、短信平臺(tái)等載體進(jìn)行稅法宣傳，以及稅收管理員與納稅人面對(duì)面稅法宣傳，為納稅人解疑答惑，促進(jìn)征納互動(dòng)，改善了征納關(guān)系，提高納稅人的稅法遵從度，只有解決認(rèn)識(shí)上存在的誤區(qū)，才能真正維護(hù)納稅人自身合法權(quán)益。

（三）巧用先征后補(bǔ)政策，合法規(guī)避企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)第一、三種特殊情形，由于拆遷、補(bǔ)償?shù)仍驅(qū)е鲁鲎尫轿窗春贤s定時(shí)間交付土地或者部分土地未交付，而出讓方土地管理部門(mén)代表政府以國(guó)家土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，實(shí)質(zhì)上是政府行為。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府就承擔(dān)違約金或者賠償經(jīng)濟(jì)損失的問(wèn)題談判中，要巧用先征（地稅部門(mén)先征）后補(bǔ)（政府補(bǔ)償）政策，既收回因政府未按合同約定時(shí)間交付土地而產(chǎn)生的損失，又合法規(guī)避企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐波.強(qiáng)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的探討[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì).2008.11.

第8篇：房產(chǎn)稅論文范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)稅收政策;長(zhǎng)效機(jī)制稅制改革

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開(kāi)始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴讓地方政府既無(wú)力建設(shè)保障性住房,也無(wú)心抑制高房?jī)r(jià),這可以說(shuō)是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑?、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問(wèn)題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒(méi)有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來(lái)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來(lái)大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買(mǎi)住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來(lái)看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開(kāi)始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開(kāi)始收緊。

(二)2008年以來(lái)國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來(lái)執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過(guò)這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

2009年1月1日起,國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開(kāi)始趨緊。

下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議

(一)盡早全面開(kāi)征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度

開(kāi)征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過(guò)快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過(guò)渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問(wèn)題,對(duì)這些問(wèn)題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開(kāi)征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種,將來(lái)再逐步過(guò)渡到全面開(kāi)征物業(yè)稅。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的諸多問(wèn)題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。

(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)

理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來(lái)看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說(shuō)政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢(qián)。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國(guó)稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對(duì)普通住宅個(gè)人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來(lái)盤(pán)活空置住房,提高住房的使用效率。

(三)研究開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅,以配合物業(yè)稅的征收

從世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來(lái)看,大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國(guó)的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會(huì)降低富人購(gòu)置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房?jī)r(jià)的作用。

參考文獻(xiàn):

1.國(guó)務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1)

2.陳真誠(chéng).不表態(tài)不代表物業(yè)稅不會(huì)開(kāi)征.法制日?qǐng)?bào),2010(2)

第9篇：房產(chǎn)稅論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；熱點(diǎn)問(wèn)題；稅收調(diào)控

自國(guó)際金融以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)受到影響，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展期。從現(xiàn)行的國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)發(fā)展需求來(lái)看，中國(guó)要更好地發(fā)展，就要將原有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)打破，通過(guò)進(jìn)一步深化改革，以使經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)制得改變。在這樣的社會(huì)環(huán)境下，房產(chǎn)價(jià)格的不斷提升，各種房地產(chǎn)稅成為社會(huì)討論的焦點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)稅改革是時(shí)代的必然

在中國(guó)的財(cái)稅領(lǐng)域中，房地產(chǎn)稅改革是重要的內(nèi)容。多年來(lái)，國(guó)家都非常重視房地產(chǎn)稅改革方面的問(wèn)題。在國(guó)家“十二五”規(guī)劃中，針對(duì)房地產(chǎn)稅改革就已經(jīng)提出“要深入研究并對(duì)房地產(chǎn)稅改革加快推進(jìn)力度”。黨的十八屆三中全會(huì)召開(kāi)，針對(duì)房地產(chǎn)稅改革又提出了新的指導(dǎo)要求，即“要求對(duì)房地產(chǎn)稅從立法的層面實(shí)施管理，根據(jù)社會(huì)發(fā)展情況推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革?！敝袊?guó)的一些地區(qū)已經(jīng)率先成為征收個(gè)人房地稅的試點(diǎn)，比如，上海、西安就已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行相關(guān)政策，使得房地產(chǎn)稅改革成為公眾議論的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)稅被劃歸為財(cái)產(chǎn)稅，屬于是不動(dòng)產(chǎn)稅。雖然房地產(chǎn)稅與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅只有一字之差，但是涉及到稅收的范圍以及稅收的依據(jù)，都會(huì)有所不同。房地產(chǎn)稅是與房產(chǎn)稅完全不同的稅種[1]。中國(guó)正在逐步探索房地產(chǎn)稅改革方面的問(wèn)題，并從理論的層面進(jìn)行深入研究，需要根據(jù)中國(guó)的國(guó)情以及社會(huì)發(fā)展實(shí)際制定操作方案。與房產(chǎn)稅相比，房地產(chǎn)稅所覆蓋的范圍非常廣泛，與中國(guó)現(xiàn)行的改革事項(xiàng)密切相關(guān)，而且關(guān)乎到多種利益。從國(guó)家財(cái)稅發(fā)展的宏觀局面來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)稅改革要緊緊把握，落實(shí)到具體工作中，就需要關(guān)注房地產(chǎn)稅的熱點(diǎn)問(wèn)題，以確保房地產(chǎn)稅工作順利展開(kāi)。

二、當(dāng)前征收房產(chǎn)稅的幾個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題

(一)征收城市房產(chǎn)稅的熱點(diǎn)問(wèn)題中國(guó)的土地歸國(guó)家所有，房屋產(chǎn)權(quán)局限于70年。如果國(guó)家政府要征收房產(chǎn)稅，就需要將原有的一些稅種，包括耕地占用稅、土地使用稅等等取消，結(jié)合替代性政策構(gòu)成房產(chǎn)稅。雖然上海和重慶已經(jīng)率先作為房產(chǎn)稅的征收試點(diǎn)，但是，在具體的運(yùn)行中存在覆蓋面低的問(wèn)題，明顯房產(chǎn)稅的征收力度不夠。根據(jù)有關(guān)報(bào)道，重慶市已經(jīng)對(duì)高檔住房開(kāi)始收稅，2013年為每平方米12779元，到2014年，就達(dá)到每平方米13192元。重慶從2011年就開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，三年來(lái)，每年對(duì)起征點(diǎn)都進(jìn)行了調(diào)整而且逐年遞增。有研究專家認(rèn)為，這種征稅趨勢(shì)明顯存在問(wèn)題，而且會(huì)征稅工作的順利展開(kāi)產(chǎn)生不良影響。無(wú)獨(dú)有偶，上海在房產(chǎn)稅的征收方面，不僅稅率低，而且過(guò)多的是考慮新購(gòu)買(mǎi)的房屋，并沒(méi)有對(duì)存量房有所考慮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題起到了一定的抑制作用[2]。但是，由于政策“過(guò)于溫和”，就必然會(huì)存在諸多的弊端。比如，2013年，北京的二手房交易火熱，成交量已經(jīng)突破了16萬(wàn)套，與2012年的14萬(wàn)套相比，上浮比例為13.4%。從成交金額來(lái)看，已經(jīng)達(dá)到了4600多億元。如果北京征收個(gè)人房產(chǎn)稅按照上海市的房產(chǎn)稅征收政策，就很難執(zhí)行。(二)征收農(nóng)村房產(chǎn)稅的熱點(diǎn)問(wèn)題關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收，并不止于城市，農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)也是征收的對(duì)象。從2013年起，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)銷售事態(tài)良好。根據(jù)經(jīng)濟(jì)媒體所提供的信息，住建部目前正在為進(jìn)一步落實(shí)征收農(nóng)村房地產(chǎn)稅制定村莊整治規(guī)劃措施。有關(guān)認(rèn)識(shí)介紹，十八屆三中全會(huì)中已經(jīng)提出房地產(chǎn)稅立法方面的問(wèn)題，除了城市土地的房地產(chǎn)之外，農(nóng)村的房地產(chǎn)也包括在內(nèi)。雖然農(nóng)村地區(qū)為集體土地的產(chǎn)權(quán)房屋，但是，也被納入到征稅范疇。這就需要將村莊整治規(guī)劃編制出來(lái)，為農(nóng)村征收房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。(三)不動(dòng)產(chǎn)登記登記的熱點(diǎn)問(wèn)題在房地產(chǎn)稅的征收方面，需要具備的基本條件是不動(dòng)產(chǎn)登記，只有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施網(wǎng)絡(luò)管理并做到全覆蓋，才能夠確保房產(chǎn)稅開(kāi)征的進(jìn)度。2014年，自國(guó)土資源部提出對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，這就需要加快相關(guān)部門(mén)的建立，并制定不動(dòng)產(chǎn)登記管理措施，以確保登記工作順利展開(kāi)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，國(guó)家要征收房地產(chǎn)稅，就要對(duì)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅實(shí)施情況進(jìn)一步審視，要充分考慮到國(guó)情和社會(huì)發(fā)展實(shí)際。雖然國(guó)家征收房地產(chǎn)稅是時(shí)代必然，但是，房地產(chǎn)稅屬于是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收稅，作為財(cái)產(chǎn)稅中的重要組成部分，就要做好籌備工作，針對(duì)可能存在的問(wèn)題深入探討并不斷完善，以將科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅體系構(gòu)建起來(lái)，確保房地產(chǎn)稅征收工作順利展開(kāi)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王福重.房產(chǎn)稅能降低高房?jī)r(jià)嗎[J].華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)，2011(01)：38—44.