土地增值稅管理精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅管理范文

關(guān)鍵詞：增值稅清算對象 增值稅的管理 解析和要求

土地增值稅是國家對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人就其取得的收入超過允許扣除項(xiàng)目金額后的增值額征收的一種所得類稅收。按照現(xiàn)行條例，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按30%-60%的四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項(xiàng)目分類較多，成本核算復(fù)雜，因此土地增值稅的征收方式由每年改為每月按照該項(xiàng)目的預(yù)收賬款的一定比例預(yù)征（遼寧省的預(yù)征率一般在1.5%-4%），然后在該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后進(jìn)行匯算清繳。但由于預(yù)征率比較低，預(yù)征的土地增值稅只占很小的比例，而決大多數(shù)的土地增值稅都是在清算階段繳納的。對每一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地增值稅的匯算清繳，都是一個不得不正視的事情，都有必要對該政策對本企業(yè)造成的影響進(jìn)行分析。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》該文明確了土地增值稅清算管理在清算程序、清算對象、成本確認(rèn)、視同銷售等方面的問題，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的清算工作做出更明晰、更具體的規(guī)定，以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能正視該稅種在企業(yè)中的重要地位，以及國家對該稅種清算的決心。

一、明確了清算的對象

土地增值稅以國家審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，由于劃分標(biāo)準(zhǔn)不同，導(dǎo)致稅率不同，應(yīng)分別計算土地增值稅。此規(guī)定在于提高稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)企業(yè)清算土地增值稅時增強(qiáng)了其可操作性，避免了因企業(yè)存在分期開發(fā)、滾動開發(fā)、多項(xiàng)目開發(fā)的情況下，因清算時間不合理、成本交錯累積，而造成的清算時間難于確認(rèn)，計算難度大而無法結(jié)算問題。

二、明確了土地增值稅的清算條件

（一）企業(yè)必須進(jìn)行清算的情形：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的、整體轉(zhuǎn)讓且并未辦理竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、直接轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的土地使用權(quán)。（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的清算情形：已轉(zhuǎn)讓的建筑面積占整個項(xiàng)目可出售建筑面積的85%以上，已辦理竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或該比例雖沒有超過85%，但剩余的可售建筑面積未用于銷售而用于其他用途如出租或自用的、取得該項(xiàng)目預(yù)售房許可證滿三年，但仍未銷售完畢的、納稅人未辦理土地增值稅清算手續(xù)想要申請注銷稅務(wù)登記的，先進(jìn)行土地增值稅的清算，然后再進(jìn)行注銷的。此規(guī)定可以防止房地產(chǎn)企業(yè)利用上述手段在該項(xiàng)工程實(shí)質(zhì)上已經(jīng)具備清算條件情況而不進(jìn)行清算來遞延繳納土地增值稅的行為。一些開發(fā)企業(yè)常采取一些特殊的手段來達(dá)到少繳或晚繳該稅種稅款的目的，比如已達(dá)到辦理峻工手續(xù)的條件，不辦理或拖延工期。這些手段確實(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)延緩清算的目的，但是由此可能會影響企業(yè)的正常經(jīng)營，甚至可能產(chǎn)生法律和稅務(wù)上的風(fēng)險，得不償失。

三、明確了土地增值稅扣除項(xiàng)目的憑證必須合法有效

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，要扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、項(xiàng)目的開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，且必須提供合法有效的憑證；不能提供的，不予扣除、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所報送的前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求的或者不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定以上四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，計算并扣除。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完項(xiàng)目，有意不取得建筑發(fā)票入賬，不結(jié)轉(zhuǎn)成本，只是按遠(yuǎn)低于實(shí)際的預(yù)繳率預(yù)繳土地增值稅，并以各種理由回避稅務(wù)結(jié)算要求，而一些稅務(wù)機(jī)關(guān)對此毫無辦法，只能按預(yù)繳率預(yù)征稅款，造成了稅款的一定的流失。該通知規(guī)定企業(yè)必須取得合法、有效的憑證，對沒有取得合法有效的憑證不能作為扣除項(xiàng)目，迫使企業(yè)及時取得合法有效的憑證發(fā)票，解決了企業(yè)采取遲遲不結(jié)算手段進(jìn)行偷稅的問題。同時此規(guī)定也將有益于企業(yè)所得稅方面的結(jié)算。此外還對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的與清算項(xiàng)目配套設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的、無償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施建成后準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用了相應(yīng)的規(guī)定。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用也可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并準(zhǔn)予扣除。最后對多個項(xiàng)目的共同成本費(fèi)用進(jìn)行合理分配，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項(xiàng)目準(zhǔn)予扣除其成本費(fèi)用的金額。

四、明確了銷售收入中視同銷售的情況

此規(guī)定是防止開發(fā)企業(yè)將建成的房屋用于員工福利或作為獎品發(fā)放給員工等，及以房抵債、商品房自用不按確認(rèn)收入原則確認(rèn)收入。例如以商品房抵頂工程款，只是在與工程隊(duì)的往來帳上記載，而不做收入的確認(rèn)。不按收入入賬，不確定收入，偷逃土地增值稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。再有就是如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)將自行開發(fā)的建筑物轉(zhuǎn)為其他用途如自己使用或者出租給他人，在清算時不確認(rèn)收入，不扣除相關(guān)的成本或費(fèi)用，因此對其不征土地增值稅。

五、明確了稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)鑒證報告的可信度，同時規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督

此規(guī)定是為使涉稅鑒證業(yè)務(wù)規(guī)范有序地進(jìn)行，需要制訂嚴(yán)格的承辦涉稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)入規(guī)范，對中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、承辦人員的資歷等方面進(jìn)行嚴(yán)格要求，保證涉稅鑒證的質(zhì)量和可信度，同時確認(rèn)涉稅鑒證報告的法律效力，要求中介機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按照操作規(guī)程執(zhí)業(yè)，保證其得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的接受和認(rèn)可。

六、明確了土地增值稅的核定征收

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入大、生產(chǎn)周期長，對同一企業(yè)同一項(xiàng)目，該稅種只能采取一種征繳方式 ，實(shí)行查賬征收或者是核定征收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況，按不低于預(yù)征率（遼寧省一般為6%）征收其稅款。①對于符合規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置賬薄但實(shí)際并未設(shè)置的、②私自毀壞賬薄或者拒不提供企業(yè)納稅材料的、③雖設(shè)置了賬薄，但賬目設(shè)置混亂或者相關(guān)成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，使稅務(wù)機(jī)關(guān)難以確定其轉(zhuǎn)讓收入或成本扣除項(xiàng)目金額、④符合了該稅的清算條件，但企業(yè)沒按規(guī)定的時間辦理該稅清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，逾期仍不改正的、⑤對申報該稅種的計稅依據(jù)明顯比實(shí)際偏低，又沒有正當(dāng)理由的。

七、對申報土地增值稅的申報資料做了相應(yīng)的要求

第2篇：土地增值稅管理范文

一、具體做法：

（一）、積極開展稅法宣傳

土地增值稅與其他稅種相比，納稅環(huán)節(jié)復(fù)雜，對納稅人而言，較為陌生，在納稅申報等方面不易引起重視。我局針對這一情況，充分利用報紙、電視、宣傳材料等媒體進(jìn)行廣泛的稅法宣傳。20__年，我局印發(fā)了1000份關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理實(shí)施辦法及二手房交易相關(guān)涉稅事宜的宣傳材料發(fā)放給納稅人，并把房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅收政策在修水電視臺進(jìn)行了為期一個月的播映，在修水報辦了一期專版。通過廣泛的稅法宣傳，讓廣大納稅人認(rèn)識了土地增值稅這一稅種，知道了該怎樣繳納，什么時候繳納土地增值稅。

（二）、推進(jìn)社會綜合治稅，加強(qiáng)部門配合，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的一體化管理。

根據(jù)國家稅務(wù)總局的要求和省局的統(tǒng)一安排，我們以契稅征管為把手，推進(jìn)社會綜合治稅體系，全面推行土地增值稅一體化管理。一是取得政府支持，建立社會綜合治稅體系。20__年8月，縣政府全文轉(zhuǎn)發(fā)了《修水縣地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化管理操作辦法》，明確了財政、房管、建設(shè)、土管等單位的相關(guān)責(zé)任，制定了加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的具體措施及獎勵措施，并由分管財稅的副縣長牽頭，定期召開相關(guān)部門聯(lián)席會議，通報情況，反饋信息，研究土地增值稅的征管政策。二是加強(qiáng)與財政部門的配合，在修水，契稅由財政部門征收，為了加強(qiáng)土地增值稅的源泉控管，做到先稅后證，我局多次與財政局協(xié)商，由財政局專門成立契稅征稅所，并派駐六名干部長年在我局的征收大廳上班，凡辦理契稅證的，必須先到地稅窗口開具稅票和房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。一定要憑地稅機(jī)關(guān)開具的稅票及房地產(chǎn)銷售發(fā)票。三是加強(qiáng)與房產(chǎn)管理部門的配合協(xié)作。房產(chǎn)交易和發(fā)放房產(chǎn)證是土地增值稅控管的核心環(huán)節(jié)，我局通過與房產(chǎn)管理部門聯(lián)系，以政府發(fā)文、會議紀(jì)要的形式，確定了聯(lián)合控管的方式。在房產(chǎn)交易中心設(shè)立房地產(chǎn)稅收審核崗，實(shí)地參與房地產(chǎn)計稅價值的評估認(rèn)定工作，并與房管部門實(shí)現(xiàn)了信息交換制度。四是取得國土資源部門支持配合。對土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅在過去管理上存在的一個最大障礙就是信息不通、征繳滯后。因此，我局根據(jù)國土資源管理部門的土地管理特點(diǎn)，與國土資源部門協(xié)商，只要國土資源部門將用地通知書一下發(fā)給用地人，國土資源部門就迅速將存量地和非存量地的信息傳遞給地稅部門，地稅部門對相關(guān)用地人的有關(guān)稅收及時進(jìn)行跟蹤介入，實(shí)現(xiàn)了土地增值稅的前置管理。

（三）、實(shí)行土地增值稅的精細(xì)化管理

我局將土地增值稅的管理細(xì)化到每一個房地產(chǎn)開發(fā)公司的每一個商住小區(qū)、每一棟樓、每一套住房及鋪面，根據(jù)每一個小區(qū)的平面圖設(shè)立了房地產(chǎn)銷售明細(xì)帳、發(fā)票開具明細(xì)帳，及時掌握了土地增值稅的稅源情況。形成了“以行業(yè)管理為主、按項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控、房源控制稅源、管理增加稅收”的基本思路，積累了房地產(chǎn)稅收精細(xì)化管理的有效經(jīng)驗(yàn)，找到了潛在稅源向現(xiàn)實(shí)稅收轉(zhuǎn)化的最佳著力點(diǎn)。

（四）、嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅預(yù)征及項(xiàng)目完成清算制度

我局在納稅人辦理的納稅申報和發(fā)票開具環(huán)節(jié)，嚴(yán)格審核納稅人取得的房地產(chǎn)銷售收入、預(yù)售收入是否按鋪面1、住房0.5預(yù)繳了土地增值稅。在省局20__年7月對土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整后，我們嚴(yán)格按照文件的執(zhí)行時間，對各個房地產(chǎn)企業(yè)的收入在文件執(zhí)行的前后進(jìn)行了清理，分別適用不同的稅率進(jìn)行了土地增值稅的補(bǔ)征、補(bǔ)繳。對完工的項(xiàng)目，我們嚴(yán)格按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定進(jìn)行了清算。

（五）、持之以恒地進(jìn)行納稅評估工作

我們視納稅評估工作為該項(xiàng)稅源管理的主要手段。20__年，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在成本管理混亂、重費(fèi)輕稅的現(xiàn)象，進(jìn)行了一次納稅評估，通過評估，共追繳土地增值稅127890元，基本改變了房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅申報質(zhì)量不高、欠稅較大的現(xiàn)狀。

（六）、精細(xì)組織，深入開展房地產(chǎn)稅收專項(xiàng)檢查

根據(jù)市局的部署，我局高度

重視房地產(chǎn)行業(yè)的稅收專項(xiàng)檢查工作。通過檢查，我們發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收房款、銀行按揭房款、房地置換、安置回遷超面積售房款、商品房自用不按收入確定原則確定收入，有虛列開發(fā)成本、多轉(zhuǎn)銷售成本、多列產(chǎn)品銷售費(fèi)用的現(xiàn)象。對檢查出來的問題，嚴(yán)格《征管法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。20__年，共查補(bǔ)土地增值稅78100元，罰款18900元。

二、土地增值稅管理過程中存在的問題

（一）土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，在計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額時，涉及收入的確定和成本費(fèi)用的扣除，稅務(wù)人員和納稅人都難以掌握。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，難以監(jiān)控。由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤率高，而土地增值稅預(yù)征率相對較低，一些開發(fā)企業(yè)故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅的結(jié)算。

（三）轉(zhuǎn)讓形式多樣化，難以正確計稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式多種多樣，有一次性銷售一次性收款的，有采用預(yù)收款方式的，有采用“返本”方式銷售建筑物的，有采用“以地?fù)Q房”形式銷售的，由于房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)讓形式多樣、復(fù)雜多變，給地稅部門確認(rèn)納稅人、正確計算應(yīng)納稅款帶來了很大的難度。

（四）稅務(wù)人員參差不齊，跟不上管理的要求。由于土地增值稅具有收益性質(zhì)的特征，要求稅務(wù)人員既要熟悉稅收法律、法規(guī)，又要熟悉掌握財務(wù)會計知識，還要懂房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營管理知識，這對稅務(wù)人員提出了很高的要求，給土地增值稅的管理帶來了一定的難度。

三、加強(qiáng)土地增值稅管理的措施

（一）進(jìn)一步加強(qiáng)稅法宣傳，強(qiáng)化實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)。由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式多樣化，計稅過程比較煩瑣，我們應(yīng)進(jìn)一步加大稅法宣傳力度，對稅收管理人員、企業(yè)辦稅人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，重點(diǎn)就土地增值稅的收入確定、扣除項(xiàng)目計算、申報方式和有關(guān)財務(wù)會計知識進(jìn)行講解，使稅收管理員和企業(yè)辦稅人員能熟練掌握土地增值稅的計算和申報方式，消除納稅人的抵觸情緒，取得納稅人的廣泛理解和支持。

（二）實(shí)行以票控稅。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋收取預(yù)收款時，須向購房者開具“房地產(chǎn)業(yè)預(yù)收款專用收據(jù)”；購房者在繳齊房款后，憑專用收據(jù)索要機(jī)開“房地產(chǎn)業(yè)專用發(fā)票”；財政、房管部門看到專用發(fā)票，才給購房者辦理契稅證及房屋產(chǎn)權(quán)證。

（三）摸清稅源、建立臺帳?；鶎佣悇?wù)部門應(yīng)通過每年的稅源普查，摸清土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開況，分項(xiàng)目建立稅源控管臺帳，實(shí)行分項(xiàng)目管理和稅源全過程監(jiān)控，確保不漏項(xiàng)目，對已開始預(yù)售及完工的樓房要進(jìn)一步建立、健全發(fā)票開具明細(xì)帳及發(fā)票開具分戶帳。

第3篇：土地增值稅管理范文

    流轉(zhuǎn)稅管理處:根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[2002]165號文件規(guī)定,轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為,其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的,與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此,轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅的征收范圍,不應(yīng)征收營業(yè)稅。由此可見,你企業(yè)如果是符合此文件規(guī)定的企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓則不征收營業(yè)稅。

    財產(chǎn)與行為稅管理處:根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定,企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入,應(yīng)征收土地增值稅。

    如果涉及房屋土地轉(zhuǎn)讓,應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅。

    企業(yè)所得稅管理處:在國家稅務(wù)總局未出臺新的規(guī)定之前,企業(yè)進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)于交易發(fā)生時分解為按公允價值銷售全部資產(chǎn)和進(jìn)行投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行企業(yè)所得稅處理,對取得的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅。

第4篇：土地增值稅管理范文

[關(guān)鍵詞]新會計準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、建設(shè)到銷售涉及到十多種稅，占我國實(shí)體稅稅種的半數(shù)以上。2007年以來，國家為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，相繼出臺了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅全面清算、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳比例等相關(guān)文件規(guī)定，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》也第一次出現(xiàn)在我國會計準(zhǔn)則體系當(dāng)中，就企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量、披露提出了明確要求。面臨國家宏觀調(diào)控政策和市場競爭對手的雙重壓力，如何在新會計準(zhǔn)則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負(fù)以節(jié)約成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)與復(fù)雜的成本結(jié)構(gòu)對稅收籌劃的迫切需求。與其他行業(yè)比較而言，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財稅管理。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動涉及到規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、經(jīng)營銷售等諸多范疇，經(jīng)營內(nèi)容廣泛，經(jīng)營業(yè)務(wù)多元，管理流程復(fù)雜，必須采取與之適應(yīng)的財稅管理模式才能有效控制稅負(fù)成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。比如：開發(fā)成本內(nèi)容包括：征地拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等；經(jīng)營成本則主要涉及到土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本等。這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步完善稅收籌劃方案，節(jié)約經(jīng)營成本。

2. 新會計準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃調(diào)整的必要性。隨著新的會計準(zhǔn)則體系的確立，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號——建造合同》等法規(guī)的出臺都為房地產(chǎn)企業(yè)財稅方案的調(diào)整提出了新的要求。比如：會計準(zhǔn)則所提供的會計政策如投資性房地產(chǎn)計量基礎(chǔ)、存貨計價方法的選擇，在一定范圍內(nèi)賦予了企業(yè)選擇稅收的權(quán)利，使房地產(chǎn)企業(yè)可立足于節(jié)稅角度進(jìn)行稅收籌劃；此外，新會計準(zhǔn)則要求采用資產(chǎn)負(fù)債法對所得稅進(jìn)行會計處理，新會計概念、會計工具在會計核算中的應(yīng)用，也要求企業(yè)在面臨稅收籌劃時考慮到更多的問題，重新規(guī)劃和考量企業(yè)稅收籌劃方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體思考

1.對企業(yè)所得稅的稅收籌劃。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，均視為開發(fā)產(chǎn)品完工。在此情況下，已完工的開發(fā)產(chǎn)品須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計算企業(yè)所得稅，而非按照計稅毛利率的方式來計算。針對于此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目包括財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、營業(yè)稅及附加等，推遲完工時間，合法應(yīng)用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時間，使貨幣的時間價值得到有效發(fā)揮，進(jìn)而達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力的效果。

2.對土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，應(yīng)用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進(jìn)行稅收籌劃。具體來說，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。由此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取房地產(chǎn)代建房形式，在開發(fā)項(xiàng)目之初確定最終用戶，定向開發(fā)，合作建房，開發(fā)完成后收取勞務(wù)收入性質(zhì)的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，避開土地增值稅的征稅范圍，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以分離裝修費(fèi)用、折扣價銷售商品房等方式來加快資金回籠，降低增值額達(dá)到減稅的目的；或是適當(dāng)追加項(xiàng)目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，在提升品牌美譽(yù)度、促進(jìn)銷售的同時，也可以增加可扣除項(xiàng)目的金額，減少應(yīng)付稅額。

3.對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的稅收籌劃。不動產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來源。新企業(yè)會計準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)定了企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件，但也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時間帶來了稅收籌劃空間。準(zhǔn)則規(guī)定，不動產(chǎn)的銷售以不動產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但從房地產(chǎn)銷售情況來看，由于房價趨勢走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)業(yè)銷售的主要營銷策略。對此，為體現(xiàn)會計的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)也應(yīng)按合同約定的收款時間分次確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，達(dá)到延遲收入確認(rèn)時間和繳納各種稅款的目的，對于預(yù)售房款的會計處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，同時還獲取了稅款資金的時間價值，側(cè)面達(dá)到了節(jié)稅的目的。

四、結(jié)語

新會計準(zhǔn)則的和實(shí)施是中國會計業(yè)界與國際接軌的重要舉措，也是中國會計改革的歷史中的飛躍式進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，財會人員尤其要重視新會計準(zhǔn)則所帶來的諸多變化，深入了解企業(yè)實(shí)際狀況，熟練掌握國家稅收法律規(guī)定，做好稅收籌劃工作，合法運(yùn)用節(jié)稅措施，解決企業(yè)納稅實(shí)務(wù)中的一些問題。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：土地增值稅管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 營業(yè)稅 增值稅 營改增

1.我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

目前我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀主要有三個特點(diǎn)：一是稅種紛繁而復(fù)雜；房地產(chǎn)從開發(fā)、銷售、保有、交易等各個環(huán)節(jié)涉及到的稅幾乎涵蓋了我們國家大部分的稅種，達(dá)十余種，主要有：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城建稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅等。二是稅負(fù)重，重復(fù)征；自1994年財稅體制改革以來，我們已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系，但我國房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅一直采用營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的制度，從價稅關(guān)系上看，營業(yè)稅和土地增值稅均屬于價內(nèi)稅，由于營業(yè)稅沒有抵扣機(jī)制，這種雙重價內(nèi)稅實(shí)際上是加重了房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)。三是中央和地方稅收分享比例不協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)涉及最主要的幾大稅種，營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅均為地方獨(dú)享稅，只有企業(yè)所得稅、個人所得稅是中央和地方共享稅，房地產(chǎn)形成各項(xiàng)稅收對地方財政收入而言舉足輕重，直接影響著地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施調(diào)控的相關(guān)決策。

因此，鑒于我們當(dāng)前紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收制度，我們有必要因地制宜，因時制宜的對房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行深入改革，有效的發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)功能，建立起現(xiàn)代房地產(chǎn)稅收制度，構(gòu)建房地產(chǎn)持續(xù)、健康發(fā)展的長效機(jī)制。當(dāng)然這之間還有很長一段路要走，因此我們探討是否可以考慮將房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”范圍，作為房地產(chǎn)稅制改革的破冰之旅。

2.房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的作用和意義

2.1有利于簡化房地產(chǎn)稅制，降低房產(chǎn)綜合稅負(fù)，促進(jìn)房價合理回歸

目前很多房產(chǎn)項(xiàng)目的稅收普遍已超越土地成本，有的甚至已超越開發(fā)成本，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一大成本，而房地產(chǎn)開發(fā)商勢必將較重的稅負(fù)向最終消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁，這也是造成房價高企不下的主要原因之一。無論對房產(chǎn)開發(fā)商來說，還是對廣大的購房者而言，稅收成本都是影響房價的重要因素。因此針對房地產(chǎn)行業(yè)紛繁復(fù)雜且稅負(fù)重的現(xiàn)行稅制，迫切需要對其進(jìn)行簡化和梳理，可以通過“營改增”作為切入點(diǎn)，推進(jìn)房地產(chǎn)“營改增”改革，降低房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、交易等各環(huán)節(jié)稅負(fù)，有利于降低房價水平，促進(jìn)房價合理回歸。

2.2有利于完善增值稅鏈條，消除重復(fù)征稅影響

我國增值稅制度的改革進(jìn)程，從某種意義上而言，就是增值稅鏈條不斷完善的過程。如果將鋼筋、水泥、建材設(shè)備等看成是房地產(chǎn)的原材料，房子是終端的產(chǎn)成品，也是一個大型的耐用消費(fèi)品，那么房地產(chǎn)開發(fā)過程就好比一個大型制造企業(yè)的生產(chǎn)流程，增值稅鏈條在這一環(huán)節(jié)一樣是可以鏈接起來的。目前房地產(chǎn)是繳納營業(yè)稅和土地增值稅，是不允許抵扣任何原材料和設(shè)備的進(jìn)項(xiàng)稅，導(dǎo)致增值稅鏈條中的重要一環(huán)在此被中斷。因此對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營改增”，有利于完善增值稅整個鏈條，使其鏈條機(jī)制完整運(yùn)行，使增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，基本消除了重復(fù)征稅帶來的影響。此外，更深層次影響在于隨著房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密的各產(chǎn)業(yè)也會加緊推進(jìn)營業(yè)稅改增值稅，一定程度上也降低了這些產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)，有利于減輕社會整體通脹壓力。

2.3有利于促進(jìn)社會各產(chǎn)業(yè)的分工與協(xié)作，提高社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率

從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)“營改增”后可以激活相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)朝著更加專業(yè)化的方向發(fā)展，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資科學(xué)理性發(fā)展，促進(jìn)社會分工與協(xié)作，從總體上提高市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，而經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的提高，則可以促進(jìn)社會總體物價水平的降低，反過來又可促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、理性發(fā)展。

2.4有利于加強(qiáng)稅收管理和稅源監(jiān)控，堵塞稅源漏洞

增值稅的管理目前是我國稅制管理體系中較為嚴(yán)格的稅種，增值稅管理水平要遠(yuǎn)高于營業(yè)稅等稅種，而房地產(chǎn)行業(yè)涉及上下游產(chǎn)業(yè)非常多，稅種多且繁瑣，通過房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后，使增值稅鏈條連接起來，實(shí)行嚴(yán)格的增值稅“以票控稅”制度，有助于稅收環(huán)環(huán)相扣，加強(qiáng)了稅收管理，減少稅收征管漏洞。

2.5有利于建立健全符合科學(xué)發(fā)展的財稅制度，推動各級政府進(jìn)行稅制改革

房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后勢必對原有的分稅制格局提出新的改革要求，對政府間收入分配格局造成影響，并產(chǎn)生倒逼機(jī)制，促進(jìn)地方稅制深化改革，特別是房產(chǎn)稅制度改革，推動各級政府進(jìn)一步完善稅制，建立健全有利于科學(xué)發(fā)展的財稅制度。

2.6有利于中央政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

增值稅是國稅，將房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅改征增值稅后，可以加強(qiáng)中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控力度，堅(jiān)定不移地執(zhí)行中央有關(guān)房產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)稅收政策，增強(qiáng)調(diào)控措施的傳導(dǎo)效應(yīng)，遏制房價不斷瘋狂上揚(yáng)的態(tài)勢。

3.推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的建議

房地產(chǎn)是涉及二、三產(chǎn)業(yè)最多的行業(yè)之一，牽涉面很廣，因此我們推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”時需要“整體規(guī)劃、穩(wěn)步推進(jìn)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、平穩(wěn)過渡”，具體有以下幾點(diǎn)建議：

3.1拿出更大的改革決心，對原有的分稅制度進(jìn)行更好的優(yōu)化改革；

只有進(jìn)一步改革和優(yōu)化分稅制，科學(xué)測算因“營改增”而導(dǎo)致地方財政收入減少的規(guī)模，考慮適當(dāng)提高地方政府的稅收分成比例，中央比例下調(diào)，地方比例上升，在緩解地方財政壓力的同時，協(xié)調(diào)好中央與地方的收入分配利益，取得地方政府對房地產(chǎn)“營改增”的最大支持。

3.2在對房地產(chǎn)“營改增”的同時通盤考慮對房地產(chǎn)其他稅種一并改革

以房地產(chǎn)“營改增”作為切入點(diǎn)，對房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的各項(xiàng)稅收進(jìn)行梳理，簡化現(xiàn)行稅制，優(yōu)化現(xiàn)行稅制不合理的部分，使其適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀。

3.3出臺過渡性的財政扶持政策，加快推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”進(jìn)程；

對于房地產(chǎn)“營改增”涉及到的相關(guān)行業(yè)影響大的要同時出臺過渡性的財政扶持政策，保證改革的前提是不影響當(dāng)前企業(yè)稅負(fù)，不給企業(yè)形成新的稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)而加快推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”進(jìn)程。

4.結(jié)論

當(dāng)前，我國正處于加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時期，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”改革是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，既要統(tǒng)一設(shè)計稅制改革方案和相關(guān)配套改革措施，又要通盤考慮改革的具體事項(xiàng)，還要充分兼顧改革前后稅制和征管變遷，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過渡。我們對此一定要樹立信心，冷靜處理，抓住房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的機(jī)遇，使其能夠真正為我國房地產(chǎn)業(yè)帶來新的生機(jī)和活力。

第6篇：土地增值稅管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；稅收籌劃；稅收政策；經(jīng)濟(jì)效益

一、稅收籌劃的定義

稅收籌劃是指納稅人站在企業(yè)管理的高度上，并在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇涉稅整體經(jīng)濟(jì)利益最優(yōu)化的納稅方案來處理生產(chǎn)、經(jīng)營和投資及理財活動的一種企業(yè)涉稅管理活動，也是一種既合理又合法的“節(jié)稅”行為。

二、稅收籌劃技術(shù)

（1）免稅技術(shù)。（2）減稅技術(shù)。（3）稅率差異技術(shù)。（4）分割技術(shù)。（5）扣除技術(shù)。（6）成本（費(fèi)用）調(diào)整技術(shù)。（7）臨界點(diǎn)籌劃技術(shù)。（8）利用稅收優(yōu)惠技術(shù)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、投資大、風(fēng)險高、周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高等特點(diǎn)，這決定了房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅收籌劃是多方面的，合理、科學(xué)的稅收籌劃有利于企業(yè)抑制偷稅、漏稅的不合法行為，規(guī)范納稅行為，進(jìn)一步降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和管理與經(jīng)營成本，從而有利于企業(yè)價值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的必要性

（1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的征稅科目較多，稅負(fù)較重，涉及到的征稅稅種也較多，進(jìn)行合理科學(xué)的稅收籌劃，可以避免企業(yè)重復(fù)納稅，節(jié)約外部開支成本；

（2）合理的稅收籌劃有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)的管理成本和經(jīng)營成本，實(shí)現(xiàn)稅后利益最大化，提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)經(jīng)營能力；

（3） 進(jìn)行稅收籌劃，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)自身對稅收籌劃的重視，這樣就會減少其負(fù)擔(dān)風(fēng)險、違法風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等，有助于其健康發(fā)展；

（4） 房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有助于企業(yè)提高自身的財務(wù)管理水平，完善自身的財務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)合法、高效的財務(wù)控制，提高自覺納稅意識，也可以促進(jìn)我國稅收工作的開展；

（5）房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有利于相關(guān)的稅收法律法規(guī)制度的完善，為實(shí)現(xiàn)我國構(gòu)建法治社會的目標(biāo)作出貢獻(xiàn)；

（6）房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃，也利于行業(yè)內(nèi)提高資源重復(fù)利用率，合理的配置資源，減少不必要的浪費(fèi)，為我國走可持續(xù)發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展作出貢獻(xiàn)；也有助于國家制定的宏觀調(diào)控政策的施行。

五、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的具體策略

1、從企業(yè)所得稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了其在開發(fā)產(chǎn)品未完工時可以先按預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)繳企業(yè)所得稅，待完工時再重新調(diào)整計稅成本。稅務(wù)機(jī)關(guān)按照國稅發(fā)[2009]31號文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》指定的5%——20%的預(yù)計計稅毛利率與實(shí)際毛利率相比存在較大差額，若將差額毛利率合法合理地應(yīng)用到稅收籌劃中，對于企業(yè)利用差額毛利率獲得資金使用的時間價值，緩解資金緊張?zhí)峁┯欣麠l件。

房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的繳納情況是分月、分季預(yù)繳，年終匯算清繳，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品完工與未完工結(jié)算之間也存在跨月、跨季度的情況，房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的核算可分為三個階段來籌劃：第一階段為開發(fā)產(chǎn)品未完工，先按預(yù)計計稅毛利率計算；第二階段為竣工但未辦理結(jié)算手續(xù)，未取得全額發(fā)票，經(jīng)鑒證后按預(yù)算造價預(yù)提費(fèi)用，計算預(yù)計銷售毛利率；第三階段是完工并辦理竣工結(jié)算手續(xù)，根據(jù)銷售毛利率進(jìn)行納稅調(diào)整并計算企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)行業(yè)可以合理推遲竣工時間，合理地把差額毛利率應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃中，把合法推遲交納的稅款巧轉(zhuǎn)為無息貸款充分提高資金使用效率，獲得資金的時間使用價值。

2、從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃

從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃主要可從建房方式和分散收入兩個方面著手：

（1）根據(jù)不同建房方式進(jìn)行稅收籌劃

我國稅法規(guī)定，合作建房建設(shè)完畢后自用的，可暫免征收土地增值稅，建成后要轉(zhuǎn)讓的，就需補(bǔ)交土地增值稅，代建房不屬于土地增值稅的征稅范圍。故采用代建房方式進(jìn)行稅收籌劃可在一定程度上降低企業(yè)外部成本，減輕企業(yè)稅負(fù)。具體操作如下例：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一塊價值350萬元的土地使用權(quán)，2007年，公司在該土地上建造商務(wù)樓并以1100萬元價格售出。假設(shè)商務(wù)樓的建筑成本為500萬元，土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額為800萬元。則該公司應(yīng)該繳納的稅費(fèi)為如下幾步：（其中成本利潤率10%，城建稅7%，教育費(fèi)附加3%）：首先計算應(yīng)納建筑安裝營業(yè)稅=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01萬元，其次計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=1100×5%=55萬元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，應(yīng)納土地增值稅=300×30%=90萬元，第五，應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2萬元，最后計算公司應(yīng)納稅費(fèi)合計 =17.01+55+90+7.2=169.21萬元。

如果該公司進(jìn)行納稅籌劃，將其銷售行為轉(zhuǎn)為代建房行為，卻會發(fā)生不一樣的結(jié)果，籌劃前后成本基本相同，稅負(fù)卻不同，我國稅法規(guī)定單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)或不動產(chǎn)的購置成本后的余額作為營業(yè)額。如下例：

公司在開發(fā)寫商務(wù)樓前，首先將土地按350萬元的價格銷售給最終客戶，然后以800萬元的價格與客戶簽代建合同，房屋建成后可得800萬元的建筑安裝收入。因此，該公司將土地以350萬元的價格轉(zhuǎn)讓給客戶，只需繳納建筑安裝營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加，不須繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅、土地增值稅，也不再負(fù)擔(dān)營業(yè)稅。

籌劃后該公司應(yīng)納稅：

建筑安裝營業(yè)稅=800×3%=24萬元

城建稅、教育費(fèi)附加 =24×（7%+3%）=2.4萬元

籌劃后可節(jié)稅169.21-（24+2.4）=142.81萬元

（2） 用分散收入的方式來進(jìn)行稅收籌劃。

用分散收入的方式降低土地增值率，減輕房地產(chǎn)稅負(fù)。

常見的分散收入的方式有兩種：將可分除的房地產(chǎn)整體項(xiàng)目剝離出來單獨(dú)處理，達(dá)到盈利不繳納土地增值稅的目的；將一個整體項(xiàng)目分開多個工程處理，以降低增值稅率，減輕稅負(fù)。

3、從營業(yè)稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)對營業(yè)稅進(jìn)行稅收籌劃有很多方法，在這里簡單從介紹以下三種方法：

（1）運(yùn)用減少流轉(zhuǎn)次數(shù)的方法進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)不動產(chǎn)在銷售時按流轉(zhuǎn)次數(shù)繳納營業(yè)稅的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)經(jīng)營中運(yùn)用合理方法減少流轉(zhuǎn)次數(shù)降低營業(yè)稅稅負(fù)。

（2）采用合作建房方式進(jìn)行稅收籌劃。

合作建房的方式一般分為兩種：一種是由雙方通過互換房屋所有權(quán)的方式和土地使用權(quán)的方式合作建房，這時雙方則需要分別按銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的方式來繳納營業(yè)稅；一種是雙方分別以貨幣資金、土地使用權(quán)出資，成立合營企業(yè)，此時的交易雙方均不用繳納營業(yè)稅。

六、總結(jié)

隨著整個國民經(jīng)濟(jì)總體水平的提高，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃工作，將影響著其如何發(fā)展下去。房地產(chǎn)企業(yè)自身要做好經(jīng)營發(fā)展，需要降低企業(yè)的經(jīng)營成本與管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)樾袠I(yè)本身的稅負(fù)過重，因此科學(xué)合理的稅收籌劃工作的開展與施行，將有助于其降低這些成本，減輕稅負(fù)；從而促進(jìn)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)自身能力提高，在競爭激烈的市場中，搶占市場獲得生存與發(fā)展。（作者單位：陽煤集團(tuán)統(tǒng)計部）

參考文獻(xiàn)

[1]會計之友 2011年3月《差額毛利率在房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃中的應(yīng)用》

[2]中國稅網(wǎng) 《企業(yè)所得稅匯算清繳操作指南》2011年3月中國財政經(jīng)濟(jì)出版社

第7篇：土地增值稅管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 企業(yè)所得稅 清算

一、由一則案例引發(fā)的思考

例：A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的B項(xiàng)目，2011年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入2 000萬元，預(yù)計利潤率為30%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為300萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅75萬元;2012年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 3 000萬元，預(yù)計利潤率為25%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為350萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅100萬元;2013年B項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售收入5 000萬元，期間費(fèi)用及可扣除稅金為600萬元，項(xiàng)目計稅成本為6 000萬元。假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目，A房地產(chǎn)企業(yè)在B項(xiàng)目竣工清算年度2013年需要繳納多少企業(yè)所得稅呢？

A房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員認(rèn)為，B項(xiàng)目竣工清算共計實(shí)現(xiàn)銷售收入 10 000萬元，計稅成本6 000萬元，項(xiàng)目期間費(fèi)用及可扣除稅金1 250萬元，應(yīng)納稅所得額=10 000-6 000- 1 250=2 750（萬元），應(yīng)繳企業(yè)所得稅=2 750×25%=687.5（萬元），實(shí)際預(yù)繳企業(yè)所得稅=75+100=175（萬元），項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅=687.5-175=512.5（萬元）。

筆者認(rèn)為，以上處理不妥。實(shí)際上，該財務(wù)人員并沒有領(lǐng)會《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）相關(guān)規(guī)定的具體含義。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅處理并不僅著眼于具體項(xiàng)目的損益情況，無論項(xiàng)目是否完工，無論開發(fā)產(chǎn)品是預(yù)售還是現(xiàn)售，都應(yīng)當(dāng)在當(dāng)年度確認(rèn)銷售收入并匯算清繳企業(yè)所得稅。上例中，A房地產(chǎn)企業(yè)2011年度、2012年度繳納的企業(yè)所得稅實(shí)質(zhì)上是當(dāng)年度匯算清繳的應(yīng)納稅額，并非B項(xiàng)目完工前的預(yù)繳稅額。

第二，A公司應(yīng)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅。在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，應(yīng)先按規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，可以扣除預(yù)繳營業(yè)稅及土地增值稅等，計入利潤總額預(yù)繳。A房地產(chǎn)企業(yè)2011年銷售收入對應(yīng)的應(yīng)納稅所得額= 2 000×30%-300=300（萬元），2012年銷售收入對應(yīng)的應(yīng)納稅所得額=3 000 ×25%-350=400（萬元）。

第三，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。所以企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實(shí)際利潤額，同時將其實(shí)際利潤額與對應(yīng)的預(yù)計利潤額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

B項(xiàng)目計稅成本6 000萬元，實(shí)際利潤率=（10 000-6 000）÷10 000×100%=40%，2011年、2012年實(shí)際利潤額與預(yù)計利潤額的差額分別為200萬元[2 000×（40%-30%）]和450萬元[3 000×（40%-25%）]，預(yù)售調(diào)整增加額650萬元計入2013年度應(yīng)納稅所得額。

第四，確定2013年度應(yīng)納稅所得額=5 000-[6 000-5 000×（1-40%）]-600+650=2 050（萬元），應(yīng)納所得稅= 2 050×25%=512.5（萬元）。

以上計算結(jié)果與企業(yè)財務(wù)人員計算結(jié)果雖然一致，但兩種計算過程體現(xiàn)的思路和理念是完全不同的。企業(yè)財務(wù)人員的計算思路是，未完工年度預(yù)繳，完工年度結(jié)算，多退少補(bǔ)，正確的計算思路是將預(yù)計利潤額與實(shí)際利潤額的差異調(diào)整，納入完工年度的所得稅匯算清繳。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算，企業(yè)所得稅項(xiàng)目清算僅指項(xiàng)目計稅成本的最終結(jié)算，該案例涵蓋了3年的銷售期間，而匯算是按照年度分別計算的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額，兩者不能等同。

現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征繳存在很多現(xiàn)實(shí)問題，制定相關(guān)法律法規(guī)，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如實(shí)足額繳納企業(yè)所得稅是關(guān)鍵。

企業(yè)財務(wù)人員曾經(jīng)遇到一個問題，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算，企業(yè)所得稅項(xiàng)目清算僅指項(xiàng)目計稅成本的最終結(jié)算，而匯算是按照年度分別計算的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額，兩者不能等同?，F(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征繳存在很多現(xiàn)實(shí)問題，制定相關(guān)法律法規(guī)，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如實(shí)足額交納企業(yè)所得稅是關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)公司所得稅征管模式存在的問題

（一）所得稅按年匯繳與開發(fā)企業(yè)按項(xiàng)目跨年開發(fā)造成收入和成本不配比

企業(yè)所得稅年度匯算是建立在上年賬簿基礎(chǔ)上，下年均為上年結(jié)轉(zhuǎn)，而會計上的年度結(jié)賬具有相對的獨(dú)立性。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，跨年開發(fā)具有一定的連續(xù)性，企業(yè)所得稅要想準(zhǔn)確的匯算，必須將開發(fā)過程聯(lián)系起來完整的計算。實(shí)際征管中，上年通過稅務(wù)調(diào)整查補(bǔ)的所得稅，由于年度與年度之間會計上相對的獨(dú)立性，下年往往被沖平，企業(yè)所得稅按年匯繳與開發(fā)企業(yè)按項(xiàng)目跨年開發(fā)相背離。房地產(chǎn)企業(yè)往往通過跨年分配收入和成本，第一年開發(fā)費(fèi)用大，收入未形成往往虧損;第二年通過少轉(zhuǎn)銷售收入掛預(yù)收款，同時通過預(yù)估成本、前期虧損彌補(bǔ)等人為調(diào)節(jié)利潤;第三年通過企業(yè)所得稅按年管理，一般不會與上年比對而少報銷售收入，多轉(zhuǎn)銷售成本，虛增期間費(fèi)用，所以按年度結(jié)算虧損企業(yè)多。不少企業(yè)按計稅毛利率計算的毛利額雖然是正數(shù)，但在年度匯算清繳時減去期間費(fèi)用后申報的應(yīng)納所得稅額為負(fù)數(shù)，而企業(yè)所得稅匯算清繳時一般不會追溯到以前數(shù)個年度去審查企業(yè)的開發(fā)成本是否真實(shí)合理，是否應(yīng)當(dāng)全額在稅前扣除，造成利潤無法準(zhǔn)確衡量。所以，完全有必要在企業(yè)確認(rèn)收入年度對開發(fā)成本進(jìn)行全面審查，剔除不符合稅法規(guī)定的成本。

（二）稅前扣除項(xiàng)目不實(shí)

1.虛增稅前扣除的費(fèi)用。房地產(chǎn)成本的各類費(fèi)用的支付憑證容易造假，不真實(shí)。比如：收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用，尤其是建筑安裝企業(yè)和個人所提供的安裝工程成本;虛開辦公費(fèi)、服務(wù)業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、廣告支出，以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費(fèi)、銷售費(fèi)用等虛增成本套取現(xiàn)金;將與生產(chǎn)無關(guān)的費(fèi)用計入成本。如：將管理人員的汽車費(fèi)用、旅游考察費(fèi)用列入公司支出。目前，稅法沒有這方面稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的限制，稅務(wù)人員又很難區(qū)分這類支出是否與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)，使得納稅人有機(jī)可乘。

2.成本與收入不配比。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常將未完工程項(xiàng)目的成本轉(zhuǎn)移到已完工程成本項(xiàng)目中。

3.納稅調(diào)整時忽略項(xiàng)目。各項(xiàng)準(zhǔn)備金、風(fēng)險金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目的納稅調(diào)整忽略，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽?/p>

（三）企業(yè)所得稅與土地增值稅征管模式不統(tǒng)一

企業(yè)所得稅和土地增值稅對企業(yè)收入和成本的認(rèn)定均是按項(xiàng)目歸集，土地增值稅又是企業(yè)所得稅扣除項(xiàng)目，兩稅關(guān)聯(lián)度較高。企業(yè)所得稅按年度匯算，而土地增值稅按項(xiàng)目清算，二者在計稅口徑和計稅時間上不一致，造成征管上的難度;由于結(jié)算時間的差異，企業(yè)所得稅與土地增值稅對同一個企業(yè)的成本和費(fèi)用，形成重復(fù)性檢查，加大征管成本。

（四）財務(wù)會計核算存在的問題

1.預(yù)售款長期掛“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目。有的企業(yè)根據(jù)利潤水平分年度結(jié)轉(zhuǎn);有的企業(yè)利用所得稅按年匯算、第二年基本不會對上年賬務(wù)復(fù)查，通過跨期少轉(zhuǎn)銷售收入。預(yù)收收入長期掛預(yù)收款不結(jié)轉(zhuǎn)收入，不按照規(guī)定繳納所得稅。

2.視同銷售行為未確認(rèn)收入。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)等行為，在賬務(wù)處理上未確認(rèn)收入。

3.預(yù)估成本，調(diào)節(jié)利潤。項(xiàng)目不竣工不結(jié)算，成本無法結(jié)轉(zhuǎn);或者將未售產(chǎn)品的成本轉(zhuǎn)移到已售產(chǎn)品成本中。多數(shù)企業(yè)采取成本預(yù)估，進(jìn)行人為調(diào)節(jié)利潤。

4.虛列建筑安裝成本。大部分企業(yè)建筑安裝成本預(yù)算低，審計決算值高。利用關(guān)聯(lián)企業(yè)、核定征收企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤，把屬于有關(guān)聯(lián)關(guān)系的核定征收建筑安裝企業(yè)成本轉(zhuǎn)移到本企業(yè)，加大建筑安裝成本造價、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤。企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施等費(fèi)用經(jīng)常在全部工程竣工時一次性調(diào)整而不是在每項(xiàng)工程完工時逐項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)，隨時調(diào)整有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本，造成預(yù)提費(fèi)用超標(biāo)，有的甚至未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票時籠統(tǒng)地按發(fā)包金額10%預(yù)提建筑安裝成本進(jìn)行惡意避稅。

5.期間費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)用劃分不清。比如將業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、銷售傭金等期間費(fèi)用計入了開發(fā)間接費(fèi)用，造成少交土地增值稅和企業(yè)所得稅。

6.借款利息不資本化，直接進(jìn)期間費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的借款利息應(yīng)在“開發(fā)成本――開發(fā)的間接費(fèi)用”中核算，將應(yīng)在產(chǎn)品成本中歸集的財務(wù)費(fèi)用轉(zhuǎn)移到期間費(fèi)用中，甚至將其他項(xiàng)目財務(wù)費(fèi)用也混入當(dāng)期費(fèi)用，擴(kuò)大扣除項(xiàng)目。

7.多列預(yù)提費(fèi)用。企業(yè)利用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”等科目調(diào)整當(dāng)期利潤。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對預(yù)提費(fèi)用的余額不及時調(diào)整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應(yīng)納稅所得額。有的企業(yè)甚至在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計提或重復(fù)計提“預(yù)提費(fèi)用”，借以偷逃稅款。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管措施及政策建議

（一）變所得稅匯繳為核實(shí)其收入和成本據(jù)實(shí)征收

由于企業(yè)會計信息不實(shí)，跨年調(diào)節(jié)利潤比較普遍，企業(yè)盈利水平嚴(yán)重失真。目前，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯繳以賬查賬，費(fèi)力費(fèi)時，又無成效。建議根據(jù)開發(fā)流程，通過部門合作，以實(shí)查賬，據(jù)實(shí)征收。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程一般是：買地―規(guī)劃―建造―預(yù)售―交房，企業(yè)所得稅計稅流程是：（應(yīng)稅收入-應(yīng)稅成本-費(fèi)用-稅金）×稅率。收入和成本均可以實(shí)查賬，收入可以通過房管部門網(wǎng)上銷售和備案系統(tǒng)取得，成本中土地成本可以通過土地部門取得開發(fā)地塊土地出讓價格和繳納情況，分期開發(fā)的可以通過總可售面積配比已開建的土地成本，總可售面積可以通過規(guī)劃部門取得，建筑安裝成本可以通過建委開發(fā)辦取得等，通過以上部門的配合，結(jié)合企業(yè)有關(guān)票據(jù)和合同，核實(shí)其收入和成本據(jù)實(shí)征收，簡便可行。

（二）變所得稅匯繳為按完工項(xiàng)目逐一匯算

每個項(xiàng)目看成一個成本對象，完工結(jié)算后進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。按項(xiàng)目匯算和年度匯繳最主要的影響就是期間費(fèi)用的處理，而房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用主要是財務(wù)費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用在建造期計入開發(fā)成本，完工后才能計入期間費(fèi)用，能計入期間費(fèi)用的不大，而按計稅標(biāo)準(zhǔn)能進(jìn)入管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的也有限。由于我國會計處理和稅務(wù)處理對成本均采取不完全成本法，因此，在結(jié)算匯繳時，即期間費(fèi)用不分?jǐn)傆嬋氤杀締瘟械那闆r，預(yù)繳時也可考慮年度期間費(fèi)用按法定稅率予以抵減。

（三）提高企業(yè)所得稅的預(yù)繳率

國稅發(fā)[2009]31號文中地級市的最低計稅毛利率從15%降為10%，大部分地市是依據(jù)最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，而且該文允許企業(yè)扣除預(yù)售收入對應(yīng)的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅等稅費(fèi)，營業(yè)稅金及附加的稅率為5.65%，預(yù)征土地增值稅的稅率最低為2%，實(shí)際計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額里的毛利最多只有預(yù)售收入的2.35%（10%-5.65%-2%=2.35%），再扣除期間費(fèi)用后，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額所剩無幾，甚至為負(fù)值。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)毛利率至少不會低于30%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售收入時期同時也是企業(yè)納稅能力最強(qiáng)的時期，現(xiàn)金流充足，所以一直以來對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)征制度，但過低的計稅毛利率使得企業(yè)沒有在此時期繳納足夠的企業(yè)所得稅，而是將項(xiàng)目企業(yè)所得稅納稅義務(wù)遞延至項(xiàng)目完工收入確認(rèn)年度，必然導(dǎo)致該年度納稅壓力增大。

（四）加強(qiáng)企業(yè)所得稅納稅輔導(dǎo)

定期整理稅收相關(guān)法律法規(guī)政策，通過各種渠道讓企業(yè)及時了解稅收政策變化;針對在企業(yè)所得稅納稅中發(fā)現(xiàn)的普遍問題，開展轄區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)集體約談會，面對面溝通，糾正企業(yè)財務(wù)人員對政策文件的理解誤區(qū)。制定納稅情況自查報告內(nèi)容，要求企業(yè)盡可能地利用社會中介力量進(jìn)行全面自查。

第8篇：土地增值稅管理范文

關(guān)鍵詞：重組；增值稅；企業(yè)所得

引言

2018年，財政部、國家稅務(wù)總局重新梳理歷年來的企業(yè)重組改制稅收政策，了《企業(yè)重組改制稅收政策文件匯編》，這也體現(xiàn)了中央繼續(xù)大力提倡各地充分運(yùn)用稅收政策，合理開展企業(yè)重組改造，以期達(dá)到“處僵治困”的目的。現(xiàn)階段，重組改制是企業(yè)運(yùn)行中的一種常見業(yè)務(wù)，其中涉及的稅務(wù)種類林林總總，包含印花稅、契稅等多重業(yè)務(wù)，的政策跨度2003年至今。企業(yè)重組改制稅收處理政策性強(qiáng)、難度大，稍不注意就會產(chǎn)生很大的稅收風(fēng)險：該繳的稅沒繳，該享受的稅收優(yōu)惠沒享受到，是稅收實(shí)務(wù)處理中發(fā)生稅企爭議的高發(fā)領(lǐng)域。

一、案例分析

2019年1月，集團(tuán)劃轉(zhuǎn)一塊土地作為注冊資本增資至非全資子公司，土地已完成權(quán)屬變更，涉稅事項(xiàng)有哪些。

（一）集團(tuán)母公司：涉及土地的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)作為資產(chǎn)處置，繳納增值稅；資產(chǎn)劃撥（土地作價入股）符合土地增值稅減免政策，暫免土地增值稅；集團(tuán)土地轉(zhuǎn)讓所得。非貨幣性資產(chǎn)來進(jìn)行投資確認(rèn)的資產(chǎn)，需要在5年內(nèi)分批次進(jìn)行計稅，獲取相應(yīng)的所得稅金額，按照國家有關(guān)規(guī)定定期進(jìn)行足額繳納。

（二）非全資子公司：承受土地使用權(quán)，按規(guī)定只有全資子公司承受母公司土地使用權(quán)才免征契稅，因此該子公司需繳納契稅。從以上案例分析可以看出，雖然是簡單的一件資產(chǎn)重組事項(xiàng)，但涉及重組的雙方各類稅種優(yōu)惠及處理并不相同，也是極易發(fā)生錯誤的地方。

二、企業(yè)重組稅收政策解讀

從稅法角度，根據(jù)國家稅務(wù)總局的文件，對于企業(yè)重組給出了明確的政策解讀。企業(yè)重組主要是指企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)營活動之外所衍生的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)或法律結(jié)構(gòu)的重大改變，主要包含債務(wù)重組、資產(chǎn)合并、分解優(yōu)化、法律形式變更等多項(xiàng)人物?；诜梢暯欠治觯髽I(yè)重組則主要是指企業(yè)以債券、股權(quán)等來實(shí)現(xiàn)企業(yè)二次投資或者債務(wù)資金轉(zhuǎn)讓的行為，其本質(zhì)是合同的一種優(yōu)化組合?；诮?jīng)濟(jì)本質(zhì)視角進(jìn)行分析，企業(yè)重組就是對企業(yè)科研技術(shù)、資金、資源、勞動力等進(jìn)行的二次配置，來構(gòu)建一種契合企業(yè)經(jīng)營生存發(fā)展的新模式，來凸顯企業(yè)核心競爭力。我們從企業(yè)重組過程中涉稅的先后來分析各項(xiàng)稅目的處理。

（一）增值稅在實(shí)際業(yè)務(wù)中，首先需分辨該事項(xiàng)是屬于資產(chǎn)重組還是資產(chǎn)處置。1.資產(chǎn)重組不征收增值稅企業(yè)重組過程中，組織通過分立、合并、置換等模式，將實(shí)物資產(chǎn)或者部分與之匹配的資產(chǎn)類，如債券、負(fù)債等，采用合法合規(guī)的方式來轉(zhuǎn)讓給受讓組織，按照我國法律規(guī)定要求，也可免去企業(yè)的增值稅。對于土地使用權(quán)、不動產(chǎn)等，也不再進(jìn)行征收增值稅，同時經(jīng)過雙方多次協(xié)商，最終勞動力及受讓方均為個人或者同一單位組織，也不再進(jìn)行征收增值稅，這一點(diǎn)在（財稅〔2016〕36號）《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》中進(jìn)行明確的說明。延伸知識點(diǎn)：資產(chǎn)重組涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)都可以開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票開票系統(tǒng)中目前代碼607、608。2.資產(chǎn)處置按規(guī)定征收增值稅資產(chǎn)處置要按照增值稅相關(guān)規(guī)定征收增值稅，如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)則需按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收增值稅。

（二）土地增值稅企業(yè)整體改制、合并、分立、房地產(chǎn)作價入股（資產(chǎn)處置），涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更，暫不征收土地增值稅。但不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形?！敦斦慷悇?wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）。

（三）契稅企業(yè)改制、事業(yè)單位改制、合并、分立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，承受原主體各方土地、房屋權(quán)屬的一方，免征契稅。企業(yè)破產(chǎn)主要是指債權(quán)人對于企業(yè)職工而言，能夠承受企業(yè)抵償債務(wù)的房屋產(chǎn)權(quán)、土地及契稅；對于非債權(quán)人則主要是指房屋權(quán)屬及相應(yīng)的土地資源，安置原企業(yè)職工符合條件的，免征或減半征收契稅。資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)：基于相關(guān)法律（財稅〔2018〕17號）《財政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》規(guī)定，對于劃歸為國有資產(chǎn)的土地、行政調(diào)整或者房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，一律取消契稅；對于隸屬于同一公司，在同一自然人名下的企業(yè)后者房屋、土地的劃轉(zhuǎn)，進(jìn)行免征契稅等。延伸知識點(diǎn)：資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的情形下，劃出土地、房屋權(quán)屬的一方應(yīng)當(dāng)繳納增值稅?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）第十四條下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)……

（四）印花稅對于企業(yè)資金賬薄的印花稅，基本原則是指將已貼花的部分在原則上可不進(jìn)行貼花，新增或未貼花的部分則需要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行貼花。企業(yè)在進(jìn)行改制前，已經(jīng)簽訂合同但是沒有履行完相關(guān)協(xié)議，則改制后需要進(jìn)行變更主題執(zhí)行的，在其余條款保證原本基礎(chǔ)上，對已經(jīng)改制前完成貼花的，則無須進(jìn)行二次繳納印花稅。在此過程中，根據(jù)財稅〔2003〕183號文件規(guī)定，對于改制而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，企業(yè)也可免除繳納印花稅。

（五）企業(yè)所得稅根據(jù)企業(yè)重組中的特殊性稅務(wù)處理的稅法要求，并非不再進(jìn)行繳納個人所得稅，而是暫時不計算資產(chǎn)損失或者所得，來達(dá)到一種稅負(fù)轉(zhuǎn)移的效果。1.特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件該類稅務(wù)的處理與一般稅務(wù)處理存在較明顯的差異，根據(jù)不同的條件將其分為特殊性稅務(wù)處理及一般性稅務(wù)處理兩種。特殊性稅務(wù)處理主要是針對一些特殊企業(yè)在經(jīng)營過程中所進(jìn)行的重組行為。一般性稅務(wù)處理指的是按照稅法對資產(chǎn)、負(fù)債等的一般規(guī)定處理，要點(diǎn)是按公允價值確認(rèn)資產(chǎn)或負(fù)債的計稅基礎(chǔ)，按公允價值確認(rèn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失并納稅；適用特殊性稅務(wù)處理規(guī)定，需同時滿足以下5個條件：（1）通過收購、合并等確定的資產(chǎn)，應(yīng)嚴(yán)格按照特殊稅法的處理規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行；（2）嚴(yán)格履行商業(yè)行為，符合我國法律的要求，杜絕出現(xiàn)拒繳或者推遲繳納等不法行為；（3）企業(yè)重組交易中嚴(yán)格按照通知規(guī)定，來執(zhí)行股權(quán)支付金額；（4）企業(yè)重組過程洪獲取原股東股權(quán)，且在連續(xù)的12個月內(nèi)，不能進(jìn)行二次轉(zhuǎn)讓；（5）企業(yè)重組連續(xù)一年不能改變重組中規(guī)定的實(shí)質(zhì)性業(yè)務(wù)。2.稅務(wù)處理的具體類型（見表1）3.非貨幣性資產(chǎn)對外投資居民企業(yè)主要是指以非貨幣性資產(chǎn)來作為投資獲取相應(yīng)的資產(chǎn)，且在低于5年時間范圍內(nèi)，分批次來將其納入相應(yīng)的年度納稅所得體系中，按照企業(yè)相應(yīng)比例進(jìn)行繳納所得稅。在這一過程中，居民企業(yè)如果在5年投資期內(nèi)進(jìn)行投資收回或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，則需要第一時間將遞增納稅進(jìn)行停止，在對外投資內(nèi)5年注銷的，也需要第一時間將遞增納稅進(jìn)行停止。同時符合特殊性稅務(wù)處理及非貨幣性行為的兩項(xiàng)的，可由企業(yè)選擇其中一項(xiàng)政策執(zhí)行。

三、企業(yè)實(shí)務(wù)操作

1.基于《企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅征收管理若干問題的公告》等政策文件解讀發(fā)現(xiàn)，在企業(yè)經(jīng)營中發(fā)現(xiàn)進(jìn)行特殊重組的，當(dāng)事人需要注重企業(yè)所得稅的申報，采用書面文件向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行提交，采用一般性稅務(wù)處理的，留存相關(guān)資料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。2.企業(yè)在經(jīng)營過程中，向當(dāng)?shù)卣陥笙嚓P(guān)土地稅收優(yōu)惠政策時，則需要向主管部門提交重組協(xié)議、雙方營業(yè)制造等有效文件，轉(zhuǎn)讓雙方改制前所取得的土地產(chǎn)權(quán)等書面資料。

第9篇：土地增值稅管理范文

一、發(fā)生存量房交易的雙方，均負(fù)有納稅義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定依法如實(shí)申報繳納契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等稅費(fèi)。

加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，對納稅人申報的存量房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，地稅機(jī)關(guān)有權(quán)依法通過國家稅務(wù)總局開發(fā)的存量房交易價格評估系統(tǒng)對其申報的成交價格進(jìn)行評估，并按照評估的房產(chǎn)價格為計稅依據(jù)，依法計算應(yīng)納稅款。

二、政府相關(guān)部門各負(fù)其責(zé)，共同規(guī)范存量房交易的稅收管理。

地稅部門負(fù)責(zé)存量房交易過程中的稅費(fèi)征收、爭議處理、減免稅管理和稅收政策咨詢、宣傳等工作。

房產(chǎn)部門按照“先稅后證”的政策，在辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時，當(dāng)事人未能提供地稅部門出具的稅務(wù)事項(xiàng)通知書（銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票及契稅完稅憑證）的，一律不得辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

政府價格主管部門應(yīng)積極協(xié)助地稅部門開展價格認(rèn)定工作。對征稅過程中出現(xiàn)的價格不明、價格有爭議的情況，可由地稅部門按規(guī)定程序提請政府價格主管部門進(jìn)行價格認(rèn)定。

國土資源、住房保障房產(chǎn)管理、規(guī)劃、建設(shè)等部門要與地稅部門共同建立存量房信息傳遞機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息互通共享。

三、納稅人發(fā)生存量房交易時，應(yīng)嚴(yán)格按照納稅程序申報納稅。納稅程序如下：先到地稅部門的征收窗口申報評估存量房交易價格，按照規(guī)定計算繳納稅款后，憑地稅部門出具的稅務(wù)事項(xiàng)通知書（銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票及契稅完稅憑證）到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

四、契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅的征收管理，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》和《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定辦理。

五、發(fā)生存量房交易行為，納稅人未按規(guī)定繳納稅款的，由地稅機(jī)關(guān)依法追繳應(yīng)納稅款、滯納金。并按規(guī)定給予行政處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

六、納稅人對地稅機(jī)關(guān)的處理有異議的，可以依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

七、本通告自年月日起實(shí)施。此前有關(guān)存量房交易稅收政策規(guī)定與本通告相抵觸的，一律按本通告的規(guī)定執(zhí)行。