商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：工業(yè)地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；稅務(wù)策劃

工業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)中的重要組成部分，主要是指用于工業(yè)類(lèi)土地使用性質(zhì)的熟地、毛地和在該類(lèi)土地上的建筑物和附屬物，與商業(yè)、住宅和各類(lèi)綜合用地之間有著明顯的差異。工業(yè)類(lèi)土地用途較為廣泛，主要用于物流倉(cāng)庫(kù)、廠(chǎng)房和工業(yè)研發(fā)樓宇的制造。工業(yè)房產(chǎn)的土地批租年限為50年，在獲得工業(yè)用地后，需要按照產(chǎn)業(yè)企業(yè)的需求開(kāi)展工業(yè)廠(chǎng)房建設(shè)項(xiàng)目，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提高企業(yè)的項(xiàng)目收益。

一、工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃的關(guān)系

稅務(wù)籌劃是財(cái)務(wù)管理工作中的重要組成部分，財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)籌劃在工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中兩者具有密切的聯(lián)系。稅務(wù)籌劃是判斷企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的標(biāo)準(zhǔn)，確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)合理，對(duì)減少稅收支出，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略目標(biāo)，提高資金的利用效率具有重要作用。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)作為一項(xiàng)資金流動(dòng)較為密集性的行業(yè)，強(qiáng)化稅務(wù)籌劃，對(duì)提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。稅收籌劃在執(zhí)行過(guò)程中，需要嚴(yán)格按照稅法規(guī)定的要求，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)管理情況，將稅收籌劃納入到稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，達(dá)到推遲納稅時(shí)間和降低企業(yè)稅收支出的目的，促進(jìn)企業(yè)的利益最大化[1]。并且工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)籌劃的目標(biāo)具有一致性，都是企業(yè)理財(cái)行為的充分展現(xiàn)，能夠保證企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作的有效開(kāi)展。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作內(nèi)容主要包括投資、融資、利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)，需要將稅務(wù)策劃融入到企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)中去。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作受稅收體制影響較大，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與企業(yè)的納稅成本有直接關(guān)系，管理者需要深入了解納稅成本和企業(yè)受益之間的關(guān)系。

二、工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

1.資金來(lái)源單一，融資難度大

本公司的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要是建標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為開(kāi)發(fā)廠(chǎng)房出售或者出租，需要有大量的資金作為支持。但是由于標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房建設(shè)是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)、資金密集型和長(zhǎng)周期的行業(yè)，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率較低，資金回收速度較慢。企業(yè)的資金來(lái)源主要依靠債券、銀行貸款和合作開(kāi)發(fā)等形式硎迪鄭但是僅能夠滿(mǎn)足企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)支出。通過(guò)調(diào)查分析可知，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有60%以上的資金主要是來(lái)源于銀行貸款，對(duì)銀行有著較高的依賴(lài)性，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，面臨著利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、償債風(fēng)險(xiǎn)和再籌風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象，給工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展造成較大的影響[2]。

2.不重視全面成本管理，成本控制力差

工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在實(shí)際的工作過(guò)程中涉及到審批、融資、建設(shè)和銷(xiāo)售等多個(gè)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致資金的預(yù)算控制和管理存在較多的問(wèn)題。合同管理是企業(yè)控制管理工作的關(guān)鍵，各大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開(kāi)展都需要依靠合同來(lái)完成，一旦出現(xiàn)與合同要求不符情況，勢(shì)必會(huì)增大成本控制難度。全面成本管理要求工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中需要實(shí)現(xiàn)多層次、全過(guò)程和全方位的成本管理，但是企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)發(fā)展中，忽視了項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)一體性的重要性，沒(méi)有意識(shí)到全過(guò)程成本核算工作的重要性，導(dǎo)致成本管理偏離預(yù)算，出現(xiàn)財(cái)務(wù)部門(mén)信息不完整現(xiàn)象，影響成本控制效果。

（二）稅務(wù)策劃存在的問(wèn)題

1.涉及稅種多，在開(kāi)發(fā)成本中占較大比例

工業(yè)地產(chǎn)涉及到的主要稅種有企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和印花稅等內(nèi)容。企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，承受著沉重的稅收負(fù)擔(dān)，要想降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，需要對(duì)稅收籌劃進(jìn)行科學(xué)、合理的規(guī)劃，提高企業(yè)的收益，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但是由于工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間較短，各項(xiàng)法律政策還不健全，影響著企業(yè)稅務(wù)籌劃各項(xiàng)工作的有效開(kāi)展[3]。

2.稅收籌劃無(wú)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加

工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用稅務(wù)策劃時(shí)，不同的財(cái)務(wù)人員提出了不同的稅務(wù)籌劃方案，可知，稅務(wù)策劃沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)和方法，主要依賴(lài)于財(cái)務(wù)人員對(duì)稅法的了解程度。在實(shí)際的納稅過(guò)程中，納稅人和納稅機(jī)關(guān)存在權(quán)利和責(zé)任不對(duì)等情況，導(dǎo)致征納雙方對(duì)稅收籌劃的認(rèn)定存在較大差異，增加了納稅風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃涉及執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)、信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和心理風(fēng)險(xiǎn)等方面的內(nèi)容，納稅人需要考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素，加大風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。

三、解決工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃問(wèn)題的對(duì)策

（一）財(cái)務(wù)管理措施

1.構(gòu)建多元化融資渠道，完善金融秩序

構(gòu)建多元化融資渠道，完善金融秩序是當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理水平的有效手段，需要結(jié)合當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，積極推進(jìn)證券、信托和抵押等融資方式的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低企業(yè)的融資成本，提升企業(yè)的融資管理效果。工業(yè)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得良好的發(fā)展，需要積極與國(guó)外企業(yè)進(jìn)行合作，將先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)融入到企業(yè)的融資中來(lái)，在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建多元化的融資模式，將項(xiàng)目預(yù)算與其他部門(mén)有機(jī)的融合起來(lái)，確保風(fēng)險(xiǎn)防控系統(tǒng)的完善和發(fā)展，對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)融資進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估和預(yù)測(cè)，合理調(diào)度資金，加大資金管理，提高資金的周轉(zhuǎn)率[4]。

2.重視成本管理，實(shí)行全面成本控制

內(nèi)部成本控制是工業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作的重要組成部分，需要做好全方位、多層次和全員參與的成本管理意識(shí)，做好項(xiàng)目投資估算、設(shè)計(jì)預(yù)算和工程造價(jià)管理工作，在根源上強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部成本控制管理。同時(shí)，企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際的發(fā)展情況，構(gòu)建完善的成本管理體系，明確責(zé)任主體和考核范圍，嚴(yán)格按照考核指標(biāo)的要求開(kāi)展各項(xiàng)考核工作，嚴(yán)格貫徹落實(shí)考核指標(biāo)，對(duì)考核結(jié)果進(jìn)行系統(tǒng)分析，對(duì)考核結(jié)果進(jìn)行反饋和完善。嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)管理規(guī)章上的內(nèi)容，開(kāi)展各項(xiàng)成本控制工作，確保數(shù)據(jù)填寫(xiě)的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，嚴(yán)格審核賬務(wù)，定期對(duì)賬務(wù)進(jìn)行清查，并及時(shí)做好會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)登記工作，不給人員機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)成本的全面控制[5]。

（二）稅務(wù)策劃措施

1.房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃措施

立項(xiàng)審批、施工建設(shè)、土地征收是工業(yè)地產(chǎn)在融資和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的重要工作內(nèi)容，企業(yè)的土地增值稅降低，所得稅基礎(chǔ)提高，稅務(wù)籌劃空間增大。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，當(dāng)執(zhí)行發(fā)行債券、資金拆借或向金融機(jī)構(gòu)貸款時(shí)，產(chǎn)生的利需要在所得稅前扣除，主要用于抵銷(xiāo)土地增值稅。如果利息稅額較大，證明據(jù)實(shí)扣除，如果利息稅額較小，可以不計(jì)算分?jǐn)偫?，需要將工程竣工后的利息費(fèi)用，納入到企業(yè)所得稅中。

2.調(diào)整應(yīng)納稅額，加大成本控制

定價(jià)、交易等銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃是工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的重要工作內(nèi)容，對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和增值稅的支出會(huì)造成較大的影響，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響。房地產(chǎn)定價(jià)策略在實(shí)施過(guò)程中，需要嚴(yán)格按照土地增值稅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，需要嚴(yán)格按照四級(jí)累進(jìn)稅率制進(jìn)行分析，如果增值稅稅率未超過(guò)20%，需要實(shí)行免征增值稅優(yōu)惠政策，需要對(duì)影響增值稅應(yīng)納稅額的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，提高稅收臨界點(diǎn)方法的使用力度。同時(shí)，企業(yè)還可以通過(guò)銷(xiāo)售公司或組建裝修公司的形式，來(lái)分散銷(xiāo)售收入，_到減免營(yíng)業(yè)稅和增值稅的目的，做好成本控制工作[6]。

四、結(jié)論

本文對(duì)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)策劃進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹，重點(diǎn)分析財(cái)務(wù)管理工作存在的問(wèn)題及解決策略。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中具有風(fēng)險(xiǎn)高、見(jiàn)效慢和融資難等財(cái)務(wù)問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作和稅務(wù)策劃帶來(lái)了較大的影響。要想促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要確保財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)性和合理性，通過(guò)稅務(wù)籌劃，促進(jìn)企業(yè)納稅收益額的提升，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理效果，降低企業(yè)的納稅成本收益，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得良好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]包書(shū)銘.基于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2015，05：135+137.

[2]蔡芳芳.稅務(wù)策劃在現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的運(yùn)用及意義探微[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2015，15：39.

[3]梁彥博.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)控制分析[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2015，14：291.

[4]劉B.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)警研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015，18：161+163.

[5]劉B.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)警研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2015，24：132-133.

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

1、壓低土地增值額

在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出進(jìn)行計(jì)算，并計(jì)算出土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和的5%，合理比較兩者的大小，從而在項(xiàng)目籌建初期確定一種最佳的利息扣除方法，以充分享受?chē)?guó)家規(guī)定的土地增值稅起征點(diǎn)及相關(guān)優(yōu)惠的稅收政策。在出售房產(chǎn)時(shí)，可以采取措施以降低單筆銷(xiāo)售額的利潤(rùn)，比如整體轉(zhuǎn)讓法、分解定價(jià)法以及拆分收入法等等；此外，還可以通過(guò)有效措施降低課稅基礎(chǔ)，以減少企業(yè)的應(yīng)納稅金，并且所適用的稅率也可能相對(duì)更低，以盡量實(shí)現(xiàn)“收入最小化”及“成本最大化”的籌劃目標(biāo)。

2、降低企業(yè)所得稅

在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，如果條件允許，可以適當(dāng)?shù)姆怕?xiàng)目竣工時(shí)間，通過(guò)延遲納稅時(shí)間以達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力、贏(yíng)得貨幣時(shí)間價(jià)值的目的。此外，還可以在符合稅法規(guī)定的前提下，在稅前扣險(xiǎn)員工的福利保障資金，比如失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)以及養(yǎng)老保險(xiǎn)等，這種方法可以在提高企業(yè)員工福利的同時(shí)降低企業(yè)所得稅。

3、利息費(fèi)用的稅務(wù)籌劃

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，每個(gè)項(xiàng)目均需占用大量資金，相應(yīng)的這些資金會(huì)產(chǎn)生大量的利息費(fèi)用，因此做好利息費(fèi)用的稅務(wù)籌劃意義非常。根據(jù)利息支出的性質(zhì)不同，稅法上的處理方法也存在差異，有些按資本化處理，有些則按費(fèi)用化處理，相應(yīng)的會(huì)產(chǎn)生不同的處理結(jié)果。無(wú)論利用哪種處理方法均要注意以下幾個(gè)方面：首先，如果企業(yè)處于免稅期，或者發(fā)生虧損的年度，以及有前5年虧損可延續(xù)彌補(bǔ)時(shí)，可以選擇資本化的方式處理借款費(fèi)用；其次，如果企業(yè)處于獲利年度，那么盡可能采用費(fèi)用貨的方式處理借款費(fèi)用，以減輕稅負(fù)；再次，要注意合法支出利息，否則不得在稅前扣除；最后，由于稅法對(duì)企業(yè)金融機(jī)構(gòu)外的借款均做了強(qiáng)制性規(guī)定，如果利率大于同期同類(lèi)商業(yè)銀行貸款利率，則不得在稅前扣除利息，因此，房地產(chǎn)企業(yè)盡量不要向金融機(jī)構(gòu)以外的個(gè)人或組織貸款，以防止納稅調(diào)整額增加。

4、其它稅收籌劃方法

其它稅收籌劃方法包括稅基籌劃技術(shù)、緊扣臨界點(diǎn)及提高經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售模式的靈活性等。其中稅基籌劃是指降低稅基以減輕稅負(fù)，企業(yè)在選擇集資方式時(shí)可以參照稅基差異，比如發(fā)行股票或債券的稅基等，至少選擇其中一個(gè)集資方式；而緊扣稅收的臨界點(diǎn)可以獲得較好的減輕稅負(fù)的效果，因?yàn)槲覈?guó)相關(guān)稅法中有所規(guī)定，應(yīng)繳稅額超出特定的范圍內(nèi)，稅率會(huì)發(fā)生變化，因此將涉稅金額控制在臨界點(diǎn)以下，在繳納稅金時(shí)可以按照較低稅率征收，有效降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)銷(xiāo)售過(guò)程中，可以采用多種不同的投資方式與經(jīng)營(yíng)方式，可以有效降低稅收成本。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃實(shí)例分析

1、案例一

A房地產(chǎn)企業(yè)所承建的普通住宅取得2000萬(wàn)元的銷(xiāo)售收入，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目A房地產(chǎn)企業(yè)所支付的地價(jià)款為550萬(wàn)元，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本為600萬(wàn)元，準(zhǔn)予稅前扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為110萬(wàn)元，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的相關(guān)稅收金額為100萬(wàn)元。A公司為降低稅收成本，采用了稅收籌劃措施，降低該項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售價(jià)格，由2000萬(wàn)降至1895萬(wàn)元，其增值率為19.8%，根據(jù)相關(guān)規(guī)定可知，如果增值額小于扣除金額20%，則無(wú)城繳納土地增值稅，所以，A公司在進(jìn)行稅收籌劃后，其利潤(rùn)為315萬(wàn)元，與未進(jìn)行稅收籌劃相比，共降低21萬(wàn)元稅負(fù)，下表1可以直觀(guān)看出：

2、案例二

B公司一經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修的住宅項(xiàng)目總售價(jià)在1200萬(wàn)元，該項(xiàng)目中還配置了相關(guān)設(shè)施，按照相關(guān)稅法規(guī)定可知，B公司開(kāi)發(fā)的該項(xiàng)目允許扣除的金額為1000萬(wàn)元，增值額則為600萬(wàn)元。如果采用稅收籌劃方法，對(duì)該住宅項(xiàng)目進(jìn)行拆分，分為毛坯房出售合同與房屋裝修類(lèi)合同，則不含裝飾成本的毛坯房屋的合同價(jià)為1000萬(wàn)元，合同款的稅收扣除成本則為350萬(wàn)元，該合同可以歸類(lèi)為房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同，所以需要繳納相應(yīng)的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅及其它附加稅等；而房屋裝修類(lèi)合同中，裝修成本的合同價(jià)為200萬(wàn)元，在計(jì)算上繳稅額時(shí)可以將50萬(wàn)元成本扣除，并且房屋裝修合同歸類(lèi)為裝修服務(wù)類(lèi)，所以無(wú)需繳納土地增值稅，只需繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及其它附加稅。那么B公司這一住宅項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃后，稅后收益為985.9萬(wàn)元，下表2可以直觀(guān)看出：表2：稅收籌劃前后稅收益對(duì)比表（單位：萬(wàn)元）

3、案例三

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

房地產(chǎn)企業(yè)推行財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，主要基于以下考慮：1．適應(yīng)政府宏觀(guān)調(diào)控的需要。在政府的限購(gòu)、限價(jià)、限貸大環(huán)境下，土地紅利降低，資產(chǎn)負(fù)債率升高。中央層面房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)未有放松跡象，行業(yè)利潤(rùn)逐步壓縮。為了提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)只能將更多的精力、資金投入到調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、做好營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新和成本控制上去。2．適應(yīng)企業(yè)穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的需要。近十年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)得到了快速發(fā)展。但是，隨著規(guī)模增加、項(xiàng)目增多、激進(jìn)擴(kuò)張，企業(yè)面臨巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。同時(shí)，規(guī)模發(fā)展、周轉(zhuǎn)速度和品質(zhì)利潤(rùn)也出現(xiàn)前所未有的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)在一二線(xiàn)城市發(fā)展所遭遇的瓶頸也正向三四線(xiàn)城市擴(kuò)展，企業(yè)發(fā)展面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。3．提高管理層決策質(zhì)量的需要。受經(jīng)驗(yàn)、能力限制，企業(yè)決策層必須在全面了解財(cái)務(wù)狀況、競(jìng)爭(zhēng)情況、剩余市場(chǎng)、重要趨勢(shì)的基礎(chǔ)上才能對(duì)市場(chǎng)做出準(zhǔn)確判斷。通過(guò)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，可以幫助職業(yè)經(jīng)理人、策劃、營(yíng)銷(xiāo)等專(zhuān)業(yè)人員加強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)管理、成本管理，便于設(shè)立責(zé)任制和開(kāi)展績(jī)效考核。4．應(yīng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流危機(jī)的需要。如果銷(xiāo)售做得不好、資金回籠慢，受信貸緊張、籌資困難、信托公司違約等因素的影響，加上企業(yè)管理水平低下、資金使用效率不高、成本費(fèi)用控制不好房地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)現(xiàn)金流危機(jī)。為降低現(xiàn)金流中斷的風(fēng)險(xiǎn)，客觀(guān)要求企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，靈活融資，布置好產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、做好營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新和成本控制。對(duì)于資金寬裕的企業(yè)，在合適的時(shí)點(diǎn)可以進(jìn)行套利性并購(gòu)；對(duì)于資金比較緊張的企業(yè)，應(yīng)積極實(shí)施以利潤(rùn)率換周轉(zhuǎn)率的價(jià)格策略；對(duì)于資金更緊張的一些企業(yè)，可以考慮土地層面的轉(zhuǎn)換，甚至是股權(quán)層面的出讓。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的內(nèi)容及流程

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理主要包括：財(cái)務(wù)預(yù)算精細(xì)化、投資融資精細(xì)化、會(huì)計(jì)核算精細(xì)化、稅務(wù)管理精細(xì)化、財(cái)務(wù)報(bào)告精細(xì)化和內(nèi)部控制精細(xì)化。為了做好各環(huán)節(jié)精細(xì)化管理，需建立一套財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的工作制度和流程，具體包括：（1）建立和健全經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管理流程；（2）根據(jù)流程特征制訂管理規(guī)范和制度；（3）確定具體實(shí)施方案和步驟，設(shè)計(jì)具體的賬表并且提出要求和規(guī)范；（4）進(jìn)行精細(xì)化管理工作的具體分工，同時(shí)建立責(zé)任制，通過(guò)過(guò)程的組織協(xié)調(diào)和結(jié)果的考核等等措施切實(shí)加以落實(shí)?？傊?，通過(guò)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，改變房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的過(guò)度依賴(lài)，形成更加穩(wěn)健的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，推動(dòng)回款加速、銷(xiāo)售目標(biāo)的達(dá)成，提高資金使用效率。同時(shí)，建立預(yù)警機(jī)制，通過(guò)經(jīng)營(yíng)分析做好全程稅務(wù)籌劃加強(qiáng)成本控制，進(jìn)而提升房地企業(yè)的盈利水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的具體舉措

推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，可從以下方面著手：1．對(duì)每一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)做好預(yù)算與分析。具體表現(xiàn)為：完善預(yù)算流程、設(shè)計(jì)管理工具，改變過(guò)高的估值水平，對(duì)現(xiàn)金流和收益模式重新組合；為獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定收益，商業(yè)地產(chǎn)可采取以售養(yǎng)租、鼓勵(lì)銀行等其他機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期持有物業(yè)等方式；定期分析會(huì)計(jì)與預(yù)算執(zhí)行差異，協(xié)調(diào)改變外部考核模式。其次，企業(yè)內(nèi)部要重視財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，強(qiáng)化科學(xué)決策和考核落實(shí)，注重改善經(jīng)營(yíng)的激勵(lì)；做好團(tuán)購(gòu)預(yù)測(cè)、調(diào)價(jià)測(cè)算、建立年度回款測(cè)算模型；做好意向客戶(hù)分析，如限購(gòu)措施、受限購(gòu)、社保、公積金、分期情況影響的分析；審核營(yíng)銷(xiāo)推廣方案、對(duì)比市場(chǎng)情況，及時(shí)調(diào)整每月回款、簽約和責(zé)任制預(yù)測(cè)；對(duì)已簽約折扣進(jìn)行分析；跟蹤已簽約回款情況、分析按揭異常情況；分析按揭政策、分期政策；年度推廣合同管理，注重評(píng)估實(shí)際效果；做好開(kāi)盤(pán)籌備和支持，開(kāi)發(fā)售樓軟件報(bào)表，提高執(zhí)行率；全程跟蹤招標(biāo)談價(jià)人員，事前控制費(fèi)用支出；通過(guò)付款審查，補(bǔ)充方案和流程，徹底解決隱藏的真實(shí)問(wèn)題；協(xié)調(diào)物業(yè)配合費(fèi)用結(jié)算，合并不必要崗位減少開(kāi)支，尾盤(pán)清理可移交物業(yè)公司，提出提高去貨率為導(dǎo)向的考核指標(biāo)等。2．提高每個(gè)細(xì)節(jié)的資金使用效率。具體表現(xiàn)為：投入人力、物力促進(jìn)回款；應(yīng)收賬款催收；把控分期政策、預(yù)測(cè)回款進(jìn)度；做好銷(xiāo)售配合、執(zhí)行好供應(yīng)商購(gòu)房扣款；測(cè)算好資金占用、機(jī)會(huì)成本；分析融資成本、拓展新的銀行、按揭和融資渠道；定期召開(kāi)會(huì)議檢討計(jì)劃與支付差異（包括資金成本結(jié)構(gòu)、支付利息計(jì)劃、營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)）；推進(jìn)動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與管理；推進(jìn)降成本、減少各類(lèi)付款；參與降成本工作，做好預(yù)測(cè)；尋求供應(yīng)商諒解，談判、溝通延期還債；培養(yǎng)招標(biāo)談價(jià)的職業(yè)殺手；做好工程合同、營(yíng)銷(xiāo)推廣合同管理；定時(shí)清理備用金及借款；清理閑置資產(chǎn)、推進(jìn)工程物資再利用等。3．為每項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)細(xì)節(jié)提供稅務(wù)籌劃支持。具體表現(xiàn)為：利用稅務(wù)籌劃手段設(shè)置銷(xiāo)售方案，將籌劃收益回饋給購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，擴(kuò)大公司銷(xiāo)售渠道；改“買(mǎi)房送車(chē)”、“買(mǎi)房送空調(diào)”為贈(zèng)送現(xiàn)金，或直接將相應(yīng)價(jià)值款項(xiàng)作為折扣沖抵房款，這樣既達(dá)到宣傳效果，又減少了車(chē)、空調(diào)視同銷(xiāo)售繳納增值稅的可能，減少過(guò)戶(hù)手續(xù)，最終降低了房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)銷(xiāo)售稅金支出；明確營(yíng)銷(xiāo)合同報(bào)價(jià)稅金，降低營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用支出；合理利用自產(chǎn)自銷(xiāo)并安裝材料不用繳納營(yíng)業(yè)稅的稅收政策；規(guī)范涉外設(shè)計(jì)合同簽訂，改不含稅合同改為含稅合同，避免公司代付的稅金無(wú)法稅前列支等。4．加快財(cái)務(wù)各模塊的融合。具體表現(xiàn)為：（1）加快信息化建設(shè)、成本管理和資金管理的融合。目前有相當(dāng)部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平低下，尚未成體系；在每個(gè)環(huán)節(jié)缺少有效管理方法，舊項(xiàng)目成本對(duì)新項(xiàng)目指導(dǎo)意義不大；欠缺有設(shè)計(jì)、造價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)等綜合能力的成本管理人員；成本控制不透明、不規(guī)范；財(cái)務(wù)要定期清查、核對(duì)、補(bǔ)錄成本系統(tǒng)。鑒于此，需明確目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本控制的上限，應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，確保項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)；制定成本拆分與歸集原則的制度指引，通過(guò)拆分與歸集，得到已發(fā)生成本；定期對(duì)存在異常成本進(jìn)行調(diào)整，最終得到項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本；財(cái)務(wù)應(yīng)跟蹤分析，哪些成本發(fā)生了異常以及造成異常的原因，使成本控制透明化、規(guī)范化。（2）加強(qiáng)合同管理，控制合同變更。主要因?yàn)椋捍蠛贤炗喛绶制?、跨科目，成本拆分難且易出錯(cuò)；變更難以及時(shí)測(cè)算；變更做了成本就增大，不做工期就可能會(huì)延遲；付款周期長(zhǎng)，內(nèi)部付款計(jì)劃和節(jié)奏有問(wèn)題。同時(shí)，為避免合同變更，需對(duì)前期設(shè)計(jì)缺陷、施工現(xiàn)場(chǎng)條件變化、產(chǎn)品定位變化等原因進(jìn)行深入分析。（3）加強(qiáng)合同結(jié)算監(jiān)督。結(jié)算可委托造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖造價(jià)審定，咨詢(xún)費(fèi)采用造價(jià)核減額的方式計(jì)取，測(cè)算出來(lái)的造價(jià)金額與承包單位上報(bào)的偏差值來(lái)計(jì)算咨詢(xún)費(fèi)用的金額方式，以此相互監(jiān)督。5．強(qiáng)化資金管理。主要因?yàn)椋汉芏喙局挥谐杀緶y(cè)算，沒(méi)有資金測(cè)算，或者測(cè)算很粗，無(wú)法起到參考作用。當(dāng)進(jìn)度計(jì)劃發(fā)生調(diào)整，就無(wú)法滾動(dòng)修訂資金計(jì)劃。因此，財(cái)務(wù)部門(mén)需參與降低成本的工作，做好財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)測(cè)、盈利預(yù)測(cè)；加強(qiáng)應(yīng)付進(jìn)度款審核、減少合同付款比例，保證施工順利的同時(shí)避免資金占用負(fù)擔(dān)高額利息；做好月度資金計(jì)劃，匯總各部門(mén)、各項(xiàng)目的資金計(jì)劃，在各項(xiàng)目間平衡后再由總部統(tǒng)一調(diào)配；利用系統(tǒng)建立現(xiàn)金流模型；將合同管理與銷(xiāo)售系統(tǒng)、成本系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)預(yù)算與執(zhí)行保持高度一致，加強(qiáng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)中的流程控制，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、及時(shí)。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；涉稅賬務(wù)；問(wèn)題；對(duì)策

1引言

自從1990年代開(kāi)始我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸開(kāi)始發(fā)展起來(lái)。在我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)是政府最重要的稅收來(lái)源。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了分析與研究。

2現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)中存在的問(wèn)題分析

2.1不按時(shí)申報(bào)納稅，欠稅數(shù)量也相對(duì)較大

首先，自從1990年代之后，我國(guó)的房地產(chǎn)逐漸開(kāi)始發(fā)展起來(lái)，尤其是在2003年之后，房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入迅猛發(fā)展的階段，在此之后我的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量開(kāi)始逐漸增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給逐漸開(kāi)始向消費(fèi)者傾斜，同時(shí)從市場(chǎng)供求來(lái)看，也出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象。2016年我國(guó)正式提出了房地產(chǎn)去庫(kù)存的目標(biāo)。在這樣的背景之下，現(xiàn)階段我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著較大的壓力。其次，現(xiàn)階段我國(guó)政府也逐漸開(kāi)始采用宏觀(guān)調(diào)控的方式加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，在政策方面房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著較大的問(wèn)題，這就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面所面臨的壓力被進(jìn)一步擴(kuò)大，許多企業(yè)在通過(guò)預(yù)售獲得預(yù)收款時(shí)并不會(huì)按照相關(guān)規(guī)定申報(bào)納稅，同時(shí)在預(yù)付工程款時(shí)也不僅主動(dòng)索要建安發(fā)票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)存在惡意欠稅的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致欠稅數(shù)量越來(lái)越大。

2.2財(cái)務(wù)核算制度不完善，稅收存在大量流失的現(xiàn)象

從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以粗放式的增長(zhǎng)方式出現(xiàn)的，同時(shí)這種粗放式的運(yùn)行模式也已經(jīng)根植到房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)本源當(dāng)中。這就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在管理中往往是以簡(jiǎn)單粗暴的方式進(jìn)行管理，這對(duì)于財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)耗時(shí)都相對(duì)較長(zhǎng)，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中往往會(huì)產(chǎn)生多種多樣的稅收。根據(jù)筆者的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，從工程立項(xiàng)開(kāi)始到預(yù)售以及工程竣工交付我國(guó)大多數(shù)地區(qū)所需要繳納的稅費(fèi)大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對(duì)較少，例如印花稅、消費(fèi)稅等都屬于小稅種的范疇當(dāng)中。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)于小稅種的重視程度不足或者稅收部門(mén)工作人員在對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行審計(jì)時(shí)責(zé)任意識(shí)不足，最終導(dǎo)致許多小稅種存在明顯漏征的現(xiàn)象。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)問(wèn)題的對(duì)策研究

3.1完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

雖然現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅管理方面存在著較大的問(wèn)題，但是導(dǎo)致這一問(wèn)題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產(chǎn)企業(yè)也存在著故意為之的原因，即刻意地通過(guò)財(cái)務(wù)混亂來(lái)進(jìn)行偷稅漏稅?；诖朔N情況，當(dāng)前階段必須要進(jìn)一步完善與房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理有關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，具體來(lái)說(shuō)主要需要從以下幾個(gè)方面入手：（1）對(duì)現(xiàn)階段已有的法律法規(guī)進(jìn)行梳理與完善，對(duì)其中可能存在的漏洞進(jìn)行分析，確保房地產(chǎn)企業(yè)必須要按照相關(guān)法律法規(guī)中的規(guī)定完善自身涉稅賬務(wù)申報(bào)工作。（2）制定房地產(chǎn)稅收專(zhuān)業(yè)法律法規(guī)。現(xiàn)階段房地產(chǎn)涉稅管理并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)，因此在適用性方面還相對(duì)較為薄弱?；诖朔N情況，必須要針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制定對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)，約束房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)存在明顯惡意偷稅漏稅的現(xiàn)象需要通過(guò)法律法規(guī)建立懲罰制度。

3.2加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算管理

針對(duì)當(dāng)前階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個(gè)方面入手，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算管理：（1）強(qiáng)化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專(zhuān)業(yè)管理。房地產(chǎn)稅收征管是一項(xiàng)涉及面廣、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的多法律、多環(huán)節(jié)的綜合性稅收工作，建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的征收機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)充實(shí)這支專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍力量，有利于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作的完善；充分利用房地產(chǎn)一體化軟件，強(qiáng)化項(xiàng)目管理。對(duì)房地產(chǎn)稅收征管從買(mǎi)地、報(bào)建、規(guī)劃、施工、銷(xiāo)售、結(jié)算、交稅等環(huán)節(jié)實(shí)行全方位、全過(guò)程的監(jiān)控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，夯實(shí)協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)等部門(mén)的協(xié)作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，及時(shí)全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子信息交流平臺(tái)，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理。健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動(dòng)態(tài)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅資料，利用部門(mén)協(xié)作力量加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理。

3.3加強(qiáng)對(duì)小稅種的關(guān)注力度

針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在小稅種征收方面存在明顯漏征的現(xiàn)象，必須要進(jìn)一步加大對(duì)小稅種的關(guān)注力度，完善稅收管理規(guī)范化，具體主要需要從以下兩個(gè)方面入手：（1）加強(qiáng)工作隊(duì)伍建設(shè)，即強(qiáng)化稅務(wù)工作人員以及房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的小稅種征收意識(shí)，促進(jìn)小稅種征收的完善。（2）制定針對(duì)消小稅種的罰款制度，對(duì)未按時(shí)繳納小稅種的房地產(chǎn)企業(yè)給予必要的罰款，促進(jìn)小稅種的繳納。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，只有進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)問(wèn)題的研究才能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。基于此種情況，在本文當(dāng)中筆結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了分析，希望能對(duì)廣大同行有所啟發(fā)。

參考文獻(xiàn)

[1]陸迪.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的主要流程及各環(huán)節(jié)的涉稅信息和稅收籌劃[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2014（28）.

[2]王寶田.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算扣除項(xiàng)目涉稅風(fēng)險(xiǎn)與防范——基于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的理性思考[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2014（10）.

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

投資海外房產(chǎn)需要認(rèn)清的第一個(gè)事實(shí)是，海外市場(chǎng)并不適合中國(guó)式炒家的生存。一方面，海外市場(chǎng)上一般房?jī)r(jià)變化較為平穩(wěn)，還未遭遇過(guò)類(lèi)似中國(guó)市場(chǎng)的暴漲。另一方面，也是更為重要的，中外對(duì)房子的認(rèn)知有很大差別。

美國(guó)52%的首次購(gòu)房者年齡為31歲，超過(guò)一半美國(guó)人選擇在工作10年、婚后5年才買(mǎi)入第一套房，未有負(fù)擔(dān)能力時(shí)大多選擇租房或和父母同住?？梢?jiàn)，多數(shù)外國(guó)年輕人考慮買(mǎi)房的根本在于量入為出。與他們普遍認(rèn)為房子首先是供使用的耐用商品不同，對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房子則是對(duì)抗貨幣貶值和通脹的保值工具。動(dòng)機(jī)的盲目導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)漲到個(gè)人收入的20-30倍，明顯高于國(guó)際4-6倍的合理區(qū)間（4-6年收入可買(mǎi)一套房）。

中國(guó)投資人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房?jī)r(jià)的2-3%，而在美國(guó)一般物業(yè)的租售比（年租金與年房?jī)r(jià)比）在5-12%之間不等。在這種情況下，如果不依靠良好的租金回報(bào)，單純靠物業(yè)增值，中國(guó)買(mǎi)家買(mǎi)房后馬上賣(mài)掉的“炒房”舉動(dòng)在扣掉相關(guān)稅費(fèi)后，在海外市場(chǎng)難有回報(bào)可言（法拍屋投資等不良資產(chǎn)投資模式除外）。

策略的選擇決定投資回報(bào)

如同魚(yú)與熊掌不可兼得，是自住，還是投資，這是海外投資買(mǎi)房從一開(kāi)始就必須明確的問(wèn)題。

在中國(guó)，房產(chǎn)投資的通常策略是在低位時(shí)買(mǎi)入，升值后再賣(mài)掉。但海外成熟市場(chǎng)職業(yè)投資人把房產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資工具，現(xiàn)金流沉淀一方面需要時(shí)間，另一方面也需要銀行按揭杠桿幫助產(chǎn)生高的本金回報(bào)。以投資為目的的物業(yè)，投資人優(yōu)先考慮的一定是提高租售比，而出價(jià)則是根據(jù)回報(bào)率來(lái)計(jì)算的。如一房產(chǎn)還貸前現(xiàn)金收入是每年2萬(wàn)美元，那么按照10%投資回報(bào)率要求，投資人能承受的房?jī)r(jià)是20萬(wàn)美元。

如投資人在買(mǎi)房時(shí)摻雜個(gè)人喜好，租金回報(bào)則往往很難實(shí)現(xiàn)最大化。這一點(diǎn)與中國(guó)市場(chǎng)的情況類(lèi)似，通常居住面積大、居住環(huán)境好的高價(jià)位房，租客反而少，這就導(dǎo)致了租售比大為降低。在中國(guó)一線(xiàn)城市，豪宅的租售比在2%以下。

投資類(lèi)別左右投資回報(bào)

房地產(chǎn)投資分商業(yè)和住宅兩類(lèi)，二者差異巨大，在海外跨領(lǐng)域投資的投資人較少。

商業(yè)地產(chǎn)包括購(gòu)物中心、辦公樓，租約一般10年、15年較常見(jiàn)，租客多為公司和政府。大型商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)操作十分透明和專(zhuān)業(yè)，回報(bào)率差別不大。除去貸款費(fèi)用未計(jì)算增值的凈回報(bào)約為9-11%。住宅地產(chǎn)包括獨(dú)棟獨(dú)立屋、聯(lián)排獨(dú)立屋（即“別墅”）及四個(gè)單元以下單元樓。還有一種則是供投資的公寓樓，這種物業(yè)的單元均價(jià)低，無(wú)論是布局的設(shè)計(jì)還是功能面積的布局都是為了實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的優(yōu)化。銀行也愿意給投資者貸款。

在房?jī)r(jià)上漲較快，房?jī)r(jià)高、租金低的地區(qū)，公寓樓出現(xiàn)的較少，因?yàn)槊總€(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的單元都能賣(mài)出很好的價(jià)錢(qián)，開(kāi)發(fā)商寧可出售分割的聯(lián)排獨(dú)立屋或分割的公寓獲利。因此，越是具有商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的物業(yè)，其價(jià)值的提升對(duì)租金收入的依賴(lài)越重。

現(xiàn)金流為王而非升值為王

投資房產(chǎn)有兩類(lèi)回報(bào)，一是現(xiàn)金回報(bào)，二是保值升值。

中國(guó)的房市特殊，全球罕見(jiàn)。過(guò)去10年，史無(wú)前例的貨幣泛濫使物業(yè)升值成為中國(guó)投資人的主流創(chuàng)富模式。房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，房租卻未能同步跟上，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)的出租回報(bào)未能達(dá)銀行按揭貸款利息的一半。因此，中國(guó)投資人如果不依靠房產(chǎn)升值基本都是要虧錢(qián)的。

美、加、澳等地的情況則完全不同。這些市場(chǎng)健全成熟，租賃活躍，且空置率低，現(xiàn)金回報(bào)是衡量物業(yè)的價(jià)值準(zhǔn)繩，這在商業(yè)地產(chǎn)上尤為突出。國(guó)外好的房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，通常都是“以房養(yǎng)房”，即扣除所有開(kāi)銷(xiāo)和銀行按揭能帶來(lái)凈的現(xiàn)金回報(bào)，而貸款部分的權(quán)益能夠帶來(lái)的租金收益可明顯跑贏(yíng)銀行按揭利息，最終令投資人的本金回報(bào)率提升。因此，在海外市場(chǎng)上，房產(chǎn)價(jià)值和租金緊密相關(guān)，是否投資房產(chǎn)通過(guò)分析現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)決定，而不考慮難以掌握的升值。

充分利用時(shí)間杠桿

海外與中國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)最大的不同在于，海外物業(yè)出租率高、空置率低。經(jīng)營(yíng)性租賃物業(yè)的規(guī)模巨大，回報(bào)率比中國(guó)高得多（加拿大除外）。美國(guó)的租售比一般在6%-10%左右，最高能達(dá)到10%-15%，豪宅租售比則為4%左右。雖然澳大利亞的房?jī)r(jià)近幾年已經(jīng)有一定程度的升值，但得益于高達(dá)97%-98%的出租率，其物業(yè)的租售比大約也在5%。

一般來(lái)說(shuō)，房屋的租金與價(jià)格并沒(méi)有一定的相關(guān)性。以美國(guó)為例，各城市間居民購(gòu)買(mǎi)力與消費(fèi)水平落差不大，同等狀況的物業(yè)在不同城市的租金因此也并沒(méi)有太明顯的區(qū)別，但售價(jià)之間的差距則非常之大。所以，如果購(gòu)房的主要目的并非自住，在選擇租賃的市場(chǎng)時(shí)，就應(yīng)更多考慮房?jī)r(jià)便宜的地方，最好避開(kāi)一線(xiàn)城市或昂貴地段，房子多接近工作區(qū)而不是大宅林立的市郊。

一旦成功購(gòu)得租金穩(wěn)定的物業(yè)，業(yè)主可選擇多種退出途徑。例如，持有物業(yè)收取租金或賣(mài)給其他投資者。而獨(dú)立屋業(yè)主可選擇將房屋賣(mài)給投資者或自住客。在房地產(chǎn)周期的某些階段，相對(duì)感性的自住客往往比投資者更愿意付高價(jià)，因此，獨(dú)立屋在購(gòu)買(mǎi)熱情高漲的市場(chǎng)有時(shí)能升值套現(xiàn)。

物業(yè)管理和持有成本影響回報(bào)

持有物業(yè)后要考慮后續(xù)維護(hù)，日常管理牽涉到的矛盾多種多樣。而必要的稅費(fèi)和額外的支出，都會(huì)左右在海外購(gòu)置物業(yè)的回報(bào)水平。其中，稅費(fèi)就是相當(dāng)復(fù)雜的一項(xiàng)，并且會(huì)導(dǎo)致持有成本大幅增加。因此，投資人在決定下手前，一定要研究各國(guó)的房產(chǎn)稅，清晰掌握交易稅費(fèi)，衡量稅費(fèi)成本是否可承擔(dān)。

以美國(guó)為例，一筆房產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方各自需要向經(jīng)紀(jì)人支付相當(dāng)于成交價(jià)3%的傭金，加上各種針對(duì)打擊炒賣(mài)的稅費(fèi)，持有物業(yè)1年以下即出售，要交納高達(dá)40%的聯(lián)邦和州收益稅，超過(guò)1年則交25%。如自住物業(yè)持有2年以上，在一定的限制條件下，個(gè)人和夫妻自住物業(yè)出售收益分別在25萬(wàn)和50萬(wàn)美元以下，則可免收投資收益所得稅。個(gè)人和夫妻年收入分別在20萬(wàn)和25萬(wàn)美元以上者，則所有投資收益需額外征3.8%的稅。

此外，業(yè)主每年還需繳納相當(dāng)于物業(yè)評(píng)估價(jià)的1-2%作為房產(chǎn)稅。因此，如果物業(yè)不自住肯定是要出租的，否則無(wú)法彌補(bǔ)持有成本。一般月租金達(dá)房?jī)r(jià)的1%才能實(shí)現(xiàn)滿(mǎn)意的現(xiàn)金流，而投資者一般要求的年回報(bào)率在9-11%的區(qū)間。且外國(guó)公民在美國(guó)投資房地產(chǎn)時(shí)，可能需繳納某些美國(guó)稅項(xiàng)，如所得稅、預(yù)扣稅、贈(zèng)予稅以及（或者）遺產(chǎn)稅。如事先未經(jīng)稅務(wù)籌劃，還可能面臨預(yù)扣稅，需要預(yù)扣相當(dāng)于房產(chǎn)交易總額10%的稅費(fèi)。

不僅如此，在海外許多地方，房客利益受到充分保護(hù)，如房主有義務(wù)必須提供可居住住房，合乎當(dāng)?shù)匦l(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，冬天供暖充足等。即使出現(xiàn)了房客不交租的情況，也只能經(jīng)法律程序?qū)⑵潋?qū)逐，此時(shí)若不熟悉當(dāng)?shù)胤蓜t花費(fèi)巨大，搞不好房主自己還可能淪為被告。

另一筆可能產(chǎn)生的費(fèi)用是社區(qū)管理費(fèi)，業(yè)主有時(shí)會(huì)被業(yè)主委員會(huì)要求繳納大額維修基金，用于整個(gè)居住社區(qū)的建設(shè)，數(shù)額大時(shí)可達(dá)數(shù)萬(wàn)美元。

地域差異巨大，不可一概而論

海外市場(chǎng)投資選擇眾多，地域投資環(huán)境差異大，今后走勢(shì)基于該地域供求關(guān)系變化。因此，同類(lèi)別的物業(yè)在不同地域差異巨大。在投資前要對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r、房?jī)r(jià)走勢(shì)、政府城市規(guī)劃政策等深入了解。還要關(guān)注國(guó)際變化、匯率變化。特別是房?jī)r(jià)走勢(shì)，盡量選擇在經(jīng)濟(jì)蓬勃、房地產(chǎn)上升前期購(gòu)買(mǎi)。

同時(shí)，投資人還應(yīng)關(guān)注政府的投資傾斜區(qū)域。政府用的是納稅人的錢(qián)，銀行也不會(huì)虧社?；鸬腻X(qián)，跟著它們走，就會(huì)一路走好。政府在哪里建住房、醫(yī)院、學(xué)校，投資人就應(yīng)該投資到哪里。

作者黃立沖為美國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁。

二手房購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)手續(xù)

在美國(guó)，決定購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，買(mǎi)方多會(huì)聘用房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理包括法律在內(nèi)的大多數(shù)事務(wù)，如果不聘請(qǐng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，則相關(guān)事宜通常會(huì)由律師代勞。整個(gè)購(gòu)房手續(xù)通常會(huì)按以下步驟進(jìn)行。

初簽合同報(bào)價(jià)

買(mǎi)家經(jīng)紀(jì)人會(huì)先代買(mǎi)方起草報(bào)價(jià)書(shū)。這是有法律約束力的文件，除條件不能獲賣(mài)方接受或前提條件不滿(mǎn)足（如驗(yàn)收不合格等）外，不得撤回。

報(bào)價(jià)通常是買(mǎi)方希望支付的金額。通常價(jià)格比房產(chǎn)主所報(bào)售價(jià)低3-5%，但也是因地而異的。如買(mǎi)方?jīng)Q定在某些高端房產(chǎn)需求旺盛的地區(qū)買(mǎi)房，也許就不得不按全價(jià)購(gòu)買(mǎi)或者加價(jià)。在房?jī)r(jià)非常低的地方，買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人要幫買(mǎi)方快速運(yùn)作，投競(jìng)標(biāo)價(jià)。

買(mǎi)方在初簽合同報(bào)價(jià)上簽字后，經(jīng)紀(jì)人將其提交給賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人或房主（如房主沒(méi)通過(guò)經(jīng)紀(jì)人出售，買(mǎi)方可通過(guò)經(jīng)紀(jì)人直接和房主聯(lián)系）。初簽報(bào)價(jià)通常會(huì)在24-48小時(shí)內(nèi)得到答復(fù)。

回簽

初簽報(bào)價(jià)通常會(huì)被拒絕，除非賣(mài)方希望盡快賣(mài)掉，且認(rèn)為價(jià)格已達(dá)到其預(yù)期。通常買(mǎi)方的經(jīng)紀(jì)人會(huì)收到賣(mài)方的回簽。屆時(shí)，他們會(huì)提交另一個(gè)價(jià)格，往往比買(mǎi)方的報(bào)價(jià)稍高但低于賣(mài)家的初始報(bào)價(jià)。這時(shí)買(mǎi)方可接受新報(bào)價(jià)或回簽另一報(bào)價(jià)，這價(jià)格通常高于買(mǎi)方第一報(bào)價(jià)而低于房主的回簽報(bào)價(jià)。

來(lái)回討價(jià)還價(jià)雖然很重要，但也可能讓買(mǎi)方失去最佳買(mǎi)入機(jī)會(huì)：如有其他人參與競(jìng)購(gòu)，房主就可能拒絕買(mǎi)方報(bào)價(jià)，或不接受任何人的報(bào)價(jià)。有時(shí)，房主認(rèn)為買(mǎi)方報(bào)價(jià)太低，浪費(fèi)了他的時(shí)間而直接拒絕買(mǎi)方以后任何報(bào)價(jià)。因此，買(mǎi)方考慮報(bào)價(jià)時(shí)一定要和買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人商討并盡量采納他們的專(zhuān)業(yè)建議。

銷(xiāo)售合同

一旦買(mǎi)方和賣(mài)方就房產(chǎn)價(jià)格達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方經(jīng)紀(jì)人就要起草正式銷(xiāo)售協(xié)議。買(mǎi)方的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)為買(mǎi)方準(zhǔn)備好一切相關(guān)文件，買(mǎi)方只需核實(shí)文件的內(nèi)容并簽名即可。此時(shí)的銷(xiāo)售合同生效，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都具有法律約束力。一旦雙方簽署了銷(xiāo)售合同，賣(mài)方就不得再接受任何其他報(bào)價(jià)，除非買(mǎi)方?jīng)]有滿(mǎn)足銷(xiāo)售合同的任何條款。

買(mǎi)方必須同意賣(mài)方要求的付款日期；賣(mài)方則要確保房產(chǎn)質(zhì)量和交房日期，并要通過(guò)買(mǎi)方安排的驗(yàn)房程序（費(fèi)用由買(mǎi)主承擔(dān)）。買(mǎi)賣(mài)雙方都有權(quán)不執(zhí)行任何與合同條款不符的安排。

由購(gòu)房產(chǎn)生的費(fèi)用

由購(gòu)房產(chǎn)生的費(fèi)用源于房子本身以及其他因素，由購(gòu)房產(chǎn)生的一攬子結(jié)算費(fèi)用必須以被稱(chēng)為“貸款機(jī)構(gòu)誠(chéng)實(shí)費(fèi)用估算”的形式為買(mǎi)方闡明，由抵押貸款放貸機(jī)構(gòu)提供。時(shí)間是在買(mǎi)方獲得貸款批準(zhǔn)之前。因此買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)在簽訂銷(xiāo)售合同支付之前就知道其所需費(fèi)用。

納稅

聘用專(zhuān)業(yè)人員幫買(mǎi)方納稅很重要。雖在買(mǎi)房時(shí)不必支付，但每年10月和2月是納房產(chǎn)稅的季節(jié)，每個(gè)州的房產(chǎn)稅要求各異。

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

REITs作為商業(yè)信托在金融產(chǎn)品領(lǐng)域的創(chuàng)新方式，體現(xiàn)了商業(yè)信托制度在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域創(chuàng)新的本質(zhì)，實(shí)現(xiàn)REITs在我國(guó)有效的制度移植，對(duì)加快房地產(chǎn)投資信托基金本土化，促進(jìn)我國(guó)金融制度創(chuàng)新具有較強(qiáng)的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。一是有利于防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大約有70%左右的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都來(lái)自于銀行或信托公司貸款，房地產(chǎn)貸款余額占整個(gè)金融體系貸款余額超過(guò)20%，超過(guò)15%的信托資金投向了房地產(chǎn)業(yè)，信托公司以投資附加回購(gòu)等方式變相發(fā)放房地產(chǎn)貸款（即所謂的假股真?zhèn)康禺a(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)多米諾骨牌效應(yīng)明顯。有效的REITs中國(guó)制度移植，不僅有助于緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)資金流動(dòng)由間接融資向直接融資的轉(zhuǎn)變，而且有利于分散房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，助推銀行業(yè)和非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。二是有利于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸。有效的REITs制度移植，居民可以通過(guò)投資REITs而間接擁有部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，規(guī)避房地產(chǎn)投資稅費(fèi)，減少住宅市場(chǎng)的“假性”需求，不僅引導(dǎo)炒房資金從住宅領(lǐng)域分流到商業(yè)地產(chǎn)以及二級(jí)市場(chǎng)領(lǐng)域，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，而且通過(guò)擴(kuò)大住宅租賃市場(chǎng)的供給，引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性水平。三是有助于加快保障性住房建設(shè)步伐。通過(guò)REITs制度移植，有利于房地產(chǎn)業(yè)有效整合，助推房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)換，緩解每年高達(dá)2000億元以上的資金缺口，加快政府保障性住房建設(shè)步伐。

二、REITs呈現(xiàn)信托制度創(chuàng)新化特征

按照法律基礎(chǔ)和組織形態(tài)不同，可將REITs基金分為公司型REITs和契約型REITs，契約型REITs的基礎(chǔ)是信托契約，契約型REITs的本質(zhì)屬性是特殊形態(tài)的信托。REITs源于信托，契約型REITs是在信托制度的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，REITs的投資人與發(fā)行人之間體現(xiàn)信托與受托關(guān)系，REITs的投資人是信托的委托人，REITs的發(fā)行人為信托的受托人。REITs與信托都是基于對(duì)受托人信任的前提下，將自身財(cái)產(chǎn)交由受托人進(jìn)行管理和處分。受托人通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的投資組合運(yùn)作，為投資人（受益人）謀取最大的投資收益（信托收益）。REITs財(cái)產(chǎn)具有信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性特質(zhì)，REITs一旦成立，REITs財(cái)產(chǎn)與投資人（委托人）、SPV（受托人）及托管人的自有財(cái)產(chǎn)及SPV所管理的其他REITs（信托財(cái)產(chǎn)）相互分離，成為獨(dú)立運(yùn)作的財(cái)產(chǎn)，僅服從RE-ITs的宗旨（即信托目的）。REITs成立后，因?qū)EITs財(cái)產(chǎn)的管理、處分或其他事由所取得的財(cái)產(chǎn)，包括REITs財(cái)產(chǎn)的升值、REITs財(cái)產(chǎn)由現(xiàn)金形式變?yōu)榉康禺a(chǎn)形式等，這些都?xì)w屬于REITs財(cái)產(chǎn)。REITs旗下財(cái)產(chǎn)其名義持有人和受益人分離，即REITs財(cái)產(chǎn)的名義所有人為受托人（REITs的發(fā)行人SPV），而REITs的受益人為REITs信托受益憑證的持有人，兩者相互分離，同時(shí)REITs的發(fā)行人、管理人以及托管人都不能為自己的利益管理和處分REITs財(cái)產(chǎn)，充分體現(xiàn)了信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)主體與利益主體分離的一致性原則。REITs與信托既有聯(lián)系又有區(qū)別，與一般的信托財(cái)產(chǎn)不同，REITs具有不完全的法律主體特性，具有一定的組織化傾向。REITs財(cái)產(chǎn)比一般信托財(cái)產(chǎn)具有更高的流通性，通常情況下，信托受益權(quán)沒(méi)有進(jìn)行流轉(zhuǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)，只在不同受益人之間私下轉(zhuǎn)讓。而REITs通常在交易所上市交易，有自己的交易市場(chǎng)，流動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般的信托受益權(quán)。

三、REITs商事信托制度優(yōu)勢(shì)延續(xù)化特征

作為現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)管理制度，商事信托通過(guò)對(duì)財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)及管理的巧妙設(shè)計(jì)，以資產(chǎn)為核心，以信用為基礎(chǔ)，使權(quán)利主體與利益主體相分離，具有風(fēng)險(xiǎn)隔離、權(quán)利重置和高度靈活性等特征。就破產(chǎn)隔離功能而言，REITs作為一種不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，本質(zhì)體現(xiàn)一種信托法律關(guān)系，合格的受托人來(lái)持有REITs資產(chǎn)可以達(dá)到破產(chǎn)隔離的法律目的。REITs發(fā)行信托受益憑證，REITs的委托人為REITs的投資人，投資人的破產(chǎn)不會(huì)導(dǎo)致委托人的債權(quán)人對(duì)REITs名下的財(cái)產(chǎn)的追索，同時(shí)REITs破產(chǎn)時(shí)，REITs的債權(quán)人也只能針對(duì)REITs的自身財(cái)產(chǎn)進(jìn)行追索，而不能向REITs的信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行追索，從而有效地避免了委托人和REITs自身的財(cái)務(wù)惡化而對(duì)受益人造成的影響。由于REITs的委托人和受益人往往不是同一個(gè)人，當(dāng)REITs信托憑證持有人破產(chǎn)時(shí)，其債權(quán)人益不能追索至信托財(cái)產(chǎn)，但投資收益權(quán)、信托登記權(quán)屬的確立等要素，直接影響REITs破產(chǎn)隔離功能的實(shí)現(xiàn)。就規(guī)避稅負(fù)功能而言，受托人僅僅是在名義上對(duì)信托財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，受益人才是對(duì)信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)用而獲取的信托利益的所有人，雖然信托意義下的商業(yè)活動(dòng)有利于法人稅務(wù)籌劃，但避免商事信托免稅待遇的濫用已經(jīng)成為許多國(guó)家的共識(shí)。美國(guó)REITs被視為“收入傳遞證券”而免征所得稅，享受“穿透性稅收待遇”，企業(yè)收益與損失可以沖抵企業(yè)持有人的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入，從而避免了雙重征稅。當(dāng)然，最初作為純粹的被動(dòng)投資工具而設(shè)計(jì)的REITs享受稅收優(yōu)惠待遇，后來(lái)具有一定主動(dòng)管理功能的REITs不享受穿透性稅收待遇。

四、REITs制度設(shè)計(jì)靈活化特征

商事信托的制度優(yōu)點(diǎn)顯而易見(jiàn)，REITs制度設(shè)計(jì)的靈活性源自商事信托?，F(xiàn)代公司所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離過(guò)程中，信息屏障、道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇共生并存，出現(xiàn)了成本過(guò)高等諸多企業(yè)管理難題。成本較低的信托制度具有契約約束、自由裁量和受益人范圍擴(kuò)展等特征，因此，REITs作為信托制度的應(yīng)用，具備了一般信托制度所具有的靈活性。具體表現(xiàn)為一是REITs起點(diǎn)金額較低，投資數(shù)額靈活，每股或每份信托收益憑證的投資金額很低，對(duì)投資數(shù)量也沒(méi)有限制。二是組合投資，風(fēng)險(xiǎn)分散，收益較高。REITs在進(jìn)行管理運(yùn)作時(shí)往往是投資于多處物業(yè)或投資于不同領(lǐng)域的物業(yè)，在地域和類(lèi)型方面的組合投資有利于分散投資風(fēng)險(xiǎn)，專(zhuān)注于房地產(chǎn)領(lǐng)域往往能夠帶來(lái)較高的投資收益。三是流動(dòng)性較高。REITs是房地產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，其可以在證券交易所上市和流通，具有很高的流通性，投資人可以根據(jù)自己的資金需求情況決定買(mǎi)賣(mài)的數(shù)量和金額，相比投資于房地產(chǎn)實(shí)物以及房地產(chǎn)公司股票，具有更大的靈活性和流動(dòng)性。

五、REITs投融方式拓展化特征REITs