物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理安全管理監(jiān)督

1物業(yè)安全管理的發(fā)展

1.1科技創(chuàng)新是物業(yè)安全管理發(fā)展的動力

物業(yè)安全管理過程中服務(wù)與管理并存，具有受制性和較強的專業(yè)性，在安全管理過程中容易出現(xiàn)認知不足、思維僵化、監(jiān)管方式傳統(tǒng)、信息不對稱和法律不健全的情況，要想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展就要以安全指數(shù)目標為主導(dǎo)，通過創(chuàng)新來尋找科學(xué)、透明、規(guī)范的發(fā)展道路，將粗放的物業(yè)安全管理朝復(fù)合和單一向精細轉(zhuǎn)變，保持可持續(xù)發(fā)展。在當前形勢下，應(yīng)加強物業(yè)管理供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加速創(chuàng)新，解決相關(guān)突出問題，以多元化的策略來提升安全管理的綜合指數(shù)。物業(yè)企業(yè)可在資源和品牌優(yōu)勢下對管理模式進行優(yōu)化，如萬科物業(yè)退出的黑貓一號產(chǎn)品，支持多種開門方式，實現(xiàn)人臉開門，實現(xiàn)快速通行。改善了人與人、人與商業(yè)、人與物業(yè)之間的關(guān)系，全數(shù)字消防體系的開發(fā)實現(xiàn)了全生命周期的消防覆蓋，對于消防安全隱患能實現(xiàn)時限預(yù)警和立體化預(yù)警，人行智能通道技術(shù)在保障安檢安防功能的同時也能實現(xiàn)交通智能疏導(dǎo)，能有效促進特定場合的人流控制，還有其他相關(guān)技術(shù)都極大的推進了安全管理的發(fā)展。

1.2完善物業(yè)安全管理法律法規(guī)

《上海市住宅物業(yè)消防管理辦法》的頒布標志著全面建設(shè)和完善物業(yè)安全管理工作法律的開始，相關(guān)主體行為會受到對應(yīng)法律法規(guī)的限制，在日常管理、監(jiān)督和指導(dǎo)下打造公正、公平、公開的物業(yè)管理市場環(huán)境。當前的物業(yè)安全管理中還有所不足，存在較多的痛點和盲點，無法明確劃清管理責任便捷，對物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和社會形象造成損害，完善的安全管理法律法規(guī)有著很重要的現(xiàn)實意義。國務(wù)院采取證照分離試點并逐步擴大范圍，將形成許可事項取消來保證公正公平的營商環(huán)境；構(gòu)建質(zhì)量認證體系并持續(xù)完善，做好事中事后的監(jiān)管，提升服務(wù)品質(zhì)，從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出發(fā)，加強質(zhì)量認證制度建設(shè)，促進市場經(jīng)濟發(fā)展。這就更突出了物業(yè)安全質(zhì)量標準規(guī)范的重要性，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，在物業(yè)管理的實際情況基礎(chǔ)上，按照標準規(guī)范化體系執(zhí)行，完善物業(yè)安全管理，在物業(yè)供應(yīng)鏈和安全管理中應(yīng)用HES標準體系，已完善的標準和規(guī)范來改進物業(yè)安全管理。

1.3做好物業(yè)安全管理監(jiān)督獎懲

在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和大數(shù)據(jù)的推動下，逐步實現(xiàn)萬物萬聯(lián)，信用評價的重要性日益體現(xiàn)，在發(fā)展過程中，物業(yè)安全管理中應(yīng)將獎懲體制與監(jiān)督體制和誠信掛鉤，促進行業(yè)的良性發(fā)展。2017年是中國物協(xié)的行業(yè)誠信建設(shè)年，在國家全面建設(shè)信用體系的背景下，中國物協(xié)重點建設(shè)物業(yè)行業(yè)誠信，對于物業(yè)行業(yè)的信用評價標準、信用資源共享、失信懲罰、重點領(lǐng)域和方法等問題加大研究，也取得了一定的成績。當前的物業(yè)安全管理監(jiān)督呈現(xiàn)智能化和多維化，在高效監(jiān)督下，安全管理的失信行為將會被曝光，通過深度結(jié)合獎懲制度來提升行業(yè)管理水平。

2物業(yè)安全管理規(guī)劃發(fā)展

物業(yè)安全管理規(guī)劃是物業(yè)管理行業(yè)在項目管理層面、企業(yè)經(jīng)營層面、行業(yè)監(jiān)管層面根據(jù)標準規(guī)范、法定程序?qū)ξ飿I(yè)安全管理規(guī)劃進行編制和審批，物業(yè)安全管理規(guī)劃是從項目、企業(yè)和行業(yè)實際出發(fā)，符合先關(guān)標準規(guī)范和法律法規(guī)，可在各級政府和國家關(guān)于安全管理的規(guī)定和法規(guī)基礎(chǔ)上，通過技術(shù)、經(jīng)濟、行政、法治管理方法，統(tǒng)一控制和安排物業(yè)安全管理規(guī)劃中的相關(guān)工作，有秩序、有計劃、協(xié)調(diào)地法治物業(yè)安全管理活動，確保順利執(zhí)行各層面規(guī)劃。全面統(tǒng)籌、群防共治、科學(xué)化解和突出重點是物業(yè)安全管理規(guī)劃制定的原則，不能再以單一思維方式來應(yīng)對安全風(fēng)險，做好安全管理實踐的預(yù)防，促進物業(yè)安全管理的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。從短期來看，物業(yè)安全管理是在GB/T19001質(zhì)量體系標準基礎(chǔ)上進行設(shè)計，主要包括四個部分：規(guī)劃目標、保障舉措、工程和六大舉措。規(guī)劃成分體現(xiàn)了物業(yè)安全管理的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境，如自然環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和政治環(huán)境等。六大舉措主要是控制安全生產(chǎn)服務(wù)和識別隱患，工程是對物業(yè)安全管理工作的良好支持，制定針對性的措施。要從安全管理中的重大事故出發(fā)，做好總結(jié)，提升應(yīng)急救援能力、科技支撐能力、信息預(yù)警監(jiān)控能力等，保障物業(yè)安全管理。物業(yè)安全管理的發(fā)展會直接影響到行業(yè)各個層面，這就需要從項目管理層面、企業(yè)監(jiān)管層面和行業(yè)監(jiān)管層面來完善相關(guān)規(guī)范標準和法律法規(guī)、創(chuàng)新安全技術(shù)，建立安全誠信和失信體系，制定與之對應(yīng)的獎懲體制，提升物業(yè)管理水平，以此來實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

[1]廖奇云，胡沙沙.住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價體系研究——以重慶為例[J].建筑經(jīng)濟，2017，38（06）：76-82.

第2篇：物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)范文

公司在恩施州（市）房產(chǎn)局的指導(dǎo)下,在州電力總公司及其直屬單位的高度重視和大力支持下，經(jīng)過不斷的探索和總結(jié)，積累了豐富的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗,培養(yǎng)和鍛煉了一大批物業(yè)管理專業(yè)人才，物業(yè)管理服務(wù)工作取得了可喜的成績,得到了州電力總公司及其各直屬單位和州（市）房產(chǎn)管理主管部門的充分肯定，贏得了社會各界的高度評價。所管理的物業(yè)小區(qū)在XX年被評為“湖北省第一批園林式住宅小區(qū)”,XX年被州人民政府評為州級綠化模范單位；2010年被湖北省電力公司評為XX年年度保衛(wèi)工作先進集體；在2010年11月參加全國行政企事業(yè)單位后勤管理研討會，我公司物業(yè)管理模式及經(jīng)驗做了典型交流，受到了與會專家和學(xué)者的充分肯定；2010年被湖北省消費者委員會評為2010年度“3.15誠信維權(quán)單位”。

公司目前的經(jīng)營范圍有：物業(yè)管理(持證經(jīng)營）、園林花卉經(jīng)營、水電安裝及維修、基建維修、家居裝修、經(jīng)營商場、電力廢舊物資收購及銷售。

恩施富源物業(yè)管理有限責任公司是目前恩施州物業(yè)管理企業(yè)中，物業(yè)管理范圍最寬，面積最大，基礎(chǔ)最好，起點最高、綜合實力最強物業(yè)管理企業(yè)。

恩施富源物業(yè)公司的服務(wù)要嚴格按照以人為本是我們服務(wù)的核心，和諧發(fā)展以心換心是我們一貫的宗旨，求真務(wù)實?精益求精是我們永遠的追求，誠信服務(wù)是富源物業(yè)走向社會化、專業(yè)化和經(jīng)營化必備的行業(yè)素質(zhì)。上午這一課主要有兩個目的：其一讓大家對富源物業(yè)公司機構(gòu)設(shè)置、企業(yè)文化建設(shè)、公司運作模式以及企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)有個了解；第二讓大家適應(yīng)環(huán)境，緩沖一下。這么周密的安排恩施只有富源能做到，細節(jié)體現(xiàn)了富源物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)幫子建設(shè)不一般，從上到下無不井井有條。把會議室給我們當床睡呀真正做到了以人為本、以心換心來構(gòu)建社會主義和諧社會呀。把我們當作員工看啦上下班實行簽到制時時刻刻為我們安全著想，從公司上層到公司員工每天對我們都進行考核問我們學(xué)到了什么還有那些沒有搞清楚不厭其煩。

這一個禮拜來，我從富源物業(yè)公司管理實際出發(fā)結(jié)合書本知識大體對物業(yè)管理有了一個能讓自己比較滿意的感性認識，從客戶服務(wù)《窗口服務(wù)、大廳接待及會務(wù)服務(wù)需要注意的相關(guān)細節(jié)》；工程維修《鍋爐房及其設(shè)施設(shè)備、給水房、房屋排水系統(tǒng)、地下水箱、電梯房、配電房進行參觀》；安全防衛(wèi)《小區(qū)巡邏、門崗、車輛管理、閉路電視監(jiān)控、消防系統(tǒng)》和物業(yè)環(huán)境管理《小區(qū)保潔、園林綠化》都有了一定了解。只是時間太短有好多東西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我們已經(jīng)產(chǎn)生了感情不舍離去，我們走的那一天同學(xué)們都感覺好慚愧沒有給富源物業(yè)公司留下點什么、做點讓人難忘的事好像都沒有，在這里只能說謝謝為我們安排實習(xí)的每一位師傅了。

實訓(xùn)后我對物業(yè)管理的認識：物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，發(fā)展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權(quán)益關(guān)系領(lǐng)域，各方矛盾和糾紛時有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的職能不清，業(yè)主拒交管理服務(wù)費，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內(nèi)業(yè)主財產(chǎn)被盜、人身受到傷害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊、法規(guī)不健全及物業(yè)企業(yè)義務(wù)承擔某些社會功能的現(xiàn)象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。規(guī)范物業(yè)管理，提高企業(yè)權(quán)益保護意識，促使物業(yè)管理企業(yè)從法制化、規(guī)范化的角度不斷完善自身的服務(wù)水平，堵塞各種管理漏洞，防止質(zhì)量事故的發(fā)生，避免企業(yè)不應(yīng)有的損失。同時，政府相關(guān)部門要加快物業(yè)管理法制建設(shè)，使物業(yè)管理朝著健康的方向發(fā)展，這已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的當務(wù)之急。

如何規(guī)范物業(yè)管理，提高物業(yè)管理企業(yè)權(quán)益保護意識，必須強化如下方面工作：

1、要樹立風(fēng)險意識和規(guī)范發(fā)展意識。物業(yè)管理公司是自負盈虧的企業(yè)，企業(yè)必然面對經(jīng)營風(fēng)險，合理、有效地規(guī)避風(fēng)險，才能獲取最大的利潤。作為企業(yè)有幾個重要環(huán)節(jié)必須把握：

（1）明確物業(yè)管理委托合同。在合同中，企業(yè)務(wù)必把握細節(jié)，明確哪些該做，哪些不做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是收費項目；權(quán)利與義務(wù)是否對等，例如：物業(yè)管理的保安工作，應(yīng)在合同中明確，只是協(xié)助和配合本地公安機關(guān)維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產(chǎn)保護責任。

（2）規(guī)范內(nèi)部管理，練好內(nèi)功。企業(yè)必須健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對員工進行培訓(xùn)，在員工的思想中培植風(fēng)險意識，最大限度地避免因管理責任而導(dǎo)致事故的發(fā)生，從而把經(jīng)營風(fēng)險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應(yīng)對車身四周進行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問題及時向車主指出，以免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預(yù)防措施做細做好，管理工作做得周到扎實，那么，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)就不負管理責任也無需賠償。 (1)

2、強化法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范教育培訓(xùn)工作，通過法律來維護企業(yè)、員工權(quán)益。目前，由于行業(yè)法規(guī)不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業(yè)也往往因為這些現(xiàn)象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設(shè)。因此，增強員工的法制觀念是加強自身權(quán)益保護的關(guān)鍵。一方面要加強員工對法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，提高法制意識，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來維護自身權(quán)益。如：對于無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維護和修繕費用的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)、管理制度和業(yè)主公約，積極或支持權(quán)益受損的業(yè)主尋求法律支持。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有意識地組織有關(guān)法律法規(guī)的宣傳活動，加強包括業(yè)主在內(nèi)的社會大眾對物業(yè)管理法律法規(guī)的認識和理解。

3、憲善物業(yè)管理法律體系，加大執(zhí)法力度。全國性的物業(yè)管理條例可望今年內(nèi)出臺，有了全國性物業(yè)管理條例，就便于統(tǒng)一管理標準和管理規(guī)范，加強相關(guān)政策法規(guī)的協(xié)調(diào)，避免法規(guī)的相互沖突，用法制規(guī)范市場環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理操作。建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，需著重注意如下幾點：

（1）物業(yè)管理主管部門、政府其他職能部門如需物業(yè)管理企業(yè)配合政府職能部門的部分工作，應(yīng)由政府部門出具委托并授權(quán)，同時應(yīng)給予政策上的優(yōu)惠或適當?shù)慕?jīng)濟補償。

（2）盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標法規(guī)和配套實施細則，用法規(guī)和制度來限制和約束不正當競爭行為。

（3）對于業(yè)主及業(yè)主委員會的職權(quán)，應(yīng)進一步規(guī)范和細化相關(guān)條款，以明確業(yè)主違反業(yè)主公約及有關(guān)法律、法規(guī)，但又不構(gòu)成刑事案件時，應(yīng)由哪些部門來處理，或可賦予物業(yè)管理企業(yè)哪些執(zhí)行權(quán)力。物業(yè)管理過程中形成有關(guān)決議和方案，經(jīng)業(yè)主大會50％以上成員通過后，對于其他拒不服從的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)可以采取哪些措施，等等。

4、規(guī)范物業(yè)管理市場行為，為物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的外部環(huán)境。物業(yè)主管部門應(yīng)注意用市場觀念、市場機制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。推行供需雙方相互選擇、平等協(xié)商、根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量確定價格，通過簽訂合同規(guī)范雙方行為的制度。政府應(yīng)積極引導(dǎo)和督促參與競爭的管理企業(yè)遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當競爭。除了應(yīng)用法律和行政手段外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平競爭。有了社會公德才能在競爭中樹立良好的企業(yè)形象，建立穩(wěn)固的企業(yè)信譽，自覺抵制不正當競爭，并將引入法律化、規(guī)范化、科學(xué)化軌道，創(chuàng)造公平、公正、公開的物業(yè)管理競爭環(huán)境。

5、加強物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業(yè)管理的認識。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內(nèi)容進行大規(guī)模的宣傳。同時，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點，體會到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導(dǎo)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。

最后我想借此機會說：我們要給自己正確定位、搞好理論學(xué)習(xí)、明確目標聚騰飛之力，學(xué)好禮儀積細節(jié)成大器。隨著社會物質(zhì)文明、精神文明和社會文明的不斷發(fā)展，人們越來越覺得有人建房子就必須有人為我們管理房子不然那不就一年新兩年舊三年壞多不劃算，一輩子好不容易買棟房子不能就這樣子啦。所以這就需要我們這一批專業(yè)人來管理，我們不學(xué)好能行嗎？加大對物業(yè)管理的宣傳讓中國13憶人口都知道物業(yè)管理，小孩也是我們潛在的客戶這樣才能做到變物業(yè)被動消費為主動消費，引導(dǎo)業(yè)主消費。要讓他們知道“幸福生活源于物業(yè)發(fā)展，精彩人生始于攜手共創(chuàng)”為業(yè)主提供高品質(zhì)、高標準、舒適、文明和諧、安全的生活。

第3篇：物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)范文

一、物業(yè)消防安全管理存在問題及原因探析

目前，尤其是社會化服務(wù)程度欠發(fā)達地區(qū)的物業(yè)消防安全管理情況不容樂觀，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常消防檢查、巡查、消防設(shè)施維護保養(yǎng)以及消防培訓(xùn)演練方面均存在著諸多問題，究其原因，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

第一，物業(yè)與開發(fā)商交接不規(guī)范。

《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定實行“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離”的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行全面而細致的查驗，理清關(guān)系，分清職責。但現(xiàn)實中，大多物業(yè)企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司衍生出來的，物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)場查驗工作成為“走過場”，形同虛設(shè)，可能在存在建筑消防設(shè)施不能正常使用、室外消火栓管網(wǎng)沒有建設(shè)到位等等先天火災(zāi)隱患的情況就接手物業(yè)，對開發(fā)商應(yīng)移交的有關(guān)消防手續(xù)也把關(guān)不嚴，埋下先天隱患，極易同開發(fā)商推諉扯皮，損壞業(yè)主合法權(quán)益。

第二，物業(yè)消防安全職責不明晰。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)既承擔民事責任，又擔負行政職責，具體到消防安全職責，一是以行政法律法規(guī)形式明確的行政職責，二是以民事合同形式明確的民事責任。 可以看出，物業(yè)消防安全職責的界定存在兩個問題：一是消防法律法規(guī)對物業(yè)擔負消防安全責任的重要性認識不到位不全面，《消防法》中僅對居民住宅區(qū)的物業(yè)企業(yè)消防安全職責進行了規(guī)定，關(guān)于商住樓、綜合樓的物業(yè)企業(yè)并未提及；二是行政職責同民事職責往往是不相對應(yīng)的，一些物業(yè)企業(yè)僅將職責局限于合同中寫明的民事職責，從而導(dǎo)致行政職責不明晰，落實不到位，不能及時發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患。

第三，物業(yè)過于重服務(wù)輕管理。

2007年修訂的《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，強調(diào)更多的是業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)，但有的物業(yè)企業(yè)過分強調(diào)對業(yè)主的服務(wù)，疏于日常管理。從物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主的消防違法行為可以采取“勸阻”、“制止”的方式責令其改正，但事實上效果欠佳，物業(yè)對消防違法行為管理的“無力”致使其負責區(qū)域內(nèi)的消防違法行為屢禁不止。

第四，物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低。

國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，從事物業(yè)管理的人員還要取得職業(yè)資格證書，但是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，從事消防安全管理的人員主要涉及消防控制室值班人員、保安以及水電維修人員，其中只有消防控制室值班人員按照國家規(guī)定必須經(jīng)消防專門培訓(xùn)后才能持證上崗，其余人員均不需要經(jīng)消防專門培訓(xùn)，這就造成了從事消防安全管理的人員整體素質(zhì)較低，大多不懂得消防安全基本常識，不學(xué)習(xí)消防法律法規(guī)，更不懂得建筑消防設(shè)施的基本原理及日常維護，不會發(fā)現(xiàn)消除火災(zāi)隱患，使得防火管理盲區(qū)較多，基本處于失控漏管的狀態(tài)。

第五，消防機構(gòu)監(jiān)管存在盲區(qū)。

從消防機構(gòu)監(jiān)管角度來講，主要存在以下問題：一是消防機構(gòu)將日常監(jiān)管的重點放在火災(zāi)危險性較大的消防安全重點單位、公眾聚集場所以及人員密集場所，側(cè)重于對一個個社會單位的監(jiān)督檢查，而對于居民住宅區(qū)、商住樓、綜合樓這樣的綜合體的監(jiān)管相對而言要少得多，并且對肩負這類場所安全重任的物業(yè)企業(yè)也管理較少；二是消防機構(gòu)對物業(yè)未履職行為沒有有效的懲罰手段，不能督促物業(yè)發(fā)揮其作用；三是直接管理業(yè)主力不從心。若物業(yè)怠于履職，將責任、困難和矛盾交由消防機構(gòu)予以解決，事實上消防機構(gòu)警力有限，根本管不過來。

二、解決物業(yè)消防安全管理問題的對策

第一，確立物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防主體責任。

要改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，第一要在相關(guān)法律法規(guī)的前提下，借助公安部門及其他相關(guān)部門制定一系列物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)章制度，明確物業(yè)的責任。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將消防安全管理作為重要內(nèi)容納入其日常管理中去，按照行政法律法規(guī)的規(guī)定，制定符合管理實際的消防安全管理制度，落實消防安全責任。第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動同縣鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村）委會及公安等有關(guān)職能部門建立聯(lián)動，當發(fā)現(xiàn)難以解決的火災(zāi)隱患時，應(yīng)及時報告有關(guān)職能部門，盡量將火災(zāi)隱患消除在萌芽狀態(tài)。

第二，形成對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督的合力。

住建（房管）部門作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)主管部門，應(yīng)當嚴格履行對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批、管理職責，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理能力納入企業(yè)資質(zhì)審查的內(nèi)容，形成物業(yè)企業(yè)消防安全監(jiān)管的長效機制；建立物業(yè)管理人員消防資質(zhì)培訓(xùn)體系，在“物業(yè)管理人員職業(yè)資格統(tǒng)一考試”的培訓(xùn)內(nèi)容中加強對從業(yè)人員的消防安全業(yè)務(wù)培訓(xùn)。其次，房管部門應(yīng)當建立聯(lián)合執(zhí)法和信息通報等工作機制，會同消防部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村）委會等有關(guān)部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展全方位的監(jiān)督指導(dǎo)，使其充分確立責任意識。此外，要由政府出面，指導(dǎo)加強業(yè)主自治組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會監(jiān)督、維權(quán)和協(xié)調(diào)的作用，保證業(yè)主自覺維護公共消防安全秩序，可以更好地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全管理工作進行監(jiān)督。

第三，轉(zhuǎn)變對物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防監(jiān)管思路。

消防機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的消防安全重任應(yīng)引起足夠重視，轉(zhuǎn)變監(jiān)管思路，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理情況的監(jiān)督檢查，派出所要負責對多層住宅、無自動消防設(shè)施的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展檢查，積極主動介入，引導(dǎo)物業(yè)管理人員及時發(fā)現(xiàn)存在問題，提出整改意見，結(jié)合實際情況，督促其盡快加以改善、解決；同時，還應(yīng)積極地指導(dǎo)物業(yè)管理層制定相應(yīng)的工作制度、安全管理措施。此外，消防機構(gòu)要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防違法行為從嚴查處，特別是對其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質(zhì)的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主無理阻撓、拒不配合行為，消防機構(gòu)及派出所要對相關(guān)責任人進行消防宣傳教育，對于情節(jié)嚴重的違法行為要依法進行處罰，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理。

第四，加強對業(yè)主的消防安全宣傳教育。

第4篇：物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)范文

居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，

并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關(guān)

方面的立法和完善工作。

一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。

二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇

銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟實力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況。因此，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調(diào)查報告的實踐基地。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進行上門問卷填寫.

在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。

三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析

（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷

1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，

在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。

2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。

3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關(guān)權(quán)利的合理認識。

4、尚有相當比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權(quán)利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。

（二）物業(yè)管理合同及其違約責任追究

物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。

在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。

首先，在合同履行方面，從調(diào)查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當嚴重。

其次，對于物業(yè)管理服務(wù)收費方面，缺乏較統(tǒng)一性。

再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時排除妨礙，消除危險。

最后，對居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；

(三)、居民對物業(yè)管理服務(wù)的評價

在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評價：見下表：

（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價）：

總結(jié)評價

很好 好 一般 不好

比例 15.2

% 42.4 39.4% 23%

(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評價）：

總結(jié)評價 優(yōu)秀 良好 及格 不及格

(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議

上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。

1、積極促進物業(yè)管理市場性。實現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業(yè)管理行業(yè)。

2、完善法律程序，實現(xiàn)物業(yè)管理定價的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。

3、加強有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識。

4、促進業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權(quán)力機構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機構(gòu)，以及時和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責任。

第5篇：物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；產(chǎn)業(yè)化發(fā)展；問題

1.物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的相關(guān)含義及特征

1.1物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)概念

從經(jīng)濟學(xué)整體結(jié)構(gòu)角度來看的話，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)是位于宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟層次中間的一個層次，它是某一類具有共同特點的經(jīng)濟行為的綜合在一起的表現(xiàn)。同時他們也有產(chǎn)業(yè)資本投入和創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)效益方面的要求，在社會生產(chǎn)力分工中占有一席之地，同時發(fā)揮著相關(guān)的作用。物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的主要活動目標是物業(yè)資源，主要的活動內(nèi)容是對相關(guān)的物業(yè)進行后勤保障，例如清潔、維修養(yǎng)護等，最終的目的是保證物業(yè)管理安全，為使用者提供安全、舒適的活動環(huán)境。物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化不同于傳統(tǒng)的物業(yè)管理，它是以物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)為核心，利用相關(guān)的資源服務(wù)更多的對象，形成產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)揮更多的社會作用，創(chuàng)造更多的效益的一個產(chǎn)業(yè)。

1.2物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化特征

它和大多數(shù)產(chǎn)業(yè)一樣，具備生產(chǎn)連續(xù)性、生產(chǎn)過程標準化、生產(chǎn)鏈條化等特征，集中各項活動，從而創(chuàng)造效益。從市場角度來看的話，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用的主要活動方式是集約化、專業(yè)化、智能化的生產(chǎn)模式，從而順應(yīng)市場變化和發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標來看的話，發(fā)展目標是集約社會相關(guān)資源于一體，充分發(fā)揮社會資源的作用，達到資源的優(yōu)化配置，激活邊緣環(huán)節(jié)的價值，提升管理水平，創(chuàng)造更多效益。

2.物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的存在的問題

2.1物業(yè)管理服務(wù)市場拓展充分 物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展依據(jù)的是服務(wù)市場的規(guī)模，服務(wù)市場的規(guī)模依據(jù)的是市場服務(wù)需求，到那時，目前的物業(yè)管理服務(wù)市場需求量巨大，但是物業(yè)管理企業(yè)卻沒有采取有針對性的措施進行開發(fā)拓展。造成這一問題的原因：一方面，從企業(yè)自身競爭力來看，企業(yè)不具備開拓市場的能力；從宏觀市場來看，各個地區(qū)的物業(yè)管理水平不均衡。很多企業(yè)在市場開拓市場時，僅僅是停留在商品房的管理方面，對于已存的已建好的事業(yè)單位、機關(guān)單位，舊住宅的市場開發(fā)不夠。造成這一現(xiàn)象的原因，一方面是市場政策，一方面是企業(yè)公關(guān)工作不到位。

2.2物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模有待提高 當今，一線二線城市中，房產(chǎn)的物業(yè)管理主要存在三種形式：專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理、街道管理、業(yè)主自管。很多自管的房產(chǎn)劇本處于“守樓護院”的狀態(tài)，這些現(xiàn)狀很大程度上阻礙了物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展，不利于物業(yè)管理整體水平的提高。對于那些專業(yè)的物業(yè)管理公司，很多都沒有資質(zhì)，或資質(zhì)水平較低。這樣的話是不利于物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模的拓展的，不利于社會結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，也不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

2.3企業(yè)自我發(fā)展受到資金方面的束縛 當前物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中，比較棘手的一個現(xiàn)象就是管理費用的確立和收取。一方面是，收費較低，資金量難以維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展；一方面是公共維修經(jīng)費籌集滯慢，資金難以及時到位，錯過很多發(fā)展時機。按照相關(guān)的物業(yè)維修資金下放規(guī)定，這部分資金是由開發(fā)商繳納的，按照總有投資的2%。交由業(yè)主委員會，針對設(shè)備故障統(tǒng)一使用。但是，很多國外的開發(fā)商及部分開發(fā)商在項目落地后資金繳納不及時，導(dǎo)致一些公共設(shè)施，例如電梯、供電供水系統(tǒng)出現(xiàn)故障后，資金沒有到位，問題就得不到及時地解決，由此滋生了一系列紛爭，既不利于物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，也不利于社會穩(wěn)定。

2.4物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展相關(guān)法律有待完善 目前，由于物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)沒有及時更正和完善，致使企業(yè)的一些行為難以得到法律的保證，也沒有受到法律的規(guī)范作用，最終造成了各個相關(guān)的個體或單位之間債權(quán)不清楚，糾紛不斷。當前，關(guān)于新建住宅的物業(yè)管理有法律法規(guī)規(guī)定，但是并不具體，可操作性和約束性不夠，使得小區(qū)車輛丟失、物業(yè)費繳納滯后、物業(yè)服務(wù)責任等方面的問題難以得到徹底地解決，無論是對業(yè)主還是對物業(yè)，都是不利的。

3.關(guān)于物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的建議

3.1加強現(xiàn)代化企業(yè)制度機制的建立 對于物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展而言，加強現(xiàn)代化企業(yè)制度機制的建立是其必然趨勢。隨著全球化貿(mào)易的深入發(fā)展，物業(yè)管理市場也會逐步開放，受到的機會和競爭也會越來越多，該產(chǎn)業(yè)若想在全球化競爭市場中占據(jù)一席之地，必然要接受新的管理理念，建立現(xiàn)代化企業(yè)管理機制。通過建立企業(yè)管理機制，可以有效約束企業(yè)業(yè)務(wù)的運行，提升企業(yè)管理水平，拓展經(jīng)營規(guī)模，在機制的運行過程中，對于問題的解決和水平的改善速度會提高很多，由此還會淘汰一批不合格的企業(yè)，促進整個產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。

3.2改善物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的相關(guān)法律法規(guī) 首先，相關(guān)的立法部門對于物業(yè)管理的立法工作給予重視，其次，在立法過程中要結(jié)合物業(yè)管理工作的性質(zhì)和特征結(jié)合實際工作現(xiàn)狀制定法律，最后，法律要能夠得到有效執(zhí)行，要有實施細則，能夠給物業(yè)管理相關(guān)活動提供工作標準，限制不合理現(xiàn)狀的出現(xiàn)。通過立法工作合理限制主管部門的活動，使得物業(yè)管理走向規(guī)范化、標準化、高效化的發(fā)展之路。

3.3采取品牌化發(fā)展策略 物業(yè)管理既然想要朝著產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，那么久要采取措施提升行業(yè)內(nèi)企業(yè)的品牌。品牌對于一個企業(yè)的發(fā)展有重要的推廣開拓作用，它是企業(yè)的生命力，一個企業(yè)想要繼續(xù)向前發(fā)展，勢必要打出自己的品牌。關(guān)于物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的實施品牌策略，一方面可以增加企業(yè)的社會影響力，一方面能夠激勵企業(yè)發(fā)展，還能夠淘汰一批不合格的企業(yè)，規(guī)范企業(yè)發(fā)展，規(guī)范產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這樣的話就能保證社會資源更加集約，帶來更強的社會影響力，為實現(xiàn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展創(chuàng)造市場，創(chuàng)造動力。

4.總結(jié)

任何一個現(xiàn)象的出現(xiàn)都是有原因的，物業(yè)管理朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展是基于目前我國城市化進程的加快，全球貿(mào)易的逐步深入以及地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展等形勢，產(chǎn)業(yè)化是物業(yè)管理的發(fā)展方向，也是發(fā)展的必然趨勢。加快這個行業(yè)的發(fā)展，不僅有利于企業(yè)自身的發(fā)展，更有利于我國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利于社會結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。本文對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的相關(guān)問題進行了剖析，也提出了一些發(fā)展策略，實際工作中遇到的問題遠遠不止這些，這就需要相關(guān)的學(xué)者和工作人士不斷地總結(jié)，以犀利和樂觀的眼光看待行業(yè)的發(fā)展。

參考文獻

第6篇：物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：政府機關(guān)、辦公樓、物業(yè)管理、市場化

中圖分類號： TU243.1 文獻標識碼： A 文章編號：

一、現(xiàn)代政府機關(guān)辦公樓物業(yè)管理的特殊性要求

1、具有較高的技術(shù)性。

機關(guān)辦公樓通常系大型智能化寫字樓，建筑規(guī)模大、配套設(shè)施全，集各種先

進技術(shù)設(shè)備之大成，配備有中央空調(diào)系統(tǒng)、高檔電梯、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控

系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)、大型停車庫（場）、通訊和互聯(lián)網(wǎng)集成系統(tǒng)和辦公自動化系統(tǒng)等。這些設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)涉及多項技術(shù)和學(xué)科，技術(shù)含量高。

2、具有高度的政治性和保密性。

這是機關(guān)辦公樓物業(yè)管理與其他類型物業(yè)管理活動的根本區(qū)別。黨政機關(guān)是

辦理黨務(wù)政務(wù)工作的重要部門，涉及到首腦機關(guān)的重要活動和重大決策，關(guān)系著

黨和國家的重大利益。

3、安全保障要求高。

政府機關(guān)辦公樓往往是所在地的政治核心場所，防范治安案件、防火災(zāi)等要

求較高，機關(guān)物業(yè)管理必須加強樓內(nèi)外各區(qū)域的巡邏檢查，針對各種可能發(fā)生的

突發(fā)事件，建立完善應(yīng)急方案：如火災(zāi)預(yù)案、刑事案件處理預(yù)案、意外人身傷害

處理預(yù)案、公共衛(wèi)生應(yīng)急預(yù)案等。

4、服務(wù)要求特殊。

機關(guān)物業(yè)管理在保安服務(wù)工作中，經(jīng)常要配合政府有關(guān)部門處置上訪人員的任務(wù)，在接待處理上訪人員時，必須牢牢把握政策、注意工作技巧，即要維護好機關(guān)辦公秩序，又要合理化解上訪人員的怨氣。領(lǐng)導(dǎo)參加的會議服務(wù)、衛(wèi)生保潔要按照星級飯店標準要求進行服務(wù)，有時節(jié)假日、休息日要正常運轉(zhuǎn)，這要求服務(wù)人員具有較高的服務(wù)技能及較強的服務(wù)意識和敬業(yè)奉獻精神。

5、對環(huán)境有更高的要求。

機關(guān)辦公樓人員聚集，流動性較大，易出現(xiàn)臟、亂和建筑及配套設(shè)施損壞等

問題。同時，機關(guān)辦公寫字樓又是政府為民辦事、體現(xiàn)行政效率的重要場所，因

此，對辦公樓的環(huán)境有更高的要求：整潔、明亮、穩(wěn)重、大方，方便工作人員辦

公，方便市民來辦事。

二、目前政府機關(guān)辦公樓物業(yè)管理存在的問題

1、物業(yè)管理企業(yè)運行問題多。

一是物業(yè)管理市場發(fā)育不足。由于物業(yè)管理在中國發(fā)展時間不長，市場進入

門檻低，導(dǎo)致良莠不齊，管理型、專業(yè)型、大型、小型各類物業(yè)管理企業(yè)混雜一

起，市場選擇機制尚未完全形成。

二是人員素質(zhì)不高。主要表現(xiàn)為實際從事物業(yè)管理的人員中取得職業(yè)資格的

人數(shù)不多，具備高級管理資格的人員更少。

三是員工流失率高。由于物業(yè)管理公司需靠低價位中標來取得市場，其員工

工資水平整體偏低，導(dǎo)致了較高的員工流失率。人員的流動不斷，往往意味服務(wù)質(zhì)量的不穩(wěn)定和風(fēng)險的形成。

2、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管體系不齊。

一是監(jiān)管方行政色彩太重。目前，機關(guān)事務(wù)管理局作為業(yè)主代表，對現(xiàn)代社會化專業(yè)化的物業(yè)管理具體內(nèi)容、標準研究尚不夠，對與物業(yè)公司等契約關(guān)系尚難以接受。

二是服務(wù)對象參與度不高。好的物業(yè)管理必須是服務(wù)者與被服務(wù)者的雙向互動，而現(xiàn)實的機關(guān)辦公大樓物業(yè)管理除少數(shù)服務(wù)對象的投訴外，缺少集中服務(wù)對象意見的制度性安排。

三是質(zhì)量監(jiān)控體系不全。對于物業(yè)管理公司的具體運作，機關(guān)事務(wù)管理部門在制訂監(jiān)控標準、工作流程控制、強化考核等方面尚需作大量研究。

3、相關(guān)法律法規(guī)的缺位。

一是《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法規(guī)、規(guī)章不盡完善，其相關(guān)規(guī)定主要針對住宅區(qū)物業(yè)，而寫字樓物業(yè)尤其是機關(guān)辦公樓（區(qū)）類的特

殊物業(yè)還無相應(yīng)條款。

二是機關(guān)事務(wù)管理工作立法仍未完成。因為沒有相應(yīng)法律法規(guī)的授權(quán)，機關(guān)事務(wù)管理機構(gòu)不得不靠行政命令、政府文件作為其管理依據(jù)，在對政府機關(guān)辦公樓實行社會化物業(yè)管理時，對物業(yè)管理的監(jiān)管職能等關(guān)系尚無明確的法律界定。

4、經(jīng)費保障難以規(guī)范。

一是尚無相應(yīng)收費標準。目前政府機關(guān)辦公樓物業(yè)管理收費尚無相應(yīng)的規(guī)范和標準。在實際操作層面，業(yè)主在選擇物業(yè)公司時往往采取競價方式，結(jié)果最低價中標往往與高質(zhì)量服務(wù)要求初衷相背離。

二是物業(yè)管理消費意識尚須培育。機關(guān)辦公樓物業(yè)管理的消費者是廣大的機

關(guān)公務(wù)員，他們長期習(xí)慣于福利化服務(wù)，由于對物業(yè)管理也是一種需付費的商品

的意識認識不到位，隨意提高服務(wù)質(zhì)量檔次、增加服務(wù)范圍和次數(shù)的現(xiàn)象時有發(fā)

生。

三是財政支付政策不明。實施物業(yè)管理主要體現(xiàn)為花錢買服務(wù)，其費用比較低，由于物業(yè)管理范圍不一、標準不一，物業(yè)管理定價往往是物業(yè)管理公司、機關(guān)事務(wù)管理局、財政局等多輪會商確定。如不針對機關(guān)辦公樓物業(yè)管理制定財政支付政策，其發(fā)展前景將很不明朗。

三、解決存在問題的對策

1、完善行業(yè)法律法規(guī)。

物業(yè)管理行政主管部門要針對辦公樓、寫字樓的具體特點，加快完善相關(guān)的法律法規(guī)，促進依法管理，建議具體區(qū)分物業(yè)管理公司類型，將其資質(zhì)細化。制訂針對辦公樓（區(qū)）的條款，解決目前《物業(yè)管理條例》太籠統(tǒng)、不便操作等問題。就機關(guān)事務(wù)管理部門地位而言，國家層面應(yīng)加快立法速度，就各類黨政機關(guān)的國有資產(chǎn)管理、辦公用房分配、機關(guān)物業(yè)管理、公務(wù)消費等方面分層級制訂標準。

2、大力培育專業(yè)化物業(yè)管理市場。

目前，各省、市、縣直至鄉(xiāng)鎮(zhèn)級的黨政機關(guān)都已建設(shè)或正在建設(shè)新的辦公樓（區(qū)），這一類市場規(guī)模特別龐大，為促進行業(yè)發(fā)展應(yīng)具體做好以下工作：

一是行業(yè)主管部門應(yīng)盡快細化物業(yè)管理資質(zhì)標準，啟動專項的政府辦公樓（區(qū)）物業(yè)管理市場，將其從住宅區(qū)物業(yè)管理市場中區(qū)分開來。

二是機關(guān)事務(wù)管理部門應(yīng)制訂全國性黨政機關(guān)物業(yè)管理的統(tǒng)一要求，如保密性工作規(guī)定、安全保衛(wèi)規(guī)定、機關(guān)會議標準流程、車輛管理規(guī)定等等。

三是加強人才隊伍建設(shè)，應(yīng)針對機關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校等不同類型物業(yè)的特點，從職業(yè)經(jīng)理人、專業(yè)人才、操作員工等層面加強培訓(xùn)交流，依靠高素質(zhì)隊伍提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

3、逐步規(guī)范經(jīng)費保障標準。

一要盡快制訂相關(guān)收費標準。目前，政府物價、房產(chǎn)等行業(yè)主管部門對機關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校等特殊物業(yè)尚無具體收費標準。具體到政府機關(guān)辦公樓的物業(yè)管理收費，可由省一級機關(guān)事務(wù)管理部門牽頭，聯(lián)合物價、房產(chǎn)等行業(yè)主管部門，根據(jù)辦公樓（區(qū)）的層數(shù)、面積、設(shè)備數(shù)量、服務(wù)項目內(nèi)容、各地人員工資水平等因素，定期物業(yè)管理收費標準，以避免無序競爭，促進行業(yè)發(fā)展。同時，具體的物管收費標準也使財政部門有了撥款依據(jù)。

二要逐步在政府內(nèi)部實行租金制?？紤]到黨政機關(guān)的實際情況，現(xiàn)階段可以對各部門占用超過核定面積的部分收取租金，并逐步將租金提高到市場租金水平，抑制各單位過度需求。在此基礎(chǔ)上，對各部門核定使用面積內(nèi)的部分也要逐步收取租金。辦公用房租金分別納入使用部門和產(chǎn)權(quán)部門預(yù)算，用于辦公用房維修、改造和物業(yè)管理經(jīng)費開支等用途。

4、建立健全服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管體系。

一要實行集中統(tǒng)一管理。各級黨政部門應(yīng)從降低機關(guān)運行成本出發(fā)，將保障

機關(guān)運行的綠化、保潔、安保、會務(wù)等事務(wù)工作交由機關(guān)事務(wù)管理部門集中管理。

二要建立完善質(zhì)量監(jiān)管體系。目前機關(guān)事務(wù)部門要按服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管的要求成立專門的機構(gòu)。其次要制訂各專項標準，如設(shè)備維護、安全保衛(wèi)、會務(wù)保潔、車輛管理等各項物業(yè)管理服務(wù)的工作流程、質(zhì)量標準。再次要加強考核，應(yīng)充分運用現(xiàn)代管理手段，通過日常巡查、月度考核、發(fā)放意見征求表、邀請外部專業(yè)部門鑒定等方式，對物業(yè)管理公司運行情況進行考核管理。

三要嚴格獎懲、優(yōu)勝劣汰。機關(guān)事務(wù)部門通過獎懲激勵機制加強質(zhì)量管理，保持物業(yè)公司的危機意識、競爭意識?？刹扇≌闹啤⑼▓笾?、獎罰制等手段，對物業(yè)管理服務(wù)進行分類考核，對服務(wù)質(zhì)量好、測評滿意率高的予以物質(zhì)和精神獎勵，對考核不合格、服務(wù)對象投訴多的解除合同關(guān)系，如此方可保證監(jiān)管體系進入良性循環(huán)軌道。

四、結(jié)語

政府機關(guān)辦公樓物業(yè)管理的市場化，取決于行業(yè)法律法規(guī)的完善、經(jīng)費保障標準的規(guī)范、專業(yè)化市場的培育和服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管體系的健全等四條措施。

參考文獻

[1]李尚麗.政府機關(guān)的物業(yè)管理創(chuàng)新服務(wù) 中國物業(yè)管理,2006（10）

[2]陳道玉.淺談行政機關(guān)之物業(yè)管理 現(xiàn)代物業(yè),2007（7）

第7篇：物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)范文

李建光

摘要：隨著社會主義新農(nóng)村的建設(shè)、農(nóng)業(yè)的發(fā)展以及農(nóng)民收入的增加，我國農(nóng)村住宅建設(shè)進入到了一個全新的發(fā)展時期。為了保障農(nóng)民的合法權(quán)益，

我國高度重視農(nóng)村宅基地的管理工作。但是，我們也必須承認，農(nóng)村宅基地的管理水平尚且有很大的提升空間。筆者結(jié)合自身多年管理農(nóng)村宅基地的工作

經(jīng)驗，分析了現(xiàn)階段農(nóng)村宅基地管理普遍存在的問題，并進一步提出了有針對性的農(nóng)村宅基地管理對策，以供參考。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；宅基地管理；問題；對策；參考

前言：隨著“三農(nóng)”問題被解決，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境得到了很大的改

善，農(nóng)民的物質(zhì)文化水平得到了很大的提升，這為農(nóng)村住宅建設(shè)提供了機

遇和挑戰(zhàn)。機遇即是在新的時代背景下，為農(nóng)村宅基地的管理提供了更為

完善的法律法規(guī)；挑戰(zhàn)即是傳統(tǒng)的農(nóng)村宅基地的管理模式滋生了諸多問題，

嚴重阻礙了農(nóng)村宅基地管理實現(xiàn)公平、公正。目前農(nóng)村宅基地基本納入了

依法管理軌道，但是在管理效果上依然存在著缺少村莊規(guī)劃、法律法規(guī)不

健全、管理手段滯后以及監(jiān)管力度不到位等問題。探討農(nóng)村宅基地的有效

管理，提升宅基地管理水平就顯得非常重要。

一、農(nóng)村宅基地管理存在的問題

1.缺少村莊規(guī)劃

我們頻繁聽到的是“城市發(fā)展布局與規(guī)劃”，而很少聽到“農(nóng)村村莊布

局”以及“村莊內(nèi)宅基地選址”等內(nèi)容，這就足夠說明相關(guān)人員以及當?shù)?/p>

村民極度缺少村莊規(guī)劃的做法。造成此尷尬局面的原因在于：首先，相關(guān)

管理人員以及農(nóng)民對于農(nóng)村空間布局意識極其淡薄，從思想意識上缺乏重

視度；其次，缺乏專門、專業(yè)的管理、規(guī)劃人員，導(dǎo)致該項工作即使上級

有部署，但是由于部門不完善、人手不充足導(dǎo)致農(nóng)村規(guī)劃這項工作被架空；

另外，基層政府以及相關(guān)組織對于村莊規(guī)劃的認識嚴重不足，導(dǎo)致農(nóng)民不

配合農(nóng)村布局規(guī)劃的相關(guān)工作，形成“年年規(guī)劃，年年村莊無變化”。

2.法律法規(guī)不健全

現(xiàn)階段，我國與農(nóng)村宅基地相關(guān)的法律法規(guī)尚且不健全、不完善，表

現(xiàn)在我國尚未頒布一部專門的、完整的有關(guān)農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)；

同時存在對農(nóng)村宅基地劃分界限不明，導(dǎo)致管理失衡；其次，由于尚且缺

少對于農(nóng)村閑置土地的回收以及再利用的可操作性規(guī)定，導(dǎo)致農(nóng)村大量閑

置宅基地被在浪費，土地資源得不到有效利用。法律法規(guī)的不健全，直接

導(dǎo)致相關(guān)政府部門以及組織在實施農(nóng)村宅基地規(guī)劃、管理工作中，受到來

自反對方的“攻擊”，失去了農(nóng)村布局規(guī)劃的效力。

3.管理手段滯后

由于農(nóng)村特定的經(jīng)濟、文化背景等因素的影響，我國對于農(nóng)村宅基地

的管理手段還比較落后，造成農(nóng)村宅基地管理手段嚴重滯后的原因在于：

國家對于農(nóng)村宅基地管理所撥的經(jīng)費嚴重不足，導(dǎo)致相關(guān)的國土部門有心

無力開展管理手段以及管理方法的研究工作；專業(yè)管理人才缺乏，致使新

的管理理念無法真正應(yīng)用到實踐中來。筆者發(fā)現(xiàn)不少地區(qū)的國土部門，要

完全依靠雙腳，一步一個腳印的趕往村組監(jiān)管的宅基地，管理工作執(zhí)行起

來更加困難。

4.監(jiān)管力度不到位

首先，從客觀上來說，農(nóng)村宅基地管理范圍相對來說比較分散，不便

于管理和控制。從主觀上來講，我國基層管理部門設(shè)置的專門人員不足，

管理力量不足，加上國家給予的執(zhí)法設(shè)備嚴重不足。無論是從客觀在角度，

還是從主觀角度，都限制了對于農(nóng)村宅基地管理的監(jiān)管效力；其次，不少

基層部門為了縮減管理成本，故意忽視對宅基地的管理，也造成了監(jiān)管的

不到位。

二、農(nóng)村宅基地管理對策

1.建立農(nóng)民不動產(chǎn)登記制度

建立農(nóng)民不動產(chǎn)登記制度使得農(nóng)村宅基地以及其他性質(zhì)的的土地之間

界限得以清晰，并且徹底打擊了“一個住戶多套住宅”等現(xiàn)象，促使農(nóng)村

宅基地組早日走上登記發(fā)證的道路。農(nóng)民不動產(chǎn)登記制度建立之前，要做

好相關(guān)的準備工作：首先，要在全村范圍內(nèi)做好對宅基地的排查準備工作，

分清宅基地以及其他性質(zhì)土地的區(qū)別，并且建立起數(shù)字化檔案信息；其次，

為了解決農(nóng)村建設(shè)資金缺乏等問題，筆者建議將土地收益應(yīng)用到整體利用

農(nóng)村土地上，緩解土地整理資金嚴重不足的局面。

2.制定農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)

目前，對于農(nóng)村宅基地的管理逐漸納入到了依法管理的軌道，但是其

尚且存在著粗放、實踐性不強以及可操作性不強等缺點。完善、專業(yè)的法

律法規(guī)是確保我國國土資源管理部門有效落實農(nóng)村宅基地管理工作的前

提。在制定農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)時，相關(guān)立法人員要實地走訪各個

農(nóng)村地區(qū)，調(diào)查當?shù)剞r(nóng)村宅基地的管理情況，并且參照其普遍存在的問題，

在法律條文中提出解決方案，確保推動我國農(nóng)村宅基地管理工作早日走上

有法可依、依法行政以及執(zhí)法必嚴的道路。

3.建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機制

筆者建議從以下幾個方面建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機制：首先，建

立農(nóng)村宅基地退出補償機制，為農(nóng)村閑置土地再利用創(chuàng)造制度支持；其次，

為了建立城鄉(xiāng)互動機制，建立農(nóng)村宅基地有償使用制度；另外，設(shè)置合理

的農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范農(nóng)村宅基地市場體系，建立起農(nóng)村宅基地使

用權(quán)終流轉(zhuǎn)制度。對于農(nóng)村布局的規(guī)劃，還可以實現(xiàn)界限規(guī)劃，將耕地區(qū)

以及住宅區(qū)明確分界開來。

4.建立嚴格的宅基地監(jiān)督管理制度

宅基地監(jiān)督管理制度的建立，不是孤立的、單一的，涉及了諸多的涵

蓋因素，包括部門設(shè)置、人員安排等等。建立嚴格的宅基地監(jiān)督管理制度，

筆者建議從以下幾個方面做起：首先，國土部門要設(shè)置專門的監(jiān)督管理部

門，明確職責的劃分；其次，安排專業(yè)素質(zhì)較強的宅基地監(jiān)督管理人員，

建立起清晰地獎懲機制；另外，監(jiān)督以及制度是相輔相成的，制度的落實

效果需要監(jiān)督來保障。

結(jié)語：

農(nóng)村宅基地問題的存在促使我們尋找相應(yīng)的解決對策，讓其獲得更好

的發(fā)展。只有讓我國農(nóng)村宅基地的管理更加科學(xué)有效，我國的農(nóng)村建設(shè)才

會更加繁盛，我國的農(nóng)村發(fā)展才會走上正軌。

參考文獻：

[1]呂曉,周曉迪,牛善棟. 改革開放以來我國農(nóng)村宅基地管理政策體系

的梳理與思考[J]. 上海國土資源,2015,01:16-19+25.

[2]馬俊科,鄒謝華,郭威. 農(nóng)村宅基地管理的探索與創(chuàng)新——以東部沿

海地區(qū)為例[J]. 中國土地,2013,03:22-24.

上接第140 頁

局限，擴大業(yè)務(wù)范圍，開拓經(jīng)營渠道。鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組，實現(xiàn)自身

的發(fā)展壯大；鼓勵企業(yè)優(yōu)化專業(yè)化服務(wù)，細分不同領(lǐng)域，提高專業(yè)服務(wù)水

平。

2.7 解決好公共設(shè)施和維修基金權(quán)屬問題

政府有關(guān)部門要出臺政策規(guī)定，明確維修基金和小區(qū)公共設(shè)施的權(quán)屬，

健全完善維修基金管理使用制度，做好房產(chǎn)維修基金的收取、管理、使用

以及續(xù)籌與監(jiān)督工作，及時公布利息結(jié)余和資金使用等情況，使維修基金

管理公開透明。在維修基金續(xù)籌中，要按照法定程序，由物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)

的全體業(yè)主共同決定。隨著房產(chǎn)物業(yè)管理的進一步發(fā)展，可以探索建立財

產(chǎn)保險制度，更好地維護和更新房產(chǎn)公共設(shè)施。

3 結(jié)束語

物業(yè)管理是房地產(chǎn)的售后服務(wù)。作為大宗的商品買賣，優(yōu)質(zhì)的善后服

務(wù)更能體現(xiàn)商品的價值。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效

益的整體功能，促進人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)

的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也

是企業(yè)最形象、最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。

參考文獻

[1]顧志敏，陳伯庚.物業(yè)管理與服務(wù)關(guān)系探討[J].中國物業(yè)管理，2009

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[2]翁國強.美國物業(yè)管理的主要特點及其樓宇星級管理模式[J].中國物

第8篇：物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)費 問題 管理 建議

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也已深入到人們的生活當中，與此同時物業(yè)管理收費矛盾也激增，甚至出現(xiàn)社會不和諧的聲音，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，所有的矛盾癥結(jié)都歸咎于利益，收費標準是最直接的動因。物業(yè)管理關(guān)乎千家萬戶群眾的生活和切身利益，如何規(guī)范和完善物業(yè)管理工作，成為廣大市民普遍關(guān)注的焦點。在物業(yè)管理收費糾紛頻發(fā)的態(tài)勢之下，物價部門面臨巨大的壓力，疲于奔命，企業(yè)不滿、業(yè)主不滿，物價部門該如何管理已成為大家急于探究的問題。

一、當前物業(yè)收費中存在的問題

（一）物業(yè)管理的法律法規(guī)不夠完善。由于法律法規(guī)的配套實施細則和政策滯后，致使物業(yè)管理紛爭不止。一是業(yè)主委員會行使權(quán)利的途徑?jīng)]有立法來保障，法律賦予的權(quán)利等于空談，業(yè)主對物業(yè)管理中的不合理收費訴求無門；二是因為產(chǎn)權(quán)不明晰發(fā)生大量的物業(yè)糾紛，如小區(qū)公共地方停車問題，停車費收入如何分配，以及公共面積使用收費規(guī)定不祥等長期積累的一系列問題；三是由于物業(yè)管理企業(yè)提供了某些服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，造成了業(yè)主對它的忽視。由于業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以很難感受到物業(yè)管理公司的工作，從而造成了業(yè)主認為物業(yè)公司亂收費的錯覺；四是大部分的物業(yè)管理公司很少公布物業(yè)公司的職務(wù)以及相關(guān)管理制度，從而造成業(yè)主對物業(yè)管理部門的相關(guān)職能的了解甚少，對物業(yè)管理者的收費行為產(chǎn)生懷疑，并因此產(chǎn)生矛盾。

（二）業(yè)主委員會行使《物權(quán)法》賦予的權(quán)力有限。按照現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)，物業(yè)管理涉及物業(yè)公司和業(yè)主雙方，屬于民事范疇，政府價格主管部門盡量不要干預(yù)，職能定位為“指導(dǎo)”，努力方向為推進物業(yè)收費市場化。 在解決物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾時，寄希望于業(yè)主的物權(quán)能夠通過業(yè)主委員會得以體現(xiàn)和保證。而根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)都沒有成立業(yè)主管理委員會。追究業(yè)主委員會籌建難，普及率低有原因：一是物業(yè)區(qū)業(yè)主不熟悉相關(guān)法規(guī)政策，因此對是否建立業(yè)主委員會沒有一個主觀的概念，認為這是一個可有可無的組織，對其職能及作用沒有相關(guān)的了解；二是沒有合法的運作經(jīng)費及籌措形式。在物業(yè)區(qū)成立業(yè)主委員會并不會得到相關(guān)政府組織的支持，也沒有任何法規(guī)規(guī)定是否成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會的相關(guān)管理制度也沒有特定的規(guī)定；三是業(yè)主委員會有關(guān)人員有時還需面對暴力的人身傷害或財產(chǎn)損失。由以上原因可以看出，物業(yè)區(qū)無人積極組織成立業(yè)主委員會；使其行使權(quán)利之路充滿艱辛。

（三）收費方式不規(guī)范、收費難度大。價格主管部門規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主所收取的費用。目前主要采用上門催收的方式，收費物業(yè)管理人員與業(yè)主正面接觸，收費的效果很大程度取決于業(yè)主與小區(qū)物業(yè)管理的相互理解和配合程度，實際操作難度較大，從而導(dǎo)致收費難，收費率低，企業(yè)資金缺口大，嚴重出現(xiàn)虧損。面對這種局面，物業(yè)管理企業(yè)又缺少必要的、行之有效的制約手段，而有部分居民有償服務(wù)的意識不強，他們在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的各項服務(wù)的同時，總希望少交費，甚至于不交費，因此雙方往往產(chǎn)生矛盾甚至發(fā)生沖突。

（四）開發(fā)商遺留問題造成的矛盾也是問題之一。大部分物業(yè)小區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司為父子關(guān)系。為了促銷樓盤，開發(fā)商在售樓時以較低的物業(yè)服務(wù)費或送首年甚至承諾送若干年的物業(yè)服務(wù)費來吸引購房者，在售樓期內(nèi)的1-2年內(nèi)，開發(fā)商從售樓款中補貼部分款項給物業(yè)服務(wù)公司作經(jīng)營費用，過后就由物業(yè)服務(wù)公司自負盈虧。物業(yè)服務(wù)公司需要提高收費才能維持運作，但業(yè)主對提高收費沒有心理準備或不能接受。造成物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)費標準偏低、收繳率偏低的結(jié)果，經(jīng)營難、提高收費難的兩難局面。另外，由于開發(fā)商在小區(qū)工程未完全竣工時提前交房，一些配套設(shè)施工程不配套，遺留費用分攤問題，也會影響到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

二、解決物業(yè)管理收費存在問題的建議

小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主間的尖銳矛盾是無法回避的。因此，使物業(yè)管理收費走出困境，是當前各物業(yè)管理公司及相關(guān)管理部門急待解決的一個重要問題。

（一）完善相關(guān)的法律法規(guī)制度，使各項收費透明化。根據(jù)發(fā)達國家和我國港、澳、臺地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的經(jīng)驗，加強業(yè)主組織的地位、實現(xiàn)業(yè)主自治是解決業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主與物業(yè)管理公司糾紛和維護業(yè)益的有效途徑。必須用法律的形式對業(yè)主（或住戶）自治組織加以規(guī)范、扶持和制約，出臺一些具有較強的可操作性的法規(guī)，對于收費標準的相關(guān)規(guī)定，各物業(yè)公司以及相關(guān)管理部門要制度統(tǒng)一的指標，并對各項指標的收費金額做出標準的規(guī)定，使收費合理化、透明化。

（二）嘗試物業(yè)管理新模式。就是試行居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方共同管理小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站，對小區(qū)實施全新的物業(yè)管理。社區(qū)物業(yè)服務(wù)站這一全新模式，首要目的不是追求盈利，而是保障小區(qū)居民能享有滿意的物業(yè)服務(wù)。凡是小區(qū)內(nèi)的重大問題，都必須通過三方聯(lián)席會議的形式協(xié)商解決。參加會議的人員，涵蓋了社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物管企業(yè)等各方代表，會議由街道辦事處指定專人負責召集和主持。此模式可以形成一個好的管理體制，在社區(qū)當中形成少數(shù)人服從大多數(shù)人的總體管理思想和要求，從而達到社區(qū)和諧。

（三）妥善解決老小區(qū)（安全文明小區(qū)）管理問題。老小區(qū)的癥結(jié)在于：配套設(shè)施不全，收費標準低、收費難，房屋安全隱患大，小區(qū)管委會年年虧損。所以，現(xiàn)階段解決老小區(qū)的根本問題在于解決虧損問題。出臺文件、提高收費標準、政府補貼等都是現(xiàn)階段可供參考的行之有效的方法。

化解物業(yè)管理收費糾紛，規(guī)范物業(yè)收費程序，是物業(yè)管理在市場化進程中必須解決的迫切問題，希望經(jīng)過不斷發(fā)展完善和市場的洗禮，逐步完善和規(guī)范物業(yè)管理，逐步營造出一個安全、舒適、和諧的居住環(huán)境或工作環(huán)境。

參考文獻：

1、淺談我市物業(yè)服務(wù)收費存在的主要問題及解決建議，曾超，武陵城集團網(wǎng)，2009.9

第9篇：物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)范文

作為普通的物業(yè)客服專員，我的工作職責主要是熟悉和掌握物業(yè)管理方面的法規(guī)、制度、政策、不斷提高、更新自己的知識結(jié)構(gòu)，與時俱進的跟上物業(yè)管理發(fā)展方向；第二是將學(xué)到的理論知識用于指導(dǎo)自己的實際工作，盡最大努力處理好，協(xié)調(diào)好企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系；盡職盡責的做好每一項工作，始終保持好的精神狀態(tài)，堅持服務(wù)為主、管理為輔的思，取信于業(yè)主，保持公司良好的形象。身為公司的一份子，這是我必須做到的。

在工作中，總結(jié)出一套工作經(jīng)驗

1首先應(yīng)該給投訴者或者糾紛者作“降溫”的思想工作

2分析、調(diào)查問題的原因

3若問題有涉及物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該結(jié)合物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，然后根據(jù)實際情況擬定科學(xué)的解決方法；

4最后當然是具體方法的落實。并總結(jié)每次處理經(jīng)驗為日后的處理像類似問題做基礎(chǔ)。

5投訴、糾紛處理回訪，可以讓我們的工作得到業(yè)主的肯定，同時也能縮進我們與業(yè)主的關(guān)系，方便日后物業(yè)管理工作開展。

在此基礎(chǔ)上，建立了實現(xiàn)工作零缺陷的9步驟：

1、要求明確：業(yè)主不總是對的，但永遠是最重要的；完全滿足客戶的需求，并以此作為工作的出發(fā)點和歸宿。

2、預(yù)防在先：充分做好達到要求的各種準備，積極預(yù)防可能發(fā)生的問題。

3、一次做對：實施中要第一次做對，工作總結(jié)網(wǎng) 4、責任到位：把服務(wù)質(zhì)量目標分解，并落實到各部門、各崗位直至個人，按計劃分步實施。

5、強化培訓(xùn)：對自己進行理念灌輸、知識教導(dǎo)、技能培訓(xùn)。

6、嚴格檢查：實行個人自查、主管 / 經(jīng)理督查、行政管理中心考察；并分析結(jié)果，以明確問題、原因、責任。

7、 循環(huán)檢討：定期對服務(wù)中存在的問題（尤其是業(yè)主投訴）及時糾正，并制定相應(yīng)的預(yù)防措施。

8、整合組織：在直線型組織架構(gòu)的基礎(chǔ)上，以客戶滿意為中心，完善“第一責任人”制度，加速信息交流的速度，突出全面質(zhì)量管理的思路。

9、規(guī)范操作：進一步完善操作規(guī)范。