旅游地產(chǎn)策劃精選(九篇)

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第1篇：旅游地產(chǎn)策劃范文

    [關(guān)鍵詞] 旅游產(chǎn)品 地方資源 觀光旅游產(chǎn)品

    旅游產(chǎn)品是旅游業(yè)者開發(fā)和利用旅游資源,向旅游者提供旅游吸引物與旅游服務(wù)的總和;也就是旅游者向游客提供所有旅游服務(wù)的總和。旅游產(chǎn)品的開發(fā),就是對(duì)旅游資源、旅游人力資源、旅游設(shè)施等進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)成旅游產(chǎn)品過程。在開發(fā)旅游產(chǎn)品上,地方資源是一個(gè)重要的途徑。地方的風(fēng)土人情、歷史文化、人文景觀等等這些資源,都可以向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)化,變成豐富的旅游資源,為當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展所服務(wù)。本文將從以下三個(gè)方面來論述地方資源向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)化的策略。

    一、根據(jù)市場(chǎng)需求,把地方資源轉(zhuǎn)化為觀光旅游產(chǎn)品

    游客來到旅行地,主要是觀賞和游覽異國他鄉(xiāng)的自然風(fēng)光以及文物古跡。根據(jù)游客的這個(gè)需求,可以把地方資源靈活轉(zhuǎn)化為觀光旅游產(chǎn)品。在此,可以充分利用地方的自然景觀和人文景觀,對(duì)景點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃,把旅游景點(diǎn)和服務(wù)組合成綜合性的旅游產(chǎn)品。在把地方資源轉(zhuǎn)化為觀光旅游產(chǎn)品上,應(yīng)該發(fā)展適應(yīng)人們旅游需求的旅游產(chǎn)品?，F(xiàn)在是我國旅游高速發(fā)展的時(shí)期,旅游觀光產(chǎn)品應(yīng)該把握市場(chǎng)的需要,對(duì)觀光旅游產(chǎn)品進(jìn)行改造升級(jí),發(fā)展適合未來市場(chǎng)發(fā)展的旅游產(chǎn)品。現(xiàn)在游客喜歡在旅游觀光的時(shí)候,能夠有一些參與性的娛樂休閑活動(dòng)。所以,在開發(fā)城市觀光旅游產(chǎn)品上,應(yīng)該結(jié)合自身旅游資源特色的基礎(chǔ)上,注重對(duì)市場(chǎng)需要的把握,做好觀光產(chǎn)品和其他旅游產(chǎn)品的組合,令游客在觀光景點(diǎn)的同時(shí),享受到其他的休閑娛樂性活動(dòng)。此外,還可以利用多種資源,對(duì)觀光旅游產(chǎn)品不斷深化。觀光型旅游產(chǎn)品一般以迷人的自然景色和城市面貌來吸引游客,但是如果游客的獵奇心理滿足之后,就會(huì)有喜新厭舊的情緒,目光就會(huì)轉(zhuǎn)向其它地方的景點(diǎn)。所以城市觀光型旅游產(chǎn)品往往有重游率低、游客停留時(shí)間短等缺陷。為了克服這些缺陷,在設(shè)計(jì)觀光型的旅游產(chǎn)品上,可以加大智力、技術(shù)和文化上的投入,實(shí)現(xiàn)旅游的種類更新;同時(shí)健全和完善旅游目的地基礎(chǔ)配套設(shè)施,增加旅游項(xiàng)目的娛樂性,這樣能滿足游客的新鮮感和刺激感。除了豐富游覽的內(nèi)容之外,還可以將教育貫穿在游客的觀光活動(dòng)中。景點(diǎn)的名勝古跡在為旅游者提供審美的同時(shí),應(yīng)該進(jìn)行文化和歷史內(nèi)涵的深挖掘,給旅游者提供教育的目的,這樣能增加觀光旅游產(chǎn)品的附加值。

    二、開發(fā)城市文化旅游產(chǎn)品

    隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,人們?cè)诮鉀Q了溫飽問題以后,越來越關(guān)注精神滿足。人們?cè)诼糜芜^程中,不再僅僅滿足一般的觀光活動(dòng),而更多希望欣賞和了解景點(diǎn)的歷史文化以及風(fēng)土人情;還有一些旅游者,更希望在旅游中能融入到當(dāng)?shù)氐拿袼字?了解當(dāng)?shù)氐拿袼孜幕?。因?一些以休閑、度假行駛的文化旅游產(chǎn)品,也成為旅游市場(chǎng)的熱點(diǎn)。為此,地方在開發(fā)旅游資源上,應(yīng)該注重文化旅游類資源產(chǎn)品的研發(fā),這樣才能拓展市場(chǎng),滿足旅游者的需要。為了更好把地方資源轉(zhuǎn)化為文化旅游產(chǎn)品,當(dāng)?shù)芈糜尾块T應(yīng)該針對(duì)旅游市場(chǎng)的特點(diǎn),整合當(dāng)?shù)刭Y源來設(shè)計(jì)文化旅游產(chǎn)品。因?yàn)橛慰偷男枨笫歉饔星锏?有的是觀賞性的,有的是娛樂性的,有的是學(xué)習(xí)性的等等。面對(duì)市場(chǎng)上的這些需要,旅游部門應(yīng)該整合城市的多文化資源,設(shè)計(jì)能夠滿足旅游需求的文化旅游產(chǎn)品。在旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上,應(yīng)該深挖掘產(chǎn)品的文化內(nèi)涵。因?yàn)槲幕哂械赜蛐缘奶攸c(diǎn),所以旅游產(chǎn)品應(yīng)該強(qiáng)化和突出地區(qū)文化的特點(diǎn)。同時(shí),在地域文化資源開發(fā)上,應(yīng)該注重,突出本地優(yōu)勢(shì)和特色,切忌模仿照辦。事實(shí)證明,一些令游客在大同小異景點(diǎn)之間奔波的旅游項(xiàng)目,已被人們厭煩和拋棄。因此,文化旅游產(chǎn)品應(yīng)該具備有鮮明的主題。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo),旅游項(xiàng)目上從景點(diǎn)開發(fā)到設(shè)施建設(shè),以及景點(diǎn)服務(wù)人員的穿著和素質(zhì),都應(yīng)該表現(xiàn)城市文化的主題。為了開發(fā)有形的物質(zhì)文化資源,應(yīng)該不斷豐富和發(fā)展旅游資源的文化內(nèi)涵,這樣才能不斷為旅游活動(dòng)增加活力,不斷吸引游客的前來。面對(duì)一些無形的旅游文化資源,可以深挖掘文化的內(nèi)涵,營造旅游活動(dòng)氛圍,使文化的內(nèi)涵通過旅游設(shè)施和旅游活動(dòng)體現(xiàn)出來,讓游客真切感受到其中的文化品位。在本地資源開發(fā)為文化旅游產(chǎn)品上,應(yīng)該遵循文化保護(hù)原則,這樣才能保證文化旅游產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展。因?yàn)閷?duì)本地資源的開發(fā),必然會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窕蛘呶幕Y源賴以生存的條件和環(huán)境造成影響,使原來文化賴以生存的基礎(chǔ)喪失,從而失去了文化的真實(shí)性。所以,在開發(fā)本地資源,轉(zhuǎn)化為文化旅游產(chǎn)品上,不能破壞文化賴以生存的環(huán)境和文化本身;應(yīng)該加大對(duì)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù),采取手段保護(hù)原先文化的形態(tài),不能使本地文化被外來文化所異化。文化旅游資源的開發(fā),涉及到當(dāng)?shù)鼐用窈驮S多人士的切身利益。為了更好發(fā)展文化旅游產(chǎn)品,應(yīng)該開展文化旅游的認(rèn)知教育。為此, 應(yīng)該取得當(dāng)?shù)鼐用窈蛷V大群眾的理解;而且需要?jiǎng)訂T社會(huì)各界各層的人士,大力宣傳和積極參與文化旅游產(chǎn)品的宣傳,把文化旅游認(rèn)知教育融入到旅游知識(shí)普及和宣傳活動(dòng)中。這樣才能塑造優(yōu)秀的旅游文化氛圍,促進(jìn)文化資源的保護(hù)和開發(fā)。

    三、發(fā)揮政府的開發(fā)資源之主導(dǎo)作用

第2篇：旅游地產(chǎn)策劃范文

[關(guān)鍵詞] 旅游產(chǎn)品 地方資源 觀光旅游產(chǎn)品

旅游產(chǎn)品是旅游業(yè)者開發(fā)和利用旅游資源，向旅游者提供旅游吸引物與旅游服務(wù)的總和；也就是旅游者向游客提供所有旅游服務(wù)的總和。旅游產(chǎn)品的開發(fā)，就是對(duì)旅游資源、旅游人力資源、旅游設(shè)施等進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)成旅游產(chǎn)品過程。在開發(fā)旅游產(chǎn)品上，地方資源是一個(gè)重要的途徑。地方的風(fēng)土人情、歷史文化、人文景觀等等這些資源，都可以向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，變成豐富的旅游資源，為當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展所服務(wù)。本文將從以下三個(gè)方面來論述地方資源向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)化的策略。

一、根據(jù)市場(chǎng)需求，把地方資源轉(zhuǎn)化為觀光旅游產(chǎn)品

游客來到旅行地，主要是觀賞和游覽異國他鄉(xiāng)的自然風(fēng)光以及文物古跡。根據(jù)游客的這個(gè)需求，可以把地方資源靈活轉(zhuǎn)化為觀光旅游產(chǎn)品。在此，可以充分利用地方的自然景觀和人文景觀，對(duì)景點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，把旅游景點(diǎn)和服務(wù)組合成綜合性的旅游產(chǎn)品。在把地方資源轉(zhuǎn)化為觀光旅游產(chǎn)品上，應(yīng)該發(fā)展適應(yīng)人們旅游需求的旅游產(chǎn)品?，F(xiàn)在是我國旅游高速發(fā)展的時(shí)期，旅游觀光產(chǎn)品應(yīng)該把握市場(chǎng)的需要，對(duì)觀光旅游產(chǎn)品進(jìn)行改造升級(jí)，發(fā)展適合未來市場(chǎng)發(fā)展的旅游產(chǎn)品。現(xiàn)在游客喜歡在旅游觀光的時(shí)候，能夠有一些參與性的娛樂休閑活動(dòng)。所以，在開發(fā)城市觀光旅游產(chǎn)品上，應(yīng)該結(jié)合自身旅游資源特色的基礎(chǔ)上，注重對(duì)市場(chǎng)需要的把握，做好觀光產(chǎn)品和其他旅游產(chǎn)品的組合，令游客在觀光景點(diǎn)的同時(shí)，享受到其他的休閑娛樂性活動(dòng)。此外，還可以利用多種資源，對(duì)觀光旅游產(chǎn)品不斷深化。觀光型旅游產(chǎn)品一般以迷人的自然景色和城市面貌來吸引游客，但是如果游客的獵奇心理滿足之后，就會(huì)有喜新厭舊的情緒，目光就會(huì)轉(zhuǎn)向其它地方的景點(diǎn)。所以城市觀光型旅游產(chǎn)品往往有重游率低、游客停留時(shí)間短等缺陷。為了克服這些缺陷，在設(shè)計(jì)觀光型的旅游產(chǎn)品上，可以加大智力、技術(shù)和文化上的投入，實(shí)現(xiàn)旅游的種類更新；同時(shí)健全和完善旅游目的地基礎(chǔ)配套設(shè)施，增加旅游項(xiàng)目的娛樂性，這樣能滿足游客的新鮮感和刺激感。除了豐富游覽的內(nèi)容之外，還可以將教育貫穿在游客的觀光活動(dòng)中。景點(diǎn)的名勝古跡在為旅游者提供審美的同時(shí)，應(yīng)該進(jìn)行文化和歷史內(nèi)涵的深挖掘，給旅游者提供教育的目的，這樣能增加觀光旅游產(chǎn)品的附加值。

二、開發(fā)城市文化旅游產(chǎn)品 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們?cè)诮鉀Q了溫飽問題以后，越來越關(guān)注精神滿足。人們?cè)诼糜芜^程中，不再僅僅滿足一般的觀光活動(dòng)，而更多希望欣賞和了解景點(diǎn)的歷史文化以及風(fēng)土人情；還有一些旅游者，更希望在旅游中能融入到當(dāng)?shù)氐拿袼字?，了解?dāng)?shù)氐拿袼孜幕?。因此，一些以休閑、度假行駛的文化旅游產(chǎn)品，也成為旅游市場(chǎng)的熱點(diǎn)。為此，地方在開發(fā)旅游資源上，應(yīng)該注重文化旅游類資源產(chǎn)品的研發(fā)，這樣才能拓展市場(chǎng)，滿足旅游者的需要。為了更好把地方資源轉(zhuǎn)化為文化旅游產(chǎn)品，當(dāng)?shù)芈糜尾块T應(yīng)該針對(duì)旅游市場(chǎng)的特點(diǎn)，整合當(dāng)?shù)刭Y源來設(shè)計(jì)文化旅游產(chǎn)品。因?yàn)橛慰偷男枨笫歉饔星锏?，有的是觀賞性的，有的是娛樂性的，有的是學(xué)習(xí)性的等等。面對(duì)市場(chǎng)上的這些需要，旅游部門應(yīng)該整合城市的多文化資源，設(shè)計(jì)能夠滿足旅游需求的文化旅游產(chǎn)品。在旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，應(yīng)該深挖掘產(chǎn)品的文化內(nèi)涵。因?yàn)槲幕哂械赜蛐缘奶攸c(diǎn)，所以旅游產(chǎn)品應(yīng)該強(qiáng)化和突出地區(qū)文化的特點(diǎn)。同時(shí)，在地域文化資源開發(fā)上，應(yīng)該注重，突出本地優(yōu)勢(shì)和特色，切忌模仿照辦。事實(shí)證明，一些令游客在大同小異景點(diǎn)之間奔波的旅游項(xiàng)目，已被人們厭煩和拋棄。因此，文化旅游產(chǎn)品應(yīng)該具備有鮮明的主題。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，旅游項(xiàng)目上從景點(diǎn)開發(fā)到設(shè)施建設(shè)，以及景點(diǎn)服務(wù)人員的穿著和素質(zhì)，都應(yīng)該表現(xiàn)城市文化的主題。為了開發(fā)有形的物質(zhì)文化資源，應(yīng)該不斷豐富和發(fā)展旅游資源的文化內(nèi)涵，這樣才能不斷為旅游活動(dòng)增加活力，不斷吸引游客的前來。面對(duì)一些無形的旅游文化資源，可以深挖掘文化的內(nèi)涵，營造旅游活動(dòng)氛圍，使文化的內(nèi)涵通過旅游設(shè)施和旅游活動(dòng)體現(xiàn)出來，讓游客真切感受到其中的文化品位。在本地資源開發(fā)為文化旅游產(chǎn)品上，應(yīng)該遵循文化保護(hù)原則，這樣才能保證文化旅游產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展。因?yàn)閷?duì)本地資源的開發(fā)，必然會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窕蛘呶幕Y源賴以生存的條件和環(huán)境造成影響，使原來文化賴以生存的基礎(chǔ)喪失，從而失去了文化的真實(shí)性。所以，在開發(fā)本地資源，轉(zhuǎn)化為文化旅游產(chǎn)品上，不能破壞文化賴以生存的環(huán)境和文化本身；應(yīng)該加大對(duì)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)，采取手段保護(hù)原先文化的形態(tài)，不能使本地文化被外來文化所異化。文化旅游資源的開發(fā)，涉及到當(dāng)?shù)鼐用窈驮S多人士的切身利益。為了更好發(fā)展文化旅游產(chǎn)品，應(yīng)該開展文化旅游的認(rèn)知教育。為此，應(yīng)該取得當(dāng)?shù)鼐用窈蛷V大群眾的理解；而且需要?jiǎng)訂T社會(huì)各界各層的人士，大力宣傳和積極參與文化旅游產(chǎn)品的宣傳，把文化旅游認(rèn)知教育融入到旅游知識(shí)普及和宣傳活動(dòng)中。這樣才能塑造優(yōu)秀的旅游文化氛圍，促進(jìn)文化資源的保護(hù)和開發(fā)。

第3篇：旅游地產(chǎn)策劃范文

在很多業(yè)內(nèi)人士眼中，2014 年的旅游地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)?huì)迸發(fā)更多嶄新的機(jī)會(huì)。鄉(xiāng)村旅游、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、旅游小城鎮(zhèn)等旅游形態(tài)，將隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和農(nóng)地改革的深化而進(jìn)入市場(chǎng)，更多具有地方文化和民族特色的三四線城市中的旅游項(xiàng)目會(huì)涌現(xiàn)，旅游綜合體仍將繼續(xù)受大型開發(fā)商追捧，旅游地產(chǎn)投資會(huì)迎來新的。

地產(chǎn)旅游曾脫節(jié)

旅游地產(chǎn)前一個(gè)階段是以地產(chǎn)投資價(jià)值為主導(dǎo)的升值階段，表現(xiàn)為海景房和旅游區(qū)大規(guī)模的住宅型地產(chǎn)，以萬達(dá)為代表的大型企業(yè)進(jìn)入大型旅游區(qū)域造城的大規(guī)模開發(fā)如火如荼。最終 60%以上旅游地產(chǎn)是不具備旅游休閑配套能力，缺少城市配套的房產(chǎn)，造成了巨大的資源浪費(fèi)，形成了大量的空樓、空城。例如萬達(dá)西雙版納和長(zhǎng)白山的項(xiàng)目，投入非常巨大，但銷售很困難。這是因?yàn)閷?duì)于許多房企來說進(jìn)入旅游地產(chǎn)是迫于生存壓力，他們熱衷的仍然是“地產(chǎn)”，而非“旅游”。到三四線城市的企業(yè)拿地成本低得難以想象，因?yàn)榈胤秸o予的種種優(yōu)惠政策。但對(duì)于開發(fā)商更重要的是，能不能以開發(fā)旅游的名義帶來土地增值，實(shí)現(xiàn)周邊商業(yè)地產(chǎn)和住宅的高回報(bào)，因此出現(xiàn)了旅游和地產(chǎn)脫節(jié)的現(xiàn)象。但長(zhǎng)期來看，由于開發(fā)能力、規(guī)劃能力、運(yùn)營能力等綜合實(shí)力方面的差異，把旅游地產(chǎn)做成純 " 地產(chǎn) " 的房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必會(huì)被洗牌或淘汰，這類企業(yè)的轉(zhuǎn)型之路會(huì)遭遇阻礙。

“旅游度假地產(chǎn)遠(yuǎn)不止是旅游度假居住地產(chǎn)，是旅游度假產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)和居住地產(chǎn)相結(jié)合的集合，所以旅游居住地產(chǎn)應(yīng)該只是旅游地產(chǎn)的十分之一，但之前的階段中旅游居住地產(chǎn)占整個(gè)旅游地產(chǎn)的 90%，這是一個(gè)錯(cuò)誤，是以房產(chǎn)購買為前提的畸形產(chǎn)業(yè)，至少要10-15 年，市場(chǎng)才能把這些空樓消化掉。百強(qiáng)企業(yè)中 90%的開發(fā)商沒有十分理解旅游產(chǎn)業(yè)中符合市場(chǎng)的產(chǎn)品是什么，80%的旅游地產(chǎn)都面臨銷售困難，50%的項(xiàng)目將成為爛尾樓”，北京大學(xué)民營經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)林濤在接受《中國地產(chǎn)總裁》雜志的采訪時(shí)表示。而這主要的問題是定位不準(zhǔn)、服務(wù)不完善和渠道不對(duì)，把住宅當(dāng)做旅游地產(chǎn)運(yùn)作是巨大的錯(cuò)誤。

如果大的企業(yè)都面臨著銷售不暢、經(jīng)營不善的問題，那中小房企也許會(huì)面臨更多的困難，想要減少風(fēng)險(xiǎn)，就需要企業(yè)在進(jìn)入旅游地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，從規(guī)劃開始就做好所有想得到的做得到的準(zhǔn)備。

資源文化兩手抓

一個(gè)旅游區(qū)吸引游客有兩個(gè)因素：一個(gè)是環(huán)境資源的優(yōu)勢(shì)，秀麗的景色、獨(dú)特的自然風(fēng)光、或者是溫泉這種特色資源；二是文化的優(yōu)勢(shì)，不同的地方有不同的風(fēng)俗人情和歷史文化，這也是旅游區(qū)的核心吸引力，好的旅游項(xiàng)目或偏重其一或二者皆備，中小房企必須挖掘兩者俱有的資源，打造獨(dú)具魅力的旅游地產(chǎn)。

但是在開發(fā)的過程中還要重視對(duì)資源環(huán)境的保護(hù)“，一個(gè)好的旅游地區(qū)之所以吸引人就是因?yàn)楹玫穆糜钨Y源，如果你開發(fā)不當(dāng)或者開發(fā)過度，資源遭到破壞，就不能夠可持續(xù)發(fā)展”。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受《中國地產(chǎn)總裁》雜志記者的采訪時(shí)這樣認(rèn)為。

開發(fā)旅游地產(chǎn)，還要注意對(duì)當(dāng)?shù)匚幕谋Ｗo(hù)和傳承，因?yàn)槲幕锹糜蔚脑慈?，文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)同屬于國家重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，可以為旅游地產(chǎn)注入源源不斷的活力。大理佳利集團(tuán)董事長(zhǎng)趙中柱在接受《中國地產(chǎn)總裁》雜志采訪時(shí)對(duì)記者表示“：要根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍v史、文化來做出屬于自己的東西，如果就是單純的抄襲、仿造，那么項(xiàng)目肯定長(zhǎng)不了?！?/p>

利用平臺(tái)手拉手

旅游地產(chǎn)相對(duì)住宅地產(chǎn)來說是投入大、周期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，對(duì)于在這輪調(diào)整中本就艱難的中小房企來說是更大的考驗(yàn)。“做旅游地產(chǎn)要有非常好的心態(tài)，要有雄厚的資本和能熬得住較長(zhǎng)回報(bào)

周期的心態(tài)?！敝禺a(chǎn)策劃師、北大黃埔特聘講師朱曙東對(duì)《中國地產(chǎn)總裁》雜志記者表示。而對(duì)于如何才能經(jīng)受住考驗(yàn)，衡水中興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)李文會(huì)表示“：中小企業(yè)要想真的做旅游地產(chǎn)，有兩種辦法。第一個(gè)是有一個(gè)實(shí)力強(qiáng)的公司做依靠，這樣的話膽子就會(huì)放大，現(xiàn)在不敢貿(mào)然做的就能放開手做；第二個(gè)是抱團(tuán)取暖，大家可以聯(lián)手進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，共進(jìn)共退。這樣 1加 1 可以等于 11，再加 1 就可以等于111，而分散自顧自的做，出來的效果是1加1 等于 0”。如果中小房企各自為營，那在大企業(yè)都強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的時(shí)代中很快就會(huì)被淘汰，而利用平手合作，可以精耕細(xì)作深度開發(fā)市場(chǎng)。

第4篇：旅游地產(chǎn)策劃范文

休閑時(shí)代催生旅游地產(chǎn)

為了保護(hù)治理撫仙湖，政府“封礦”、“禁船”、“退田還湖”……“藍(lán)寶石”煥發(fā)出了昔日的光芒。現(xiàn)在，一筆筆巨款的投入，終于有了回報(bào)，一批批地產(chǎn)巨頭紛紛揮師挺進(jìn)撫仙湖畔“跑馬圈地”，“土地財(cái)政”所帶來的激情被徹底點(diǎn)燃。

傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)是指一個(gè)區(qū)域在實(shí)施旅游景區(qū)開發(fā)時(shí)，圍繞吃、住、行、游、娛、購等基本的配套要素，規(guī)劃建設(shè)一批必要的功能設(shè)施，使游客在觀光體驗(yàn)的同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)旅游的綜合服務(wù)價(jià)值。隨著大眾休閑時(shí)代國民休閑度假需求已經(jīng)成為一種常態(tài)生活方式、國民對(duì)房地產(chǎn)的投資需求和國家對(duì)一線城市房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整等方面的綜合影響，使消費(fèi)者和開發(fā)商對(duì)旅游地產(chǎn)的需求更加強(qiáng)烈，也使得旅游地產(chǎn)具有更大的升值潛力。

從內(nèi)涵上來說，旅游地產(chǎn)是集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式，是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新模式。而從外延來說，旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的完美結(jié)合，旅游房地產(chǎn)兼具服務(wù)性、經(jīng)濟(jì)性、靈活性和投資性的聯(lián)動(dòng)需要，既滿足了旅游度假者的游憩需求，為部分投資置業(yè)者提供了新的投資渠道，同時(shí)也為區(qū)域以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了融合與共生的空間。

國內(nèi)旅游市場(chǎng)業(yè)正在經(jīng)歷歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級(jí)。但現(xiàn)實(shí)情況表明，國內(nèi)旅游度假市場(chǎng)仍表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡(jiǎn)單升級(jí)。

產(chǎn)業(yè)復(fù)合驅(qū)動(dòng) 高原明珠再放光彩

國際慣例表明，一國人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，就進(jìn)入國內(nèi)旅游的需求增長(zhǎng)期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000―3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長(zhǎng)期；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000―5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級(jí)；達(dá)到5000美元以上則開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。

旅游地產(chǎn)只是一種表現(xiàn)形式，從內(nèi)涵看來實(shí)則是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括環(huán)境整理、資源整合、產(chǎn)業(yè)構(gòu)建，以及住宅建設(shè)等一系列完善的開發(fā)過程，涵蓋較多功能。但僅依托這些并不能稱其為旅游地產(chǎn)、也無法完全區(qū)別于普通地產(chǎn)開發(fā)，如依托自然資源可以開發(fā)景觀住宅房產(chǎn)、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系可以開發(fā)產(chǎn)業(yè)園，以及通過配套開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，這些單個(gè)的項(xiàng)目都不足以構(gòu)成旅游地產(chǎn)，根本原因在于缺乏主題旅游度假要素，缺乏對(duì)主題旅游的定位。換言之，主題是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂。

有了以自然、人文景觀或者人造景觀為主題，再加上準(zhǔn)確的客戶定位，合理的客源導(dǎo)向，引導(dǎo)足夠的客戶，還需要完善的產(chǎn)品配套，如酒店、別墅、商業(yè)街等，旅游地產(chǎn)才能運(yùn)營起來。目前旅游地產(chǎn)主要有5A級(jí)景區(qū)驅(qū)動(dòng)型、溫泉驅(qū)動(dòng)型、濱水驅(qū)動(dòng)、歷史文化遺產(chǎn)驅(qū)動(dòng)型等十種驅(qū)動(dòng)模式。

而撫仙湖旅游地產(chǎn)的開發(fā)景區(qū)和濱水驅(qū)動(dòng)型的雙重結(jié)合，依托于撫仙湖及周邊景點(diǎn)，在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，一般是對(duì)景點(diǎn)進(jìn)行二次的旅游開發(fā)并復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)。

產(chǎn)業(yè)復(fù)合型統(tǒng)籌驅(qū)動(dòng)模式不同于普通的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，它并非是以單一核心驅(qū)動(dòng)模式或以某一產(chǎn)業(yè)鏈為主要核心而帶動(dòng)旅游項(xiàng)目的開發(fā)，而是以多核心驅(qū)動(dòng)的模式，復(fù)合兩種以上的產(chǎn)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)鏈之間形成交叉或融合的關(guān)系，通過豐富和擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)鏈，使項(xiàng)目的經(jīng)營部分、產(chǎn)品形態(tài)更為豐富。

對(duì)于撫仙湖的旅游開發(fā)項(xiàng)目而言，其本質(zhì)在于通過產(chǎn)業(yè)的復(fù)合驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，升級(jí)當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)，在當(dāng)?shù)匦罗r(nóng)村建設(shè)的基礎(chǔ)之上，因地制宜，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村向新型特色城鎮(zhèn)化的發(fā)展。一方面符合政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)共同建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)方針，另一方面，對(duì)于村民而言，可以通過產(chǎn)業(yè)的調(diào)整發(fā)展將其從農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營主體，保證其持續(xù)性的收益，實(shí)現(xiàn)多方的共贏。

挑戰(zhàn)：利益協(xié)調(diào) 保護(hù)與開發(fā)共行

“高原明珠”撫仙湖有著優(yōu)美迷人的景色，大體量的周邊項(xiàng)目，是其地產(chǎn)開發(fā)的背景。但銷售競(jìng)爭(zhēng)、同質(zhì)化、環(huán)境污染等問題，都為撫仙湖的開發(fā)帶來挑戰(zhàn)。

撫仙湖一直有“西方日內(nèi)瓦，東方撫仙湖”的美譽(yù)，具有良好的旅游資源，具備多種旅游驅(qū)動(dòng)模式的條件。在眾多地產(chǎn)上垂涎其優(yōu)美的自然風(fēng)景，和日趨上升的客流量形成的潛在市場(chǎng)的同時(shí)，銷售壓力大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重、客群定位相似等問一直伴隨著撫仙湖旅游地產(chǎn)開發(fā)的過程。

撫仙湖旅游地產(chǎn)，在火爆開發(fā)的同時(shí)也面臨著不少壓力和挑戰(zhàn)。撫仙湖屬于一類水質(zhì)，是珠江源頭第一大湖，中國最大的深水型湖泊。對(duì)撫仙湖的生態(tài)環(huán)境的保護(hù)是政府重點(diǎn)工作。政府實(shí)施撫仙湖保護(hù)治理戰(zhàn)略，抓好撫仙湖一級(jí)保護(hù)區(qū)的退田還湖工作，建設(shè)和恢復(fù)撫仙湖良好的生態(tài)系統(tǒng)，確保撫仙湖一類水質(zhì)，改善流域生態(tài)環(huán)境，構(gòu)建湖泊生態(tài)屏障。在旅游項(xiàng)目開發(fā)的過程中，必須遵循“在保護(hù)中開發(fā)，在開發(fā)中保護(hù)”的原則，任何的污染排放都不被允許。

由于存在嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)紅線，撫仙湖盡管具有優(yōu)質(zhì)的水體資源，但只能開發(fā)無污染、無排放的水上項(xiàng)目，親水性與體驗(yàn)性不足，對(duì)于旅游項(xiàng)目而言，撫仙湖資源還是以觀賞性為主，與海南等地對(duì)水體資源的利用程度上存在較大的差距。

對(duì)于滇中城市圈的旅游市場(chǎng)而言，撫仙湖無疑是極具吸引力的資源，至目前為止，周邊已有大量的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其中不乏諸如龍湖地產(chǎn)、云南城投等品牌開發(fā)商。但作為主要依托于撫仙湖的旅游開發(fā)項(xiàng)目，資源的相似性高，周邊項(xiàng)目基本上定位于高端精品旅游主題，不可避免的會(huì)帶來產(chǎn)品的同質(zhì)化，各項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大。

對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目而言，能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營發(fā)展的基礎(chǔ)是人口與消費(fèi)。對(duì)于撫仙湖周邊的江川、澄江以及華寧縣，本地現(xiàn)有的人口以及經(jīng)濟(jì)水平難以支撐目前撫仙湖所呈現(xiàn)出的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。撫仙湖的旅游市場(chǎng)必須是外向型的發(fā)展，在擴(kuò)容本地人口的基礎(chǔ)之上吸引到外來的旅游人群以及消費(fèi)人群，才能帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展

撫仙湖周邊存在大量的村落民居，旅游地產(chǎn)開發(fā)將帶來土地的征收與拆遷，因此周邊村民將面臨失地后將如何保障利益的問題，在開發(fā)的過程中，政府、開發(fā)商與村民之間存在著博弈關(guān)系。解決民生利益是撫仙湖區(qū)域旅游開發(fā)項(xiàng)目所面臨的關(guān)鍵問題。

第5篇：旅游地產(chǎn)策劃范文

房地產(chǎn)業(yè)往往是一個(gè)國家和地區(qū)的支柱性產(chǎn)業(yè)，而旅游業(yè)作為麗江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)主要推動(dòng)點(diǎn)，如何將房地產(chǎn)行業(yè)和麗江旅游業(yè)有機(jī)結(jié)合起來，從而形成麗江經(jīng)濟(jì)的有一個(gè)新的帶動(dòng)點(diǎn)，是麗江現(xiàn)在面臨的一個(gè)問題。本文通過對(duì)麗江市旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的描述，分析其在發(fā)展過程中存在的一些問題，對(duì)麗江市旅游地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展提出一些思考，旨在為麗江經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市定位給予一定的參考。

一、旅游地產(chǎn)定義

國內(nèi)外學(xué)者對(duì)旅游地產(chǎn)的定義有多種，國外旅游地產(chǎn)源于上世紀(jì)六十年代歐洲的分時(shí)度假概念，我國旅游地產(chǎn)觀念起于上世紀(jì)八、九十年代，觀點(diǎn)不一。2010年1月4日，國務(wù)院在《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》中首次出現(xiàn)“與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)”的表述，對(duì)我國旅游地產(chǎn)的定義有指導(dǎo)意義。

結(jié)合國內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)，本文中的旅游地產(chǎn)是指以旅游景點(diǎn)、休閑度假、旅游商務(wù)、旅游住宅、旅游投資、養(yǎng)生養(yǎng)心等產(chǎn)業(yè)為依托，以游客（即旅游觀光和旅游度假的人）及投資者作為主要消費(fèi)者而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其開發(fā)經(jīng)營特點(diǎn)是以旅游業(yè)為依托，輻射生活、休閑、養(yǎng)生、娛樂、購物、投資等各方面，從而刺激消費(fèi)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

二、麗江市旅游地產(chǎn)發(fā)展情況

1.麗江旅游地產(chǎn)的類型

麗江市以休閑生活、民族文化、自然景觀、環(huán)境氣候?yàn)槁糜螛I(yè)的品牌，經(jīng)過二十年的發(fā)展，隨著麗江旅游品牌的不斷提高，年接待游客量不斷攀升，2011年-2014年麗江市接待國內(nèi)外旅游總?cè)藬?shù)分別為1184.05萬、1599.10萬、2079.58萬、2663.81萬，年均增長(zhǎng)達(dá)30%以上，預(yù)計(jì)2015年接待游客總數(shù)會(huì)突破3000萬人次1。

近幾年，麗江市政府也有意將旅游與地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，引進(jìn)了一批具有國際品牌的企業(yè)，也建設(shè)了幾個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)實(shí)地調(diào)研，結(jié)合國內(nèi)外對(duì)旅游地產(chǎn)類別的界定，將麗江旅游地產(chǎn)分為旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商業(yè)投資地產(chǎn)、旅游生活居住地產(chǎn)等四類。

（1）旅游景點(diǎn)地產(chǎn)指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、娛樂、休閑、住宿型具有直接旅游吸引物性質(zhì)的地上建筑及關(guān)聯(lián)空間，游客一般只是駐足停留、短暫參觀，通常不租賃也不購買。該地產(chǎn)作為旅游景觀的伴生資源，一般就是作為景觀的一個(gè)有機(jī)組成部分。也是形成一個(gè)地區(qū)旅游地產(chǎn)的基礎(chǔ)條件。

（2）旅游度假地產(chǎn)指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假的各種類型房地產(chǎn)，包括星級(jí)酒店、特色客棧、主題酒店、度假村、家庭旅館等。麗江以特色客棧作為旅游度假地產(chǎn)的主要依托，單古城內(nèi)就有幾千家各具特色的客棧，為麗江古城增添了濃重的歷史文化氣息，來麗江旅游不住客棧是被視為一種遺憾。

（3）旅游商業(yè)投資地產(chǎn)。旅游商業(yè)投資地產(chǎn)是指為游客提供商業(yè)會(huì)議會(huì)展、培訓(xùn)、公務(wù)出差及投資經(jīng)營的旅游地產(chǎn)，如麗江258家星級(jí)酒店，依托麗江這個(gè)旅游品牌，既對(duì)一般游客提供住宿餐飲服務(wù)，也為省內(nèi)外企業(yè)提供會(huì)議會(huì)展及培訓(xùn)業(yè)務(wù)。另外，古城里很多客棧、商鋪都是被新疆、福建、山東、江浙一帶的外地人租賃經(jīng)營。

（4）旅游生活居住地產(chǎn)，是指開發(fā)以供游客購買或長(zhǎng)期租賃，以便長(zhǎng)期居住或者分時(shí)段居住的房地產(chǎn)，借助于麗江近年來不斷上升的旅游品牌，不少開發(fā)商將目光放到高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，如“金茂雪山語”“雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”等別墅及商業(yè)住宅項(xiàng)目。以麗江優(yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢(shì)作為賣點(diǎn)，吸引全國各地的投資者來此，或長(zhǎng)期居住，或時(shí)段性度假。

2.麗江市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況。本世紀(jì)初到現(xiàn)在，麗江旅游人數(shù)急劇增長(zhǎng)，隨之帶來房?jī)r(jià)也不斷攀升。可見，前二十年麗江的房?jī)r(jià)與游客數(shù)量增長(zhǎng)是同方向的，可以預(yù)見，隨著旅游人數(shù)的進(jìn)一步增長(zhǎng)，麗江旅游地產(chǎn)對(duì)投資者依然會(huì)具有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

三、麗江旅游地產(chǎn)存在的問題

1.整體旅游、投資環(huán)境不理想。近年來，麗江旅游人數(shù)暴增，經(jīng)濟(jì)水平更是有顯著提高，但隨之而來的城市管理問題以及人口素質(zhì)問題日益嚴(yán)峻。2015年10月9日，國家旅游局對(duì)5A景區(qū)“麗江古城”提出嚴(yán)重警告，“欺客載客、餐飲價(jià)格虛高、商鋪無明碼標(biāo)價(jià)、環(huán)境衛(wèi)生差”等現(xiàn)象嚴(yán)重影響麗江旅游品牌?？上攵?，該事件會(huì)嚴(yán)重打擊游客的旅游熱情和投資者的投資熱情。

2.旅游地產(chǎn)發(fā)展不均衡，缺少統(tǒng)一規(guī)劃和整體監(jiān)督。麗江各類型的旅游地產(chǎn)，除了古城內(nèi)的“客棧、商鋪”之外，基本都是個(gè)人申請(qǐng)、政府審批。政府更多的是考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展和招商引資的成果，而忽略了項(xiàng)目本身在地理位置、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、社會(huì)資源上的統(tǒng)一性。另外，麗江古城內(nèi)有近5000家商鋪、酒吧、客棧，其中三分之一為無證、無照經(jīng)營，致使惡意競(jìng)爭(zhēng)、社會(huì)資源浪費(fèi)以及投資環(huán)境惡化等現(xiàn)象2。

3.營銷模式單一，缺乏創(chuàng)新。多數(shù)旅游地產(chǎn)的營銷模式依然停留在傳單營銷、電視廣告等傳統(tǒng)媒體營銷方式下，或者舉辦認(rèn)籌會(huì)、或者一些促銷活動(dòng)展開。其中也不乏一些富有創(chuàng)意的策劃，如“雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”在營銷中融入了音樂、繪畫、表演等藝術(shù)元素以及利用明星效應(yīng)促銷，但是銷售效果依然不太理想。

4.本地人口少，流動(dòng)人口多。麗江市2011年-2014年常住人口分別為121萬、119萬、120萬、127萬，相對(duì)較穩(wěn)定，與接待旅游人數(shù)之比為1：16.3，本地常住人口少，而古城區(qū)更是才十幾萬的常住人口，投資需求小，再加上經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，購買能力較低，不可能消化整個(gè)麗江旅游地產(chǎn)，而旅游地產(chǎn)的需求主要依賴于有長(zhǎng)期居住或者長(zhǎng)期投資意愿的人，所以要將麗江的旅游地產(chǎn)推銷到全國范圍去，如何吸引游客、留住游客是麗江市要考慮的一個(gè)難題。

四、麗江市旅游地產(chǎn)發(fā)展模式的思考

1.整頓旅游行業(yè)，改善投資環(huán)境

旅游業(yè)作為麗江旅游地產(chǎn)的根本，稍有波動(dòng)即會(huì)對(duì)旅游地產(chǎn)產(chǎn)生重大影響。皮之不存，毛將焉附，所以麗江市政府必須花大力氣、大成本千方百計(jì)維護(hù)好這一來之不易的旅游品牌，針對(duì)今年黃金周國家旅游局的嚴(yán)重警告，要嚴(yán)肅對(duì)待，及時(shí)、充分的做好整改措施，堅(jiān)決肅清一切有礙麗江旅游品牌的行為，還麗江一個(gè)健康、清明、和諧的旅游環(huán)境，重拾麗江旅游業(yè)發(fā)展信心，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

2.政府引導(dǎo)，完善旅游地產(chǎn)環(huán)境

政府要將旅游地產(chǎn)作為麗江的一個(gè)戰(zhàn)略新興行業(yè)來扶持，作為麗江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新引擎，可以帶動(dòng)建筑業(yè)、家電家裝、生活服務(wù)業(yè)甚至旅游、金融行業(yè)的發(fā)展。政府職能不能僅局限于招商引資、審批蓋章，要事先做好旅游地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合麗江市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃，考慮社會(huì)資源的集群效應(yīng)、優(yōu)化配置，圍繞大研古城以及到束河古鎮(zhèn)區(qū)域作為旅游地產(chǎn)的主要聚集區(qū)。既方便游客居住、消費(fèi)、休閑，又可以集中建設(shè)、集中管理，同時(shí)還可形成規(guī)模效應(yīng)。

3.創(chuàng)新旅游地產(chǎn)發(fā)展模式，多模式協(xié)調(diào)發(fā)展

在完善深挖現(xiàn)有的旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商業(yè)投資地產(chǎn)、旅游生活居住地產(chǎn)的基礎(chǔ)上探索新的發(fā)展模式，以旅游引導(dǎo)地產(chǎn)，以地產(chǎn)帶動(dòng)旅游行業(yè)的發(fā)展。

（1）麗江旅游地產(chǎn)種類較多，但發(fā)展不夠成熟，如祥和商業(yè)廣場(chǎng)、古城口商業(yè)步行街，規(guī)劃建設(shè)了兩三年，開業(yè)日期一推再推。這方面，可以考慮西雙版納萬達(dá)商場(chǎng)成功的例子，考慮在麗江引入萬達(dá)廣場(chǎng)等知名企業(yè)，一方面可以招商引資，其次帶來品牌效應(yīng)，另外還可以引入先進(jìn)的服務(wù)理念和管理經(jīng)驗(yàn)，增加本地企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，最終帶動(dòng)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另外，麗江市應(yīng)該打造一個(gè)更有特點(diǎn)的特色區(qū)域，也就是目前悅榕莊、鉑爾曼、安縵、希爾頓、瑞吉、君悅等酒店集中進(jìn)駐的麗江束河?xùn)|區(qū)。北京第二外國語大學(xué)閑暇經(jīng)濟(jì)研究中心主任魏翔表示，“高端酒店所吸引的高消費(fèi)能力的人群，除了旅游之外，還有諸如餐飲、社交、購物等一系列的連帶需求，這些需求對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，有較大的拉動(dòng)作用?！痹摾砟钜呀?jīng)在海南三亞亞龍灣被證實(shí)。

（2）進(jìn)一步創(chuàng)新旅游地產(chǎn)發(fā)展模式

一是引入養(yǎng)身養(yǎng)老地產(chǎn)。2015年底，全國60歲以上老年人將增加到2.21億，老年人口比重將達(dá)到16%，麗江市風(fēng)景秀麗、氣候宜人、空氣清新、民族多樣、冬暖夏涼以及濃厚的歷史人文氣息和壯美的自然景觀無不吸引著來自國內(nèi)外的游客，很多人都有“來了就不想走”的想法。麗江應(yīng)當(dāng)借助自己的旅游品牌優(yōu)勢(shì)，打養(yǎng)生養(yǎng)身牌，PM2.5常年在30左右，再加上麗江本地植物的多樣性，瑪卡、螺旋藻、蟲草、人參、天馬、辣木等中草藥使麗江成為最適合養(yǎng)身養(yǎng)老的旅游地區(qū)。麗江市現(xiàn)在缺少一個(gè)養(yǎng)身養(yǎng)老的高端品牌，把麗江的知名度進(jìn)一步推廣到國內(nèi)外。像廣西的巴馬“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”，以及綠城的養(yǎng)老養(yǎng)身地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目“烏鎮(zhèn)雅園”已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)闹取?/p>

二是進(jìn)一步推動(dòng)分時(shí)度假酒店的建設(shè)與運(yùn)營，中國目前的財(cái)富階層依然還處于一個(gè)規(guī)?；纳仙冢鶕?jù)國際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP超過5000美元，將進(jìn)入旅游度假的快速增長(zhǎng)期。中國人均GDP為7575美元（2014年），預(yù)測(cè)2015年將突破8000美元，國人旅游的熱情必然會(huì)快速增長(zhǎng)。與海南樓市幾乎相同，云南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目超過70%的購買客群為外地客戶，造成空置率較高，分時(shí)度假模式傳入中國后，面臨很多問題，發(fā)展一直不溫不火，麗江可以與海南、四川、湖南等類似省市地區(qū)簽訂分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)協(xié)議。另外，麗江政府可以考慮將白沙、束河的部分村落建成大型的養(yǎng)老養(yǎng)身養(yǎng)心地產(chǎn)項(xiàng)目，該地區(qū)地處麗江古城與玉龍雪山的中段，環(huán)境宜人、交通便利，可以由政府出資或者引入民間資本進(jìn)行建設(shè)，對(duì)于原有居民可以采用買斷或者租賃粉紅的形式進(jìn)行安置，一方面提高居民收入，也可以充分利用社會(huì)、地理及環(huán)境資源拓展麗江旅游渠道。

三是鼓勵(lì)特色旅游地產(chǎn)的建設(shè)。

（3）實(shí)時(shí)改變營銷策略

麗江這城市知名度很高，麗江本身旅游資源很豐富。讓麗江的旅游地產(chǎn)品牌提上去，還是要走出去。需要充分準(zhǔn)備一套從產(chǎn)品規(guī)劃，行銷渠道選擇，及產(chǎn)品/區(qū)域說明的營銷組合。從政府到企業(yè)，各個(gè)層面應(yīng)該保持一致，應(yīng)當(dāng)在報(bào)紙、雜志、電視等傳統(tǒng)的營銷方式下，積極采用新型媒體營銷，如微信營銷、名人效應(yīng)、細(xì)分市場(chǎng)等營銷方式，積極結(jié)合時(shí)事話題，把握營銷時(shí)機(jī)，如金茂集團(tuán)借助“雙11”的時(shí)機(jī)，將雙十一概念代入地產(chǎn)圈，開創(chuàng)“雙十一光盤節(jié)”取得一天銷售41.88億元的驕人成績(jī)。

（作者單位：云南大學(xué)旅游文化學(xué)院）

注釋

1麗江統(tǒng)計(jì)年鑒

2麗江市長(zhǎng)張澤軍接受《麗江讀本》訪談

基金項(xiàng)目

云南大學(xué)旅游文化學(xué)院院級(jí)課題項(xiàng)目“麗江地區(qū)旅游地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展模式研究”

第6篇：旅游地產(chǎn)策劃范文

關(guān)鍵詞：旅游規(guī)劃與開發(fā)；課程教學(xué)改革；可持續(xù)發(fā)展

中圖分類號(hào)：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編碼：1674-9324（2012）10-0054-02

《旅游規(guī)劃與開發(fā)》是旅游管理專業(yè)的核心專業(yè)主干課程之一，在整個(gè)旅游管理專業(yè)課程中起著承上啟下，貫穿整個(gè)旅游管理知識(shí)體系的作用。在21世紀(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代新的形勢(shì)下，該課程也面臨著新的要求和挑戰(zhàn)。基于這一認(rèn)識(shí)，課程組自2005年以來，開始了《旅游規(guī)劃與開發(fā)》課程教學(xué)改革的嘗試。經(jīng)過多年探索，初步建立起反映現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展要求，體現(xiàn)旅游管理學(xué)科和規(guī)劃學(xué)科特色的課程教學(xué)模式。

一、科學(xué)認(rèn)識(shí)課程教學(xué)改革要點(diǎn)

課程教學(xué)目的與特征是準(zhǔn)確定位課程教學(xué)改革目標(biāo)與方案的基本依據(jù)。旅游規(guī)劃是在旅游系統(tǒng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，結(jié)合經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化的發(fā)展趨勢(shì)，以及旅游系統(tǒng)的發(fā)展規(guī)律，以優(yōu)化總體布局、完善功能結(jié)構(gòu)、以及推進(jìn)旅游系統(tǒng)與社會(huì)和諧發(fā)展為目的的戰(zhàn)略設(shè)計(jì)和實(shí)施的動(dòng)態(tài)過程。旅游規(guī)劃學(xué)科最顯著的特點(diǎn)就是以集旅游吸引力、旅游客源、旅游支撐和保障、旅游企業(yè)等子系統(tǒng)集一體的旅游目的地系統(tǒng)為研究對(duì)象，強(qiáng)調(diào)在旅游地開發(fā)和發(fā)展過程中必須綜合協(xié)調(diào)各利益相關(guān)者的關(guān)系，推進(jìn)旅游地的可持續(xù)發(fā)展。

旅游規(guī)劃的實(shí)踐證明，好的規(guī)劃來自好的策劃，好的策劃來自好的理念。只有深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，才會(huì)有好的理念、好的策劃和好的規(guī)劃。因此，將科學(xué)發(fā)展觀引進(jìn)課堂，統(tǒng)領(lǐng)《旅游規(guī)劃與開發(fā)》教學(xué)思想、教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法，是開展本課程改革的必然要求。

從課程的學(xué)科特點(diǎn)來看，旅游規(guī)劃學(xué)科是涉及認(rèn)識(shí)論和方法論的學(xué)科。它不僅要求學(xué)生能正確認(rèn)識(shí)旅游的系統(tǒng)性和差異性，還要求學(xué)生能在相關(guān)分析中，掌握旅游規(guī)劃的技術(shù)手段和方法。在整個(gè)旅游管理專業(yè)課程中起著承上啟下、貫穿整個(gè)旅游管理知識(shí)體系的作用，因此如何利用本門課程的教學(xué)，培養(yǎng)學(xué)生正確的旅游學(xué)研究方法和綜合素質(zhì)能力也是十分重要的。同時(shí)，由于旅游規(guī)劃學(xué)科體系尚未發(fā)展成熟，不同學(xué)術(shù)觀點(diǎn)和學(xué)派之間爭(zhēng)論較多，導(dǎo)致學(xué)生在理解知識(shí)點(diǎn)時(shí)有一定難度。因此，教學(xué)中如何因勢(shì)利導(dǎo)，博眾家之長(zhǎng)，使學(xué)生能突破教學(xué)難點(diǎn)，加深對(duì)知識(shí)的理解，成為本課程改革的又一重要內(nèi)容。

此外，本課程的授課時(shí)間在大二下期或是大三上期，這一時(shí)期正是學(xué)生從低年級(jí)向高年級(jí)轉(zhuǎn)化的時(shí)期。從教育學(xué)的角度看，學(xué)生在基本適應(yīng)大學(xué)教學(xué)之后，其學(xué)習(xí)能力結(jié)構(gòu)應(yīng)在這一時(shí)期實(shí)現(xiàn)一個(gè)提高，即由單純的學(xué)習(xí)能力向“學(xué)習(xí)+研究”能力轉(zhuǎn)化，由單向的知識(shí)輸入型向輸入、加工、輸出型轉(zhuǎn)化。因此，在課程的教學(xué)過程中，如何引導(dǎo)和督促學(xué)生適應(yīng)這一變化，實(shí)現(xiàn)從專業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)學(xué)習(xí)向系統(tǒng)化、深入化的專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)的轉(zhuǎn)化，是開展本課程教學(xué)改革的另一重要內(nèi)容。

二、全面優(yōu)化教學(xué)內(nèi)容

教學(xué)內(nèi)容是實(shí)施教學(xué)的關(guān)鍵，因而開展課程教育改革的首要任務(wù)就是實(shí)施教學(xué)內(nèi)容改革。根據(jù)《旅游規(guī)劃與開發(fā)》課程改革的目標(biāo)，并結(jié)合旅游規(guī)劃學(xué)科發(fā)展的方向，課程組對(duì)原有的教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行了全面優(yōu)化。

（一）重視課程教學(xué)的教育功能，體現(xiàn)課程教學(xué)內(nèi)容的思想性

專業(yè)課教學(xué)對(duì)學(xué)生思想品德的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響，在引導(dǎo)學(xué)生認(rèn)識(shí)和改造客觀世界的同時(shí)，也培養(yǎng)學(xué)生對(duì)客觀世界的觀點(diǎn)和態(tài)度，影響著學(xué)生思想品德的形成。旅游規(guī)劃課程教學(xué)內(nèi)容改革的一個(gè)重要方面，就是要突出教育功能。

在課程教學(xué)過程中，教師本著寓德教育于教學(xué)之中的原則，將思想教育貫穿于整個(gè)專業(yè)知識(shí)傳授過程之中。例如在講授旅游資源分類與評(píng)價(jià)時(shí)，結(jié)合《旅游資源學(xué)》的教學(xué)內(nèi)容，再次向?qū)W生強(qiáng)調(diào)中國旅游資源的特點(diǎn)和開發(fā)利用現(xiàn)狀，強(qiáng)化民族自豪感和持續(xù)發(fā)展的理念；又如在教學(xué)中向?qū)W生介紹在中國旅游業(yè)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展現(xiàn)狀，從而強(qiáng)化學(xué)生對(duì)專業(yè)的忠誠度和參與中國旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的決心和信心。

（二）重視引進(jìn)最新的學(xué)術(shù)研究成果，體現(xiàn)教學(xué)內(nèi)容的科學(xué)性

教學(xué)內(nèi)容必須反映本學(xué)科的最新學(xué)術(shù)成就和學(xué)術(shù)動(dòng)態(tài)，只有不斷地引進(jìn)新的科學(xué)研究成果去充實(shí)更新教學(xué)內(nèi)容，才有可能使學(xué)生接觸到本學(xué)科的前沿，保證教學(xué)水平的先進(jìn)性。旅游規(guī)劃作為對(duì)旅游地未來發(fā)展的一種安排，其目的在于實(shí)現(xiàn)旅游地的可持續(xù)發(fā)展，更應(yīng)該在理論方法上以一定的先進(jìn)性作為總體要求，而從當(dāng)前旅游規(guī)劃的發(fā)展來看，各種先進(jìn)理論在旅游規(guī)劃中的實(shí)踐運(yùn)用也是越來越廣泛。針對(duì)這一課程特點(diǎn)，近年來課程組在教學(xué)內(nèi)容的改革中，一方面積極引進(jìn)國內(nèi)外旅游規(guī)劃學(xué)科一些最新的理論研究成果，如增加了旅游體驗(yàn)、目的地公眾參與等內(nèi)容；另一方面也相應(yīng)壓縮或刪除了教材中一些相對(duì)比較陳舊或與其他專業(yè)課程重復(fù)的教學(xué)內(nèi)容，如弱化了旅游市場(chǎng)營銷的內(nèi)容，使課程知識(shí)體系進(jìn)一步完善。此外，在教學(xué)中還對(duì)于一些有爭(zhēng)論的理論或觀點(diǎn)，力求進(jìn)行全面的介紹，分析其產(chǎn)生的背景和原因，引導(dǎo)學(xué)生從不同角度來加以認(rèn)識(shí)和理解，以啟發(fā)學(xué)生的思維和培養(yǎng)學(xué)生的學(xué)術(shù)分析能力。

（三）強(qiáng)化服務(wù)旅游規(guī)劃建設(shè)管理，突出教學(xué)內(nèi)容的實(shí)踐性

旅游規(guī)劃學(xué)科的一個(gè)顯著特征就是實(shí)用性強(qiáng)。課程組在教學(xué)中相應(yīng)增加了旅游規(guī)劃制圖、旅游用地分類、旅游地產(chǎn)發(fā)展等應(yīng)用性很強(qiáng)的教學(xué)內(nèi)容。例如，在旅游規(guī)劃教學(xué)中，結(jié)合我市某縣旅游規(guī)劃編制實(shí)踐，闡明了旅游地產(chǎn)發(fā)展是指以服務(wù)旅游度假休閑為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，分析該地發(fā)展旅游地產(chǎn)的有利條件，并有針對(duì)性地提出了樹立正確的旅游地產(chǎn)發(fā)展理念，科學(xué)編制旅游用地發(fā)展規(guī)劃，堅(jiān)持土地制度創(chuàng)新發(fā)展旅游地產(chǎn)等對(duì)策建議。這一教學(xué)內(nèi)容受到了學(xué)生的普遍歡迎，使同學(xué)們對(duì)旅游地產(chǎn)有了更深入的認(rèn)識(shí)，學(xué)習(xí)積極性也得到調(diào)動(dòng)。

三、構(gòu)建參與式教學(xué)模式

《旅游規(guī)劃與開發(fā)》是一門理論與實(shí)踐緊密結(jié)合的課程。要求學(xué)生不僅要掌握旅游規(guī)劃的基礎(chǔ)理論，更強(qiáng)調(diào)學(xué)生能夠運(yùn)用所學(xué)知識(shí)分析當(dāng)前旅游目的地發(fā)展中的現(xiàn)實(shí)問題，并具備一定的旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)動(dòng)手能力。為此，課程組著重從以下三個(gè)方面入手，強(qiáng)化學(xué)生的實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)。

（一）組織旅游規(guī)劃專題討論

旅游規(guī)劃是一門綜合性極強(qiáng)的交叉學(xué)科，也是一門不斷在創(chuàng)新的學(xué)科。在規(guī)劃的實(shí)踐中，理論上講每一個(gè)規(guī)劃都應(yīng)該有所創(chuàng)新，而這也是當(dāng)前旅游規(guī)劃的發(fā)展趨勢(shì)。因此在旅游規(guī)劃與開發(fā)課程中教學(xué)，要積極培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新思維和分析能力。為此，在教學(xué)中，課程組老師每學(xué)期會(huì)安排3～4個(gè)課時(shí)，組織學(xué)生結(jié)合重慶旅游業(yè)發(fā)展的實(shí)際問題展開專題研討。如在關(guān)于都市旅游規(guī)劃知識(shí)點(diǎn)的教學(xué)中，圍繞重慶主城區(qū)“兩江四岸”的旅游開發(fā)這一主題，組織學(xué)生開展專題研討。在討論前，老師會(huì)發(fā)放相關(guān)參考資料，要求學(xué)生認(rèn)真閱讀，同時(shí)鼓勵(lì)學(xué)生積極發(fā)表新觀點(diǎn)、新見解。通過討論，提升了同學(xué)們的規(guī)劃理念，開拓了規(guī)劃視野，啟發(fā)了規(guī)劃思維。

（二）建立旅游規(guī)劃實(shí)習(xí)基地

旅游規(guī)劃實(shí)習(xí)基地是旅游規(guī)劃教學(xué)的特殊課堂，建立旅游規(guī)劃實(shí)習(xí)基地是加強(qiáng)旅游規(guī)劃教學(xué)實(shí)踐環(huán)節(jié)的客觀要求。如在我市南溫泉景區(qū)，建立了南溫泉景區(qū)旅游規(guī)劃實(shí)習(xí)基地，指導(dǎo)學(xué)生在景區(qū)參加一系列野外實(shí)習(xí)，包括景區(qū)旅游資源分類調(diào)查，旅游客源市場(chǎng)調(diào)查，景區(qū)旅游發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查，要求學(xué)生在調(diào)查后完成南溫泉景區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃，繪制相關(guān)規(guī)劃圖件，并將其中較優(yōu)秀的作品遞交南溫泉景區(qū)管委會(huì)。通過這一實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)使學(xué)生對(duì)旅游規(guī)劃的基本原理和方法有了更深入的認(rèn)識(shí)。

（三）參與旅游規(guī)劃科研課題

如前所述，旅游規(guī)劃更注重對(duì)學(xué)生實(shí)踐動(dòng)手能力的培養(yǎng)，而讓學(xué)生參與老師的旅游規(guī)劃課題，可以讓學(xué)生真正體驗(yàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程，加快對(duì)理論知識(shí)的融會(huì)貫通。近年來，課題組結(jié)合授課老師的科研課題，先后組織部分學(xué)生參與了重慶市旅游農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、重慶市“兩江四岸”旅游發(fā)展規(guī)劃、渝東南旅游發(fā)展規(guī)劃修編、武隆縣仙女山景區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃等課題，讓學(xué)生參與從課題招標(biāo)、目的地調(diào)研到規(guī)劃文本編制、圖件制作的全過程，實(shí)現(xiàn)教學(xué)和科研的雙向交流。此外，課程組還結(jié)合旅游管理專業(yè)“前店后?！比瞬排囵B(yǎng)模式創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)項(xiàng)目，在實(shí)踐教學(xué)中通過“前店后?！蹦Ｊ剑c重慶丙正旅游規(guī)劃咨詢公司等企業(yè)合作，組織學(xué)生在規(guī)劃公司參與旅游規(guī)劃項(xiàng)目，為學(xué)生提供發(fā)展平臺(tái)。

四、結(jié)束語

我院的旅游規(guī)劃與開發(fā)課程教學(xué)改革已進(jìn)行了多年，現(xiàn)已取得了一定的進(jìn)展，并被評(píng)為市級(jí)精品課程，但至今還有許多不完善的地方。未來隨著旅游規(guī)劃學(xué)科體系的進(jìn)一步完善和成熟，以及社會(huì)發(fā)展對(duì)人才培養(yǎng)的更高要求，本課程教學(xué)改革將任重而道遠(yuǎn)，仍需繼續(xù)探索。

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第7篇：旅游地產(chǎn)策劃范文

馬勇

旅游產(chǎn)業(yè)專家。湖北大學(xué)旅游發(fā)展研究院院長(zhǎng),教授。兼任湖北省人民政府咨詢委員、教育部工商管理學(xué)科教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)委員、中國會(huì)展經(jīng)濟(jì)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)等。

研究方向:區(qū)域旅游規(guī)劃、5A級(jí)旅游景區(qū)規(guī)劃、旅游企業(yè)集團(tuán)品牌戰(zhàn)略管理、會(huì)展管理與節(jié)事活動(dòng)策劃、旅游地產(chǎn)投資策略、旅游目的地營銷策劃等。

代表著作:《區(qū)域旅游規(guī)劃》《WTO與中國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展新論》《旅游市場(chǎng)營銷管理》《飯店投資與精細(xì)化建設(shè)管理》《會(huì)展管理理論、方法與案例》《旅游規(guī)劃與開發(fā)》等。

主持項(xiàng)目:《長(zhǎng)江三峽庫區(qū)旅游可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究》《福建省旅游發(fā)展總體規(guī)劃研究》《福州市旅游發(fā)展總體規(guī)劃研究》《湖北省旅游規(guī)劃創(chuàng)新研究》《福建海濱旅游開發(fā)總體規(guī)劃研究》《海峽西岸旅游區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃》等。

一、休閑地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

1、全球化趨勢(shì)

休閑地產(chǎn)發(fā)展的話題不僅中國在談,近些年已成為一個(gè)全球性的話題。休閑地產(chǎn)的全球化主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:

第一,需求的全球化。隨著國民收入,各國國民收入的增長(zhǎng),特別是對(duì)健康的需求,對(duì)休閑的要求,那么這種需求對(duì)旅游房地產(chǎn)應(yīng)該成為一種房地產(chǎn)消費(fèi)和開發(fā)的一種新的業(yè)態(tài)和新的模式。

第二,投資的全球化。休閑地產(chǎn)在很大程度上跟一般的住宅地產(chǎn)不同,休閑地產(chǎn)的跨地區(qū)發(fā)展過程特征非常明顯,全球化特征非常明顯。比如迪拜,很多項(xiàng)目就屬于旅游休閑房地產(chǎn)范疇。我們現(xiàn)在評(píng)價(jià)迪拜模式成功或失敗可能還早一點(diǎn),不過,從金融角度分析,迪拜的發(fā)展轉(zhuǎn)型既有很多成功經(jīng)驗(yàn),也有很多可以總結(jié)的教訓(xùn)。

第三,競(jìng)爭(zhēng)全球化。中國休閑地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很多,像旅游競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一樣。所以,從投資角度、消費(fèi)角度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度,以及盈利模式角度考量,發(fā)展休閑地產(chǎn)要有全球觀點(diǎn)。

2、生態(tài)化的趨勢(shì)

生態(tài)化的趨勢(shì)在休閑地產(chǎn)方面也反映非常明顯。最近新聞里炒的非常熱的就是全球氣候會(huì)議,講氣候變化,還有一個(gè)新電影《2012》對(duì)人們的觀念影響也很大。我曾經(jīng)總結(jié)過休閑地產(chǎn)的六種類型,不管是哪種類型,從消費(fèi)者角度理解,都非常注重生態(tài)化。在離丹麥?zhǔn)锥几绫竟话俟镉袀€(gè)城市,碳排放居然是零!城市建設(shè)在生態(tài)關(guān)系上可以做很多創(chuàng)意,在營銷城市時(shí)就有很大賣點(diǎn)。

3、品牌化的趨勢(shì)

休閑地產(chǎn)跟其他地產(chǎn)有共性也有差異,共性包括企業(yè)品牌形象。以海南地產(chǎn)發(fā)展為例,海南地產(chǎn)發(fā)展引領(lǐng)著全國旅游地產(chǎn)發(fā)展,因?yàn)槿珖钪牡禺a(chǎn)公司都在海南投資開發(fā)過,在海南尋找比較好的獨(dú)特贏利模式。但是,從休閑地產(chǎn)的品牌提升來看,我們還處在探索階段,產(chǎn)品品牌還不夠,競(jìng)爭(zhēng)力還有待增強(qiáng)。

中國經(jīng)濟(jì)發(fā)生了很大變化,如果談房地產(chǎn)未來判斷,我們可能都是縱向的理解,理解政策的演變、價(jià)格的變動(dòng),忽視很重要的區(qū)域選擇,只是簡(jiǎn)單地分為大城市、中等城市、小城市。實(shí)際上,很大程度上區(qū)域創(chuàng)造品牌,因?yàn)閰^(qū)域更具有個(gè)性化。

北部灣這個(gè)區(qū)域的發(fā)展,海峽西岸發(fā)展,海南國際旅游島發(fā)展,如果我們不在區(qū)域上面加以考慮、在區(qū)域方面進(jìn)行思考的話,可能投資商會(huì)帶來投資失誤,以及對(duì)政策理解的一種缺失。

4、市場(chǎng)化趨勢(shì)

休閑地產(chǎn)的市場(chǎng)化趨勢(shì)表現(xiàn)為:

第一是項(xiàng)目開發(fā)商市場(chǎng)化。休閑地產(chǎn)是新的形式,我們對(duì)休閑地產(chǎn)的理解還不夠,現(xiàn)在大多數(shù)還是消費(fèi)者需要什么我們滿足什么。實(shí)際上,休閑地產(chǎn)需要?jiǎng)?chuàng)新的產(chǎn)業(yè)形態(tài),休閑地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)該創(chuàng)造需求,甚至引領(lǐng)我們的消費(fèi)。中央的政策在某種程度上還是有收緊的,政策的收緊是因?yàn)椴糠謪^(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)失調(diào)。我們要關(guān)注產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向,國家剛剛出臺(tái)了扶持旅游產(chǎn)業(yè)的文件,同時(shí)還要扶持現(xiàn)代服務(wù)業(yè),如果將旅游跟地產(chǎn)進(jìn)行嫁接,以旅游功能提升為主導(dǎo),我們可以找到很多新的機(jī)會(huì)。

第二,項(xiàng)目管理市場(chǎng)化。我們應(yīng)該遵循市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行科學(xué)管理,因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)不是簡(jiǎn)單地把第二住宅當(dāng)成旅游地產(chǎn),它一定是有功能的。多元化目標(biāo)是休閑地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì),休閑地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合等,多元化目標(biāo)趨向可以提升休閑地產(chǎn)的功能結(jié)構(gòu),能夠形成合理的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品體系,并進(jìn)而提升投資效益。要隨著政策的轉(zhuǎn)向、市場(chǎng)機(jī)會(huì)的變化而變化,如果不變,就會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。

5、個(gè)性化的趨勢(shì)

個(gè)性化主要是主題演繹個(gè)性化,現(xiàn)在我們的主題演繹不夠,項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺乏個(gè)性化,缺乏有創(chuàng)意的產(chǎn)品。休閑地產(chǎn)的個(gè)性化在很大程度上體現(xiàn)為服務(wù)的個(gè)性化,我們還需要很好的探索。

國內(nèi)有一些純住宅地產(chǎn),現(xiàn)在也像旅游地產(chǎn),提出的口號(hào)是:“給你一個(gè)五星級(jí)酒店的家”,建了五星級(jí)會(huì)所,對(duì)外就是一種五星級(jí)酒店的形象,而且還建一個(gè)五星級(jí)景區(qū)。這樣,整個(gè)品質(zhì)、整個(gè)功能都會(huì)發(fā)生變化,所以,休閑地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)態(tài)深化、提升或者功能放大,或者尋找新的贏利模式的方向。

二、休閑地產(chǎn)投資成功的要素

第一個(gè)要素是主題,休閑地產(chǎn)的成功與否,鮮明的主題是休閑地產(chǎn)打造成功的首要要素,除此之外,還需要科學(xué)的定位,這個(gè)主題跟定位是很有關(guān)系的,而且休閑地產(chǎn)一般都是高端產(chǎn)品。

第二個(gè)成功要素是功能,休閑地產(chǎn)特別強(qiáng)調(diào)功能的表現(xiàn)。在很大程度上主導(dǎo)功能非常突出,休閑地產(chǎn)需要科學(xué)的布局,功能在很大程度上是體現(xiàn)在空間上的。我們有些商業(yè)地產(chǎn)和其他的地產(chǎn)不像這些,在功能分區(qū)上比較到位。

第三是區(qū)位,休閑地產(chǎn)成功與否區(qū)位很重要。交通區(qū)位上,休閑地產(chǎn)一般要求交通要便捷,有比較好的可進(jìn)入性,經(jīng)濟(jì)區(qū)位上,一般應(yīng)出現(xiàn)在一、二線城市。此外,人氣的聚集度和環(huán)境配套,包括自然環(huán)境和人文環(huán)境。過去休閑地產(chǎn)追求西洋式、西洋化,要么依托山水型,要么依托人文型。

第四是休閑地產(chǎn)的設(shè)計(jì),不同于一般的設(shè)計(jì),休閑地產(chǎn)的設(shè)計(jì)要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)理念。環(huán)境學(xué)院、旅游學(xué)院不少,但很少培養(yǎng)休閑房地產(chǎn)方面的設(shè)計(jì)人才。

第五是技術(shù)。我們的技術(shù)落后,國內(nèi)達(dá)不到技術(shù)的要求,包括我們的資料庫,目前數(shù)據(jù)庫建設(shè)不夠。休閑地產(chǎn)要打造成功,配套設(shè)施也是很重要的要素,我們很多房地產(chǎn)公司打出來“休閑地產(chǎn)”“旅游地產(chǎn)”的牌子,但是在配套方面卻大量缺乏,有時(shí)候在概念上有,而在硬件上不具備這個(gè)條件。休閑地產(chǎn)有很多指標(biāo),配套條件要求比較高,而且具有獨(dú)特的功能,這也是價(jià)值提升很關(guān)鍵的因素。

第六是品質(zhì),品質(zhì)是休閑地產(chǎn)立足的資本。至少在五年以前休閑地產(chǎn)是一個(gè)高端產(chǎn)品,以質(zhì)量求生存,以價(jià)值求發(fā)展,以品牌求提升。休閑地產(chǎn)在目前國家出臺(tái)的一系列限管政策的情況下,成為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)很好的途徑。

第七是管理,休閑地產(chǎn)的管理,跟一般房地產(chǎn)的物業(yè)管理是不一樣的,需要多層面的管理人才,包括市場(chǎng)經(jīng)銷管理、CIM(客戶關(guān)系)管理,僅僅有物業(yè)管理是不行的。

按照這樣的理念,休閑地產(chǎn)的投資策略應(yīng)該是:

第一、以產(chǎn)業(yè)鏈為依托的投資策略,延伸到休閑地產(chǎn)投資的領(lǐng)域,比如奧運(yùn)地產(chǎn),實(shí)際上就是休閑地產(chǎn)。要從文化的結(jié)合點(diǎn)拓展空間,就是拓展盈利空間,國家政策在很大程度上限制盈利空間,休閑地產(chǎn)在很大程度上就是拓展這個(gè)空間,靠旅游做社會(huì)效益,靠旅游房地產(chǎn)做經(jīng)濟(jì)效益,比如宋城集團(tuán)、華僑城的主題公園和景觀房產(chǎn)結(jié)合起來。

第二、投資情感策略,投資商的理念和消費(fèi)者的理念是兩個(gè)理念。休閑地產(chǎn)在很大程度上要關(guān)注投資商,研究消費(fèi)者。休閑地產(chǎn)在很大程度上要關(guān)注投資商,所以我們?cè)诤芏嗟胤秸猩?但不知道投資方要做什么。第二個(gè)要研究的是消費(fèi)者,休閑地產(chǎn)的消費(fèi)者是不一樣的。

第8篇：旅游地產(chǎn)策劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；復(fù)合型；主題地產(chǎn)

Abstract: the rapid development of city of today, has brought new opportunities and challenges for the development of real estate. People's living standard and cultural knowledge to improve housing conditions gradually brought to improve the requirements, the old simple real estate development model has been unable to meet the requirements for the material when people, culture, new composite real estate has become a new trend in real estate development. Through the analysis of the old and the new development pattern, with practical examples, the compound real estate success factors. For future real estate development plays a certain reference role.

Keywords: real estate; composite; real estate

中圖分類號(hào)：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104（2013）

引言

復(fù)合型主題地產(chǎn)其內(nèi)涵是以地產(chǎn)為載體，具有鮮明的開發(fā)主題，整合兩種或兩種以上產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)模式。復(fù)合型主題地產(chǎn)有兩大特點(diǎn)：主題明確性和產(chǎn)業(yè)復(fù)合性。[1]也就是說復(fù)合型主題地產(chǎn)不僅要有一個(gè)鮮明的主題，還應(yīng)有兩個(gè)產(chǎn)業(yè)互利共生，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。形成新的地產(chǎn)開發(fā)模式在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為成功的地產(chǎn)標(biāo)桿。

1舊型地產(chǎn)開發(fā)模式分析

1.1商業(yè)居住開發(fā)模式

商業(yè)居住開發(fā)模式，我國最早的房地產(chǎn)開發(fā)模式，一般是單位集體等開發(fā)或是最初的商業(yè)開發(fā)。只為了生產(chǎn)、生活而開發(fā)，在過去的房地產(chǎn)開發(fā)只是純粹的滿足人們的基本的物質(zhì)需要，沒有考慮到居民的對(duì)環(huán)境以及心理上的需求，甚至是基礎(chǔ)設(shè)施都沒有完善，更不要說是滿足居民對(duì)于綠化景觀和心理的需求。

1.2空泛主題開發(fā)模式

空泛主題開發(fā)模式，項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)提出來的一種空泛的口號(hào)，只是為吸引消費(fèi)者的眼球，在開發(fā)過程中并不能將規(guī)劃時(shí)提出的主題進(jìn)行確實(shí)的開發(fā)。主題成為一個(gè)幌子，不過相對(duì)于前一種開發(fā)模式進(jìn)步很多，加強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，但在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程中這種開發(fā)模式理念也不能適應(yīng)，雖然這種開發(fā)模式操作簡(jiǎn)單，但經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益相對(duì)于新型的地產(chǎn)開發(fā)模式不能實(shí)現(xiàn)效益的最大化。

1.3資源借用型開發(fā)模式

資源借用型開發(fā)模式，指地產(chǎn)開發(fā)借用已經(jīng)存在的自然生態(tài)資源或社會(huì)文化資源進(jìn)行開發(fā)。如某些地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)“教育主題”的社區(qū)，只是因?yàn)楦浇嬖谠S多學(xué)校，將這些教育人員或?qū)W生家長(zhǎng)作為銷售目標(biāo)對(duì)象，其實(shí)在規(guī)劃策劃上和一般社區(qū)并沒有什么區(qū)別，從其他的地方搬過來一個(gè)社區(qū)同樣能夠達(dá)到這樣的效果；景觀地產(chǎn)利用已有的景觀，在景觀周圍進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的一種模式，這種開發(fā)模式雖然可以使地產(chǎn)產(chǎn)品升值，但同樣具有一系列的問題，開發(fā)前土地價(jià)格過高；景觀產(chǎn)業(yè)無法和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合相輔相成，互利共生；通過借景、借園實(shí)現(xiàn)增值，但化“公共空間”為“私有空間”，對(duì)原有景觀有“侵占”的嫌疑，社會(huì)效益甚低[2]。

2復(fù)合型主題地產(chǎn)特點(diǎn)分析

2.1新穎人性的開發(fā)理念

復(fù)合型主題地產(chǎn)在開發(fā)理念上表現(xiàn)出理念的新穎性和人性化，新穎性表現(xiàn)了復(fù)合型主題地產(chǎn)開發(fā)理念的遠(yuǎn)見性和預(yù)見性，是整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)的指導(dǎo)基礎(chǔ)。人性化則體現(xiàn)了項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)，為人服務(wù)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程技術(shù)和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)設(shè)施建設(shè)上都應(yīng)該考慮以人為本，確定的主題內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與居民的生活高度相關(guān)，例如娛樂，休閑旅游、體育運(yùn)動(dòng)、教育以及金融理財(cái)?shù)萚3]。

2.2多變適宜的主題理念

復(fù)合型主題地產(chǎn)的主題確立是多變的且是適宜的，在項(xiàng)目確立主題理念時(shí)，應(yīng)該與眾不同，有創(chuàng)新性，具有地產(chǎn)開發(fā)的前景，在長(zhǎng)期的建設(shè)和不斷完善的過程中，應(yīng)專注于主題的升華和品質(zhì)的提升。復(fù)合型主題地產(chǎn)的主題設(shè)計(jì)定位應(yīng)該與區(qū)域所在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及自然環(huán)境功能相協(xié)調(diào)，

2.3明確可行的功能價(jià)值

將適宜的主題與優(yōu)越的理念真正的落實(shí)到功能價(jià)值中才能反映出復(fù)合型主題地產(chǎn)的優(yōu)越性。功能價(jià)值就是有形的、實(shí)用的、可見的東西，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)、建材實(shí)用等[4]。復(fù)合型主題地產(chǎn)本身就要求具有明確可行的功能價(jià)值，通過對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)，向居民反映出功能價(jià)值，如旅游地產(chǎn)，大型主題旅游項(xiàng)目、配套商業(yè)、公園以及休閑娛樂設(shè)施等。

2.4廣泛整合的資源環(huán)境

資源的廣泛整合性是復(fù)合型主題地產(chǎn)的又一特點(diǎn)，復(fù)合型主題地產(chǎn)對(duì)于資源的借鑒、利用的延伸性強(qiáng)，相對(duì)于舊型地產(chǎn)的單一的利用一種或兩種資源，復(fù)合型主題地產(chǎn)將周圍的資源有機(jī)的整合在一起，形成一種全新的資源開發(fā)理念，整合的資源始終貫穿著房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，形成一條動(dòng)態(tài)的開發(fā)鏈。

2.5公眾參與的生活方式

開發(fā)理念、主題設(shè)計(jì)、功能價(jià)值無一不是體現(xiàn)出復(fù)合型主題地產(chǎn)可參與的生活模式。復(fù)合型主題地產(chǎn)需要提供給居民容易感知的，且與其生活息息相關(guān)的主題價(jià)值。將主題生活化，是為人們創(chuàng)造融入新生活的契機(jī)，復(fù)合型主題地產(chǎn)必須可以讓公眾廣泛的參與進(jìn)去才算成功，也就是說它所提供的生活方式，生活李理念，是能夠被大眾廣泛接受和樂于參與的。

2.6創(chuàng)新獨(dú)特的開發(fā)模式

復(fù)合型主題地產(chǎn)是對(duì)傳統(tǒng)開發(fā)模式的一種大膽的革新，在開發(fā)前就加入了人文思考、理念先行的概念；它所考慮的不僅僅是蓋房子，建社區(qū)還更考慮了生活方式的更新和生活氣氛的營造；它促使兩個(gè)或多個(gè)產(chǎn)業(yè)合作，整合了一切可利用資源，使傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品與能產(chǎn)生附加值的產(chǎn)業(yè)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的互利共生，創(chuàng)造出更多更大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)利益，升級(jí)了傳統(tǒng)舊式開發(fā)模式。

3結(jié)合實(shí)例對(duì)復(fù)合型主題地產(chǎn)分析

3.1旅游地產(chǎn)開發(fā)模式——深圳華僑城

“旅游+地產(chǎn)+相關(guān)產(chǎn)業(yè)”的開發(fā)模式是通過房地產(chǎn)和旅游項(xiàng)目的融合，配以商業(yè)、休閑、教育等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，互為依托，相輔相成，共同構(gòu)建一個(gè)集合旅游，休閑、度假、居住等多功能于一體的區(qū)域性旅游休閑社區(qū)。在旅游休閑社區(qū)的開發(fā)理念中，最突出的是：眾多高品質(zhì)的旅游休閑設(shè)施、室內(nèi)室外的大型娛樂中心和景觀地產(chǎn)。

深圳華僑城旅游地產(chǎn)是目前我國旅游地產(chǎn)的第一品牌，在業(yè)界被譽(yù)為“華僑城模式”這種開發(fā)模式一般在項(xiàng)目選址時(shí)就選擇城郊自然條件一般，開發(fā)條件較差的地區(qū)，這樣可以避免高價(jià)拿地，降低了成本，華僑城選址在深圳灣畔，占地32萬平方米，距當(dāng)時(shí)深圳城市中心約14km，完全屬于城市郊區(qū)地帶，配套設(shè)施及其缺乏，知名度低。通過改善基礎(chǔ)設(shè)施加強(qiáng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造精致的旅游景區(qū)環(huán)境，從深圳的歷史地理和人文環(huán)境出發(fā)，逐步建成了由靜態(tài)陳列的錦繡中華、世界之窗，到動(dòng)態(tài)參于的中華民俗村，再到完全體驗(yàn)的歡樂谷，以旅游來帶動(dòng)人氣和知名度，融入整個(gè)城市發(fā)展格局[5]。以旅游來吸引人氣，以房地產(chǎn)來聚集人氣，達(dá)到長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展。

通過旅游文化和社區(qū)建設(shè)的結(jié)合，以文化升級(jí)資源的價(jià)值。實(shí)現(xiàn)以旅游為基礎(chǔ)，地產(chǎn)相結(jié)合的復(fù)合型主題地產(chǎn)開發(fā)模式，形成土地整體綜合開發(fā)運(yùn)營，大大提升了社區(qū)服務(wù)的能力和水準(zhǔn)，居住和生活的便利性、舒適性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于舊型開發(fā)模式下的一般社區(qū)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益迅速提升。

3.2體育地產(chǎn)開發(fā)模式——廣州奧林匹克花園

“體育+地產(chǎn)”開發(fā)模式始創(chuàng)于廣州奧林匹克花園。廣州奧園首創(chuàng)復(fù)合型主題地產(chǎn)概念，以奧林匹克體育精神，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)，將體育精神融入社區(qū)建設(shè)中，提出“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的宣傳口號(hào)，其建設(shè)的目標(biāo)就是使社區(qū)成為一個(gè)全民健身的體育健康社區(qū)。

體育地產(chǎn)開發(fā)模式可以迅速的發(fā)展起來是因?yàn)楝F(xiàn)代城市的人們?cè)诳焖倬o張的生活的壓力日益增加，需要經(jīng)常性的體育健身活動(dòng)來緩解壓力，平衡身心。奧園所提出了一種新的生活理念，它的“體育+地產(chǎn)復(fù)合模式”能夠提供人們?nèi)粘＝∩礤憻挼挠布O(shè)施和軟件服務(wù)，迎合了都市人的健康需求[6]。將體育融入生活, 通過對(duì)中心綠地中體育精神的融入。把體育生活和居住區(qū)日常的生活融為一體。體育活動(dòng)被精心組織并順延至每個(gè)組團(tuán)。通過運(yùn)動(dòng)和生活的有機(jī)聯(lián)接。力圖在居民休閑運(yùn)動(dòng)中實(shí)現(xiàn)人與人平等交流的氛圍。形成新型居住區(qū)的顯著特色——生機(jī)勃勃、和諧共融、自然健康, 成為都市人青睞的理想家園。

4復(fù)合型主題地產(chǎn)成功之處

4.1規(guī)劃思想的創(chuàng)新

無論是開發(fā)理念、主題理念和開發(fā)模式都推陳出新，摒棄了就是的開發(fā)規(guī)劃思想，真正的做到了“策劃+規(guī)劃+建設(shè)”的開發(fā)思想的創(chuàng)新。通過創(chuàng)新來吸引投資和消費(fèi)。

4.2資源、產(chǎn)業(yè)的高端集約發(fā)展

資源和產(chǎn)業(yè)的集約發(fā)展實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展，資源的高效利用，核心產(chǎn)品的高端化，增強(qiáng)盈利能力，將輔助產(chǎn)品復(fù)合化，提升綜合能力。以先行產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)后續(xù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的騰飛，實(shí)現(xiàn)多贏。

4.3功能的落實(shí)和大眾的參與

功能的落實(shí)是規(guī)劃的落腳點(diǎn)，是最終向人們反映的內(nèi)容，落實(shí)的功能是復(fù)合型主題地產(chǎn)最耀眼之處?？蓞⑴c的生活方式迅速的營造和諧溫馨交流的生活氛圍，并不是生硬的建造住區(qū)，更是建設(shè)家園。

4.4新技術(shù)、新材料的運(yùn)用

新技術(shù)、新材料的運(yùn)用不僅是節(jié)約成本，改善人居環(huán)境，更是響應(yīng)低碳生活、綠色生活的號(hào)召，塑造出人性的居住環(huán)境、高效的生活條件以及廣大的升值空間，迎合了大眾的消費(fèi)理念，抓住了消費(fèi)者的心中之癢。

5結(jié)語

無論任何開發(fā)模式都是為了實(shí)現(xiàn)利益的最大化，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，舊型的開發(fā)模式已然無法實(shí)現(xiàn)開發(fā)利益的最大化，無法吸引消費(fèi)者的投資目光，將逐漸退出競(jìng)爭(zhēng)。復(fù)合型主題地產(chǎn)開發(fā)模式在中國的應(yīng)用前景十分可觀，將成為今后房地產(chǎn)開發(fā)的主流。本文通過對(duì)復(fù)合型主題地產(chǎn)特點(diǎn)的研究，以及實(shí)際例子的分析，來找出復(fù)合型主題地產(chǎn)的成功之處，成功是可以復(fù)制的，旨在為今后房地產(chǎn)開發(fā)提供一些淺顯的意見。

【參考文獻(xiàn)】

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第9篇：旅游地產(chǎn)策劃范文

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、生態(tài)、園林景觀

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high. In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals. Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value. This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success. After more than in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, "lake" project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.

Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中圖分類號(hào)： S757 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

項(xiàng)目背景

三亞城市總體規(guī)劃對(duì)開發(fā)該片區(qū)的整體訴求

萬科•三亞“湖心島”項(xiàng)目所屬的片區(qū)為南新農(nóng)場(chǎng)管轄范圍，在三亞原城市總體規(guī)劃中為非建設(shè)用地。由于近年三亞城市快速發(fā)展，規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地大部分已對(duì)外出售，并擁有開發(fā)意向方案。為科學(xué)合理地引導(dǎo)規(guī)劃片區(qū)的開發(fā)，經(jīng)政府批復(fù)該片區(qū)進(jìn)行了控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制。2011年3月，修編后的控規(guī)經(jīng)市政府批準(zhǔn)正式實(shí)施。

規(guī)劃片區(qū)處于三亞市門戶地段，片區(qū)內(nèi)山、水資源豐富，可開展山地徒步旅行、山野活動(dòng)、觀光以及文化休閑娛樂等，因此特色旅游和服務(wù)是該片區(qū)的主導(dǎo)功能?？匾?guī)中該片區(qū)功能定位為：以風(fēng)情特色旅游為先導(dǎo)，集旅游休閑、康體養(yǎng)生、生態(tài)居住功能為一體的城郊型度假旅游生活區(qū)。

項(xiàng)目用地區(qū)位示意項(xiàng)目所在片區(qū)控規(guī)示意

項(xiàng)目概況

場(chǎng)地概況

萬科•三亞“湖心島”項(xiàng)目用地位于迎賓中路段控規(guī)用地東南角，離三亞交通樞紐田獨(dú)轉(zhuǎn)盤約3公里。項(xiàng)目地塊南側(cè)、西側(cè)臨山，北側(cè)靠湖（小型水庫），東側(cè)為住宅用地；區(qū)域內(nèi)擁有良好的湖泊及山體景觀資源，區(qū)域外有規(guī)劃道路連接北面迎賓路，交通條件良好。

地塊性質(zhì)

項(xiàng)目總用地面積436120平米（土地證范圍），計(jì)容總建筑面積約319505.8平米。其中三個(gè)地塊為可建設(shè)用地，B-06-04為商業(yè)用地，可建設(shè)商業(yè)及酒店；B-05-03為商住用地，可建設(shè)住宅；B-05-09為教育用地（不可售），建設(shè)足球訓(xùn)練基地；其余部分為非建設(shè)用地。另外，項(xiàng)目用地邊緣的高園水庫及一部分山體用地租用作為運(yùn)動(dòng)公園用地使用，共約550畝。非建設(shè)用地和租用地可配套成園林景觀、運(yùn)動(dòng)、休閑、游憩設(shè)施等。

用地規(guī)劃條件示意

甲方訴求

在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初甲方提供給我方的關(guān)于該地塊開發(fā)設(shè)計(jì)的關(guān)鍵詞是：運(yùn)動(dòng)會(huì)所、足球基地、公路自行車賽道、復(fù)健中心、水上樂園、多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。

在不斷的交流過程中，我們了解到甲方的具體訴求就是在該旅游地塊結(jié)合優(yōu)美的自然環(huán)境，建設(shè)以體育運(yùn)動(dòng)為主題的公園。體育運(yùn)動(dòng)以自行車運(yùn)動(dòng)和足球訓(xùn)練為主，其中自行車運(yùn)動(dòng)根植于萬科的企業(yè)文化，甲方希望能在該基地上能組織自行車運(yùn)動(dòng)的體驗(yàn)、訓(xùn)練、比賽等內(nèi)容，不僅服務(wù)于在此旅游居住的人，還能服務(wù)于萬科內(nèi)部的自行車活動(dòng)；足球訓(xùn)練基地定位為服務(wù)全國足球隊(duì)的訓(xùn)練基地以及國內(nèi)企業(yè)內(nèi)部足球運(yùn)動(dòng)的活動(dòng)中心。在此基礎(chǔ)上合理配備運(yùn)動(dòng)會(huì)所、復(fù)健中心、水上樂園、多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等于體育運(yùn)動(dòng)相關(guān)的服務(wù)設(shè)施。

場(chǎng)地條件

土地證范圍內(nèi)基地大部分區(qū)域較平坦，南側(cè)為緩坡地，坡度約8%。場(chǎng)地標(biāo)高為10.8至35.0，高差約24.2M。基地現(xiàn)狀主要為未利用地，現(xiàn)狀植物主要由山體草坡和低矮灌木組成?；貎?nèi)部有三個(gè)水塘，水質(zhì)良好。租用水庫已不具有灌溉功能，水位受季節(jié)影響較大。草坡及湖面形成的景觀格局自然優(yōu)美。租用山體多為次生植被，景觀效果較差。

根據(jù)分析場(chǎng)地正面要素：南面山體、北側(cè)水庫及對(duì)面山景是基地最重要的景觀資源要素；基地東面有控規(guī)的綠廊通過；負(fù)面要素：場(chǎng)地南靠山體，北朝水庫，對(duì)空間布局有一定的影響；場(chǎng)地內(nèi)部有三個(gè)大的水塘，集中與商業(yè)地塊，成為酒店建筑布局的限制條件。

場(chǎng)地條件條件示意

規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃思路

通過對(duì)場(chǎng)地的分析研究以及與甲方的多輪溝通，形成了以下規(guī)劃思路：首先要形成一個(gè)強(qiáng)有力的空間中心，聯(lián)系周邊的居住、商業(yè)、教育地塊，進(jìn)而向四周輻射，使旅游、生活居住的人員的活動(dòng)能夠圍繞這個(gè)多功能的中心展開。其次，加強(qiáng)軸線的聯(lián)系性，從而突顯功能的支撐性和主體性，形成空間骨架；然后，利用自行車的的賽道來串聯(lián)場(chǎng)地的各個(gè)部分，使其項(xiàng)目用地內(nèi)的各個(gè)功能成為有機(jī)的整體。

概括來講，本項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)構(gòu)可歸納為：“一心、一環(huán)、三軸線”。

“一心”是指一個(gè)“空間中心”。

從項(xiàng)目規(guī)劃開始，我們就強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造一個(gè)強(qiáng)有力的核心來聯(lián)系和控制周邊不同功能地塊之間的關(guān)系，使區(qū)域內(nèi)人的生活都能夠圍繞這個(gè)中心展開。

該項(xiàng)目主要的任務(wù)是三個(gè)地塊（分別是商業(yè)、商住及教育基地）及由周邊綠地湖面組成的運(yùn)動(dòng)公園的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從空間和實(shí)際的利用上來說并沒有一定的關(guān)聯(lián)性。從功能上來說缺乏合理的組織，從人在場(chǎng)地內(nèi)的活動(dòng)來說，沒有把各種類型的景觀和活動(dòng)整合成完整的序列。

規(guī)劃中通過利用控規(guī)中廣場(chǎng)用地形成空間中心，該空間中心將酒店、商業(yè)、居住、公園有效的統(tǒng)一在一起，形成人通往各個(gè)功能區(qū)域的空間場(chǎng)所和意向節(jié)點(diǎn)，同時(shí)該中心還承擔(dān)廣場(chǎng)的景觀、人的休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂、表演及日?；顒?dòng)等功能，具有非常積極的意義。

空間中心統(tǒng)領(lǐng)全局，是整個(gè)方案的靈魂。

“一環(huán)”是指一個(gè)“自行車賽道環(huán)線”。

根據(jù)項(xiàng)目主題，我們利用自行車賽道形成環(huán)線，串聯(lián)場(chǎng)地內(nèi)部的綠地系統(tǒng)，使公園成為一個(gè)有機(jī)的整體。在具體的組織上形成多種方式，并將人的其他運(yùn)動(dòng)及休閑活動(dòng)串聯(lián)起來，強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)公園的項(xiàng)目定位。

“三軸線”是指通過場(chǎng)地的規(guī)劃條件、自然地理?xiàng)l件及生態(tài)景觀要素，在空間中心的控制之下，形成的具有相關(guān)意義的三條 “空間軸線”。

軸線一：生態(tài)軸

根據(jù)控規(guī)廣場(chǎng)南面控制有一條寬度為31米的綠廊聯(lián)通山體，我們打通綠廊連通廣場(chǎng)（空間中心）并一直延伸至湖面以北形成一條綠廊，成為控制整個(gè)園區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑的軸線，休憩、運(yùn)動(dòng)、公園景觀等均沿此軸線展開。

這個(gè)軸線具有生態(tài)的含義――它以廣場(chǎng)為中心打通了山和湖的關(guān)系，統(tǒng)領(lǐng)了場(chǎng)地內(nèi)部自然景觀要素，形成了一條鮮明的視線通廊。

軸線二：景觀軸

該軸線以項(xiàng)目用地整體的生態(tài)景觀要素結(jié)合商住（B-05-03）及商業(yè)（B-06-04）展開，由南至北形成山體住宅――花園酒店――臨水商業(yè)――無邊泳池――內(nèi)湖――高園水庫公園綠地為節(jié)奏的空間序列軸線，兩地塊的建筑、廣場(chǎng)等要素均按此節(jié)奏展開，與人的生活聯(lián)系緊密，也是一條景觀序列軸線。

這個(gè)軸線同時(shí)具有人文的含義――它順應(yīng)自然、強(qiáng)化景觀要素，控制了景觀的節(jié)奏，為場(chǎng)地中活動(dòng)的人提供鮮明的指引，利于人文活動(dòng)的展開。

軸線三：休閑軸

保留自然沖溝，留出自然匯水的路徑，形成生態(tài)廊道和體現(xiàn)自然野趣的通道。通過景觀的塑造形成聯(lián)系居住地塊及廣場(chǎng)（空間中心）的軸線，這條軸線可以很便捷的到達(dá)商業(yè)用地和公園綠地。居民日常的休閑活動(dòng)都能夠以此軸線展開。

軸線位置明確，形成三條強(qiáng)有力的控制線，是整個(gè)方案的功能布局和空間控制的骨架。

規(guī)劃設(shè)計(jì)思路示意

功能布局

項(xiàng)目主要用地可以分為商業(yè)用地、商住用地、教育科研用地及規(guī)劃綠地、租用水庫及山體形成的公園綠地四種土地利用形式?？傮w上可以分為商業(yè)、居住、教育及公園四大功能用地。

商業(yè)功能用地位于迎賓路進(jìn)入場(chǎng)地的首要位置，而且占有北邊開闊的水庫景觀資源，其入口形象的地位相當(dāng)突出，是對(duì)外形象展示的焦點(diǎn)。該地塊主要布置為酒店和服務(wù)性商業(yè)，是公共活動(dòng)的中心，具有較高的商業(yè)價(jià)值。

居住功能用地位于商業(yè)南面，自然條件優(yōu)良。容積率低，綠地率高，著重打造高品質(zhì)度假型住宅產(chǎn)品。

教育功能用地位于居住功能用地東面，功能涵括兩個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)的足球場(chǎng)、康體設(shè)施及宿舍，是具有一定規(guī)模的足球訓(xùn)練中心，可以成為三亞的足球培訓(xùn)基地，可以承接企業(yè)足球隊(duì)的訓(xùn)練，可以承接國家級(jí)以上足球隊(duì)的訓(xùn)練。

公園功能用地包圍以上三個(gè)功能用地，定位為體育運(yùn)動(dòng)休閑公園，以自行車賽道為主，賽道環(huán)繞整個(gè)項(xiàng)目用地范圍，室外籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、拓展訓(xùn)練場(chǎng)，水上娛樂、休閑、健身等設(shè)施分布在公園內(nèi)部。綜合性的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目體現(xiàn)公園的運(yùn)動(dòng)主題。

場(chǎng)地設(shè)計(jì)

空間組織

在空間組織上我們從地標(biāo)、節(jié)點(diǎn)、界面、區(qū)域的角度出發(fā)，讓整體的空間形象就有標(biāo)志性、可識(shí)別性。

地標(biāo)：以酒店群體建筑及其環(huán)境形成區(qū)域地標(biāo)，建立區(qū)域形象。

節(jié)點(diǎn)： B-06-05地塊公共廣場(chǎng)空間，是放大了的城市節(jié)點(diǎn)及公共活動(dòng)節(jié)點(diǎn)。

界面：整合上述商業(yè)和居住的布局，形成主要城市界面，并劃分公共和私密的空間。

區(qū)域：各個(gè)地塊內(nèi)部空間形成屬性明確的區(qū)域。其中住宅小區(qū)通過生態(tài)軸、景觀軸、休閑軸與公建相聯(lián)系，保證住宅的便利性與私密性。

園林景觀組織、

園林景觀組織由外而內(nèi)、由內(nèi)而外的分析景觀資源，發(fā)掘場(chǎng)地特質(zhì)。

外部自然景觀資源：湖泊（水庫）景觀，南北兩面自然山體景觀。

城市景觀資源：酒店群門戶形成的城市標(biāo)志性建筑景觀。

內(nèi)部庭院景觀：在各居住組團(tuán)內(nèi)部形成大庭院景觀。

總體景觀節(jié)奏：由南至北，山體――居住――酒店――無邊泳池――內(nèi)湖――外湖（水庫）。

規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖

生態(tài)化處理方式

場(chǎng)地地形的處理。我們采用因地適宜的設(shè)計(jì)手法，盡量不對(duì)規(guī)劃用地做大面積的地形修改，這樣不僅可以降低土方施工帶來的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形來塑造自然的環(huán)境肌理，為游客及居住者創(chuàng)造多元化的自然的體驗(yàn)。

水的利用。設(shè)置雨水收集回用系統(tǒng)，收集屋面、地面雨水進(jìn)行回用。由于本項(xiàng)目現(xiàn)有水體面積較大，可結(jié)合進(jìn)行充分利用，將屋面和室外地面的雨水經(jīng)室外管網(wǎng)收集，通過棄流井對(duì)初期雨水棄流后，收集儲(chǔ)存于室外水庫、魚塘等處，經(jīng)簡(jiǎn)單凈化處理，用于綠地澆灌用水、車庫沖洗用水、水景用水、以及中水供水系統(tǒng)補(bǔ)充水。水資源得到充分的利用。

太陽能的利用。本項(xiàng)目生活熱水全部采用太陽能熱水系統(tǒng)。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用熱水采用，集中太陽能熱水系統(tǒng)供給，提高能源的利用率，減少對(duì)環(huán)境污染，降低用電量。

六、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思考

（1）宏觀定位決定開發(fā)走向

開發(fā)商所站的角度和立場(chǎng)決定項(xiàng)目的高度。萬科從市場(chǎng)的角度出發(fā)對(duì)項(xiàng)目主題、客源市場(chǎng)、戶型產(chǎn)品等方面進(jìn)行了詳細(xì)的論證分析，使得該旅游地產(chǎn)項(xiàng)目以體育運(yùn)動(dòng)休閑為主題，以居住、度假、療養(yǎng)等人群為市場(chǎng)，提供多樣的戶型產(chǎn)品和多邊的空間豐富客戶的選擇。并在此基礎(chǔ)上提供完善的服務(wù)配套，形成高品質(zhì)的主題式運(yùn)動(dòng)休閑公園。

（2）項(xiàng)目策劃突出主題思路

各類項(xiàng)目的組織開展是主題內(nèi)容突出的必要條件。在該項(xiàng)目當(dāng)中，萬科以自己的企業(yè)文化為出發(fā)點(diǎn)，突出自行車運(yùn)動(dòng)，提倡健康、環(huán)保的生活方式。以自行車道貫穿整個(gè)項(xiàng)目為亮點(diǎn)，打造運(yùn)動(dòng)主題，另外結(jié)合足球運(yùn)動(dòng)、水上運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目，將項(xiàng)目的主題凸顯得更加豐滿、完善。

（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)理清功能關(guān)系

規(guī)劃設(shè)計(jì)是從甲方的訴求、場(chǎng)地的實(shí)際情況出發(fā)，宏觀上處理好自然環(huán)境和不同功能分區(qū)之間的關(guān)系，微觀上處理好建筑與場(chǎng)地內(nèi)部要素之間的關(guān)系以及建筑內(nèi)部的組織關(guān)系。在該項(xiàng)目中，通過合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)做到商業(yè)、酒店、居住分區(qū)明確，交通聯(lián)系便捷，做到園林景觀空間豐富，層次分明，達(dá)到步移景異的效果。

（4）生態(tài)理念營造自然氛圍

生態(tài)理念貫穿規(guī)劃設(shè)計(jì)的全過程。在該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，在場(chǎng)地設(shè)計(jì)、地表徑流的組織，雨水的回收利用，太陽能的運(yùn)用、植物選擇等方面都始終堅(jiān)持著生態(tài)理念。從這些方面出發(fā)，體現(xiàn)出人與自然的完美融合，創(chuàng)造出生態(tài)和諧的人居環(huán)境。

規(guī)劃效果圖示意規(guī)劃效果圖示意

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