不動產(chǎn)證書管理制度精選(九篇)

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第1篇：不動產(chǎn)證書管理制度范文

關鍵詞：集體土地 房屋 管理

中圖分類號：F321 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）03（c）-0122-01

集體土地房屋是指在集體土地上建設的各類房屋，如農(nóng)村住宅，農(nóng)村企事業(yè)單位、政府的非居住用房，城鎮(zhèn)及規(guī)劃范圍內(nèi)建設在集體土地上的房屋。在農(nóng)村集體土地房屋的管理一直較為薄弱，這主要是政策上的滯后與缺失造成的。近年來在大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟的政策下，集體土地房屋的管理有了一定程度的提高，但仍然存在耕地資源減少、管理制度缺陷與管理空白的現(xiàn)象，為此，需要在落實科學發(fā)展觀的基礎上，實現(xiàn)對集體土地房屋的有效管理，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，房屋的一體化管理，促進新農(nóng)村的建設。

1 集體土地房屋管理中存在的問題

在現(xiàn)行土地制度與房地產(chǎn)管理政策制約下，我國的集體土地房屋管理依然存在較多的問題，盡管在一定程度上得到完善，但土地資源浪費仍然比較嚴重，村鎮(zhèn)建設缺少規(guī)劃，也還存在少數(shù)破壞耕地保護政策的情況?，F(xiàn)階段集體土地房屋管理中存在的問題主要表現(xiàn)在七個方面。第一，房產(chǎn)底數(shù)并不清楚。目前集體土地房屋并沒有獲得權威部門的統(tǒng)計，由于基礎數(shù)據(jù)如房屋數(shù)量、各類房屋比例與使用狀態(tài)的缺乏，導致相關經(jīng)濟決策的制定存在一定的盲目性或者成本過高。第二，未實現(xiàn)專業(yè)化管理。農(nóng)村建設管理中，以土地管理為主，僅要求宅基地與其他建設用地符合土地規(guī)劃就可以了，而將房屋看作是土地的附屬物，對其修建、使用與管理都缺少管理，如房屋容積率、房屋樓層等。這導致在政府征地時還存在“突擊“建房的現(xiàn)象，最終會造成了社會資源的極大浪費。第三，存在一定的違章建設現(xiàn)象。近年來，在國家保護耕地的基本國策下，政府對房屋的違章建設加大了控制力度，集體土地違章建設的情況得了有效的控制，但是隨著城市房價居高不下的態(tài)勢，新一輪農(nóng)村開發(fā)熱開始呈現(xiàn)，占用耕地進行房屋的違章建設并對外進行銷售的現(xiàn)象仍然存在，甚至與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂土地合同進行開發(fā)。這種違章建設的現(xiàn)象極大的損害了農(nóng)民的利益，影響了農(nóng)民的生計，違反了保護耕地的基本國策。第四，集體土地房屋規(guī)劃管理中規(guī)劃比例與規(guī)劃質(zhì)量不高，規(guī)劃落實不理想。第五，集體土地房屋建設混亂，設計、施工及其監(jiān)管不夠規(guī)范，由于農(nóng)村經(jīng)濟基礎發(fā)展不平衡，所以農(nóng)民建房或者參與建房的能力較弱。第六，存在城市居民到農(nóng)村買房的私下交易，而這種交易行為并不受法律的保護。第七，農(nóng)村居民對物業(yè)管理認識不夠，集體土地房屋物業(yè)管理程度有限。

2 集體土地房屋管理研究

2.1 房屋權屬管理研究

改革開放以后我國恢復了房地產(chǎn)登記制度，但這些登記還主要局限在對城鎮(zhèn)房屋的登記，而農(nóng)村房屋則由于村鎮(zhèn)管理部門缺乏專業(yè)人員的管理，而登記率較低，產(chǎn)籍管理混亂，有的地方登記工作甚至停頓，僅對房屋的位置做了粗略的標識。同時由于城鄉(xiāng)管理的不統(tǒng)一使得城市開發(fā)區(qū)或者郊區(qū)耕地上建設的房屋發(fā)放所有權證書，為管理增加困難。為此，需要將集體土地房屋納入到統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記范疇中來，對不動產(chǎn)登記制度進行完善。首先，對不動產(chǎn)登記的法律制度進行統(tǒng)一。包括登記模式、物權模式與基本規(guī)范的統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記法的統(tǒng)一等。其次，對不動產(chǎn)登記模式進行統(tǒng)一。目前我國的房地產(chǎn)登記制度與權力登記制相似，兼用托倫斯登記制，同時又具有自己的特點，如土地管理機關與房地產(chǎn)管理機關分別對土地使用權、房屋產(chǎn)權登記負責；頒發(fā)權力證書等，由于房地產(chǎn)權屬登記中吸收了登記生效的優(yōu)點，因此可擴展用于其他的不動產(chǎn)登記。此外，還需要實現(xiàn)不動產(chǎn)登記效力、登記范圍、登記方式以及登記機關的統(tǒng)一，從而平等的保護農(nóng)民的土地權利。

2.2 房屋規(guī)劃管理研究

由于我國的土地集中在農(nóng)村，因此集體土地房屋主要以村莊與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的形式出現(xiàn)，同時也包括少量的分散居民點與生產(chǎn)經(jīng)營用房。在對集體土地房屋的規(guī)劃管理中，主要是對村鎮(zhèn)的規(guī)劃。目前我國村鎮(zhèn)規(guī)劃存在的主要問題為：村鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)劃比例較低、規(guī)劃質(zhì)量較差、規(guī)劃落實情況不理想等。盡管各級政府都加大了村鎮(zhèn)的規(guī)劃資金與人員投入，但是投入明顯不足，在免除農(nóng)業(yè)稅收后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)財力更加緊張，加上相關配套政策無法到位，使得村鎮(zhèn)的規(guī)劃工作受到嚴重的影響，規(guī)劃的質(zhì)量也不高，與農(nóng)村實際風格不符，規(guī)劃過時；有的地方只看見新房，但不見村莊，規(guī)劃質(zhì)量較低，因此在村鎮(zhèn)的規(guī)劃中需要增強村鎮(zhèn)規(guī)劃的編制。以科學發(fā)展觀對村鎮(zhèn)的規(guī)劃編制進行指導；加大規(guī)劃編制的力度提高規(guī)劃比例；增加規(guī)劃的人員與資金投入，使規(guī)劃質(zhì)量得到提升；同時應重視對農(nóng)村歷史文化遺存與地形地貌的保護，從而建立起具有特色的村莊。此外，還需要嚴格的執(zhí)行集體土地房屋建設的用地審批制度與規(guī)劃許可，將規(guī)劃落到實處，強化對集體土地房屋建設的監(jiān)管。

2.3 房屋建設管理研究

隨著人們生活水平的提高，農(nóng)村的居住環(huán)境也獲得了極大的改善，農(nóng)村的建房質(zhì)量也得到了提高，但在房屋的建設中還存在著混亂建房、設計、施工監(jiān)管不規(guī)范、建房能力不強等問題，因此在集體土地房屋建設管理中，需要從房屋建設的規(guī)劃、設計與施工等方面有序的推進新農(nóng)村的建設。其主要措施包括：盡快地啟動農(nóng)村房屋建設的報建與審批；為保證房屋的設計與施工水平，需對農(nóng)村房屋勘察設計制度進行大力推行；并對施工的全過程與施工隊伍加強管理，進行服務與技術指導。

此外，為了控制集體土地房屋的盲目建設與交易，需要加強并完善集體土地的房屋交易管理；而為實現(xiàn)農(nóng)村居住環(huán)境的進一步提升，獲得更多的服務還需要推動集體土地房屋物業(yè)管理的進行。

3 結語

全文對我國目前集體土地房屋管理中存在的問題進行了總結與分析，并從房屋權屬管理、房屋規(guī)劃管理、房屋建設管理、房屋交易管理與房屋物業(yè)管理幾個方面對如何開展當下的集體土地房屋管理進行了探討?？偟恼f來，需要針對集體土地的特點，在新農(nóng)村建設的目標下，堅持土地資源保護這一基本國策，實現(xiàn)對集體土地房屋的管理，促進城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展。

參考文獻

[1] 段倩倩.集體土地房屋征收補償研究[D].長春：吉林大學，2012.

第2篇：不動產(chǎn)證書管理制度范文

「關鍵詞土地、權利制度、土地使用權、他項物權

我國的土地權利制度已經(jīng)到了一個關鍵的發(fā)展階段。其中的原因，首先是經(jīng)濟體制在整體上已經(jīng)踏上了向市場經(jīng)濟的更高級階段邁進的步伐，土地的權利將更加深入，更加廣泛地進入市場機制，這樣，改革初期從香港引進的曾經(jīng)發(fā)揮過巨大作用的而現(xiàn)在越來越不滿足需要的土地批租制度，就必須從根本上予以更新。另外，目前正在醞釀制定物權法典，這是我國調(diào)整財產(chǎn)關系的基本法律，以土地權利為核心的不動產(chǎn)法將肯定是其最重要的內(nèi)容。另外土地法的制定也在積極地進行。在這種形勢下研究設計土地權利制度，不但對經(jīng)濟體制進一步的發(fā)展有現(xiàn)實意義，而且對未來民法典或者物權法典的立法將發(fā)生巨大影響。

1發(fā)展我國土地權利制度的基本條件

由于市場經(jīng)濟的深入發(fā)展和即將制定民法典或者民法物權法，目前我國的土地權利制度建設遇到了一個非常關鍵的發(fā)展階段。鑒于以土地權利為核心的不動產(chǎn)權利體系對國家、民族以及整個社會的存在和發(fā)展所具有的重大政治經(jīng)濟意義，借制定民法典或者物權法，以及制定土地法的良好機會，發(fā)展、完善現(xiàn)行的土地權利體系，很有必要也很有意義，而且是我們法學家和實踐家們共同的責任。

在發(fā)展土地權利制度時，必須尊重和服從如下條件：

1.1土地權利的整體設計，必須符合建立市場經(jīng)濟機制的根本要求

大陸的經(jīng)濟體制必須建成為市場經(jīng)濟，這是改革不可逆轉(zhuǎn)的目標。以土地權利為核心的整個不動產(chǎn)權利體系，都必須以滿足市場經(jīng)濟的需求為其根本使命。無庸諱言，目前的土地權利制度不能滿足這一要求。一個最為顯著的問題，是我國法律中的土地權利過于簡單，只有土地所有權、土地使用權、國有土地使用權負擔的抵押權，這一點既不符合土地具有多方面的用途、土地上的權利可以有多個層次的實際情況，也無法滿足市場經(jīng)濟實踐的要求。再如，有些權利的類型并不是按照市場經(jīng)濟的需求設立的，比如土地權利的多頭管理制度；還有一些權利的某些具體形式，不能滿足市場經(jīng)濟的要求，比如劃撥的土地使用權。另外，我們要建成的市場經(jīng)濟，必須具有安全、可靠、公平的機制，而我們的登記制度顯然達不到這一要求。對這些不符合市場經(jīng)濟需求的制度，我們應當利用民法典或者物權法的制定之機進行修正。

1.2新型土地權利的設立，不能違背憲法和實踐部門已經(jīng)接受的法律原則

根據(jù)憲法第9條、第10條、1988年憲法修正案第2條的規(guī)定，我國只許可兩種土地所有權存在，而且只許可農(nóng)村農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的土地所有權依征用的方式向國家土地所有權轉(zhuǎn)換。這樣，憲法確立了不許可土地所有權市場存在的原則。同樣按照憲法的這些規(guī)定，1990年制定的“城鎮(zhèn)國有土地使用權有償出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例”、1994年制定的“城市房地產(chǎn)管理法”中，確立了在國有土地所有權上以有償出讓的方式設立土地使用權、并許可這種進入市場流轉(zhuǎn)的原則和體制。土地管理部門等政府機構也是在這一體制基礎上運轉(zhuǎn)的。這是我國土地權利發(fā)展的基本法律前提條件。目前，修改憲法，廢止它原來的土地制度的原則的觀點，是不切實際的，也是行不通的。所以未來土地權利的發(fā)展還必須尊重憲法所確立只許可國有土地使用權進入市場流轉(zhuǎn)的原則。在大陸法系的其他國家和我國的臺灣地區(qū)，土地權利體系的設立是以土地所有權可以進入市場流通為前提條件的，此外法律規(guī)定可以在土地所有權之上建立地上權、永佃權、用益權、地役權、典權等權利類型，來滿足市場經(jīng)濟的多方面的需求。因為我國不許可存在土地所有權市場，而只許可土地使用權市場，所以土地權利發(fā)展的法律基礎與大陸法系其他國家和我國臺灣地區(qū)土地權利的法律基礎有根本的區(qū)別，其土地權利體系也必然有很大的差異。但是直到目前，我國法學界的許多物權法學者對此似乎并無清楚的認識，他們?nèi)匀粓猿衷诖箨懡⒁宰晕餀嗉此袡酁榛A、在所有權基礎上設計用益物權（包括地上權等）和擔保物權的大陸法系傳統(tǒng)物權體系模式?！?〕但是未來我國土地權利制度只能以土地使用權為基礎，而不能以土地所有權為基礎，這一點是完全無法回避的。

1.3土地權利體系必須符合國情

土地權利體系的建立，對國家及民族有重大政治經(jīng)濟意義，因此它必須符合國情。在當代國際上，因國際交易越來越密切的原因，反映流通規(guī)則的各國合同法的發(fā)展逐漸趨向同一，各國法律互有不少借鑒甚至直接的移植。而以土地權利為核心的物權法自羅馬法以來，都是各國法律自成一套，立法者對本國的國情更為關注。我國土地權利制度的發(fā)展，自然也應如此。我國土地國情，簡單地說有三點：第一，我國目前仍然是農(nóng)業(yè)國家和農(nóng)民國家，故耕地的保護應當作為我國的不動產(chǎn)法制的原則，并應當建立相應的制度來實現(xiàn)這一原則。最近中央政府關于強化耕地保護的指示應當給予足夠的重視。因此，應該把使用耕地的權利與使用建筑地的權利在法律上徹底分開。第二，市場經(jīng)濟作為經(jīng)濟機制的基礎，也是土地權利的基本國情。在國民經(jīng)濟整體已經(jīng)進入市場機制的前提下，土地權利將越來越廣泛地進入市場。因此在國有土地使用權之外，應當許可其他可能的土地權利，如集體土地使用權也能進入市場機制。目前法律對集體土地

使用權進入市場是禁止的，至少是不鼓勵的，但卻無法防范這種土地使用權進入市場的現(xiàn)實。第三，我國人多地少，適合人們活動的土地極為有限，因此政府對土地的管理不可以放松。在土地權利制度中，應該采納實質(zhì)主義登記原則以配合對土地權利的管理。因此，制定土地登記法非常必要。

1.4土地權利應與物權法中的不動產(chǎn)物權體系密切連接

民法是調(diào)整財產(chǎn)關系的基本法，民法物權是調(diào)整財產(chǎn)支配關系的基本權利。因此土地權利的法律效力的基本淵源，將主要是民法典以及民法物權法。土地法中的土地權利的設計，應當注意與物權法的銜接。土地法中的土地權利，應當與民法中的土地權利不但應當保持權利種類的一致，而且應當保持權利內(nèi)容的一致。尤其重要的是，土地權利制度應當遵從民法物權法的基本原則。如物權法定原則等。另外，自羅馬以來，世界各國均根據(jù)不動產(chǎn)的各種物權主要是土地的物權，或者離不開土地物權的客觀實際狀況，在物權法中建立了以土地權利為基礎的不動產(chǎn)物權體系。這一點已經(jīng)成為市場經(jīng)濟體制下的物權法所共同遵守的不動產(chǎn)法理。因此，我國土地權利體系的設定，在涉及到其他不動產(chǎn)的權利時，也應當服從這一法理。

2我國土地權利制度發(fā)展的初步設想

目前我國民法的基本法民法通則，沒有關于不動產(chǎn)的規(guī)定，更沒有詳盡的土地權利制度，該法中的財產(chǎn)法的規(guī)則，只能適用于動產(chǎn)而不能適用于不動產(chǎn)。這是當時的歷史決定的。這些問題可以通過未來制定民法典或者物權法時獲得改進。但是，制定民法典或者物權法，并不意味著不可以在民法之外發(fā)展、完善土地權利制度。事實上，民法典、物權法并不能解決全部問題。因此，我們完全可以在土地法中率先建立比較完善的土地權利制度，無論采取哪種方式，建立完善的土地權利制度可以從如下三個方面著想。

2.1關于土地權利的總則性規(guī)定

在土地權利總則部分，無論是民法典、物權法還是土地法，都應當首先明確，土地權利制度的基礎是市場經(jīng)濟，因此土地權利法律制度的根本任務，是保障權利持有的安全和權利交易的安全，并滿足人民生活的需要。

在總則部分應當尤其強調(diào)，土地權利制度應當遵從如下基本原則：

權利法定原則這一原則是大陸法系的物權法中普遍承認的物權法定原則的體現(xiàn)，它的基本意義，即土地權利的類型只能由法律強制性規(guī)定，而不能由權利人隨意創(chuàng)設。根據(jù)這一原則，公民、法人所擁有的土地權利的內(nèi)容，只能是法律規(guī)定的內(nèi)容。權利法定原則的根據(jù)是這些權利的重要經(jīng)濟意義和政治意義，以及它們所具有的社會最基本的權利的性質(zhì)。因為社會的其它權利都要直接或者間接地與這些權利發(fā)生必要的聯(lián)系，因此必須對這些權利確定明確而統(tǒng)一的內(nèi)容。從根本上說，這一原則是市場交易的基礎必須統(tǒng)一的原則在土地權利制度上的體現(xiàn)。

權利絕對原則這一原則是物權法中的物權絕對原則的體現(xiàn)。它的基本意義是，土地權利在本質(zhì)上屬于支配權，當一個權利主體具有法律規(guī)定的某種土地權利時，其他的權利主體均不可能對同一權利客體擁有同樣的土地權利。這一點，也被稱為物權的絕對性或者對世性。因此，一個土地權利的權利人，可以因為他所擁有的權利排斥他人對同一權利客體行使同一權利的主張。土地權利因?qū)儆谖餀?，而物權必須是絕對權，這是財產(chǎn)權利本質(zhì)的體現(xiàn)。

登記原則這一原則是物權公示原則的體現(xiàn)。其基本意義是，在設立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅物權時，必須履行一個能讓外界承認該權利變動的程序。這一程序就是公示。公示原則是物權絕對性質(zhì)的必然結果。因物權有對世性，故法律在承認物權對他人有排斥的的權利的同時，也要求該權利的各種變動能向社會展示，以獲得社會的承認，使得它的排斥他人的權利獲得社會的認可。故物權的變動必須遵守公示原則。然而物權的公示手段在動產(chǎn)和不動產(chǎn)有重大的區(qū)別，動產(chǎn)的公示是占有的交付，不動產(chǎn)物權的公示就是登記。故土地權利的各種變動應當遵守公示原則。

目前我國法學界正在進行應該采納實質(zhì)主義登記還是應該采納形式主義登記的討論。所謂實質(zhì)主義登記，即登記對不動產(chǎn)物權的設立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅的生效有決定作用的立法體例。這種體例為德國、臺灣的法律所采納?！?〕按這種體例，不動產(chǎn)物權的各種變動不僅需要當事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實決定不動產(chǎn)物權變動的效力。形式主義登記，即不動產(chǎn)物權的設立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅的生效，僅僅以當事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權變動的效力。但是為交易安全的考慮，不經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權不得對抗第三人。這種體例，為法國和日本的法律所采納?！?〕這兩種體例相比，不論是在法理上，還是在實踐效果上，均應是實質(zhì)主義登記為優(yōu)。〔4〕

實質(zhì)主義登記的基本法理，即德國法學家薩維尼（Savigny）所創(chuàng)立的物權理論。該理論的基本含義是，在一個物的權利移轉(zhuǎn)時，會出現(xiàn)至少是兩個法律行為，一個是債權行為，即當事人之間建立將要轉(zhuǎn)移物權的法律關系的行為；另一個是物權行為，即實際發(fā)生的轉(zhuǎn)移物權的行為。后一個法律行為又被稱為物權契約或者物權合同。按照物權行為理論，物權契約必須有其外在的表現(xiàn)形式。德國民法學家和我國民法學家一致認為，不動產(chǎn)的物權契約，其外在形式就是登記?！?〕所以，它們接受了登記要件主義的立法思想，他們的物權法在規(guī)定物權種種變動法律條件時，均規(guī)定不動產(chǎn)物權不經(jīng)登記不得生效的一般原則?，F(xiàn)在這一原則已經(jīng)被我國法院和土地行政部門、房屋行政部門采納。

權利特定原則該原則的意思是，土地權利的客體，必須是明確肯定的一宗土地，或者特定的數(shù)宗土地（如總括抵押或者共同抵押中的土地），或者是一宗土地中明確指定地面的土地權利份額。物權與債權的又一個根本特征是它的客體必須是明確肯定的，客體不明確不特定的，不能成立物權。這一原則當然應當適用于土地權利。

順位原則所謂順位，就是不動產(chǎn)物權在不動產(chǎn)登記

簿上以他們設立的時間先后所排列的順序中所占據(jù)的位置。任何一項土地權利上均可以設立多種其他的物權，比如其他大陸法系國家里，一項土地所有權之上，就可以在設立用益物權性質(zhì)的地上權同時，設立一項或者數(shù)項擔保物權性質(zhì)的抵押權。這一點是由土地的多用性和多值性決定的，是一個規(guī)律性現(xiàn)象。在我國未來的土地權利制度中，將會產(chǎn)生除土地所有權和土地使用權之外的其他土地權利形式，這些權利的產(chǎn)生將會滿足市場經(jīng)濟發(fā)展和人們生活的多方面的需要。但是，這些權利的設定不是無序的，而是按照登記原則，并且在登記薄上以他們設定的時間先后排列為順序的。先成立的權利有絕對優(yōu)先實現(xiàn)的效力，后續(xù)順位的權利在優(yōu)先順位的權利實現(xiàn)后也有自己實現(xiàn)的機會。所以，采納實質(zhì)主義登記原則、建立不動產(chǎn)登記簿（或者土地登記簿）并將其作為土地權利的根據(jù)，對保障市場經(jīng)濟體制下的土地利用關系的安全合理發(fā)展具有重要意義。而采納這一原則，就必然會產(chǎn)生土地權利的順位原則。

2.2關于土地登記制度

土地登記的基本法律淵源，是土地登記法（德國及臺灣），或者不動產(chǎn)登記法（日本），不論其名為何，規(guī)范的對象都是一致的。從上文的探討可以看出，建立土地登記制度對土地權利制度的完善至關重要。因為，在采納實質(zhì)主義登記原則的情況下，土地登記已經(jīng)成為土地權利變動的程序性要件，故德國法學家們稱不動產(chǎn)登記法是不動產(chǎn)法的程序法。即為土地的法律行為，必須履行登記法規(guī)定的程序。即使是日本這樣不承認實質(zhì)主義登記的國家，不動產(chǎn)登記法也是作為不動產(chǎn)物權變動的特別法而存在的。〔6〕特別法的意思，是其仍然是民法淵源的一部分而且有優(yōu)先適用的效力。故有不動產(chǎn)財產(chǎn)，就必須有不動產(chǎn)登記法或者土地登記法。雖然我國目前有關不動產(chǎn)的各種法律都要求進行不動產(chǎn)登記，但是還沒有一部不動產(chǎn)登記法。因此，制定土地登記法，在我國已是非常必要的事情。將來制定的土地登記法，也是土地權利制度不可缺少的一部分。

按不動產(chǎn)登記的基本法理，本文作者認為，應當在土地登記法的制定或者在制定土地法的登記制度時，提出并堅持“五個統(tǒng)一”的原則。

統(tǒng)一法律依據(jù)即我國只能制定一部統(tǒng)一的土地登記法，該法的名字可以稱為土地登記法（如德國或者臺灣的作法），也可以稱為不動產(chǎn)登記法（如日本的作法）。我們不能違背法理，按照現(xiàn)行的不動產(chǎn)管理體制，對土地、建筑物（包括房屋）、森林、水面、灘涂、道路等各項不動產(chǎn)，分別制定登記法。即使制定的關于登記的法律稱為“土地登記法”，其所函蓋的業(yè)務，也應包括其他的不動產(chǎn)，如臺灣土地登記法第37條第1款規(guī)定的那樣。

統(tǒng)一登記機關在國際上，土地登記機關，在德國為屬于地方法院的土地登記局；在日本為司法行政機關法務局，地方法務局及其派出所；在瑞士，大多為各州的地方法院。這種作法，是以土地登記直接或者間接地決定權利人的實體權利，故登記應與司法系統(tǒng)建立直接的關系。如在德國，不動產(chǎn)物權登記的爭議直接進入訴訟程序，當事人在此程序中已經(jīng)不必，而是向上級法院直接上訴。我國歷史上制定民法之初也曾采用法院統(tǒng)一登記的作法，但后來因為民國初期司法的混亂而改為屬于行政機構的地政局統(tǒng)一登記。此法延用在我國臺灣至今?！?〕總之，考察世界各地的土地登記制度可以發(fā)現(xiàn)，關于土地的登記機關有兩個規(guī)律性的特點：土地登記機關一般具有程度不同的司法意義；登記機關的統(tǒng)一性。但是，目前我國關于土地登記存在著“多頭執(zhí)政”的局面，而且其依據(jù)的法律也不同。這一點我們看一下1995年制定的“擔保法”就可明白。該法第42條明確規(guī)定的不動產(chǎn)登記部門有四個，這些部門都是有關不動產(chǎn)的行政管理部門；另外還有未明確所指的即第（二）項所說的“縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門”，登記機關的不統(tǒng)一，必然損害經(jīng)濟發(fā)展和權利人的正當利益。當兩個或者兩個以上的登記機關權力交叉重合時（這正是第42條的規(guī)定沒有解決的問題），不但會損害當事人的正當利益，而且會擾亂正常的法律秩序。比如，抵押權因登記而成立，這是我國法律已經(jīng)確定的原則；但是如果兩個或者多個登記機關都要求當事人在自己的機關登記，那么就不但會增加當事人的經(jīng)費開支，而且會造成抵押權（其它權利也一樣）的成立有多個時間標準而難以判斷其到底是何時成立的問題。如果此期間有第三人的權利納入登記，那么法律關系將更加混亂。

土地登記機關應當統(tǒng)一，這是一個必然的趨勢。而且將來的統(tǒng)一，必然是以土地權利為基礎和為核心的統(tǒng)一，因為這是自羅馬以來一切建立不動產(chǎn)登記制度的市場經(jīng)濟國家和地區(qū)的共同作法，其理論根據(jù)是，不動產(chǎn)物權的核心是土地的物權，非直接針對土地的不動產(chǎn)權利也必然是以土地權利為基礎的，比如，獨立的房屋所有權必然建立在地上權之上?，F(xiàn)行體制中不動產(chǎn)登記機關非常分散、而且紛紛試圖脫離土地登記而獨立的情況，即不合法理，不利于市場經(jīng)濟體制的建立，更不利于權利主體行使權利。這一現(xiàn)象，希望能夠早日克服。

統(tǒng)一登記效力土地登記法應當依實質(zhì)主義登記的原則，統(tǒng)一規(guī)定登記的效力，并將其確定為各種具體的法律制度。土地使用權以及土地使用權上所負擔的他項權利的設立，是非常典型的物權設立行為，法律必須明確規(guī)定，這些權利的設立只能以登記作為其生效的必要條件，因此，重合同、輕登記的現(xiàn)象應當?shù)玫郊m正。其他的土地權利變動行為，如土地權利的移轉(zhuǎn)、變更和消滅等，也應采納這一原則。另外，還應根據(jù)這一原則建立必要的制度，如以登記權利為正確權利的制度等，這對保護土地權利的正常交易具有非常重要的意義。

統(tǒng)一登記程序統(tǒng)一登記程序主要是對各地區(qū)而言。在土地登記法中，應該統(tǒng)一登記的程序，以滿足統(tǒng)一大市場的需要。

統(tǒng)一權屬證書即登記機關下發(fā)的土地權利文書應當具有統(tǒng)一性，而不能像現(xiàn)在這樣，存在著地權證、房地產(chǎn)權證、林權證等等多種不動產(chǎn)權屬文書并行于社會的情況。不動產(chǎn)權屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權利人的經(jīng)濟負擔，加重了市場規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動產(chǎn)管理機關之間的爭執(zhí)。故不

動產(chǎn)的權屬證書必須統(tǒng)一，這一點在土地登記法中應明確規(guī)定。

上述五個統(tǒng)一是市場經(jīng)濟體制的不動產(chǎn)法制的必然要求，是必須實現(xiàn)的原則。但是它們的實現(xiàn)應當是有先后順序的，即應當先統(tǒng)一立法、統(tǒng)一登記機關，然后再統(tǒng)一權屬證書。在登記的法律不統(tǒng)一、機關不統(tǒng)一的情況下，簡單地統(tǒng)一土地權利的權屬證書也是不合適的。

2.3關于土地權利的細則

所謂土地權利的細則，就是關于土地權利的種種具體的制度。顯然，我國土地權利制度建設的核心內(nèi)容在這一部分。

關于土地所有權目前我國所規(guī)定的兩種土地所有權仍然有保留的必要。因為，國家土地所有權的建立涉及政治體制問題和憲法修改問題，所以不能更動。而農(nóng)民集體的土地所有權，現(xiàn)在不但發(fā)揮著巨大的經(jīng)濟功能，而且還發(fā)揮著對八億多農(nóng)民的生存到養(yǎng)老提供保險的社會功能。因此，這種土地所有權也是不可以否定的。目前，我國體制決定了我國土地權利制度的發(fā)展不可能走以土地所有權進入市場為基礎的道路。

關于土地使用權我國以土地使用權進入市場為基礎來構筑整個社會土地權利休系，已經(jīng)有比較成功的經(jīng)驗。比如，法律明確規(guī)定劃撥的土地使用權不可以進入市場流通的規(guī)則，就是根據(jù)我國實際的正確經(jīng)驗總結。但是正如上文所言，目前的土地使用權，難以滿足市場經(jīng)濟和人民生活的需求。滿足市場經(jīng)濟和人民生活需求的具體方法，一是對上述各種土地使用權的內(nèi)容進行科學界定，尤其是對歷史遺留的土地使用權再進行認真分析，不可一概認為都是劃撥性的權利，不許其進入市場流通。對那些實際上已經(jīng)形成獨立民事權利的土地使用權，應當許可其流通。二是應當許可在土地使用權上設立其他物權，即將土地使用權進一步細化、明確化，滿足權利人多方面的需求。比如，可以考慮在土地使用權上設立建筑權和耕作權。其中，建筑權專指在土地的上下為各種建筑的權利，耕作權指對土地進行種植、墾植、養(yǎng)殖的權利。這種劃分的好處，一是使得土地利用的目的非常明確，人們很容易了解土地權利的市場價值；二是方便管理，可以比較容易地實現(xiàn)耕地的強制保護。如果能夠進行這樣的劃分，土地使用權就將成為我國一系列不動產(chǎn)用益物權的總稱，其性質(zhì)如土地所有權一樣。而建筑權、耕作權則成為用益物權的具體形式。所謂權利明確化，就是要豐富各種權利制度的內(nèi)容，使得目前內(nèi)容粗糙的權利制度建成更加精確細密可以明確地進行司法操作的制度，以滿足市場經(jīng)濟發(fā)展和人們生活的要求。

對農(nóng)村土地使用權的轉(zhuǎn)讓，與其不能依法禁止，不如依法放開流通。放開流通的方式，一是許可這種權利在公民、法人之間轉(zhuǎn)移，二是許可在這種權利上設立法律規(guī)定的他項權利。其效果與國有土地使用權不應當有較大的差別。在建立了嚴格的土地登記制度和完善的不動產(chǎn)登記簿之后，農(nóng)村土地使用權的流通安全也是有充分保障的。當然，法律對其流通也可能建立適當?shù)墓芾碇贫取?/p>

關于他項權利他項權利在我國現(xiàn)行法律指民法中的不動產(chǎn)用益物權和擔保物權。其中用益物權其實就是土地使用權，在未來的立法中，它應包括建筑權與耕作權兩種重要類型。所謂建筑權，即通常所說的地上權。地上權的德文原意，就是建筑權（在德文中，地上權的原文為Erbbaurecht，其中Erb，意思為土地，Bau，意思為建筑，Recht，意思為權利）。耕作權，將成為土地之上一系列種植、墾殖、養(yǎng)殖的權利的總稱。這兩種權利作明確區(qū)分之后，可以滿足我國區(qū)別建設用地和農(nóng)耕土地、強化耕地保護、保障建筑用地順利進入市場機制的需要。

在傳統(tǒng)民法中，還有地役權、人役權，指土地或者不動產(chǎn)為另一土地的利益，或者為某一特定的人的利益而供其役使的權利。我國目前對地役權、人役權均沒有承認，理論上認為相鄰權包括地役權，使用權中包括人役權。這種作法，不論在理論上還是實踐中都有很大不足。大陸的民事法律實踐需要有地役權和人役權的法律制度，因此應當恢復對地役權和人役權的規(guī)定。其中地役權指需役地的所有權人和使用權人對供役地加以利用，或者限制在供役地上為某種行為的權利，而人役權指在不動產(chǎn)上為特定人的利益而設定的使用不動產(chǎn)的權利，如居住使用權等。

土地使用權上的擔保物權，在我國法律中僅有抵押權一種。但是，我國的抵押權，僅可在土地使用權上設立，而不可在土地所有權上設立。從我國法律實踐看，抵押權的設立可以滿足需要。因此，建議不設典權制度。

依上述構思，我國土地權利的基本框架如下：

土地所有權(兩種)

土地使用權(兩種所有權基礎上的):包括建筑權(指城鄉(xiāng)建筑地使用權)、耕作權(指一切種植、墾殖、養(yǎng)殖的權利)、地役權、人役權、抵押權

關于可轉(zhuǎn)讓的他項物權的制度

這一體系不同于其他學者觀點的特點是：第一，關于土地所有權的市場可流通性與其他學者明顯不同。其他學者雖然一般也承認依據(jù)憲法土地所有權不可按市場規(guī)則轉(zhuǎn)移，但是他們堅持他項物權直接設立在土地所有權上的觀點，實際導致了強迫土地所有權進入市場的結果。第二，他項物權的本權基礎有顯著的不同。依據(jù)本文的觀點，他項權利，只是設立在土地使用權上的權利，而不是設立在土地所有權上的權利。其他學者提出的觀點，只將土地使用權當做土地所有

權上的一種具體的用益物權，是與擔保物權（具體指抵押權）相并列的權利。而本文的觀點，是以土地使用權為本權，在土地使用權上設立建筑權、耕作權、地役權、人役權、抵押權。這種作法既能夠使得我國不動產(chǎn)真正進入市場機制，又能夠基本滿足權利主體的各種需要。第三，他項權利的設立，從名稱到內(nèi)容，將更加符合我國實際需要，與大陸法系傳統(tǒng)有較大區(qū)別。本文尤其強調(diào)建筑權和耕作權的區(qū)分，這實際上是給我國可以進入市場機制的土地和不可輕易進入市場機制的土地的劃分提供了一個法律基礎，它能夠滿足我國建立強制性的耕地保護制度和建設用地的市場化兩個方面的需求。

注釋：

〔1〕參見：《中外法學》雜志1997年第2期“筆談會”欄目下發(fā)表的幾篇論文。

〔2〕參見：德國民法典第873條，臺灣民法第758條等。

〔3〕參見：日本民法典第176條，第177條等。

〔4〕此觀點的詳細論述，見拙著《論不動產(chǎn)物權登記》，載《中國法學》1996年第5期。

〔5〕王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第五冊），1991年10月第6版，第138頁。

〔6〕北川善太朗著，李毅多、仇京春譯《日本民法體系》，科學出版社1995年版第64頁。

〔7〕李鴻毅著《土地法論》，1991年版，第260頁。

第3篇：不動產(chǎn)證書管理制度范文

內(nèi)容提要: 房屋所有權初始登記申請應提交材料的范圍是嚴重困擾房地產(chǎn)登記實踐的一個問題。繁雜的、“搭便車式”的申請材料提供要求導致房屋所有權初始登記的辦理存在諸多障礙。在房屋已合法轉(zhuǎn)讓的情形下，這一問題更演化成“小業(yè)主辦證難”問題，形成了尖銳的社會矛盾。這一難題的解決既涉及對房屋所有權初始登記制度功能的正確認識，也涉及行政法理論中的信賴保護原則在房屋所有權初始登記申請材料提交制度中的正確應用。立法及實踐有必要在厘清這些問題的基礎上，重新審視我國房屋所有權初始登記應提交材料的范圍并妥善解決與此相關的一些法律問題。

房屋所有權初始登記（也稱建筑物、附著物所有權初始登記），指在房屋竣工后，為確定房屋的基本信息及房屋的所有權而進行的第一次登記。在房地產(chǎn)登記實務中，房屋所有權初始登記申請應提交哪些申請材料是爭議頗大的一個問題。由于房屋所有權初始登記是進行其他房地產(chǎn)登記的前提，只有在房屋所有權初始登記完成后，房屋的移轉(zhuǎn)登記、抵押登記等登記才能進行，（《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，未經(jīng)依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)這一規(guī)定，地方立法及登記實務一般均將初始登記作為其他房地產(chǎn)登記的前提。比如，《上海市房地產(chǎn)登記條例》第14條第1、2款規(guī)定，土地使用權未經(jīng)初始登記的，該土地范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)權利不予登記。房屋所有權未經(jīng)初始登記的，與該房屋有關的其他房地產(chǎn)權利不予登記，但依據(jù)本條例規(guī)定申請預告登記的情形除外?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第36條規(guī)定，經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當事人應自合同或其他法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記……，等等。）故而，房屋的占有人對房屋所有權初始登記一般均比較重視。但也正是基于此，房屋所有權初始登記往往被一些行政管理部門視為開展行政管理的有力手段與“抓手”。在實務中，一系列與房屋開發(fā)、建設、交易等活動相關的行政管理行為，如建筑工程規(guī)劃竣工驗收、建筑工程竣工結算、物業(yè)專項維修資金征收、房地產(chǎn)稅費征收等，紛紛搭上房屋所有權初始登記的“便車”。房屋占有人未取得相關行政管理合格證明文件即無法完成房屋所有權初始登記，房屋交易的進行便存在障礙。在房屋已交易（如預售）的情形下，這一問題更演化成“小業(yè)主辦證難”的問題，形成尖銳的社會矛盾。

在法學研究領域，關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與之相關的法律問題，鮮有人深入涉及。但在實踐中，正是圍繞這一“不起眼”的問題，已產(chǎn)生了極大的爭議，并引發(fā)了諸多社會矛盾和沖突。我們認為，對此問題進行研究，具有重要的現(xiàn)實意義。

一、有關房屋所有權初始登記應提交材料的現(xiàn)行立法、實踐及問題

（一）有關房屋所有權初始登記應提交材料的立法現(xiàn)狀

房屋所有權初始登記申請應提供哪些申請材料？這一問題貌似簡單，但卻很難在國家法律層面找到確切的答案。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第60條第2款規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書?！吨腥A人民共和國物權法》第11條規(guī)定：當事人申請登記，應當根據(jù)不同登記事項提供權屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。觀乎這兩項法律規(guī)定，前者似乎明確了土地使用權證書為房屋所有權初始登記的唯一申請材料。但很顯然，單一的土地使用權證書無法確定房屋的物權狀況，是無法滿足房屋所有權初始登記要求的。這一規(guī)定更宜理解為原則性的規(guī)定，有賴于其他立法的具體化。后者的規(guī)定雖然比前者的規(guī)定略為具體，但依然是原則性的?！暗缺匾牧稀钡奶岱ū砻髟撘?guī)定是未詳盡的，其為一項彈性的規(guī)定，存在擴展空間。

由于國家立法的不明確或存在較大彈性，圍繞房屋所有權初始登記應提交材料的范圍問題，國務院部委的部門規(guī)章及地方法規(guī)的規(guī)定可謂五花八門。建設部《房屋登記辦法》第30條規(guī)定的房屋所有權初始登記應提交的材料有：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）建設用地使用權證明；（四）建設工程符合規(guī)劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測繪報告；（七）其他必要材料?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例》第25條規(guī)定房屋所有權初始登記應提交的材料包括：（一）申請書；（二）身份證明；（三）記載土地使用權狀況的房地產(chǎn)權證書；（四）建設工程規(guī)劃許可證；（五）竣工驗收證明；（六）記載房屋狀況的地籍圖；（七）房屋勘測報告；（八）根據(jù)登記技術規(guī)范應當提交的其他有關文件?！赌暇┦谐擎?zhèn)房屋權屬登記條例》第20條規(guī)定的房屋所有權初始登記應提交的材料有：（一）立項批準文件；（二）國有土地使用證；（三）建設工程規(guī)劃許可證；（四）竣工驗收證明材料；（五）公安部門出具的房屋門牌證明；（六）有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構出具的房屋測繪成果；（七）其他有關證件、證明。

在上述地方法規(guī)的規(guī)定之外，一些地方政府或房地產(chǎn)主管部門還常常以規(guī)范性文件的形式要求申請人提交某些行政管理證明材料作為房屋所有權初始登記的申請材料，如深圳市的一些文件就要求或曾要求提供物業(yè)專項維修資金繳納證明、地下工程建設檔案移交證明、土地使用費繳納證明等作為房屋所有權初始登記的申請材料。

綜觀上述情況，可以發(fā)現(xiàn)以下問題：首先，房地產(chǎn)管理法與物權法關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的規(guī)定并不明確，兩者也不一致；其次，建設部規(guī)章與地方立法均在國家立法之外，另外規(guī)定了許多房屋所有權初始登記應提交的材料，如建筑工程規(guī)劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程竣工驗收文件等；再次，各地立法的規(guī)定雖然有許多一致的地方，但也存在差別；最后，地方法規(guī)的規(guī)定往往存在兜底條款，為擴展房屋所有權初始登記應提交材料的范圍提供了可能。

（二）有關房屋所有權初始登記應提交材料的現(xiàn)行立法沒有明確的問題

上述立法中的差異表面上看起來問題不大，但卻在實務中造成了極大的困惑并引發(fā)了激烈的爭議，主要表現(xiàn)在如下三個方面：

1．房屋所有權初始登記應提交材料的邊際究竟在哪？由于國家立法及地方立法的不一致，甚至由于立法中幾乎均存在兜底條款，房屋所有權初始登記申請材料的提供要求有時候幾乎成為無底洞，成為“刁難”申請人的工具，申請人時常因此而不勝其擾。

2．與房屋所有權初始登記相關的行政管理事項應否均在房屋所有權初始登記環(huán)節(jié)中解決？許多行政管理機關認為，房屋所有權初始登記是開展行政管理的有力手段，通過該環(huán)節(jié)解決與房屋開發(fā)、建設、交易等有關的行政管理事項是可行的、必需的?；谶@一思路，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍有不斷擴大的趨勢，已造成房屋所有權初始登記管理不堪重負。

3．是否任一材料的缺乏都會實質(zhì)性地影響登記？在房屋已合法轉(zhuǎn)讓（主要指預售）時，買受人基于對房地產(chǎn)主管部門作出的預售許可等行政行為的信賴，進行了房地產(chǎn)交易，但卻由于房地產(chǎn)開發(fā)商欠缺某些房屋所有權初始登記申請材料，無法辦理房屋所有權初始登記，最終無法辦理轉(zhuǎn)移登記、取得房地產(chǎn)權利證書。這一狀況顯然是不合理的。

關于房屋所有權初始登記應提交材料范圍問題的爭議首先是由于立法規(guī)定的混亂、不一致而引起的。立法上的混亂、不一致則顯然是由于房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據(jù)在理論上未得到準確界定而引發(fā)的。理論探討的不足導致房屋所有權初始登記應提交材料的范圍處于模糊狀態(tài)。其次，立法僅對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍進行了統(tǒng)一的規(guī)定，但未允許在房屋已合法轉(zhuǎn)讓（主要指預售）時，為保護善意買受人的合法權益，可作相應的調(diào)整，這導致合法買受人的利益往往淹沒在不當?shù)摹⒔y(tǒng)一規(guī)定的房屋所有權初始登記申請材料提交過程中。

觀乎引發(fā)房屋所有權初始登記應提交材料范圍問題的爭議的兩項原因，可以發(fā)現(xiàn)，第二個問題是第一個問題在特殊情形下（即存在合法買受人）的表現(xiàn)形式，其解決必須以第一個問題的確定為基礎。因此，在下文的論述中，我們將首先對第一個問題，也即在一般情形下（房屋未合法轉(zhuǎn)讓時），房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據(jù)問題進行探討，并據(jù)此對未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行分析、界定；在此基礎上，再討論第二個問題，也即在房屋已合法轉(zhuǎn)讓時，為保護合法買受人的利益，房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據(jù)及范圍是否應有所變化？房屋所有權初始登記申請材料的提供要求是否應作適當?shù)恼{(diào)整？

二、未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據(jù)與范圍

（一）登記制度的功能—未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據(jù)

未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍應由房屋所有權初始登記制度功能的發(fā)揮需要決定?！吧暾埲颂岢龅怯浬暾?，是財產(chǎn)初始登記程序的起始環(huán)節(jié)和必經(jīng)步驟，是引起財產(chǎn)登記程序法律關系的重要法律事實，其直接后果是引起財產(chǎn)登記關系主體之間的權利和義務的產(chǎn)生，即引起登記關系的發(fā)生；其最終目的則是為了使當事人的財產(chǎn)權利通過法律程序而得到法律的認可?！盵1]也就是說，財產(chǎn)權初始登記申請是一項引起登記關系產(chǎn)生的法律事實，最終目的在于使當事人的財產(chǎn)權利通過法律程序而得到法律的認可。房屋所有權初始登記申請的目的在于證明申請的房屋符合法律規(guī)定的要件，可以作為合法的財產(chǎn)權利獲得法律的認可。房屋所有權初始登記申請材料的提供目的即在于證明申請事項已符合房屋所有權初始登記所應具備的各項法律要件，最終使申請得到認可并獲得登記。對于某一法律行為或某項法律制度而言，其成立的法律要件顯然是由該行為或制度的目的也即制度功能決定的。法律要件的設置僅是實現(xiàn)該行為或制度功能的途徑，是服務于制度功能的發(fā)揮需要的。房屋所有權初始登記制度當然也是如此。故而，未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記申請材料應由房屋所有權初始登記制度的功能最終決定，房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據(jù)即為房屋所有權初始登記制度的功能。

（二）物權宣示—房屋所有權初始登記制度的基本功能

未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據(jù)為房屋所有權初始登記制度的功能。據(jù)此，我們即可以從房屋所有權初始登記制度功能的厘清出發(fā)，對未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行界定。

1．物權法視角下的房屋所有權初始登記制度的功能

房屋所有權初始登記為房地產(chǎn)登記的一個類型，房地產(chǎn)登記則是不動產(chǎn)登記的一種。所謂不動產(chǎn)登記，也就是不動產(chǎn)物權登記，即不動產(chǎn)物權的各種變動在不動產(chǎn)所在地的專門機關所設立的專門簿冊（不動產(chǎn)登記簿）上予以記載的事實[2]。

我國《物權法》并沒有對房地產(chǎn)或不動產(chǎn)登記進行定義，僅在第9條規(guī)定了不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不生效力，但法律另有規(guī)定的除外。此外，其在第28至第31條中還規(guī)定了因法院判決、仲裁機關裁決、行政機關征收決定、繼承、遺贈及合法建造等非法律行為引起物權變動的，自相關文件或行為生效時即產(chǎn)生物權變動的效力，無需進行登記；但處分該物權時，若依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。這些規(guī)定表明我國在不動產(chǎn)登記制度上采取了權利登記模式，并堅持了設權登記為主、宣示登記為輔的原則。所謂設權登記，“乃創(chuàng)設物權效力之登記”；而宣示登記，“乃將已成立之物權變動昭示于人之登記” [3]。根據(jù)設權登記主義，物權非因登記不能產(chǎn)生，而根據(jù)宣示登記主義，登記的功能僅在于記載、宣示業(yè)已存在的物權，而不在于設立物權。

根據(jù)我國《物權法》的上述規(guī)定，可以推導出：作為不動產(chǎn)物權登記的一種形式，房地產(chǎn)登記同樣可分為兩種類別，其一為設權登記，其制度目的、功能在于記載并設立房地產(chǎn)物權（對于因法律行為而設立的物權而言）；其二為宣示登記，其制度目的、功能在于記載、宣示房地產(chǎn)物權（對于因非法律行為而形成的物權而言）。鑒于房屋所有權初始登記的登記對象為合法建造（對于非法建造的房屋，經(jīng)處罰、補辦相應手續(xù)后應視為合法，也可進行初始登記）的房屋，該登記模式應為宣示登記，故其制度功能便表現(xiàn)為記載、宣示業(yè)已存在的房屋物權，而不在于設立房屋物權。

2．基于房屋所有權初始登記的法律屬性對房屋所有權初始登記功能的認識

在實務中，房屋所有權初始登記被“搭乘”上諸多行政管理職能的現(xiàn)狀，與理論及實踐對于房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性的不當認識是密切相關的。房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性應如何定位？房屋所有權初始登記行為是行政行為嗎？房屋所有權初始登記制度是行政管理制度嗎？如房屋所有權初始登記行為、登記制度具有行政行為、行政管理規(guī)范屬性，那么其是一種純粹的行政管理行為、行政管理規(guī)范嗎？其行政管理職能應否受到限制？我們認為，這些問題在理論認識中是存在著重大誤區(qū)的，“我國許多法學家只把不動產(chǎn)物權登記當作其他登記一樣的純粹行政法問題”[4]，實踐則在此認識的基礎上，簡單地視房屋所有權初始登記行為、登記制度為純粹的行政管理行為、行政管理制度，混淆了房屋所有權初始登記行為與其他相關行政管理行為的界限，從而賦予房屋所有權初始登記過多無關的行政管理功能，引發(fā)了實踐的混亂。對房屋所有權初始登記法律屬性問題的不同認識會對房屋所有權初始登記制度功能的判斷產(chǎn)生重大影響，如房屋所有權初始登記是純粹的行政管理行為及管理制度，僅僅是一種行政管理手段，則“搭乘”相關的行政管理職能可能是無可厚非的，這正是實踐中很多人的看法，也正是導致房屋所有權初始登記應提交材料的范圍不斷擴大的重要根源。我們認為，關于房屋所有權初始登記制度功能問題的探討，有必要在正確厘定房屋所有權初始登記行為、登記制度的法律屬性的基礎上進行。唯有如此，從房屋所有權初始登記功能出發(fā)，探討、確定房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的思路對于實踐中存在的問題的解決才是有針對性的，問題的解決也才可能是徹底的、全面的。

房地產(chǎn)登記行為的法律屬性與房地產(chǎn)登記制度的法律屬性是兩個不同層面上的問題，前者探討的是房地產(chǎn)登記行為是公法行為抑或民事行為的問題，后者探討的則是房地產(chǎn)登記制度的私法屬性與公法屬性問題。這兩者有一定的關聯(lián)，但并非等同關系。對于前者，一些學者認為，登記根本就不是私法上的法律行為，而是具有國家意志性的公法行為，準確地說，登記行為是公法上的確認行為[5]。對此，我們認為，從房地產(chǎn)登記的運作機制、房地產(chǎn)登記機關與申請者的相互地位與關系看，“登記只是一項獨立的國家行為”[2]131，確實屬于公法上的行為，這一結論總體上是對的，但若由此而“順理成章”地將房地產(chǎn)登記當成純粹的行政法問題，將房地產(chǎn)登記制度視為純粹的公法規(guī)范或行政法制度，就可能因過分強調(diào)房地產(chǎn)登記制度的行政管理功能因而引發(fā)謬誤。

就房地產(chǎn)登記制度的法律屬性問題，有人認為，“登記機關的性質(zhì)是行政機關，為了確保不動產(chǎn)交易的正當性，它必須有所作為（如進行審查），此種行為中蘊涵了維持一般交易秩序和達到國家治理的目的，……。這個視角中的登記法又披上了公法外衣”[6]，故房地產(chǎn)登記制度具有公法屬性應是不容置疑的。但在另一方面，房地產(chǎn)登記也具有私法屬性，“就財產(chǎn)登記法而言，與財產(chǎn)權因登記而產(chǎn)生的效力有關的法律制度，實際上與財產(chǎn)權自身的構成和效力密切相關，是財產(chǎn)權制度的基本構成，因此，顯然具有民事財產(chǎn)法（私法）的性質(zhì)”[1]12-13，這一點我們同樣不能漠視。由此而言，房地產(chǎn)登記制度應是一項公法與私法屬性兼具的法律制度。

承認房地產(chǎn)登記是一項公法與私法屬性兼具的法律制度，并不意味著房地產(chǎn)登記制度的公法與私法屬性不存在主次之分?！皩⒌怯浄ń缍樗椒ɑ蛘吖?，將導致其功能目標和制度設置存在根本差別，這就要求立法者必須作出判斷。實際上，由于登記法與當事人的私人利益、國家涉及不動產(chǎn)的公共利益緊密相關，不可能將之單純地定性為私法或者公法，而是糅合這兩種屬性，只不過，糅合的比例—以私法屬性為主、以公法屬性為主，還是兩者對半—則要由立法者進行選擇?！盵6]81比較大陸法系國家的立法，可以發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)登記法在許多國家中并不是作為行政法而是作為民法不動產(chǎn)法的重要組成部分的。例如，德國不動產(chǎn)法把不動產(chǎn)登記法作為它的程序法，而日本的不動產(chǎn)法把不動登記法作為它的特別法。（參見：北川善太郎．日本民法體系[M]李毅多，仇京春，譯．北京：科學出版社，1995:64．轉(zhuǎn)引自：孫憲忠．中國物權法原理[M]北京：法律出版社，2004:202.）在這些國家的立法中，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權變動的法律依據(jù)，這是立法規(guī)定不動產(chǎn)登記制度的核心目的，而與不動產(chǎn)登記相關的公法管理規(guī)范更多地是服務于完成不動產(chǎn)物權登記所需要的程序及一些相關管理要求。這一制度模式體現(xiàn)了不動產(chǎn)物權登記制度更多地屬于私法規(guī)范，而不是公法規(guī)范，并且，與不動產(chǎn)物權登記相關的公法規(guī)范的規(guī)范目的也不在于公法管理本身，而在于服務登記行為的進行，配合完成物權的設定或宣示。

綜上所述，房地產(chǎn)登記制度應是以私法屬性為核心的規(guī)范，其中涉及的行政管理規(guī)范及行政管理行為應以服務于實現(xiàn)房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)物權設定或房地產(chǎn)物權宣示功能為滿足，過多地賦予房地產(chǎn)登記制度與其自身功能無關的行政管理功能會背離房地產(chǎn)登記的制度屬性，造成房地產(chǎn)登記制度的功能錯位及不堪重負，房地產(chǎn)登記也會淪為功能泛化、不確定的“萬能”行政管理手段，從而引發(fā)社會矛盾的產(chǎn)生。房屋所有權初始登記作為房地產(chǎn)登記的一種類型，同樣應遵循這一要求。

根據(jù)上文關于房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）登記制度的功能及房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）登記行為屬性、房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）登記制度屬性的探討，可以得出如下結論：房屋所有權初始登記制度的功能在于記載、宣示房屋所有權。房屋所有權初始登記制度兼具民事規(guī)范及行政管理規(guī)范屬性，但其以民事規(guī)范及實現(xiàn)民事功能為主，行政管理規(guī)范則以服務于記載、宣示房地產(chǎn)所有權為限，過分強調(diào)房屋所有權初始登記的行政管理功能是不妥當?shù)摹?/p>

房屋所有權初始登記申請材料的提交目的在于啟動并完成房屋所有權初始登記，其范圍的確定應受房屋所有權初始登記功能所限定，超出房屋所有權初始登記制度功能，要求提交無關的行政管理證明文件是不妥的。在登記制度應主要定位為私法的前提下，“必須彰顯意思自治、私權神圣這樣的私法理念，盡可能賦予當事人的決定權和選擇權，盡可能限制國家對當事人私事的干涉?！盵6]81據(jù)此，目前的實踐過份強調(diào)房屋所有權初始登記的行政管理屬性，賦予其過多、過重的行政管理功能，在房屋所有權初始登記環(huán)節(jié)設置過多無關的行政管理材料提交要求，均是違背房屋所有權初始登記的制度功能的。立法有必要以準確界定的房屋所有權初始登記制度功能為核心標準，重新審視并合理確定未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍。

最后，必須說明的是，上文的探討是針對實踐中房屋所有權初始登記申請材料提供要求混亂，為抑制房屋所有權初始登記應提交材料的范圍不適當擴大而進行的，是從反面對未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行界定、限定。未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記申請材料應具體包括哪些？還有必要從房屋所有權初始登記的制度功能出發(fā)進行正面篩選、界定。唯有從正反兩面進行雙重界定、限定，未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記申請材料的范圍問題才能得到終極解決。

鑒于房屋所有權初始登記為不動產(chǎn)物權登記的一種，其制度功能在于記載、宣示房屋所有權，故房屋所有權初始登記的申請材料應證明擬進行房屋所有權初始登記的對象已具備物權（具體指房屋所有權）的設立要求。唯有如此，房屋所有權初始登記的要件才能得到充實，房屋所有權初始登記才能得以啟動并最終完成。根據(jù)物權法理論，物權“即特定的人在特定的物上所享有的法律地位”[7]，在此基礎上，結合房屋所有權的特征及一般法律權利的構成要素理論（即權利由主體、客體、內(nèi)容三部分構成[8]，我們認為，房屋所有權的設立，必須具備三個要素。其一，權利主體特定、明確?！拔餀喾ǖ谋举|(zhì)，在規(guī)范財產(chǎn)歸屬秩序”[9]，如某物未歸屬某人所有，則為無主物，并無登記、宣示物權的必要。其二，權利客體為特定物，種類物無法具體化，無法設定物權。對于現(xiàn)代建筑物特別是區(qū)分所有建筑物而言，房屋的特定化表現(xiàn)為構造上的獨立性及使用上的獨立性，兩者缺一不可。（關于房屋特定化的判斷標準問題，參見：陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:104.）其三，權利內(nèi)容合法，具體表現(xiàn)為主體對房屋的支配具有合法性，因而享有房屋物權主體的法律地位。非法的支配無法形成房屋物權，支配者無法享有房屋物權人的法律地位。未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記申請應根據(jù)這些要求，提供相應的證明材料，從而實現(xiàn)充實房屋所有權初始登記要件，完成房屋所有權初始登記的目的。

（三）基于登記功能考量的應提交材料的范圍設計

1．未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍的確定原則

根據(jù)上文分析，我們認為，未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍的確定應遵循如下三個原則：第一，充分證明申請登記的房屋已符合物權（具體指房屋所有權）的設立要件；第二，申請材料的取舍應以房屋所有權初始登記制度功能的實現(xiàn)為依據(jù)，并受其限制；第三，房屋所有權初始登記中涉及的行政管理職能應以配合、服務房屋所有權的登記宣示為限。

2．未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記申請的必備材料

未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記申請材料應當包括且僅限于如下方面：

①申請文件。房屋所有權初始登記為依申請進行的行政行為，應由當事人提出申請；另外，申請書也是確定房屋所有權內(nèi)容的重要依據(jù)。

②申請人身份證明文件。身份證明文件是確定權利主體的重要依據(jù)。

③房屋特定化的證明文件。根據(jù)前文所述，房屋的特定化表現(xiàn)為構造上的獨立性及使用上的獨立性，兩者缺一不可。據(jù)此，房屋特定化的證明文件應包括：第一，房屋構造上具有獨立性的證明文件，主要指記載房屋自然狀況、四至范圍等事項的房地產(chǎn)測繪文件；第二，房屋使用上具有獨立性的證明文件，主要指房屋的竣工驗收證明文件。

對于房屋在構造上具有獨立性的證明文件的范圍與提供要求，實務中爭議不大；而對于房屋使用上具有獨立性的證明文件的范圍及提供要求，實踐中存在一些爭議，我們在下文再另行探討。

④對房屋的支配具有合法性的證明文件。主要包括：第一，建設用地使用權證明文件，以表明建設用地使用權來源的合法性，主要包括土地使用權出讓合同、協(xié)議或其他批準文件、處罰文件；第二，房屋合法建造的證明文件，以表明房屋建造、形成的合法性，主要包括建筑工程規(guī)劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程規(guī)劃驗收合格證明文件。

3若干存在爭議的房屋所有權初始登記申請材料

(1)建筑工程竣工驗收證明文件 在實務中，建筑工程竣工驗收一般分為兩部分。一是對建筑工程的質(zhì)量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面進行的驗收。此部分驗收一般由相關行政主管部門依據(jù)各自職責分別進行，再由建設主管部門統(tǒng)一審核并出具相應的竣工驗收證明文件。二是對建筑工程的建設是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容進行評價的竣工驗收，一般稱建筑工程規(guī)劃竣工驗收。第一部分竣工驗收的作用在于證明建筑工程具備使用上的獨立性，可以投入使用，不會因質(zhì)量、消防等問題產(chǎn)生人身、財產(chǎn)危險，也不會由于缺少電梯、燃氣、水、電等必需品而影響生產(chǎn)、生活的進行。房屋物權有明確的使用目的，只有房屋符合使用的條件與標準，房屋才能進行物權登記，才能設立房屋物權。實踐中有一些人認為，即使房屋未能通過此類事項的竣工驗收，買受人對建筑材料也同樣擁有物權，也應當允許其進行登記。我們認為，這一種觀點是錯誤的。建筑材料等財產(chǎn)的物權不能等同于房屋物權，對建筑材料等財產(chǎn)擁有物權不等于房屋可以獲得初始登記，這兩種物權是不同類型的物權，不能等同。故而，房屋的質(zhì)量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的竣工驗收證明文件是房屋所有權初始登記應提交材料的重要內(nèi)容。至于建筑工程規(guī)劃竣工驗收證明文件，我們認為，其作用主要有二：一是證明房屋的建造符合規(guī)劃許可文件的要求，表明房屋的建造是合法的，因而房屋具備支配上的合法性；二是表明房屋已按規(guī)劃許可內(nèi)容完成了所有建設內(nèi)容，房屋的配套設施已完備，已具備使用上的獨立性。實務中，許多房地發(fā)開發(fā)商僅關心專有部分的建設，而不愿意承建甚至逃避建設學校、幼兒園、物業(yè)管理用房、公共活動場所等配套設施，從而導致房屋無法取得規(guī)劃竣工驗收證明。有些人認為，共用設施的欠缺并不影響房屋的使用，不影響房屋具有使用上的獨立性，因而不應成為規(guī)劃竣工驗收的障礙。對此，我們認為，所謂房屋使用上的獨立性，又稱為“機能上之獨立性”或“經(jīng)濟上之獨立性”[10]，“于判斷時，并不是將該部分自房屋中完全分離出來獨立判斷，而且亦須兼顧該部分于整體房屋中所占位置、機能如何及與整體房屋之關聯(lián)如何等加以判斷。只有如此，才不致于判斷時發(fā)生偏差?！保▍⒁姡汉蚊鳂E．建筑物區(qū)分所有之研究[D]．臺北：臺灣政治大學，1983．轉(zhuǎn)引自：陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:98）故而，對于特定土地使用權出讓合同項下的房屋而言，房屋使用上具有獨立性的判斷應是特定的，應以土地使用權出讓合同的約定為標準。土地使用權出讓合同約定的所有建筑物特別是共用設施均是房屋使用功能得以發(fā)揮的重要構成部分，任何一部分的缺失均會導致房屋使用價值的減損，從而使房屋欠缺使用上的獨立性，因而不能設立房屋物權。比如，土地使用權出讓合同將某一房屋定位為高檔住宅區(qū)，約定一戶配兩個車位，有獨立的學校，獨立的游泳池。但在開發(fā)建設過程中，開發(fā)企業(yè)最終并未配建這些設施。在這一情形下，雖然根據(jù)一般社會觀念，其他建筑部分仍可獨立使用，但從該宗地的土地使用權出讓合同的約定出發(fā)，這些房屋在功能上是欠缺的，并未符合獨立使用的要求，故而不應取得建筑工程規(guī)劃竣工驗收證明。否則，土地使用權出讓合同的約定便會落空，將來信賴土地使用權出讓合同的約定而進行交易的買受人也必將受到損害。

綜上所述，建筑工程的質(zhì)量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的驗收及規(guī)劃竣工驗收合格證明文件均是未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記應提交材料的重要內(nèi)容。

(2)建筑工程造價結算文件 實踐中，建筑工程造價結算文件的提供要求也是引發(fā)“辦證難”的一個重要原因。

將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，原因主要有兩點：其一，在一些地方的登記實踐中，該文件確定的工程造價是登記簿中登記價款的確定依據(jù)，并進而成為初始登記環(huán)節(jié)有關稅費的計收依據(jù)；其二，提供此文件是我國法律及登記實踐不允許房地產(chǎn)進行超額抵押的必然要求。在不允許超額抵押的狀況下，登記價有非常重要的作用，決定著房地產(chǎn)抵押能在多大范圍內(nèi)進行。

工程造價結算文件一般由房屋承建商在建筑工程竣工后提供。在實踐中，由于房地產(chǎn)承建商與房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常存在工程款糾紛，故而房地產(chǎn)承建商時常將該文件作為向房地產(chǎn)開發(fā)商追討工程款的籌碼而予以扣留，從而影響了房屋所有權初始登記的辦理。

我們認為，將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的理由均是難以成立的，該文件不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，理由是：其一，一方面，將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍是混淆不同行政管理關系的結果，實質(zhì)上是將征稅機關核定征稅標的價值的職責轉(zhuǎn)嫁予登記機關在房屋所有權初始登記環(huán)節(jié)履行；另一方面，在實踐中，由于房地產(chǎn)承建商提供的工程結算價存在造假的可能，房地產(chǎn)開發(fā)商可能借此文件偷稅漏稅，稅務機關以該文件為依據(jù)征收稅費的作法是不妥的。由此而言，將建筑工程造價結算文件作為登記價款的確定依據(jù)，并進而作為初始登記環(huán)節(jié)有關稅費的計收依據(jù)的作法是錯誤的。其二，2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》已不再強調(diào)抵押權必須在抵押物的價值范圍內(nèi)設定，并且抵押權設定的順位制度也已在該法第194條等條文中得到規(guī)定。這些制度設計表明《物權法》已傾向于采用順位制度取代《擔保法》規(guī)定的“余額抵押”制度，不再限制超額抵押。（當然，《物權法》也未明確允許超額抵押，或廢止《擔保法》關于“余額抵押”的規(guī)定。這一問題在實踐中還存在著爭議，目前各地的操作也并不一致，未來的立法有必要對此問題進行明確。）根據(jù)建設部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會于2006年1月的《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知》，房地產(chǎn)抵押可以不再根據(jù)登記價款確定抵押物的價值，抵押物的價格可以由抵押雙方議定或評估確定。根據(jù)這些規(guī)定，結合我國市場經(jīng)濟發(fā)展要求及發(fā)達國家的立法經(jīng)驗，我們認為，立法及實踐中允許超額抵押是必然的，是市場經(jīng)濟對民事立法的必然要求，登記實踐中要求提供建筑工程造價結算文件以確定登記價，從而實現(xiàn)禁止超額抵押的作法也是不妥的。

(3)完稅證明 在不動產(chǎn)登記過程中征收有關稅費是稅收征管的一種重要手段，這一觀點不僅僅是我國許多學者的看法，也是與國外一些學者的看法相一致的，甚至已被國外的一些立法采納[11]。在我國許多地方的房地產(chǎn)登記實踐中，房地產(chǎn)登記發(fā)證的最后一個程序一般為稅款的繳納，因而，完稅證明在實質(zhì)上已成為房屋所有權初始登記及其他房地產(chǎn)登記的一項重要申請材料。

我們認為，房地產(chǎn)交易過程中的征稅行為是由房地產(chǎn)交易活動引發(fā)的，納稅義務的產(chǎn)生是權利變動的一項法律后果，而非權利變動的前提或根據(jù)。根據(jù)本文關于房屋所有權初始登記制度功能的分析，征稅手段不應是房屋所有權初始登記制度的一項功能，稅款繳納與房屋的合法建造并無聯(lián)系，故而，完稅證明不應成為房屋所有權初始登記乃至其他房地產(chǎn)登記的申請材料。立法及實踐不能因房屋所有權初始登記具有物權宣示、保護功能而將之視為稅收征收的工具，征稅行政管理職能應在法律關系上與登記制度相切割。當然，我們并不反對房地產(chǎn)登記機關代征相關交易稅，僅不應將交易稅款的繳納作為登記的前提，并將房屋所有權初始登記作為征稅的“抓手”。

(4)地價款繳納證明、立項文件、建設用地規(guī)劃許可文件等前置性文件 一般而言，地價款繳納證明是土地使用權人取得土地使用權證書的前提，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了土地使用權證書的，不應再要求其提供地價款繳納證明。當然，實踐中也存在土地使用權人取得土地使用權證書，但未完全繳納地價款的情形（如允許分期繳納地價款的）。在這一情形下，除另有約定外，土地使用權的取得應認定尚存在瑕疵，不應進行初始登記，否則，可能會導致國家土地收益的流失。

立項文件實質(zhì)上是土地使用權證明文件取得及其后一系列建設行為得以進行的前提條件，而建設用地規(guī)劃許可證明則是建設工程規(guī)劃許可證明取得的前提條件。此類文件已由其后的相關文件所吸附，均不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍。

(5)其他文件 除了上述文件之外，上文所提及的其他行政管理證明文件，如門牌證明、（這一文件的提供目的應是特定化房屋，但這一目的完全可由土地使用權證明文件及房屋測繪報告等文件實現(xiàn)，即使缺乏門牌標志，房屋初始登記也可以通過宗地號及測繪報告中的房屋編號進行。）地下工程建設檔案移交證明、物業(yè)專項維修資金繳納證明等均與房屋的合法建造及房屋所有權的記載、宣示無關，均不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，這些文件所承載的行政管理職能應循其他法律途徑實現(xiàn)。

綜上所述，未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍包括：房屋所有權初始登記申請書；申請人身份證明文件；土地使用權證明文件（不包括地價款繳納證明，但根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定或土地使用權出讓合同約定允許分期繳納地價款的除外）；建筑工程規(guī)劃許可證明文件；建筑工程施工許可證明文件；建筑工程竣工驗收證明文件（包括規(guī)劃、建筑質(zhì)量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的竣工驗收證明文件）；建筑工程測繪報告。立法對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的列舉應不設兜底條款為妥，以避免其他文件或一些行政管理部門隨意增設、擴充房屋所有權初始登記應提交材料的范圍。只有這樣，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的不確定、混亂現(xiàn)象才可能得到徹底根治。

三、已合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍及相關法律問題

由于采取現(xiàn)售方式銷售的房地產(chǎn)已完成房屋所有權初始登記，已取得房地產(chǎn)權利證書（即實務中所稱的“大房地產(chǎn)證”），其轉(zhuǎn)讓不涉及房屋所有權初始登記問題，故本部分探討的房屋主要指采取預售方式銷售的已批準預售并已實際銷售的房屋。在實務中，許多已合法預售的房屋由于欠缺立法規(guī)定的初始登記申請材料，無法完成房屋所有權初始登記，最終無法辦理轉(zhuǎn)移登記，從而使房屋買受人成為受害者。對此，買受人往往感到不平：房屋已經(jīng)有權主管部門批準預售，買受人支付了對價，最終卻無法取得房地產(chǎn)權利證書。大量的上訪問題便由此產(chǎn)生。

上文已述，合法買受人權益的保護未納入房屋所有權初始登記申請材料提供制度的考量范圍，是上述問題產(chǎn)生的原因。由于這一缺陷的存在，現(xiàn)行立法僅從政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的關系角度設計房屋所有權初始登記申請材料的提供制度，而未從保護合法買受人的利益出發(fā)，設置特殊的房屋所有權初始登記申請材料提供制度或?qū)υ撝贫冗M行適當?shù)淖兺?，由此導致“小業(yè)主辦證難”問題在實踐中已演化成激烈的社會矛盾，且難以在現(xiàn)行立法的框架內(nèi)得到解決。在房屋已合法轉(zhuǎn)讓的情形下，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍與相關制度應作如何調(diào)整，有必要引起立法機關的充分重視。

我們認為，根據(jù)行政法理論中的信賴保護原則，“基于保護人民正當權益的考慮，行政主體對其在行政過程中形成的可預期的行為、承諾、規(guī)則、‘慣例、狀態(tài)等因素，必須遵守信用，不得隨意變更，否則將承擔相應的法律責任?！盵12]另外，根據(jù)行政許可法理論及我國行政許可法第4章的有關規(guī)定，可以作出如下判斷：行政許可行為是附監(jiān)管職責的行政行為。行政許可機關應履行對行政許可行為進行監(jiān)督檢查（尤其是過程監(jiān)管，而非僅是結果監(jiān)管）的職責，及時采取措施，糾正不法行為，以保護社會大眾尤其是善意第三人基于對行政許可行為的信賴而從事法律行為所應獲得的法益，否則行政機關應承擔相應的法律責任。在此基礎上，根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第5條的規(guī)定，預售許可證的取得是以已交付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證等許可文件為前提的，因此，房地產(chǎn)主管部門頒發(fā)房地產(chǎn)預售許可證的行為，意味著政府以其信用擔保預售房屋在土地權利、規(guī)劃許可、施工許可等方面具有合法性，社會大眾可安心購買。由此，在預售許可證頒發(fā)后，相關主管部門應對相關行政許可行為，尤其是涉及善意買受人利益的行政許可行為的履行情況進行監(jiān)督檢查，如由于怠于履行監(jiān)管職責導致行政許可事項未得到遵守的，行政機關應對合法買受人承擔相應的法律責任?；诖?，我們認為，在已合法轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)存在違規(guī)開發(fā)行為或其他瑕疵的情形下，現(xiàn)今房地產(chǎn)實踐依據(jù)立法統(tǒng)一規(guī)定的房屋所有權初始登記申請材料提供制度，簡單地不予辦理房屋所有權初始登記的作法，實質(zhì)上是將相關主管部門及房地產(chǎn)開發(fā)商應承擔的法律責任，轉(zhuǎn)嫁由合法買受人承擔，是不妥當?shù)摹Ｔ诜课菀押戏ㄞD(zhuǎn)讓，但相關行政許可未得到嚴格遵守的情形下，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與此相關的一些制度便應進行相應的調(diào)整，以使善意買受人的信賴利益得到最大限度的保護。

（一）地價款繳納證明文件

根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第5條的規(guī)定，已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書是取得預售許可證的當然前提。據(jù)此，地價款繳納證明文件不應是已合法轉(zhuǎn)讓房屋所有權初始登記的申請材料。在實踐中，有一些房地產(chǎn)開發(fā)商違反規(guī)劃許可文件加建房地產(chǎn)并拒絕繳納超建部分房地產(chǎn)的地價款，也有一些房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)預售時并未遵循上述規(guī)定，未完全繳納地價款。在此情形下，一些地方的房地產(chǎn)主管部門往往會要求房地產(chǎn)開發(fā)商繳納欠繳地價款，否則不予辦理房屋所有權初始登記，也不予辦理轉(zhuǎn)移登記。這一作法并不妥當，應予糾正。

（二）建筑工程竣工驗收證明文件

前文已述，各類建筑工程竣工驗收的側(cè)重點各異，目的也各不相同。我們認為，在房屋已合法轉(zhuǎn)讓的情形下，有一些事項的驗收可能會出于保護合法買受人權益的需要而必須進行相應的調(diào)整，但也有一些驗收事項的目的在于證明房屋具備房屋所有權設立的基本要求，任何因素的發(fā)生也不應促使其進行調(diào)整。這一問題有進行區(qū)分探討的必要。

1．關于建筑質(zhì)量、消防驗收文件問題

由于建筑質(zhì)量、消防問題會根本性地影響房屋使用者的人身、財產(chǎn)安全，針對這一類事項的驗收要求應具有普適性，不管房屋占有人是房地產(chǎn)開發(fā)商，非法占有人，抑或是合法買受人，均應遵循相關規(guī)定的要求。若這兩類事項無法通過竣工驗收，房屋不應投入使用，不應進行初始登記。我們認為，建筑質(zhì)量驗收文件、消防驗收文件同樣應是已合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記申請材料的重要構成部分。

2．關于電梯、燃氣、水、電等方面的驗收文件問題

由于此類驗收一般不涉及人身、財產(chǎn)安全問題，而僅影響房屋的使用價值或使用上的獨立性。從最大限度保護合法買受人財產(chǎn)權益的角度出發(fā)，若這些事項的瑕疵未使房屋完全失去使用價值，則記載、宣示該房屋的物權并允許進行交易，依然是有價值的，應允許其辦理房屋所有權初始登記及轉(zhuǎn)移登記。相關主管部門有必要改變現(xiàn)行僵化的管理模式（也即將驗收結果簡單地區(qū)分為合格或不合格），靈活出具相應的竣工驗收文件（如對未符合規(guī)定的標準但未根本性地使房屋完全喪失使用價值的，可出示該房屋具有瑕疵但仍可進行某種形式的利用的驗收文件），以配合合法買受人記載、宣示房屋物權。

3．關于建筑工程規(guī)劃竣工驗收文件問題

在實務中，建筑工程規(guī)劃竣工驗收文件的提供要求是引發(fā)“業(yè)主辦證難”社會矛盾的重要焦點。一些房屋在預售后，由于出現(xiàn)加建、改建、未按許可要求建設配套設施、改變房屋功能等違法行為，導致無法進行初始登記及轉(zhuǎn)移登記，從而演化成“業(yè)主辦證難”問題，形成了尖銳的社會矛盾。對此，首先，根據(jù)上文所述的信賴保護原則及行政許可法理論，在規(guī)劃許可文件頒發(fā)后，因規(guī)劃主管部門監(jiān)管不嚴引發(fā)的后果不應由合法買受人承擔；其次，既然合法買受人不承擔因規(guī)劃部門監(jiān)管不嚴引發(fā)的法律后果，對于買受人而言，其購買的房屋即應視為合法建造的房屋。根據(jù)房屋所有權初始登記的制度功能，此時的房屋所有權初始登記僅起到記載并宣示物權的作用，而不在于創(chuàng)設物權。若房屋具備房屋物權的設立條件，合法買受人要求進行房地產(chǎn)登記的，規(guī)劃主管部門負有出具規(guī)劃竣工驗收文件的義務，以協(xié)助買受人完成對其合法物權的登記宣示。

在實踐中，建筑工程規(guī)劃竣工驗收環(huán)節(jié)有兩個問題亟需厘清、解決：

（1）一部分建筑工程專有部分違反規(guī)劃要求進行建設，如加建、改建等，其他具備物權設立條件的房屋能否進行登記？對此，實踐的作法一般是整宗地內(nèi)的房屋均不能取得建筑工程規(guī)劃竣工驗收文件，所有業(yè)主均不能辦理房地產(chǎn)權利證書。我們認為，根據(jù)上文論述，此作法并不妥當。規(guī)劃部門應出具合法建筑部分的規(guī)劃竣工驗收文件，配合買受人完成房屋物權的登記宣示。如果房地產(chǎn)開發(fā)商違反規(guī)劃要求進行建設，并且違法建設的房地產(chǎn)與合法建設的房地產(chǎn)已不可能分開，房屋已不能按原有規(guī)劃文件進行驗收的，規(guī)劃主管部門甚至應當根據(jù)現(xiàn)狀出具規(guī)劃竣工驗收文件，以保護合法買受人的利益。

(2)未按規(guī)劃許可文件要求建設共用設施、共用部分，導致該共用設施、共用部分無法通過規(guī)劃竣工驗收的，其他具備物權設立條件的房屋能否進行初始登記？我們認為，共用部分或共用設施未通過規(guī)劃竣工驗收并不能否認其他具備物權設立條件的房屋仍然具有使用、交換價值，對該部分房屋物權的登記、宣示依然是可行的、必需的。在該情形出現(xiàn)時，拒絕出具規(guī)劃竣工驗收文件，由此導致由合法買受人承擔所有不利后果的作法是不妥的，規(guī)劃主管部門應就合法建設的專有部分出具規(guī)劃竣工驗收證明文件，以保護合法買受人的利益。

（三）建筑工程規(guī)劃許可證明文件及施工許可證明文件

根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第5條的規(guī)定，持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證是預售許可證取得的前提條件。因此，在房屋已預售并已合法轉(zhuǎn)讓的情況下，這兩項許可文件證明的許可內(nèi)容如存在瑕疵的，不應成為房屋所有權初始登記及轉(zhuǎn)移登記的障礙。

（四）其他文件

對于登記申請書、申請人身份證明、房屋測繪報告等文件，根據(jù)上文論述，這些文件的提供要求是由房屋所有權初始登記的法律屬性及物權的設立要求決定的，是不可或缺的。但在實踐中，在開發(fā)企業(yè)潛逃、破產(chǎn)或因其他原因滅失的情形下，為保護善意買受人的財產(chǎn)權益，上述材料的提供要求同樣有調(diào)整、變通的需要，上述文件所證明的事項應由相關主管部門根據(jù)有關許可文件、證明文件直接確定或委托相關機構測繪確定。

總而言之，在房屋已合法轉(zhuǎn)讓的情形下，行政許可機關應加強監(jiān)督檢查，督促被許可人履行相應的義務。在行政許可內(nèi)容未得到遵守并損害合法買受人的情形下，基于信賴保護原則及行政許可法原理，行政主管部門應承擔相應的法律責任。據(jù)此，在房屋已合法轉(zhuǎn)讓，但相關行政許可未得到嚴格遵守的情形下，立法應從保護合法買受人權益的角度出發(fā)，對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與之相關的一些制度進行調(diào)整，避免本應由房地產(chǎn)開發(fā)商及行政許可機關承擔的法律責任最終轉(zhuǎn)嫁由合法買受人承擔。

四、結論

在實踐中，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的確定及由此引發(fā)的一些爭議、矛盾實質(zhì)上是由于兩個問題未得到合理解決而引起的：一是未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍應如何確定的問題；二是在房屋已合法轉(zhuǎn)讓時，為保護合法買受人的利益，相關制度應否作適當調(diào)整的問題。我們認為，第一個問題的解決應從房屋所有權初始登記制度的功能入手進行探討，尋求相應的答案。在這一過程中，關于房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性的正確認識是一個最關鍵的問題，該問題的厘清對第一個問題的解決至關重要。第二個問題則應在第一個問題的基礎上，從行政法理論中的信賴保護原則及行政許可法原理出發(fā)，充分考慮合法買受人利益的保護要求，對一般情形下的房屋所有權初始登記申請材料提供制度進行適當?shù)恼{(diào)整。唯有如此，關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍問題及與此相關的一些爭議才能最終得到妥善解決。

注釋:

[1]許明月，胡光志，等．財產(chǎn)權登記法律制度研究[M]．北京：中國社會科學出版社，2002:80.

[2]孫憲忠．德國當代物權法[M]北京：法律出版社，1997：130.

[3]溫豐文．土地法[M]．臺中：洪記印刷有限公司，2005：152.

[4]孫憲忠．中國物權法原理[M]．北京：法律出版社，2004:202.

[5]于海涌．論不動產(chǎn)登記[M]．北京：法律出版社，2007：128.

[6]李昊，常鵬翱，葉金強，高潤恒，不動產(chǎn)登記程序的制度建構[M]．北京：北京大學出版社，2005:81.

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[8]龍衛(wèi)球．民法總論[M]．北京：中國法制出版社，2002:121-123.

[9]梁慧星．中國物權法研究：上[M]．北京：法律出版社，1998:18.

[10]陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究[M].北京：法律出版社，1995:97-98.

第4篇：不動產(chǎn)證書管理制度范文

動產(chǎn)抵押制度作為一種新型的擔保物權制度，對于活躍經(jīng)濟以及實現(xiàn)物盡其用、貨暢其流的現(xiàn)代經(jīng)濟理論，具有重大的現(xiàn)實意義，因此在世界廣泛運用且功效甚巨。然而由于其對傳統(tǒng)法的突破和自身固有的特性，也帶來了一些問題。我國現(xiàn)行立法對動產(chǎn)抵押在立法主義上系采混合主義（登記要件主義和登記主義同時并存）。本文從動產(chǎn)抵押的歷史沿革乃至我國動產(chǎn)抵押制度的發(fā)展歷程，自我國動產(chǎn)抵押制度的有關特殊規(guī)定入手，對其在實際運行中存在的缺陷作了探討并提出了一些建設性意見。

本文通過對現(xiàn)行我國動產(chǎn)抵押制度的分析，對完善我國動產(chǎn)抵押制度提出了一些建議和個人看法：1、對動產(chǎn)抵押以特別法形式加以規(guī)定；2、限定抵押物的登記范圍；3、增加輔助公示方式；4、引入惡意行為人的刑事責任；5、統(tǒng)一登記機關；同時對登記效力的問題也提出了一些個人的看法。

關鍵詞：動產(chǎn)抵押制度歷史沿革有關規(guī)定缺陷完善措施

動產(chǎn)抵押作為一種新型的擔保物權制度，其最大的價值莫過于迎合了工商企業(yè)的需要利用機器設備等動產(chǎn)的使用價值，由需要利用其交換價值作為融資擔保的現(xiàn)實需求，對于活躍經(jīng)濟以及實現(xiàn)物盡其用，貨暢其流的現(xiàn)代經(jīng)濟理論，具有重大意義。[1]除此之外，也為個人提供了一種新的融資途徑。因此各國家或地區(qū)以立法和判例的形式對該制度加以肯定。尤其對推動我國經(jīng)濟發(fā)展，具有重大的現(xiàn)實意義。本文將從國際動產(chǎn)抵押制度的發(fā)展歷史到我國動產(chǎn)抵押制度的逐步發(fā)展歷程，分析我國現(xiàn)行動產(chǎn)抵押制度存在的一些缺陷，并提出了一些嘗試性的完善措施，力圖能為我國動產(chǎn)抵押制度的發(fā)展做一點探討。

一、動產(chǎn)抵押的歷史沿革

近現(xiàn)代抵押權制度濫觴于羅馬法。羅馬法上最早出現(xiàn)的擔保方式是信托質(zhì)（fiducia,即現(xiàn)代所謂的讓與擔保），而后是占有質(zhì)（pigius，即質(zhì)權），再經(jīng)過一個較長的時期才出現(xiàn)抵押。但是羅馬法上之抵押不同于近代民法上之抵押，蓋因羅馬法上還未產(chǎn)生登記制度，抵押的設定沒有一定的公示性要求，僅須合意而為之。在這種欠缺公示規(guī)則的立法背景下，擔保的設定不因標的物為動產(chǎn)或不動產(chǎn)而有所不同，抵押權和質(zhì)權之間并沒有嚴格的界限，兩者本質(zhì)相同，僅為名稱上的差異而已，[2]因此動產(chǎn)抵押的出現(xiàn)不足為罕。由于沒有公示規(guī)則，抵押權沒有公信力，那么如何對抵押權進行保護呢？羅馬大法官薩爾維烏斯（serviana）發(fā)明了“薩爾維”之訴，即通過賦予抵押權人可以對債務人或者第三人提權加以保護。但是通過訴權進行保護具有一定的事后性，而且沒有公示的抵押權制度忽視了交易安全利益，因此被認為是一種極危險的物的擔保。[3]

日耳曼法上的擔保制度也經(jīng)歷了和羅馬法相似的歷史進程，也是先產(chǎn)生信托讓與擔保，然后是占有質(zhì)（亦稱古質(zhì)），再然后發(fā)展到非占有質(zhì)（也稱新質(zhì)，即抵押權）。中世紀末期，歐洲封建勢力逐漸衰弱，不移轉(zhuǎn)占有的動產(chǎn)新質(zhì)開始興盛。尤其是象船舶等其它重量和體積比較龐大的財產(chǎn)，如移動占有勢必使債務人在經(jīng)濟上處于不利地位，于是仿效不動產(chǎn)質(zhì)，通過法院、市參事會等一些公共機構主持的要式行為來代替移轉(zhuǎn)動產(chǎn)的占有，以此為基礎，不久便產(chǎn)生了通過在城市賬簿上登記來替代移轉(zhuǎn)所有權的制度。[4]

法典化運動前，歐陸各國深受羅馬法的影響，抵押制度主要承襲羅馬法，因此公示原則被否定。據(jù)考證，當時除法國北部一些地方僅零星的存在不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)的公示制度外，關于抵押權的成立和存續(xù)的公示制度始終未見其蹤跡。法典化運動之后，公示原則被各國所確立，動產(chǎn)抵押制度因此被各國民法典廢除。如法國民法典2119條明確規(guī)定“動產(chǎn)不得設定抵押權”，從此規(guī)定出發(fā)法國民法典確立了“動產(chǎn)不得基于抵押權加以追及”的原則。[5]《日本民法典》369條第二項規(guī)定：“抵押權人，就債務人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供債務擔保的不動產(chǎn)，有優(yōu)先于其它債權人受自己債權清償?shù)臋嗬?。”[6]我國臺灣地區(qū)“民法典”860條規(guī)定：“稱抵押權者，謂對于債務人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔保之不動產(chǎn)，得就其賣得價金受清償之權?！盵7]在德國，民法學者多數(shù)崇尚法典的形式理性，物權法體系依照動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)分而構建，而動產(chǎn)和不動產(chǎn)的最大法律區(qū)分就在于公示方法的不同。在這種動產(chǎn)和不動產(chǎn)公示方法嚴格區(qū)分的背景下，動產(chǎn)抵押制度根本沒有存在的可能性。

近代民法區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)并確立不同公示方法的做法，維護了物權制度在體系上的一致性和邏輯上的嚴密性，也有利于維護交易的安全。但是其弊端在于忽視了農(nóng)業(yè)經(jīng)營者和工商業(yè)主以其使用中的動產(chǎn)設定不移轉(zhuǎn)占有的擔保進行融資的需要，但這一弊端，在整個19世紀乃至20世紀之初表現(xiàn)得并不十分明顯，所以沒有引起人們的重視。[8]

隨著工業(yè)化和社會經(jīng)濟的發(fā)展，動產(chǎn)形態(tài)和登記制度的變化對融資擔保提出更高的要求。在農(nóng)業(yè)社會和工業(yè)劃時代的早期，社會的主要財富集中在土地和建筑物等不動產(chǎn)，金銀珠寶、古玩字畫等少量動產(chǎn)上，而以金銀珠寶、古玩字畫等設定擔保移轉(zhuǎn)占有，對債務人的生產(chǎn)生活的社會經(jīng)濟影響甚微，因此將不動產(chǎn)限定為抵押的標的并以登記為其公式方法，而將動產(chǎn)作為質(zhì)權的標的并以移轉(zhuǎn)占有為其公示方法，比較適宜。然而隨著現(xiàn)代工商業(yè)的發(fā)展，動產(chǎn)的價值迅速提升，與不動產(chǎn)的價值上的差異逐漸縮小?，F(xiàn)代企業(yè)的資產(chǎn)不再局限于土地、建筑物等不動產(chǎn)上，企業(yè)的機器設備、交通運輸工具有時甚至成為企業(yè)的主要財產(chǎn)。如果通過移轉(zhuǎn)占有的方式將這些動產(chǎn)進行融資，一方面企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營無從進行，另一方面?zhèn)鶛嗳诉€要擔負保管的責任，對雙方都無益處。正如學者所言：動產(chǎn)只能質(zhì)押不得抵押的傳統(tǒng)做法，“此在農(nóng)業(yè)社會以書畫飾物之類提供擔保的情形，故無大礙，但在今日工業(yè)機械社會勢必窒礙難行。機器或原料均為生產(chǎn)材料，工廠賴以從事生產(chǎn)，將之交付債權人占有作為擔保以尋覓資金，殆屬不可能之事?！盵9]面對這種不移轉(zhuǎn)占有融資的現(xiàn)實需求，各國法律紛紛作出響應，通過特別法和判例的形式承認動產(chǎn)抵押制度。日本先后制定了《農(nóng)業(yè)動產(chǎn)信用法》（1933年）、《機動車抵押法》（1951年）、《航空器抵押法》（1953年）和《建設機械抵押法》（1954年），我國臺灣地區(qū)制定了《動產(chǎn)擔保交易法》，意大利在其1997年新修訂的《意大利民法典》中，也規(guī)定了船舶、航空器和機動車均可設定抵押權。而德國沒有確立這一制度，究其根源，筆者推敲以為，原因有三：（一）德國民法素來以體系化和邏輯性著稱，確立此制度，必將打破整個物權法體系的和諧，實屬引狼入室之舉，故確立與之功能性質(zhì)相近的讓與擔保，所有權保留制度以代之。[10]（二）德國向來重視抵押權的流通功能而輕視其保全功能，以流通抵押為原則，以保全抵押為例外。[11]而動產(chǎn)抵押制度旨在保全債權和融資，因此“當經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，需要不移轉(zhuǎn)占有的方式設定動產(chǎn)擔保，以滿足企業(yè)的融資需求時，德國寧可通過判例和學說創(chuàng)立讓與擔保制度，也不愿突破現(xiàn)有的物權法體系”。[12]（三）德國對抵押公示的效力采取登記要件主義，若將動產(chǎn)納入抵押標的物的范圍，則勢必要設立大量的登記機構和登記人員對動產(chǎn)進行登記，成本太高。盡管如此，但多數(shù)國家仍然采納這項制度，就連秉承德國民法體系化傳統(tǒng)的我國臺灣地區(qū)也不例外，在其《動產(chǎn)擔保交易法》上作出相應規(guī)定。在此，羅馬法上的動產(chǎn)抵押制度終于在經(jīng)過改造后于新的社會環(huán)境和法律背景下得以復生。

二、我國動產(chǎn)抵押的發(fā)展歷程

我國現(xiàn)行的擔保體系的初步形成是由上世紀八十年代初的經(jīng)濟合同法的實施到九十年代中期的《擔保法》的。

我國真正開始擔保物權立法的，是1981年。當時經(jīng)濟合同法從合同擔保的角度規(guī)定了加工承攬合同中承攬方留置權的問題，但是未涉及其他形式的擔保物權問題。

隨后，1986年頒布的《民法通則》對擔保問題作了進一步拓展規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》在“債權”一節(jié)中籠統(tǒng)規(guī)定了保證、抵押、定金、留置等四種擔保方式。其中，抵押權和留置權兩種為擔保物權?！睹穹ㄍ▌t》的規(guī)定根本談不上擔保物權的體系建構問題，但是它對抵押權和留置權所做的規(guī)定，已經(jīng)在很大程度上反映了當時立法者對擔保物權性質(zhì)所持的態(tài)度。顯然，在當時立法者看來，擔保物權與其他擔保方式一樣，只不過是債權的擔保方式，本身不具有物權的特性。這種立法定位，顯然在很大程度上受了《蘇俄民法典》的影響。

進入90年代以后，針對社會生活中嚴重存在的"三角債"現(xiàn)象，政府在先后兩次采用行政手段予以清理仍不見效后，決定制定擔保法，以此作為解決該問題的辦法?？梢姡瑩７ǖ闹贫?，至少在當時，是被當作一種臨時性的對策措施來看待的。[13]1995年的《擔保法》對擔保物權作了較為全面的規(guī)定。《擔保法》第三章、第四章、第五章分別規(guī)定了抵押權、質(zhì)權、留置權三種擔保物權。但是該法仍不是一部專門的擔保物權立法，它仍把擔保物權與保證，定金等其他擔保方式一起，規(guī)定在一部單行法中。以一個單行法的形式概括了所有的擔保種類，這在大陸法系國家是絕無僅有的。盡管如此，它與《民法通則》的規(guī)定相比，無論在擔保物權的種類設置上，還是在可操作性上都前進了一大步。

此外，1992年《海商法》，1994年《城市房地產(chǎn)管理法》和最高人民法院的司法解釋等也相應地規(guī)定了擔保制度，從而形成了我國現(xiàn)行的擔保體系。

三、我國動產(chǎn)抵押的相關規(guī)定

所謂動產(chǎn)抵押，是指債權人對于債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作債務履行擔保的動產(chǎn)，在債務人不履行債務時，予以變價并就其價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。根?jù)有關國家或地區(qū)的立法規(guī)定，一般認為抵押權所具有的對被擔保債權的從屬性、設立上的公示性、標的物的特定性與不可分性、效力上的優(yōu)先性、追及性與物上代位性等，動產(chǎn)抵押權也同樣具備。動產(chǎn)抵押制度的特殊之處在于其標的物為動產(chǎn)，并基于動產(chǎn)不同于不動產(chǎn)的特性而復生出動產(chǎn)抵押權的特殊性。故此，動產(chǎn)抵押權制度的設計，主要圍繞得抵押的動產(chǎn)之范圍限制、抵押權的公示及公示的效力、危害抵押權安全的行為之防止與善意第三人利益的維護等方面。

我國《擔保法》中，根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需要并借鑒日本、臺灣等立法例上的有關規(guī)定，對動產(chǎn)抵押制度明確予以肯定并對其作了較為全面的規(guī)定，從而使動產(chǎn)抵押權成為與不動產(chǎn)抵押權、權利抵押權并列的一種抵押權類型。最高人民法院《適用擔保法的解釋》中又對一些規(guī)定作了補充乃至“修正”。上述規(guī)定中有關動產(chǎn)抵押制度的特殊性問題，主要涉及以下方面：

1．關于抵押物

對于可以抵押的動產(chǎn)范圍，《擔保法》中未作任何限制，第34條中規(guī)定機器、交通運輸工具和“其他財產(chǎn)”，均可設定抵押，除非其屬于依法不得抵押的財產(chǎn)（第37中規(guī)定所有權不明的財產(chǎn)及依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)等，不得抵押）。

2．關于抵押合同與登記時需提交的文件

《擔保法》第38條規(guī)定：抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。第39條規(guī)定抵押合同應當包括的主要內(nèi)容為：被擔保的主債權種類、數(shù)額；債務人履行債務的期限；抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；抵押擔保的范圍；當事人認為需要約定的其他事項。抵押合同不完全具備上列內(nèi)容的，可以補正，不影響抵押合同的效力。

《擔保法》第44條規(guī)定：辦理抵押物登記，當事人應當向登記部門提供主合同、抵押合同以及抵押物的所有權或者使用權證書等。登記部門登記的資料，允許查閱、抄錄或者復印。在有關登記部門作出的具體登記辦法中，對辦理抵押登記的程序還有較為詳細的規(guī)定。

3．關于抵押登記及其效力

我國《擔保法》中，將抵押登記或抵押權登記，稱為抵押物登記。[14]根據(jù)該法第42、43條的規(guī)定，辦理動產(chǎn)抵押登記的部門如下：以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具登記部門；以企業(yè)的設備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門；以該法第42條規(guī)定之外的其他普通動產(chǎn)抵押的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。

關于抵押登記的效力，《擔保法》第41條和第43條規(guī)定：當事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)（包括特定的動產(chǎn)）抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日生效；當事人以其他普通動產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效，但未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。鑒于上述規(guī)定中混淆了抵押合同的生效與抵押權的成立，違反了物權變動與其基礎關系的區(qū)分原則，故而《適用擔保法的解釋》中對此作了部分修正，規(guī)定：法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任（第56條第2款）。

4．關于動產(chǎn)抵押權的順序

抵押權的順序問題，因同一抵押物上設定數(shù)個抵押權而發(fā)生。抵押人以同一財產(chǎn)抵押擔保兩個以上債權的，有兩種情況：一是所謂的“余額（值）再抵”；二是所謂的“重復抵押”?！稉７ā返?5條中規(guī)定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值?！薄柏敭a(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”《適用擔保法的解釋》第51條規(guī)定：“抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я??！备鶕?jù)《擔保法》第54條的規(guī)定，動產(chǎn)抵押權順序的確定規(guī)則是：須辦理抵押物登記的動產(chǎn)抵押權，其順序按照抵押物登記的先后順序而定；順序相同的，按照債權比例清償?？勺栽皋k理抵押登記的動產(chǎn)抵押權，如果該抵押物已登記的，按照前項規(guī)定確定其順序；如果未登記的，則按照合同生效時間的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；如果有的登記，有的未登記，則已登記的先于未登記的受償。上述規(guī)定中，關于登記的抵押權之間的“先登記原則”和“同時同序原則”，以及登記的抵押優(yōu)先于未登記的抵押權之“登記在先原則”，均屬正確。有問題的是，得自愿登記而均未登記的兩個以上的抵押權并存時所采用“成立在先”規(guī)則，違背了“非經(jīng)登記不得對抗第三人”的基本精神，因而遭到許多學者的有說服力的批評，《適用擔保法的解釋》第76條中也因此而對其作出了修正，規(guī)定：“同一動產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，當事人未辦理抵押物登記，實現(xiàn)抵押權時，各抵押權人按照債權比例受償?！?/p>

5．關于抵押人對抵押物的處分及抵押權的對外效力

《擔保法》第49條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。并限定：轉(zhuǎn)讓所得的價款要提前清償債務或者提存；如轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。對我國《擔保法》上述規(guī)定所采取的態(tài)度，學界頗有微詞。[15]《適用擔保法的解釋》第67條對此作出了變通的解釋，規(guī)定：“抵押權存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆?，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。”“如果抵押物未登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任?！痹摻忉尩?8條還規(guī)定：“抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響?！?/p>

關于抵押權與標的物的承租人的關系，《擔保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！薄哆m用擔保法的解釋》第66條又規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！鄙鲜鲆?guī)定中，區(qū)分了先押后租與先租后押兩種情況，而使其產(chǎn)生不同的法律效果，此規(guī)定的合理性值得肯定。

關于動產(chǎn)抵押權與動產(chǎn)質(zhì)權、留置權并存時的效力關系，《擔保法》中未作規(guī)定，《適用擔保法的解釋》第79條規(guī)定：“同一財產(chǎn)上法定登記的抵押權與質(zhì)權并存時，抵押權人優(yōu)先于質(zhì)權人受償。”“同一財產(chǎn)上抵押權與留置權并存時，留置權人優(yōu)先于抵押權人受償?！?/p>

此外，《擔保法》及《適用擔保法的解釋》中還有涉及動產(chǎn)抵押權的其他一些規(guī)定，因無大的爭議，此處不再一一述及。

四、我國動產(chǎn)抵押制度在執(zhí)行中存在的缺陷

近現(xiàn)代法意義上的動產(chǎn)抵押制度在世界各主要國家或地區(qū)相繼通過特別法、判例或司法解釋等形式得以確立，運用廣泛且功效甚巨，然而由于其對傳統(tǒng)法的突破和自身固有之特性，也帶來了一系列問題。我國在動產(chǎn)抵押方面有很多立法（參見《擔保法》、《海商法》、《民用航空法》有關條文），已經(jīng)初步形成了動產(chǎn)抵押的法律體系，然而我國現(xiàn)行立法存在的問題也是顯而易見的，具體表現(xiàn)在：

1、動產(chǎn)抵押制度是一項具有體系異質(zhì)性的抵押制度，它在諸多方面背離了既有的物權法體系、規(guī)則，我國現(xiàn)行的將動產(chǎn)抵押和不動產(chǎn)抵押一并規(guī)定的立法模式，雖于立法上有所創(chuàng)新，但實則破壞了整個體系的和諧。

2、對動產(chǎn)抵押的標的物采取不限制主義

動產(chǎn)中種類龐雜，數(shù)量繁多，交易頻繁，如不加以限制可以設定抵押的范圍，勢必增加登記負擔，更何況大多數(shù)動產(chǎn)根本沒有登記制度。

3、抵押登記制度

我國擔保法中對抵押登記采取明確部門登記制度，但未能明示公示方式，“由于動產(chǎn)品種繁多，易于移動，價值大小不一，交易頻繁，而登記之公示機能無法隨同物權變動立刻顯現(xiàn)并為第三人知曉”[16]。不便于協(xié)調(diào)抵押權的保護和維護交易安全之間的關系。

4、登記效力問題

大多數(shù)立法例采取登記對抗主義，而只有我國采取混合主義。由于混合主義對于動產(chǎn)抵押的登記效力進行個別規(guī)定，必然會增加法律適用的沖突，并非理性選擇，已被廣為學者所批判。[17]

5、登記機關不統(tǒng)一

長期以來，我國將登記制度視為政府管理的手段，實行分散登記制度，不能及時全面披露信息，容易造成欺詐。

6、惡意行為人打擊力度不夠

目前抵押動產(chǎn)制度在實際運行中，由于我國尚無法律條文對動產(chǎn)抵押中的惡意行為承擔刑事責任的規(guī)定，使得貪圖小利而惡意將抵押物再行出資或變賣的抵押人，付出成本較低。并且不利于解決善意取得標的物的第三人之間的權利沖突。

五、完善我國動產(chǎn)抵押制度的幾點建議

鑒于我國動產(chǎn)抵押制度中存在的一些問題，使得在實際執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)很多麻煩和無奈，對維護公平交易構成一定影響，必須盡快得以解決，借鑒學者的已有主張和其他立法例上的有益經(jīng)驗，在肯定動產(chǎn)抵押制度存在價值的基礎上，筆者認為我國動產(chǎn)抵押制度的完善，應重點解決以下幾個問題：

1、目前大多數(shù)立法例以特別法和判例的形式規(guī)定動產(chǎn)抵押制度，而沒有將其與不動產(chǎn)抵押一并規(guī)定于民法典中。筆者推敲，原因有二：一是動產(chǎn)抵押制度為新興之制度，各國民法典制定時沒有通過動產(chǎn)抵押進行融資的迫切需要；二是該制度在諸多方面背離了既有的物權法體系、規(guī)則，將其置入民法典物權編，難以維持法典的體系性、和諧性和一致性。故多以特別法或判例將其作為非典型擔保加以規(guī)定。因此筆者認為，應將其以特別法的形式加以規(guī)定，作為非典型擔保之一種。

2、限定抵押物的登記范圍

多數(shù)國家或地區(qū)立法例采取限制主義，筆者認為，動產(chǎn)抵押制度究其根源是迫于社會融資需要而被動產(chǎn)生的，應將其限制在一定范圍內(nèi)，而不可泛化到所有動產(chǎn)。因此，為適應融資需要，可仿其它國家或地區(qū)之立法例，采取列舉方式將可以設定抵押的動產(chǎn)加以限定。限定范圍如下：（一）實行登記管理制度的動產(chǎn)，如汽車、船舶等交通工具。（二）其它價值較大且與某種特定生產(chǎn)經(jīng)營和生活使用具有較強依存關系并且具有存在上的穩(wěn)定性，從而不會輕易被處分的財產(chǎn)。如企業(yè)的機器、設備等。

3、增加輔助公示方式

動產(chǎn)抵押權既為抵押權的一種，其基本的公示方法除登記之外，別無他選。對于按照不動產(chǎn)規(guī)則管理的機動車輛、船舶、航空器所具有的公示作用，無可質(zhì)疑。但對于機器設備及其他普通動產(chǎn)而言，其公示效果如何，大值懷疑。對此問題的解決，筆者建議借鑒打刻抵押標記、粘貼抵押標簽的“輔助公示方法”。[18]外觀有明顯標記的“明認”方法，可使得就該標的物進行交易的第三人能夠方便地知曉該物上存在抵押權之負擔，從而避免交易的風險。其如欲知道抵押權設立的詳情及其負擔的債權額等具體情況，可再向登記機關查詢抵押登記的記載。關于該輔助公示方法的采用，具體應明確以下問題：

第一，輔助公示方法僅適用于本有登記制度之外的其他適宜采用該方法的動產(chǎn)。如機器設備、電器工具、原料、半成品等（可由有關部門制定其類別目錄）。至于已有登記制度的機動車輛、船舶、航空器等，不必采用，此類動產(chǎn)抵押的公示，以登記為已足；無法打刻標記、粘貼標簽的價值不大或體積過小、質(zhì)地特殊的動產(chǎn)（如珠寶古玩、鉆戒、項鏈等），也不宜采用。

第二，輔助公示方法，應由登記機關在辦理抵押登記的同時，一并采用。也即是說，凡適宜打刻標記、粘貼標簽的動產(chǎn)抵押權，須在登記與打刻標記或粘貼標簽同時完成的情況下，方告成立，并取得物權效力。

第三，登記機關打刻的標記或粘貼的標簽，不得擅自涂銷、毀損，否則，應受法律的嚴厲制裁。非有懲戒措施的配合，明認的標記將會失去其意義，故應賦予抵押標記或標簽具有與人民法院的封條相當?shù)臋嗤?。對于擅自涂銷、毀損抵押標記或標簽的行為人，應根據(jù)情節(jié)給予訓誡、責令具結悔過、拘留等懲戒，情節(jié)嚴重、構成犯罪的，還可依法追究其刑事責任。

另外，為進一步增強抵押公示的效用及方便當事人和利害關系人查閱，還可考慮將來在條件具備時通過計算機聯(lián)網(wǎng)的輔助方法公示抵押登記的內(nèi)容。當然，對于網(wǎng)絡上公開的內(nèi)容以及允許當事人和利害關系人查閱的抵押登記之內(nèi)容，可有所取舍，以維護抵押當事人之合理的商業(yè)秘密權益。

不可否認的是，輔助公示方式的并用，肯定會增加公示的成本。但本人仍然認為，在這一方面，法律的天平應傾向于維護交易的安全，否則，前面所講的問題將無以解決。

4、引入惡意行為人的刑事責任

日本和我國臺灣動產(chǎn)抵押立法上，均規(guī)定惡意實施行為致抵押權人受損害的，抵押權人可以通過自訴追求其刑事責任。正是因為這種刑事責任的設定，抵押人不敢貿(mào)然通過變賣或再行出質(zhì)抵押物、損毀打印標記、標簽等行為惡意損害抵押權人的利益，這種做法就從源頭上禁止了抵押人損害抵押權人的行為，減少了第三人的介入，有效地減少了公示的抵押權與善意第三人之間的權利沖突的現(xiàn)象發(fā)生。也正是基于此，我國臺灣地區(qū)的動產(chǎn)抵押制度標的物范圍非常廣泛，幾乎覆蓋到所有動產(chǎn)領域。刑事責任制度的引入，雖有民刑不分之嫌，但其在保障動產(chǎn)抵押制度功能上居功至偉，不失為一項優(yōu)良法制。因此筆者建議，我國法律上在完善動產(chǎn)抵押權制度時，應引進該項制度。

5、統(tǒng)一登記機關

關于動產(chǎn)抵押登記的機關是否統(tǒng)一的問題，理論界大多都推崇統(tǒng)一登記制。筆者的精神上也正是這種觀點，但是具體實施和遇到一些軟件和硬件方面的障礙，特別是政治上和技術成本方面的障礙。鑒于我國地域遼闊的特點，要實行統(tǒng)一登記制，必須實現(xiàn)下面兩項內(nèi)容：（一）由一個機關統(tǒng)一進行登記。（二）建立網(wǎng)絡查詢系統(tǒng)。我國現(xiàn)行的動產(chǎn)抵押登記制系統(tǒng)分別登記制，即由不同機關對不同的特定動產(chǎn)進行登記，要相統(tǒng)一登記機關，必然會涉及到部門職能權力的劃分政治阻力大。建立網(wǎng)絡查詢系統(tǒng)，建設、運行和維護成本過高，而且高昂的查詢費用也可能讓當事人卻步。所以筆者現(xiàn)階段可將努力的重點放在避免多頭登記和完善登記規(guī)則方面。

6、關于登記效力的問題

目前關于登記效力的方面只有我國采取混合主義。由于混合主義對于動產(chǎn)抵押的登記效力進行個別規(guī)定，必然會增加法律適用的沖突，并非理性選擇，已廣為學者所批判。[19]因此建議我國動產(chǎn)抵押立法時同意采取登記要件主義或者登記對抗主義。關于登記要件主義和登記對抗主義，孰優(yōu)孰劣，筆者作如下比較：登記對抗主義本著是把私法不登記，抵押權存在，僅僅是沒有對抗第三人的效力。所以它無法解釋抵押權的排他性和優(yōu)先性。而登記生效主義是動產(chǎn)抵押登記具有公示性，實現(xiàn)了物權變動與物權公示的統(tǒng)一，[20]在理論上維護了動產(chǎn)抵押的物權性，但以登記為動產(chǎn)抵押的生效要件等同于強制當事人進行登記，侵害了抵押權人的意思自治。在實踐中，抵押權人往往因登記收費過高或其它事由不愿登記。通過這種比較，筆者主張統(tǒng)一采取登記對抗主義。因為登記對抗主義符合民法的私法自治的精神，根據(jù)經(jīng)濟學上“理性經(jīng)濟人”的理論，抵押權人可以通過利益衡量自主選擇是否登記并承擔不登記的風險。而且從登記對抗主義在各國家或地區(qū)實施的效果來看也是值得采納的。雖然登記對抗主義最大的弊端就在于無法在理論上自圓其說，無法解釋動產(chǎn)抵押應當具備的物權性。但是一項制度優(yōu)劣與否，不應僅僅以其符合體系性的要求來衡量，而應更多地關注它的現(xiàn)實意義和實用性。當兩者發(fā)生不可調(diào)和的矛盾沖突時，應選其實用性價值而舍其體系性價值。正是因為基于這一點，登記對抗主義對大多數(shù)國家或地區(qū)所采納，甚至連秉承德國民法體系化、抽象化傳統(tǒng)的我國臺灣地區(qū)，也在其《動產(chǎn)擔保交易法》中確立了登記對抗主義。另外，從我國物權立法的動向來看，幾乎所有的草案都無不采納登記對抗主義，梁稿、王稿、法工委征求意見稿、民法草案物權編皆對動產(chǎn)抵押統(tǒng)一采取登記對抗主義。[21]

最后，尚須提及一點的是，我國動產(chǎn)抵押制度采取的登記對抗主義對第三人的范圍為加以限定，而多數(shù)國家或地區(qū)都將第三人限定在善意第三人范圍內(nèi)。筆者主張我國動產(chǎn)抵押制度的第三人的范圍也應該限定為善意第三人。否則，沒有登記，抵押權人連惡意第三人也不能對抗，與民法的公平理念是不符的，而且也很容易造成抵押人與惡意第三人相勾結的現(xiàn)象發(fā)生。慶幸的是新出來的民法典物權法草案第二稿第234條將第三人的范圍界定為善意第三人。[22]

注釋：

1、劉寶玉：《論我國動產(chǎn)抵押權制度的完善》，載于《中日民商法研究》（第二卷）

2、[日]原田慶吉：《日本民法典歷史的素描》，創(chuàng)文社1954年版，第127頁。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權法》，法律出版社2004年版。第473頁。

3、[日]柚木馨、高木多喜男：《擔保物權法》，有斐閣昭和1973年版，第141頁。

4、[日]柚木馨：《擔保物權法》，有斐閣昭和1973年版，第75頁。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權法》，法律出版社2004年版。第474頁。

5、[日]柚木馨：《擔保物權法》，有斐閣昭和1973年版，第75頁。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權法》，法律出版社2004年版。第474頁。

6、王書江譯：《日本民法典》，中國公安大學出版社1999年版.

7、《基本六法》，臺灣動產(chǎn)三民書局印行。

8、劉保玉：《論我國動產(chǎn)抵押權制度的完善》，載于《中日民商法研究》（第二卷）。

9、王澤鑒：《民法學說與判例研究》（一），中國政法大學出版社1998年版，第236頁。

10、需要說明一點的是，“讓與擔保在德國的成文法上雖無明文，但為德國的判例和學說所承認。”參見[日]北川善太郎：《物權》，有斐閣1993年版，第243頁。

11、陳本寒：《擔保物權法比較研究》，武漢大學出版社2003年版，第300頁。

12、王澤鑒：《動產(chǎn)擔保制度與經(jīng)濟發(fā)展》，載梁慧星主編：《民商法論叢》第2卷，法律出版社1994年版，第100頁.

13、中國物權法研究課題組《中國物權法草案建議稿:條文、說明、理由與參考立法例》中，梁彗星教授所作序言，社會科學文獻出版社2000年3月出版。

14、不少學者指出，這種提法有所不妥。因為在抵押登記中所表彰的主要是抵押物上存在的權利狀態(tài)，而不是財產(chǎn)的性質(zhì)和狀態(tài)；抵押登記屬于權利登記，而不屬于財產(chǎn)登記。

15、郭明瑞等：《民商法原理》（二），中國人民大學出版社1999年版第1期。

16、劉春堂：《動產(chǎn)擔保交易研究》，三民書局1999年版第4頁。

17、鄒海林、常敏：《債券擔保的方式和應用》，法律出版社1998年版，第199頁。

18、劉保玉編著：《物權法》，上海人民出版社2003年版，第169頁。

19、鄒海林：《債券擔保的方式和應用》，法律出版社1998年版，第199頁。

20、徐潔：《動產(chǎn)擔保制度和經(jīng)濟發(fā)展》，載于《民商法論叢》（第2卷），法律出版社1994年版，第114頁。

第5篇：不動產(chǎn)證書管理制度范文

第二條本規(guī)定所稱“罰沒財產(chǎn)”，是指本市各級司法機關、行政執(zhí)法機關在司法、行政執(zhí)法活動中依法取得并且應當上繳國庫的下列財產(chǎn)：

（一）執(zhí)行罰金、沒收財產(chǎn)而取得的款項、物資及其他非人身財產(chǎn)權利；

（二）在查處犯罪案件過程中，依法沒收的違禁品、供犯罪所用的犯罪分子本人所有的財物、取保候?qū)彵ＷC金；

（三）依照法律、法規(guī)、規(guī)章實施罰款、沒收違法所得和非法財物等行政處罰而取得的款項、物資和其他非人身財產(chǎn)權利，以及依據(jù)法律、行政法規(guī)收繳的直接用于實施行政違法行為的違法者本人的財物；

（四）依法沒收的暫緩行政拘留保證金；

（五）其他依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當予以沒收并且上繳國庫的財產(chǎn)。

本規(guī)定所稱“罰沒收入”，是指前款規(guī)定的罰沒款和沒收財產(chǎn)的拍賣、變價款。

本規(guī)定所稱“行政執(zhí)法機關”，是指對違反行政管理秩序的行為具有行政處罰權的行政機關和法律、法規(guī)授權的具有管理公共事務職能的組織。

第三條本規(guī)定適用于本市罰沒財產(chǎn)的管理、處理、上繳及其監(jiān)督活動。

法律、行政法規(guī)、本省地方性法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四條罰沒財產(chǎn)按照財政管理體制實行分級管理。

市財政部門負責市級司法機關、行政執(zhí)法機關罰沒財產(chǎn)的監(jiān)督管理工作；區(qū)（市）縣財政部門負責本級司法機關、行政執(zhí)法機關罰沒財產(chǎn)的監(jiān)督管理工作，并接受市財政部門的業(yè)務指導。

各級司法機關、行政執(zhí)法機關負責本單位罰沒財產(chǎn)的日常管理工作。

各級審計、監(jiān)察、法制、價格等部門按照其法定職責，負責對罰沒財產(chǎn)的管理工作實施監(jiān)督。

第五條財政部門應當加強對罰沒財產(chǎn)憑證、解繳的管理，定期會同有關部門檢查司法機關、行政執(zhí)法機關罰沒財產(chǎn)的憑證繳銷、財務管理情況。

司法機關、行政執(zhí)法機關應當按照有關規(guī)定建立健全罰沒財產(chǎn)處置申報制度，收入解繳制度，票據(jù)領用繳銷制度，物資驗收、移交和保管登記制度，財產(chǎn)結算對賬制度。

第六條罰沒物資在按有關規(guī)定處理、移交前，司法機關、行政執(zhí)法機關應當妥善保管，防止毀損、滅失或挪作他用。

第七條下列罰沒物資，司法機關、行政執(zhí)法機關應當自取得之日起7日內(nèi)，將物資清單和相關法律文書報告財政部門，由財政部門分別通知有關部門按下列規(guī)定處理：

（一）純金銀及其制品、外幣交由人民銀行按照相關規(guī)定收兌；

（二）煙草、酒類、食鹽、木材等專賣品交由專賣部門按規(guī)定處理；

（三）國家、省、市重點保護的野生動（植）物或者其產(chǎn)品交由林業(yè)行政主管部門按規(guī)定處理；

（四）藥品、農(nóng)藥、種子分別交由藥品監(jiān)督管理部門和農(nóng)藥、種子行政主管部門按規(guī)定處理；

（五）易燃易爆、劇毒等危險物品，、原植物、易制毒化學品，槍支彈藥、管制刀具、賭具、間諜專用器材等，交由公安、國家安全部門按規(guī)定處理；

（六）放射性危險物品由環(huán)境保護部門會同相關部門按規(guī)定處理；

（七）非法出版物、非法音像制品和違法電影拷貝，分別交由新聞出版、文化和廣播電視行政主管部門或者由其會同公安機關按規(guī)定處理；

（八）國家禁止流通的文物、古脊椎動物化石和古人類化石交由文物行政主管部門按規(guī)定處理；

（九）假冒偽劣物品，由質(zhì)量技術監(jiān)督部門、工商行政管理部門或者法律、法規(guī)授權單位按規(guī)定處理。

前款各項所列罰沒物資，有關部門應當自處理完結之日起7日內(nèi)將處理結果書面報告財政部門備查。

第八條對于沒收的鮮活商品和其他易腐爛、變質(zhì)的物品，司法機關、行政執(zhí)法機關應當及時委托當?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場或集貿(mào)市場就地公開處置，并將處理情況報告財政部門備查。

第九條下列罰沒財產(chǎn)，司法機關、行政執(zhí)法機關應當自持有或者占有之日起15日內(nèi)開列清單，連同權屬證書及相關法律文書報告財政部門。由財政部門會同司法機關、行政執(zhí)法機關按照本規(guī)定第十條第二款的規(guī)定處理：

（一）船舶、汽車等大宗動產(chǎn)；

（二）股票、票據(jù)、提單、企業(yè)債券、國庫券等有價證券；

（三）房屋、林木、建設用地使用權等不動產(chǎn)或不動產(chǎn)物權；

（四）專利、商標使用權等其他非人身財產(chǎn)權利。

第十條本規(guī)定第七條第一款、第八條和第九條所列罰沒財產(chǎn)以外的其他罰沒物資，司法機關、行政執(zhí)法機關應當自取得之日起15日內(nèi)開列清單，逐一注明品名、數(shù)量、規(guī)格、牌號、成色（貴重物品還應當作特征說明并附照片）后，連同相關法律文書報告財政部門。

前款規(guī)定物資，依法應當公開拍賣的，由財政部門會同司法機關、行政執(zhí)法機關委托法定鑒定機構、價格評估機構分別進行鑒定、評估后，按《中華人民共和國拍賣法》的有關規(guī)定委托拍賣人進行拍賣；不適宜公開拍賣的，由財政部門會同司法機關、行政執(zhí)法機關以及價格、質(zhì)監(jiān)等相關部門按質(zhì)定價、變價處理；無法變價處理或者變價價值較低但具有一定使用價值的，可由財政部門會同司法機關、行政執(zhí)法機關共同決定將其用于公益捐贈。

第十一條各級司法機關、行政執(zhí)法機關依法沒收的款項，應當自取得之日起2日內(nèi)上繳同級國庫；其他沒收財產(chǎn)拍賣、變價款，應當自拍賣成交或者變價處理之日起30日內(nèi)，上繳同級國庫。

第十二條司法機關、行政執(zhí)法機關和財政部門及其工作人員有下列行為之一的，由財政、審計、監(jiān)察等部門依照國家有關法律、法規(guī)處理；構成犯罪的，提請司法機關依法追究刑事責任：

（一）未按規(guī)定建立健全各項罰沒財產(chǎn)管理制度，造成罰沒財產(chǎn)嚴重毀損、滅失或者罰沒收入嚴重流失的；

（二）不按規(guī)定處理罰沒財產(chǎn)的；

（三）隱瞞、截留、挪用、坐支罰沒收入的；

第6篇：不動產(chǎn)證書管理制度范文

（一）耕地保護措施得力

1．落實耕地保護責任。年初由縣政府與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)簽訂了《2016年耕地保護目標責任書》,進一步明確職責，落實分工。繼續(xù)將耕地保護和補充耕地納入對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府目標考評的內(nèi)容，落實了縣、鄉(xiāng)、村三級監(jiān)管網(wǎng)絡。強化全縣耕地動態(tài)巡查，完善動態(tài)巡查臺賬，開展以基本農(nóng)田保護為重點的巡回檢查，實行基本農(nóng)田保護區(qū)圖、表、冊和實地“三位一體”管理，做到保護圖、保護地塊、保護責任“三落實”。

2．加大力度落實補充耕地工作。

二是完成市政府下達的補充耕地相關任務。今年市政府下達我縣高標準農(nóng)田建設任務5600畝，已完成1593畝；補充耕地任務1200畝，己完成補充耕地200畝（購買增減掛鉤指標）。

二是有效利用我縣廢棄礦山資源，根據(jù)《__省國土資源廳關于歷史遺留損毀采礦用地復墾為耕地有關問題的通知》（__國土資綜〔2015〕314號）文件精神，將歷史遺留損毀采礦用地復墾為耕地，以達到增加耕地、提高土地使用率，綠化環(huán)境、恢復植被以及有效預防地質(zhì)災害的發(fā)生等目的。我局通過“204”圖斑比對、分析，初步測算出全縣域采礦用地圖斑共計270個，面積4986.89畝，目前正在進行可行性調(diào)查評估工作，對條件成熟的將分期分批進行。

（二）規(guī)劃管控落實到位

1．認真辦理用地預審及農(nóng)轉(zhuǎn)用征收報批。積極靠前介入，嚴格按照辦事時限承諾，主動提前介入服務我縣重點項目。截止目前共完成用地項目預審20宗，預審面積513.06畝。

2．及時辦理使用有條件建設用地區(qū)方案調(diào)整報批工作。上半年獲批使用有條件建設區(qū)調(diào)整方案3個批次，調(diào)整項目用地16宗，調(diào)整規(guī)劃面積527.42畝，較好地保障了建設用地的正常報批。

3．逐步開展局部修改土地利用總體規(guī)劃工作。上半年獲批局部修改土地利用總體規(guī)劃方案2個批次，涉及調(diào)整項目用地8 宗，涉及到調(diào)整規(guī)劃面積806.28畝。

4．開展永久基本農(nóng)田劃定工作。根據(jù)《__市永久基本農(nóng)田劃定工作方案的通知》要求，針對__縣城鎮(zhèn)規(guī)劃建設用地與優(yōu)質(zhì)耕地的重疊度較高，城鎮(zhèn)周邊還有不少優(yōu)質(zhì)耕地未劃為永久基本農(nóng)田，在已有劃定永久基本農(nóng)田工作基礎上，開展永久基本農(nóng)田劃定工作。目前城市周邊范圍內(nèi)耕地面積8954.83畝，其中已有基本農(nóng)田733.18畝（其中水田471.21畝，旱地261.97畝），未劃入基本農(nóng)田的耕地面積有8221.65畝。經(jīng)過前期調(diào)查、舉證梳理，我縣已完成面積538.22畝，完成任務率6.55%。

5．做好城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤指標管理。今年共購買城鄉(xiāng)增減掛鉤指標面積400畝，支付購置款17000萬元；購買占補平衡指標700畝，支付購置款7400萬元，目前還沒有使用增減掛鉤的指標，較好保證了經(jīng)營性商住用地審批。

（三）建設用地管理規(guī)范。

1．積極做好農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批次報批及各類建設用地供地審批工作。上半年共獲省政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收41個項目，用地面積1712.2885畝；辦理各類建設用地報批手續(xù)21宗，用地面積1412.76畝。

2．優(yōu)化土地資源配置，規(guī)范項目用地公開出讓工作。按照縣委、縣政府對重點項目的用地安排，上半年全縣共出讓土地11宗，總面積471.07畝，總價款103163.84萬元（其中工業(yè)用地7宗，面積215.4畝，總價款7113.84萬元；經(jīng)營性項目用地4宗，面積255.67畝，總價款96050萬元）。

（四）礦政管理穩(wěn)步推進。

1．規(guī)范礦產(chǎn)資源管理。一是委托省地質(zhì)測繪院編制《礦產(chǎn)資源總體規(guī)劃》，科學規(guī)范采礦行為。二是進一步強化礦山巡查機制，保證各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展礦山區(qū)域巡查每月不少一次。對巡查中發(fā)現(xiàn)無證礦點及時制止、及時報告、及時打擊取締。2016年上半年，我局對無證礦點開展巡查40次，打擊13個礦點，搗毀開采鋸臺電腦板16臺，有效地規(guī)范礦山管理與整治打擊震懾非法違法采礦行為。三是加緊機制砂出讓工作。我縣今年擬公開出讓的機制砂項目有3宗，分別位于__鎮(zhèn)、__鎮(zhèn)、__鎮(zhèn)，現(xiàn)__鎮(zhèn)雙溪礦區(qū)建筑用花崗巖礦已辦理地質(zhì)報告等前期工作，其余兩處礦點也正在論證中。

2．組織開展生態(tài)恢復治理。一是制訂切實可行的礦山復綠方法，嚴格實行礦山復綠“雙月報”制度，我縣飾面石材礦山的治理面積已達近150畝。二是結合《__省國土資源廳關于歷史遺留損毀采礦用地復墾為耕地有關問題的通知》文件精神，依托政策、資金支持，加大廢棄礦山覆土綠化工作力度，努力做到生態(tài)環(huán)境與補充耕地有機結合，一舉多得。

3．抓安全生產(chǎn)及地礦災害防治工作。一是抓礦山安全生產(chǎn)。積極協(xié)同安監(jiān)部門依法對5家礦山開展年檢工作，年檢率和年檢合格率均達100%。先后4次對持證礦山開展安全生產(chǎn)大檢查，出動檢查人員34人次。印發(fā)地質(zhì)災害防治和礦山安全生產(chǎn)宣傳資料2萬余份（冊），張貼各類宣傳標語20余條。有效提高礦業(yè)主及群眾安全生產(chǎn)意識。二是嚴防地質(zhì)災害。按照《__縣地質(zhì)災害防治方案》和《__縣突發(fā)地質(zhì)災害應急預案》的要求，對原有地質(zhì)災害隱患點前后設立的84面警示標志牌進行全部更新，對全縣地質(zhì)災害點實行經(jīng)常性的監(jiān)督巡查，并同時設立了避險安置場所。每逢臺風、暴雨及汛期及時利用短信平臺地質(zhì)災害防災預警預報。同時，積極協(xié)助__鄉(xiāng)__村與__鄉(xiāng)__村做好地質(zhì)災害點搬遷安置和補助上報的前期工作，目前，3處地災點66戶居民搬遷安置的前期工作也在有條不紊地進行，__鄉(xiāng)__村等4處地災隱患點通過治理已清除安全隱患。對列入國家級地質(zhì)災害治理項目的__鎮(zhèn)__街地質(zhì)災害點，已進入施工階段，國土資源部是治理

補助款370萬元也已下達。6．完成科學開發(fā)地熱資源。對__鎮(zhèn)__村的地熱嚴格實行開采水量的定期監(jiān)測（每季度1次）。不斷完善貴安地熱基礎設施，實現(xiàn)了集旅游開發(fā)、理療健身等為一體，

“社會效益”及“經(jīng)濟效益”的綜合效應。

（五）執(zhí)法監(jiān)察力度加大

1．認真開展土地礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作。根據(jù)國土資源部下發(fā)我縣2015年度土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查圖斑共484個，總面積7866.9畝，占用耕地1707.66畝。其中，涉及188宗違法用地，面積264.99畝（耕地119.69畝）。188宗違法用地中，其中軍事用地5宗，非立案查處31宗；立案查處151宗。全縣違法用地占地面積占新增建設用地總面積比例4.69%，違法占用耕地面積占新增建設用地占用耕地總面積比例7.04%。目前對立案查處的案件正在逐條分析、調(diào)查、審理中。

2．加強動態(tài)巡查，嚴厲打擊違法占地行為。我縣采取無人機巡查、手機移動執(zhí)法等高科技國土資源執(zhí)法監(jiān)察手段，及時發(fā)現(xiàn)土地違法行為，第一時間采取有效措施，及時予以阻止。結合省市對新農(nóng)村“幸福家園工程”相關文件精神，重點巡查基本農(nóng)田保護區(qū)、城鄉(xiāng)結合部、公路沿線、四大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和__、丹陽等違法行為高發(fā)區(qū)，做到及時發(fā)現(xiàn)，及時制止，及時查處。今年共立案查處土地違法案件175宗（衛(wèi)片案件164宗，非衛(wèi)片案件11宗），涉及違法占用土地面積248.56畝，其中建筑占地面積235.73畝。同時加大對違章建筑的拆除力度，全縣共拆除違法建筑237宗，占地面積446.30畝，有效震懾違法用地行為。

3．認真抓好工作，切實維護群眾權益。結合大排查活動，認真處理群眾的訴求，切實做到了件件有著落，事事有回音。上半年共受理事項71件，其中群眾來信11件，12345件44件，省市國土資源部門件4件，省市部門3件，縣局1件，12336轉(zhuǎn)辦違法線索8件。

（六）基礎工作不斷夯實。

1．推進依法行政。一是加強信息公開制度建設，上半年在“__之窗”網(wǎng)站公開信息共37條。二是規(guī)范征地工作。在征地過程中，認真征地公告，規(guī)范土地補償費發(fā)放流轉(zhuǎn)程序，防止征地補償款的拖欠、截留、挪用、克扣和擅自變更征地補償費用途，依法維護被征地農(nóng)民的合法權益。三是進一步完善財務管理制度。按規(guī)范要求做好預決算工作，加強專項資金監(jiān)管、抓好專項資金審計、項目績效考評、離任審計等工作。嚴格執(zhí)行行政性收費“票款分離”收支兩條線管理，積極配合縣財政局、地稅局為縣財政協(xié)征土地契稅約2750多萬元，耕地占用稅約800多萬元。加強耕地開發(fā)整理以及舊宅舊村復墾資金前、中、后三期資金跟蹤，規(guī)范耕地開發(fā)整理承建施工單位和項目業(yè)主單位的財務管理制度和資金“再線監(jiān)控”管理。四是完善網(wǎng)上審核報批程序。目前國土資源管理網(wǎng)上審核報批和國土資源執(zhí)法監(jiān)察、行政處罰自由裁量權工作，用地報批、地籍登記確權發(fā)證、礦山管理等項目已錄入網(wǎng)，按照網(wǎng)上審批程序?qū)嵭小Ｎ迨羌訌妵临Y源管理法律法規(guī)的全民宣傳教育。以“6.25”土地日、“4.22”地球日、“12.4”法制宣傳日為契機，通過利用有線電視、宣傳橫幅、宣傳標語等形式開展國土資源管理法律法規(guī)的宣傳。上半年我局還組織完成了國土資源管理法規(guī)制度匯編工作。將國土資源管理工作中常用的法律法規(guī)及縣委縣政府出臺的政策規(guī)定等匯編成冊，有效滿足了工作需要、提高工作效率，提高廣大干部群眾國土資源法律法規(guī)的共識。

2．規(guī)范登記工作。

（1）組建__縣不動產(chǎn)登記中心。一是完成機構設置。根據(jù)中央、省、市統(tǒng)一部署，整合縣土地、房屋、農(nóng)地、林地、海域等不動產(chǎn)登記機構和職責，在本局加掛__縣不動產(chǎn)登記局牌子，組建“__縣不動產(chǎn)登記中心”，為縣國土資源局所屬副科級事業(yè)單位。目前已完成單位編制核定，不動產(chǎn)登記局和不動產(chǎn)登記中心“三定”方案及負責人任命工作。人員劃轉(zhuǎn)工作正在進一步落實中。二是完成窗口設置，落實硬件設施。完成了窗口設置方案，購置服務器并與軟件單位對接，落實好軟硬件配置，基礎網(wǎng)絡調(diào)試及數(shù)據(jù)庫建設，并組織開展培訓工作，力爭月底投入發(fā)證。

（2）進一步完善地籍管理制度。5月底，全縣發(fā)放國有土地使用證共計3540本，面積2024164.59平方米。其中，單位初始（變更）登記33宗，面積1889536.8平方米。辦理土地他項

權利證明（抵押登記）194宗，面積502395.78平方米。發(fā)放集體土地使用證130本，面積11013.34平方米。（3）扎實推進農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查工作。上半年，已完成地籍調(diào)查和房產(chǎn)調(diào)查共12個村，目前正在進行地籍檔案掃描、地籍及房產(chǎn)要素測量、地籍調(diào)查和房屋調(diào)查等工作。

3．檔案管理規(guī)范。上半年共接受地籍檔案3852宗，用地檔案國家集體類35宗，文書檔案1004件，司法查詢776宗。接待檔案權利人查詢復制300余宗。

4．統(tǒng)籌信息化建設。

（1）“一張圖”已全部布置到位，現(xiàn)處于試運行階段。通過全局上下共同努力，目前我局的電子信息系統(tǒng)“一張圖”實現(xiàn)了電子政務平臺、綜合管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫及監(jiān)管系統(tǒng)。一是實現(xiàn)電子政務平臺建設。按照信息化工作要求，為提高國土資源工作管理水平和行政審批效率，實現(xiàn)辦公自動化，我局自主開發(fā)了國土辦公oa系統(tǒng)，實現(xiàn)單點登錄和上下級數(shù)據(jù)交互。二是實現(xiàn)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的管理與應用。按照省廳統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準，以“二調(diào)”數(shù)據(jù)成果應用為基礎，逐步整合規(guī)劃、基本農(nóng)田、基準地價、礦業(yè)權核查、基礎地理、遙感影像、數(shù)字__電子地圖等數(shù)據(jù)庫，建立“一張圖”核心數(shù)據(jù)庫，形成我縣國土資源數(shù)據(jù)中心。數(shù)據(jù)庫集“批供用補查”一體，可被廣泛的應用于數(shù)據(jù)查詢、出圖等全局各科室業(yè)務工作。三是落實綜合監(jiān)管系統(tǒng)。直觀展示建設項目的生命樹關聯(lián)，實現(xiàn)對土地生命周期流轉(zhuǎn)追溯，從而實現(xiàn)對土地流轉(zhuǎn)過程的全程監(jiān)管。

（2）穩(wěn)步推進數(shù)字__空間框架建設工作。數(shù)字__空間框架項目獲得省測繪地理信息局批復立項，目前軟件部分確定省基礎地理信息中心作為項目的技術支持單位，開展項目前期的調(diào)研設計工作；硬件部分已通過公開招標采購了四臺服務器。同時，爭取省測繪地理信息局專項經(jīng)費50萬元用于推進項目建設。

（4）完善土地監(jiān)察系統(tǒng)動態(tài)巡查。根據(jù)國土資源部及省廳要求對出讓地塊的后期工作通過土地監(jiān)察系統(tǒng)進行監(jiān)督，對巡查的地塊適時上傳出讓金票據(jù)、交地確認書、現(xiàn)場相片、施工許可證等。上半年已完成待監(jiān)測宗地的約175宗地塊的材料的收集上傳工作。目前我縣供而未用面積約2220畝，全省排名65位，已從去年同期的全省10名左右大幅下降，成績顯著。

（七）隊伍素質(zhì)有所提升

1．開展“兩學一做”學習教育活動。根據(jù)縣委、縣政府的有關精神，我局成立“兩學一做”學習教育領導小組，按照學習進度要求，目前已組織開展了5次集中學習會、1次專題學習討論會，同時前往縣展覽館開展“清廉自律，慎守儒風，林則徐家風展”參觀學習。并認真組織開展“黨員示范崗”、黨員進社區(qū)工作。全面貫徹落實“黨員e家”平臺的使用，完成了局機關黨支部全體在職黨員47人的進“黨員e家”平臺認證。

2．認真開展廉政建設。一是扎實推進黨風廉政建設責任制落實。層層簽訂《2016年__縣國土資源系統(tǒng)黨風廉政建設工作責任書》和《拒絕接受商業(yè)賄賂承諾書》，形成一級對一級負責機制，增強廉潔自律觀念。二是落實八項規(guī)定。通過局務會議、基層國土資源所長會議、局機關全體干部職工會議等形式，不定期組織干部職工學習省、市、縣紀委、效能辦相關違反“八項規(guī)定”案件典型事例的通報，提高隊伍廉潔自律意識。進一步規(guī)范接待制度、公車管理制度，三公經(jīng)費開支較去年又大幅下降。三是全面貫徹落實《廉政準則》。重點圍繞核心業(yè)務、重點部位和關鍵環(huán)節(jié)，動態(tài)跟蹤掌握廉政風險，適時進行廉政風險預警。建立廉政風險防控教育制度，定期組織開展廉政風險防控教育。四是嚴格落實“兩個責任”，切實抓好《準則》和《條例》的貫徹落實。堅持兩部法規(guī)對黨員干部的廉潔自律要求和紀律要求，堅持問題導向，把嚴守政治紀律和政治規(guī)矩放在首位、挺在前面。

3．深入推進綜治工作。把綜治和平安工作納入年度工作計劃，經(jīng)常性地開展內(nèi)部的道德法制教育和安全保衛(wèi)知識教育，提高本單位人員的綜治創(chuàng)安意識和法制觀念，防止違法犯罪和治安災害事故的發(fā)生。認真落實人防、物防、技防等各項安全防范措施，健全完善保衛(wèi)、保密、值班等安全防范制度，進一步提高了單位內(nèi)部的安全系數(shù)。

通過一年來的努力，國土資源管理工作總體向好，但依然存在一些不足和制約因素，主要表現(xiàn)在：

1.干部隊伍力量不足。

2.礦產(chǎn)資源無證開采、亂采亂挖現(xiàn)象還時有發(fā)生，__流域共34個飾面石材礦山于2015年底雖然關閉退出，但“死灰復燃”現(xiàn)象在短期內(nèi)可能存在，做好徹底全面退出還將面臨工作考驗。

3.農(nóng)村個人違法建房現(xiàn)象時有發(fā)生，土地礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法工作因部分當事人不配合調(diào)查，且部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府未將衛(wèi)片圖斑列入“兩違”拆除對象，嚴重影響我縣衛(wèi)片整改到位率。

4.保護耕地壓力大，耕地補充任務重，土地開發(fā)整理后備資源不足。

5.永久基本農(nóng)田的劃定工作與我縣發(fā)展需求相沖突，此次永久基本農(nóng)田劃定任務無法達到20%。將影響有條件建設區(qū)空間布局調(diào)整報批工作，繼而影響我縣建設項目的推進。

我局將在縣委、縣政府的正確領導下，全力抓好國土資源管理各項工作。

1．加強統(tǒng)籌規(guī)劃。強化對上溝通，爭取政策支持。努力解決基本農(nóng)田任務數(shù)與二調(diào)數(shù)據(jù)之間的“反超”問題和耕地保有量與二調(diào)數(shù)據(jù)之間“倒推”問題。全面實施新一輪的__縣土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，充分發(fā)揮規(guī)劃的引導作用。盡早完成全縣34642畝優(yōu)質(zhì)耕地中可劃為永久基本農(nóng)田的增劃工作。

2、努力

挖掘潛力，落實補充耕地各項工作。一是立足政策，挖掘開發(fā)潛力。我局將與林業(yè)、農(nóng)辦、水利、農(nóng)業(yè)等部門積極配合，擬出臺相關政策，充分挖掘廢棄園地、低效商品林林地、未利用地、村鎮(zhèn)居民點低效建設用地等資源進行開發(fā)復墾產(chǎn)生新增耕地。

二是抓緊土地整理項目進度。下半年可完成補充耕地任務925畝。其中長龍洪峰等7個高標準農(nóng)田建設項目，可產(chǎn)生新增耕地150畝；__鄉(xiāng)__和__村土地整理開發(fā)項目，可產(chǎn)生新增耕地465畝；__鄉(xiāng)__等11個村和丹陽文朱村舊村復墾項目，可產(chǎn)生新增耕地110畝。并加快項目的前期工作力度，推進擬開展的土地整治項目在下半年進入調(diào)查設計階段，力爭在年底前開工，2017年通過市級驗收。分別有： 3宗未利用地開發(fā)項目，面積405.13畝； 3宗舊村復墾項目，面積215畝； 4宗高標準農(nóng)田建設項目，面積4493畝。

三是異地購買指標。立足本縣資源情況和本年度項目開發(fā)新增耕地情況，及早謀劃向域外購買指標，今年充分利用與相關縣市購買增減掛鉤指標老關系戶基礎上，繼續(xù)購買補充耕地指標，協(xié)調(diào)省國土資源廳、市國土資源局切實考慮我縣資源緊缺和耕地保有量倒掛等實際情況，協(xié)助購買補充耕地指標，確保完成2016年補充耕地任務。

3．強化用地保障。將堅持保重點、保民生、保產(chǎn)業(yè)的原則，一方面通過積極對上協(xié)調(diào)溝通抓用地報批，暢通報批綠色通道，努力爭取用地指標，重點項目指派專人跟蹤；另一方面，在項目用地過程中做到關口前移、主動服務，認真做好用地報批的協(xié)調(diào)和指導，確保重點建設項目以及經(jīng)濟發(fā)展、保障民生等所需的建設用地及時獲批。

4．嚴格市場監(jiān)管。整頓和規(guī)范土地市場秩序，加強對土地開發(fā)建設的全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積土地等行為。健全完善招拍掛配套制度。要努力提升供地率，批而未供土地要抓緊利用，供而未用土地、閑置土地要抓緊清理，確保不突破批地紅線。

5．加強礦山管理。

一是要完成第三輪《礦產(chǎn)資源總體規(guī)劃》的編制工作。嚴格按照《規(guī)劃》的有關程序和規(guī)定，開展礦政管理的各項工作，促進我縣礦產(chǎn)資源科學開發(fā)、永續(xù)利用和礦山生態(tài)環(huán)境的有效保護。

二是全面落實__流域飾面石材全面退出工作。按照省政府下達的2015年底前全面飾面石材礦山關閉的工作要求，繼續(xù)保持打擊無證違法采礦的高壓態(tài)勢，嚴防已關閉礦山“死灰復燃”現(xiàn)象的發(fā)生，同時采取有效措施強化隱患排查，遏制無證非法違法采礦安全事故發(fā)生。繼續(xù)實施礦山生態(tài)恢復治理工作，力爭于今年底前基本實現(xiàn)覆土綠化。

三是統(tǒng)籌開展機制砂出讓工作。__鎮(zhèn)雙溪礦區(qū)建筑用花崗巖礦山近期將按照有關法定程序，依法公開出讓，年底前完成__鎮(zhèn)__村和__鎮(zhèn)__村機制砂礦山的出讓工作。

6．貫徹落實不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。根據(jù)全縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實施方案，抓緊落實場所裝修、辦公設備采購、人員劃轉(zhuǎn)、系統(tǒng)調(diào)試及試運行工作，力爭在9月底前頒發(fā)第一本不動產(chǎn)登記證書。

7．推進信息化管理?！耙粡垐D”系統(tǒng)將通過試運行階段的調(diào)整，不斷地磨合人員與軟件，并根據(jù)工作需要進行優(yōu)化，實行以圖管地，依圖辦事，落實一張圖工程，保障業(yè)務正常運轉(zhuǎn)。

8．加大違法行為打擊力度。切實加強動態(tài)巡查。強化執(zhí)法監(jiān)察，建立健全長效機制。在查辦土地違法案件中，建立案件調(diào)查相互協(xié)助、配合和案件移送制度。強化治本，“堵疏”互動。對住房緊張的無房戶、缺房戶、緊房戶積極引導其向住宅小區(qū)集中，采取鄉(xiāng)村統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施辦法，逐步解決農(nóng)民住房問題。強化關鍵，問責推動。強化引導，宣傳鼓動。依托普通宣傳媒介，縣電視臺等開展宣傳引導，通過標語、傳單、法制宣傳欄等形式開展面上宣傳，在全縣群眾中形成“違建必拆”的高壓態(tài)勢。

9．認真做好衛(wèi)片執(zhí)法檢查驗收工作。健全共同責任機制，進一步提高我縣衛(wèi)片執(zhí)法檢查的工作水平。加強對新發(fā)生的違法用地、違法開采案件的查處整治力度，排查梳理今年已動工建設但尚未報批或獲批的項目，抓緊在年內(nèi)完成好獲批工作。確保2016年衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作順利完成，并實現(xiàn)“零問責”目標。

10．認真辦理群眾問題。堅持“分門別類、逐步化解”的原則，抓好國土事項。著力化解省、市督辦以及“國土大排查”活動中指出的件，分解細化督辦內(nèi)容并強化落實，確保逐宗解決，息訪息訴。

第7篇：不動產(chǎn)證書管理制度范文

論文摘要

動產(chǎn)抵押制度作為一種新型的擔保物權制度，對于活躍經(jīng)濟以及實現(xiàn)物盡其用、貨暢其流的現(xiàn)代經(jīng)濟理論，具有重大的現(xiàn)實意義，因此在世界廣泛運用且功效甚巨。然而由于其對傳統(tǒng)法的突破和自身固有的特性，也帶來了一些問題。我國現(xiàn)行立法對動產(chǎn)抵押在立法主義上系采混合主義（登記要件主義和登記主義同時并存）。本文從動產(chǎn)抵押的歷史沿革乃至我國動產(chǎn)抵押制度的發(fā)展歷程，自我國動產(chǎn)抵押制度的有關特殊規(guī)定入手，對其在實際運行中存在的缺陷作了探討并提出了一些建設性意見。

本文通過對現(xiàn)行我國動產(chǎn)抵押制度的分析，對完善我國動產(chǎn)抵押制度提出了一些建議和個人看法：1、對動產(chǎn)抵押以特別法形式加以規(guī)定；2、限定抵押物的登記范圍；3、增加輔助公示方式；4、引入惡意行為人的刑事責任；5、統(tǒng)一登記機關；同時對登記效力的問題也提出了一些個人的看法。

關鍵詞：動產(chǎn)抵押制度歷史沿革有關規(guī)定缺陷完善措施

產(chǎn)抵押作為一種新型的擔保物權制度，其最大的價值莫過于迎合了工商企業(yè)的需要利用機器設備等動產(chǎn)的使用價值，由需要利用其交換價值作為融資擔保的現(xiàn)實需求，對于活躍經(jīng)濟以及實現(xiàn)物盡其用，貨暢其流的現(xiàn)代經(jīng)濟理論，具有重大意義。[1]除此之外，也為個人提供了一種新的融資途徑。因此各國家或地區(qū)以立法和判例的形式對該制度加以肯定。尤其對推動我國經(jīng)濟發(fā)展，具有重大的現(xiàn)實意義。本文將從國際動產(chǎn)抵押制度的發(fā)展歷史到我國動產(chǎn)抵押制度的逐步發(fā)展歷程，分析我國現(xiàn)行動產(chǎn)抵押制度存在的一些缺陷，并提出了一些嘗試性的完善措施，力圖能為我國動產(chǎn)抵押制度的發(fā)展做一點探討。

一、動產(chǎn)抵押的歷史沿革

近現(xiàn)代抵押權制度濫觴于羅馬法。羅馬法上最早出現(xiàn)的擔保方式是信托質(zhì)（fiducia,即現(xiàn)代所謂的讓與擔保），而后是占有質(zhì)（pigius，即質(zhì)權），再經(jīng)過一個較長的時期才出現(xiàn)抵押。但是羅馬法上之抵押不同于近代民法上之抵押，蓋因羅馬法上還未產(chǎn)生登記制度，抵押的設定沒有一定的公示性要求，僅須合意而為之。在這種欠缺公示規(guī)則的立法背景下，擔保的設定不因標的物為動產(chǎn)或不動產(chǎn)而有所不同，抵押權和質(zhì)權之間并沒有嚴格的界限，兩者本質(zhì)相同，僅為名稱上的差異而已，[2]因此動產(chǎn)抵押的出現(xiàn)不足為罕。由于沒有公示規(guī)則，抵押權沒有公信力，那么如何對抵押權進行保護呢？羅馬大法官薩爾維烏斯（serviana）發(fā)明了“薩爾維”之訴，即通過賦予抵押權人可以對債務人或者第三人提權加以保護。但是通過訴權進行保護具有一定的事后性，而且沒有公示的抵押權制度忽視了交易安全利益，因此被認為是一種極危險的物的擔保。[3]

日耳曼法上的擔保制度也經(jīng)歷了和羅馬法相似的歷史進程，也是先產(chǎn)生信托讓與擔保，然后是占有質(zhì)（亦稱古質(zhì)），再然后發(fā)展到非占有質(zhì)（也稱新質(zhì)，即抵押權）。中世紀末期，歐洲封建勢力逐漸衰弱，不移轉(zhuǎn)占有的動產(chǎn)新質(zhì)開始興盛。尤其是象船舶等其它重量和體積比較龐大的財產(chǎn)，如移動占有勢必使債務人在經(jīng)濟上處于不利地位，于是仿效不動產(chǎn)質(zhì)，通過法院、市參事會等一些公共機構主持的要式行為來代替移轉(zhuǎn)動產(chǎn)的占有，以此為基礎，不久便產(chǎn)生了通過在城市賬簿上登記來替代移轉(zhuǎn)所有權的制度。[4]

法典化運動前，歐陸各國深受羅馬法的影響，抵押制度主要承襲羅馬法，因此公示原則被否定。據(jù)考證，當時除法國北部一些地方僅零星的存在不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)的公示制度外，關于抵押權的成立和存續(xù)的公示制度始終未見其蹤跡。法典化運動之后，公示原則被各國所確立，動產(chǎn)抵押制度因此被各國民法典廢除。如法國民法典2119條明確規(guī)定“動產(chǎn)不得設定抵押權”，從此規(guī)定出發(fā)法國民法典確立了“動產(chǎn)不得基于抵押權加以追及”的原則。[5]《日本民法典》369條第二項規(guī)定：“抵押權人，就債務人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供債務擔保的不動產(chǎn)，有優(yōu)先于其它債權人受自己債權清償?shù)臋嗬??！盵6]我國臺灣地區(qū)“民法典”860條規(guī)定：“稱抵押權者，謂對于債務人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔保之不動產(chǎn)，得就其賣得價金受清償之權?！盵7]在德國，民法學者多數(shù)崇尚法典的形式理性，物權法體系依照動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)分而構建，而動產(chǎn)和不動產(chǎn)的最大法律區(qū)分就在于公示方法的不同。在這種動產(chǎn)和不動產(chǎn)公示方法嚴格區(qū)分的背景下，動產(chǎn)抵押制度根本沒有存在的可能性。

近代民法區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)并確立不同公示方法的做法，維護了物權制度在體系上的一致性和邏輯上的嚴密性，也有利于維護交易的安全。但是其弊端在于忽視了農(nóng)業(yè)經(jīng)營者和工商業(yè)主以其使用中的動產(chǎn)設定不移轉(zhuǎn)占有的擔保進行融資的需要，但這一弊端，在整個19世紀乃至20世紀之初表現(xiàn)得并不十分明顯，所以沒有引起人們的重視。[8]

隨著工業(yè)化和社會經(jīng)濟的發(fā)展，動產(chǎn)形態(tài)和登記制度的變化對融資擔保提出更高的要求。在農(nóng)業(yè)社會和工業(yè)劃時代的早期，社會的主要財富集中在土地和建筑物等不動產(chǎn)，金銀珠寶、古玩字畫等少量動產(chǎn)上，而以金銀珠寶、古玩字畫等設定擔保移轉(zhuǎn)占有，對債務人的生產(chǎn)生活的社會經(jīng)濟影響甚微，因此將不動產(chǎn)限定為抵押的標的并以登記為其公式方法，而將動產(chǎn)作為質(zhì)權的標的并以移轉(zhuǎn)占有為其公示方法，比較適宜。然而隨著現(xiàn)代工商業(yè)的發(fā)展，動產(chǎn)的價值迅速提升，與不動產(chǎn)的價值上的差異逐漸縮小。現(xiàn)代企業(yè)的資產(chǎn)不再局限于土地、建筑物等不動產(chǎn)上，企業(yè)的機器設備、交通運輸工具有時甚至成為企業(yè)的主要財產(chǎn)。如果通過移轉(zhuǎn)占有的方式將這些動產(chǎn)進行融資，一方面企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營無從進行，另一方面?zhèn)鶛嗳诉€要擔負保管的責任，對雙方都無益處。正如學者所言：動產(chǎn)只能質(zhì)押不得抵押的傳統(tǒng)做法，“此在農(nóng)業(yè)社會以書畫飾物之類提供擔保的情形，故無大礙，但在今日工業(yè)機械社會勢必窒礙難行。機器或原料均為生產(chǎn)材料，工廠賴以從事生產(chǎn)，將之交付債權人占有作為擔保以尋覓資金，殆屬不可能之事?！盵9]面對這種不移轉(zhuǎn)占有融資的現(xiàn)實需求，各國法律紛紛作出響應，通過特別法和判例的形式承認動產(chǎn)抵押制度。日本先后制定了《農(nóng)業(yè)動產(chǎn)信用法》（1933年）、《機動車抵押法》（1951年）、《航空器抵押法》（1953年）和《建設機械抵押法》（1954年），我國臺灣地區(qū)制定了《動產(chǎn)擔保交易法》，意大利在其1997年新修訂的《意大利民法典》中，也規(guī)定了船舶、航空器和機動車均可設定抵押權。而德國沒有確立這一制度，究其根源，筆者推敲以為，原因有三：（一）德國民法素來以體系化和邏輯性著稱，確立此制度，必將打破整個物權法體系的和諧，實屬引狼入室之舉，故確立與之功能性質(zhì)相近的讓與擔保，所有權保留制度以代之。[10]（二）德國向來重視抵押權的流通功能而輕視其保全功能，以流通抵押為原則，以保全抵押為例外。[11]而動產(chǎn)抵押制度旨在保全債權和融資，因此“當經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，需要不移轉(zhuǎn)占有的方式設定動產(chǎn)擔保，以滿足企業(yè)的融資需求時，德國寧可通過判例和學說創(chuàng)立讓與擔保制度，也不愿突破現(xiàn)有的物權法體系”。[12]（三）德國對抵押公示的效力采取登記要件主義，若將動產(chǎn)納入抵押標的物的范圍，則勢必要設立大量的登記機構和登記人員對動產(chǎn)進行登記，成本太高。盡管如此，但多數(shù)國家仍然采納這項制度，就連秉承德國民法體系化傳統(tǒng)的我國臺灣地區(qū)也不例外，在其《動產(chǎn)擔保交易法》上作出相應規(guī)定。在此，羅馬法上的動產(chǎn)抵押制度終于在經(jīng)過改造后于新的社會環(huán)境和法律背景下得以復生。

二、我國動產(chǎn)抵押的發(fā)展歷程

我國現(xiàn)行的擔保體系的初步形成是由上世紀八十年代初的經(jīng)濟合同法的實施到九十年代中期的《擔保法》的。

我國真正開始擔保物權立法的，是1981年。當時經(jīng)濟合同法從合同擔保的角度規(guī)定了加工承攬合同中承攬方留置權的問題，但是未涉及其他形式的擔保物權問題。

隨后，1986年頒布的《民法通則》對擔保問題作了進一步拓展規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》在“債權”一節(jié)中籠統(tǒng)規(guī)定了保證、抵押、定金、留置等四種擔保方式。其中，抵押權和留置權兩種為擔保物權?！睹穹ㄍ▌t》的規(guī)定根本談不上擔保物權的體系建構問題，但是它對抵押權和留置權所做的規(guī)定，已經(jīng)在很大程度上反映了當時立法者對擔保物權性質(zhì)所持的態(tài)度。顯然，在當時立法者看來，擔保物權與其他擔保方式一樣，只不過是債權的擔保方式，本身不具有物權的特性。這種立法定位，顯然在很大程度上受了《蘇俄民法典》的影響。

進入90年代以后，針對社會生活中嚴重存在的"三角債"現(xiàn)象，政府在先后兩次采用行政手段予以清理仍不見效后，決定制定擔保法，以此作為解決該問題的辦法?？梢?，擔保法的制定，至少在當時，是被當作一種臨時性的對策措施來看待的。[13]1995年的《擔保法》對擔保物權作了較為全面的規(guī)定?！稉７ā返谌?、第四章、第五章分別規(guī)定了抵押權、質(zhì)權、留置權三種擔保物權。但是該法仍不是一部專門的擔保物權立法，它仍把擔保物權與保證，定金等其他擔保方式一起，規(guī)定在一部單行法中。以一個單行法的形式概括了所有的擔保種類，這在大陸法系國家是絕無僅有的。盡管如此，它與《民法通則》的規(guī)定相比，無論在擔保物權的種類設置上，還是在可操作性上都前進了一大步。

此外，1992年《海商法》，1994年《城市房地產(chǎn)管理法》和最高人民法院的司法解釋等也相應地規(guī)定了擔保制度，從而形成了我國現(xiàn)行的擔保體系。

三、我國動產(chǎn)抵押的相關規(guī)定

所謂動產(chǎn)抵押，是指債權人對于債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作債務履行擔保的動產(chǎn)，在債務人不履行債務時，予以變價并就其價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。根?jù)有關國家或地區(qū)的立法規(guī)定，一般認為抵押權所具有的對被擔保債權的從屬性、設立上的公示性、標的物的特定性與不可分性、效力上的優(yōu)先性、追及性與物上代位性等，動產(chǎn)抵押權也同樣具備。動產(chǎn)抵押制度的特殊之處在于其標的物為動產(chǎn)，并基于動產(chǎn)不同于不動產(chǎn)的特性而復生出動產(chǎn)抵押權的特殊性。故此，動產(chǎn)抵押權制度的設計，主要圍繞得抵押的動產(chǎn)之范圍限制、抵押權的公示及公示的效力、危害抵押權安全的行為之防止與善意第三人利益的維護等方面。

我國《擔保法》中，根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需要并借鑒日本、臺灣等立法例上的有關規(guī)定，對動產(chǎn)抵押制度明確予以肯定并對其作了較為全面的規(guī)定，從而使動產(chǎn)抵押權成為與不動產(chǎn)抵押權、權利抵押權并列的一種抵押權類型。最高人民法院《適用擔保法的解釋》中又對一些規(guī)定作了補充乃至“修正”。上述規(guī)定中有關動產(chǎn)抵押制度的特殊性問題，主要涉及以下方面：

1．關于抵押物

對于可以抵押的動產(chǎn)范圍，《擔保法》中未作任何限制，第34條中規(guī)定機器、交通運輸工具和“其他財產(chǎn)”，均可設定抵押，除非其屬于依法不得抵押的財產(chǎn)（第37中規(guī)定所有權不明的財產(chǎn)及依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)等，不得抵押）。

2．關于抵押合同與登記時需提交的文件

《擔保法》第38條規(guī)定：抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。第39條規(guī)定抵押合同應當包括的主要內(nèi)容為：被擔保的主債權種類、數(shù)額；債務人履行債務的期限；抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；抵押擔保的范圍；當事人認為需要約定的其他事項。抵押合同不完全具備上列內(nèi)容的，可以補正，不影響抵押合同的效力。

《擔保法》第44條規(guī)定：辦理抵押物登記，當事人應當向登記部門提供主合同、抵押合同以及抵押物的所有權或者使用權證書等。登記部門登記的資料，允許查閱、抄錄或者復印。在有關登記部門作出的具體登記辦法中，對辦理抵押登記的程序還有較為詳細的規(guī)定。

3．關于抵押登記及其效力

我國《擔保法》中，將抵押登記或抵押權登記，稱為抵押物登記。[14]根據(jù)該法第42、43條的規(guī)定，辦理動產(chǎn)抵押登記的部門如下：以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具登記部門；以企業(yè)的設備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門；以該法第42條規(guī)定之外的其他普通動產(chǎn)抵押的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。

關于抵押登記的效力，《擔保法》第41條和第43條規(guī)定：當事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)（包括特定的動產(chǎn)）抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日生效；當事人以其他普通動產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效，但未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。鑒于上述規(guī)定中混淆了抵押合同的生效與抵押權的成立，違反了物權變動與其基礎關系的區(qū)分原則，故而《適用擔保法的解釋》中對此作了部分修正，規(guī)定：法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任（第56條第2款）。

4．關于動產(chǎn)抵押權的順序

抵押權的順序問題，因同一抵押物上設定數(shù)個抵押權而發(fā)生。抵押人以同一財產(chǎn)抵押擔保兩個以上債權的，有兩種情況：一是所謂的“余額（值）再抵”；二是所謂的“重復抵押”?！稉７ā返?5條中規(guī)定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值?！薄柏敭a(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”《適用擔保法的解釋》第51條規(guī)定：“抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я??！备鶕?jù)《擔保法》第54條的規(guī)定，動產(chǎn)抵押權順序的確定規(guī)則是：須辦理抵押物登記的動產(chǎn)抵押權，其順序按照抵押物登記的先后順序而定；順序相同的，按照債權比例清償?？勺栽皋k理抵押登記的動產(chǎn)抵押權，如果該抵押物已登記的，按照前項規(guī)定確定其順序；如果未登記的，則按照合同生效時間的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；如果有的登記，有的未登記，則已登記的先于未登記的受償。上述規(guī)定中，關于登記的抵押權之間的“先登記原則”和“同時同序原則”，以及登記的抵押優(yōu)先于未登記的抵押權之“登記在先原則”，均屬正確。有問題的是，得自愿登記而均未登記的兩個以上的抵押權并存時所采用“成立在先”規(guī)則，違背了“非經(jīng)登記不得對抗第三人”的基本精神，因而遭到許多學者的有說服力的批評，《適用擔保法的解釋》第76條中也因此而對其作出了修正，規(guī)定：“同一動產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，當事人未辦理抵押物登記，實現(xiàn)抵押權時，各抵押權人按照債權比例受償。”

5．關于抵押人對抵押物的處分及抵押權的對外效力

《擔保法》第49條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。并限定：轉(zhuǎn)讓所得的價款要提前清償債務或者提存；如轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。對我國《擔保法》上述規(guī)定所采取的態(tài)度，學界頗有微詞。[15]《適用擔保法的解釋》第67條對此作出了變通的解釋，規(guī)定：“抵押權存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆?，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。”“如果抵押物未登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任?！痹摻忉尩?8條還規(guī)定：“抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響?！?/p>

關于抵押權與標的物的承租人的關系，《擔保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！薄哆m用擔保法的解釋》第66條又規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！鄙鲜鲆?guī)定中，區(qū)分了先押后租與先租后押兩種情況，而使其產(chǎn)生不同的法律效果，此規(guī)定的合理性值得肯定。

關于動產(chǎn)抵押權與動產(chǎn)質(zhì)權、留置權并存時的效力關系，《擔保法》中未作規(guī)定，《適用擔保法的解釋》第79條規(guī)定：“同一財產(chǎn)上法定登記的抵押權與質(zhì)權并存時，抵押權人優(yōu)先于質(zhì)權人受償?！薄巴回敭a(chǎn)上抵押權與留置權并存時，留置權人優(yōu)先于抵押權人受償?！?/p>

此外，《擔保法》及《適用擔保法的解釋》中還有涉及動產(chǎn)抵押權的其他一些規(guī)定，因無大的爭議，此處不再一一述及。

四、我國動產(chǎn)抵押制度在執(zhí)行中存在的缺陷

近現(xiàn)代法意義上的動產(chǎn)抵押制度在世界各主要國家或地區(qū)相繼通過特別法、判例或司法解釋等形式得以確立，運用廣泛且功效甚巨，然而由于其對傳統(tǒng)法的突破和自身固有之特性，也帶來了一系列問題。我國在動產(chǎn)抵押方面有很多立法（參見《擔保法》、《海商法》、《民用航空法》有關條文），已經(jīng)初步形成了動產(chǎn)抵押的法律體系，然而我國現(xiàn)行立法存在的問題也是顯而易見的，具體表現(xiàn)在：

1、動產(chǎn)抵押制度是一項具有體系異質(zhì)性的抵押制度，它在諸多方面背離了既有的物權法體系、規(guī)則，我國現(xiàn)行的將動產(chǎn)抵押和不動產(chǎn)抵押一并規(guī)定的立法模式，雖于立法上有所創(chuàng)新，但實則破壞了整個體系的和諧。

2、對動產(chǎn)抵押的標的物采取不限制主義

動產(chǎn)中種類龐雜，數(shù)量繁多，交易頻繁，如不加以限制可以設定抵押的范圍，勢必增加登記負擔，更何況大多數(shù)動產(chǎn)根本沒有登記制度。

3、抵押登記制度

我國擔保法中對抵押登記采取明確部門登記制度，但未能明示公示方式，“由于動產(chǎn)品種繁多，易于移動，價值大小不一，交易頻繁，而登記之公示機能無法隨同物權變動立刻顯現(xiàn)并為第三人知曉”[16]。不便于協(xié)調(diào)抵押權的保護和維護交易安全之間的關系。

4、登記效力問題

大多數(shù)立法例采取登記對抗主義，而只有我國采取混合主義。由于混合主義對于動產(chǎn)抵押的登記效力進行個別規(guī)定，必然會增加法律適用的沖突，并非理性選擇，已被廣為學者所批判。[17]

5、登記機關不統(tǒng)一

長期以來，我國將登記制度視為政府管理的手段，實行分散登記制度，不能及時全面披露信息，容易造成欺詐。

6、惡意行為人打擊力度不夠

目前抵押動產(chǎn)制度在實際運行中，由于我國尚無法律條文對動產(chǎn)抵押中的惡意行為承擔刑事責任的規(guī)定，使得貪圖小利而惡意將抵押物再行出資或變賣的抵押人，付出成本較低。并且不利于解決善意取得標的物的第三人之間的權利沖突。

五、完善我國動產(chǎn)抵押制度的幾點建議

鑒于我國動產(chǎn)抵押制度中存在的一些問題，使得在實際執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)很多麻煩和無奈，對維護公平交易構成一定影響，必須盡快得以解決，借鑒學者的已有主張和其他立法例上的有益經(jīng)驗，在肯定動產(chǎn)抵押制度存在價值的基礎上，筆者認為我國動產(chǎn)抵押制度的完善，應重點解決以下幾個問題：

1、目前大多數(shù)立法例以特別法和判例的形式規(guī)定動產(chǎn)抵押制度，而沒有將其與不動產(chǎn)抵押一并規(guī)定于民法典中。筆者推敲，原因有二：一是動產(chǎn)抵押制度為新興之制度，各國民法典制定時沒有通過動產(chǎn)抵押進行融資的迫切需要；二是該制度在諸多方面背離了既有的物權法體系、規(guī)則，將其置入民法典物權編，難以維持法典的體系性、和諧性和一致性。故多以特別法或判例將其作為非典型擔保加以規(guī)定。因此筆者認為，應將其以特別法的形式加以規(guī)定，作為非典型擔保之一種。

2、限定抵押物的登記范圍

多數(shù)國家或地區(qū)立法例采取限制主義，筆者認為，動產(chǎn)抵押制度究其根源是迫于社會融資需要而被動產(chǎn)生的，應將其限制在一定范圍內(nèi)，而不可泛化到所有動產(chǎn)。因此，為適應融資需要，可仿其它國家或地區(qū)之立法例，采取列舉方式將可以設定抵押的動產(chǎn)加以限定。限定范圍如下：（一）實行登記管理制度的動產(chǎn)，如汽車、船舶等交通工具。（二）其它價值較大且與某種特定生產(chǎn)經(jīng)營和生活使用具有較強依存關系并且具有存在上的穩(wěn)定性，從而不會輕易被處分的財產(chǎn)。如企業(yè)的機器、設備等。

3、增加輔助公示方式

動產(chǎn)抵押權既為抵押權的一種，其基本的公示方法除登記之外，別無他選。對于按照不動產(chǎn)規(guī)則管理的機動車輛、船舶、航空器所具有的公示作用，無可質(zhì)疑。但對于機器設備及其他普通動產(chǎn)而言，其公示效果如何，大值懷疑。對此問題的解決，筆者建議借鑒打刻抵押標記、粘貼抵押標簽的“輔助公示方法”。[18]外觀有明顯標記的“明認”方法，可使得就該標的物進行交易的第三人能夠方便地知曉該物上存在抵押權之負擔，從而避免交易的風險。其如欲知道抵押權設立的詳情及其負擔的債權額等具體情況，可再向登記機關查詢抵押登記的記載。關于該輔助公示方法的采用，具體應明確以下問題：

第一，輔助公示方法僅適用于本有登記制度之外的其他適宜采用該方法的動產(chǎn)。如機器設備、電器工具、原料、半成品等（可由有關部門制定其類別目錄）。至于已有登記制度的機動車輛、船舶、航空器等，不必采用，此類動產(chǎn)抵押的公示，以登記為已足；無法打刻標記、粘貼標簽的價值不大或體積過小、質(zhì)地特殊的動產(chǎn)（如珠寶古玩、鉆戒、項鏈等），也不宜采用。

第二，輔助公示方法，應由登記機關在辦理抵押登記的同時，一并采用。也即是說，凡適宜打刻標記、粘貼標簽的動產(chǎn)抵押權，須在登記與打刻標記或粘貼標簽同時完成的情況下，方告成立，并取得物權效力。

第三，登記機關打刻的標記或粘貼的標簽，不得擅自涂銷、毀損，否則，應受法律的嚴厲制裁。非有懲戒措施的配合，明認的標記將會失去其意義，故應賦予抵押標記或標簽具有與人民法院的封條相當?shù)臋嗤?。對于擅自涂銷、毀損抵押標記或標簽的行為人，應根據(jù)情節(jié)給予訓誡、責令具結悔過、拘留等懲戒，情節(jié)嚴重、構成犯罪的，還可依法追究其刑事責任。

另外，為進一步增強抵押公示的效用及方便當事人和利害關系人查閱，還可考慮將來在條件具備時通過計算機聯(lián)網(wǎng)的輔助方法公示抵押登記的內(nèi)容。當然，對于網(wǎng)絡上公開的內(nèi)容以及允許當事人和利害關系人查閱的抵押登記之內(nèi)容，可有所取舍，以維護抵押當事人之合理的商業(yè)秘密權益。

不可否認的是，輔助公示方式的并用，肯定會增加公示的成本。但本人仍然認為，在這一方面，法律的天平應傾向于維護交易的安全，否則，前面所講的問題將無以解決。

4、引入惡意行為人的刑事責任

日本和我國臺灣動產(chǎn)抵押立法上，均規(guī)定惡意實施行為致抵押權人受損害的，抵押權人可以通過自訴追求其刑事責任。正是因為這種刑事責任的設定，抵押人不敢貿(mào)然通過變賣或再行出質(zhì)抵押物、損毀打印標記、標簽等行為惡意損害抵押權人的利益，這種做法就從源頭上禁止了抵押人損害抵押權人的行為，減少了第三人的介入，有效地減少了公示的抵押權與善意第三人之間的權利沖突的現(xiàn)象發(fā)生。也正是基于此，我國臺灣地區(qū)的動產(chǎn)抵押制度標的物范圍非常廣泛，幾乎覆蓋到所有動產(chǎn)領域。刑事責任制度的引入，雖有民刑不分之嫌，但其在保障動產(chǎn)抵押制度功能上居功至偉，不失為一項優(yōu)良法制。因此筆者建議，我國法律上在完善動產(chǎn)抵押權制度時，應引進該項制度。

5、統(tǒng)一登記機關

關于動產(chǎn)抵押登記的機關是否統(tǒng)一的問題，理論界大多都推崇統(tǒng)一登記制。筆者的精神上也正是這種觀點，但是具體實施和遇到一些軟件和硬件方面的障礙，特別是政治上和技術成本方面的障礙。鑒于我國地域遼闊的特點，要實行統(tǒng)一登記制，必須實現(xiàn)下面兩項內(nèi)容：（一）由一個機關統(tǒng)一進行登記。（二）建立網(wǎng)絡查詢系統(tǒng)。我國現(xiàn)行的動產(chǎn)抵押登記制系統(tǒng)分別登記制，即由不同機關對不同的特定動產(chǎn)進行登記，要相統(tǒng)一登記機關，必然會涉及到部門職能權力的劃分政治阻力大。建立網(wǎng)絡查詢系統(tǒng)，建設、運行和維護成本過高，而且高昂的查詢費用也可能讓當事人卻步。所以筆者現(xiàn)階段可將努力的重點放在避免多頭登記和完善登記規(guī)則方面。

6、關于登記效力的問題

目前關于登記效力的方面只有我國采取混合主義。由于混合主義對于動產(chǎn)抵押的登記效力進行個別規(guī)定，必然會增加法律適用的沖突，并非理性選擇，已廣為學者所批判。[19]因此建議我國動產(chǎn)抵押立法時同意采取登記要件主義或者登記對抗主義。關于登記要件主義和登記對抗主義，孰優(yōu)孰劣，筆者作如下比較：登記對抗主義本著是把私法不登記，抵押權存在，僅僅是沒有對抗第三人的效力。所以它無法解釋抵押權的排他性和優(yōu)先性。而登記生效主義是動產(chǎn)抵押登記具有公示性，實現(xiàn)了物權變動與物權公示的統(tǒng)一，[20]在理論上維護了動產(chǎn)抵押的物權性，但以登記為動產(chǎn)抵押的生效要件等同于強制當事人進行登記，侵害了抵押權人的意思自治。在實踐中，抵押權人往往因登記收費過高或其它事由不愿登記。通過這種比較，筆者主張統(tǒng)一采取登記對抗主義。因為登記對抗主義符合民法的私法自治的精神，根據(jù)經(jīng)濟學上“理性經(jīng)濟人”的理論，抵押權人可以通過利益衡量自主選擇是否登記并承擔不登記的風險。而且從登記對抗主義在各國家或地區(qū)實施的效果來看也是值得采納的。雖然登記對抗主義最大的弊端就在于無法在理論上自圓其說，無法解釋動產(chǎn)抵押應當具備的物權性。但是一項制度優(yōu)劣與否，不應僅僅以其符合體系性的要求來衡量，而應更多地關注它的現(xiàn)實意義和實用性。當兩者發(fā)生不可調(diào)和的矛盾沖突時，應選其實用性價值而舍其體系性價值。正是因為基于這一點，登記對抗主義對大多數(shù)國家或地區(qū)所采納，甚至連秉承德國民法體系化、抽象化傳統(tǒng)的我國臺灣地區(qū)，也在其《動產(chǎn)擔保交易法》中確立了登記對抗主義。另外，從我國物權立法的動向來看，幾乎所有的草案都無不采納登記對抗主義，梁稿、王稿、法工委征求意見稿、民法草案物權編皆對動產(chǎn)抵押統(tǒng)一采取登記對抗主義。[21]

最后，尚須提及一點的是，我國動產(chǎn)抵押制度采取的登記對抗主義對第三人的范圍為加以限定，而多數(shù)國家或地區(qū)都將第三人限定在善意第三人范圍內(nèi)。筆者主張我國動產(chǎn)抵押制度的第三人的范圍也應該限定為善意第三人。否則，沒有登記，抵押權人連惡意第三人也不能對抗，與民法的公平理念是不符的，而且也很容易造成抵押人與惡意第三人相勾結的現(xiàn)象發(fā)生。慶幸的是新出來的民法典物權法草案第二稿第234條將第三人的范圍界定為善意第三人。[22]

注釋：

1、劉寶玉：《論我國動產(chǎn)抵押權制度的完善》，載于《中日民商法研究》（第二卷）

2、[日]原田慶吉：《日本民法典歷史的素描》，創(chuàng)文社1954年版，第127頁。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權法》，法律出版社2004年版。第473頁。

3、[日]柚木馨、高木多喜男：《擔保物權法》，有斐閣昭和1973年版，第141頁。

4、[日]柚木馨：《擔保物權法》，有斐閣昭和1973年版，第75頁。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權法》，法律出版社2004年版。第474頁。

5、[日]柚木馨：《擔保物權法》，有斐閣昭和1973年版，第75頁。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權法》，法律出版社2004年版。第474頁。

6、王書江譯：《日本民法典》，中國公安大學出版社1999年版.

7、《基本六法》，臺灣動產(chǎn)三民書局印行。

8、劉保玉：《論我國動產(chǎn)抵押權制度的完善》，載于《中日民商法研究》（第二卷）。

9、王澤鑒：《民法學說與判例研究》（一），中國政法大學出版社1998年版，第236頁。

10、需要說明一點的是，“讓與擔保在德國的成文法上雖無明文，但為德國的判例和學說所承認?！眳⒁奫日]北川善太郎：《物權》，有斐閣1993年版，第243頁。

11、陳本寒：《擔保物權法比較研究》，武漢大學出版社2003年版，第300頁。

12、王澤鑒：《動產(chǎn)擔保制度與經(jīng)濟發(fā)展》，載梁慧星主編：《民商法論叢》第2卷，法律出版社1994年版，第100頁.

13、中國物權法研究課題組《中國物權法草案建議稿:條文、說明、理由與參考立法例》中，梁彗星教授所作序言，社會科學文獻出版社2000年3月出版。

14、不少學者指出，這種提法有所不妥。因為在抵押登記中所表彰的主要是抵押物上存在的權利狀態(tài)，而不是財產(chǎn)的性質(zhì)和狀態(tài)；抵押登記屬于權利登記，而不屬于財產(chǎn)登記。

15、郭明瑞等：《民商法原理》（二），中國人民大學出版社1999年版第1期。

16、劉春堂：《動產(chǎn)擔保交易研究》，三民書局1999年版第4頁。

17、鄒海林、常敏：《債券擔保的方式和應用》，法律出版社1998年版，第199頁。

18、劉保玉編著：《物權法》，上海人民出版社2003年版，第169頁。

19、鄒海林：《債券擔保的方式和應用》，法律出版社1998年版，第199頁。

20、徐潔：《動產(chǎn)擔保制度和經(jīng)濟發(fā)展》，載于《民商法論叢》（第2卷），法律出版社1994年版，第114頁。

21、梁彗星稿第312條；王利明稿393條第2款；法工委征求意見稿第262條；物權法草案第234條。

22、參見物權法草案第二次審議稿第234條：“以動產(chǎn)抵押的，抵押權自抵押合同成立時設立。但不經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?/p>

參考文獻：

1、王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社1998版；

2、劉保玉：《論我國動產(chǎn)抵押權制度的完善》，載于《中日民商法研究》；

3、劉保玉編著：《物權法》，上海人民出版社2003年版；

4、梁彗星：《中國物權法研究》，法律出版社1998年版；

5、許明月：《抵押權制度研究》，法律出版社1998版；

6、鄒海林、常敏：《債券擔保的方式和應用》，法律出版社1998年版，第199頁；

第8篇：不動產(chǎn)證書管理制度范文

一、關于私有房屋買賣合同效力的確認

這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產(chǎn)，房屋的買賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應以書面形式，從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理條例》規(guī)定“機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準”。此條規(guī)定明確了機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關部門批準和辦理任何手續(xù)，但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務院《關于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權，即不準出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續(xù)，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權和使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產(chǎn)權登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢？有兩種不同的觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續(xù)的應認定為無效，因為這違反了有關法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點：《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準、登記等手續(xù)才生效，這種批準、登記指的是雙方當事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當事人之間的一種債權債務關系，買賣后的產(chǎn)權登記不是合同生效的要求，而是合同一方當事人應當履行的義務，是物權變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標的物的所有權是否依法轉(zhuǎn)移，而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當事人未辦理登記手續(xù)不能認定房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權登記證件的。所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移的效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護善意一方當事人的利益，維護交易秩序和財產(chǎn)秩序。

二、房屋買賣中房屋所有權轉(zhuǎn)移時間的認定

這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認為，這里規(guī)定的當事人另有約定，只能是對于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對于不動產(chǎn)買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上，農(nóng)村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負責產(chǎn)權登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應自交付時起轉(zhuǎn)移，反之，應自辦理完土地使用權屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權證書之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買賣的所有權轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。

但在近幾年的司法實踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開發(fā)商（或公民個人）把自建的房屋售給公民個人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續(xù)的相關費用，但遲遲不予辦理相關手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權從何時轉(zhuǎn)移呢？象這類情況，房屋未辦理產(chǎn)權登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯和違約行為，故不能讓購房一方來承擔不利的法律后果，而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認產(chǎn)權轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟關系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時，應當根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場交易習慣，如賣房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應當認定已經(jīng)交付，房屋所有權已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題

某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復將該房賣給另一方，法律應當支持哪一方購房戶，這類糾紛在現(xiàn)實生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購房一方已進行了產(chǎn)權登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認定后者的購房合同有效，由賣方承擔違約責任。2、如前、后兩方都進行產(chǎn)權登記，則應根據(jù)雙方產(chǎn)權登記的合法性進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權登記，前方的購房合同意思表示真實，買賣合同依法有效成立，雖未進行登記，但根據(jù)現(xiàn)實中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權證書等，即購方就可對住房進行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應當認定為已經(jīng)交付，所有權已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購房合同也應認定為有效，但由于賣方已經(jīng)將合同約定的標的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導致合同無法履行，賣方對其違約行為應承擔違約責任。4、如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應認定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權登記有效，由賣方承擔違約責任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權變更登記的效力應當受到法律的維護，即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權，也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權利，否則的話，產(chǎn)權登記的公信力難以維護。在司法實踐中，還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進行裝修、修繕，這樣當后者要求交付房款時，前者即使已交付，也不能恢復原狀，或恢復原狀在經(jīng)濟利益上是極不合理的，如不恢復原狀，則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應當考慮到，前者也是有責任的，因為前者應當知道在自己辦理房屋產(chǎn)權登記前，自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權，在此情況下，他冒然對房屋進行裝修，則應承擔這種不利的風險后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被確認無效前，不能不說前者對房屋的占有是無法律依據(jù)，筆者認為，除各方當事人依法請求返還財產(chǎn)或支付各種損失及各種費用外，裝修、修繕的相關費用前者也應當有權獲得補償，在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。

四、如何解決未經(jīng)權屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問題

在現(xiàn)實生活中，如A將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給C，并交付給C.上述交易活動中，對A與B之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但BC之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點：

第一種觀點認為BC之間的房屋買賣合同應是無效合同，因為根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)法》）第37條第（六）項規(guī)定“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！彪m然B與A簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權過戶，A仍然是該房屋的真正所有權人，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權處分他人的財產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效，B與C簽訂的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，故B與C之間簽訂的房屋買賣合同應是無效合同。

第9篇：不動產(chǎn)證書管理制度范文

然而，長期以來，大陸地區(qū)對登記人員的錄用和教育都還停留在較低的水準上，這當然也和以往房屋登記制度長期廢弛有關。20多年來，由于國家主管部門的重視和各級登記機構的努力，房屋登記制度已經(jīng)建立并得到了鞏固。特別是《物權法》和《房屋登記辦法》的頒布和實施，使我國的房屋登記制度已逐步趨于完善。但與此同時，對登記機構工作人員的要求也達到了前所未有的高度。在這種情況下，登記人員專業(yè)水平的問題就顯現(xiàn)了出來。

《房屋登記辦法》明確規(guī)定：“房屋登記人員應當具備與其崗位相適應的專業(yè)知識。從事房屋登記審核工作的人員，應當取得國務院建設主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書、持證上崗”。這是國家第一次以行政規(guī)章的形式對房屋登記人員提出了明確的要求。住房和城鄉(xiāng)建設部還專門發(fā)了《關于做好房屋登記審核人員培訓考核工作(試行)的通知》，對培訓考核的內(nèi)容、培訓考核人員的條件等都作了規(guī)定。

今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部在天津市召開了全國房屋登記審核人員培訓考核工作暨師資培訓會。對做好房屋登記官培訓考核工作做了部署，這一工作的開展，將為我國房屋登記隊伍素質(zhì)的提高創(chuàng)造良好的條件。

一、建立登記官制度的必要性

作為一個單位或個人，其最大的財產(chǎn)一般就是房地產(chǎn)，而房屋登記又是保護當事人房屋權利的一種最主要和最有效的手段。而要把當事人的房地產(chǎn)權利準確無誤地記載于登記簿，需要有一大批懂得法律、熟悉本行業(yè)務的登記工作人員。因此，世界各國對于登記機構的工作人員都有著很高的要求，同時也給予登記工作人員以一定的社會地位，這就是建立登記官制度。

在意大利，登記官是土地登記的公共事務官員；瑞士和德國是少有的由法院來管轄不動產(chǎn)登記的國家，登記機關就是法院，登記官屬于法官，在德國，因為登記官是中等級別的司法公務員，法院還為登記官派有助手。日本的登記機關是法務局，法務局歸內(nèi)閣管轄，屬于行政機關，登記官屬于行政官員。登記官獨立行使登記職權，在辦理具體業(yè)務時并不接受上級的指揮；澳大利亞的登記機構是地權登記局，登記官是地權登記局的官員。

在我國現(xiàn)階段，按住房和城鄉(xiāng)建設部的規(guī)定：登記官是通過房屋登記人員培訓考核或確認，取得《房屋登記官考核合格證書》，在房屋登記機構從事初審、復審、終審等具有房屋登記審核性質(zhì)工作的人員。

二、建立登記官制度有十分積極的意義

建立登記官制度并不只是解決一個名稱的問題，而是有其實際的意義。

一是可以逐步建立起房屋登記人員培訓考核和管理體系，給予房屋登記人員更多的學習機會，使他們的知識能不斷得以更新，這樣，就有利于房屋登記人員整體素質(zhì)的提高。

二是在登記官普及到各級登記機構以后?？梢愿母飩鹘y(tǒng)的三審定案的模式，由登記官個人來完成包括受理在內(nèi)的整個登記程序，還可以由登記官簽署房屋權屬證書，并由登記官對此承擔相應的法律責任。這樣既可以提高登記機構的辦事效率，也會大大加強登記人員的責任心。

建立登記官制度還可以給予登記機構工作人員以更多的進取機會，很多國家的登記機構設有總登記官、副總登記官等職位，由專業(yè)水平很高的人來擔任。這就鼓勵了登記機構的工作人員特別是年輕的員工努力學習，并在工作中做到廉潔奉公、積極進取，從而在登記機構建立起良好的工作秩序和學習氛圍。

三、登記官應通過嚴格的考試

登記官應當具備豐富的專業(yè)知識，而且將在實際工作中承擔重大的責任。因此，取得登記官的稱號應當通過嚴格的考試。

在目前，要通過房屋登記官考試并不是一件簡單的事，筆者以為，其難度已經(jīng)超過了一些技術職稱的考試。

一是考試的范圍很廣。從住房和城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司編寫的《全國房屋登記審核人員培訓考核大綱》來看，僅是需要熟悉和掌握的內(nèi)容就十分廣泛，除了日常的復雜的房屋登記事務以外，涉及了民法、行政法、行政訴訟法、檔案、房地產(chǎn)測繪、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，還有建設用地制度、集體土地征收、國有土地使用權的出讓和劃撥、城市規(guī)劃管理、建設工程施工與質(zhì)量管理、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、商品房銷售管理、房地產(chǎn)稅收制度與政策以及物業(yè)管理制度與政策，等等。

二是考試的要求很高，應考人員要有較好的心理素質(zhì)。因為考試采用在計算機上答題的方式進行。題量也很大，其中每個判斷題必須在30秒鐘以內(nèi)完成(時間一到，這一試題就從屏幕上消失)。單項選擇題則必須在60秒鐘以內(nèi)完成。因此，應考人員應是非常熟悉考試的內(nèi)容，并能迅速地做出反應。

在全國房屋登記審核人員培訓考核工作暨師資培訓會上，也安排了一次上機閉卷考試，盡管參加考試的都是省級房地產(chǎn)管理部門推薦的師資，但仍然有很多人考得并不理想。筆者也參加了這次考試，盡管筆者可以說是以研究房屋登記為業(yè)了，但由于某種原因，在考試中還放棄了一個答題的機會(因為答錯要倒扣分數(shù))。不久前，考試的組織者在某個大城市舉行的一次考試試驗時，有位法學博士、同時也是在登記機構任職的人員考得也并不理想，這位博士平時理論水平很高，經(jīng)常就房屋登記問題寫出很有見解的文章，然而這次考試也出了意外。由此可見登記官考試難度之大。

四、應當賦予登記官以應有的社會地位

最近在中國房地產(chǎn)產(chǎn)權網(wǎng)上看到有個同行發(fā)了些小小的牢騷，說這登記官既不算執(zhí)業(yè)資格，又不算職稱，還要費這么大的勁去考。我也同時在網(wǎng)上看到有好幾位同行以善言相勸，這說明大部份人還是對建立登記官制度有個準確的認識。

但從另一個角度來看，這么重要的崗位，如此嚴格的考試，通過考試的人心存一些期望也是可以理解的。倘若連這登記官的名稱也叫不上，那這位同行的牢騷可能要更大了。