土地開發(fā)定義精選(九篇)

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第1篇：土地開發(fā)定義范文

土地不應(yīng)該被閑置，如果開發(fā)商買到土地，卻不開發(fā)的話，那么擊鼓傳花的效應(yīng)，必將加大地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。處置閑置土地的工作表明了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。

9月12日，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》（下稱《通知》），要求加大閑置土地，特別是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域閑置土地的處置力度。

但是，政府并沒有出臺(tái)相應(yīng)的細(xì)則，因此分析人士認(rèn)為究竟可以清理出多少存量土地，還是一個(gè)未知數(shù)。

安邦咨詢的分析師徐斌說：“這次對(duì)閑置土地的處置，一方面的確是給近期開發(fā)商大量囤地的行為敲響警鐘；另一方面也是希望解決有歷史遺留問題的土地，以增加土地供應(yīng)，抑制房價(jià)的上漲?！?/p>

再控地產(chǎn)市場

按照國土資源部要求，到明年6月底前，各地要匯報(bào)閑置土地清理處置情況。

《通知》指出，近年來，各地積極貫徹落實(shí)國家加強(qiáng)土地調(diào)控的一系列政策措施，取得了明顯成效。但是，在一些地方、部分行業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域土地閑置問題突出，處置不力，直接影響了土地調(diào)控的效果。為此，國土資源部要求各地嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置的有關(guān)規(guī)定，加大處置力度。

國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，到2004年底，全國閑置土地是28105宗，面積為107萬畝。

另有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國完成土地開發(fā)面積1.18億平方米，同比增長了7.6%，但比去年同期增幅回落了26.4%。這表明在今年上半年土地供應(yīng)量增加的情況下，開發(fā)面積增速并沒有相應(yīng)提升。今年上半年完成土地開發(fā)面積占土地購置面積比重為68.4%，完成土地開發(fā)面積僅占待開發(fā)面積的40%。

國家這次處置閑置土地的行動(dòng)顯然也與開發(fā)商囤地的現(xiàn)象有關(guān)。這次對(duì)閑置土地的清理行動(dòng)也表明了政府打擊囤積土地、調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心與力度。

如今，開發(fā)商在全國跑馬圈地，各地“地王”不斷出現(xiàn)。很多開發(fā)商的土地儲(chǔ)備都?jí)驖M足三至五年的開發(fā)要求。

事實(shí)上，廣州和上海已經(jīng)率先開始了處置閑置土地的行動(dòng)。

8月份，廣州初步對(duì)37宗約84萬平方米閑置用地?cái)M定了處置方案。這些閑置用地以及一些爛尾地將重新推出，預(yù)計(jì)可增加住宅13500套。

在上海，開發(fā)商普洛斯公司通過拍賣取得了原上海青浦區(qū)一家破產(chǎn)醫(yī)藥企業(yè)的閑置土地。

同時(shí)，通知還要求，實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓，出讓前應(yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)，防止土地閑置浪費(fèi)。并且，通知要求，未按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部土地價(jià)款的，不得發(fā)放土地使用證書，也不得按土地價(jià)款繳納比例分期發(fā)放土地使用證書。

清理效果未知數(shù)

閑置土地的定義雖然已經(jīng)很明確，是指已獲出讓但末按照規(guī)定開發(fā)的土地。國家對(duì)閑置土地的處置也早有法規(guī)可依。按照國土資源部的要求，已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的宗地，超過合同約定的動(dòng)工日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，將征收相當(dāng)于出讓金20％的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，依法無償收回土地使用權(quán)。

但是，一直以來，閑置土地的2年大限已成為房地產(chǎn)調(diào)控中執(zhí)行最難的政策之一。徐斌說：“以前進(jìn)行過的清理閑置土地的行動(dòng)，因?yàn)楦鞣N復(fù)雜的原因均沒有取得預(yù)期的效果。”

2005年，北京國土資源局宣布收回38宗土地，包括摩根廣場和銀泰中心的土地。然而，到了2006年，摩根和銀泰都交還給了原開發(fā)商，其余的土地的處理結(jié)果也沒有更進(jìn)一步的公布。

事實(shí)上，對(duì)閑置土地的處置在落實(shí)的過程中情況非常復(fù)雜。

東方證券的薛和斌認(rèn)為：“閑置土地很難界定。因?yàn)橥恋亻_發(fā)需要辦理多種手續(xù)，包括規(guī)劃許可證、施工許可證等等。因此報(bào)批是需要一定時(shí)間的。那么在辦理各種手續(xù)的過程中，超過了年限的土地還是不是閑置土地，很難定義。”

徐斌也說：“如果一個(gè)開發(fā)公司倒了的話，他手中的土地往往要經(jīng)過4～5年的時(shí)間，才能拿到法院的裁決。只要沒有法律判決書，土地就不能動(dòng)。那么這樣的土地也是被閑置了下來?！?/p>

“各種情況糾纏在一起，對(duì)閑置土地的處置落實(shí)起來也會(huì)千差萬別。”徐斌說。

這次國土資源部并沒有進(jìn)一步出臺(tái)處置閑置土地的相關(guān)細(xì)則，因此很多開發(fā)商和分析人士都對(duì)其效果持觀望態(tài)度。

徐斌認(rèn)為：“這次處置閑置土地的力度雖然比以前大，但是究竟可以清理出多少存量土地，還是一個(gè)未知數(shù)。”

其實(shí)，現(xiàn)在國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的整體局面向好的情況下，開發(fā)商還是有動(dòng)力將購買的土地變?yōu)榉孔映鍪鄣?，現(xiàn)在囤地是擔(dān)心將來無地可開發(fā)。

第2篇：土地開發(fā)定義范文

關(guān)鍵詞 土地開發(fā) 整理項(xiàng)目 績效評(píng)價(jià)

在進(jìn)行土地項(xiàng)目開發(fā)的過程之中，為了能夠提升該土地的利用率，就需要先對(duì)土地的建設(shè)利用情況有一個(gè)清晰的了解，這也就需要進(jìn)行土地開發(fā)整理項(xiàng)目的績效評(píng)價(jià)。而在土地改造建造的過程中，其土地項(xiàng)目開發(fā)整理績效評(píng)價(jià)是一個(gè)非常重要的項(xiàng)目內(nèi)容，并會(huì)直接影響到該土地的改造建設(shè)效果。

一、對(duì)土地項(xiàng)目開發(fā)整理績效評(píng)價(jià)的簡要闡述

土地開發(fā)整理項(xiàng)目中的績效評(píng)價(jià)工作指的是在土地建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)整理后的一段是假內(nèi)，為了對(duì)該項(xiàng)目的實(shí)際效益進(jìn)行權(quán)衡，以及對(duì)土地建設(shè)項(xiàng)目的影響進(jìn)行分析，從而對(duì)該土地整理項(xiàng)目的建設(shè)前景進(jìn)行預(yù)測，并進(jìn)一步指導(dǎo)其進(jìn)行土地開發(fā)的方式。通常情況下在進(jìn)行土地開發(fā)整理項(xiàng)目的績效評(píng)價(jià)過程中需要考慮到經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益以及社會(huì)效益這三個(gè)方面，而在具體進(jìn)行績效評(píng)價(jià)的過程中，通常是從以下三個(gè)方面來進(jìn)行：第一，效益評(píng)價(jià)。進(jìn)行效益評(píng)價(jià)的目的主要是對(duì)該土地項(xiàng)目能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)，其中經(jīng)濟(jì)效益指的是該項(xiàng)目是否達(dá)到了預(yù)期的獸醫(yī)，而向社會(huì)效益則指的是該項(xiàng)目是否達(dá)到了預(yù)期的效益。第二，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：該部分的績效評(píng)價(jià)目的在于考察該土地項(xiàng)目在實(shí)際建設(shè)過程中其資金的使用情況以及相關(guān)資金的管理狀況，而借助于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工作，還能夠進(jìn)行資金的有效利用。第三，業(yè)務(wù)評(píng)價(jià)：業(yè)務(wù)評(píng)價(jià)的目的主要是考察員工們在土地項(xiàng)目開發(fā)的過程中是否嚴(yán)格按照施工標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行施工，并需要考察到期資料數(shù)據(jù)是否齊全以及績效評(píng)價(jià)是否達(dá)標(biāo)等。

二、在土地開發(fā)整理項(xiàng)目績效評(píng)價(jià)過程中的基礎(chǔ)與指標(biāo)體系

（一）進(jìn)行績效評(píng)價(jià)的設(shè)計(jì)思路分析

在對(duì)土地開發(fā)整理項(xiàng)目進(jìn)行績效評(píng)估時(shí)，其設(shè)計(jì)思路主要是根據(jù)評(píng)價(jià)的定義來進(jìn)行需要評(píng)價(jià)內(nèi)容的確定，并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用合理的評(píng)價(jià)方法來進(jìn)行分析評(píng)估，最后將所得到的評(píng)價(jià)結(jié)果與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)。在土地項(xiàng)目的績效評(píng)價(jià)過程中，其目的在于評(píng)價(jià)該土地項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的收益。在具體評(píng)估的過程中，還需要進(jìn)行評(píng)估的人員能夠結(jié)合實(shí)際來確定該土地項(xiàng)目是否達(dá)標(biāo)，此外對(duì)于土地開發(fā)整理項(xiàng)目建設(shè)過程中所存在的一些問題也要進(jìn)行及時(shí)的解決。

（二）進(jìn)行土地開發(fā)整理項(xiàng)目績效評(píng)價(jià)的理論基礎(chǔ)分析

現(xiàn)階段在進(jìn)行土地開發(fā)整理項(xiàng)目的績效評(píng)估過程中，其主要是運(yùn)用層次分析法來進(jìn)行土地項(xiàng)目的分析與評(píng)價(jià)工作。所謂的層次分析法指的是將所需分析項(xiàng)目中的各個(gè)因素按照從高到低的關(guān)系來進(jìn)行排列分層，并需要根據(jù)不同層次之間的因素，來對(duì)這些因素進(jìn)行客觀的分析，然后在借助于相應(yīng)的數(shù)學(xué)方式來進(jìn)行評(píng)價(jià)項(xiàng)目的主次排序，并根據(jù)實(shí)際建設(shè)情況來對(duì)本次土地開發(fā)整理項(xiàng)目進(jìn)行合理的績效評(píng)價(jià)。

（三）在績效評(píng)價(jià)過程中的指標(biāo)體系分析

在對(duì)土地開發(fā)整理項(xiàng)目績效評(píng)價(jià)工作進(jìn)行指標(biāo)體系的確定時(shí)，首先需要相關(guān)的評(píng)價(jià)人員對(duì)該土地開發(fā)整理項(xiàng)目所產(chǎn)生的效益進(jìn)行合理評(píng)價(jià)，然后對(duì)其進(jìn)行優(yōu)劣劃分。在此基礎(chǔ)上，評(píng)估人員還需要找出影響到績效的因素，還需要針對(duì)這些影響因素進(jìn)行分析研究，來提出針對(duì)性的解決方法。我國現(xiàn)階段進(jìn)行土地開發(fā)整理項(xiàng)目績效評(píng)估的目的在于對(duì)量化增加效益進(jìn)行評(píng)價(jià)，這也就要求評(píng)價(jià)人員在具體的評(píng)價(jià)工作之中，需要充分考慮到土地開發(fā)過程中的各種外界因素，并需要運(yùn)用綜合性、系統(tǒng)性以及典型性的原則來進(jìn)行期開發(fā)建設(shè)工作。

三、現(xiàn)階段幾種常見的土地項(xiàng)目開發(fā)整理績效評(píng)價(jià)方法分析

（一）在績效評(píng)價(jià)過程中所使用的幾種技術(shù)

在進(jìn)行土地開發(fā)整理項(xiàng)目的績效評(píng)價(jià)過程中，通常會(huì)采用施工現(xiàn)場評(píng)價(jià)以及內(nèi)業(yè)資料審查評(píng)價(jià)這兩種方式來進(jìn)行評(píng)價(jià)工作。其中施工現(xiàn)場評(píng)價(jià)法主要是對(duì)該土地項(xiàng)目的具體施工進(jìn)度進(jìn)行分析，并對(duì)一些已經(jīng)完成的施工項(xiàng)目進(jìn)行有效分析，采用該評(píng)價(jià)方法主要是對(duì)施工的質(zhì)量、數(shù)量以及效果等因素進(jìn)行評(píng)估分析；進(jìn)行內(nèi)業(yè)資料評(píng)價(jià)法進(jìn)行評(píng)價(jià)工作時(shí)，則需要運(yùn)用立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告以及質(zhì)量管理體系構(gòu)建等多種技術(shù)來進(jìn)行。在完成施工現(xiàn)場評(píng)價(jià)以及內(nèi)業(yè)資料審查評(píng)價(jià)等相關(guān)工作之后，還需要由專業(yè)人士來對(duì)其進(jìn)行客觀的整理分析與討論，并根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的具體規(guī)定來對(duì)測定數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并給出一個(gè)比較綜合的量化評(píng)價(jià)意見，這也是整個(gè)土地開發(fā)整理項(xiàng)目的最初評(píng)價(jià)意見。在這一基礎(chǔ)上，評(píng)價(jià)人員還需要再次進(jìn)行討論分析，并寫出一個(gè)完整的績效評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)，從而獲得一個(gè)良好的績效綜合評(píng)價(jià)效果。

（二）評(píng)價(jià)方法

土地開發(fā)整理項(xiàng)目施工進(jìn)度的不同，也會(huì)直接影響到其績效評(píng)價(jià)方法的選擇，通常情況下降施工進(jìn)度分為以下三種：第一，對(duì)于還沒有進(jìn)行開發(fā)的土地項(xiàng)目，需要在具體開發(fā)之前督促項(xiàng)目單位進(jìn)行相應(yīng)的承諾措施；第二，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過程中，因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目的施工周期比較長，所以需要對(duì)該項(xiàng)目的進(jìn)入以及目標(biāo)進(jìn)行定期O績效評(píng)價(jià)；第三，在項(xiàng)目進(jìn)行完成之后，對(duì)該項(xiàng)目所取得的建設(shè)效果進(jìn)行績效評(píng)價(jià)。

四、進(jìn)行績效評(píng)價(jià)機(jī)制的合理建立

通過土地開發(fā)整理項(xiàng)目績效評(píng)價(jià)機(jī)制的建立主要有以下幾個(gè)方面的意義：第一，能夠促進(jìn)土地資源的持續(xù)利用。在進(jìn)行土地開發(fā)整理項(xiàng)目的績效評(píng)價(jià)時(shí)，其往往需要長時(shí)間的考察才能夠?qū)ζ渲兴纳鷳B(tài)效益以及社會(huì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)，在這一過程中還需要安排專業(yè)人員來進(jìn)行實(shí)地的考察以及評(píng)估，才能夠得到一個(gè)有效的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)。而通過績效評(píng)價(jià)機(jī)制的建立，還能夠?qū)υ撏恋刭Y源是否得到了合理的開發(fā)利用來進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而促使整個(gè)土地資源能夠得到可持續(xù)利用。第二，完善現(xiàn)有的土地項(xiàng)目整理管理體系：現(xiàn)階段我國的土地項(xiàng)目整理管理體系還存在著許多問題，而一些開發(fā)商在具體施工過程中也只注重于項(xiàng)目施工之前的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以及施工過程中的管理環(huán)節(jié)，對(duì)于施工之后的成果檢驗(yàn)環(huán)節(jié)就缺乏一定的重視。這也就需要建立起一個(gè)合理的績效評(píng)價(jià)機(jī)制，來對(duì)整個(gè)土地開發(fā)整理項(xiàng)目的施工環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，并促進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目施工的順利進(jìn)行。第三，能夠進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目后管理工作：現(xiàn)階段許多施工企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目結(jié)束之后的管理方式有所欠缺，對(duì)于其相關(guān)的規(guī)定以及規(guī)章制度也比較少，并缺乏相應(yīng)的定量評(píng)價(jià)。因此就應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)完善的機(jī)制來進(jìn)行項(xiàng)目后的管理工作，并促進(jìn)項(xiàng)目結(jié)束之后的檢驗(yàn)與管理。

五、結(jié)語

我國的土地開發(fā)整理項(xiàng)目的績效評(píng)價(jià)工作起步比較晚，而在之前的施工環(huán)節(jié)中幾乎都沒有這個(gè)環(huán)節(jié)，并導(dǎo)致了具體施工過程中沒有過多的經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行參考。因此企業(yè)在進(jìn)行該方面的工作時(shí)，就需要根據(jù)實(shí)際的施工情況來進(jìn)行合理的效評(píng)價(jià)，并需要對(duì)整個(gè)施工環(huán)節(jié)中的收益情況進(jìn)行記錄，對(duì)于一些施工流程中所存在的問題，還需要進(jìn)行及時(shí)的解決，只有這樣才能夠促進(jìn)我國土地開發(fā)管理項(xiàng)目的績效評(píng)價(jià)工作變得更加的成熟與完善，并進(jìn)一步促進(jìn)該項(xiàng)目的順利實(shí)施。

（作者單位為廣西柳州綠達(dá)實(shí)業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 鄭華偉，張俊鳳，劉友兆，等.基于熵權(quán)可拓物元模型的農(nóng)村土地整理項(xiàng)目績效評(píng)價(jià)[J].水土保持通報(bào)，2014（12）.

第3篇：土地開發(fā)定義范文

關(guān)鍵詞：褐色土地；開發(fā)利用；研究綜述

中圖分類號(hào)：F301.24； X32 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.3969/j.issn.1004-9479.2012.04.015

隨著后工業(yè)化時(shí)期的到來，城市中傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)逐漸沒落，一些大型工廠企業(yè)已經(jīng)不適應(yīng)原有地區(qū)的發(fā)展而不得不搬遷或強(qiáng)制封停，從而遺留下來閑置的、廢棄的、通常是被污染的土地，即褐色土地（Brownfield），或稱棕地。人口膨脹、資源減少以及環(huán)境污染等問題的出現(xiàn)，迫使人們重視人類的未來與持續(xù)發(fā)展問題，強(qiáng)調(diào)土地利用的可持續(xù)性。在此背景下，發(fā)達(dá)國家從20世紀(jì)50年代開始關(guān)注褐色土地的再利用問題。美國政府于1955年發(fā)起了褐色地塊清理計(jì)劃，對(duì)一些試點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行了清理。此后，工業(yè)化歷史悠久的歐洲以及日本等國政府，也開始關(guān)注褐色土地的開發(fā)利用問題，研究勢頭與日俱增。

1 褐色土地研究論文的統(tǒng)計(jì)分析

本研究以SCIE數(shù)據(jù)庫（年代不限）為例，考察國際上關(guān)于褐色土地再利用的研究趨勢。以褐色土地（Brownfield）為關(guān)鍵詞，查找包含Brownfield的相關(guān)文獻(xiàn)，隨后對(duì)該類文獻(xiàn)按發(fā)表時(shí)間和空間進(jìn)行歸類。

從時(shí)間維度看，關(guān)于褐色土地研究的開篇之作發(fā)表于1977年。1981年-1994年，研究基本處于空白狀態(tài)。1994年之后，關(guān)于褐色土地的研究逐年增多（如圖1），2008年達(dá)到論文數(shù)量的歷史高峰，有69篇之多。隨后，則呈現(xiàn)出減少的趨勢。

從空間維度看，對(duì)于褐色土地的研究，主要集中在歐美等西方發(fā)達(dá)國家，約占論文總數(shù)的92%；而亞非國家的研究則相對(duì)較少，僅占8%。其中，歐美國家中研究褐色土地最多的國家是美國，論文數(shù)量有145篇之多，占論文總數(shù)的29.47%。從內(nèi)容上看，歐美等發(fā)達(dá)國家關(guān)于褐色土地的研究已經(jīng)比較成熟，而亞非等發(fā)展中國家目前還處于研究的起步階段。

2 國內(nèi)外褐色土地的相關(guān)研究

2.1 褐色土地的概念界定與識(shí)別

國外對(duì)褐色土地的研究已經(jīng)有幾十年的歷史，不同國家和地區(qū)對(duì)褐色土地有不同的理解和認(rèn)知：美國的定義以受污染的土地為核心標(biāo)準(zhǔn)；英國定義的褐色土地則大部分指廢棄閑置的土地；歐洲國家對(duì)褐色土地的界定僅限于城市內(nèi)部[1]。

對(duì)于褐色土地概念的界定，國外學(xué)者眾說紛紜。Syms[2]認(rèn)為褐色土地的定義包括工業(yè)用地、采礦業(yè)和垃圾堆積地等。他的定義將農(nóng)業(yè)建筑物排除在褐色土地之外，著重強(qiáng)調(diào)受污染的土地。Dennison[3]等認(rèn)為褐色土地是潛力巨大但很大程度上被忽視的土地資源。Alker等[4]指出褐色土地是任何先前被利用或開發(fā)的而現(xiàn)在未被完全利用的土地，它也可能是閑置的、廢棄的和被污染的處所。Oliver[5]討論了在歐洲范圍內(nèi)關(guān)于褐色土地的性質(zhì)和規(guī)模的各種定義。Clark[6]通過將褐色土地和廢棄地（Drosscapes）的含義進(jìn)行比較，指出褐色土地是一個(gè)名詞，它沒有將廢棄地自動(dòng)修復(fù)的含義。

中國幾乎沒有褐色土地的專門定義。國內(nèi)關(guān)于工業(yè)廢棄場地、污染土地、工業(yè)用地置換的研究較多，而關(guān)于褐色土地的研究處于起步階段。盡管國內(nèi)有學(xué)者對(duì)其概念進(jìn)行了闡述，但大都是引用歐美國家，特別是美國關(guān)于褐色土地的定義。?；鄱鱗7]從土地利用現(xiàn)狀、用地功能、空間分布、用地規(guī)模、受污染的程度等方面界定了褐色土地的特征。曹康[8]指出褐色土地具有以下特征：已經(jīng)開發(fā)過；部分或全部遭廢棄、閑置或無人使用；可能遭受污染，并且對(duì)周邊環(huán)境有影響；具有重新開發(fā)與再利用潛力，但可能存在各種障礙。楊英武[9]將褐色土地的內(nèi)涵概括為閑置的、廢棄的、已開發(fā)利用的、存在污染的、有環(huán)境危害和風(fēng)險(xiǎn)的、具有再利用潛力的土地。郭瀟鴻[10]指出城市褐色土地與城市舊用地、閑置地等概念不同，城市褐色土地是在城市城區(qū)范圍內(nèi)曾進(jìn)行過開發(fā)，存在不同程度污染，現(xiàn)處于閑置或低效利用并且面臨改造利用的用地集合。

我國對(duì)褐色土地的研究起步較晚，對(duì)褐色土地的概念界定主要停留在特征描述階段，對(duì)于褐色土地識(shí)別還未形成系統(tǒng)的、權(quán)威的識(shí)別體系。

關(guān)于褐色土地的識(shí)別，近期研究者提出了一些創(chuàng)新性的方法。Coffin[11]通過利用現(xiàn)有的可利用數(shù)據(jù)和容易獲得的信息，包括環(huán)境記錄和財(cái)產(chǎn)稅記錄等識(shí)別褐色土地。Ferrara[12]借助高光譜遙感監(jiān)測手段進(jìn)行褐色土地類型識(shí)別。Hayek等[13]應(yīng)用GIS手段，結(jié)合一系列的歷史火災(zāi)保險(xiǎn)計(jì)劃和按照年代序列的城市目錄，建立關(guān)于褐色土地位置及狀況的數(shù)據(jù)庫，這個(gè)數(shù)據(jù)庫為城市規(guī)劃者提供了一套強(qiáng)有力的空間分析工具。

2.2 褐色土地修復(fù)技術(shù)研究

土壤修復(fù)是褐色土地再利用的基礎(chǔ)和前提?，F(xiàn)階段，國內(nèi)外在污染土壤的化學(xué)修復(fù)、生物修復(fù)、植物修復(fù)和物理修復(fù)研究等方面已經(jīng)取得了較大的進(jìn)展。美國的Chaney[14]首次提出利用能夠富集重金屬的植物來清除土壤重金屬污染的設(shè)想，采用的是植物修復(fù)技術(shù)。之后，國外學(xué)者利用工程學(xué)方法恢復(fù)褐色土地的生態(tài)環(huán)境，例如：Parrota[15]研究利用自然過程恢復(fù)褐色土地的生態(tài)環(huán)境；Mitchell和Atkinson[16]致力于利用礦物處理技術(shù)來治理礦區(qū)環(huán)境污染。但由于學(xué)科壁壘等原因，該技術(shù)在實(shí)際應(yīng)用時(shí)舉步維艱，成效甚微。Hashimoto等[17]以紐約市郊區(qū)的被汽油污染的褐色土地清理過程為例進(jìn)行研究，這次清理提供了一種結(jié)合多重手段的褐色土地清理方法，包括對(duì)土壤的物理分析技術(shù)，薄膜界面探測技術(shù)以及土壤蒸發(fā)技術(shù)。Hartley[18]提出在土壤中添加綠色垃圾堆肥和生物碳來改善被污染的土壤，并驗(yàn)證了種植芒草類植物可以對(duì)褐色土地進(jìn)行一定程度上的修復(fù)。Sierra[19]提出了清洗被黃鐵礦污染的土壤的方法。Sparke[20]通過兩個(gè)現(xiàn)場試驗(yàn)得出，在人造土壤中增加適當(dāng)比率的綠色垃圾堆肥可以管理和控制植被的生長，這也為研究褐色土地的修復(fù)技術(shù)提供了一定的啟示。Zibret G[21]指出在褐色土地區(qū)域安裝除塵過濾裝置，可以減少有毒污染物的危害。

國內(nèi)的安淼等[22]從污染物特征、微生物的降解能力和環(huán)境因子三個(gè)方面對(duì)土壤污染生物修復(fù)技術(shù)中的主要影響因素進(jìn)行了綜合評(píng)述，指出了生物修復(fù)技術(shù)的研究方向。周啟星等[23]從污染環(huán)境的生態(tài)修復(fù)概念出發(fā)，闡述了污染土壤生態(tài)修復(fù)的基本原理。在此理論探索基礎(chǔ)上，對(duì)重金屬污染土壤生態(tài)修復(fù)和有機(jī)污染土壤生態(tài)修復(fù)兩個(gè)方面的若干研究進(jìn)展進(jìn)行了概述。鮑桐[24]從土壤重金屬污染植物修復(fù)的方法和原理的角度研究了土壤污染修復(fù)技術(shù)，他認(rèn)為植物修復(fù)不僅是一條綠色的、生態(tài)的凈化途徑，一種符合公眾心理需求的新技術(shù)，而且也是一種經(jīng)濟(jì)有效的凈化方案。近幾年，褐色土地再開發(fā)應(yīng)用到的創(chuàng)新性土壤修復(fù)策略主要包括生物修復(fù)和原地氧化，這些策略經(jīng)常連同其他的修復(fù)策略，如土壤氣體抽除法等一起實(shí)施。

褐色土地土壤的修復(fù)技術(shù)涉及了多學(xué)科、多領(lǐng)域，需要多個(gè)領(lǐng)域的合作和大量對(duì)生物技術(shù)、化學(xué)技術(shù)、工程技術(shù)等都有涉及的跨學(xué)科人才。只有各領(lǐng)域通力合作，才能找到一種較完善的修復(fù)褐色土地的方法，使褐色土地再利用成為可能。因此，如何更有效地實(shí)現(xiàn)褐色土地污染的修復(fù)，將成為各個(gè)專家學(xué)者研究的重中之重。

2.3 褐色土地再利用的環(huán)境價(jià)值評(píng)估

本世紀(jì)以來，學(xué)者們開始將研究范圍擴(kuò)展至褐色土地再利用的環(huán)境價(jià)值評(píng)估方面。McCarthy[25]提出用褐色土地再利用的七個(gè)評(píng)估步驟（場地識(shí)別、場地初步評(píng)估、經(jīng)濟(jì)評(píng)估、場地細(xì)部評(píng)估、財(cái)務(wù)方案制定、清理計(jì)劃執(zhí)行、場地再開發(fā)）來衡量褐色土地再利用的價(jià)值與其在經(jīng)濟(jì)上的可行性。Jackson[26]在褐色土地的財(cái)產(chǎn)價(jià)值、褐色土地開發(fā)成本和效益、再利用是否具有可行性等方面都做了比較深入的研究。Sousa[27]從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面對(duì)褐色土地再利用進(jìn)行了成本和效益的比較，利用定量模型來計(jì)算褐色土地再利用過程中產(chǎn)生的各種費(fèi)用及取得的效益，以此來幫助決策者評(píng)估褐色土地再利用的潛力。Lesage[28]利用生命周期評(píng)價(jià)模型對(duì)褐色土地再利用進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，分析了主要的環(huán)境質(zhì)量變化的影響、次要的實(shí)際干預(yù)階段的影響和第三位的土地性質(zhì)發(fā)生變化造成的環(huán)境影響。Wedding等[29]從環(huán)境改善性、經(jīng)濟(jì)效益性、居住適應(yīng)性和社會(huì)效益性四個(gè)方面來評(píng)估褐色土地再開發(fā)項(xiàng)目，利用多屬性決策和層次分析法建立評(píng)估框架，同時(shí)借助計(jì)算機(jī)來輔助評(píng)估，成功制定了褐色土地再利用的40個(gè)指標(biāo)。這些指標(biāo)一旦成為標(biāo)準(zhǔn)，將對(duì)成功實(shí)現(xiàn)褐色土地的再利用大有裨益。Sch？覿dler等[30]采用綜合評(píng)估模型對(duì)大型的被污染的褐色土地區(qū)域進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，提出了褐色土地再利用合適的整治方案。Wang等[31]提出了一個(gè)利用數(shù)值評(píng)估褐色土地的技術(shù)，即利用模糊邊界和模糊實(shí)物期權(quán)評(píng)估褐色土地的計(jì)算方法，他還基于模糊實(shí)物期權(quán)提出了評(píng)價(jià)褐色土地再開發(fā)項(xiàng)目的決策支持系統(tǒng)。

2.4 褐色土地再利用的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)研究

與綠色土地（Greenfield））相比，褐色土地具有現(xiàn)實(shí)或潛在的環(huán)境污染性質(zhì)，因而其再開發(fā)利用比綠色土地更加復(fù)雜。各國學(xué)者在研究褐色土地過程中也注意到這個(gè)問題，如Boyd[32]等指出由于潛在的環(huán)境責(zé)任和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)以及市場的不完善，使得褐色土地的買家和賣家之間信息不對(duì)稱，阻礙了褐色土地的再利用。褐色土地的清理成本過高，很多的私人投資者逃避清理。Tedd等[33]從風(fēng)險(xiǎn)管理角度指出由于褐色土地往往存在多種潛在風(fēng)險(xiǎn)，所以必須識(shí)別其中最重要的問題以及由此所引起的風(fēng)險(xiǎn)，并且定義所能承受的各種風(fēng)險(xiǎn)的程度，同時(shí)還指出褐色地塊用作住宅建設(shè)中，污染物帶來的人類健康風(fēng)險(xiǎn)是最主要的問題，但是也不能忽視污染物對(duì)建筑物造成的風(fēng)險(xiǎn)。Feige-Munzig[34]提出了在褐色土地建設(shè)開發(fā)過程中，對(duì)職業(yè)安全和健康防護(hù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和規(guī)范的方法。Hua[35]通過對(duì)一個(gè)報(bào)廢的煉油廠進(jìn)行土壤有機(jī)污染分析，得出該地污染土壤的致癌風(fēng)險(xiǎn)非常高，對(duì)該地點(diǎn)的居民構(gòu)成了嚴(yán)重的健康危害。

自上世紀(jì)90年代至本世紀(jì)初期，國內(nèi)的土壤污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究大多涉及城市水、大氣環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)以及水域生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)等的分析和評(píng)價(jià)，主要污染源多為重金屬及類金屬（As）等無機(jī)污染物，研究多集中在小范圍的土壤和農(nóng)產(chǎn)品污染問題，如一塊農(nóng)田、綠色食品生產(chǎn)基地和污水灌溉區(qū)等。21世紀(jì)以來，我國土壤污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究進(jìn)入快速發(fā)展階段，有機(jī)污染土壤，特別是石油類污染場地越來越受到人們的關(guān)注。但目前我國環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)還沒有形成完整的體系，學(xué)者們采用的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系多半在借鑒國外經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)之上。褐色土地再利用的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法主要有生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)法和健康風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)法兩種。趙沁娜、楊凱[36]對(duì)城市土地置換過程中開展土壤環(huán)境影響評(píng)價(jià)問題進(jìn)行探討，分析了土壤環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作可能存在的阻礙因素，并提出了相關(guān)改進(jìn)措施。李建三等[37]從環(huán)境評(píng)估和健康風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面對(duì)工業(yè)廢棄場地進(jìn)行了研究，認(rèn)為由于工業(yè)活動(dòng)影響，工業(yè)廢棄場地再開發(fā)往往會(huì)給公眾健康帶來許多風(fēng)險(xiǎn)。褐色土地再利用過程中，很多風(fēng)險(xiǎn)都是不可避免的，但卻可以通過研究制定一定的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)將風(fēng)險(xiǎn)降到最小，這對(duì)推動(dòng)修復(fù)褐色土地具有不可估量的作用。

2.5 褐色土地再利用利益相關(guān)者的研究

利益相關(guān)者研究一直是各開發(fā)與管理領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)問題，在褐色土地開發(fā)領(lǐng)域也不例外。不同學(xué)者對(duì)褐色土地開發(fā)過程中所涉及的利益相關(guān)者類型、利益相關(guān)者之間的相互關(guān)系、以及不同利益相關(guān)者間的沖突問題等都做了比較深入的研究。對(duì)于利益相關(guān)者之間的關(guān)系，Dixon[38]認(rèn)為開發(fā)商和政府機(jī)構(gòu)組成某種聯(lián)盟或團(tuán)隊(duì)，將其他行為者引入開發(fā)進(jìn)程，推動(dòng)了褐色土地的重建，是相互依存的關(guān)系。Dair和Williams[39]確定了褐色土地開發(fā)利用不同階段（規(guī)劃階段、開發(fā)建設(shè)階段和最終使用階段）涉及的主要利益相關(guān)者類型。而Wernstedt[40]則認(rèn)為不同利益相關(guān)者因各自目的不同而使開發(fā)過程存在各種利益沖突。Kurata等[41]研究了私人企業(yè)和當(dāng)?shù)卣诤稚恋卦匍_發(fā)方面遇到的問題，這些問題涉及城市發(fā)展和環(huán)境保護(hù)，進(jìn)而暗示了政府機(jī)構(gòu)垂直部門可能也會(huì)成為解決這些問題的一個(gè)障礙。Otsuka和Abe[42]以日本褐色土地再開發(fā)為例進(jìn)行研究，通過調(diào)查問卷發(fā)現(xiàn)，私人企業(yè)希望政府能放寬法律法規(guī)并且建立相關(guān)的監(jiān)管制度來開發(fā)褐色土地，而政府則擔(dān)心褐色土地再利用過程中的成本問題。Fontaine[43]通過比較美國密歇根州的兩個(gè)案例，提出了一個(gè)公眾成功參與褐色土地開發(fā)項(xiàng)目的方法，并說明了這一基本方法是如何應(yīng)用到幾乎所有褐色土地再開發(fā)項(xiàng)目中的。

褐色土地的開發(fā)利用離不開政府的推動(dòng)，需要相應(yīng)的法律、法規(guī)體系作為保障。政府作為褐色土地利益主體中的重要角色，在褐色土地開發(fā)利用中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，其作用倍受國外學(xué)者關(guān)注。Charles等[44]指出國家農(nóng)業(yè)部、商業(yè)部、國防部等各部門在褐色土地再開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)程中的職責(zé)和作用。Hula[45]研究密歇根州的褐色土地治理程序，指出地方政府在制定褐色土地再利用的政策法規(guī)和監(jiān)測制度等方面發(fā)揮著重要的作用。Perkins等[46]認(rèn)為政府通過完善經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面法律，促進(jìn)褐色土地開發(fā)，說明國家法律政策對(duì)褐色土地進(jìn)程的深刻影響。Whitney[47]等研究地方政府參與褐色土地開發(fā)進(jìn)程，明確地方政府為促進(jìn)褐色土地開發(fā)，制定實(shí)施一系列政策措施，來刺激褐色土地再利用。Henneberry等[48]研究英國政府處理污染土地的政策進(jìn)程，認(rèn)為政策制定對(duì)褐色土地的開發(fā)利用具有重要的影響。Sousa[49]研究威斯康星州褐色土地開發(fā)利用過程，闡明政府規(guī)劃和政策在褐色土地管理改革中的核心作用。Wernstedt[50]等研究如何協(xié)調(diào)州政府的政策與國家立法的關(guān)系，以及公共和私營部門對(duì)政策的反應(yīng)，認(rèn)為州政府應(yīng)該在國家立法的基礎(chǔ)上進(jìn)行政策制定，同時(shí)考慮自己州的情況，制定相應(yīng)的措施和實(shí)施細(xì)則。

Zhu[51]利用方差分析褐色土地項(xiàng)目的不同利益相關(guān)者。方差分析的結(jié)果表明，即使某些群體在某些重要方面存在不同意見，但是不同的利益相關(guān)者對(duì)于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)，金融和會(huì)計(jì)，環(huán)境與健康以及遠(yuǎn)景價(jià)值四個(gè)維度的重要性存在相同的看法。所有這些結(jié)果都具有重要的決策價(jià)值。梁燕華等[52]基于灰色關(guān)聯(lián)分析識(shí)別褐色土地再開發(fā)中的利益相關(guān)者，并通過實(shí)例證明了這一方法的有效性。

褐色土地的再利用研究是一項(xiàng)投入大耗時(shí)長的工程，普通的個(gè)人和公司無力承擔(dān)起這些投入，這就需要政府對(duì)褐色土地再利用的研究更加關(guān)注，只有這樣才能保證褐色土地再利用技術(shù)的研究能取得更進(jìn)一步的發(fā)展。

2.6 褐色土地再利用潛力研究

通過對(duì)褐色土地環(huán)境價(jià)值的研究，我們不難得出，褐色土地具有巨大的再利用潛力。褐色土地再利用到處充滿著選擇，這些區(qū)域的再生對(duì)于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)繁榮具有非常重要的意義[53]。Bartsch[54]指出褐色土地區(qū)域通常具有積極再利用的潛力，可以作為商業(yè)、住宅或康樂用途。Sousa[55]通過對(duì)加拿大案例的分析研究，提出褐色土地可以作為工商業(yè)用地，但是關(guān)于褐色土地能否用于住宅領(lǐng)域，還需要進(jìn)一步檢測。同樣的，Greenberg[56]也提出可以把褐色土地變成新的工廠、企業(yè)和其他創(chuàng)造就業(yè)和稅收的區(qū)域，但建設(shè)房屋不是重點(diǎn)。因此，Sousa[57]建議把褐色土地開發(fā)為工作娛樂的空間，如公園、零售商店、研究中心、白領(lǐng)辦公室等。Hofer[58]認(rèn)為褐色土地區(qū)域可以作為城市鳥類等生物特殊的棲息地，進(jìn)而保護(hù)生物多樣性。Ute[59]通過對(duì)植被高度、密度和土壤參數(shù)的分析研究，證實(shí)褐色土地再開發(fā)對(duì)于保護(hù)城市生物多樣性具有重大的意義。Ishimatsu[60]也提出在褐色土地區(qū)域建設(shè)綠色屋頂，可以為野生生物提供類似自然生境的棲息地，對(duì)于保護(hù)城市生物多樣性具有重要意義。

分析國內(nèi)外褐色土地再開發(fā)案例可知，褐色土地地段及其建筑都有其獨(dú)特的功能，可以在改造時(shí)將其原有的功能進(jìn)行轉(zhuǎn)換，賦予其新的功能，恢復(fù)其活力。王彥[61]認(rèn)為城市棕色地帶的更新可以分為重建型、改造型、保存型三種類型。目前，國內(nèi)對(duì)褐色土地再利用潛力的研究還比較少，總結(jié)國內(nèi)學(xué)者[62]提出的廢棄地再利用潛力，褐色土地可以開發(fā)為景觀旅游用地、居住或商業(yè)用地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、公共游憩空間、新型都市工業(yè)用地和農(nóng)業(yè)生態(tài)用地等六個(gè)方面。

總之，不同類型的褐色土地具有不同的再利用模式，褐色土地的再利用需要視其污染狀況和人類的需求進(jìn)行不同的開發(fā)，而實(shí)現(xiàn)人類的可持續(xù)發(fā)展和土地的持續(xù)利用才是褐色土地再利用的最終目的。

2.7 褐色土地再利用障礙的研究

盡管褐色土地再利用潛力巨大，但同時(shí)也存在著各方面的障礙。McCarthy[63]提出公共部門努力促進(jìn)褐色土地再利用，但是仍面臨著很多障礙：不確定性的重復(fù)使用；污染的法律責(zé)任；不確定的清理標(biāo)準(zhǔn)；用于再利用的資金的有效性；復(fù)雜的監(jiān)管要求。法規(guī)和政策的變化，地塊評(píng)估和修復(fù)技術(shù)本身固有的不確定性因素，污染物運(yùn)輸和暴露的事件，經(jīng)濟(jì)多變和財(cái)政狀況都會(huì)導(dǎo)致環(huán)境的不確定性。在私營部門投資方面：Brachman[64]和 Howland[65]認(rèn)為褐色土地的污染源于過去的工業(yè)活動(dòng)，它的開發(fā)再利用可能需要漫長的環(huán)境評(píng)估、昂貴的修復(fù)費(fèi)用和不確定的收益。對(duì)責(zé)任的恐懼，特別是對(duì)于業(yè)主和開發(fā)商由于隨之而來的經(jīng)濟(jì)收益的不可預(yù)測性等的相關(guān)不確定性，是業(yè)主和開發(fā)商對(duì)褐色土地清理和再開發(fā)工作的關(guān)鍵。

褐色土地再開發(fā)過程中還會(huì)遇到很多意想不到的障礙，如地下儲(chǔ)油罐、鐵路油罐車等廢料的出現(xiàn)，這無疑會(huì)導(dǎo)致清理費(fèi)用的增加、清理的延期甚至停止。為避免類似意外的發(fā)生，在褐色土地再開發(fā)之前要展開徹底的調(diào)查研究。此外，褐色土地的再利用必須與更廣泛的社區(qū)相聯(lián)系，以實(shí)現(xiàn)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)中心城市的振興和減少城市向郊外的蔓延。Thornton等[66]指出，與沒有公眾干預(yù)的綠地相比，褐色土地的再生往往沒有經(jīng)濟(jì)競爭力。經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)障礙的存在經(jīng)常阻礙褐色土地恢復(fù)到有價(jià)值的用途。Howard[67]認(rèn)為褐色土地清理中涉及的連帶賠償責(zé)任問題，會(huì)對(duì)褐色土地的再利用起嚴(yán)重阻礙作用。

在褐色土地再利用過程中遇到一些障礙是在所難免的，政府部門和機(jī)構(gòu)在這時(shí)更應(yīng)發(fā)揮協(xié)調(diào)作用促進(jìn)公眾積極參與。例如，歐盟及其成員國提供了許多形式多樣的公共激勵(lì)機(jī)制，使褐色土地再利用更具吸引力，有效促進(jìn)了褐色土地的再利用進(jìn)程。

3 國內(nèi)褐色土地的其他相關(guān)研究

中國工業(yè)化歷史相對(duì)比較短，褐色土地對(duì)于中國是一個(gè)新的現(xiàn)象。近年來，快速的城市化導(dǎo)致土地供給壓力增大，褐色土地再利用問題逐漸受到人們的重視。此外，政府部門開始認(rèn)識(shí)到褐色土地對(duì)土地利用供給的替代是保護(hù)土地資源的最好方法。但是，Cao[68]等提出我國還沒有專門的關(guān)于土地污染問題的法律，土地污染問題還沒有被充分的認(rèn)識(shí)和理解，不能得到有效的解決。國內(nèi)對(duì)褐色土地的關(guān)注剛剛開始，除了上述一些探索性研究外，主要側(cè)重于以下幾個(gè)方面：

3.1 國外經(jīng)驗(yàn)的介紹與借鑒

在中國，初期的研究者主要著力于介紹國外的經(jīng)驗(yàn)與啟示。如?；鄱鱗69]介紹了美國對(duì)褐色土地的更新改造與再開發(fā)，分析褐色土地開發(fā)的影響因素，指出可以吸收和借鑒美國褐色土地開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)國內(nèi)類似土地的開發(fā)和利用。羅思東[70]介紹了美國褐色土地的由來，聯(lián)邦政府立法及其治理結(jié)構(gòu)，指出單純依靠市場機(jī)制或者政府行為，去解決一些涉及不同地區(qū)和不同領(lǐng)域復(fù)雜的城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，并不能取得滿意的效果。曹康等[71]研究國外褐色土地開發(fā)利用的土地策略，指出褐色土地開發(fā)策略在城市土地可持續(xù)發(fā)展與循環(huán)利用方面的優(yōu)勢，以及我國實(shí)施褐色土地再開發(fā)策略的優(yōu)勢。張華[72]通過探討“棕地”的概念和“棕地”分類，來描述“棕地”現(xiàn)象，介紹國外褐色土地治理的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，探討我國褐色土地治理的對(duì)策。陳成[73]從行政管理體制、政策法規(guī)體系和資金支持體系三個(gè)方面闡述了西方國家褐色土地重建的策略，結(jié)合我國實(shí)際，提出了建立部門間合作機(jī)制和政府多手段綜合運(yùn)用的建議。朱煜明等[74]對(duì)美洲和歐洲的幾個(gè)國家在褐色土地治理和再開發(fā)方面的現(xiàn)行財(cái)政政策、稅收政策、法律體制進(jìn)行了介紹和分析，并與我國褐色土地治理與再開發(fā)政策、法規(guī)進(jìn)行了比較。謝紅彬等[75]在闡述褐色土地內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，從褐色土地開發(fā)利用的法律法規(guī)和政策、開發(fā)過程中涉及的利益相關(guān)者類型及矛盾沖突等諸多方面，介紹和分析了國內(nèi)外褐色土地開發(fā)利用的研究進(jìn)展，指出了國內(nèi)研究的不足。

盡管這些研究都是描述性和綜述性的，但仍然激發(fā)了中國規(guī)劃實(shí)踐者去從事褐色土地再開發(fā)項(xiàng)目。最近的研究則從更廣泛的角度著手處理特殊問題，Luo等基于風(fēng)險(xiǎn)管理的方法進(jìn)行研究，他們認(rèn)為對(duì)中國最關(guān)鍵的4個(gè)方面包括問題土地的聚焦、基于風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)方法和集成管理系統(tǒng)的開發(fā)、引入財(cái)政刺激和規(guī)劃控制作為管理策略。從方法論的角度，Zhu等[76]基于項(xiàng)目評(píng)估理論針對(duì)褐色土地開發(fā)項(xiàng)目生命周期管理提出一個(gè)框架。后來，這個(gè)框架隨著指標(biāo)體系的發(fā)展逐步被細(xì)化。

3.2 褐色土地再利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究

為了科學(xué)、合理地對(duì)褐色土地再開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，針對(duì)褐色土地再開發(fā)的復(fù)雜性和特殊性，朱煜明等[77]采用結(jié)構(gòu)方程建模的方法分配褐色土地再開發(fā)項(xiàng)目中評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，為褐色土地再開發(fā)提供了重要的理論基礎(chǔ)。郭鵬等[78]在分析褐色土地再開發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜性、生態(tài)屬性和廣泛的利益相關(guān)性的基礎(chǔ)上，從環(huán)境與健康效益指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、棕地特征指標(biāo)、社會(huì)穩(wěn)定性指標(biāo)、政策與技術(shù)指標(biāo)、實(shí)施效果指標(biāo)6個(gè)方面構(gòu)建了褐色土地再開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。之后，又利用灰色多層次綜合評(píng)價(jià)法對(duì)該指標(biāo)體系進(jìn)行評(píng)價(jià)，在評(píng)價(jià)中利用層次分析法、熵值法來確定指標(biāo)的權(quán)重，并利用方案間的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)來構(gòu)建評(píng)價(jià)矩陣，提高了評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。于明潔[79]在郭鵬提出的指標(biāo)體系基礎(chǔ)上，提出了一種基于方法集的組合評(píng)價(jià)模型，并應(yīng)用該模型對(duì)某市褐色土地再開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行組合評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果驗(yàn)證了模型的有效性。

3.3 褐色土地再利用的實(shí)證研究

以褐色土地理論分析為基礎(chǔ)，借鑒國外褐色土地再利用經(jīng)驗(yàn)，國內(nèi)也出現(xiàn)了很多褐色土地再利用的個(gè)案研究。如沈瑾，趙鐵政[80]以唐山南湖采煤沉陷區(qū)——南湖的治理與再生為例進(jìn)行分析，提出在資源型城市轉(zhuǎn)型過程中，城市規(guī)劃應(yīng)該注重對(duì)褐色土地的再利用，并將褐色土地利用與城市綠色空間網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建相結(jié)合，為城市可持續(xù)發(fā)展提供新的動(dòng)力。俞孔堅(jiān)等[81]研究2010年上海世博中心綠地的定位和案例設(shè)計(jì)，探討了大城市公園綠地的功能定位研究方法，以及工業(yè)褐色土地的生態(tài)恢復(fù)和工業(yè)遺產(chǎn)利用途徑，在滿足大型會(huì)展功能的同時(shí)，為創(chuàng)造城市環(huán)境與文化的可持續(xù)性，提供一個(gè)可持續(xù)的景觀。蔡希[82]在對(duì)武漢市褐色土地全面調(diào)查的基礎(chǔ)上，分析其再開發(fā)面臨的問題以及其再開發(fā)的潛力、動(dòng)力和可能性，進(jìn)而提出武漢市褐色土地再開發(fā)的相關(guān)策略。這都是針對(duì)我國具體的褐色土地區(qū)域進(jìn)行的研究，并提出了具有針對(duì)性的解決方案，為我國褐色土地再利用的研究開辟了新的道路。

4 理論述評(píng)

綜上所述，圍繞褐色土地修復(fù)技術(shù)、再利用價(jià)值評(píng)估、環(huán)境責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)、潛力和障礙等方面，國內(nèi)外學(xué)者展開了大量的研究，并取得了一定的成就，但從已有研究進(jìn)展來看，仍有以下不足：

從研究歷史看：國際上關(guān)于褐色土地再利用研究大致始于20世紀(jì)70年代歐美等發(fā)達(dá)國家。隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，發(fā)達(dá)國家對(duì)褐色土地再利用研究的深度和廣度在不斷擴(kuò)展，在近些年達(dá)到一個(gè)頂峰。而目前我國對(duì)褐色土地再利用的研究處于起步階段，褐色土地的修復(fù)治理和再利用問題的研究逐漸成為熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。

從研究內(nèi)容看：國外對(duì)褐色土地的研究最先是從技術(shù)層面展開，包括土壤污染的治理與修復(fù)技術(shù)的研究等；后來逐漸上升到管理層面，包括研究褐色土地相關(guān)的政策法規(guī)、開發(fā)的利益相關(guān)者矛盾沖突、社區(qū)參與、可能遇到的環(huán)境責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)措施等方面。國內(nèi)目前對(duì)褐色土地再利用研究處于引進(jìn)和借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)階段，主要在褐色土地污染修復(fù)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方面開展了一些研究。而在褐色土地再利用機(jī)制方面，包括利益相關(guān)者沖突與協(xié)調(diào)、政府政策措施、公眾參與等方面基本屬于研究空白。

從研究方法看：國外對(duì)污染土壤修復(fù)技術(shù)、再利用障礙和潛力、再利用機(jī)制研究方面除了運(yùn)用定性和定量相結(jié)合的研究方法，還引入了GIS方法用于污染物識(shí)別。而我國目前在引進(jìn)和吸收國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)研究方面應(yīng)用定性方法居多。

針對(duì)以上的不足，今后我國褐色土地再利用研究應(yīng)著重加強(qiáng)以下幾方面：（1）加強(qiáng)褐色土地識(shí)別的基礎(chǔ)理論研究。褐色土地的再利用涉及多種學(xué)科，通過綜合研究，建立科學(xué)規(guī)范的褐色土地識(shí)別體系；（2）構(gòu)建典型區(qū)域的褐色土地?cái)?shù)據(jù)庫。由于褐色土地再利用涉及的因素復(fù)雜，因而有必要建立褐色土地?cái)?shù)據(jù)庫，反映不同時(shí)段褐色土地分布、開發(fā)利用情況，以及對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響等；（3）加強(qiáng)褐色土地再利用運(yùn)行機(jī)制研究。需要加強(qiáng)褐色土地開發(fā)的政策法律法規(guī)、利益相關(guān)者之間的沖突及協(xié)調(diào)機(jī)制的研究。研究政府如何對(duì)褐色土地再利用進(jìn)行政策扶持與引導(dǎo)，如何鼓勵(lì)和引導(dǎo)投資商對(duì)褐色土地再利用進(jìn)行投資，如何引導(dǎo)公眾參與褐色土地再利用決策，如何明確褐色土地再利用項(xiàng)目中的權(quán)責(zé)利等問題。

5 結(jié)語

城市褐色土地再利用是一個(gè)符合時(shí)展要求的重要課題，褐色土地再利用可以推進(jìn)土地循環(huán)使用，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和循環(huán)經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)城市土地的可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。褐色土地再利用不僅可以解決部分發(fā)展用地問題，也可以形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境改造的互動(dòng)，進(jìn)而達(dá)到雙贏的結(jié)果，同時(shí)還可以塑造新的城市形象，提高城市的整體價(jià)值，促進(jìn)城市繁榮發(fā)展。

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The Overview of Study on the Reuse of Brownfields

CHEN Zhao-yan1， XIE Hong-bin2， SHEN Hong2， YANG Ying-wu1

（1.College of Geographical Science， Fujian Normal University， Fuzhou 350007， China； 2.College of Tourism Management， Fujian Normal University， Fuzhou 350108， China）

第4篇：土地開發(fā)定義范文

關(guān)鍵詞土地整理;決策;二元關(guān)系;偏好;格序;屬性約簡

中圖分類號(hào) F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1002-2104(2010)10-0086-05 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2010.10.015

土地整理是按照可持續(xù)發(fā)展的原則,綜合行政、經(jīng)濟(jì)、工程技術(shù)等手段,對(duì)耕地、道路、林網(wǎng)、居民點(diǎn)、水利設(shè)施等進(jìn)行整治,調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和土地覆被,以實(shí)現(xiàn)增加有效耕地面積、改進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件、提高土地生產(chǎn)能力、改善土地生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化土地景觀格局等目的。土地整理的投資主體為各級(jí)政府,收益群體為項(xiàng)目區(qū)全體農(nóng)民,既有明顯的公益性和公共性特色,它的投資重點(diǎn)集中在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施,追求土地生產(chǎn)力水平的提高,因此其社會(huì)效益、生態(tài)效益等外部性效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于直接經(jīng)濟(jì)效益,并且該種效益的體現(xiàn)具有一定的滯后性和隱蔽性。

土地整理的立項(xiàng)決策是土地整理項(xiàng)目管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),是明確土地開發(fā)整理責(zé)權(quán)、合理使用工程投資、保證工程質(zhì)量和項(xiàng)目工期的有效方法,因此科學(xué)的評(píng)價(jià)方法是土地整理立項(xiàng)決策的重要保障和重要途徑。規(guī)劃中的土地整理項(xiàng)目承擔(dān)著項(xiàng)目區(qū)土地功能分區(qū)、空間布局、調(diào)整土地利用類型和數(shù)量結(jié)構(gòu)的功能,必須達(dá)到經(jīng)濟(jì)合理、社會(huì)可行、生態(tài)平衡的多重目的,受到多方面復(fù)雜因素影響與制約。針對(duì)土地整理領(lǐng)域中評(píng)價(jià)決策問題,當(dāng)前較為普遍的理論方法是層次分析法、主成分分析法、特爾菲法、可拓工程方法等,如王璦玲等”[1]借鑒多目標(biāo)多層次指標(biāo)體系綜合評(píng)價(jià)理論,構(gòu)建包括技術(shù)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、景觀生態(tài)環(huán)境效益指標(biāo)的土地整理評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,采用特爾菲法和層次分析法相互校正方法確定評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重,根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目成功度的效應(yīng)建立模糊分布函數(shù),獲得評(píng)價(jià)結(jié)果;薛繼斌等[2]通過分析我國土地整理事業(yè)的基本特點(diǎn),認(rèn)為可拓工程方法憑借其思維模式和物元變換方法,在土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)策略集生成方面占有一定優(yōu)勢,提出針對(duì)土地整理目標(biāo)和條件間及主、客觀條件間的矛盾,利用物元的可拓性,通過物元變換化矛盾問題為相容問題,開拓出符合要求的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案集;李巖等[3]從土地整理的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益等方面人手,構(gòu)建了由八個(gè)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)、六個(gè)社會(huì)效益指標(biāo)和八個(gè)生態(tài)效益指標(biāo)組成的土地整理效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,并采用層次分析方法確定各指標(biāo)權(quán)重,以指數(shù)和法計(jì)算土地整理項(xiàng)目的評(píng)價(jià)得分,從而確定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。本文將著眼于不完備決策信息的處理,從決策空間的二元關(guān)系入手,分析決策對(duì)象的格序結(jié)構(gòu)關(guān)系,運(yùn)用屬性約簡和優(yōu)勢關(guān)系理論辨別決策規(guī)則的合理性,深入探討土地整理立項(xiàng)決策過程。最后通過實(shí)例分析說明了構(gòu)建的理論模型方法在實(shí)際工作中的運(yùn)用。

1 立項(xiàng)決策中的格序關(guān)系

土地整理立項(xiàng)決策是一個(gè)逐步尋優(yōu)的過程,決策者根據(jù)主觀偏好和知識(shí)經(jīng)驗(yàn),不斷構(gòu)建基于主觀認(rèn)識(shí)的決策規(guī)則和決策空間,選擇令自己更加滿意的對(duì)象。但是,在某些復(fù)雜決策環(huán)境中,決策目標(biāo)或者對(duì)象屬性之間存在客觀沖突,決策者無法直接做出偏好比較和優(yōu)劣排序時(shí),可以引入“格序”這一理論工具。

“序”是自然界與社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的一種基本屬性,它表現(xiàn)為對(duì)象間的相對(duì)優(yōu)劣。在復(fù)雜決策過程中,決策者就是要在諸多干擾因素下賦予決策對(duì)象一個(gè)序關(guān)系的屬性?！案瘛笔且环N特殊的有序結(jié)構(gòu),它在處理決策問題中的不確定性偏好關(guān)系、選擇決策空間中的滿意對(duì)象等方面有較大的優(yōu)勢與廣泛的應(yīng)用。格序決策理論的建立,開創(chuàng)了決策科學(xué)發(fā)展的新方向,能夠更加客觀地定性或定量地描述不確定決策問題。

設(shè)Q是土地整理立項(xiàng)決策集合,稱R為Q上的一個(gè)二元關(guān)系[4],如果滿足RQ×Q。決策者對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象(土地整理項(xiàng)目)的相對(duì)偏愛程度稱為偏好序或偏好關(guān)系,可以表示為目標(biāo)決策空間上的一種二元關(guān)系[4]。如二元關(guān)系“f ”表示“嚴(yán)格優(yōu)于”關(guān)系。存在立項(xiàng)決策集合Q,偏好關(guān)系“f ”是Q上的一個(gè)二元關(guān)系,它滿足:①對(duì)任意的立項(xiàng)決策對(duì)象a∈Q,不存在afa(非自反性);②對(duì)任意的立項(xiàng)決策對(duì)象a,b∈Q,如果afb,那么不存在bfa(非對(duì)稱性);③對(duì)任意的立項(xiàng)決策對(duì)象a,b,c∈Q,如果afb且bfc,那么afc(傳遞性);④對(duì)任意的立項(xiàng)決策對(duì)象a,b,c∈Q,如果不存在afb以及bfc,那么也不存在有afc(逆?zhèn)鬟f性)。

在偏好集(Q,f)中,SQ,x∈Q,如果對(duì)任意的s∈S有xfs,則稱x是S的一個(gè)上界;對(duì)偶地,如果對(duì)任意的s∈S有sfx,則稱x是S的一個(gè)下界。記S的所有上界的集合SU={x∈Q|對(duì)任意的s∈S,xfs};S的所有下界的集合SL={x∈Q|對(duì)任意的s∈S,sfx}。如果SU有最小元x,則稱x是集合S的上確界,表示為supS=∨s∈Ss;如果SL有最大元y,則稱y是集合S的下確界,表示為infS=∧s∈Ss。

定義1[5] 設(shè)(Q,f)是一個(gè)偏好集,如果對(duì)任意的立項(xiàng)決策對(duì)象x,y∈Q,都存在x,y的上確界和下確界,則稱土地整理立項(xiàng)決策集合Q關(guān)于二元關(guān)系“f ”構(gòu)成一個(gè)格,并稱“f ”是Q上的一個(gè)格序。

趙微等:土地整理立項(xiàng)決策的屬性約簡方法研究中國人口•資源與環(huán)境 2010年 第10期格序是區(qū)別于全序的一種重要的序關(guān)系結(jié)構(gòu)。所謂全序是指偏好關(guān)系滿足連通性假設(shè),即保證對(duì)于Q的每一對(duì)元素是可比的,使得對(duì)所有元素排序成為可能。然而,由于決策人對(duì)土地整理立項(xiàng)決策環(huán)境認(rèn)知的局限以及決策對(duì)象屬性信息集的不完備性,或者決策人自身判斷能力的限制等原因,對(duì)一般的二元關(guān)系,連通性的假設(shè)并不一定總能成立。因此,較之全序,格序是一種更真實(shí)地反映決策者實(shí)際偏好、不依賴于連通性又能滿足某些公理的序結(jié)構(gòu)。因此,基于格序偏好結(jié)構(gòu)的土地整理立項(xiàng)決策分析與推理更加科學(xué)和合理。

2 屬性約簡及立項(xiàng)決策模型

屬性約簡是粗糙集理論的一種方法和應(yīng)用,它通過優(yōu)勢關(guān)系的判定代替格序結(jié)構(gòu)中不可比二元關(guān)系進(jìn)行科學(xué)決策。定義如下:

3 實(shí)例分析

文獻(xiàn)[8]按照全面性、可比性、代表性、有效性、實(shí)用性及可操作性原則,將土地開發(fā)整理項(xiàng)目立項(xiàng)決策評(píng)價(jià)指標(biāo)分為若干一級(jí)指標(biāo)(綜合指標(biāo))和相應(yīng)二級(jí)指標(biāo),并對(duì)全國土地整理規(guī)劃片區(qū)中的東南沿海區(qū)、黃土高原區(qū)中抽取不同類型的土地開發(fā)整理項(xiàng)目,運(yùn)用可拓評(píng)價(jià)方法對(duì)其進(jìn)行立項(xiàng)決策評(píng)價(jià)。本文針對(duì)上述實(shí)例,從格序決策理論出發(fā),進(jìn)行基于屬性約簡方法的立項(xiàng)決策模型分析。具體評(píng)價(jià)決策方法為從“市場與社會(huì)需求程度”、“技術(shù)可行性”、“建設(shè)規(guī)模合理性”、“項(xiàng)目效益”等四類一級(jí)指標(biāo)出發(fā),對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的分類指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)時(shí)重點(diǎn)考察一級(jí)指標(biāo)下涵蓋的二級(jí)指標(biāo),如“市場與社會(huì)需求程度”強(qiáng)調(diào)耕地指標(biāo)占用率、人均耕地、公眾支持率等;“技術(shù)可行性”強(qiáng)調(diào)新增耕地率、田塊平整度、耕地質(zhì)量、灌溉排水標(biāo)準(zhǔn)、灌溉水利用系數(shù)、路網(wǎng)密度、防護(hù)林配套等;“建設(shè)規(guī)模合理性”強(qiáng)調(diào)建設(shè)規(guī)模面積、項(xiàng)目投資、畝均投資等;“項(xiàng)目效益”強(qiáng)調(diào)投資回收期、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力增加率、防護(hù)面積增加率、水土流失面積控制率等。文獻(xiàn)[8]從東南沿海區(qū)(q1、q2、q3)和黃土高原區(qū)(q4、q5、q6)分別選出典型項(xiàng)目,其中q1、q3、q6為平原區(qū)項(xiàng)目,q2、q4、q5為丘陵區(qū)項(xiàng)目,根據(jù)其對(duì)應(yīng)區(qū)域的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)過專家對(duì)各評(píng)價(jià)對(duì)象的二級(jí)指標(biāo)進(jìn)行打分,然后乘以該二級(jí)指標(biāo)對(duì)于其所屬一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重后加權(quán)得出各類一級(jí)指標(biāo)的評(píng)價(jià)值為[8](見表1):

表中q1-q6為評(píng)價(jià)對(duì)象集合:東南沿海區(qū)及黃土高原區(qū)土地開發(fā)整理項(xiàng)目;C1-C4為一級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo):“市場與社會(huì)需求程度”、“技術(shù)可行性”、“建設(shè)規(guī)模合理性”、“項(xiàng)目效益”。指標(biāo)值的高低反映了決策專家的主觀偏好(越大越優(yōu)型)。現(xiàn)利用二元關(guān)系理論分析評(píng)價(jià)對(duì)象。考慮各對(duì)象的屬性指標(biāo),有q5 f qi∈{q1,q2,q3,q4,q6},q2 f q3,而其他元素之間都是不可比的,無法滿足理想狀況下的連通性假設(shè)。但是任意兩個(gè)元素都存在上確界和下確界(或擬下確界),因此可采用格序結(jié)構(gòu)描述該評(píng)價(jià)對(duì)象集合,見Hasse圖1-圖6:

4 結(jié) 語

土地整理項(xiàng)目是按照土地利用總體規(guī)劃,對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村生活環(huán)境進(jìn)行的綜合整治[9]。為保證項(xiàng)目的合理性,本文利用格序決策理論和屬性約簡方法對(duì)土地整理項(xiàng)目的“市場與社會(huì)需求程度”、“技術(shù)可行性”、“建設(shè)規(guī)模合理性”、“項(xiàng)目效益”等指標(biāo)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。針對(duì)格序結(jié)構(gòu)中無法直接給出優(yōu)勢關(guān)系的不足,構(gòu)建了屬性約簡模型,探討了約簡規(guī)則提取的原則和步驟,實(shí)現(xiàn)了評(píng)價(jià)對(duì)象由復(fù)雜格序結(jié)構(gòu)向單一鏈狀結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的目的,科學(xué)地完成了土地整理項(xiàng)目立項(xiàng)決策的過程。

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第5篇：土地開發(fā)定義范文

關(guān)鍵詞:農(nóng)用地;集約節(jié)約;評(píng)價(jià)指標(biāo)體系;長豐縣

一、引言

土地是生存之本,發(fā)展之基,我國的國情決定了我們必須科學(xué)合理利用土地。隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)步伐的加快,特別是城鎮(zhèn)化水平的提高,進(jìn)一步加劇了土地的供需矛盾。與此同時(shí),土地的粗放利用、建設(shè)用地的過度擴(kuò)張、利用結(jié)構(gòu)不合理也成為我國經(jīng)濟(jì)增長方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)。

隨著長豐縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速的發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)步伐的加快,特別是近幾年,長豐縣城鎮(zhèn)化水平的提高,城鎮(zhèn)化過程中存在著過度占用耕地、土地資源集約化水平低、城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)不合理等問題,制約了長豐縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此,長豐縣必須全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體要求,切實(shí)協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)發(fā)展和耕地保護(hù)的關(guān)系,保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展的供地要求,走出一條土地節(jié)約集約利用,建設(shè)占地少、利用效率高的符合長豐縣縣情的土地利用新路子。

二、長豐縣農(nóng)用地利用存在的問題

(一)城鎮(zhèn)化速度加快,耕地保護(hù)問題突出

長豐縣地處合肥市的北部地區(qū),受合肥市北城區(qū)向長豐南部延伸發(fā)展及本縣城鎮(zhèn)化速度加快的影響,占用耕地的規(guī)模將越來越大,速度越來越快,耕地保護(hù)的任務(wù)也越來越艱巨。

(二)農(nóng)用地經(jīng)營粗放,利用率偏低

全縣精壯勞力,以及文化素質(zhì)較高的勞力,大多數(shù)都外出務(wù)工,留守的很多是婦女、兒童和老人,結(jié)果導(dǎo)致部分耕地拋荒或暗荒。耕地拋荒不僅降低了土地利用率、生產(chǎn)力,有些地區(qū)甚至破壞了土地的生產(chǎn)力。

(三)農(nóng)業(yè)科技含量不高,產(chǎn)業(yè)化水平低

改革開放以來,以良種良育為主的農(nóng)業(yè)技術(shù)在本縣得到初步應(yīng)用,取得較好的成效。但與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比,本縣農(nóng)業(yè)科技含量還比較低,農(nóng)業(yè)科技貢獻(xiàn)率僅在40%左右。

三、集約節(jié)約評(píng)價(jià)的指標(biāo)建立

結(jié)合長豐縣農(nóng)用地的現(xiàn)狀,擬采用以下7個(gè)指標(biāo)對(duì)全縣農(nóng)用地集約利用現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)價(jià),構(gòu)建農(nóng)用地集約節(jié)約指標(biāo)體系。并采用特爾菲法確定長豐縣農(nóng)用地集約節(jié)約利用評(píng)價(jià)各因子的權(quán)重(權(quán)重值在0-1之間)(見表1)。

四、集約節(jié)約評(píng)價(jià)

(一)計(jì)算方法

1、評(píng)價(jià)指標(biāo)的無綱量化及標(biāo)準(zhǔn)化

為了使長豐縣各項(xiàng)農(nóng)用地指標(biāo)的數(shù)據(jù)具有可比性,必須將原始數(shù)據(jù)無綱量化并壓縮在[0,1]區(qū)間之內(nèi)。本研究采用比重法對(duì)指標(biāo)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。設(shè)有m個(gè)參評(píng)指標(biāo)X1、X2、……Xm,且已取得n個(gè)參評(píng)對(duì)象的上述指標(biāo)的數(shù)據(jù)Xij(i=1,2……,n;j=1,2……,m)為原始數(shù)據(jù)矩陣。在同一指標(biāo)下,計(jì)算參考對(duì)象的取值占全部參考對(duì)象取值的總比重。

2、計(jì)算參評(píng)指標(biāo)的熵值

對(duì)于原始數(shù)據(jù)矩陣中的某項(xiàng)指標(biāo),如果該指標(biāo)值的差距越大,則該指標(biāo)在綜合評(píng)價(jià)中所起的作用越大;如果某項(xiàng)指標(biāo)的指標(biāo)值全部相等,則該指標(biāo)在綜合評(píng)價(jià)中不起作用。

其中調(diào)節(jié)系數(shù)k=i/lnn。

3、將評(píng)價(jià)指標(biāo)的熵值轉(zhuǎn)化為權(quán)重

計(jì)算指標(biāo)的差異系數(shù)hj,定義為:

hj=1-H(xi) j=1,2,……,m

則j項(xiàng)的參考系數(shù)定義為:

指標(biāo)權(quán)重越大,熵值越小,反之越大。

4、土地集約度的計(jì)算

公式如下:

Yi為長豐縣農(nóng)用地集約度,其取值范圍為[0,1],理論上當(dāng)Yj=1的時(shí)候,則土地的利用效率最大,到理想狀態(tài),土地的集約達(dá)到最優(yōu)。但是在目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下實(shí)現(xiàn)中的Yj

(二)長豐縣農(nóng)業(yè)地集約節(jié)約評(píng)級(jí)結(jié)果

1、數(shù)據(jù)來源(見表2)

2、評(píng)價(jià)結(jié)果

根據(jù)以上計(jì)算方法可以得出長豐縣農(nóng)用地集約利用分值表(見表3)。

從圖1可以看出來長豐縣農(nóng)用地的集約度水平是不斷提高的,但是還是處在第三級(jí)的水平,2005年農(nóng)用地集約度為0.1712,與1996年相比提高了70.5%。長豐縣農(nóng)用地集約利用水平總的說來處于一個(gè)中等水平的集約度,那么農(nóng)用地還有一定的潛力可以挖掘,但是由于目前長豐縣農(nóng)用地利用還存在一些問題,未能充分發(fā)揮,長豐縣的農(nóng)用地具有較大的集約利用增長空間和內(nèi)涵挖掘能力。為了長豐縣長遠(yuǎn)的發(fā)展,應(yīng)該提高農(nóng)用地的集約節(jié)約水平。

五、農(nóng)用地集約節(jié)約利用的對(duì)策

(一)加大土地開發(fā)整理力度

根據(jù)《安徽省土地開發(fā)整理工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(2009年1月1日實(shí)施),結(jié)合本縣的實(shí)際情況來確定田間路、生產(chǎn)道等基礎(chǔ)農(nóng)用設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn),加大土地開發(fā)整理力度。如整理后,田間道路分為主干路、支路兩級(jí);主干田間路與支溝或斗溝結(jié)合布置,路面寬度為4米,占地寬6米,可供大型農(nóng)機(jī)具單向通過,中小農(nóng)機(jī)具雙向通過,路面高于地面50厘米,采用砂石路面;田間支路與農(nóng)溝結(jié)合布置,路面寬度為2.5米左右,占地寬3.5米,可供中小農(nóng)機(jī)具單向通過,路面高于地面30厘米,采用砂石路面或土路面等。

按照上述開發(fā)整理標(biāo)準(zhǔn),長豐縣有大量的零星土地可以歸并,農(nóng)田可通過田坎整理,降低田埂系數(shù),還可平墳還耕、平整溝塘拐角地等整理措施,提高農(nóng)用地的土地利用率,節(jié)約利用每寸土地。全縣現(xiàn)有農(nóng)用地面積為111442.76公頃,規(guī)劃期內(nèi),可整理農(nóng)地面積為33432.84公頃,其中整理增加耕地面積為3309.85公頃,增加耕地系數(shù)為9.90%。全縣未利用地面積有3505.81公頃,在規(guī)劃期內(nèi)全縣土地開發(fā)潛力約占未利用土地總面積的98%,增加耕地系數(shù)約為20%,即本縣土地開發(fā)潛力約為3465.31公頃,增加耕地的潛力約為642.09公頃。

(二)加快中低產(chǎn)田改造

中低產(chǎn)田改造不單純要提高當(dāng)年產(chǎn)量,更要著眼于根本性的土壤改良,提高耕地特別是提高綜合生產(chǎn)能力的基本建設(shè),要針對(duì)不同類型中低產(chǎn)田采取綜合措施,清除或減輕制約產(chǎn)量的土壤障礙因素,提高耕地基礎(chǔ)地力等級(jí),改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件。在改造中低產(chǎn)田中應(yīng)通過調(diào)整種植業(yè)結(jié)構(gòu),增加養(yǎng)地作物,增施有機(jī)肥,并進(jìn)行生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè),進(jìn)行山、水、田、林綜合治理,提高土地的可持續(xù)生產(chǎn)能力。長豐縣現(xiàn)有耕地的質(zhì)量總體上不高,中低產(chǎn)田約占耕地總面積的70%,糧食增產(chǎn)潛力較大。根據(jù)安徽省產(chǎn)能核算的結(jié)果預(yù)計(jì)2010年和2020年長豐縣糧食單產(chǎn)將分別達(dá)到10745公斤/公頃和11820公斤/公頃左右。

(三)提高農(nóng)用地集約度

提高農(nóng)用地的集約度關(guān)鍵是給農(nóng)業(yè)注入更多的現(xiàn)展觀念,用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)改造農(nóng)業(yè),同時(shí)強(qiáng)化農(nóng)業(yè)的科技支撐,促進(jìn)農(nóng)業(yè)集約生產(chǎn)和可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí),提高農(nóng)業(yè)的技術(shù)設(shè)施裝備水平,發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營,還要大力培養(yǎng)新型的現(xiàn)代農(nóng)民,以提高農(nóng)用土地的集約度。

參考文獻(xiàn):

1、嚴(yán)金明,燕新程.城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段的中國土地問題[J].中國土地科學(xué),2005(6).

2、黃繼輝,張紹良,侯湖平,周獻(xiàn)俊.城鎮(zhèn)土地節(jié)約利用與集約利用概念辨析[J].國土資源導(dǎo)刊,2006(6).

3、毛蔣興,閆小培等.20世紀(jì)90年代以來我國城市土地集約利用研究述評(píng)[J].地理與地理信息科學(xué),2005(2).

4、李南潔,姜樹輝.村鎮(zhèn)土地節(jié)約和集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[J].南方農(nóng)業(yè),2008(5).

第6篇：土地開發(fā)定義范文

    根據(jù)南通市沿海地區(qū)土地形成特點(diǎn)和土地開發(fā)利用現(xiàn)狀,沿海開發(fā)中土地利用存在問題分圍墾和開發(fā)利用兩大類。

    灘涂資源圍墾面臨的困難和問題。1.圍墾速度加快,圍墾難度加大。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,對(duì)土地資源需求量加劇,各地對(duì)沿海的開發(fā)力度不斷加大。隨著灘涂圍墾技術(shù)與方法的不斷改進(jìn),南通市沿海地區(qū)的圍墾速度增長勢頭迅猛。然而,南通沿海地區(qū)處于海陸交錯(cuò)帶,尤其是與海水交匯處的水、沙、氣、異常復(fù)雜,沿海灘涂開發(fā)難度不斷加大,成本越來越高。與此同時(shí),速度過快、強(qiáng)度過大的圍墾舉措,則可能產(chǎn)生難以預(yù)測的生態(tài)環(huán)境后果,一些耗資巨大的優(yōu)良港口,很可能大大提高運(yùn)營成本甚至成為廢港,豐富的海洋資源也將因過度、盲目的灘涂圍墾而消失。

    2.缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃,圍墾選址隨意性大。沿海開發(fā)過程中,往往只要發(fā)展有需要、資金許可,就會(huì)想方設(shè)法圍墾所需的土地。圍墾區(qū)域選址的短期性、功利性和隨意性突出,導(dǎo)致灘涂圍墾缺乏行政區(qū)域間的協(xié)作和溝通,忽略對(duì)周圍區(qū)域造成的不利影響。最終可能會(huì)影響一定區(qū)域沿海開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施效果,嚴(yán)重的甚至可能徹底改變周邊區(qū)域的生態(tài)環(huán)境。

    3.圍墾方式對(duì)自然生態(tài)系統(tǒng)產(chǎn)生的影響大。一是人為促淤將灘涂自然淤漲速度提升數(shù)倍甚至是數(shù)十倍,灘涂的底棲生物缺乏適應(yīng)新生存環(huán)境的過程和時(shí)間,以至造成因生活范圍急劇縮小而大量死亡的狀況。二是沿海區(qū)域地處海陸交錯(cuò)帶,海陸之間的物質(zhì)和能量循環(huán)維持了生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定,無序和盲目圍墾會(huì)阻斷這種系統(tǒng)的能量循環(huán)方式,最終導(dǎo)致生態(tài)系統(tǒng)功能部分喪失。

    圍墾土地開發(fā)利用存在的主要問題。1.土地開發(fā)利用整體水平偏低。一是已圍墾灘涂土地利用效率較低,全市已圍灘涂中,有近20%的土地沒有得到有效的開發(fā)利用;二是沿海開發(fā)產(chǎn)業(yè)層次低下,大面積圍墾土地主要用于農(nóng)業(yè)和養(yǎng)殖業(yè),二、三產(chǎn)業(yè)占比偏低;三是土地利用粗放,投資強(qiáng)度不足,寬打?qū)捰?、圈而不?浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重;四是基礎(chǔ)設(shè)施不配套,沿海鐵路、高等級(jí)公路和內(nèi)河航道等綜合交通體系尚未形成,嚴(yán)重制約了沿海開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施。

    2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局不盡合理。在片面關(guān)注經(jīng)濟(jì)增長的導(dǎo)向下,沿海開發(fā)區(qū)域往往只注重投資項(xiàng)目數(shù)量和經(jīng)濟(jì)總量的增加,而沒有綜合考慮當(dāng)?shù)刈匀?、社?huì)和生態(tài)條件。由于缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃和統(tǒng)籌安排,污染重、能耗高、占地大、檔次低的項(xiàng)目占比較大,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)低水平雷同、空間布局低層次重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重。

    3.環(huán)境保護(hù)亟待加強(qiáng)。一方面,對(duì)盲目、無序圍墾灘涂資源造成的生態(tài)環(huán)境影響重視不夠,保護(hù)性制度和措施不力,近海環(huán)境保護(hù)問題日漸顯現(xiàn);另一方面,能耗高、污染重的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,導(dǎo)致土壤重金屬和有機(jī)物污染日趨加重,加劇了沿海地區(qū)的環(huán)境污染。與此同時(shí),規(guī)模農(nóng)業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)的污染同樣不容小視,化肥、農(nóng)藥、有機(jī)飼料的集中施用和粗放式管理造成的化學(xué)物質(zhì)殘留嚴(yán)重,對(duì)土壤和水源造成了慢性污染,致使土壤、水體質(zhì)量變差。

    4.生態(tài)功能用地面積偏少,生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值降低。按照國務(wù)院批準(zhǔn)江蘇沿海開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃的要求,生態(tài)用地占比為20%左右。生態(tài)用地不僅調(diào)控、改善著沿海地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量,更是支撐沿海地區(qū)生態(tài)系統(tǒng)平衡的重要環(huán)節(jié)。然而,生態(tài)用地大多是公益用性用地,投入大收益小,沿海開發(fā)中大多數(shù)地方都對(duì)生態(tài)用地建設(shè)重視不夠、面積不足,致使生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值無法真正實(shí)現(xiàn)。

    沿海開發(fā)中提升土地利用水平的對(duì)策建議

    堅(jiān)持“深綠型生態(tài)化”開發(fā)方向。“深綠型生態(tài)化”目前在理論和實(shí)踐中尚沒有標(biāo)準(zhǔn)定義,筆者以為應(yīng)該分為三個(gè)層面:淺綠型,即落腳點(diǎn)基于沿海開發(fā)宜人的景觀和環(huán)境上。中綠型,就是全面加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)和土地節(jié)約集約利用,如引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)大大提高沿海開發(fā)區(qū)域的垃圾、污水處理水平,提高單位面積土地投資強(qiáng)度等。深綠型,就是在淺綠型、中綠型的基礎(chǔ)上,突出“減量化、再利用、資源型”的循環(huán)和低碳經(jīng)濟(jì),真正做到沿海開發(fā)和土地利用的可持續(xù)性。

    堅(jiān)持因地制宜,合理有序圍墾開發(fā)現(xiàn)有灘涂資源。堅(jiān)持人與自然和諧、陸地與海洋統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)布局與生態(tài)保護(hù)協(xié)調(diào),遵循海岸演變的自然規(guī)律,在不破壞生態(tài)環(huán)境、不改變輻射沙脊群總體動(dòng)力格局、不影響沿海港口岸線、深水航道、入海河口泄洪排澇能力等的前提下,科學(xué)確定灘涂圍墾和開發(fā)利用區(qū)塊及時(shí)序,合理界定各圍墾區(qū)域的功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

第7篇：土地開發(fā)定義范文

從數(shù)據(jù)看，自從1978年那場偉大變革開始，中國的城市化進(jìn)程取得令人炫目的成就。1978年，中國的城市化水平還徘徊于8.5％上下。2012年，根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院的《2012年社會(huì)藍(lán)皮書》，2011年中國城鎮(zhèn)人口數(shù)千年來首次超過農(nóng)業(yè)人口，達(dá)到總?cè)丝?0％以上。

正如上述不同的衡量標(biāo)準(zhǔn)一樣，歷經(jīng)30多年發(fā)展之后，如何評(píng)價(jià)今日中國的城市化進(jìn)程呢?

城市化絕對(duì)不是土地的城市化

談及中國城市化，第一個(gè)爭論就是：到底什么是城市化?2012年初夏，中國社科院《2012年社會(huì)藍(lán)皮書》說“我國人口城市化率已達(dá)50％”，這包含了沒有城市戶口的常住人口，它公布說城市戶籍人口為33％。

對(duì)此，復(fù)旦大學(xué)發(fā)展與政策研究中心主任陸銘告訴《瞭望東方周刊》：“國際上的城市化指標(biāo)是城市人口占總?cè)丝诘谋戎?。國?nèi)外對(duì)城市人口的定義存在著巨大差異。國外按照人口密度，一個(gè)地區(qū)人口達(dá)到一定密度稱為城市，區(qū)域內(nèi)的人全是城市人口。但中國城市人口定義分為城市戶籍人口和城市常住人口?！?/p>

眾所周知，常住人口與本地城市人口，享受到的服務(wù)存在差異。陸銘舉例，公租房、廉租房在大多數(shù)城市并不覆蓋非戶籍人口。

北京大學(xué)城環(huán)學(xué)院旅游研究與規(guī)劃中心主任吳必虎把這一情況視為“半城市化”。他說：“這個(gè)群體在城市上班，戶口還在農(nóng)村，但在人口統(tǒng)計(jì)時(shí)算城鎮(zhèn)化人口。而地方政府為了節(jié)約社會(huì)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、農(nóng)民工子女就學(xué)等開支，不太愿意把他們納入城市戶口。所以人口的職業(yè)城市化快于人口社會(huì)地位的城市化，表現(xiàn)為半城市化的現(xiàn)象。”

在中國，比人口城市化更快的是土地城市化。據(jù)陸銘研究，城市擴(kuò)張現(xiàn)象在西部最為嚴(yán)重，中部其次。他對(duì)280多個(gè)城市建成區(qū)的擴(kuò)張速度與非農(nóng)業(yè)人口增長速度之比進(jìn)行了分析：全國來看，這個(gè)速度比是兩倍。東部城市差別不大，西部是非農(nóng)業(yè)人口增速的三倍。他認(rèn)為，中國土地城市化擴(kuò)張過快主要在于內(nèi)地。

吳必虎說：“城市面積擴(kuò)張過快源于地方政府急切渴求土地，一些城市征用土地報(bào)給國務(wù)院審批時(shí)，可能已經(jīng)提前用完了未來二十年的土地。地方政府、開發(fā)商及建筑商等利益鏈上的人為獲得更多收益，熱衷于推動(dòng)土地城市化?！?/p>

“城市化絕對(duì)不是土地的城市化。但只要國家政策允許，地方政府盡量把農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化成非農(nóng)業(yè)用地，為了財(cái)政創(chuàng)收和經(jīng)濟(jì)的增長。”陸銘說。

“城市化”?

中國科學(xué)院院士陸大道曾認(rèn)為：“城市化”已超出城市化正常軌道，出現(xiàn)了盲目追求大規(guī)模以及嚴(yán)重浪費(fèi)土地等令人不安的一些趨向。

近年來，盡管國務(wù)院三令五申控制開發(fā)區(qū)和城市土地占用，但城市“大”規(guī)劃和建成區(qū)蔓延式大擴(kuò)張的現(xiàn)象還在繼續(xù)。

吳必虎認(rèn)為，這帶來的最大危害是社會(huì)不公?！按罅客恋厥莵碜愿浇r(nóng)村，在征用過程中，地方政府以低價(jià)從農(nóng)民手里獲得土地，轉(zhuǎn)手以幾倍甚至上百倍的價(jià)格賣出，即所謂的土地財(cái)政。”

已經(jīng)被城市化的土地又是如何被利用的呢?吳必虎介紹：“不少城市在建第二座城市，以工業(yè)開發(fā)區(qū)、高科技開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等形式出現(xiàn)，這些開發(fā)區(qū)60％以上是不成功的，出現(xiàn)大量圈地拋荒現(xiàn)象。新區(qū)房子賣不掉，工廠?！?/p>

鄂爾多斯康巴什新城，曾引起極大關(guān)注，由于工業(yè)區(qū)沒有工業(yè)，住宅區(qū)人煙稀少，被外界稱作“鬼城”，被輿論稱為中國各地新城中最為極端的縮影。

陸銘說，這反映了用地指標(biāo)超過實(shí)際用地需求。人們試圖給內(nèi)地城市更多用地指標(biāo)，提供更多經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間，卻忽略了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律。

陸銘團(tuán)隊(duì)的研究成果顯示，與發(fā)達(dá)國家、同等發(fā)展水平的國家相比，中國雖然勞動(dòng)力豐富，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造就業(yè)的能力是相對(duì)偏低的。目前的用地政策在鼓勵(lì)偏資本的產(chǎn)業(yè)，影響經(jīng)濟(jì)吸納就業(yè)的能力。

“內(nèi)地土地利用效率低，導(dǎo)致城市面積擴(kuò)張，實(shí)際上沒有招來那么多廠，創(chuàng)造不了預(yù)期的就業(yè)，農(nóng)業(yè)人口變成非農(nóng)業(yè)人口速度就慢了?！标戙懻f。

在急速的城市土地?cái)U(kuò)張中，最令陸銘擔(dān)憂的是，哪里地便宜企業(yè)去往哪里，不少企業(yè)搬離東部，造成一種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的假象。企業(yè)的生產(chǎn)和運(yùn)輸成本上升，尤其對(duì)于外貿(mào)企業(yè)而言，遠(yuǎn)離港口成本倍增，不利于中國產(chǎn)品與東南亞國家競爭。

相比西部出現(xiàn)的土地拋荒，東部地區(qū)土地可謂寸土寸金，不少城市瞄上海灘山頭，于是出現(xiàn)了大量填海削山，造出工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地的情況。

“這種代價(jià)高昂的拓地方法，嚴(yán)重破壞生態(tài)環(huán)境，一些島嶼已經(jīng)消失。土地資源按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的方式配置，未來十年內(nèi)必須要改變。糾錯(cuò)成本也是一種資源浪費(fèi)。”陸銘說。

城市化快了還是慢了

“正常的城市化是歷史發(fā)展的必然趨勢，但過快的城市化弊大于利，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮城市化速度了?！眳潜鼗⒄f，為謀求高速發(fā)展，近年在一些黨政部門甚至興起一股“5+2、白加黑”的作風(fēng)。

“強(qiáng)調(diào)短期內(nèi)必須把路修好、設(shè)施建好。跟老百姓商量來商量去，土地開發(fā)不成，因此催生強(qiáng)拆現(xiàn)象。很多城市沒有規(guī)劃好就倉促上馬，有的邊規(guī)劃邊建設(shè)，更有城市建設(shè)后補(bǔ)規(guī)劃?！眳潜鼗⒄f，“為什么城市下水道沒人投資，為什么一些地方農(nóng)民子弟學(xué)校被拆掉?土地開發(fā)出GDP，而服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、民政福利投資等對(duì)GDP快速增長很難起到立竿見影的效果，所以地方政府不太愿投這個(gè)錢。”

吳必虎認(rèn)為，一些地方政府單純理解經(jīng)濟(jì)建設(shè)就是GDP增長。

第8篇：土地開發(fā)定義范文

英國土地的使用權(quán)分為兩種：能繼承或終身保有的土地產(chǎn)權(quán)稱為永久產(chǎn)業(yè)權(quán)，限期保有的稱為租賃業(yè)權(quán)。其中，90%左右的土地所有者對(duì)土地享有永久產(chǎn)業(yè)權(quán)，即意味著在不違反土地法、土地規(guī)劃和不侵犯他人利益的情況下，土地永久產(chǎn)業(yè)權(quán)的擁有者可以隨心所欲地占有、使用和處分土地，甚至對(duì)地下礦藏享有所有權(quán)。在生活中，這些土地永久產(chǎn)業(yè)權(quán)的持有者常常被人稱為地主。英國也因此被認(rèn)為是典型的土地私有制國家。

當(dāng)然，土地所有權(quán)受到法律充分保護(hù)并可以自由交易并不意味著個(gè)人可以隨意開發(fā)土地，因?yàn)橛鳛橐粋€(gè)島國，國土面積狹小，在城市化的進(jìn)程中對(duì)耕地的保護(hù)顯得相當(dāng)重要。1947年的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中規(guī)定，英國所有土地的發(fā)展權(quán)均歸國家所有，任何人如果想開發(fā)土地，必須向國家機(jī)構(gòu)提出申請開發(fā)許可。土地的所有者或開發(fā)者有時(shí)甚至需要繳納因允許開發(fā)而獲得發(fā)展價(jià)值的稅金。自法律實(shí)施后，英國成為世界上最早通過立法限制土地開發(fā)的國家。此后，該法律被多次修改和補(bǔ)充，大量的相關(guān)法規(guī)相繼頒布，完整的規(guī)劃立法體系也日漸形成。

除了開發(fā)土地受限制外，英國土地的永久產(chǎn)業(yè)權(quán)擁有者有時(shí)還需為公共利益作出犧牲。隨著城市化和工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)，政府可以為滿足公共利益而行使強(qiáng)制購買權(quán)來征用土地。一旦用地功能被議會(huì)以立法形式定義為公共利益的范疇，中央政府、地方政府、高速公路局、自來水或者電力公司均有資格在受到一系列嚴(yán)格的監(jiān)管程序后取得強(qiáng)制征用權(quán)。不過，為了保護(hù)土地所有人的利益，所有被征地人都會(huì)被給予合理的補(bǔ)償。1845年《土地條款統(tǒng)一法》的頒布使強(qiáng)制購買土地的程序和補(bǔ)償有了相應(yīng)的依據(jù)。之后，1965年的《強(qiáng)制購買法》、1981年的《土地取得法》和經(jīng)過三次修改并最終成形的1991年的《土地補(bǔ)償法》，都從一定的程度上完善了土地強(qiáng)制購買的立法工作。相對(duì)完善的立法最大限度地保障了被征地人的合法權(quán)益，嚴(yán)格地限制和監(jiān)管了強(qiáng)制購買權(quán)的使用，并有效地緩解了行使強(qiáng)制征地權(quán)所帶來的糾紛。當(dāng)然，作為英美案例法系國家，實(shí)際操作過程中發(fā)生的案例也會(huì)給之后案件法官的判例提供了依據(jù)。

第9篇：土地開發(fā)定義范文

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃;房地產(chǎn)開發(fā);影響

一、前言

城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對(duì)城市土地利用進(jìn)行控制，對(duì)城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。這兩者既相互對(duì)立，有相互統(tǒng)一。本文首先對(duì)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特點(diǎn)進(jìn)行了介紹，并對(duì)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響進(jìn)行了分析。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點(diǎn)

1、城市規(guī)劃的定義及其特點(diǎn)

城市規(guī)劃：指根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長遠(yuǎn)計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系，研究城市的未來發(fā)展和合理布局，綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局，統(tǒng)一規(guī)劃城市土地用途，保證城市有序發(fā)展，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

城市規(guī)劃的特點(diǎn)：他是城市發(fā)展的規(guī)劃藍(lán)圖，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，是城市管理的重要構(gòu)成，是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)管理階段的“龍頭”，是一種政府干預(yù)行為，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，使城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)合理、壞境優(yōu)美，為城市生活創(chuàng)造良好條件。

2、房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)：《城市房地產(chǎn)管理法》中指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，房地產(chǎn)開發(fā)指企業(yè)或個(gè)人以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為，是以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合自身利益實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：是在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)土地進(jìn)行綜合開發(fā)，是一種商品生產(chǎn)和管理行為。

三、從近幾年發(fā)生的城市突發(fā)性安全危機(jī)層面看城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響

1、2008年的南方雪災(zāi)

2008年我國南方地區(qū)的雪災(zāi)已造成房屋倒塌22.3萬間;大量電線、電桿和鐵塔被積冰壓斷、倒塌，從而造成交通中斷和斷電、斷水，導(dǎo)致部分地區(qū)停電停水、通信中斷、交通事故頻發(fā)，人民群眾的生產(chǎn)生活受到較大影響。災(zāi)后重建，雖然在幾個(gè)月內(nèi)就能完成，但這幾個(gè)月的重建得慎重規(guī)劃。將更加注重基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、注重安居工程的建設(shè)。這種重視將體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，加大投入;第二，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。尤其是應(yīng)對(duì)災(zāi)害性天氣的基礎(chǔ)設(shè)施，各地還應(yīng)該加大力度投資。

2、2010年多省區(qū)的洪澇災(zāi)害

2010年5月以來，中國南部多個(gè)省市遭受了多輪特大暴雨襲擊及洪澇災(zāi)害。與常年同期相比，江南大部、華南北部降雨量較常年同期偏多二成以上，其中江西、福建、廣東等部分地區(qū)偏多五成至一倍。截至7月16日止，全國11省市已經(jīng)有12.4間房屋倒塌，損壞32.7萬間。連續(xù)的罕見暴雨讓不少城市市區(qū)頻繁“浮起來”，暴露出當(dāng)前我國一些地方在加快城市化進(jìn)程中，過度追求“‘水泥硬化’，重地上輕地下、重建設(shè)輕規(guī)劃”等不可忽視的問題。在一棟棟漂亮的現(xiàn)代高樓大廈下面，排澇系統(tǒng)幾乎一片空白，遇到極端天氣時(shí)往往不是“敵手”。城市的排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該適當(dāng)提高。應(yīng)急之后更要著重建立長效防范機(jī)制，水務(wù)、市政、城建等部門要對(duì)整個(gè)城市排污、排澇情況進(jìn)行一次大排查，先從治理低洼地區(qū)等脆弱點(diǎn)入手，隨后整體推開，盡快理順標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行擴(kuò)建補(bǔ)建工作。

四、從城市規(guī)劃的主要內(nèi)容層面看城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

1、開發(fā)用途確定

為適應(yīng)開發(fā)要求，土地地塊用途的確定應(yīng)當(dāng)比較明確，同時(shí)有一定靈活性，確定地塊用途時(shí)應(yīng)著眼下述幾方面：

第一，地塊用途分類要適中，與開發(fā)的要求相適應(yīng)。

第二，城市土地的等級(jí)差異影響著城市的空間布局，按照最高租金原則，必須是越往中心地區(qū)，對(duì)土地用途、開發(fā)活動(dòng)的收益要求亦越高，在制定規(guī)劃、確定土地用途時(shí)，必須反映和適應(yīng)這種要求。

第三，為抑制開發(fā)的隨意或與規(guī)劃要求背離的傾向，在制定規(guī)劃時(shí)，應(yīng)對(duì)土地用途的規(guī)定留有一定彈性，即對(duì)土地用途之間的相容性作出說明。

第四，在確定地塊用途的規(guī)劃中，必須抑制高收益用途過度開發(fā)，甚至以收益高的用途擠占收益低的開發(fā)用途的現(xiàn)象，保證一些低收益的用途。

2、開發(fā)強(qiáng)度的確定

第一，根據(jù)城市的規(guī)模、總體規(guī)劃要求以及土地開發(fā)容量等估算城市開發(fā)備用地的多少，進(jìn)一步確定每類用地的最大開發(fā)強(qiáng)度。

第二，具體確定地塊的開發(fā)強(qiáng)度時(shí)，應(yīng)體現(xiàn)不同區(qū)位、不同性質(zhì)的地塊之間的差異。

第三，根據(jù)現(xiàn)狀因素，包括現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)荷能力，改造的一次性費(fèi)用多少等，確定再開發(fā)中可能承受的開發(fā)強(qiáng)度。

第四，對(duì)居住片區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度宜加強(qiáng)控制，通過較為詳細(xì)明確的強(qiáng)度控制指標(biāo)（臺(tái)密度、層數(shù)、間距等等），限制開發(fā)過密的傾向，以保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。

3、形體景觀控制

規(guī)劃時(shí)形體景觀的控制，主要是通過城市設(shè)計(jì)的勝仗、方法，對(duì)開發(fā)活動(dòng)從景觀構(gòu)成的角度提出控制要求，對(duì)建筑的風(fēng)格、色彩、輪廓空間組合等方面加以控制。隨著城市設(shè)計(jì)的日益深化，它在開發(fā)前期確定規(guī)劃干預(yù)內(nèi)容時(shí)發(fā)揮的作用越來越顯著。

4、環(huán)境容量控制

指標(biāo)一般包括：人口密度、綠化率、空間率等。人口密度規(guī)定建設(shè)用地上的人口聚集量;綠地率和空地率顯出公共綠地和開放空間在建設(shè)用地在的比例。

5、設(shè)施配套控制

即是對(duì)居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)等用地上的公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)提出定量配置要求。公共設(shè)施配套一般包括文化、教育、體育、公共衛(wèi)生等公共設(shè)施和商業(yè)、服務(wù)業(yè)等生活服務(wù)設(shè)施的配置要求，市政設(shè)施配套一般包括道路、停車場以及基礎(chǔ)設(shè)施容量的規(guī)定等。

五、探索城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法

各國城市規(guī)劃的體系由于具體國情不同而有差異，但總的來看，大致上都包含兩大基本層次，即城市發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)控制規(guī)劃。前者重于城市總體發(fā)展策略、空間結(jié)構(gòu)框架的制定，后者則偏于對(duì)城市開發(fā)建設(shè)具體的規(guī)定。我國缺乏與后者對(duì)應(yīng)的規(guī)劃層次（傳統(tǒng)的詳細(xì)規(guī)劃與此不同），城市開發(fā)的實(shí)踐呼喚規(guī)劃體系的改革和完善，目前興起的控制性詳細(xì)規(guī)劃正是在這樣背景下產(chǎn)生的。這是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來的一個(gè)新的規(guī)劃層次。在上海、溫州、廣州等城市已有成功經(jīng)驗(yàn)。它一般規(guī)定8-9項(xiàng)控制指標(biāo)（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。

六、結(jié)束語

綜上所述，城市規(guī)劃與房地開發(fā)是既矛盾又統(tǒng)一的整體，二者相互依賴又相互獨(dú)立，相互聯(lián)系又相互制約。沒有城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)無從談起;沒有房地產(chǎn)開發(fā)，城市規(guī)劃就無法實(shí)現(xiàn)。 因此，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時(shí)城市規(guī)劃也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。雙方既要協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)和短期利益相結(jié)合，又要協(xié)調(diào)城市利益與房地產(chǎn)企業(yè)利益，這樣才能共同促進(jìn)城市建設(shè)良性循環(huán)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳袁.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響與思考.現(xiàn)代商業(yè).2010（17）.