前言:一篇好文章的誕生,需要你不斷地搜集資料、整理思路,本站小編為你收集了豐富的不動產產權管理主題范文,僅供參考,歡迎閱讀并收藏。
摘 要:傳統(tǒng)的善意取得僅適用于動產,隨著經(jīng)濟的發(fā)展,我國物權法將善意取得制度的適用范圍擴大到不動產是有其必要性的。確定不動產善意取得制度將有利于維護商品交易的正常秩序,對我國市場經(jīng)濟的發(fā)展起到推動作用。
關鍵詞:不動產;善意取得;必要性
善意取得制度,又稱即時取得,是世界各國尤其是大陸法系國家普遍采用的一項民事制度。在我國,傳統(tǒng)民法理論認為,善意取得,是指動產占有人無權處分其占有的動產,但將該動產有償轉讓給第三人時,善意的受讓人自取得物的占有之時起,即取得物的所有權??梢?,善意取得制度只適用于動產而不適用于不動產。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展,于2007年10月1日生效的《物權法》首次以法律的形式明確規(guī)定了有關不動產的善意取得制度。
我國《物權法》第106條規(guī)定: “無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”這充分體現(xiàn)了所有人權益與社會商品流轉秩序兩種利益權衡后的取舍,更充分體現(xiàn)了不動產善意取得制度在我國以立法形式予以確立。
一、 善意取得制度的必要性
李某與劉某原系夫妻,雙方結婚時共同購買一棟房屋, 但房產登記時只登記了劉某的名字,2008年5 月,張某與劉某簽訂了買賣該房屋的合同,并辦理了房屋所有權的變更登記手續(xù)。2008年6 月李某與劉某協(xié)議離婚,李某得知該房已被劉某賣出后,以劉某、張某二人為被告向法院,要求二被告返還該房屋。
法院的審理該案過程中認為,該訟爭房屋應確認為原告李某和被告劉某所共有,劉某在沒有經(jīng)得李某同意的情況下, 處分該房屋系無權處分,但由于張某購買房屋時是善意的,張某可以基于不動產物權的善意取得制度獲得該房屋的所有權。李某可依不當?shù)美蚯謾嘈袨檎埱髣⒛吵袚熑巍?/p>
在實踐中,類似的案件屢屢發(fā)生,不少人都會把房屋、股權等登記在他人名下。在確立善意取得制度后,這種做法風險極大,因為有了善意取得制度,一旦登記的權利人將房屋出售他人,實際權利人就不能要求他人返還房屋了。而我國物權法這樣規(guī)定主要是因為我國房地產交易活躍,登記制度不完善,登記權利人和實際權利人不一致,很容易使交易對方發(fā)生判斷失誤。如果沒有善意取得制度,極易導致房屋買受人喪失權利。我國正處在向市場經(jīng)濟過度的轉軌時期,許多不動產登記制度尚未完善,如在房屋預售的過程中,存在的“一房二賣”,甚至“一房多賣”的情況,導致許多購房人的權利得不到保障,因此,將善意取得制度適用于不動產交易的領域,可最大限度的保護善意第三人的利益,從而促進社會主義市場經(jīng)濟有序地發(fā)展,因此不動產善意取得制度的確立有很大的必要性。
第一, 不動產適用善意取得制度是我國市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求。
善意取得制度有利于維護市場交易的正常秩序,促進市場經(jīng)濟的健康有序的發(fā)展。保護交易當事人的信賴利益實際上就是保護交易安全;一旦不保護交易安全,則任何一個進入市場進行交易的民事主體,在購買財產或取得在財產上設定的權利時,都需對財產的來源情況進行詳實的調查,以排除從無權處分人處取得財產及相應權利的可能。這樣就會滯緩交易進程,影響社會經(jīng)濟效益。假設民事主體未進行這種交易前的調查,則一旦取得財產的所有權或他物權,難免要提防會有人行使物的返還請求權,影響其對物的有效利用。如果承認善意受讓人可以即時取得所有權,則交易者就能放心大膽的進行交易,這將有利于市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。
第二,現(xiàn)有司法解釋實際上已間接承認不動產的善意取得制度。
最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行) 》第89條規(guī)定,“ 共同共有人對共有財產享有共同的權利, 承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間, 部分共有人擅自處分共有財產的, 一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的, 應當維護第三人的合法權益, 對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償?!?/p>
第三,在我國,尤其是當前不動產登記制度遠遠不夠系統(tǒng)完善的情況下,承認不動產善意取得是有必要的。
因為不動產交易也會因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無權處分問題,如果不動產交易中第三人取得不動產時出于善意,則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發(fā),應當允許第三人獲得不動產的所有權。
第四,承認善意取得制度,符合經(jīng)濟效用的原則。
善意取得通常是因無權處分而發(fā)生的,在一定程度上表明原權利人忽視對物的財產權利,而善意第三人愿意取得該物,表明他更愿意利用原物,也可表明原物在善意受讓人手中比在原所有人手中可能更有使用價值,因此法律保護善意受讓人而不是原權利人,則在更多情況下可能有利于充分發(fā)揮原物的經(jīng)濟效用。
二、 不動產善意取得制度的價值
第一,有利于維護不動產登記的公示公信原則
當無權處分人處分不動產時,如果受讓人是善意且已辦理權利登記,那么基于不動產登記的公示公信原則,應該保護該行為。若不承認不動產善意取得制度,在這種情況下,善意的受讓人的權益就得不到有效的保護,不動產登記的公信力也就得不到維護。
第二,有利于維護市場交易安全,保護善意第三人的利益
在交易中,任何善意第三人都是基于對受讓人及其所有權的信賴,而善意取得制度正是為了保護交易安全,及第三人的利益。
第三,對司法實踐有著重要的作用
在實踐中,民事糾紛經(jīng)常涉及不動產交易的善意取得,但由于我國之前匱于此項制度而很難得到解決。因此,此項制度的建立必將指導人民法院的審判,也有利于真正解決糾紛,體現(xiàn)法律保護的原本意義。
參考文獻
[1 ]王利明. 物權法論[M]. 中國政法大學出版社. 2000( 1) : 294.
[2 李文文. 從《物權法》看善意取得制度[J].法制與社會,2007,9.
[3] 沈俊杰. 從房屋掉包案透視我國現(xiàn)行不動產善意取得制度[J].理論,2011,5.
作者簡介:
一、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門成本更低
隨著不動產統(tǒng)一登記工作的推進,在房產檔案的使用上,無論是中央還是地方都明確了房產檔案的共用機制。國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部《關于做好不動產統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》中,明確規(guī)定了不動產登記機構與房屋交易管理部門應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度。廣西自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳下發(fā)的《關于做好房屋交易和產權管理與不動產登記銜接工作的通知》中,也明確指出不動產登記機構與房屋交易部門應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度,保證房屋登記和產權交易管理工作的正常運轉。由此可見,在房屋交易、確權與登記相分離后,原房產檔案無論留存在哪個部門,將來都是要互相共用的。在檔案的共用機制下,從檔案轉移及管理的成本上考慮,若將原房產檔案由原房產檔案管理部門轉移至不動產登記部門是弊大于利的。
首先,將原房產檔案移交至不動產登記部門,將會增加額外的轉移成本,不但需要花費大量的人力、物力及時間去進行大量的資料移交工作,還會在一定程度上減緩實現(xiàn)不動產統(tǒng)一登記的進度;其次,由于房產檔案管理的復雜性與系統(tǒng)性,目前有很多地方的房產檔案是由原房產管理部門專設的機構進行專門管理。新設立的不動產登記部門在設立的初期,從人員結構上看往往缺少足夠的房產檔案管理專業(yè)人才,若將原房產檔案移交至不動產登記部門,將需要專門培訓或招納一大批專業(yè)的房產檔案管理人員,這在無形中會加大檔案移交的經(jīng)濟成本。同時,也有可能會出現(xiàn)由于暫時缺少專業(yè)的檔案管理人才造成房產檔案得不到及時與有效的管理。因此,將原房產檔案由原房產檔案管理部門進行管理其成本更低,更利于今后工作的開展。
二、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門更為科學合理
從目前來看,全國各地對原房產檔案的歸屬問題并沒有統(tǒng)一的做法。如果從基于房屋交易、確權與不動產登記相銜接的工作模式考慮,應該從是否有利于各部門職責的實現(xiàn)、是否有利于工作的銜接、是否有利于工作長遠開展三方面進行考量,去論證原房產檔案如何歸屬更為科學。筆者認為,將原房產檔案歸屬于原房產檔案管理部門更為科學,理由如下:
第一,將原房產檔案留存原房產檔案管理部門是在實行不動產統(tǒng)一登記后,房產管理部門實現(xiàn)房屋交易與產權管理職責的重要保障。住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳《關于履行房屋交易和產權管理職責并與不動產登記有序銜接的復函》中明確指出,房屋交易、產權檔案是交易的真實記錄,是房地產管理的重要依據(jù)和基礎。而房產歷史檔案往往具有不可拆分的特點,因此,將原房產檔案繼續(xù)留存于原房產檔案管理部門,是房產管理部門履行職責與文件要求的需要。
第二,將原房產檔案移交至不動產登記部門缺少有力的文件依據(jù),甚至還與現(xiàn)行的文件精神相沖突。不動產登記部門的重要職責是負責不動產統(tǒng)一登記,不動產登記中形成的資料往往具有特定時間性,是隨著不動產統(tǒng)一登記的開始而逐漸積累形成的。將原房屋交易、確權與登記一體化下的房產檔案留存于原房產檔案管理部門,并不違反相應的文件要求,也不影響不動產登記部門職責的實現(xiàn),而將原房產檔案移交至不動產登記部門顯然不利于房產管理部門行使對房屋交易與產權管理的職責。針對有些地區(qū)將房產檔案整體移交至不動產登記部門后出現(xiàn)的問題,住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳《關于履行房屋交易和產權管理職責并與不動產登記有序銜接的復函》別提出,對于將房屋交易、產權檔案移交的應當予以糾正。
第三,將原房產檔案留存原房產檔案管理部門并不影響不動產登記部門實現(xiàn)其職責,反而會促進不動產統(tǒng)一登記工作的開展。如在廣西國土資源廳與廣西編辦聯(lián)合下發(fā)的《自治區(qū)國土資源廳、自治區(qū)編辦轉發(fā)〈國土資源部、中央編辦關于地方不動產登記職責整合的指導意見〉的通知》中,明確了廣西內不動產的交易、確權、糾分調處等其他管理和監(jiān)管職責仍由原行業(yè)主管部門承擔。廣西住建廳在《自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳關于做好房屋交易和產權管理與不動產登記銜接工作的通知》中明確指出,房屋產權或交易當事人到房產主管部門申請確認房屋產權和交易結果,各市縣房產主管部門要將《房屋交易和產權告知書》納入業(yè)務流程,于登簿、發(fā)證環(huán)節(jié)前出具。房產主管部門出具的《房屋交易和產權告知書》應作為房屋確權和交易手續(xù)證明,依法辦理房屋登記。在這個工作模式中,房產主管部門將通過行使交易與確權的職能以及通過檔案的互用機制為不動產登記部門將房屋產權等信息記載于登記簿提供大量的前期支持。同時,利用原房產檔案管理部門較為完善的房屋電子檔案資料,通過構建房產管理部門與不動產登記部門之間信息的共享與數(shù)據(jù)交換,可以為不動產登記部門在進行房屋登記時提供實時的支持,從而更好的保障不動產登記部門職能的實現(xiàn)。在這個模式中,房產管理部門對原房產檔案的管理是審核房屋交易是否合法,明確產權歸屬的重要參考與依據(jù),是出具房屋交易和產權告知書的重要前提。因此,原房產檔案由原房產檔案管理部門管理不但不會影響不動產統(tǒng)一登記工作的開展,反而通過兩個部門的合作促進不動產統(tǒng)一登記工作的開展。
三、原房產檔案留存在原房產檔案管理部門更便民利民
明確目的
自從國家明確開展不動產登記工作以來,社會上產生很多觀點,有部分人認為,不動產統(tǒng)一登記主要是為了房地產市場調控、征稅、反腐等?!段餀喾ā返诰艞l“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力”,這一規(guī)定明確了不動產應登記而產生效力的法律地位?!恫粍赢a登記暫行條例》第二條“本條例所稱的不動產登記,是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為?!边@一規(guī)定明確了不動產登記最主要的用途是對物權的確認。因此,筆者認為,不動產登記的目的主要是明確物權歸屬,維護交易安全,從而提高不動產交易效率,實現(xiàn)物權價值的最大化,保障權利人的利益。
不動產登記,通過將權利主體、不動產的自然狀況及存在其上的各種物權清晰、真實、準確的記錄在登記簿上,權利人和利害關系人可以通過查詢登記簿信息,全面準確掌握不動產物權情況和內容。例如,杭州市目前開展的二手房網(wǎng)上簽約既是這項功能的體現(xiàn),交易雙方在網(wǎng)上簽約平臺錄入房產證號、房屋坐落、產權人等信息后,系統(tǒng)即會核對客體主體信息,并就該房屋的限制信息進行核查,如該房屋已被查封或凍結的,將無法進行網(wǎng)上簽約。
不動產存在持續(xù)性,不動產上的各種物權狀態(tài)也非常復雜,除了所有權外還會存在擔保物權等其他權利狀態(tài)。例如,杭州市目前的土地抵押在土地管理部門登記,在建工程和存量房產抵押在房產管理部門登記。如一家企業(yè)先取得了土地抵押貸款,若想轉為在建工程抵押,需先注銷土地抵押,重新設立在建工程抵押。在注銷和重新設立期間,銀行會要求企業(yè)提供其他形式的擔保,或將貸款還清重新申請。而實行不動產統(tǒng)一登記后,即可通過變更登記實現(xiàn)不動產從純土地到在建工程再到存量房各個不同狀態(tài)下抵押權的無縫連接,從而降低銀行的風險和企業(yè)的融資壓力,實現(xiàn)物權利益的最大化。
因此,深刻領會不動產登記的目的,有利于正確指導不動產統(tǒng)一工作的開展。
因地制宜
根據(jù)杭州市房產檔案館目前發(fā)現(xiàn)并館藏的最早(清乾隆15年即公元1760年)的地契資料和部分民國時期的不動產登記檔案顯示,解放前杭州市的不動產登記受土地私有制的影響,主要以土地登記為主。隨著社會主義改造的完成,全面實行公有制經(jīng)濟體制,為進一步明晰產權,解決歷史遺留問題,上世紀80年代初期至1996年2月,杭州市開展了建國以來第一次房產普查工作,并啟動了全市(市區(qū))范圍的房屋總登記。而從1954年,杭州市就成立了房地產交易所,辦理房地產交易典當?shù)仁掷m(xù),經(jīng)過幾十年的發(fā)展,到2002年,將站、區(qū)、市三級辦證體制調整為市一級辦證體制,成立交易管理和登記管理合一的杭州市房產交易產權登記管理中心,全面負責全市各類房產交易、登記管理工作,理順辦證流程、提高辦證效率,實現(xiàn)交易和權屬管理一體化。
杭州市目前實行房屋所有權和土地使用權分開登記的模式。由于房屋所有權人對房屋的權利較明確和具體,而土地使用權較為抽象,因此,在房地產交易過程中,交易雙方對房屋登記的重視程度遠遠大于土地使用權,呈現(xiàn)出“地隨房走”現(xiàn)象。以2013年為例,當年杭州市房屋登記的發(fā)證量為32萬余本,而同期土地登記部門發(fā)證量約為9萬本。
為了滿足日益增加的房屋登記需求,近幾年來,杭州市房產登記部門大力加強信息化建設和房產檔案的管理,為房屋登記工作夯實了基礎。2005年,杭州市房產管理局建立了GIS系統(tǒng),整合產權產籍數(shù)據(jù)和房產交易、產權登記數(shù)據(jù),形成了集測繪、交易、登記為一體的信息操作系統(tǒng)。并依托該系統(tǒng),實現(xiàn)了集商品房預銷售管理、房地產市場監(jiān)測、物業(yè)用房管理、住房保障管理、檔案管理、征收管理、二手房網(wǎng)上簽約、經(jīng)紀企業(yè)和人員管理等多項房屋行政管理職能于一體的綜合管理體系。確保全市房屋管理工作的統(tǒng)一、高效和規(guī)范。另一方面,房屋登記產生的大量資料成為有保存價值的歷史記錄,為物權確認提供依據(jù)。杭州市房產檔案館目前整理保存的房屋交易登記資料有340萬余冊,為有效利用這些資料,從2002年開始杭州市房產管理局逐步開展房屋登記資料數(shù)字化工作,到2013年,入庫的房屋登記影像資料已達330萬余卷,每年查閱量以及出具各類房產證明多達50余萬件。
因此,從杭州市房地產登記的歷史發(fā)展和現(xiàn)狀可以看出,目前的不動產登記有著強烈的地方特點,需根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況開展。
穩(wěn)步推進
長期以來,我國的不動產登記帶有濃厚的行政色彩,主要服務于不動產行政管理。多個行政機關負責對不同的不動產進行登記,各個部門又都出臺了大量有關不動產登記的部門規(guī)章和政策文件,這就形成了分散登記的現(xiàn)象。同時,由于各地發(fā)展水平的不同,各地的信息化建設也大相徑庭,東部沿海地區(qū)城市化發(fā)展水平較高,信息化建設和管理體系較為完善,而東部內陸地區(qū)則相對薄弱。例如,杭州市的房屋登記就是經(jīng)過十余年的時間,從過去的杭州市區(qū)五個主城區(qū),余杭區(qū)、蕭山區(qū),濱江、之江、下沙三個開發(fā)區(qū),富陽、臨安、建德、淳安、桐廬五縣(市)各自為政,發(fā)展到現(xiàn)在的整個行政規(guī)劃區(qū)范圍內聯(lián)網(wǎng),全面建立“業(yè)務模式統(tǒng)一、操作平臺統(tǒng)一、數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一”的體系。
內容提要: 《物權法》通過之前,有關不動產登記的性質,見仁見智,但通說認為不動產登記行為是行政行為,這一通說是由我國目前有關不動產的立法現(xiàn)狀決定的?!段餀喾ā返念C布施行,改變了過去那種認為不動產登記是不動產登記機構行使行政職權的傳統(tǒng)看法,明確要從服務于民事主體之間不動產物權變動的角度,重新認識不動產登記的性質。本文以此為出發(fā)點,闡述了登記行為是當事人之間不動產物權變動的生效要件,是發(fā)生民法效果的民事行為,并結合《物權法》所確立的不動產物權變動模式,進一步闡述了我國不動產登記行為應為事實行為的觀點。
引 言
新頒布實施的《中華人民共和國物權法》確立了因法律行為引起的不動產物權變動,要以登記作為必備要件。也就是說,因法律行為所引起的不動產物權的設立、變更、消滅、設立負擔,除了作為不動產物權變動的基礎行為——債權行為成立且有效,尚須到不動產登記機關踐行登記程序,不動產物權變動的法律效果方才發(fā)生。由此可見,不動產物權變動的登記在不動產物權變動中扮演著不可或缺的角色。鑒于我國不動產登記的傳統(tǒng)和現(xiàn)狀,人們對不動產登記的性質和功用在認識上發(fā)生一定的偏差,在登記的理論和實踐層面存在著一些分歧。辨清不動產登記的法律性質,正確認識不動產登記的功用,對我國不動產登記制度的完善,對不動產登記的統(tǒng)一立法,尤其對廣泛存在著的不動產登記的實踐,都具有十分重要的指導作用。
一、不動產登記是民事行為抑或行政行為
鑒于我國不動產登記的現(xiàn)狀,不動產登記由各類不動產的專門行政管理機關進行,比如土地物權變動由土地行政主管部門登記,房產物權變動由房產行政主管部門登記,林木物權變動由林業(yè)行政主管部門登記等。由各類不動產的行政主管機關對所管理的不動產進行登記,如若不申請登記,這些不動產或不動產權利不能發(fā)生變動。這種登記的現(xiàn)狀往往給人造成錯覺,主體之間就不動產或不動產權利發(fā)生變動,尚須相應行政主管機關的登記認可,行政機關的登記行為被看作是一種行政管理行為,這種觀點成為目前學界和實務界的通說。[1]某些行政法學者甚至認為,主管機關的審查登記行為是一種帶有行政職權性質的許可行為。[2]在學界與實務界之所以會出現(xiàn)這種認識,是由我國目前有關不動產登記立法的現(xiàn)狀所決定的。土地管理法、城市房地產管理法都是從對不動產進行行政管理的角度進行立法,不動產登記自然被納入到行政管理的范疇。
主體之間就不動產權利變動達成協(xié)議,以使不動產權利發(fā)生變動,實現(xiàn)財貨流轉和交易目的。不動產權利具體包括建設用地使用權、房屋所有權等是物權,物權具有支配性和排它性,讓任何第三人知曉該不動產上的權利狀況,有利于該不動產權利的行使和不動產效用的發(fā)揮,有利于該不動產的順暢流轉,以建立穩(wěn)定有序的財產流轉秩序,這種主體之間就不動產或不動產權利發(fā)生變動的情況就必須借助一定的可足夠為眾人所知的公示手段彰顯出來。在諸如法國、德國、日本及我國臺灣地區(qū)被實踐證明了的最有效的公示手段即為不動產登記,即由一個有足夠公信權威的機構將不動產權利變動情況通過設置專門的薄冊的方式公之示眾,人人皆可以查詢,以知悉不動產上的權屬狀況。我國不動產權利變動情況與這些國家和地區(qū)的不動產權利變動情況相通,運作原理相同,所以將不動產權利變動登記看作是主體之間不動產物權變動情況的公示,是促進不動產的利用和實現(xiàn)財產穩(wěn)定有序流轉的必備手段。登記最主要的功能就是不動產物權權利狀況的公示,登記所產生的法律效果只關乎不動產權利歸屬和變動狀況,登記服務于不動產的高效利用和有序流轉,不動產登記行為應是民法上發(fā)生民法效果的行為,所以應屬民事行為。
從上述論證可以看出,不動產登記的民事行為屬性,是由不動產登記的功能所決定的?!段餀喾ā吠ㄟ^之后,確立不動產登記的公示功能具有十分重要的現(xiàn)實意義,不動產登記作為不動產物權變動的公示手段,主要功能即將不動產權屬狀況公之示眾,以利不動產的利用和流轉,任何欲在該不動產上設定權利之第三人即可根據(jù)公示出來的權屬狀況做出正確有效的交易決策,而要改變過去那種認為不動產登記是不動產行政管理機關對不動產行使行政管理職權的傳統(tǒng)看法。主體之間就不動產權利變動達到協(xié)議之后,只要該協(xié)議合法、有效,并按《物權法》和相關法律的規(guī)定提供了登記所需的材料,不動產登記機關在審查以后對符合條件的不動產物權變動就必須予以登記,以完成不動產物權變動的公示程序,而不能借對不動產進行行政管理為由對符合條件的不動產物權變動不予登記,這一點在《物權法》中也得到確認。
二、不動產登記是事實行為還是法律行為
對不動產登記的事實行為屬性或是法律行為屬性的探討,是建立在對第一個問題論證的基礎之上,即是以不動產登記行為屬民事行為為探討的前提。事實行為和法律行為同屬法律事實的范疇,都是引起民法效果的原因。但是,事實行為和法律行為引起民法上效果的作用機理不同。法律行為,是以意思表示為要素,因意思表示而發(fā)生一定私法效果的法律事實。[3]主體欲要發(fā)生的民法上的效果,即民事權利和義務的產生、變更、消滅,受制于主體的意愿,只要該意愿合法、有效,意愿所達成的民法上的效果就會相應地發(fā)生,所以因法律行為所引起的民法上效果的發(fā)生要貫徹意思自治原則。事實行為則不同,事實行為無需考慮行為人內心意思,事實上有此行為,即產生相應的法律效果,行為人有無取得此種法律效果的意思,在所不問。[4]由此可見,事實行為所產生的法律效果是由法律預先規(guī)定好了的,與行為人內心意思無關,不受行為人內心意思的影響。不動產登記是事實行為還是法律行為,就要看不動產登記所要發(fā)生的法律效果——不動產物權的設立、變更、設定負擔、消滅,是否取決于不動產登記申請人的效果意思,若是則為法律行為,若否則為事實行為。
不動產登記是法律行為抑或事實行為,必須在物權變動的不同立法模式下考慮。綜觀他國民法理論和實踐,因法律行為引起物權變動,主要有兩種立法模式,一是形式主義,二是意思主義。所謂形式主義,是指物權變動的完成除當事人的意思合致外,尚須登記、交付形式的做成為必要的立法主義。
[5]根據(jù)物權變動是基于當事人的債權意思還是物權意思的不同,又可將形式主義分為債權形式主義和物權形式主義。債權形式主義要求物權的變動須當事人的債權意思合致,并且要履行登記、交付程序,如瑞士。物權形式主義要求物權的變動須當事人的物權意思合致,債權意思合致只是物權變動的原因,并不決定物權變動效果的發(fā)生。物權變動效果取決于物權意思合致,另外尚須踐行登記、交付程序,如德國。在形式主義立法模式下,就不動產物權變動而言,不動產登記是必備要件。意思主義,是指物權變動僅以當事人的意思合致為已足,不以任何形式的作成為必要的立法主義。[6]意思主義中的意思僅指債權意思,也就是說,物權變動效果的發(fā)生,僅以當事人債權意思合致為已足,登記、交付的形式要件不是物權變動的必備要件,但為了保護物權變動中的第三人,讓第三人知悉該物權變動的具體情況,意思主義規(guī)定登記、交付具有對抗第三人的效力,如法國和日本。不動產登記在不同的物權變動立法模式下顯現(xiàn)出不同的功用,是源于不同立法模式不動產登記性質的不同。
(一)物權形式主義立法模式下不動產登記的法律行為屬性
已如上述,物權形式主義立法模式下,物權變動取決于物權行為,債權行為只是物權變動的原因,不決定物權變動效果的發(fā)生。但是物權行為究為何物,登記是否就是一種物權行為,則眾說紛紜。“傳統(tǒng)見解認為,物權的意思表示(包括物權的合意)本身即為物權行為(單獨行為及物權契約),登記或交付則為其生效要件?!盵7] 按照法律行為的一般理論,法律行為的核心要素是意思表示,法律行為包括效果意思和意思的表達方式,如口頭形式、書面形式、行為等。如若將物權意思本身等同為物權行為,單純的物權意思表示(物權行為)則不能引起物權變動實際效果的發(fā)生。某種物權的實際取得或喪失,端賴于另外的實際履行行為,即動產的交付和不動產的登記。如此一來,單有物權行為不能發(fā)生實際的物權變動,而這又與物權行為概念本身相矛盾。為了克服這種矛盾,有關物權行為的傳統(tǒng)見解在維持物權意思即為物權行為的基礎之上,把實際的履行行為——交付和登記看作是物權行為的生效要件,但此種嫁接讓人不免產生牽強附會之感。臺灣著名學者姚瑞光先生在洞悉物權意思即為物權行為的矛盾后指出:“物權行為者,由物權的意思表示與登記或交付相結合而成之要式行為也。……物權的意思表示,與登記或交付相結合,始能成立所謂物權行為。惟有完成此項方式后之物權行為,始能發(fā)生物權得喪變更之效力,始能不殘留所謂履行問題,亦即物權行為一經(jīng)成立,即生效力,不可認為物權行為因意思表示而成立,登記或交付不過其生效要件而已。”[8]姚先生認為,物權行為是物權意思和實行履行行為——交付、登記的結合,交付、登記也是物權行為的內容,雖然此種觀點克服了物權意思本身即為物權行為的自相矛盾之處,但是關于物權意思和交付、登記之間的關系仍不甚明了,交付、登記的法律屬性仍不明確。
要探究物權行為的本質,弄清楚物權行為和物權意思之間的關系以及交付、登記的法律屬性,必須從物權行為產生的源頭上分析。物權行為理論的創(chuàng)造者德國法儒薩維尼在《當代羅馬法制度》一文中寫道:“私法契約是最復雜最常見的……在所有的法律制度中都可以產生契約,而且它們是最重要的法的形式,首先是在債法中,它們是債產生的最基本的源泉。這些契約人們稱之為債務契約。此外在物權法中它們也同樣廣泛地存在著。交付是一種真正的契約,因為它具備契約概念的全部特征:它包括雙方當事人對占有物和所有權轉移的意思表示……僅將意思表示本身作為一個完整的交付是不足夠的,因此還必須加上物的實際占有取得作為它的外在行為,但這些都不能否認它的本質是契約……?!盵9]法儒薩維尼這段精僻的論述清晰地告訴我們:交付本身即為一法律行為,買賣中的交付,核心要素是當事人轉移動產所有權的意思,但該意思不是法律行為,其必須依附在交付這一有形的外觀之上,物權行為即為交付。
隨著交易規(guī)模的擴大和交易種類的多樣化,不動產交易在法理上和交易實踐上逐漸呈現(xiàn)出與動產交付不同的交易狀態(tài),即被后來各國所廣泛確立的不動產交易要以登記作為表標方式。以薩維尼抽象出“交付也是一種真正的契約”同樣的論證出發(fā),由于不動產登記成為不動產交易的常態(tài)表征,如理相同,不動產登記也是一種真正的契約,是一種能獨立發(fā)生物權變動的法律行為。以薩維尼物權行為理論為立法基礎所采取的物權形式主義立法模式下,就不動產物權變動而言,不動產登記即為一種能獨立發(fā)生物權變動的法律行為的觀點明晰可見。
關鍵詞:不動產;統(tǒng)一登記;權籍調查;測繪對策
中圖分類號:P271 文獻標識碼:A 文章編號:1671-2064(2017)01-0227-01
2016年我國不遺余力地推動不動產統(tǒng)一登記工作的全面運行,實現(xiàn)不動產從分散登記到統(tǒng)一登記的轉變。不動產統(tǒng)一登記制度的提出是我國政府職能轉變的重要任務之一,也是當前社會改革的重點,受到社會的廣泛關注。完善不動產登記制度,構建合理的不動產權籍調查體系也是當前我國不動產登記工作的重要內容之一。實踐表明,不動產統(tǒng)一登記工作目前還處于一個過渡期,測繪規(guī)范尚不完善,內容相對粗略,測繪工作中仍然存在不少問題。
1 不動產統(tǒng)一登記中存在的測繪問題
就目前來說,由于各種主客觀限制性因素的影響,不動產統(tǒng)一登記實施后的制度規(guī)范中仍然存在不少問題[1]。
1.1 機構銜接問題
從目前已經(jīng)開展不動產統(tǒng)一登記工作的地區(qū)來看,各地區(qū)的不動產登記部門已經(jīng)與當?shù)氐姆慨a、林業(yè)、國土等其它部門進行了有效的機構整合,《不動產登記暫行條例》規(guī)定的各項不動產權利的登記業(yè)務也移交到了不動產登記機構進行實施,效果明顯。但是,我們必須注意,不動產統(tǒng)一登記中各機構的銜接還不夠連貫,影響著測繪工作效率的提高。由于各個地區(qū)和部門的特殊性,在歷史資料的保管、使用、數(shù)字化等工作方面也沒有形成統(tǒng)一的、明確的規(guī)范,還不能高效地共享測繪、登記等數(shù)據(jù),制約著登記工作。個別地區(qū)對不動產統(tǒng)一登記工作認識不足,部分人員阻撓不動產登記機構行使法定權力,不配合不動產登記機構調用資料,不采用不動產登記機構的登記成果,或是設置重復審查關卡,行使本應由不動產登記機構行使的權力。這些問題都對不動產統(tǒng)一登記工作這一新生事物產生了較大影響。
1.2 測繪安排問題
機構整合工作中規(guī)定,不動產登記機構負責各項不動產權利的登記,其它部門負責不動產權利的審批許可,現(xiàn)階段大部分地區(qū)其它部門還負責不動產的交易監(jiān)管。這樣,一項不動產權利在審批階段要在監(jiān)管部門進行一次測量,要發(fā)證時可能為了分割等原因又要在不動產登記機構進行權籍測量,群眾辦事非常不方便。
1.3 技術標準問題
從不動產統(tǒng)一登記后的測繪工作方面來說,當前我國不動產并沒有形成統(tǒng)一的測繪技術標準,測繪過程中困難重重。第一,我國的不動產測繪管理制度尚不完善。盡管《測繪法》等法律法規(guī)中已經(jīng)對地籍、房產測繪等制度做出了相關規(guī)定,但是法規(guī)內容并沒有全面涵蓋我國不動產測繪的所有種類,使得測繪監(jiān)管工作中存在“盲點”。第二,現(xiàn)階段的不動產權籍測量工作中,對土地、房屋、林權、草地、海洋等不同類型的不動產,繼續(xù)沿用分散登記時的測量標準,各個標準的坐標系統(tǒng)、精度要求、數(shù)據(jù)格式等都不相同,各部門也沒有統(tǒng)一的技術平臺,不少地區(qū)還在使用手工紙質登記,使得不動產統(tǒng)一登記信息難以實現(xiàn)共享。另外,按照各種不同標準測量得到的數(shù)據(jù)最后都要統(tǒng)一進入不動產數(shù)據(jù)庫,也會形成宗地邊界難以統(tǒng)一的問題。
總之,當前我國不動產統(tǒng)一登記后現(xiàn)有制度仍然存在較多的問題,測繪工作相對復雜,不利于統(tǒng)一登記工作的全面開展。
2 測繪對策
不動產統(tǒng)一登記制度的實施有利于加快登記進程,整合原有的工作流程,提高登記工作的效率;使得登記信息更為透明,降低行政成本,縮短工作時間;不動產統(tǒng)一登記測繪制度的完善有利于提高登記工作的正確性。針對上文中存在的問題,筆者認為,相關部門應該采取以下對策[2]:
2.1 完善測繪管理制度及運營模式
要完善測繪工作的法律法規(guī),保障測繪工作的順利進行。過去,我國不動產分散登記期間的測繪工作多采用國家大地坐標體系或者城市獨立坐標系,并沒有形成統(tǒng)一的坐標系、高程系統(tǒng)、精度要求等。這也就導致了同一個不動產單元在房地產部門或者地籍統(tǒng)計部門有不同的精度或者坐標值,這就使得房產或者地基部門的很多信息不能有效地聯(lián)系起來,房屋信息不能實現(xiàn)互聯(lián)互通,不利于不動產統(tǒng)一登記工作的順利開展。因此,相關部門必須要從實際情況出發(fā),完善不動產統(tǒng)一登記測繪方面的法律法規(guī),從而保證統(tǒng)一測量工作的開展。
2.2 強化不動產測繪服務與監(jiān)督工作
(1)要做好不動產測繪的宣傳工作,提高大眾認識,從而為國家自然資源資產產權和用途管制提供統(tǒng)一的、互聯(lián)互通的數(shù)據(jù)基礎和平臺支撐。(2)要重視不動產測繪監(jiān)督工作,將不動產測繪監(jiān)管的相關職責納入測繪地理信息部門統(tǒng)一管理,從而促進不動產測繪市場監(jiān)管責任的全面落實。
2.3 完善測繪技術標準
不動產統(tǒng)一登記制度的落實是我國社會主義市場經(jīng)濟日益完善的重要途徑,也是社會進步的重要表現(xiàn)。目前不動產統(tǒng)一登記中測繪工作仍然存在法律不完善、利益相沖突、操作難度大、技術不成熟等方面的阻力,完善相關的測繪技術標準是十分必要的。要努力協(xié)調現(xiàn)行測繪標準間所存在的標準差異。正如上文所提到的,關于權籍統(tǒng)一測繪的相關標準制度并沒有完全建立起來,而現(xiàn)行的不同標準之間在精度、數(shù)學基礎等方面都或多或少的存在差距。要保證測繪工作的順利進行,相關部門要努力協(xié)調這種差異,原則是以《不動產權籍調查技術方案》中的要求為準。統(tǒng)一的測繪成果有利于為不動產登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”提供及時有力的支撐。
3 結語
權籍調查是不動產統(tǒng)一登記的重要內容,而測繪工作則是保證權籍調查準確性的重要手段。盡管目前我國已經(jīng)出臺了關于權籍調查的專門規(guī)范,但是在測繪方面仍然未形成統(tǒng)一的標準?!岸囝^管理”、“多種標準”的存在使得不同類型的不動產測繪工作存在混亂,也不利于不動產統(tǒng)一登記工作的全面落實。在此形式下,我們一定要從國家現(xiàn)有的規(guī)章制度出發(fā),深入研究如何統(tǒng)一測繪標準和方法,保證不動產統(tǒng)一登記工作的貫徹落實。
參考文獻:
不動產登記暫行條例全文最新版
第一章 總則
第一條 為整合不動產登記職責,規(guī)范登記行為,方便群眾申請登記,保護權利人合法權益,根據(jù)《中華人民共和國物權法》等法律,制定本條例。
第二條 本條例所稱不動產登記,是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。
本條例所稱不動產,是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
第三條 不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等,適用本條例。
第四條 國家實行不動產統(tǒng)一登記制度。
不動產登記遵循嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。
不動產權利人已經(jīng)依法享有的不動產權利,不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。
第五條 下列不動產權利,依照本條例的規(guī)定辦理登記:
(一)集體土地所有權;
(二)房屋等建筑物、構筑物所有權;
(三)森林、林木所有權;
(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權;
(五)建設用地使用權;
(六)宅基地使用權;
(七)海域使用權;
(八)地役權;
(九)抵押權;
(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產權利。
第六條 國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作。
縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產登記機構,負責不動產登記工作,并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監(jiān)督。
第七條 不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理;直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產登記。
跨縣級行政區(qū)域的不動產登記,由所跨縣級行政區(qū)域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的,由所跨縣級行政區(qū)域的不動產登記機構協(xié)商辦理;協(xié)商不成的,由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。
國務院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地,國務院批準項目用海、用島,中央國家機關使用的國有土地等不動產登記,由國務院國土資源主管部門會同有關部門規(guī)定。
第二章 不動產登記簿
第八條 不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。
不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規(guī)定設立統(tǒng)一的不動產登記簿。
不動產登記簿應當記載以下事項:
(一)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;
(二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;
(三)涉及不動產權利限制、提示的事項;
(四)其他相關事項。
第九條 不動產登記簿應當采用電子介質,暫不具備條件的,可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。
不動產登記簿采用電子介質的,應當定期進行異地備份,并具有唯一、確定的紙質轉化形式。
第十條 不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿,除依法予以更正外不得修改登記事項。
第十一條 不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業(yè)知識和業(yè)務能力。
不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業(yè)技術培訓。
第十二條 不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管,并建立健全相應的安全責任制度。
采用紙質介質不動產登記簿的,應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。
采用電子介質不動產登記簿的,應當配備專門的存儲設施,并采取信息網(wǎng)絡安全防護措施。
第十三條 不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的,不動產登記機構應當依據(jù)原有登記資料予以重建。
行政區(qū)域變更或者不動產登記機構職能調整的,應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。
第三章 登記程序
第十四條 因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的,應當由當事人雙方共同申請。
屬于下列情形之一的,可以由當事人單方申請:
(一)尚未登記的不動產首次申請登記的;
(二)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;
(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;
(四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化,申請變更登記的;
(五)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利,申請注銷登記的;
(六)申請更正登記或者異議登記的;
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。
第十五條 當事人或者其人應當?shù)讲粍赢a登記機構辦公場所申請不動產登記。
不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前,申請人可以撤回登記申請。
第十六條 申請人應當提交下列材料,并對申請材料的真實性負責:
(一)登記申請書;
(二)申請人、人身份證明材料、授權委托書;
(三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;
(四)不動產界址、空間界限、面積等材料;
(五)與他人利害關系的說明材料;
(六)法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。
不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。
第十七條 不動產登記機構收到不動產登記申請材料,應當分別按照下列情況辦理:
(一)屬于登記職責范圍,申請材料齊全、符合法定形式,或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的,應當受理并書面告知申請人;
(二)申請材料存在可以當場更正的錯誤的,應當告知申請人當場更正,申請人當場更正后,應當受理并書面告知申請人;
(三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的,應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容;
(四)申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的,應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。
不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的,視為受理。
第十八條 不動產登記機構受理不動產登記申請的,應當按照下列要求進行查驗:
(一)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致;
(二)有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;
(三)登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。
第十九條 屬于下列情形之一的,不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看:
(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記;
(二)在建建筑物抵押權登記;
(三)因不動產滅失導致的注銷登記;
(四)不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。
對可能存在權屬爭議,或者可能涉及他人利害關系的登記申請,不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。
不動產登記機構進行實地查看或者調查時,申請人、被調查人應當予以配合。
第二十條 不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續(xù),法律另有規(guī)定的除外。
第二十一條 登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。
不動產登記機構完成登記,應當依法向申請人核發(fā)不動產權屬證書或者登記證明。
第二十二條 登記申請有下列情形之一的,不動產登記機構應當不予登記,并書面告知申請人:
(一)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;
(二)存在尚未解決的權屬爭議的;
(三)申請登記的不動產權利超過規(guī)定期限的;
(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。
第四章 登記信息共享與保護
第二十三條 國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺。
各級不動產登記機構登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺,確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。
第二十四條 不動產登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。
不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息,不得要求不動產登記申請人重復提交。
第二十五條 國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。
第二十六條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密;涉及國家秘密的不動產登記信息,應當依法采取必要的安全保密措施。
第二十七條 權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料,不動產登記機構應當提供。
有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。
第二十八條 查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的,不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的;未經(jīng)權利人同意,不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。
第五章 法律責任
第二十九條 不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害,或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的,依照《中華人民共和國物權法》的規(guī)定承擔賠償責任。
第三十條 不動產登記機構工作人員進行虛假登記,損毀、偽造不動產登記簿,擅自修改登記事項,或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的,依法給予處分;給他人造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第三十一條 偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明,或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的,由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳;有違法所得的,沒收違法所得;給他人造成損害的,依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第三十二條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員,查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規(guī)定,泄露不動產登記資料、登記信息,或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動,給他人造成損害的,依法承擔賠償責任;對有關責任人員依法給予處分;有關責任人員構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十三條 本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續(xù)有效。
不動產統(tǒng)一登記過渡期內,農村土地承包經(jīng)營權的登記按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。
第三十四條 本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。
第三十五條 本條例自20xx年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規(guī)有關不動產登記的規(guī)定與本條例規(guī)定不一致的,以本條例規(guī)定為準。
不動產登記條例解讀
不動產條例正式施行 買房不是一個人說了算。
比如說,一位已婚男士想買房,如果在房產證上只寫自己的名字,則必須老婆簽字同意,否則辦不下房產證。女性朋友們,是不是瞬間感覺自己存在感爆棚啊~貸款買房 老婆不簽字貸不了
不單是辦產權證時如此,買房同樣需要老婆簽字,否則銀行不予貸款。
既然是本人獨自貸款還款,為何還要老婆同意呢?
原來,根據(jù)《婚姻法》規(guī)定,婚姻存續(xù)期間購買的財產原則上屬于夫妻共同財產,即使房產證上只簽署一方的姓名,也屬于共同財產。
正因為凡婚姻內購買的房子,都屬于夫妻共同財產,所以銀行為了防止一方無力償還,需要另一方負責接盤的風險,要求借款人必須先經(jīng)配偶同意。
可以說,這是銀行為了規(guī)避風險的一種手段。
因此,銀行在受理貸款時,會同時查詢夫妻雙方的信用記錄,來最終決定是否批貸,即便日后實際還款人只有一方來完成,也需要夫妻雙方均須到場簽署相應房屋抵押條款。
說到這兒可能有人會問,那如果一次性付清房款,是否還需要配偶到場呢?
20xx年不動產條例正式施行 買房不是一個人說了算
答案是不需要的。但前提是對方必須知情
需要特別指出的是,按揭貸款合同只能寫一個人名字,因為按揭購房只能按照誰貸款誰簽字的原則進行處理,保證購房合同、貸款合同和房產證上簽名統(tǒng)一。老婆很重要 買房要哄好
一些已婚男士為了追求空間和自由,喜歡想在外私設小金庫、瞞著老婆買房、或者給別人買房啥的...諸位,風險很大,三思而行吧。
不動產登記條例實施以后,就可以杜絕此類事情的發(fā)生,在實際操作過程中,房產交易中心會要求購房人夫妻雙方提供有效證明,如果有未成年子女,材料也需要一并提供,只有這樣才能最終辦理過戶手續(xù)。
而且據(jù)說即使買到了房還沒完,能否最終獲得產證,也取決于你提供的信息是否真實有效。
這么一看,大家就知道老婆的角色有多關鍵了吧。
20xx年不動產條例正式施行 買房不是一個人說了算
夫妻辦理房產證需要提供的資料包括
1、能夠證明購房人身份的證明材料,即雙方身份證原件和復印件;
2、婚姻證明原件和復印件;
3、如果雙方一方不能到場辦理,還需要提供私章。
一旦結成夫妻,這一輩子就是什么事情都要在一起的。除了感情的維系,利益也成為捆綁二人一輩子的糾纏。
多少年來,房產成為多少家庭最為關注的問題。關于房產證是否有必要加名以及離婚后房產到底該如何非分配等焦點問題,順便縷縷清楚:
1、如果產權登記有另一方名字,另一方對房產就有產權份額。但有名字分割時并不一定就是二分之一。關于分割,有協(xié)議的從協(xié)議,沒有協(xié)議的,還需要綜合考慮各方對房產的貢獻等因素。
2、產權證上加名字屬于一方對于另一方的贈予,婚前婚后加無區(qū)別。
3、如果是婚前購房且沒有共同還貸部分,那么離婚時,如果房產證只有一方名字,那么房產就屬于婚前個人財產,歸產權房所有。如果房產證上加了另一方名字,那么房產就屬于雙方共同財產,協(xié)議分割,協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。
4、如果是婚前購房但存在共同還貸,但房產證只有一方名字時,根據(jù)婚姻法新司法解釋相關規(guī)定,雙方婚后共同還貸支付的款項及相對應財產增值部分,離婚時應由產權登記一方對另一方進行補償;如果房產證上加了另一方名字,那么房產就屬于雙方共同財產,協(xié)議分割,協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。
自1982年憲法明確提出保護公民合法私有財產以來,①我國的私有財產權法律保護體系逐步確立,保護和尊重公民的私有財產已逐步成為社會共識。②然而近年來在不動產征收過程中野蠻拆遷與暴力反抗時有發(fā)生,不僅增加了社會的不穩(wěn)定因素,同時也加大了社會的運行成本。
公民個體相對于公權力的弱勢地位,使得強大的國家公權力在行使過程中也隱含著權力異化和擴張的可能性。本文將從公法的維度對不動產財產權所應有的保障內涵進行考量并藉此對完善我國行政法制進行探討。
一、不動產財產權的意涵及其保障目的
(一)不動產財產權的意涵
財產權是指“具有經(jīng)濟利益的權利,可再分為債權、物權及無體財產權?!盵1]由《擔保法》第九十二條第一款可見,我國不動產的核心意義是土地和建筑物,因此筆者認為不動產財產權可定義為:可以直接支配的土地和建筑物等不動產,并享有其利益的權利,不以不動產所有權為限,還包括不動產定限物權和不動產債權,如土地使用權、宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權、抵押權、不動產租賃權等。損害賠償請求權和一般契約的對人請求權因不能直接支配不動產,不屬于本文所討論的不動產財產權范圍。
(二)不動產財產權的保障目的
耶林認為,目的是法律的全部創(chuàng)造者,保護社會生活條件是法律的實質性目的。[2]基于此,筆者認為不動產財產權的保障目的有二:一是維護基本人權;二是促進社會穩(wěn)定,降低社會運行風險。
追溯世界人權史,財產權一直被認為是與生命權、自由權并列的基本人權。西方古典政治哲學普遍認為,人類之所以從自然狀態(tài)進入社會狀態(tài),組建政治社會,是為了避免自然狀態(tài)中秩序的混亂,其最根本的目的就在于自我保全?!吧系壑踩肴诵牡淖畛鹾妥顝娏业挠?,并非對別人的關切,甚至于不是對其自己子孫后代的關切,而是對自我保全的關切。
因此,自我保全的欲求乃是一切政府和道德的唯一根源。”[3]在自我保全的強烈愿望的驅動下,保障不動產財產權是人權實現(xiàn)的必須。具有較高經(jīng)濟價值的不動產在很大程度上是公民最主要的財產,及生產活動和價值創(chuàng)造的物質基礎,不動產財產權得不到保障的人將很難在現(xiàn)實世界中立足,憲法所賦予的任何其他權利也將無從實現(xiàn)。
不動產財產權的另一個保障目的是促進社會穩(wěn)定,降低社會運行風險。從龐德的“社會控制”理念出發(fā),在現(xiàn)代法治中,法律是基于市民社會共識的一種結構,是社會不同利益集團之間進行博弈以及妥協(xié)的前提和結果。在我國城市化進程的快速發(fā)展中,行政權力持續(xù)擠壓私權的存續(xù)空間,公民的利益訴求被行政權力壓制。
行政權力的異化使得公民的不動產財產權極易受到行政征收權力的侵害,因此導致了反抗強拆事件層出不窮,激化了社會矛盾,加大了社會不穩(wěn)定因素和運行風險。通過強化對不動產財產權的保障,一方面能阻卻行政權力的濫用,另一方面把權利人的利益訴求納入公共決策的視野,使其充分參與到利益的博弈與分配當中,能有效地減少因不動產征收或強拆事件帶來的社會不穩(wěn)定,緩和社會矛盾,降低社會運行風險。
二、不動產財產權的價值分析
不動產財產權的價值意味著作為客體的不動產對于作為主體的人的有用性,其價值可以從自由與經(jīng)濟效益兩個方面進行剖析。
(一)不動產財產權與自由
自由和財產相互依賴。約翰·R·康芒斯認為:“財產本身的概念原來來自習慣法,它同時帶有獲得、使用和出賣物質性東西的天然自由權或習慣法規(guī)定的自由的意思。因此,財產不是力量,財產是自由?!盵4]充分享有不動產財產權使得公民能享有不動產相關的權益,在一定的領域內延伸和擴展自己的人格屬性,使行政權力的行使受到作用范圍、法律程序的束縛。正是在這個意義上,公民得保有一定的自治領域,在這個領域內風能進,雨能進,但是公權力不能進。
(二)不動產財產權與經(jīng)濟效益
財產權制度有兩個重要特征:排他性和可轉讓性。③
排他性意味著財產所有者對于權利之處分、收益、使用可以排除他人的侵害,確保其對財產的投資所得不被他人掠奪。權利人可以根據(jù)合理預期,放心地投資于其財產,并享有這些投入帶來的收益。民無恒產則無恒心,財產權的排他性為權利人提供生產的誘因,激勵其充分、有效地對財產加以利用。
可轉讓性使得財產可在市場交易中轉移給更有效利用之人?!柏敭a在市場中流轉是實現(xiàn)財產價值和價值增值的過程,同時也是實現(xiàn)財產有效分配的重要途徑。”[5]土地資源和建筑物具有稀缺性和不易移動的特點,極易形成自然獨占。
經(jīng)濟活動的開展總是需要土地和廠房,這使不動產在經(jīng)濟活動中具有基礎性的作用,甚至在某種意義上來說是不可或缺的關鍵性因素。確立不動產財產權制度,厘清其中所蘊含的權利義務關系,能改善市場的非市場性基礎,④使得不動產能夠通過市場的合理配置得到更有效的利用,極大地釋放出社會的投資熱情與生產活力,為經(jīng)濟效率的提升提供了極大的可能性。
三、不動產財產權的保障原則
在近代個人自由主義法律思想的影響下,財產權具有相當優(yōu)越之地位,與生命權等并列為基本人權,神圣不可侵犯。然而財產權的絕對保障使得人們?yōu)榱俗约旱睦娑活櫳鐣怖娴默F(xiàn)象叢生,產生諸如不平等、不自由、不合理等社會問題。隨著團體主義興起,財產權社會化的思想逐漸形成,“私有財產權乃由其原來所處絕對優(yōu)勢之地位,日漸沒落,而開始強調其應負社會義務性?!辈粍赢a財產權的行使,不得妨礙社會秩序與公共利益。
因此,20世紀至今,各國憲法不再將不動產財產權視為絕對不受侵犯的權利并賦予國家對不動產財產權進行規(guī)制的權力。我國憲法亦在第13條規(guī)定了與不動產財產權有關的社會義務條款。但是,法律作為社會的行為規(guī)則,應該從歷史傳統(tǒng)、社會現(xiàn)實、立法目的等多方面綜合考慮。西方在二十世紀以來大量社會立法的出現(xiàn),乃起源于對個人本位極端化的反思。而在我國漫長的專制歷史中,獨立的個人觀念可以說是沒有的,[6]我國正邁向社會主義法治國家,政府應嚴格遵守法律和執(zhí)行法律,社會不同階層的利益訴求也應納入公共決策的范圍之內。從這個兩個方面來講,行政權力都應受到嚴格的約束。因而,我國不動產財產權的保障原則應當有三:法律保留原則、比例原則和公平補償原則。
(一)法律保留原則
法律保留原則,“即積極意義之依法行政原則,系指行政權之行動,僅于法律有授權之情形,始得為之,換言之,行政欲為特定之行為,必須有法律之授權依據(jù)?!盵7]財產權的社會義務性表明其行使受到公共利益的限制,但因其對于公民的生存、自由和人格發(fā)展關系重大,在憲法保護不動產財產權的基本精神下,公權力對其管制或限制必須在法律有明文規(guī)定的前提下才可為之,即對不動產財產權的保障需堅持法律保留原則。這是民主原則與法治國家原則的必然要求。
(二)比例原則
比例原則 “作為一種具有憲法位階之法律原則,其所被期待的任務是確定自由權為公益而犧牲是確有必要且正當?shù)??!盵8]其內涵有三:適當性原則、必要性原則、狹義比例原則。適當性原則又稱合目的性原則,指國家所采取的限制手段必須適合而且有助于所追求目的的達成,并且為正確的手段,是目的與手段之間的對應關系;必要性原則也稱最小侵害原則,此原則要求國家在實現(xiàn)同一目的時,應采取對公民侵害最小的措施;狹義比例原則是指國家因公益需要而采取的限制措施對公民基本權利所造成的損失與所欲達成的目的利益之間應該有相當?shù)钠胶?,其所造成的損害不得大于所欲追求的利益。亦即國家不能課予公民過度負擔,不能因小失大,合法的手段及目的之間存在的損益比例必須相當。該原則異于前二者之處在于,其不受追求目的的限制,而是基于利益的衡量。
國家基于公益可對不動產財產權加以限制。但其作為公民基本權利之一,受到憲法保障,因此國家的限制行為必須謹慎為之,應對“公益上必要”與“私權上損害”進行權衡以考量限制行為的必要性。如有必要,也應選擇損害最小的方式。
(三)公平補償原則
公民的財產權因負社會義務而不再神圣不可侵犯,國家可因公益需求對其加以限制。但若其因此所遭受的損失,超過應盡的社會義務,形成個人財產利益的特別犧牲時,國家應給予損失補償,方才符合憲法保障財產權的精神和公平負擔理念。若政府對財產權的限制行為不考慮補償成本,則易導致只考慮行政成本的限制行為或者行政干預的泛濫。
由于不動產具有不可移動或移動耗費巨大的特性,為了實現(xiàn)公共利益,國家往往需要對不動產進行征收。但是“公共利益絕不應該是政治法規(guī)對個人財產的剝奪,哪怕只是個人財產中最微不足道的一部分。在這種情況下應該嚴格執(zhí)行公民法,因為公民法是所有權的守護神?!盵9]不動產征收意味著公民不動產財產權的喪失以致“特別犧牲”,國家自當對征收予以合理補償。補償與征收為唇齒條款,無補償則無征收。
“為公共利益之需要而征收私人財產時,應給予公平補償之觀念,與近代自由主義市民國家成立之同時即已確立?!盵10]因此,公平原則為不動產遭受特別犧牲時應予補償?shù)幕驹瓌t。對于何謂公平補償,學說上有完全補償說與相當補償說兩種。從比較法上觀察,基于被征收人生活秩序的重建理念,“完全補償仍舊是今日先進國家征收補償之本則”。[11]
四、不動產財產權保障的現(xiàn)實困境
我國目前不動產財產權保障面臨的主要問題是行政干預過度,從制度層面來看存在以下問題:
(一)憲法保障結構欠完備
我國憲法財產權條款只規(guī)定了保障和剝奪兩種截然相對的情形,并沒有對財產權的限制作出規(guī)定。這種二元結構的財產權保障體系無力應對實踐中大量存在的對不動產財產權的過度限制情形。[12]例如,根據(jù)《自然保護區(qū)條例》第二十六條的規(guī)定,原住農民耕地、林地的使用受到嚴格的限制,同時還需忍受保護動物的侵擾。但是,在該條例中卻沒有作出相關補償?shù)娜魏我?guī)定。另外,在憲法關于補償?shù)臈l款中,沒有體現(xiàn)“公平補償”原則。
(二)城鄉(xiāng)保障水平不平等
我國不動產財產權的保障體系延續(xù)了“城鄉(xiāng)分治”的特點?,F(xiàn)有法律對所有權性質不同的不動產在征收程序、補償?shù)确矫娴囊?guī)定存在很大差異,國有土地上的不動產財產權的保障程度遠遠高于集體土地上的不動產財產權。
(三)公眾參與機制缺乏
我國目前的不動產征收以行政權力為主導,在征收的決策、補償、執(zhí)行和監(jiān)督過程中,公眾參與的途徑和范圍都非常有限。例如從《土地管理法》第四十六條和第四十八條可以發(fā)現(xiàn),征收的決策完全是政府單方面作出的。對于該不該征收,如何征收,農民只能被動服從。2011年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》在公共參與方面作出了一些改進,在該條例第十一條中規(guī)定了聽證制度,但其范圍僅限于舊城區(qū)改造而且缺乏保障條款。不動產征收關系到公民的根本利益,理應讓公眾廣泛而深入地參與到征收的各個環(huán)節(jié)之中,保證征收行為的科學性與合理性,增進政府與公民之間的信任。
(四)補償不合理
不動產征收補償不合理主要表現(xiàn)在補償標準偏低和補償范圍偏狹兩方面。在補償標準方面,沒有達到公平補償?shù)囊?。例如,我國《土地管理法》第四十七條對征收耕地的補償規(guī)定,其測算僅考慮土地的原用途和原產值,未考慮土地所處的區(qū)位、基礎設施條件等與土地價值密切相關的因素。失地農民實際收到的補償款難以保證他們原有的生活質量。在補償范圍方面,一個很明顯的例子就是《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條把建設用地使用權排除在補償范圍之外。
五、我國不動產行政法制的完善
財產權內涵的確定與形成,通常都需要立法者制定一套法律制度,以之為基礎,憲法保障財產權的精神才能得以實現(xiàn)。[13]不動產財產權的保障機制依保障形態(tài)可分為存續(xù)保障與價值保障兩種。存續(xù)保障,注重于維持不動產的現(xiàn)有狀態(tài),確保權利人能依不動產的存續(xù)狀態(tài)自由實現(xiàn)使用、收益、處分等權能,免受國家的恣意剝奪或者限制。價值保障的側重點在于公平補償不動產財產權的經(jīng)濟損失。我國不動產財產權行政法制的完善首要目標是實現(xiàn)不動產財產權的存續(xù)保障,其次是實現(xiàn)價值保障。(一)完善憲法財產權結構。
由上文論述可知,我國憲法財產權結構缺失“限制”層規(guī)定,使得憲法無力應對實踐中大量的對不動產財產權的限制情形。借鑒《德國基本法》第十四條⑤的規(guī)定,在我國《憲法》第十三條加入財產權的限制規(guī)定,即“財產權的內容與限制由法律規(guī)定。”在原有的二層結構中引入“限制”層,增加國家對公民不動產財產權過度限制⑥的成本,能減少行政權力不必要的干預,使得公民盡可能維持其權利的存續(xù)狀態(tài)。即使該存續(xù)狀態(tài)因公益需求無法保障,公民也可通過補償,實現(xiàn)價值保障。
(二)制定城鄉(xiāng)統(tǒng)一的征收補償制度
城鄉(xiāng)之間不動產的分布差異是不同保障方式和策略的邏輯起點,但不是保障水平懸殊的理由。隨著我國城市化進程的加快,農民不動產財產權的保障形勢更加嚴峻,而相對城鎮(zhèn)居民更加弱勢的農民顯然更需要制度的保障和支持。所以,我國應當構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的征收補償制度,平等保護公民的不動產財產權。
(三)引入比例原則
不動產征收首先應思考的是“該不該征收”,而非“如何征收”的問題,[14]即需要引入比例原則的考量,強調目的和手段的對稱性,注重公共利益與私人利益的平衡控制。我國目前只在少數(shù)法律條文中能隱約看到比例原則的影子,⑦未將其明確規(guī)定。將其引入不動產財產權的保障體系,將促使行政機關把征收作為取得公民不動產財產權的例外方式。即使征收,也應采取損害最小的方式,以滿足手段的正當性。引入比例原則這一具有憲法位階的法律原則,鑒于我國的憲法不具可訴性,宜體現(xiàn)在行政法之中。
(四)完善公眾參與機制
不動產征收與公民的切身利益關系十分密切,公眾參與不動產征收,可以就是否符合公共利益、征收的必要性、補償?shù)姆绞胶蜆藴省⒄魇盏膶嵤┑葐栴}與政府協(xié)商,是公民表達自己利益訴求、⑧監(jiān)督政府征收權的重要渠道。擴大公眾參與的范圍、深化公眾參與的程度是完善我國不動產征收公眾參與機制的必然要求。參與范圍上,在現(xiàn)行的舊城區(qū)改造基礎上,擴展至除國家安全、公共安全等緊急情況外,其他的征收都必須舉行聽證會;參與程度上,除國家安全、公共安全等緊急情況外,征收計劃的制定、補償費的發(fā)放、搬遷安置等都應允許公眾參與討論、協(xié)商和監(jiān)督。不能忽略的是,公眾參與也需要有獨立的司法來解決不同利益之間的爭議,確保少數(shù)人合法利益得到保護。
(五)公平補償
如何補償是不動產財產權價值保障的核心問題。公平補償為現(xiàn)代法治國家普遍遵循的損失補償原則。我國在《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條確立了對房屋征收的公平補償原則,但是在憲法層面和集體土地上不動產的征收制度中沒有規(guī)定“公平”二字。為體現(xiàn)憲法保障公民不動產財產權和人人平等的精神,應將《憲法》第十三條中的“給予補償”修改為“給予公平補償”,從憲法層面給予集體土地上不動產財產權和國有土地上不動產財產權同等保障。
公平補償?shù)拇_定標準一般以市場價格為參照。城市里不動產交易頻繁,較易形成合理的市場價格。但集體土地因不能進入市場流通,無法形成“市場價”作為補償參照標準。有學者建議“確立以市場定價為主的補償標準。在市場定價方面……可以通過土地評估事務所等市場中介機構的綜合評估,如根據(jù)地塊所處位置、基礎設施條件及相同水平地塊的使用權出讓價格等因素,得出土地的市場參考價格,為征地補償提供市場參考價格。”[15]筆者認為,按照被征地轉為非農地之后的市場價進行補償更接近實際的價值,也更有利于不動產財產權擁有人重建生活秩序。
征收補償是以填補損失為目的,其范圍應以權利人的直接損失為限,不包括間接損失。因此,建設用地使用權應在補償范圍之內。集體土地上不動產財產權的損失補償范圍除了法律規(guī)定的土地補償、安置補償、地上附著物和青苗的補償外,殘存地補償、鄰接地補償?shù)纫矐{入補償范圍。
損失補償,補償?shù)哪耸枪竦暮戏ɡ嫠馐艿膿p失。對于違章建筑,《國有土地上房屋征收與補償條例》實行不補償制度。但違章建筑的存在,部分原因是因為政府長期管理疏忽。從信賴利益保護的觀點出發(fā),于征收時完全不予補償,有失公允。[16]實踐中還存在如居住者生活特別困難,違章建筑被剝奪后別無去處的情形,國家若不適當補償予以救助,恐造成人道主義危機。雖然不能因為違法而獲利已成為法律的準則,但是對于違章建筑,基于特定的情況,非不能予以適當?shù)难a償。
關鍵詞:不動產 登記制度 不動產登記法
一、引言
不動產,包括土地及其定著物,是人類財產中重要的組成部分。不動產登記是指不動產權利人或不動產權利變動當事人按法律規(guī)定向主管機關提交申請書及有關的產權證書、協(xié)議書或讓予書、契證等,要求登載記錄不動產的權利或權利變動的事項,經(jīng)審核后記錄于專門的薄冊的法律過程。
二、我國現(xiàn)行不動產登記立法還存在著許多問題
(一)登記機關不統(tǒng)一
依據(jù)我國現(xiàn)行的法律法規(guī),約有6個部門可以進行不動產登記,如土地登記在土地管理部門,房屋產權登記在房地產管理機關,林木權登記在森林管理部門,草原登記在農牧業(yè)部門等。其次,登記機關和行政管理部門結合在一起,也有很大的弊端,如因登記機關分散,既不利于登記機關的溝通,又不方便當事人的查閱;當兩個或者兩個以上的登記機關權力交叉重合時,不但會損害當事人的正當利益增加其不合理負擔,而且會擾亂正常的法律和社會秩序。
(二)登記程序不統(tǒng)一
目前我國調整不動產登記的法律法規(guī)有很多,如《土地管理法》,《城市房地產管理法》,國家土地局的《土地登記規(guī)則》,建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》等,這些法規(guī)對不動產登記的程序規(guī)定都不盡一致。使各登記機關各行其是,當事人無從適應,嚴重的損害了登記作為法律行為確認的統(tǒng)一性和權威性。
(三)登記機關的責任機制不健全
我國登記機關在登記時經(jīng)常出現(xiàn)登記錯、漏,登記資料遺失,致使有關當事人損失慘重,而登記機關實際承擔的有關責任卻非常有限。這是一種權利和義務被嚴重割裂的畸形現(xiàn)象。如登記機關只享有收費的權利,而對錯誤登記的登記機關承擔何種責任和義務法律卻沒有明確規(guī)定,也沒有規(guī)定具體的賠償事宜,損害了當事人的合法權益,這對當事人而言是極不公平的。
三、對我國不動產登記制度的立法思考
(一)我國不動產登記應采取生效主義
近兩年來,房地產市場十分火爆,在這種情況下,如果采取登記對抗主義勢必會導致市場的混亂。如登記只是作為對抗第三人的要件而不是生效要件,那么房地產開發(fā)商和當事人達成合意,合同即成立,開發(fā)商還可以就同樣的內容跟第三人訂立合同,合同也照樣成立,這樣當事人的權益就得不到保證,也就無法保證交易的正常進行。只有登記作為合同成立的生效要件時,當事人之間就不動產物權的轉移進行登記,合同才能成立,這在最大程度上保護了買方的合法權益。
(二)不動產登記應采取形式審查制
筆者認為,特別是在我國的當前公權力缺乏有效制約的國情下,實質審查制非常容易導致國家公權力對私權力侵擾和過度干預的問題。而登記實行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力,物權變動的法律關系不明朗,物權歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全。筆者認為,形式審查制的這一弊端可以通過不動產產權證書的方法予以解決。
(三)建立預告登記制度
預告登記,即為保全一項以將來發(fā)生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。預告登記對保護不動產交易安全,維護房地產市場交易秩序有重要意義。筆者認為,構建我國的預告登記制度,應當明確:第一,申請人的資格。預告登記應當由債權人和債務人共同申請或由債權人或債務人依合同單獨申請或根據(jù)法院的裁判提出申請。第二,可經(jīng)預告登記保全的請求權范圍應當細化,即規(guī)定預告登記保全請求權的原因和范圍。第三,預告登記的效力。明確預告登記具有物權登記的效力,不但可以對抗不動產的所有權人和其他物權人,也可以對抗任意第三人。
參考文獻
內容提要:《物權法》通過之前,有關不動產登記的性質,見仁見智,但通說認為不動產登記行為是行政行為,這一通說是由我國目前有關不動產的立法現(xiàn)狀決定的?!段餀喾ā返念C布施行,改變了過去那種認為不動產登記是不動產登記機構行使行政職權的傳統(tǒng)看法,明確要從服務于民事主體之間不動產物權變動的角度,重新認識不動產登記的性質。本文以此為出發(fā)點,闡述了登記行為是當事人之間不動產物權變動的生效要件,是發(fā)生民法效果的民事行為,并結合《物權法》所確立的不動產物權變動模式,進一步闡述了我國不動產登記行為應為事實行為的觀點。
引言
新頒布實施的《中華人民共和國物權法》確立了因法律行為引起的不動產物權變動,要以登記作為必備要件。也就是說,因法律行為所引起的不動產物權的設立、變更、消滅、設立負擔,除了作為不動產物權變動的基礎行為——債權行為成立且有效,尚須到不動產登記機關踐行登記程序,不動產物權變動的法律效果方才發(fā)生。由此可見,不動產物權變動的登記在不動產物權變動中扮演著不可或缺的角色。鑒于我國不動產登記的傳統(tǒng)和現(xiàn)狀,人們對不動產登記的性質和功用在認識上發(fā)生一定的偏差,在登記的理論和實踐層面存在著一些分歧。辨清不動產登記的法律性質,正確認識不動產登記的功用,對我國不動產登記制度的完善,對不動產登記的統(tǒng)一立法,尤其對廣泛存在著的不動產登記的實踐,都具有十分重要的指導作用。
一、不動產登記是民事行為抑或行政行為
鑒于我國不動產登記的現(xiàn)狀,不動產登記由各類不動產的專門行政管理機關進行,比如土地物權變動由土地行政主管部門登記,房產物權變動由房產行政主管部門登記,林木物權變動由林業(yè)行政主管部門登記等。由各類不動產的行政主管機關對所管理的不動產進行登記,如若不申請登記,這些不動產或不動產權利不能發(fā)生變動。這種登記的現(xiàn)狀往往給人造成錯覺,主體之間就不動產或不動產權利發(fā)生變動,尚須相應行政主管機關的登記認可,行政機關的登記行為被看作是一種行政管理行為,這種觀點成為目前學界和實務界的通說。[1]某些行政法學者甚至認為,主管機關的審查登記行為是一種帶有行政職權性質的許可行為。[2]在學界與實務界之所以會出現(xiàn)這種認識,是由我國目前有關不動產登記立法的現(xiàn)狀所決定的。土地管理法、城市房地產管理法都是從對不動產進行行政管理的角度進行立法,不動產登記自然被納入到行政管理的范疇。
主體之間就不動產權利變動達成協(xié)議,以使不動產權利發(fā)生變動,實現(xiàn)財貨流轉和交易目的。不動產權利具體包括建設用地使用權、房屋所有權等是物權,物權具有支配性和排它性,讓任何第三人知曉該不動產上的權利狀況,有利于該不動產權利的行使和不動產效用的發(fā)揮,有利于該不動產的順暢流轉,以建立穩(wěn)定有序的財產流轉秩序,這種主體之間就不動產或不動產權利發(fā)生變動的情況就必須借助一定的可足夠為眾人所知的公示手段彰顯出來。在諸如法國、德國、日本及我國臺灣地區(qū)被實踐證明了的最有效的公示手段即為不動產登記,即由一個有足夠公信權威的機構將不動產權利變動情況通過設置專門的薄冊的方式公之示眾,人人皆可以查詢,以知悉不動產上的權屬狀況。我國不動產權利變動情況與這些國家和地區(qū)的不動產權利變動情況相通,運作原理相同,所以將不動產權利變動登記看作是主體之間不動產物權變動情況的公示,是促進不動產的利用和實現(xiàn)財產穩(wěn)定有序流轉的必備手段。登記最主要的功能就是不動產物權權利狀況的公示,登記所產生的法律效果只關乎不動產權利歸屬和變動狀況,登記服務于不動產的高效利用和有序流轉,不動產登記行為應是民法上發(fā)生民法效果的行為,所以應屬民事行為。
從上述論證可以看出,不動產登記的民事行為屬性,是由不動產登記的功能所決定的?!段餀喾ā吠ㄟ^之后,確立不動產登記的公示功能具有十分重要的現(xiàn)實意義,不動產登記作為不動產物權變動的公示手段,主要功能即將不動產權屬狀況公之示眾,以利不動產的利用和流轉,任何欲在該不動產上設定權利之第三人即可根據(jù)公示出來的權屬狀況做出正確有效的交易決策,而要改變過去那種認為不動產登記是不動產行政管理機關對不動產行使行政管理職權的傳統(tǒng)看法。主體之間就不動產權利變動達到協(xié)議之后,只要該協(xié)議合法、有效,并按《物權法》和相關法律的規(guī)定提供了登記所需的材料,不動產登記機關在審查以后對符合條件的不動產物權變動就必須予以登記,以完成不動產物權變動的公示程序,而不能借對不動產進行行政管理為由對符合條件的不動產物權變動不予登記,這一點在《物權法》中也得到確認。
二、不動產登記是事實行為還是法律行為
對不動產登記的事實行為屬性或是法律行為屬性的探討,是建立在對第一個問題論證的基礎之上,即是以不動產登記行為屬民事行為為探討的前提。事實行為和法律行為同屬法律事實的范疇,都是引起民法效果的原因。但是,事實行為和法律行為引起民法上效果的作用機理不同。法律行為,是以意思表示為要素,因意思表示而發(fā)生一定私法效果的法律事實。[3]主體欲要發(fā)生的民法上的效果,即民事權利和義務的產生、變更、消滅,受制于主體的意愿,只要該意愿合法、有效,意愿所達成的民法上的效果就會相應地發(fā)生,所以因法律行為所引起的民法上效果的發(fā)生要貫徹意思自治原則。事實行為則不同,事實行為無需考慮行為人內心意思,事實上有此行為,即產生相應的法律效果,行為人有無取得此種法律效果的意思,在所不問。[4]由此可見,事實行為所產生的法律效果是由法律預先規(guī)定好了的,與行為人內心意思無關,不受行為人內心意思的影響。不動產登記是事實行為還是法律行為,就要看不動產登記所要發(fā)生的法律效果——不動產物權的設立、變更、設定負擔、消滅,是否取決于不動產登記申請人的效果意思,若是則為法律行為,若否則為事實行為。
不動產登記是法律行為抑或事實行為,必須在物權變動的不同立法模式下考慮。綜觀他國民法理論和實踐,因法律行為引起物權變動,主要有兩種立法模式,一是形式主義,二是意思主義。所謂形式主義,是指物權變動的完成除當事人的意思合致外,尚須登記、交付形式的做成為必要的立法主義。
[5]根據(jù)物權變動是基于當事人的債權意思還是物權意思的不同,又可將形式主義分為債權形式主義和物權形式主義。債權形式主義要求物權的變動須當事人的債權意思合致,并且要履行登記、交付程序,如瑞士。物權形式主義要求物權的變動須當事人的物權意思合致,債權意思合致只是物權變動的原因,并不決定物權變動效果的發(fā)生。物權變動效果取決于物權意思合致,另外尚須踐行登記、交付程序,如德國。在形式主義立法模式下,就不動產物權變動而言,不動產登記是必備要件。意思主義,是指物權變動僅以當事人的意思合致為已足,不以任何形式的作成為必要的立法主義。[6]意思主義中的意思僅指債權意思,也就是說,物權變動效果的發(fā)生,僅以當事人債權意思合致為已足,登記、交付的形式要件不是物權變動的必備要件,但為了保護物權變動中的第三人,讓第三人知悉該物權變動的具體情況,意思主義規(guī)定登記、交付具有對抗第三人的效力,如法國和日本。不動產登記在不同的物權變動立法模式下顯現(xiàn)出不同的功用,是源于不同立法模式不動產登記性質的不同。
(一)物權形式主義立法模式下不動產登記的法律行為屬性
已如上述,物權形式主義立法模式下,物權變動取決于物權行為,債權行為只是物權變動的原因,不決定物權變動效果的發(fā)生。但是物權行為究為何物,登記是否就是一種物權行為,則眾說紛紜?!皞鹘y(tǒng)見解認為,物權的意思表示(包括物權的合意)本身即為物權行為(單獨行為及物權契約),登記或交付則為其生效要件。”[7]按照法律行為的一般理論,法律行為的核心要素是意思表示,法律行為包括效果意思和意思的表達方式,如口頭形式、書面形式、行為等。如若將物權意思本身等同為物權行為,單純的物權意思表示(物權行為)則不能引起物權變動實際效果的發(fā)生。某種物權的實際取得或喪失,端賴于另外的實際履行行為,即動產的交付和不動產的登記。如此一來,單有物權行為不能發(fā)生實際的物權變動,而這又與物權行為概念本身相矛盾。為了克服這種矛盾,有關物權行為的傳統(tǒng)見解在維持物權意思即為物權行為的基礎之上,把實際的履行行為——交付和登記看作是物權行為的生效要件,但此種嫁接讓人不免產生牽強附會之感。臺灣著名學者姚瑞光先生在洞悉物權意思即為物權行為的矛盾后指出:“物權行為者,由物權的意思表示與登記或交付相結合而成之要式行為也。……物權的意思表示,與登記或交付相結合,始能成立所謂物權行為。惟有完成此項方式后之物權行為,始能發(fā)生物權得喪變更之效力,始能不殘留所謂履行問題,亦即物權行為一經(jīng)成立,即生效力,不可認為物權行為因意思表示而成立,登記或交付不過其生效要件而已?!盵8]姚先生認為,物權行為是物權意思和實行履行行為——交付、登記的結合,交付、登記也是物權行為的內容,雖然此種觀點克服了物權意思本身即為物權行為的自相矛盾之處,但是關于物權意思和交付、登記之間的關系仍不甚明了,交付、登記的法律屬性仍不明確。
要探究物權行為的本質,弄清楚物權行為和物權意思之間的關系以及交付、登記的法律屬性,必須從物權行為產生的源頭上分析。物權行為理論的創(chuàng)造者德國法儒薩維尼在《當代羅馬法制度》一文中寫道:“私法契約是最復雜最常見的……在所有的法律制度中都可以產生契約,而且它們是最重要的法的形式,首先是在債法中,它們是債產生的最基本的源泉。這些契約人們稱之為債務契約。此外在物權法中它們也同樣廣泛地存在著。交付是一種真正的契約,因為它具備契約概念的全部特征:它包括雙方當事人對占有物和所有權轉移的意思表示……僅將意思表示本身作為一個完整的交付是不足夠的,因此還必須加上物的實際占有取得作為它的外在行為,但這些都不能否認它的本質是契約……?!盵9]法儒薩維尼這段精僻的論述清晰地告訴我們:交付本身即為一法律行為,買賣中的交付,核心要素是當事人轉移動產所有權的意思,但該意思不是法律行為,其必須依附在交付這一有形的外觀之上,物權行為即為交付。
隨著交易規(guī)模的擴大和交易種類的多樣化,不動產交易在法理上和交易實踐上逐漸呈現(xiàn)出與動產交付不同的交易狀態(tài),即被后來各國所廣泛確立的不動產交易要以登記作為表標方式。以薩維尼抽象出“交付也是一種真正的契約”同樣的論證出發(fā),由于不動產登記成為不動產交易的常態(tài)表征,如理相同,不動產登記也是一種真正的契約,是一種能獨立發(fā)生物權變動的法律行為。以薩維尼物權行為理論為立法基礎所采取的物權形式主義立法模式下,就不動產物權變動而言,不動產登記即為一種能獨立發(fā)生物權變動的法律行為的觀點明晰可見。
(二)債權形式主義和意思主義立法模式下不動產登記的事實行為屬性
債權形式主義、意思主義立法模式與物權形式主義立法模式,雖然都有債權行為的存在,但債權行為在實際的物權變動中所起的功用不同。意思主義立法模式下,單有債權行為即可引起物權變動,連債權行為的實際履行——交付、登記等都沒有必要。債權形式主義立法模式下,債權行為是引起物權變動的決定因素,但只有當債權行為的實際履行——交付、登記完成后,方才發(fā)生物權變動。在這兩種模式下,債權行為對物權變動起著決定作用,債權行為無效、被撤銷,物權變動就無法發(fā)生。物權形式主義立法模式下,已如上文所述,債權行為只是物權變動的原因,實際的物權變動取決于物權行為,即使債權行為無效或被撤銷,只要物權行為有效,物權變動就能實際發(fā)生。
物權形式主義立法模式下,交付、登記是真正的契約,不動產登記作為法律行為的一種,遵從法律行為成立要件、生效要件等的判斷規(guī)則,適用法律行為一般原理。債權形式主義立法模式下,依債權行為達到物權變動的最終目的,端賴于當事人債的實際履行。債的履行完成,即動產完成交付和不動產完成登記可發(fā)生多重法律效果:一是當事人之間的債因當事人的實際履行而消失,二是當事人之間所欲達到的目的,就物權變動而言,物權變動的發(fā)生即可確定地實現(xiàn),三是動產交付、不動產登記作為當事人之間物權變動的外觀,對不知交易實情的第三人來說,具有公示權利變動的效果。因此,債權形式主義立法模式下,交付、登記是債的履行行為,該履行行為產生既定的法律效果,是物權變動的必備要件,因而應屬于事實行為。
意思主義立法模式下,就物權變動的法律要件來說,交付、登記并非必需。但從交易習慣和日常生活經(jīng)驗來看,不完成交付和登記,買方不取得對物的實際占有,物的使用價值無法實現(xiàn)。從另一個角度看,物權是支配權,具有排它性,物權的行使和變動不僅關涉物權人本人的利益,還關涉到該物之上其他權利人、欲取得該物之交易相對人等的利益,關涉交易安全和交易秩序,交付和登記扮演著十分重要的公示功能,并且此種公示功能在復雜的物權變動中尤為重要?;诖?,意思主義立法模式雖不強求不動產物權變動必須辦理不動產登記,但規(guī)定未經(jīng)登記的不動產物權變動不能對抗第三人,這就使得取得不動產物權之當事人如若未辦理登記,其所取得的不動產物權隨時有被他人取得的風險,正是此種風險的反激勵作用,當事人因顧及風險,在絕大多數(shù)情況下也不得不辦理登記,這一點從王茵博士的論文中可以清晰地得到印證,意思主義立法模式的典型——法國,于“1855年法就大多數(shù)所有權及其他不動產物權的設定、移轉,規(guī)定以謄記為第三人對抗要件,顯著地擴大了謄記范圍,幾乎所有的物權變動都要公示?!盵10]由此可見,意思主義立法模式下,交付、登記作為物權變動對抗第三人的公示要件,法律效果確定,因而也屬于事實行為。