不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文

內(nèi)容提要: 在借鑒德國(guó)和瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度來(lái)理解我國(guó)《物權(quán)法》第106條不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成中的善意要件時(shí)，必須注意德、瑞兩國(guó)立法在善意要件規(guī)定上的顯著差異。德國(guó)法以區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的二元論思維和物權(quán)行為的抽象性理論為基礎(chǔ)，確立了客觀化的制度性信賴，使善意要件與注意義務(wù)相分離；而瑞士法則堅(jiān)持物權(quán)變動(dòng)效果的有因性，將善意要件的判定與注意義務(wù)緊密相連。理解我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成中的善意要件也應(yīng)當(dāng)采取體系化的思考方法，以法律行為和注意義務(wù)的關(guān)系為判定善意范圍和標(biāo)準(zhǔn)的核心。從我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記法的規(guī)定和相關(guān)交易實(shí)踐來(lái)看，瑞士法關(guān)于注意義務(wù)的規(guī)定對(duì)于解釋我國(guó)法上的善意要件更具參考意義。

為保護(hù)從無(wú)權(quán)利人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人，大陸法系中具有代表性的德國(guó)和瑞士民法均規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度，并對(duì)該制度構(gòu)成中的善意要件進(jìn)行了規(guī)定。不同于上述立法，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第106條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。該條款雖將善意規(guī)定為構(gòu)成要件，但未規(guī)定善意的范圍。善意要件是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的核心，而善意的范圍則是該要件的重點(diǎn)，因此，如何理解善意的范圍，在《物權(quán)法》頒布后成為學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)。綜合當(dāng)前有關(guān)此問(wèn)題的研究成果，可以看出，學(xué)者們?cè)谌绾卫斫馍埔獾姆秶矫?，存在兩種截然不同的標(biāo)準(zhǔn)：一種是將善意的范圍與取得人的過(guò)錯(cuò)結(jié)合在一起，此標(biāo)準(zhǔn)與瑞士法上的善意標(biāo)準(zhǔn)有相似之處；另一種是不考慮取得人的過(guò)錯(cuò)，以德國(guó)法的善意標(biāo)準(zhǔn)來(lái)解釋不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件。

不過(guò)，上述研究既未全面認(rèn)識(shí)德國(guó)、瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的重大差異，也未充分考慮善意要件與物權(quán)法及不動(dòng)產(chǎn)登記制度在體系上的緊密關(guān)聯(lián)。這難免使得這些研究成果在理論基礎(chǔ)與研究方法上陷入孤立和片面，未能很好地與我國(guó)物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法相契合，從而無(wú)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件在體系上做出合乎邏輯的闡釋。本文擬采用體系化的研究方法，以法律行為對(duì)善意保護(hù)效果的影響為理論架構(gòu)，對(duì)德國(guó)、瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的立法特點(diǎn)、善意的范圍、善意的決定因素等進(jìn)行系統(tǒng)、深入的分析，以期為理解我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件探索出一條切實(shí)可行的研究思路。

一、德國(guó)、瑞士法關(guān)于善意要件的規(guī)定

德國(guó)和瑞士雖然均將善意規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的法定要件之一，但是并沒(méi)有在立法中對(duì)善意的含義進(jìn)行界定。不過(guò)，這兩個(gè)國(guó)家的立法都明確規(guī)定了善意要件的判斷標(biāo)準(zhǔn)，并解決了關(guān)于善意的證明責(zé)任歸屬。

（一）德國(guó)法

法律不是將善意規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的積極性構(gòu)成要件，而是將惡意作為排除善意保護(hù)的要件?！兜聡?guó)民法典》第892條將善意要件表述為，取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的除外。這一規(guī)定體現(xiàn)了《德國(guó)民法典》獨(dú)特的立法技術(shù)，即通過(guò)“除非”（es sein denn）一語(yǔ)，不僅從實(shí)體法上實(shí)現(xiàn)了對(duì)善意要件范圍的限定，而且在程序法上起到了善意推定的作用，從而將證明取得人為惡意的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給了持有異議的人。這種立法技術(shù)體現(xiàn)了立法者將善意作為默認(rèn)的前提條件的初衷。[1]這一立法模式簡(jiǎn)潔、明確，用一個(gè)條文同時(shí)解決了實(shí)體法上的構(gòu)成要件和程序法上的證明責(zé)任。

取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確究竟應(yīng)表現(xiàn)為結(jié)論性的價(jià)值判斷，還是陳述性的事實(shí)判斷，在《德國(guó)民法典》的立法過(guò)程中曾有過(guò)爭(zhēng)論。最終頒布的民法典刪除了關(guān)于取得人明知導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的事實(shí)的表述，[2]只保留了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的價(jià)值判斷的規(guī)定。在司法實(shí)踐中，證明取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確對(duì)于原權(quán)利人來(lái)說(shuō)非常困難。有鑒于此，原權(quán)利人只要能夠證明取得人明知導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的事實(shí)，常常就能推導(dǎo)出取得人已明知登記簿本身不正確，法院一般也認(rèn)可此種替代性的證明途徑。類似的證明手段在《德國(guó)民法典》中也不乏其例，例如，第142條第2款規(guī)定：“明知或者可知法律行為的可撤銷性的人，在撤銷時(shí)，應(yīng)按照其已知或者可知該法律行為無(wú)效來(lái)處理?！笨梢?jiàn)，這種間接的證明方法雖然最終沒(méi)有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度中得到明確規(guī)定，但其仍在實(shí)際上得到了很好的應(yīng)用。只不過(guò)，這種應(yīng)用不再體現(xiàn)為對(duì)取得人注意義務(wù)的要求，而僅表現(xiàn)為排除善意時(shí)的證明手段。這樣一來(lái)，法律進(jìn)一步降低了對(duì)取得人注意義務(wù)的要求，并將其轉(zhuǎn)化為了一種證明風(fēng)險(xiǎn)。

除了上述實(shí)體法的規(guī)定體現(xiàn)了善意要件的規(guī)范特點(diǎn)之外，不動(dòng)產(chǎn)登記程序法強(qiáng)烈的獨(dú)立性也為善意要件的簡(jiǎn)明規(guī)定提供了保障。[3]不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的一些特別規(guī)定使得善意要件的判斷不僅與債權(quán)行為的效力無(wú)關(guān)，而且通常也不涉及物權(quán)行為的效力。這表現(xiàn)為，法律嚴(yán)格地區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)體法和程序法。從實(shí)體法方面來(lái)看，盡管不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易需要以債權(quán)合同和物權(quán)合意為基礎(chǔ)，由于物權(quán)行為具有抽象性，物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果并不依賴于債權(quán)行為。就程序法方面而言，登記申請(qǐng)也僅具有程序法上的意義；除了土地所有權(quán)讓與和地上權(quán)設(shè)立的情形之外，登記同意替代物權(quán)合意成為登記審查的對(duì)象；登記同意的效力同樣不依賴于債權(quán)行為的效力。這就使得善意取得人無(wú)須關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)登記簿以外的債權(quán)行為和物權(quán)行為的效力問(wèn)題，取得人信賴的客體僅表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，而不牽涉導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)行為、登記同意以及登記申請(qǐng)。

綜上可知，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的特征和不動(dòng)產(chǎn)登記程序規(guī)定對(duì)善意要件的影響體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，這個(gè)取得過(guò)程以法律行為的要素為基礎(chǔ)，而不具有實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)讓性行為的內(nèi)涵，其法律效果的產(chǎn)生不依賴于當(dāng)事人的意思，而只取決于法律的規(guī)定。因此，善意要件不能用一般的法律行為中的過(guò)失標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷。另一方面，物權(quán)行為的抽象性和登記同意的特征促進(jìn)了善意要件判斷上的獨(dú)立性，使其不依賴于債權(quán)行為的效力和物權(quán)行為的效力。從以上方面來(lái)看，不論是將善意取得的效力定性為原始取得還是繼受取得，皆不會(huì)對(duì)善意保護(hù)的結(jié)果產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，強(qiáng)調(diào)其原始取得特性無(wú)非是更重視法律效果的法定性，著重繼受取得則更彰顯法律行為中的意思表示特征。

（二）瑞士法

與德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的簡(jiǎn)明規(guī)定相比，瑞士法上對(duì)善意要件的規(guī)定較為復(fù)雜，涉及《瑞士民法典》中的三個(gè)條文：第973條、第974條和第3條。第973條將善意（guten Glauben）作為構(gòu)成要件，規(guī)定出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿之登記的人受到善意保護(hù)。不過(guò)，此處并沒(méi)有明確善意的范圍。這種關(guān)于善意要件的規(guī)定方式與我國(guó)《物權(quán)法》第106條不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中關(guān)于善意要件的規(guī)定非常相似。由此，為了理解第973條規(guī)定的善意要件的含義，需要借助另外兩個(gè)條文的規(guī)定。

第974條第1款是關(guān)于“惡意第三人”的規(guī)定，即物權(quán)之登記不正當(dāng)?shù)?，該登記?duì)于知悉或應(yīng)知悉該瑕疵的第三人無(wú)效。從這個(gè)條款來(lái)看，惡意就是知道或應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正當(dāng)?shù)蔫Υ?。將這個(gè)條款和第973條的規(guī)定相結(jié)合，并采用反對(duì)解釋的方法，可推知善意的范圍為，不知道或不應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記不正當(dāng)。依第974條第2款，不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正當(dāng)是指，“無(wú)法律原因或依無(wú)約束力的法律行為而完成的登記”?？梢?jiàn)，第974條的兩個(gè)條款不僅確定了善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)，而且解決了善意保護(hù)與債權(quán)行為的關(guān)系。

由上述分析可知，瑞士法和德國(guó)法都承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的法律效果是法定的。不過(guò)，在債權(quán)行為與善意保護(hù)的關(guān)系上，瑞士法與德國(guó)法存在顯著不同：不僅作為登記原因的前手債權(quán)行為的效力會(huì)影響善意保護(hù)的效力，而且取得人所為的債權(quán)行為效力的瑕疵也將影響善意保護(hù)的效力。[4]這兩個(gè)國(guó)家之所以在這個(gè)問(wèn)題上存在差異，原因在于，瑞士法關(guān)于物權(quán)行為的規(guī)定及債權(quán)行為與物權(quán)行為的關(guān)系與德國(guó)法有所區(qū)別。瑞士法雖然承認(rèn)債權(quán)行為與物權(quán)行為的區(qū)分，但并不承認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)合意。這就造成在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，具有程序法意義的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)同時(shí)也具備了實(shí)體法上的意義。登記申請(qǐng)包含了對(duì)物的處分，被視為獨(dú)立的單方物權(quán)行為，然而，它同時(shí)也是債權(quán)行為的履行行為（Erfuellungshandlung），其效力要受到債權(quán)行為效力的影響。[5]由此，根據(jù)法律行為而為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)可分為兩個(gè)過(guò)程：債權(quán)行為和登記申請(qǐng)。由于瑞士法上物權(quán)行為的單方性和有因性，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的判斷不像德國(guó)法那樣不受法律行為效力的影響。從第974條第1款的規(guī)定可以看出，善意要件是以物權(quán)行為的有因性原則和有效的處分為基礎(chǔ)的。[6]

第3條規(guī)定了善意的一般條款，它解決了兩個(gè)方面的問(wèn)題：善意推定和注意義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。該條第1款規(guī)定：“當(dāng)本法認(rèn)為法律效果系屬于當(dāng)事人的善意的，應(yīng)推定該善意存在?！苯Y(jié)合第973條來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中取得人的善意應(yīng)被推定為存在。該條第2款規(guī)定：“憑具體情勢(shì)所要求的注意判斷不構(gòu)成善意的，當(dāng)事人無(wú)權(quán)援引善意?！盵7]如將這一款與第974條聯(lián)系起來(lái)，那么取得人不應(yīng)當(dāng)知道的善意顯然應(yīng)與一定的注意義務(wù)相結(jié)合。根據(jù)善意要件與債權(quán)行為有效性之間的依存關(guān)系，注意義務(wù)的行為基礎(chǔ)應(yīng)限于債權(quán)行為。

瑞士法對(duì)善意要件的規(guī)定體現(xiàn)了兩個(gè)特色：一是對(duì)善意推定和注意義務(wù)的統(tǒng)一規(guī)定，二是善意要件對(duì)債權(quán)行為效力的依賴。如果說(shuō)德國(guó)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度善意要件的規(guī)定體現(xiàn)了以物權(quán)行為為核心的物權(quán)變動(dòng)模式的特點(diǎn)，那么瑞士法關(guān)于善意要件的規(guī)定則顯現(xiàn)了以債權(quán)行為為核心的物權(quán)變動(dòng)模式的特征。

二、善意要件的范圍

（一）研究現(xiàn)狀

我國(guó)學(xué)者關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的理解可概括為不知情，即不知道。這種理解上的統(tǒng)一并不意味著學(xué)者們?cè)谏埔庖秶慕缍ㄉ线_(dá)成了一致。相反，他們關(guān)于善意范圍的理解存在重大分歧。概言之，關(guān)于“不知道”的外延可分為兩大類型：廣義說(shuō)和狹義說(shuō)。廣義說(shuō)是指不知道或不應(yīng)當(dāng)知道說(shuō)；狹義說(shuō)包括了三種觀點(diǎn)：不知道且無(wú)重大過(guò)失說(shuō)、不知道說(shuō)和非明知說(shuō)。

就廣義說(shuō)來(lái)看，它包括了非明知和無(wú)重大過(guò)失的不知道兩種情形，認(rèn)為善意即不知情，或?qū)⑸埔獾韧诓恢榍覠o(wú)重大過(guò)失，并將知道或應(yīng)當(dāng)知道作為排除善意的標(biāo)準(zhǔn)。[8]就狹義說(shuō)而言，三種觀點(diǎn)關(guān)于善意范圍的理解各有側(cè)重。第一種觀點(diǎn)只包括無(wú)重大過(guò)失的不知道一種情形，認(rèn)為明知屬于受讓人內(nèi)心狀態(tài)，難以舉證，因此善意應(yīng)以無(wú)重大過(guò)失的不知道為限。[9]第二種觀點(diǎn)主張有無(wú)過(guò)失在所不問(wèn)，并認(rèn)為與動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意為明知或因重大過(guò)失而不知不同，不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意不考慮取得人的過(guò)失，其目的在于強(qiáng)化土地登記的公信力。就取得人注意義務(wù)方面而言，取得人不負(fù)查閱義務(wù)。[10]此種觀點(diǎn)與德國(guó)法的學(xué)說(shuō)最為接近。第三種觀點(diǎn)借鑒德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力善意要件的標(biāo)準(zhǔn)，將善意界定為非明知，與德國(guó)法不同的是，它認(rèn)為取得人只負(fù)查閱義務(wù)，不負(fù)調(diào)查義務(wù)。[11]

由上可知，我國(guó)學(xué)者關(guān)于善意范圍爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于，善意的判斷是否應(yīng)考慮取得人的過(guò)失。以下將結(jié)合德國(guó)和瑞士關(guān)于善意要件范圍的立法、判例和學(xué)說(shuō)，對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行分析。

（二）善意的范圍及對(duì)善意的理解

1．非明知

《德國(guó)民法典》第892條明確將善意表述為不知道（nicht bekannt）。按照文義解釋方法，很難得出德國(guó)法將善意規(guī)定為非明知（positive Kenntnis）的結(jié)論。對(duì)比我國(guó)學(xué)者在解釋善意范圍上的幾種觀點(diǎn)，僅從條文的字面意思來(lái)看，將德國(guó)法上的不知道做廣義或狹義理解皆不為過(guò)。那么，德國(guó)法是通過(guò)什么方法來(lái)確定善意的范圍的呢？筆者認(rèn)為，德國(guó)法運(yùn)用了兩項(xiàng)立法技術(shù)在法律條文的字面意義上排除了廣義解釋善意的可能性。一是分別規(guī)定的立法技術(shù)，即將從無(wú)權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意標(biāo)準(zhǔn)分別加以規(guī)定。從無(wú)權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，非善意是指知道（bekannt）或因重大過(guò)失而不知道（infolge grober Fahrlaessigkeit unbekannt）（《德國(guó)民法典》第932條第2款）。該條文使用了或者（oder）這種并列式的立法用語(yǔ)，據(jù)此，動(dòng)產(chǎn)善意要件范圍應(yīng)理解為：非明知或非因重大過(guò)失而不知道。[12]對(duì)比可知，不動(dòng)產(chǎn)善意要件的不知道并不包含因重大過(guò)失而不知道。二是關(guān)于善意表達(dá)的獨(dú)特立法技術(shù)。與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度不同，德國(guó)法未將善意規(guī)定為構(gòu)成要件，而只是將知道作為排除善意保護(hù)的要件。根據(jù)判例和學(xué)說(shuō)的一致見(jiàn)解，這表明不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度對(duì)善意的判斷，不需要取得人證明自己主觀為善意并無(wú)過(guò)失，并且因?yàn)樾刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記簿而為法律行為。取得人即使出于重大過(guò)失、間接故意而不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確，也不影響他受到善意保護(hù)。這種消極性規(guī)定的立法技術(shù)將對(duì)善意的主觀要求降至了最低限度，取得人所有的注意義務(wù)也由此得以免除。[13]當(dāng)然，這種立法技術(shù)并不是決定善意要件范圍的根本原因，而只是對(duì)原因的一種表現(xiàn)形式，德國(guó)法決定善意要件的主要原因?qū)⒃谙挛淖髟敿?xì)分析。

雖然德國(guó)法將善意規(guī)定為非明知，并且法院和學(xué)界對(duì)善意要件的理解也嚴(yán)格遵循了這一規(guī)定，但由于實(shí)際交易的復(fù)雜性，關(guān)于如何理解非明知也經(jīng)歷了一個(gè)長(zhǎng)期的變化過(guò)程。這一變化主要體現(xiàn)在，取得人是否只有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿有積極的信賴時(shí)才能獲得善意保護(hù)上。也就是說(shuō)，取得人的信賴與其行為之間是否應(yīng)存在因果關(guān)系。早期的判例認(rèn)為，取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的信賴是被推定的，而且對(duì)取得人善意的推定是可以反駁的，即如果證明取得人并非基于信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿而進(jìn)行取得，那么就可以推翻其善意。[14]例如，取得人的取得僅是因?yàn)樾刨囎屌c人的表述，或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確在取得人為取得行為時(shí)尚未發(fā)生，此時(shí)，取得人皆未基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴而取得權(quán)利，因此他不受不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的保護(hù)。[15]后來(lái)，判例的立場(chǎng)發(fā)生了變化，認(rèn)為《德國(guó)民法典》第892條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性假定和完整性假定是不可反駁的，除非登記簿的不正確可由不動(dòng)產(chǎn)登記簿自身推導(dǎo)出來(lái)或者原權(quán)利人能證明取得人對(duì)其不正確是明知的。[16]這種變化在立法技術(shù)上主要表現(xiàn)為，第892條中使用的“視為正確”（ gilt… als richtig）一語(yǔ)不再被理解為一種可以推翻的擬制，而是被看作一種不可推翻的擬制。在這個(gè)觀點(diǎn)確立了之后，取得人的信賴與其行為之間的因果關(guān)系被法院否認(rèn)，并最終確立了對(duì)非明知涵義的理解標(biāo)準(zhǔn)：取得人既不需要知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容并信賴該內(nèi)容，也不需要基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴而為取得行為。[17]

2．不知或不應(yīng)知

前已述及，瑞士法有三個(gè)條款涉及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力善意要件的規(guī)定，在理解善意范圍時(shí)如何運(yùn)用這三個(gè)條款，學(xué)者之間存在分歧。比較有代表性的見(jiàn)解可分為兩種：一種將善意的范圍界定為不知或不應(yīng)知（nicht kennensollen）。所謂不知是指不以過(guò)失因素為要件的不知（Nich-twissen），而不應(yīng)知是指包含了過(guò)失因素的不知，即未盡到必要的注意義務(wù)而不知。此種見(jiàn)解的法律依據(jù)是第973條、第974條和第3條第2款。另一種僅將善意的范圍界定為不應(yīng)知，其法律依據(jù)為第973條和第3條第2款。這兩種見(jiàn)解在如何認(rèn)識(shí)不應(yīng)知方面是一致的，即都認(rèn)為輕過(guò)失也應(yīng)排除在外；他們的根本不同在于善意是否應(yīng)包括不知，即德國(guó)法上所稱的非明知。

雖然法律并沒(méi)有對(duì)善意的涵義進(jìn)行界定，但是學(xué)者們?cè)诮庾x法律規(guī)定時(shí)總是從對(duì)善意涵義的界定出發(fā)。因此，要深入了解學(xué)者們?cè)谏埔夥秶J(rèn)識(shí)上的分歧，必須先從他們關(guān)于善意的定義談起。與德國(guó)學(xué)者一樣，多數(shù)瑞士學(xué)者也將善意理解為消極性概念，而非積極性概念。有的學(xué)者認(rèn)為，善意是不知道重要的法律情勢(shì)，即不知道權(quán)利取得或權(quán)利狀況的瑕疵。從過(guò)失的角度來(lái)看，這種善意理解方式可表述為對(duì)于不知道法律瑕疵沒(méi)有過(guò)失；與此對(duì)應(yīng)，惡意不僅指事實(shí)上知道而且包括因?yàn)檫^(guò)失而不知道法律瑕疵。根據(jù)《瑞士民法典》第974條第1款的規(guī)定，在這兩種情況下，取得人皆不得主張善意保護(hù)。[18]瑞士著名學(xué)者彼得·雅吉（Peter Jaeg-gi）則認(rèn)為，善意是指，在存在法律瑕疵（Rechtsmangel）的情況下，取得人并未意識(shí)到法律瑕疵的不法性（Unrechtsbewusstsein）。[19]這個(gè)觀點(diǎn)為取得人在法律瑕疵存在的情況下，設(shè)定了注意義務(wù)。依據(jù)這個(gè)定義，如果取得人盡到了注意義務(wù)，那么他就能夠認(rèn)識(shí)到法律瑕疵。由此推知，取得人沒(méi)有認(rèn)識(shí)到法律瑕疵應(yīng)被看作違反了注意義務(wù)，據(jù)此，不知道的涵義為應(yīng)知（ken-nensollen），而善意應(yīng)限定為不應(yīng)知。[20]雅吉關(guān)于善意的定義為當(dāng)今多數(shù)瑞士學(xué)者所接受。這些學(xué)者雖然都將此定義作為理解善意的出發(fā)點(diǎn)，然而他們卻在關(guān)于善意范圍的理解上出現(xiàn)了重大分歧。[21]

判斷瑞士法上善意范圍的關(guān)鍵為，是否應(yīng)將善意的范圍與惡意的排除聯(lián)系在一起。多數(shù)學(xué)者及法院對(duì)此持肯定態(tài)度，理由如下：第一，瑞士法也像德國(guó)法那樣，在善意要件的規(guī)定上采用了并列式的立法用語(yǔ)。第974條第1款將善意規(guī)定為不知道（nicht kennen）或不應(yīng)當(dāng)知道（ nicht kennen sollte ）。類似的規(guī)定在《瑞士民法典》中也不乏其例，如第202條第2款、第217條第2款、第913條第2款等。第二，雅吉對(duì)第3條第2款的解讀與第974條第1款的特別規(guī)定并不矛盾。雖然第3條第2款的解釋只適用于對(duì)應(yīng)知的說(shuō)明，但這并不意味著它就將不知道排除在善意的范圍之外。例如，《瑞士債法典》第26條第1款和第29條第2款同時(shí)規(guī)定了知道或應(yīng)當(dāng)知道的情形，雅吉認(rèn)為這些規(guī)定也體現(xiàn)了第3條第2款關(guān)于應(yīng)知的涵義。[22]由此看來(lái)，在解釋具體法條時(shí)，即使是堅(jiān)持雅吉關(guān)于善意的界定，也并不必然意味著應(yīng)將善意的范圍局限于不應(yīng)知。因此，將善意界定為不應(yīng)知與非明知并不矛盾，只不過(guò)這種界定方法未能從不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的前提出發(fā)，考察取得人可能為善意的所有情形。第三，法院的判例包括了對(duì)善意理解的兩種可能性。法院在實(shí)踐中對(duì)第973條中善意含義的理解并不統(tǒng)一，只是要求應(yīng)根據(jù)具體的情況來(lái)進(jìn)行判斷。法院有時(shí)將善意理解為既非明知又非因過(guò)失而不知，[23]有時(shí)又從有無(wú)過(guò)失的角度，即是否應(yīng)知的角度來(lái)考慮不知道是否是可原諒的（entschuldbar）。[24]

通過(guò)上述德國(guó)法和瑞士法上善意范圍的分析，可以看出，這兩個(gè)國(guó)家都將善意作為取得人獲得善意保護(hù)的主觀要件。所不同的是，在德國(guó)，因重大過(guò)失、間接故意等原因不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的，不影響取得人獲得善意保護(hù)；而在瑞士，因過(guò)失而不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的，將不能獲得善意保護(hù)。瑞士法這樣規(guī)定的目的不是為了減輕原權(quán)利人的舉證負(fù)擔(dān)，而是從取得人角度對(duì)其提出了注意義務(wù)的要求，從一定程度上限制了取得人獲得保護(hù)的可能性。瑞士法要求取得人在一定情況下應(yīng)履行注意義務(wù)，這并不代表就將非明知排除在善意要件之外。如果取得人實(shí)際上因有意識(shí)地疏忽而未去獲悉信息，那么這種不愿了解瑕疵存在的間接故意和對(duì)瑕疵存在的明知之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)差別。[25]從過(guò)錯(cuò)角度來(lái)看，因過(guò)失而不知的過(guò)錯(cuò)顯然要低于故意不去了解信息。因此，在前者尚不能獲得善意保護(hù)的情況下，后者當(dāng)然更無(wú)法獲得善意保護(hù)。

三、善意要件的決定因素

如果說(shuō)在德國(guó)法和瑞士法區(qū)分動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意要件的過(guò)程中，權(quán)利外觀的可信賴度的強(qiáng)弱起到了決定性影響的話，[26]那么又是什么因素決定了這兩個(gè)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的不同范圍呢？在前面從實(shí)證法的角度分析了善意要件的范圍之后，下面將主要從理論層面對(duì)善意要件的決定要素進(jìn)行深入剖析。

（一）道德因素與善意的關(guān)系

從學(xué)者們關(guān)于善意涵義的理解來(lái)看，是否將道德因素納入善意之中是決定德國(guó)和瑞士善意范圍的關(guān)鍵要素之一。道德因素與善意之間之所以在很多情況下具有緊密聯(lián)系，是因?yàn)闄?quán)利外觀的形成與善意之間存在因果關(guān)系。這種因果關(guān)系在德國(guó)法上體現(xiàn)為對(duì)動(dòng)產(chǎn)善意要求的可歸責(zé)性，而在瑞士法上則體現(xiàn)為產(chǎn)生注意義務(wù)的情勢(shì)與善意之間的因果關(guān)系。

善意一詞起源于羅馬法中取得時(shí)效制度的善意（bona fides），德國(guó)和瑞士從無(wú)權(quán)利人處取得制度中善意的涵義均來(lái)源于此。究竟應(yīng)如何理解源自羅馬法中的善意，德國(guó)和瑞士的法學(xué)家從倫理學(xué)和心理學(xué)層面對(duì)善意的涵義曾展開(kāi)過(guò)針?shù)h相對(duì)的爭(zhēng)辯。認(rèn)為善意是倫理學(xué)概念的學(xué)者直接從法律意識(shí)的層面來(lái)理解善意，將善意看作缺乏不法意識(shí)（Fe-hlen des Unrechtbewusstsein），或者認(rèn)為善意是確信自己的行為是可信賴的（redlich）；而主張善意是心理學(xué)概念的學(xué)者則從認(rèn)知能力或理解力的角度來(lái)看待善意，認(rèn)為善意是一種認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤，或者是不知道的狀態(tài)，這種理解堅(jiān)持善意與自己的過(guò)錯(cuò)無(wú)關(guān)。[27]如果說(shuō)這些爭(zhēng)辯對(duì)于瑞士法上善意的判斷以及德國(guó)法上的動(dòng)產(chǎn)交易還具有較大意義的話，那么對(duì)于德國(guó)法上的不動(dòng)產(chǎn)登記而言，則意義甚微。就不動(dòng)產(chǎn)登記法來(lái)看，德國(guó)立法者并未將道德因素納入善意范圍之中。

關(guān)于道德因素與法政策的選擇之間的關(guān)系，在下面還要著重談到。不過(guò)，從法技術(shù)層面而言，道德義務(wù)的存在與它所依存的環(huán)境之間的因果關(guān)系密切相連。前已述及，《瑞士民法典》第3條規(guī)定了善意的一般條款，該條第2款不僅規(guī)定了一定情勢(shì)下的注意義務(wù)，還規(guī)定了這一情勢(shì)和善意之間的因果關(guān)系。[28]而德國(guó)法上動(dòng)產(chǎn)的善意取得和很多情況下的善意要件一樣，都需要考慮善意要件的可歸責(zé)性，因?yàn)閷?duì)前者而言，一定的道德義務(wù)以及決定這一道德義務(wù)的情勢(shì)與善意之間存在因果關(guān)系。這就和上面談到的善意起源中，羅馬法關(guān)于時(shí)效取得制度中善意要件的要因性有關(guān)。[29]要因性強(qiáng)調(diào)，主張自己善意的人之主觀的善意與客觀的行為之間存在關(guān)聯(lián)性，以使他沒(méi)有理由懷疑自己的善意。這要求他謹(jǐn)言慎行，必須盡到一定的注意義務(wù)，以避免使自己的善意受到懷疑和出現(xiàn)對(duì)自己不利的結(jié)果。就不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度而言，瑞士法要求取得人不僅要信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性和完整性，而且沒(méi)有理由懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的合法性。這就要求取得人必須注意那些可能會(huì)動(dòng)搖他對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿產(chǎn)生信賴的事實(shí)。如果他懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性，或者懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外的事實(shí)，那么他將對(duì)此負(fù)有進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)。[30]因此，毋寧說(shuō)取得人信賴的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，不如說(shuō)取得人信賴的對(duì)象是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上被登記錯(cuò)誤的處分人或讓與人在物權(quán)上的正當(dāng)性。因?yàn)?，并不是不?dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容引發(fā)了取得人的善意，而是取得人缺少對(duì)違法性的意識(shí)產(chǎn)生了善意。[31]

與之相比，德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中的善意要件并不要求取得人負(fù)有任何注意義務(wù)，因?yàn)槿〉萌说纳埔馀c不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的權(quán)利外觀之間并不存在因果關(guān)系。哪怕不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確發(fā)生在取得人查閱過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后，或者是在登記申請(qǐng)被提交之后，皆不影響他根據(jù)這個(gè)權(quán)利外觀受到善意保護(hù)。權(quán)利外觀并不是促使他為法律行為的動(dòng)因。因此，即使他懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性或者是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的發(fā)生持間接放任的態(tài)度，或者他根本不信任不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性，也不能動(dòng)搖客觀的權(quán)利外觀。[32]德國(guó)法之所以如此規(guī)定，原因在于立法者在制定該不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度時(shí)有兩方面的考慮：一是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的宗旨，不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域只有善意取得人才能受到保護(hù)，對(duì)此無(wú)需以道德義務(wù)作支撐。知道實(shí)際權(quán)利和登記簿記載不一致的人沒(méi)有理由要求獲得公信力的保護(hù)。二是將善意規(guī)定為消極排除條件的立法方法，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度不依賴于善意要件。基于上述考慮，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容對(duì)于與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的法律關(guān)系具有決定性意義，而取得人明知內(nèi)容的不正確只作為排除要件。這種立法技術(shù)將取得人的善意看作是默認(rèn)的前提條件，而不是作為主張善意保護(hù)的要素。[33]

（二）絕對(duì)的交易保護(hù)

1．客觀善意要素與主觀善意要素

一般認(rèn)為，在德國(guó)法上的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中，善意要件由主觀善意要素和客觀善意要素組成。前者是指取得人是否知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確，而后者指的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的可信賴性（Verlaesslichkeit des Grundbuchs），即公信力?？陀^善意要素體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)置規(guī)程上，它包括了登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、登記簿的設(shè)置和登記范圍的確定。如前所述，取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴（konkretes Vertrauen）與善意保護(hù)之間不存在因果關(guān)系，這就決定了主觀善意要素不是善意保護(hù)的必備構(gòu)成要件，而只是排除要件，取得人知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確就不能獲得保護(hù)。[34]因此，對(duì)善意持有異議的人也不能夠通過(guò)證明取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不具有主觀信賴而否定其善意。這樣一來(lái)，就排除了取得人因未盡到必要注意義務(wù)而被認(rèn)定為非善意的可能性。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，德國(guó)法上的善意推定可看作是一種不可反駁的法律擬制。導(dǎo)致這種具體信賴與善意保護(hù)相分離的根本原因在于德國(guó)法上物權(quán)行為的抽象性。取得人即使知道了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的基礎(chǔ)行為無(wú)效的原因，也不影響他根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得物權(quán)。從主觀善意要素和客觀善意要素的關(guān)系來(lái)看，客觀善意要素在善意保護(hù)中居于核心地位。由此，學(xué)者們將善意要件稱為制度性的信賴（institutionelles Vertrauen） 。[35]

瑞士法之所以規(guī)定了不同于德國(guó)法的善意要件，學(xué)者們的解釋是，德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記具有形式上的絕對(duì)效力的做法夸大了公示思想的作用，而未充分考慮處分行為的原因。因此，對(duì)于瑞士法上的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度而言，除了不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的客觀條件以外，取得人主觀上必須因?yàn)樾刨嚨怯浂鵀榉尚袨椤７駝t，對(duì)于第三人而言，根本不存在所謂的權(quán)利外觀，由權(quán)利外觀產(chǎn)生的信賴保護(hù)更無(wú)從談起。這就突出了取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴的重要性。這種具體的信賴一方面體現(xiàn)為取得人應(yīng)當(dāng)相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性和完整性，另一方面表現(xiàn)為他沒(méi)有足夠的理由懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。否則，他將被認(rèn)為缺乏對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴，對(duì)他的善意的推定也將被推翻。[36]這種做法實(shí)際上強(qiáng)調(diào)了主觀善意要素的決定性作用。

2．動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的二元論

德國(guó)法上對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意要件的區(qū)分做法體現(xiàn)了其對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行區(qū)分的二元論（Dualismus）思想。這種動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間的二元論思想是繼受日耳曼法的結(jié)果。中世紀(jì)的日耳曼法認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)較之動(dòng)產(chǎn)不僅是更具經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)利客體，而且從社會(huì)功能角度來(lái)看具有不會(huì)枯竭的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。德國(guó)在繼受羅馬法的過(guò)程中受到了這一思想的影響。自19世紀(jì)70年代以后，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分在德國(guó)日益明確。隨著動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分，主觀善意要素在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的重要意義日漸式微。動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分在法律上得到了充分體現(xiàn)，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定顯示出與羅馬法的重大差異，展示出動(dòng)產(chǎn)無(wú)可比擬的優(yōu)越的法律地位。德國(guó)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行特殊保護(hù)的做法較之羅馬法在經(jīng)濟(jì)意義上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。德國(guó)人認(rèn)為，土地及其他不動(dòng)產(chǎn)不僅是每個(gè)人生存和自由發(fā)展的基礎(chǔ)，也是人類共同生活和特殊公共利益的基礎(chǔ)。雖然它的流通能力較弱，但鑒于其巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)意義必須對(duì)其規(guī)定特殊的形式要求，以平衡由此產(chǎn)生的個(gè)人利益和公共利益的沖突。而動(dòng)產(chǎn)從功能價(jià)值上則與不動(dòng)產(chǎn)完全不同，難以從總體上對(duì)其價(jià)值進(jìn)行衡量。因此，立法者在制定民法典時(shí)便根據(jù)這種二元論的思想對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了區(qū)別性對(duì)待。[37]立法者考慮到動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間在功能上的差異，除了對(duì)一些具有共同性的問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定外（如占有、所有權(quán)的內(nèi)容、種類以及保護(hù)），對(duì)其他部分都進(jìn)行了區(qū)別性規(guī)定（如所有權(quán)與限制物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和廢止）。[38]

動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的二元論不僅體現(xiàn)在實(shí)體法規(guī)定上，更表現(xiàn)在程序法規(guī)定方面。不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度的建立為不動(dòng)產(chǎn)交易提供了一種客觀上值得信賴的基礎(chǔ)，由此建立起了不同于其他國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系。德國(guó)法的不動(dòng)產(chǎn)公示制度雖受到羅馬法的影響，但在糅合了日耳曼法理論之后，便呈現(xiàn)出與羅馬法完全不同的面貌。眾所周知，羅馬法上物權(quán)及其變動(dòng)為外界認(rèn)知的方式是占有交付，即使抵押權(quán)的設(shè)定也不例外。由于羅馬法沒(méi)有建立公開(kāi)的、制度性的公示方式，因此，不論是動(dòng)產(chǎn)交易，還是不動(dòng)產(chǎn)交易，當(dāng)事人對(duì)物權(quán)的信賴均僅局限于對(duì)相對(duì)人個(gè)人信用的信賴。這種物權(quán)公示方式無(wú)法為大宗的和經(jīng)常性的物權(quán)變動(dòng)提供公開(kāi)、便捷的安全性保障。[39]中世紀(jì)以后，德國(guó)吸收日耳曼法思想，在不動(dòng)產(chǎn)交易中要求不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和設(shè)定負(fù)擔(dān)應(yīng)當(dāng)具有公開(kāi)性，因?yàn)槲ㄓ腥绱?，方能為善意第三人提供交易安全的保障。起初，不?dòng)產(chǎn)讓與交易雙方必須在法官面前表示讓與合意，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度的建立，這種讓與合意還必須進(jìn)行登記。這就要求所有與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變更有關(guān)的登記都必須制作成公開(kāi)的書(shū)證。由于法院在不動(dòng)產(chǎn)交易程序中作為國(guó)家公權(quán)力的代表出現(xiàn)，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度具有的公開(kāi)性和權(quán)威性使不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序產(chǎn)生了合法性效力，這種效力逐漸演化為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力。[40]

建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的目的在于，通過(guò)登記給不動(dòng)產(chǎn)交易創(chuàng)造一個(gè)值得信賴的基礎(chǔ)。使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅都通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)實(shí)現(xiàn)，讓不動(dòng)產(chǎn)登記成為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)構(gòu)成要件。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容成為決定法律關(guān)系的基礎(chǔ)，這就明確地切斷了主觀信賴與善意保護(hù)之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的客觀信賴保護(hù)。這樣一來(lái)，每個(gè)人都可以信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴并不是他取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的構(gòu)成要件。這也為注意義務(wù)的免除提供了基礎(chǔ)，取得人既不需要因?yàn)樾刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記簿而為法律行為，也無(wú)須在對(duì)此持有疑問(wèn)時(shí)負(fù)有調(diào)查義務(wù)。因?yàn)椋粍?dòng)產(chǎn)登記簿公信力對(duì)善意第三人的保護(hù)作為法律擬制具有不可反駁性。而在不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外使第三人負(fù)擔(dān)調(diào)查義務(wù)的做法，則違背了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的絕對(duì)性。[41]因此，德國(guó)學(xué)者將不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意保護(hù)稱為絕對(duì)的交易保護(hù)，因?yàn)樗幕A(chǔ)并非是個(gè)人的具體的信賴，而是客觀的、擬制的信賴。[42]

四、善意要件與注意義務(wù)

我國(guó)也有學(xué)者注意到了德國(guó)法在善意要件上以客觀信賴取代了主觀信賴，但是他認(rèn)為這是一種對(duì)善意界定的純客觀化方法。在這位學(xué)者看來(lái)，支持這種純客觀化的論據(jù)是查閱義務(wù)的免除和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制。[43]如前所言，德國(guó)和瑞士同樣規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制，并且德國(guó)法上的善意要件不要求取得人負(fù)有注意義務(wù)。那么，查閱義務(wù)是否與善意要件的判斷標(biāo)準(zhǔn)存在聯(lián)系，瑞士法上注意義務(wù)的范圍包括哪些？下文將就此展開(kāi)論述。

（一）查閱義務(wù)

德國(guó)法免除取得人查閱義務(wù)的原因，并不是因?yàn)闅v史上人們形成了信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的傳統(tǒng)，或是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與事實(shí)的吻合度高而值得信賴，而是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度不要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記有具體的信賴。這一方面表現(xiàn)為取得人無(wú)需知道登記簿的內(nèi)容，也不需要信賴該內(nèi)容；另一方面體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容和權(quán)利取得之間沒(méi)有因果關(guān)系，取得人不需要基于信賴該內(nèi)容而做出取得的決定。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中的善意要件完全是一個(gè)獨(dú)立的、從不動(dòng)產(chǎn)登記簿特性中發(fā)展出來(lái)的否定性的概念。取得人不需要積極地信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿，也不需要基于這種信賴而積極地行為。由此可見(jiàn)，德國(guó)法上關(guān)于善意要件客觀化的理論并不是建立在取得人的信賴之上的，恰恰相反，它超越了個(gè)人的具體的信賴。主張德國(guó)法對(duì)善意界定純客觀化的學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)大多數(shù)當(dāng)事人并不信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并認(rèn)為這是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度在善意要件上的一大差別。這種看法說(shuō)明他并未領(lǐng)會(huì)德國(guó)法上善意要件客觀化的真正含義。不僅如此，他也忽略了德國(guó)法上支持善意標(biāo)準(zhǔn)客觀化的制度基礎(chǔ)，而從法解釋學(xué)的角度來(lái)看，這些制度基礎(chǔ)正是查閱義務(wù)得以免除的原因。

德國(guó)法之所以不要求取得人查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，主要原因在于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)性?！兜聡?guó)民法典》第892條不僅規(guī)定了善意推定，而且規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意保護(hù)效果只能對(duì)取得人有利?；谏埔馔贫?，取得人無(wú)需知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容也能夠獲得信賴保護(hù)。這一條文還有一個(gè)功能，那就是將取得人根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的信賴視為不可推翻的假定，這就是前面提到的將取得人的善意作為默認(rèn)的前提條件。因此，不論取得人是否事先查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿，對(duì)他來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容作為客觀的權(quán)利外觀只會(huì)產(chǎn)生對(duì)他有利的法律后果。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公開(kāi)性，這一原則一方面構(gòu)成了公信力的基礎(chǔ)，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿形式上是公開(kāi)的，有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人可查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿；另一方面使取得人保有其所獲得的權(quán)利。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)取得行為只能依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所表明的主觀和客觀權(quán)利狀況來(lái)進(jìn)行，即， ， 使取得人沒(méi)有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容也被視為對(duì)其是已知的并且對(duì)其有效。這就促使取得人實(shí)際上必須要去查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，因?yàn)槿〉萌瞬坏靡詻](méi)有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿為理由作為主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力保護(hù)的抗辯。因此，取得人無(wú)需查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿構(gòu)成了客觀信賴的表現(xiàn)形式，但并不是客觀信賴產(chǎn)生的原因。

在瑞士，取得人無(wú)需查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的原因與德國(guó)法類似，同樣是基于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)性。只不過(guò)，在立法技術(shù)上，這兩個(gè)方面不是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度規(guī)定的，而是分別在《瑞士民法典》第3條第1款的善意推定條款和第970條不動(dòng)產(chǎn)登記簿的查閱條款中規(guī)定的。對(duì)取得人而言，善意推定的好處在于，法律假定不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度要求的前提條件都已經(jīng)具備?；谏埔馔贫?，取得人可以認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記是正確的和完整的，他不必通過(guò)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的憑證來(lái)核對(duì)債權(quán)行為是否有效，也不用證明自己對(duì)登記簿內(nèi)容的明知。這種推定完全符合第970條關(guān)于登記簿查閱的規(guī)定，取得人不必表示他實(shí)際上查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的各個(gè)組成部分，因?yàn)榈怯洸镜膬?nèi)容原則上被視為是已知的。雖然第973條要求取得人“出于善意信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記”，但是結(jié)合善意推定和登記簿的公開(kāi)性來(lái)看，這樣規(guī)定顯然假定取得人已經(jīng)知道了登記的內(nèi)容，并對(duì)其善意進(jìn)行保護(hù)—即便他實(shí)際上并不真正知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。為了防止這種做法帶來(lái)的不利后果，第970條第3款也要求任何人不得提出其不知不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的抗辯，此外，如果原權(quán)利人能證明他有理由懷疑取得人的善意，那么這種善意推定將被推翻。[44]

應(yīng)當(dāng)指出的是，雖然瑞士法也基于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)性免除了取得人的查閱義務(wù)，但是由于瑞士法要求取得人必須信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿并且強(qiáng)調(diào)信賴和善意保護(hù)之間的因果關(guān)系，因此，它并沒(méi)有像德國(guó)法那樣實(shí)現(xiàn)信賴保護(hù)的客觀化，而是對(duì)取得人提出了注意義務(wù)的要求。由德國(guó)法和瑞士法對(duì)查閱義務(wù)的規(guī)定可以看出，善意要件無(wú)論在德國(guó)法還是瑞士法上都不是作為積極要件出現(xiàn)的，而是從法律技術(shù)角度被推定的。這種推定的技術(shù)在免除了取得人對(duì)善意的證明責(zé)任的同時(shí)，也達(dá)到了免除其查閱義務(wù)的效果。由此來(lái)看，善意推定、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)性以及不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度三者之間存在密不可分的關(guān)聯(lián)，它們之間通過(guò)立法技術(shù)的方式實(shí)現(xiàn)了邏輯上的銜接。總的看來(lái)，這兩個(gè)國(guó)家對(duì)取得人的信賴進(jìn)行保護(hù)的基礎(chǔ)均建立在善意推定的規(guī)定之上，而不是建立在取得人實(shí)際的查閱行為和查閱結(jié)果之上。所不同的是，瑞士法仍然強(qiáng)調(diào)取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體的、個(gè)人化的信賴，強(qiáng)調(diào)個(gè)人的行為（包括了注意義務(wù)的履行）與善意保護(hù)之間的因果關(guān)系；而德國(guó)法所突出的是一種對(duì)潛在信賴的保護(hù)，強(qiáng)調(diào)的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的可靠性、可信賴性，不要求個(gè)人的行為與善意保護(hù)之間存在因果關(guān)系，也因此免除了所有的注意義務(wù)。

轉(zhuǎn)貼于

（二）調(diào)查義務(wù)

瑞士學(xué)者認(rèn)為，要證明取得人明知或應(yīng)知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確，明顯過(guò)于困難。因此，法律只要求，如果取得人盡到一定情勢(shì)所要求的注意義務(wù)，那么就應(yīng)該能認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確。注意義務(wù)的依據(jù)是《瑞士民法典》第3條第2款。雖然從字面意義來(lái)看，該條款可以解釋成善意應(yīng)當(dāng)排除輕過(guò)失，但法院并沒(méi)有用過(guò)錯(cuò)作為善意的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有采取嚴(yán)格的過(guò)失劃分標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)界和司法界普遍主張，應(yīng)以客觀化標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量注意義務(wù)，而不應(yīng)直接采取無(wú)過(guò)失標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定善意的范圍。其原因在于：有時(shí)只要行為明確地偏離了一般的行為標(biāo)準(zhǔn)，就可以排除善意，并不要求行為人有重大過(guò)失；而在另一些情況下，行為人只有在具有重大過(guò)失時(shí)，才能被排除善意。這說(shuō)明，過(guò)失程度與善意要件之間缺乏規(guī)律性的聯(lián)系。實(shí)踐中，法院一般也是根據(jù)具體情況靈活掌握輕過(guò)失和重過(guò)失的程度，而沒(méi)有對(duì)注意義務(wù)的程度做出嚴(yán)格區(qū)分。學(xué)界和司法界公認(rèn)的衡量注意義務(wù)的客觀化標(biāo)準(zhǔn)為，在特定的情況下經(jīng)常采用的一般標(biāo)準(zhǔn)（ Durchschnittsmass ），其常根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)和專家意見(jiàn)來(lái)確定。它要求行為人具有通常的理解力和勤勉程度，其行為符合一個(gè)正常的、并且是正直的人在這種情況下對(duì)待他人利益的方式。[45]

根據(jù)學(xué)術(shù)界對(duì)客觀化標(biāo)準(zhǔn)的理解，司法界通過(guò)判例確立了注意義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)：如果取得人獲悉了一個(gè)事實(shí)，而這個(gè)事實(shí)足以引起一個(gè)具有通常的智力和注意程度的人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的懷疑，那么此時(shí)取得人應(yīng)負(fù)有對(duì)這一事實(shí)進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)。取得人履行調(diào)查義務(wù)的目的，在于消除自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的懷疑，并由此確立對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴。那么，他的調(diào)查義務(wù)應(yīng)當(dāng)涉及哪些內(nèi)容呢？學(xué)術(shù)界的看法是，調(diào)查的范圍不應(yīng)當(dāng)僅局限于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的主簿（Hauptbuch）所記載的內(nèi)容，還應(yīng)當(dāng)包括其他可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿之登記不正當(dāng)?shù)膽{證、登記日志，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行實(shí)地察看。進(jìn)行實(shí)地察看的依據(jù)是《瑞士民法典》第676條第3款規(guī)定的自然公示（natuerliche Publizitaet）。[46]雖然這一條款本來(lái)的適用范圍是外在的管道，但對(duì)這一條款的適用范圍可以進(jìn)行擴(kuò)展，使其也適用于不動(dòng)產(chǎn)的外在物理狀況。依據(jù)自然公示的法理，與不動(dòng)產(chǎn)外在狀況有關(guān)一些情況可能在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中并未被登記為物權(quán)，但這些情況的存在可能會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)造成重要影響。取得人如果沒(méi)有通過(guò)調(diào)查去查知這些不動(dòng)產(chǎn)的外在狀況，那么他不能主張自己是善意的。此外，還有一些問(wèn)題并不適用自然公示的法理，因?yàn)檫@些情況的存在與不動(dòng)產(chǎn)本身并無(wú)直接關(guān)系，但有可能構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)周圍重要的環(huán)境，例如過(guò)道、圍墻等外圍設(shè)施，這些設(shè)施的存在無(wú)法運(yùn)用自然公示來(lái)確定其物權(quán)歸屬。如果根據(jù)一般交易習(xí)慣的要求，這些設(shè)施的存在可能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易產(chǎn)生重要影響的，那么取得人也應(yīng)當(dāng)盡到相應(yīng)的調(diào)查和詢問(wèn)義務(wù)。否則，取得人不得主張自己為善意。[47]

取得人不僅要關(guān)注與不動(dòng)產(chǎn)登記簿有關(guān)的登記材料和不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況，還應(yīng)當(dāng)對(duì)與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的其他登記簿（如商事登記簿）的登記有充分的了解。此外，對(duì)于夫妻一方處分共同財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題，取得人也應(yīng)履行一定的調(diào)查義務(wù)。[48]《瑞士民法典》第228條第2款規(guī)定，只要第三人不知或理應(yīng)不知（wissen sollte）缺少另一方處分共同財(cái)產(chǎn)的同意，允許其以該同意為先決條件。從這一條款的規(guī)定來(lái)看，取得人雖然可以假定另一方已經(jīng)同意對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的處分，但他必須對(duì)此盡到應(yīng)有的注意義務(wù)。

五、關(guān)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的體系性思考

從德國(guó)、瑞士法不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的規(guī)定來(lái)看，善意要件最終的決定因素是物權(quán)變動(dòng)模式和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的規(guī)定。這些法政策選擇背后既有經(jīng)濟(jì)和道德因素，也有一定的交易習(xí)慣和法律文化背景。以下將對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件進(jìn)行系統(tǒng)分析。

（一）物權(quán)變動(dòng)模式

關(guān)于我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)模式，有兩種代表性學(xué)說(shuō)：債權(quán)形式主義說(shuō)和物權(quán)形式主義說(shuō)。兩者的共同之處在于，將登記機(jī)關(guān)的登記行為看作不動(dòng)產(chǎn)登記效果發(fā)生的生效要件。區(qū)別之處在于，債權(quán)形式主義否認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是履行債權(quán)意思的結(jié)果；而物權(quán)形式主義則認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的結(jié)果是履行物權(quán)意思的效果，承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和抽象性。

這兩種學(xué)說(shuō)均系舶來(lái)品，前者以?shī)W地利法為藍(lán)本，后者以德國(guó)法為淵源。這兩種立法模式的爭(zhēng)議在我國(guó)由來(lái)已久，在《物權(quán)法》頒布之后仍然沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)。筆者認(rèn)為，我國(guó)學(xué)者對(duì)奧地利和德國(guó)法上物權(quán)變動(dòng)模式的理解不夠全面，主要體現(xiàn)在對(duì)登記行為性質(zhì)的認(rèn)定上。在我國(guó)學(xué)者看來(lái)，這兩種學(xué)說(shuō)都將登記效果看作是實(shí)體法上的意思表示（債權(quán)意思或物權(quán)意思）加登記行為的結(jié)果，然而，這種解讀方式忽視了不動(dòng)產(chǎn)登記程序的獨(dú)立性。這兩種學(xué)說(shuō)都將不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程看作是當(dāng)事人的法律行為與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為共同作用的結(jié)果，卻未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中當(dāng)事人登記申請(qǐng)行為的性質(zhì)給予足夠關(guān)注。換言之，在這兩種物權(quán)變動(dòng)模式中，登記機(jī)關(guān)的登記記載行為替代了當(dāng)事人在登記過(guò)程中可能的意思表示行為。

由前面對(duì)德國(guó)和瑞士不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的分析可以看出，德國(guó)法上的不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程為登記申請(qǐng)（程序行為）＋物權(quán)合意（或登記同意）＋登記記載，而在瑞士法和奧地利法上，不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程可概括為債權(quán)行為＋登記申請(qǐng)（或登記同意）＋登記記載，而登記申請(qǐng)（或登記同意）被視為單方物權(quán)行為J49]瑞士法和奧地利法并非不承認(rèn)（單方）物權(quán)行為的獨(dú)立性，只不過(guò)它們均不認(rèn)可物權(quán)合意的獨(dú)立性，而使得物權(quán)變動(dòng)效果仍然依賴于債權(quán)行為的效力。遺憾的是，我國(guó)的兩種學(xué)說(shuō)都沒(méi)有注意到德國(guó)法、瑞士法和奧地利法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序中登記申請(qǐng)或登記同意的規(guī)定。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)行為

關(guān)于登記行為的性質(zhì)，我國(guó)學(xué)者主要有三種見(jiàn)解：債權(quán)行為外在形式說(shuō)、行政行為說(shuō)和物權(quán)合意外在形式說(shuō)。債權(quán)行為外在形式說(shuō)和行政行為說(shuō)的基礎(chǔ)都是物權(quán)變動(dòng)模式上的債權(quán)形式主義。這兩種學(xué)說(shuō)均認(rèn)為，物權(quán)變動(dòng)以“債權(quán)行為加登記（交付）生效主義”為特征，否認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性。不同的是，債權(quán)行為外在形式說(shuō)只是將登記行為看作債權(quán)行為的外在形式，未對(duì)其作進(jìn)一步的定性。[50]而行政行為說(shuō)則認(rèn)為，登記行為是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的依法而為的公法行為，并非民事行為。[51]物權(quán)合意外在形式說(shuō)認(rèn)為，物權(quán)法采取的是物權(quán)合意加登記行為的物權(quán)變動(dòng)模式，登記行為是物權(quán)合意的外在形式，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)視為民事司法機(jī)關(guān)，登記行為應(yīng)看作民事行為。[52]

這三種學(xué)說(shuō)皆以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為主體來(lái)分析登記行為的性質(zhì)。這種做法雖關(guān)注了登記結(jié)果，卻忽視了登記申請(qǐng)人的申請(qǐng)行為。前已述及，與物權(quán)變動(dòng)模式直接相關(guān)的是登記申請(qǐng)人申請(qǐng)行為的性質(zhì)。根據(jù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記程序法，登記申請(qǐng)以雙方共同申請(qǐng)為原則，以單方申請(qǐng)為例外。就不動(dòng)產(chǎn)善意取得而言，主要涉及雙方登記申請(qǐng)的情形。此時(shí)，雙方當(dāng)事人必須到場(chǎng)，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)面前就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分達(dá)成一致意思，并共同填寫(xiě)書(shū)面的登記申請(qǐng)書(shū)。以《北京市房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》為例，該申請(qǐng)書(shū)共分三個(gè)部分：一是房屋位置、權(quán)屬證書(shū)號(hào)以及房屋狀況；二是房屋買賣有關(guān)的價(jià)款、契稅、購(gòu)房時(shí)間；三是雙方申請(qǐng)人的信息及簽名。如何認(rèn)定登記申請(qǐng)書(shū)的性質(zhì)，成為認(rèn)定登記申請(qǐng)行為性質(zhì)的關(guān)鍵。登記申請(qǐng)書(shū)雖然形式上是雙方為了辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記而向登記機(jī)關(guān)提交的格式文件，但從法律關(guān)系來(lái)看，其實(shí)際上構(gòu)成了對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的處分行為。根據(jù)登記申請(qǐng)書(shū)直接發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更和消滅的法律效果，而不是產(chǎn)生債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記所依據(jù)的正是不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)。因此，在共同申請(qǐng)登記的情況下，登記申請(qǐng)書(shū)應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的物權(quán)合意。

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)?jiān)诘聡?guó)和瑞士法上均以單方行為出現(xiàn)，且德國(guó)法上僅具有程序法意義，與之相比，我國(guó)關(guān)于雙方登記申請(qǐng)行為的規(guī)定具有獨(dú)特性。不過(guò)，從要求提交的登記申請(qǐng)材料來(lái)看，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的效果仍依賴于債權(quán)行為的效力。申請(qǐng)人在提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)時(shí)需要提供權(quán)屬證明和債權(quán)合同。不少地方不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則和登記收件辦法等也將債權(quán)合同列為必備申請(qǐng)材料。不僅如此，多數(shù)法院在審理不動(dòng)產(chǎn)善意取得案件時(shí)，也以合同的有效性作為判定不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基礎(chǔ)。這充分說(shuō)明，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律效果雖源于法律規(guī)定，但其仍受到債權(quán)合同效力和前手登記行為瑕疵的影響。這一點(diǎn)集中地體現(xiàn)在對(duì)取得人注意義務(wù)的要求上。

（三）關(guān)于注意義務(wù)的規(guī)定

從《物權(quán)法》和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的規(guī)定來(lái)看，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，取得人必須盡到一定的注意義務(wù)，這體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)物理狀況、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)地調(diào)查三個(gè)方面。

就不動(dòng)產(chǎn)物理狀況而言，申請(qǐng)人應(yīng)提交與不動(dòng)產(chǎn)物理狀況有關(guān)的證明材料，如地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)、房屋平面圖、房屋勘測(cè)報(bào)告等。[53]這些屬于與土地登記密切相關(guān)的其他證明材料，或者現(xiàn)場(chǎng)勘查材料。這間接地體現(xiàn)了取得人在進(jìn)行土地登記時(shí)應(yīng)履行的注意義務(wù)。

登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行詢問(wèn)體現(xiàn)了對(duì)處分權(quán)限的審查。不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有權(quán)利推定效力，處分人的處分權(quán)無(wú)需通過(guò)詢問(wèn)程序加以確認(rèn)。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范性文件均將對(duì)處分權(quán)的詢問(wèn)列為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職權(quán)。[54]根據(jù)《珠海市房地產(chǎn)登記詢問(wèn)表填寫(xiě)說(shuō)明》的規(guī)定，申請(qǐng)人需對(duì)與其處分權(quán)有關(guān)的問(wèn)題進(jìn)行回答，如是否存在其他共有人、申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)是否不存在產(chǎn)權(quán)糾紛、不存在查封或者預(yù)查封等權(quán)利限制等。若存在這些權(quán)利限制情形的，登記機(jī)關(guān)可不予受理。

由于我國(guó)沒(méi)有關(guān)于善意推定的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的詢問(wèn)程序顯然暗含了要求取得人盡到查閱義務(wù)的意義。與不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)有關(guān)的事項(xiàng)屬于實(shí)體權(quán)利狀況，取得人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)是否知道這些情況，并不應(yīng)構(gòu)成取得人善意取得的前提。只要取得人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載，就應(yīng)該受到善意保護(hù)。關(guān)于詢問(wèn)和查閱義務(wù)的上述規(guī)定，起到了進(jìn)一步確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，從而保證登記權(quán)利與實(shí)體權(quán)利一致的目的。這些規(guī)定的實(shí)際目的在于，“規(guī)避因當(dāng)事人提供虛假、隱瞞真實(shí)情況所引發(fā)的行政及法律風(fēng)險(xiǎn)”（《珠海市房地產(chǎn)登記詢問(wèn)表填寫(xiě)說(shuō)明》二、表格制定目的）。這些規(guī)定在一定意義上起到了將一般交易中的查閱義務(wù)等注意義務(wù)法定化的作用，登記機(jī)關(guān)扮演了督促、協(xié)助申請(qǐng)人履行注意義務(wù)的角色。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)還具有實(shí)地查看的職權(quán)，其目的仍是為了保證登記權(quán)利與實(shí)體權(quán)利的一致性，而這在一定程度上也幫助當(dāng)事人履行了注意義務(wù)。

我國(guó)之所以在注意義務(wù)方面做出了不同于德國(guó)和瑞士法的規(guī)定，是出于以下原因：第一，我國(guó)土地實(shí)行國(guó)有制和集體所有制，因此不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不能完全視為是與公共利益無(wú)關(guān)的私法行為。至少就土地權(quán)利而言，土地是否存在閑置、是否應(yīng)當(dāng)收回等不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)合法性在一定程度上關(guān)系到國(guó)家和集體的利益。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為了保證實(shí)質(zhì)合法性而規(guī)定這些審查程序，實(shí)際上超越了登記機(jī)關(guān)的中立地位，在一定程度上保留了以往的行政管理職能。第二，我國(guó)房、地分離登記的二元制的登記體制決定了不動(dòng)產(chǎn)交易主體必須履行更多的注意義務(wù)，例如查閱、核實(shí)房屋和土地權(quán)屬證書(shū)、登記簿等，以規(guī)避登記體制本身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。第三，交易習(xí)慣使然。農(nóng)村的房屋長(zhǎng)期不進(jìn)行登記，家庭共有、夫妻共有的房屋常常登記在一人名下，這些現(xiàn)象非常普遍，也屬于基本的交易常識(shí)。這就要求取得人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到我國(guó)的實(shí)際情況，而不是閉目塞聽(tīng)，對(duì)可能是共有的房屋不進(jìn)行查證。這事實(shí)上對(duì)真正的權(quán)屬狀況的不知起到了間接放任的作用。

（四）關(guān)于借鑒瑞士法關(guān)于善意規(guī)定的意見(jiàn)（代結(jié)語(yǔ)）

不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度兼具了依法律行為和依法律規(guī)定發(fā)生物權(quán)變動(dòng)這兩種方式的特征。該制度法律效果的法定性通常會(huì)排擠其在法律行為方面的特征。從形式上看，善意要件的判定與善意推定、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制密不可分，就實(shí)質(zhì)上而言，善意要件的確定始終以物權(quán)行為的抽象性或有因性為根基。在善意要件賴以存在的法律行為中，與善意要件相伴生的注意義務(wù)體現(xiàn)的正是法律行為所具有的特征。只不過(guò)，在法政策的選擇上，德國(guó)法采取了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的二元論思想和物權(quán)行為的抽象性理論，實(shí)現(xiàn)了善意要件和注意義務(wù)的分離；而在瑞士，物權(quán)變動(dòng)效果始終與債權(quán)行為的效力相聯(lián)系，這就使得善意要件的判定與注意義務(wù)緊密相連。

由于我國(guó)并未明確規(guī)定善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的擬制，因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的判定必須以法律行為（不動(dòng)產(chǎn)交易行為）作為切入點(diǎn)。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)交易程序法和不動(dòng)產(chǎn)交易的習(xí)慣來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記程序法關(guān)于雙方登記申請(qǐng)和登記申請(qǐng)材料等相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)了物權(quán)行為的有因性和對(duì)注意義務(wù)的要求。綜上所述，在理解我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件時(shí)，應(yīng)結(jié)合法律行為和注意義務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)性思考?？蛇m當(dāng)借鑒瑞士法不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度關(guān)于善意要件的規(guī)定，來(lái)進(jìn)一步明確我國(guó)法關(guān)于善意的范圍和判斷標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

注釋:

[1]Vgl. Reinhold Johow， Sachenrecht， Teil 1，Allgemeine Bestimmungen， Besitz und Eigentum， Walter deGruyter＆Co. ， Berlin， New York ，1982 ， S. 361.

[2]Vgl. Staudinger/Karl Kober， Band III， Sachenrecht， 3. /4. neubearb. Aufl.，J. Schweitzer Verlag，Muenchen，1907，S.160.

[3]參見(jiàn)（德）鮑爾／施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》（上冊(cè)），張雙根譯，法律出版社2004年版，頁(yè)275。

[4]Vgl. Astrid Stadler， Gestaltungsfreiheit und Verkehrsschutz durch Abstraktion， Mohr， Tubingen， 1996， S.513.

[5]Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG Bern， 2007， S. 98，439，441.

[6]Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， Ⅱ， 3. Aufl.，Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007，S. 2371.

[7]《瑞士民法典》，殷生根、王燕譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，頁(yè)3。

[8]參見(jiàn)王利明：《物權(quán)法研究》（上卷），中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版，頁(yè)451 -452；梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2007年版，頁(yè)102。

[9]參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2009年版，頁(yè)86。

[10]參見(jiàn)王澤鑒：《民法物權(quán)》（第一冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，頁(yè)124。

[11]參見(jiàn)程嘯：“論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件—《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第106條釋義”，《法商研究》2010年第5期，頁(yè)79-80；程嘯：“論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分”，《中外法學(xué)》2010年第4期，頁(yè)537-538。

[12]Vgl. Soergel/Henssler， Band 14，13. Aufl. ， Verlag W. Kohlhammer， Stuttgart， 2002， S. 511.

[13] Vgl. MuenchKomm/ Wacke ， Band 6，4. Auf. ， C. H. Beck Verlag， Muenchen， 2004 ， S. 308 ; Staudinger/Gursky，§ § 883-902， Seiller de-Gruyter， Berlin， 2008 ， S. 437，512.

[14]RGZ86，356.

[15]RGZ61，195;RGZ74，420.

[16]RGZ86，356.

[17] BGHZ NJW 1980 2414.

[18]Vgl. August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch， Band 1，Einleitung Art. 1-10.Das Personenrecht， Art.11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess， Zuerich， 1930， S. 82f; Franz Jenny， Deroffentliche Glaube des Grundbuches nach dem schweizenschen ZGB， Stampfli， Bern ，1926 ， S. 50f.

[19]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-1OZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern ，1962 ， S. 388.

[20]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 406.

[21] Vgl. Henri Deschenaux， Das Grundbuch， SPR， V/3， II， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel u. Frankfurtam Main，1989，S. 788， 792; Dieter Zobl， Grundbuchrecht， 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte Aufl.，Schulthess， Zue-rich， Basel， Genf， 2004， S. 81.

[22]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE.，Bern.1962 ， S. 388，414.

[23] Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， II ， 3. Aufl. ， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007， S.2367，2372.

[24]Der gute Glaube im Immobiliarsachenrecht，in Das ZGB Lehren，Hrsg. von Alexandra Rumo-Jungo， Jo-erg Schmid， Peter Gauch， Universitaetsverlag Freiburg Schweiz， 2001．

[25]Vgl. August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch， Band I，Einleitung Art. 1－10. Das Personenrecht， Art. 11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess，Zuerich，1930，S.83.

[26]鮑爾／施蒂爾納，見(jiàn)前注[3]，頁(yè)500。

[27]Vgl. Peter Jaeggi，Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB，Verlag Staempfli＆CIE.，Bern， 1962，S. 387；August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch，Band 1，Einleitung Art. 1-10. Das Personenrecht， Art. 11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess，Zuerich，1930，S. 82.

[28]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht，Einleitung，Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 406.

[29]參見(jiàn)徐國(guó)棟：“論取得時(shí)效制度在人身關(guān)系法和公法上的適用”，《中國(guó)法學(xué)》2005年第4期。

[30]Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG， Bern， 2007， S. 389-390.

[31]Vgl. Dieter Zobl， Crundbuchrecht， 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte Aufl.，Schulthess， Zuerich， Basel，Genf， 2004， S. 81；Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-1OZGB， Ver-lag Staempfli＆CIE. ， Bern ，1962 ， S. 388.

[32]Vgl. MuenchKomm/Wacke，Band 6，4. Auf. ，C. H. Beck Verlag，Muenchen，2004，S.308;Staudinger/Gur-sky，Ⅲ， § § 883-902， Neubearbeitung 2008， Sellier-de Gruyter，Berlin ， 2008 ， S. 439 .

[33]Vgl. Reinhold Johow， Sachenrecht， Teil 1，Allgemeine Bestimmungen， Besitz und Eigentum， Walter deGruyter＆Co. ， Berlin， New York ，1982 ， S. 360-361.

[34]BGHZ NJW 1980 2414.

[35]Vgl. Hermann Eichler， Die Rechtslehre vom Vertrauen， Pnvatrechtliche Untersuchungen ueber denSchutz des Vertrauens，J. C. B. Mohr( Paul Siebeck） ，Tuebingen，1950，S. 97-98.

[36]Vgl. Oskar Leumann， Rechtsschein und Offenkundigkeitsgedanke im schweizerischen Recht， Druck vonHuber＆Co.. AG， Frauenfeld， 1933，S. 45-46.

[37] Vgl. Carl Butz， Der Bute Glaube auf dem Gebiete des Liegenschaftsrecbts， Universitaets-Buchdruckereivon J. Hoerning， Heidelberg， 1906，S. 24-25 ;Juergen F. Baur， Rolf Stuerner， Sachenrecht，18.，neu bearb. Aufl.，Verlag C. H. Beek， Muenchen， 2009， S. 9-10.

[38]Vgl. Juergen F. Baur， Rolf Stuerner， Sachenrecht， 18.，neu bearb. Aufl. ， Verlag C. H. Beck， Muenchen，2009，S.10.

[39]Vgl. Ludwig Kuhlenbeck， Von den Pandekten zum Btirgerlichen Gesetzbuch， Band 2，Carl Heymann Ver-lag， Berlin， 1899， S. 477-480.

[40]Vgl. Carl Butz， Der gute Glaube auf dem Gebiete des Lbegenschaftsrechts， Universitaets-Buchdruckereivon J. Hoerning， Heidelberg， 1906， S. 24-25.

[41]Vgl. Hermann Eichler， Die Rechtslehre vom Vertrauen，Privatrechtliche Untersuchungen ueber den Schutzdes Vertrauens，J. C. B. Mohr（Paul Siebeck] ，Tuebingen，1950，S.97-98.

[42]Vgl. Marcus Lutter， Die Grenzen des sogenannten Gutglaubensschutzes im Grundbuch， ACP164， S. 124，166.

[43]程嘯，見(jiàn)前注[11]，頁(yè)79。

[44] Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG Bern，2007，S.388；Henri Deschenaux， Das Grundbuch， SPR ， V/3 ， II， Helbing＆Lichten-hahn Verlag， Basel u. Frankfurt am Main， 1989， S. 790.

[45]Vgl. Peter Jaeggi， Bemer Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 411f; Rudolf Pfister， Der Schutz des oeffentlichen Glaubens im schweizerischen Sa-chenrecht， Verlag Schulthess＆Co. AG，Zuerich，1969，S.68f.

[46]該款規(guī)定：“前款的地役權(quán)，如管道未暴露于地面的，依不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記產(chǎn)生；其他情形，依該管道的安置而產(chǎn)生。”

[47] Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， Ⅱ，3. Aufl. ， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007， S.2368.

[48] Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts and das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG， Bern， 2007， S. 390.

[49]參見(jiàn)常鵬翱：“另一種物權(quán)行為理論—以瑞士法為考察對(duì)象”，《環(huán)球法律評(píng)論》2010年第2期，頁(yè)101 ; Bernhard Eccher， Kurzkommentar zum ABGB， hrsg. von Helmut Koziol， Peter Bydlinski， Raimund Bollenberg-er，2. ueberarb. u. erweiterte Aufl.，Springer， Wien， New York， 2007，S. 389，S. 405；Franz Bydilinski， Rechtsge-schaeftliche Voraussetzungen der Eingentumsuebertragung， in Festschrift fuer Karl Larenz， Hrsg. Von Gotthard Pan-lus， C. H. Beck'sche Verlagsbuchhandlung， Muenchen，1973 ， S. 1028.

[50]參見(jiàn)梁慧星：“對(duì)物權(quán)法草案（第四次審議稿）的修改意見(jiàn)”，載吳漢東、陳小君主編：《私法研究》（第6卷），法律出版社2008年版，頁(yè)75；崔建遠(yuǎn)，見(jiàn)前注[9]，頁(yè)49 。

[51]參見(jiàn)王澤鑒，見(jiàn)前注[10]，頁(yè)79；王利明，見(jiàn)前注[8]，頁(yè)262，這位學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)和物權(quán)變動(dòng)模式的理解前后有不一致之處。在同一本書(shū)的頁(yè)305，他認(rèn)為登記有民事行為屬性。在此書(shū)的頁(yè)255-256，他贊同不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式主義說(shuō)，而在頁(yè)305，他又認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)之實(shí)體法上法律效果發(fā)生的根本原因在于當(dāng)事人之間的物權(quán)合意，而非登記機(jī)關(guān)的登記行為。

[52]參見(jiàn)孫憲忠：“我國(guó)物權(quán)法中物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的法理評(píng)述”，《法學(xué)研究》2008年第3期；孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法總論》（第二版），法律出版社2009年版，頁(yè)334。

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的關(guān)鍵點(diǎn)

國(guó)務(wù)院下發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，于20xx年3月1日起實(shí)施。《條例》為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供了基本法律依據(jù)，利于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的信息共享與保護(hù)。對(duì)于下一步的具體工作落實(shí)，關(guān)鍵還在地方，特別是推動(dòng)市縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開(kāi)展。

建立信息管理平臺(tái)

關(guān)于登記信息共享與保護(hù)，《條例》主要規(guī)定有以下三條：一是要求國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，登記信息納入此平臺(tái)，以確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享;二是加強(qiáng)登記部門(mén)與管理部門(mén)的信息共享，要求登記信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)的審批信息、交易信息等實(shí)時(shí)互通共享;三是要求國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等不同部門(mén)之間加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

利于物權(quán)確權(quán)與保護(hù)

作為一項(xiàng)利國(guó)利民的重要制度，《條例》的實(shí)施意義重大，不僅為建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供基本法律依據(jù)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一管理奠定保障，而且利于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確權(quán)與保護(hù)，激發(fā)不動(dòng)產(chǎn)交易的市場(chǎng)活力。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從產(chǎn)權(quán)的確權(quán)方面來(lái)說(shuō)，這將極大改善設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)信息工作時(shí)的行政和司法效率。在動(dòng)態(tài)登記、聯(lián)網(wǎng)、適度開(kāi)放查詢等情況下，能避免由于信息缺失、產(chǎn)權(quán)不確權(quán)、查詢困難等原因而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)，提升不動(dòng)產(chǎn)交易的便捷性。

實(shí)施統(tǒng)一登記后，可以更好厘清不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利界限，減少農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間的權(quán)屬糾紛，更好維護(hù)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序。一直參與《條例》制定等相關(guān)立法工作的國(guó)土資源部政策法規(guī)司副司長(zhǎng)魏莉華這樣說(shuō)道。她認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的目的就是確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬，并在登記簿上進(jìn)行記載公示，從而達(dá)到保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的。

國(guó)土資源部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)委員、中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平也贊同這一說(shuō)法。他認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)也很明確，主要是保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。同時(shí)他也強(qiáng)調(diào)，包括城市、農(nóng)村、林地等都要經(jīng)過(guò)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也為未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一管理奠定了保障。

信息不能隨意查

不動(dòng)產(chǎn)登記工作完成后，市民可以在查詢產(chǎn)權(quán)歸屬，但是《條例》對(duì)信息安全與保護(hù)也提出明確規(guī)定：一方面規(guī)定只有權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供;另一方面，要求查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說(shuō)明查詢目的，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的;未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

還規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的安全保密責(zé)任，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)、信息共享單位及其工作人員要對(duì)登記信息保密，涉及國(guó)家秘密的要依法采取必要的安全保密措施，違反規(guī)定泄露登記資料、信息，或者利用登記資料、信息進(jìn)行不正當(dāng)活動(dòng)，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

工作關(guān)鍵在地方

近四千字的《條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等各方面都做出規(guī)定，國(guó)土資源部也將根據(jù)《條例》要求會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步制定實(shí)施細(xì)則。

國(guó)土資源部地籍司司長(zhǎng)王廣華表示，國(guó)土資源部根據(jù)《條例》抓緊做好《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記表卡簿冊(cè)和證書(shū)式樣等相關(guān)配套規(guī)章、政策等，為統(tǒng)一登記提供成分的依據(jù)和保障。

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)權(quán)體；三維地籍；空間權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)登記

隨著城市建設(shè)的發(fā)展，為了集約和節(jié)約用地，城市土地的立體化利用已成為當(dāng)前土地利用的重要趨勢(shì)。高架道路、輕軌、地下商業(yè)空間等的出現(xiàn)，正挑戰(zhàn)著傳統(tǒng)的基于二維地表的地籍管理和登記模式。與此同時(shí)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布宣告我國(guó)正式進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)登記范圍涵蓋土地、海域、以及房屋、林木等定著物，甚至包括附著于地表的空間構(gòu)筑物。當(dāng)同一土地表面相關(guān)的地上建筑物與地下空間構(gòu)筑物權(quán)屬不同時(shí)，傳統(tǒng)的二維地籍管理系統(tǒng)將無(wú)法清晰界定權(quán)利空間。不動(dòng)產(chǎn)登記迫切需要引入三維地籍概念，解決土地立體化利用中的空間權(quán)利設(shè)定和登記問(wèn)題。

一、產(chǎn)權(quán)體及三維地籍

產(chǎn)權(quán)體是一個(gè)與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的概念，它不僅涵蓋了土地和房產(chǎn)空間，甚至囊括人們所利用的各種空間，比如：地下管線、空中廊橋、地下人防設(shè)施、地下軌道交通等。產(chǎn)權(quán)體可以定義為具有固定的地理空間位置、形體， 由權(quán)屬界線（ 面） 封閉的、獨(dú)立于主體且權(quán)利獨(dú)立的一塊空間域 （ 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單元） ， 是物質(zhì)實(shí)體和權(quán)利的合成體。

三維地籍是基于上述產(chǎn)權(quán)體為基本單元，通過(guò)產(chǎn)權(quán)體記錄空間利用及權(quán)屬狀況的地籍管理模式。傳統(tǒng)的地籍是以地表權(quán)利為核心的， 在權(quán)利登記形式上還是以二維為基礎(chǔ)的， 并不能把同一宗地上的分屬于不同權(quán)利主體的空中、地表和地下權(quán)利很好地表現(xiàn)出來(lái)， 這意味著此類產(chǎn)權(quán)的保障還有缺陷。 不動(dòng)產(chǎn)登記面臨的主要問(wèn)題是地上空間和地下空間的利用信息沒(méi)有進(jìn)行記載， 無(wú)法準(zhǔn)確、完整地 反映存在空間權(quán)利重疊的宗地之間的拓?fù)潢P(guān)系， 無(wú)法實(shí)現(xiàn)空間產(chǎn)權(quán)的明晰化管理。三維地籍的產(chǎn)生，使得不動(dòng)產(chǎn)登記不受二維信息記錄模式的掣肘，能更有效地反映不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體的空間利用狀況。

二、空間權(quán)登記管理的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》第136條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地 表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。該法條明確了土地使用權(quán)的設(shè)立不僅局限于地表而可以設(shè)立于不同的垂直空間。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。”《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定“《條例》第八條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間?！币陨舷嚓P(guān)規(guī)定表明了我國(guó)立法機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的著眼點(diǎn)轉(zhuǎn)向空間權(quán)的確權(quán)登記，不再僅拘泥于傳統(tǒng)土地加房屋權(quán)利信息的記載。這也為基于三維地籍的不動(dòng)產(chǎn)登記提供了相應(yīng)的法律支撐。

三、基于三維地籍的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利設(shè)定和登記模式

根據(jù)上述三維地籍闡述和相關(guān)法律規(guī)定的闡述，本文提出基于三維地籍的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利設(shè)定：引入產(chǎn)權(quán)體概念，將具有獨(dú)立使用價(jià)值的并具有固定的地理空間位置、形體，由權(quán)屬界線（面）封閉的空間作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利設(shè)定的權(quán)利客體。產(chǎn)權(quán)體概念的引入并非完全顛覆傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)登記中的地表空間的權(quán)利設(shè)定，只是我們更加強(qiáng)調(diào)權(quán)利客體在范圍上的的空間性。以離開(kāi)地表平面上下一定范圍單獨(dú)建造，且在地表投影的土地權(quán)利人為他人為特征的單獨(dú)地上空間或者地下空間利用，其利用的空間范圍需要單獨(dú)成為權(quán)利客體，設(shè)定地上空間或者地下空間的建設(shè)用地使用權(quán)，并強(qiáng)調(diào)其權(quán)利范圍的空間性和位置的地上性和地下性。通過(guò)權(quán)利客體的空間化，以三維地籍管理制度建立不動(dòng)產(chǎn)空間權(quán)利體系，從而完成地表空間、地上空間和地下空間不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記工作。

基于三維地籍的不動(dòng)產(chǎn)登記模式同傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)登記模式相比，在登記內(nèi)容上側(cè)重有所不同。不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)利類型、權(quán)利主體、權(quán)利客體（坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級(jí)、價(jià)格，體積、空間權(quán)利范圍）等。傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)登記模式以平面宗地為依托，在二維空間平面上表達(dá)權(quán)利客體空間范圍，對(duì)于較為復(fù)雜或是跨宗的產(chǎn)權(quán)體無(wú)法清晰描述，需要將權(quán)利客體空間范圍及權(quán)利信息按宗地切分記錄。而基于三維地籍的不動(dòng)產(chǎn)登記模式以一個(gè)不依賴于地表土地而存在的產(chǎn)權(quán)體為登記基本單位，解決了因權(quán)利客體空間范圍不清晰而產(chǎn)生的權(quán)利信息記錄復(fù)雜冗余的問(wèn)題。

四、結(jié)束語(yǔ)

在技術(shù)層面，三維地籍仍處于探索階段，短期內(nèi)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記只能實(shí)現(xiàn)二維地籍上添加三維信息注釋的登記模式。要加強(qiáng)對(duì)數(shù)據(jù)采集分析技術(shù)的研究，才能在不動(dòng)產(chǎn)登記中實(shí)現(xiàn)真三維記載，體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)體空間拓?fù)潢P(guān)系。在法律層面，我國(guó)目前缺少對(duì)空間權(quán)范圍詳細(xì)的法律規(guī)范，使得無(wú)法清晰地對(duì)產(chǎn)權(quán)體進(jìn)行確權(quán)登記。三維地籍管理模式只有從技術(shù)和法律層都有相應(yīng)地支撐，才能真正服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)登記。

參考文獻(xiàn)：

[1]張玲玲， 史云飛， 郭仁忠， 李霖. 三維地籍產(chǎn)權(quán)體的定義與表達(dá)[J]. 地球信息科學(xué)學(xué)報(bào)， 2010，12（2）：207-213.

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文

一、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行概述

本文所稱不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行，特指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)電子郵箱與執(zhí)行法院以互傳加密郵件的方式來(lái)即時(shí)協(xié)助執(zhí)行法院限制或解除限制債務(wù)人處分登記在其名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行為。具體而言，就是執(zhí)行法院綁定唯一公用電子郵箱，與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部負(fù)責(zé)協(xié)助執(zhí)行部門(mén)（通常是檔案信息管理部門(mén)）的專用電子郵箱通信，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)即時(shí)完成協(xié)助執(zhí)行法院對(duì)登記在債務(wù)人名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的查封和解除查封。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行操作模式

如由各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)建立與各地各級(jí)法院聯(lián)通的專用網(wǎng)絡(luò)或數(shù)據(jù)庫(kù)接口來(lái)實(shí)現(xiàn)即時(shí)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行，所需物質(zhì)資源與運(yùn)行成本巨大，加上各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和各地各級(jí)法院的信息化建設(shè)與管理水平不一，在短時(shí)間內(nèi)難以建成。與此相比，目前由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與執(zhí)行法院借助互聯(lián)網(wǎng)以互傳加密郵件的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)即時(shí)對(duì)登記在債務(wù)人名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的查封與解封就具有成本較低、簡(jiǎn)便高效、安全可靠、保密防盜的優(yōu)勢(shì)。

執(zhí)行法院網(wǎng)上搜索不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)官方網(wǎng)站或?qū)Ｓ芯W(wǎng)頁(yè)后，可用電子郵件方式發(fā)送加蓋公章的法院法人代表親筆簽名的申請(qǐng)書(shū)、法院組織機(jī)構(gòu)代碼證的電子版并綁定法院唯一公用郵箱賬戶辦理由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助其查詢、查封、解封的網(wǎng)上注冊(cè)。1-3個(gè)工作日內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)執(zhí)行法院進(jìn)行法人實(shí)名認(rèn)證，即安排專人電話回訪執(zhí)行法院法人代表，核實(shí)執(zhí)行法院及其法人代表身份的真實(shí)性等。如一切無(wú)誤，執(zhí)行法院將在其申請(qǐng)注冊(cè)綁定的唯一公用郵箱收到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)專用郵箱發(fā)送的回執(zhí)，確認(rèn)其注冊(cè)備案成功。

執(zhí)行法院通過(guò)綁定唯一公用郵箱注冊(cè)備案成功后，即獲得不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助其辦理查詢、查封、解封的權(quán)限。執(zhí)行法院的其他郵箱或未注冊(cè)備案成功的郵箱無(wú)任何權(quán)限。執(zhí)行法院原則上不得變更綁定唯一公用郵箱，如為賬戶安全而變更，必須重新申請(qǐng)注冊(cè)備案。

執(zhí)行法院注冊(cè)成功后，必須與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上簽訂關(guān)于信息安全保密協(xié)議的電子合同，確保其查詢、查封、解封行為僅用于工作需要，且不得擅自泄露散布相關(guān)信息，若有違反，須承擔(dān)一切法律責(zé)任。

執(zhí)行法院注冊(cè)成功后，每次查詢、查封、解封時(shí)必須通過(guò)綁定的唯一注冊(cè)公用郵箱以加密電子郵件形式發(fā)送查詢、查封、解封相關(guān)法律文書(shū)，兩名或以上執(zhí)行人員的工作證與執(zhí)行公務(wù)證的電子版以及執(zhí)行人員的電子簽名至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)專用郵箱，以證明其每次查詢、查封、解封的合法性。執(zhí)行法院的查詢、查封、解封行為只能用于與法律文書(shū)相對(duì)應(yīng)的當(dāng)事人及其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)審核確認(rèn)無(wú)誤后，對(duì)零星查詢或批量查詢的，分別于當(dāng)日工作時(shí)間內(nèi)或1-2個(gè)工作日內(nèi)，通過(guò)專用郵箱將相關(guān)查詢結(jié)果信息以加密郵件形式發(fā)送到法院綁定的唯一注冊(cè)公用郵箱；對(duì)查封、解封的，即時(shí)給予協(xié)助執(zhí)行后通過(guò)專用郵箱將《接受協(xié)助查封（解封）決定書(shū)》、《協(xié)助執(zhí)行審查建議書(shū)》的電子版以加密郵件形式發(fā)送到執(zhí)行法院綁定的唯一注冊(cè)公用郵箱，執(zhí)行法院收悉后必須立即將《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》、《執(zhí)行裁定書(shū)》、《民事裁定書(shū)》等相關(guān)法律文書(shū)原件以及兩名或以上執(zhí)行人員的工作證與執(zhí)行公務(wù)證的復(fù)印件以掛號(hào)方式郵寄給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，簽收后立卷歸檔。

執(zhí)行法院查封到期前10個(gè)工作日，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)自動(dòng)發(fā)送到期提醒信息至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行業(yè)務(wù)人員（通常是檔案信息管理人員）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)的待辦業(yè)務(wù)或收件箱，再由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行業(yè)務(wù)人員手工發(fā)送到期提醒郵件至執(zhí)行法院綁定的唯一注冊(cè)公用郵箱；也可由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)讀取到期提醒信息后直接自動(dòng)發(fā)送到期提醒郵件至執(zhí)行法院綁定的唯一注冊(cè)公用郵箱。最后由執(zhí)行法院根據(jù)案件執(zhí)行進(jìn)展情況來(lái)決定是否續(xù)行查封或重新查封。另外，如果執(zhí)行法院的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)亦會(huì)發(fā)送相關(guān)信息至執(zhí)行法院綁定的唯一注冊(cè)公用郵箱。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理

網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行存在的信息安全風(fēng)險(xiǎn)有：網(wǎng)上黑客入侵、網(wǎng)絡(luò)病毒感染、網(wǎng)絡(luò)硬件癱瘓、信息軟件崩潰或失控、內(nèi)部人員操作失誤或違法違規(guī)操作等。對(duì)于此類網(wǎng)上信息安全風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，就不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與執(zhí)行法院而言，主要有以下幾點(diǎn)。

第一，重點(diǎn)在于管理，借助安全隔離網(wǎng)閘和防火墻等不斷升級(jí)更新的技術(shù)手段可有效阻擋黑客入侵和病毒感染。

第二，更重要的是，相關(guān)操作人員要樹(shù)立安全意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任心。

第三，通過(guò)內(nèi)外網(wǎng)物理隔離，嚴(yán)防信息泄露套取及主動(dòng)感染病毒。

第四，建立嚴(yán)謹(jǐn)高效的辦理―審核―審批的三級(jí)負(fù)責(zé)機(jī)制，防止人為操作失誤，杜絕出現(xiàn)違規(guī)違法事件。

第五，定期維護(hù)系統(tǒng)硬件，防患于未然。

第六，信息系統(tǒng)使用者遇到問(wèn)題時(shí)應(yīng)立即與管理員溝通，共同完善信息軟件。

第七，著力做好網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)安全防護(hù)、后臺(tái)保密加密防御工作。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行的法律效力

（一）電子文件的法律效力

我國(guó)檔案行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《檔案工作基本術(shù)語(yǔ)》對(duì)電子文件的定義為：“電子文件是以代碼形式記錄于磁帶、磁盤(pán)、光盤(pán)等載體，依賴計(jì)算機(jī)系統(tǒng)存取并可在通信網(wǎng)絡(luò)上傳輸?shù)奈募??！?012年第二次修正的《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第八十七條規(guī)定：“經(jīng)受送達(dá)人同意，人民法院可以采用傳真、電子郵件等能夠確認(rèn)其收悉的方式送達(dá)訴訟文書(shū)，但判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)除外。采用前款方式送達(dá)的，以傳真、電子郵件等到達(dá)受送達(dá)人特定系統(tǒng)的日期為送達(dá)日期?！?/p>

雖然我國(guó)目前對(duì)電子文件與網(wǎng)上傳輸方式的法律效力尚未全面細(xì)化規(guī)定，但是從民事執(zhí)行是法院使用公權(quán)力的強(qiáng)制行為、協(xié)助執(zhí)行是直接發(fā)生法律效力的行為、互聯(lián)網(wǎng)傳輸與認(rèn)證技術(shù)、執(zhí)行綜合信息平臺(tái)與電子政務(wù)的實(shí)際操作現(xiàn)狀等多方面來(lái)看，執(zhí)行法院通過(guò)網(wǎng)上綁定的唯一注冊(cè)公用郵箱與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)專用郵箱之間互傳具備公信力及嚴(yán)肅性的電子文件，從法理上來(lái)講，應(yīng)當(dāng)推定其合法有效。

（二）電子簽名的法律效力

《中華人民共和國(guó)電子簽名法》第三條規(guī)定：“民事活動(dòng)中的合同或者其他文件、單證等文書(shū)，當(dāng)事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文。當(dāng)事人約定使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的文書(shū)，不得僅因?yàn)槠洳捎秒娮雍灻?、?shù)據(jù)電文的形式而否定其法律效力。

前款規(guī)定不適用下列文書(shū)：（一）涉及婚姻、收養(yǎng)、繼承等人身關(guān)系的；（二）涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的；（三）涉及停止供水、供熱、供氣、供電等公用事業(yè)服務(wù)的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的不適用電子文書(shū)的其他情形?！钡谑臈l規(guī)定：“可靠的電子簽名與手寫(xiě)簽名或者蓋章具有同等的法律效力?！笨梢?jiàn)，代表執(zhí)行法院依法履行職責(zé)的執(zhí)行人員結(jié)合其有效的工作證和執(zhí)行公務(wù)證的電子簽名從法理上來(lái)講，應(yīng)當(dāng)推定其合法有效，同時(shí)也是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行時(shí)驗(yàn)證防偽的核心安全保護(hù)手段。

五、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行未來(lái)展望

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十三條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享?！眹?guó)家明確于2017年實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享，依法公開(kāi)查詢。部分省、直轄市的法院查控信息系統(tǒng)已率先與土地房屋登記、金融、工商、公安等聯(lián)動(dòng)部門(mén)信息系統(tǒng)互通并共享相關(guān)信息，加上部分地方法院網(wǎng)與淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)鏈接，初步搭建協(xié)助執(zhí)行與民事執(zhí)行區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)，將協(xié)助執(zhí)行與民事執(zhí)行全程逐漸納入信息化管理并行軌道。

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文

而十余天前的8月15日，國(guó)務(wù)院法制辦剛剛公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》（下稱“征求意見(jiàn)稿”）。

這一時(shí)間表比最初的計(jì)劃略晚了些。2013年3月28日，國(guó)務(wù)院曾指示，由國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并在2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。

現(xiàn)實(shí)推進(jìn)雖未如預(yù)期，不過(guò)，一系列跡象顯示，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記步伐正在加快。

“不動(dòng)產(chǎn)登記局（處）”牌子已掛

8月19日，國(guó)土資源部辦公廳正式下發(fā)通知確定的主要職責(zé)、人員編制和內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)等“三定方案”。

該方案規(guī)定，地籍管理司（不動(dòng)產(chǎn)登記局）是國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、林地、草原、海域等不動(dòng)產(chǎn)登記的職能部門(mén)。地籍管理司（不動(dòng)產(chǎn)登記局）的編制含6個(gè)處共計(jì)24名工作人員。

在8月26日召開(kāi)的2013年度全國(guó)土地變更調(diào)查匯總暨不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作推進(jìn)會(huì)上，國(guó)土資源部黨組成員、副部長(zhǎng)胡存智表示，當(dāng)前的工作重點(diǎn)，一是加快完成各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，同步推動(dòng)明確機(jī)構(gòu)。不僅要加快省級(jí)職責(zé)整合，更要下沉一級(jí)，推進(jìn)市縣級(jí)職責(zé)整合。二是主動(dòng)探索不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作銜接的模式和方法，平穩(wěn)實(shí)施統(tǒng)一登記。三是做好基礎(chǔ)工作，積極推進(jìn)信息平臺(tái)建設(shè)。

據(jù)新華社消息，截至今年6月，全國(guó)已有17個(gè)?。▍^(qū)、市）明確由國(guó)土資源部門(mén)牽頭負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合工作。河北、黑龍江、山東等地正式建立不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會(huì)議制度。北京、遼寧、四川等地在國(guó)土資源廳（局）成立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組。河北、山東、江蘇等地明確在國(guó)土資源廳地籍管理部門(mén)加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子或設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記管理處。

湖南試點(diǎn)推進(jìn)難：

仍需政府牽頭統(tǒng)一技術(shù)平臺(tái)

由于不動(dòng)產(chǎn)采取屬地管理，這意味著，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作主要靠各個(gè)地方政府來(lái)執(zhí)行。

今年6月，湖南省決定，在長(zhǎng)沙瀏陽(yáng)市、常德澧縣、懷化芷江侗族自治縣先行開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)，這是全國(guó)較早在市縣級(jí)地區(qū)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)的地方。

瀏陽(yáng)市國(guó)土局有關(guān)工作人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，目前瀏陽(yáng)正在推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)工作，這一工作還存在一定的困難，如果進(jìn)展快的話，相關(guān)的試點(diǎn)方案有可能在近期出臺(tái)。

記者從芷江侗族自治縣國(guó)土局有關(guān)工作人員處了解到，芷江侗族自治縣早在今年6月即成立了由縣委書(shū)記曾佑光任組長(zhǎng)、縣長(zhǎng)吳飆任副組長(zhǎng)的不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)導(dǎo)小組，但目前還沒(méi)有具體的組織機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)統(tǒng)一登記，現(xiàn)在芷江縣正在做試點(diǎn)方案，所以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記還沒(méi)有開(kāi)始實(shí)施。

澧縣國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，澧縣的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例正處于征求意見(jiàn)階段，相關(guān)登記機(jī)構(gòu)還沒(méi)有成立，距離真正試點(diǎn)執(zhí)行統(tǒng)一登記還需時(shí)日。

記者了解到，在湖南上述先行試點(diǎn)的三個(gè)縣市中，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記都遇到了一定的難題，但當(dāng)?shù)毓ぷ魅藛T以不便透露為由，沒(méi)有說(shuō)明目前試點(diǎn)遇到的主要困難到底是什么。

據(jù)長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局網(wǎng)站消息，8月14日，湖南省人大環(huán)資委副主任委員吳正輝在瀏陽(yáng)市調(diào)研不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)時(shí)就提出建議，希望瀏陽(yáng)市各相關(guān)職能部門(mén)要以大局為重，打破利益格局，攻堅(jiān)克難，全力以赴支持配合不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)工作。

征求意見(jiàn)稿顯示，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作；縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

對(duì)此，澧縣國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，征求意見(jiàn)稿只是規(guī)定應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，并不意味著一定由國(guó)土部門(mén)作為統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，澧縣正在研究由哪個(gè)部門(mén)來(lái)進(jìn)行登記，或者該如何整合登記機(jī)構(gòu)。

據(jù)芷江新聞網(wǎng)消息，6月13日，湖南省懷化市國(guó)土資源局局長(zhǎng)胡和平在調(diào)研芷江縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作時(shí)就表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，單靠單個(gè)或幾個(gè)部門(mén)很難推動(dòng)，需要政府牽頭，相關(guān)職能部門(mén)集體協(xié)調(diào)，將技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一技術(shù)平臺(tái)。

而針對(duì)公眾關(guān)心的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，特別是小產(chǎn)權(quán)房是否會(huì)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的疑問(wèn)，澧縣國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提是合法，根據(jù)目前的法律，小產(chǎn)權(quán)房是非法的，因此不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不會(huì)將其轉(zhuǎn)正。

統(tǒng)一登記面臨執(zhí)行難：

國(guó)土部門(mén)如何辦理林業(yè)登記？

中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授嚴(yán)金明向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，只有通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，明晰不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，市場(chǎng)交易的效率和安全才有保證。

本次征求意見(jiàn)稿指出，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。而這些不動(dòng)產(chǎn)的登記分散在多個(gè)部門(mén)。如建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國(guó)土資源部門(mén)登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)主管部門(mén)登記，海域使用權(quán)則由海洋行政主管登記。

嚴(yán)金明指出，多年來(lái)，由哪個(gè)部門(mén)來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭(zhēng)議，如房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)都曾想獲得住房登記的權(quán)限。嚴(yán)金明還表示，相關(guān)法理的不統(tǒng)一、信息系統(tǒng)的不統(tǒng)一、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一等，也會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記帶來(lái)新的難題。

即便如此，記者了解到，幾乎每一個(gè)城市都有自己的住房信息系統(tǒng)，這些住房信息主要存在兩方面的問(wèn)題：一是從技術(shù)上看，系統(tǒng)不統(tǒng)一，沒(méi)有也無(wú)法聯(lián)網(wǎng)；二是數(shù)據(jù)不全。據(jù)某特大城市的住建部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，有幾類住房數(shù)據(jù)并不在目前的住房系統(tǒng)中，如以前的紙質(zhì)數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜的央產(chǎn)房（編者注：中央在京單位已購(gòu)公有住房）等。

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文

一、不動(dòng)產(chǎn)登記模式和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式概述

不動(dòng)產(chǎn)登記，指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)登載于特定國(guó)家機(jī)關(guān)簿冊(cè)上的行為。當(dāng)代各國(guó)在確立不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)，立法上存在差異，大體可歸納為以下三種模式：(注：柴強(qiáng)：《各國(guó)(地區(qū))土地制度與政策》，北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社1993年版，第153-155頁(yè)；梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法研究》(上)，法律出版社1998年版，第201-204頁(yè)；王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第154-159頁(yè)。)

1.契據(jù)登記制(又稱法國(guó)登記制)。該模式中登記是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記時(shí)，僅根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)契據(jù)所載的內(nèi)容予以登記，故此稱為契據(jù)登記制。其特點(diǎn)是：(1)采用形式審查主義；(2)登記無(wú)公信力；(3)采用任意登記主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)無(wú)須登記即可生效；(4)登記簿采用人的編成主義，登記簿的編制不以不動(dòng)產(chǎn)為準(zhǔn)，而依不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的登記順序先后而作成。登記完畢后僅在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過(guò)，不發(fā)權(quán)利證書(shū)；(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài)。登記簿上反映的只是一筆筆的不動(dòng)產(chǎn)交易，看不出某個(gè)特定時(shí)刻一宗不動(dòng)產(chǎn)上所存在的各種權(quán)利的整體狀況。采用這種模式有法國(guó)、意大利、西班牙、日本等，美國(guó)大多數(shù)州的不動(dòng)產(chǎn)登記制度也屬此類。

2.權(quán)利登記制(又稱德國(guó)登記制)。該模式中登記不僅是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法，而且是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，未在登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即為不存在，故此稱為權(quán)利登記制。其特點(diǎn)是：(1)采用實(shí)質(zhì)審查主義；(2)登記有公信力；(3)采用強(qiáng)制登記主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不經(jīng)登記不發(fā)生效力；(4)登記簿采用物的編成主義。登記簿的編制以不動(dòng)產(chǎn)為中心，依土地的地段、地號(hào)等事項(xiàng)的先后次序編制而成。登記完畢后也是僅在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過(guò)，不發(fā)權(quán)利證書(shū)；(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)。登記簿上反映的是當(dāng)前每一宗不動(dòng)產(chǎn)上所存在的各種權(quán)利的總體狀況。采用這種模式有德國(guó)、奧地利、瑞士和北歐的一些國(guó)家等。

3.托倫斯登記制(又稱澳洲登記制或權(quán)利交付制)。該模式為澳大利亞法官托倫斯爵士(Sir Robert Thomas)根據(jù)權(quán)利登記制改良而來(lái)。其特點(diǎn)是：(1)采用實(shí)質(zhì)審查主義；(2)登記有公信力；(3)原則上采用任意登記主義；但某一筆土地一旦申請(qǐng)過(guò)第一次登記，此后的有關(guān)交易即進(jìn)行強(qiáng)制登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力；(4)交付權(quán)利證書(shū)。當(dāng)某一筆土地因有關(guān)的交易申請(qǐng)第一次登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)依其權(quán)利狀態(tài)制成權(quán)利證書(shū)(又稱“地券”)一式二份，一份交申請(qǐng)人收?qǐng)?zhí)以供確認(rèn)權(quán)利之用，一份存登記機(jī)關(guān)以編成登記簿。所以權(quán)利人持有的權(quán)利證書(shū)實(shí)際上就是登記簿的副本，其內(nèi)容與登記簿的相應(yīng)部分完全一致。此后有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)再進(jìn)行交易時(shí)，當(dāng)事人間另作成讓與證書(shū)，與權(quán)利證書(shū)一起交給登記機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查后在登記簿上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn)，并對(duì)受讓人交付新權(quán)利證書(shū)(所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí))或在原權(quán)利證書(shū)上記載權(quán)利的變化情況(設(shè)定他物權(quán)時(shí))，從而使第三人能夠從權(quán)利證書(shū)上清楚地得知有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)前權(quán)利狀況；(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)；(6)設(shè)置專門(mén)的賠償基金。以上第(1)、(2)、(5)點(diǎn)與權(quán)利登記制相同；其余幾點(diǎn)則與權(quán)利登記制和契據(jù)登記制均不相同。不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于這種模式的國(guó)家包括澳大利亞、新西蘭和其他一部分英美法國(guó)家和地區(qū)如英格蘭、愛(ài)爾蘭、加拿大以及美國(guó)的少數(shù)州等。(注：在法制史上，還有個(gè)別地區(qū)存在一種在不動(dòng)產(chǎn)登記效力采所謂“形式的確定主義”的立法例。在這一立法例下，登記具有絕對(duì)的法律效力；對(duì)交易相對(duì)人而言，不論其為善意或惡意，登記內(nèi)容均視為正當(dāng)與完全，以資保護(hù)。十九世紀(jì)德國(guó)統(tǒng)一前的梅克倫堡、呂貝克、漢堡、薩克森等邦都采用過(guò)這種立法例(見(jiàn)史尚寬：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第43頁(yè))。顯然，“形式的確定主義”的不動(dòng)產(chǎn)登記和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)立法與本文中各種不動(dòng)產(chǎn)登記模式和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式均不相符，它實(shí)際上是以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得喪變更的唯一要件。)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，指由法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更需要符合何種法定要件方能發(fā)生效力的法律規(guī)范模式。(注：嚴(yán)格地說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)可分為基于雙方法律行為的物權(quán)變動(dòng)和基于雙方法律行為以外其它法律事實(shí)的物權(quán)變動(dòng)兩類，但由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得喪變更絕大多數(shù)都屬于前者，因此傳統(tǒng)大陸法系立法與學(xué)說(shuō)中所重點(diǎn)關(guān)注的物權(quán)變動(dòng)往往只是基于雙方法律行為的物權(quán)變動(dòng)，本文也是如此。)通說(shuō)認(rèn)為，各國(guó)立法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式可分為意思主義、形式主義和折衷主義三種。意思主義以法國(guó)民法為代表：物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，僅須當(dāng)事人的意思表示即足以發(fā)生效力，無(wú)須以登記作為其成立或生效的要件。在這種立法例之下，發(fā)生債權(quán)的意思表示就是引起物權(quán)變動(dòng)的意思表示，兩者合一，一個(gè)法律行為可以引起債權(quán)發(fā)生及物權(quán)變動(dòng)的雙重效果。形式主義又稱物權(quán)形式主義，以德國(guó)民法為代表：物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，須有關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示以及履行登記等法定形式才能成立或生效。在這種立法例之下，一個(gè)法律行為不能同時(shí)引起債權(quán)發(fā)生及物權(quán)變動(dòng)的雙重效果，關(guān)于發(fā)生債權(quán)的意思表示(債權(quán)行為)只能引起債權(quán)債務(wù)關(guān)系，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示(物權(quán)行為)也只能引起物權(quán)的得喪變更，債權(quán)行為與物權(quán)行為彼此獨(dú)立，互不影響(物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性)。折衷主義又稱債權(quán)形式主義，以?shī)W地利民法和瑞士民法為代表：物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，除當(dāng)事人的意思表示外，還須履行登記等法定形式，物權(quán)變動(dòng)才能成立或生效。在這種立法例之下，發(fā)生債權(quán)的意思表示就是引起物權(quán)變動(dòng)的意思表示，兩者合一(這點(diǎn)與意思主義相同)；但除此之外當(dāng)事人還要辦理法定的登記手續(xù)才能夠使物權(quán)變動(dòng)發(fā)生法律效力(這點(diǎn)與物權(quán)形式主義相同)。(注：謝在全：《民法物權(quán)論》(上)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第63-65頁(yè)。)

二、不動(dòng)產(chǎn)登記模式和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)

從前述可見(jiàn)，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的差異主要體現(xiàn)在：(1)登記審查方式；(2)登記是否有公信力；(3)是否強(qiáng)制登記(即物權(quán)變動(dòng)是否須經(jīng)登記才發(fā)生效力)；(4)登記簿的編制及其著重點(diǎn)；(5)錯(cuò)誤登記賠償機(jī)制等方面。其中，公信力和強(qiáng)制登記涉及不動(dòng)產(chǎn)登記及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)兩個(gè)領(lǐng)域，但學(xué)界對(duì)此研究已較深入，本文從略，以集中筆墨分析不動(dòng)產(chǎn)登記模式的其他幾方面與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的聯(lián)系。另不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)程序也兼跨上述兩個(gè)領(lǐng)域，但對(duì)該問(wèn)題研究不多，故一并討論。

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)程序與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)

德國(guó)式物權(quán)形式主義與另兩種物權(quán)變動(dòng)模式最為顯著的區(qū)別是，物權(quán)變動(dòng)是否基于一個(gè)與債權(quán)行為彼此獨(dú)立且互不影響的物權(quán)行為而發(fā)生效力。學(xué)理上，對(duì)物權(quán)行為存在與否歷來(lái)爭(zhēng)論不休。筆者認(rèn)為，爭(zhēng)論雙方往往忽略了一點(diǎn)，即以上兩種立場(chǎng)各有其相應(yīng)的登記申請(qǐng)程序法律規(guī)定作為依據(jù)。

在德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中，如要轉(zhuǎn)讓或設(shè)定一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，必須由雙方當(dāng)事人在不動(dòng)產(chǎn)登記官員面前同時(shí)作出彼此相對(duì)的轉(zhuǎn)讓或設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的意思表示(這種意思表示特稱為Auflassung)。(注：德國(guó)民法典第873條第1項(xiàng)：“為轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，為對(duì)土地設(shè)定權(quán)利以及為轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或?qū)Υ朔N權(quán)利設(shè)定負(fù)擔(dān)，需要權(quán)利人和另一方當(dāng)事人對(duì)發(fā)生權(quán)利變更成立合意和將權(quán)利變更登入土地簿冊(cè)，本法另有規(guī)定的除外?！?因雙方當(dāng)事人在登記官員面前達(dá)成了一個(gè)與債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生無(wú)關(guān)而僅涉及物權(quán)變動(dòng)的合意，故將這一合意理解為一個(gè)與債權(quán)行為彼此獨(dú)立且互不影響的物權(quán)行為也是十分合理的?？梢哉f(shuō)，正是德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中這一有關(guān)登記申請(qǐng)程序的規(guī)定造就了物權(quán)行為理論的成立，進(jìn)而又決定其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式會(huì)成為物權(quán)形式主義這一承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性與無(wú)因性的立法例。

然而，這種不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)程序?yàn)榈聡?guó)所特有，其他國(guó)家通常不要求雙方當(dāng)事人同時(shí)作出讓與或設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的意思表示，甚至在與德國(guó)相近的奧地利、瑞士等國(guó)也是如此。瑞士民法理論認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須有法律原因、登記承諾、登記三者相結(jié)合，才能夠發(fā)生效力。所謂登記承諾，指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人(即債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的債務(wù)人)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)讓與登記予以無(wú)保留的同意的意思表示。債務(wù)人只要將自己的登記承諾作成文書(shū)交付于債權(quán)人，就算作履行了交付標(biāo)的物的義務(wù)，債權(quán)人憑此證書(shū)再向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。(注：史尚寬：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第27頁(yè)。)理論上，固然可以將債務(wù)人的登記承諾和債權(quán)人的登記申請(qǐng)作為兩個(gè)相對(duì)的意思表示，從而認(rèn)為存在著一個(gè)物權(quán)行為。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)還需要有法律原因——以移轉(zhuǎn)或設(shè)定物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)行為，即使可以認(rèn)為瑞士民法上有物權(quán)行為，考慮到它并不能夠像德國(guó)法那樣僅與登記相結(jié)合即構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的完整要件，承認(rèn)其存在也沒(méi)有多大的理論價(jià)值。至于法國(guó)和受法國(guó)民法影響的國(guó)家乃至英美法國(guó)家，其不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)程序與德國(guó)相差更大，不但沒(méi)有雙方當(dāng)事人同時(shí)在登記機(jī)關(guān)為意思表示的規(guī)定，連債務(wù)人方面的登記承諾也不需要，僅有債權(quán)人一方提出登記申請(qǐng)即可。因此存在于德國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中的物權(quán)行為，往往在其他國(guó)家被認(rèn)為是理論上過(guò)度抽象的產(chǎn)物，甚至斥為無(wú)稽之談，也就不難理解了。

由此可見(jiàn)，上述不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)程序的差異，是導(dǎo)致德國(guó)與其他國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式不同的重要原因之一。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記審查方式與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)的審查方式有形式和實(shí)質(zhì)審查主義兩類。前者登記官吏對(duì)于登記申請(qǐng)只做形式上的審查，如申請(qǐng)手續(xù)完備，即依照契據(jù)內(nèi)容記載于登記簿即可；至于契據(jù)上所載權(quán)利事項(xiàng)有無(wú)瑕疵則不予過(guò)問(wèn)，以法國(guó)法為代表的契據(jù)登記制采此形式。后者登記官吏對(duì)于登記申請(qǐng)，不僅須對(duì)形式而且對(duì)權(quán)利變動(dòng)原因是否真實(shí)也要審核。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須經(jīng)過(guò)登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查確定并履行法定登記形式才發(fā)生效力，未在登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即為不存在，這類形式為權(quán)利登記制和托倫斯制所采用。但屬于權(quán)利登記制和托倫斯制的國(guó)家，其不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式還有區(qū)別：在德國(guó)法上，不動(dòng)產(chǎn)登記官員審查的是雙方當(dāng)事人在其面前所為的關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示是否真實(shí)——即當(dāng)事人是否具有相應(yīng)的行為能力以及有無(wú)詐欺、脅迫等情況。至于當(dāng)事人做出關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示的原因(原因的原因)——即以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)行為真實(shí)與否，登記官員不予過(guò)問(wèn)。但根據(jù)瑞士民法理論，登記全過(guò)程并不需要債務(wù)人參與，登記官員無(wú)法僅憑“登記承諾”判斷債務(wù)人意思表示的真實(shí)性，因而必須審查雙方當(dāng)事人就發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系所達(dá)成合意的真實(shí)性，方能夠認(rèn)定當(dāng)事人間確實(shí)存在關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示合致。根據(jù)同樣的原因，托倫斯制國(guó)家是做法與瑞士相同。

綜上，德國(guó)法上登記機(jī)關(guān)所審查的“物權(quán)變動(dòng)的原因”是物權(quán)行為，瑞士法上登記機(jī)關(guān)所審查的“物權(quán)變動(dòng)的原因”是債權(quán)行為，法國(guó)法上登記機(jī)關(guān)根本不審查“物權(quán)變動(dòng)的原因”。如此差異，是導(dǎo)致各國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式不同的又一重要原因。

(三)登記簿的編制及其著重點(diǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)

在登記簿的編制上，有物的編成主義與人的編成主義之區(qū)分。前者注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)，為權(quán)利登記制所采用；后者注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài)，為契據(jù)登記制所采用。采用物的編成主義，以不動(dòng)產(chǎn)為中心進(jìn)行登記簿的編制，意味著不能遺漏有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)上任何一項(xiàng)權(quán)利的存在與變化，否則登記簿上記載就不可能全面地反映當(dāng)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的整體情況。因此有關(guān)國(guó)家的物權(quán)變動(dòng)模式立法就應(yīng)采不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不經(jīng)登記不發(fā)生效力的物權(quán)形式主義或者債權(quán)形式主義，以促使當(dāng)事人將各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)及時(shí)提交登記。相反，采用人的編成主義，登記簿依不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的登記順序先后而不是以不動(dòng)產(chǎn)為中心作成，登記機(jī)關(guān)無(wú)須了解不動(dòng)產(chǎn)上各項(xiàng)權(quán)利的全貌，也不必要求當(dāng)事人將所有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變化情況都申請(qǐng)登記。其結(jié)果是，有關(guān)國(guó)家物權(quán)變動(dòng)模式可采不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)因當(dāng)事人意思發(fā)生效力的意思主義。

至于托倫斯制的登記簿編制，雖在登記對(duì)象上沒(méi)有覆蓋可流通的全部不動(dòng)產(chǎn)(對(duì)從未申請(qǐng)過(guò)登記的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人可以選擇繼續(xù)不登記)，但對(duì)已登記的不動(dòng)產(chǎn)而言，登記簿編制仍屬物的編成主義，注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)。同理，有關(guān)國(guó)家物權(quán)變動(dòng)模式立法也應(yīng)采物權(quán)形式主義或者債權(quán)形式主義(受其他因素的制約，實(shí)際上僅采后者)。

(四)不動(dòng)產(chǎn)登記的登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)

不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力所解決的主要是，不動(dòng)產(chǎn)登記制度針對(duì)物權(quán)變動(dòng)中的能動(dòng)方即交易相對(duì)人的法律效力問(wèn)題。但對(duì)于物權(quán)變動(dòng)中的受動(dòng)方即真正權(quán)利人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力不同，所造成的反射性后果也就不同：在采用契據(jù)登記制的國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)公信力，交易相對(duì)人不能夠依據(jù)登記簿所載內(nèi)容取得物權(quán)，真正權(quán)利人的權(quán)利也不會(huì)因此受到影響；在采用權(quán)利登記制和托倫斯制的國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記有公信力，信任登記簿所載內(nèi)容的善意第三人則可以據(jù)此取得有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，真正權(quán)利人的物權(quán)也將相應(yīng)地喪失或受到限制。為了在保護(hù)善意第三人的同時(shí)兼顧真正權(quán)利人的利益，在不動(dòng)產(chǎn)登記具備公信力的國(guó)家，即建立了不動(dòng)產(chǎn)登記的登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制。其中，采用權(quán)利登記制的國(guó)家將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作為國(guó)家機(jī)關(guān)(行政機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān))，如果因登記機(jī)關(guān)的過(guò)失或違反法律造成登記錯(cuò)誤，從而間接地?fù)p害到真正權(quán)利人權(quán)利的，登記機(jī)關(guān)以國(guó)家賠償?shù)姆绞较蛘嬲龣?quán)利人予以賠償。采用托倫斯制的國(guó)家則設(shè)立了專門(mén)的賠償基金，其資金來(lái)源系從登記機(jī)構(gòu)收取的每筆不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用中按一定比例提取，凡登記錯(cuò)誤導(dǎo)致真正權(quán)利人損失的，均由賠償基金予以賠償。

比較不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)交易相對(duì)人和真正權(quán)利人的法律效力，可看出兩者存在如下關(guān)系：不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)交易相對(duì)人的法律效力越強(qiáng)，其反射效力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)真正權(quán)利人造成損害的可能性也就越大，為了同時(shí)保護(hù)后者的利益，登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制所覆蓋的范圍也就應(yīng)當(dāng)更加廣泛。相反，在未建立登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制的契據(jù)登記制國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記不應(yīng)當(dāng)具備公信力，在物權(quán)變動(dòng)模式上應(yīng)采用意思主義，否則就是對(duì)真正權(quán)利人的忽視；在建立了不動(dòng)產(chǎn)登記的登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制的權(quán)利登記制和托倫斯制國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記就應(yīng)當(dāng)具備公信力，在物權(quán)變動(dòng)模式上應(yīng)采用物權(quán)形式主義或債權(quán)形式主義，否則就是對(duì)善意相對(duì)人的不公。

行文至此，可做一個(gè)簡(jiǎn)要的小結(jié)，即每種不動(dòng)產(chǎn)登記模式都各有一種與之相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式(但絕非簡(jiǎn)單的一一對(duì)應(yīng))。

換言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式隨不動(dòng)產(chǎn)登記制度模式而定；反之亦然。兩者間的這種相互制約的關(guān)系實(shí)際上限制乃至決定了立法者在設(shè)計(jì)本國(guó)有關(guān)法律時(shí)所能夠作出的具體選擇。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀

我國(guó)目前還沒(méi)有一部統(tǒng)一適用于各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記法。國(guó)家土地管理局制定的《土地登記規(guī)則》適用于國(guó)家所有權(quán)以外的各類土地權(quán)利(《土地登記規(guī)則》第2條第1、2款)，其他不動(dòng)產(chǎn)(房屋、林木等)登記的有關(guān)法律規(guī)定則散見(jiàn)于《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法》、《森林法》、《草原法》等法律法規(guī)中。近年來(lái)，隨著我國(guó)物權(quán)立法進(jìn)程的加快，制定一部“統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序、統(tǒng)一權(quán)屬證書(shū)”的不動(dòng)產(chǎn)登記法已提上了立法議程。(注：梁慧星等：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第139-141頁(yè)；孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本考慮》，載孫憲忠：《物權(quán)法論》，法律出版社2001年版，第472-476頁(yè)。)筆者認(rèn)為，由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式存在上述相互制約的關(guān)系，在立法上設(shè)計(jì)前者就須同時(shí)考慮后者，反之亦然。不能設(shè)想，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇上仍存在分歧時(shí)就能夠設(shè)計(jì)出一套嚴(yán)密和諧的不動(dòng)產(chǎn)登記制度；(注：眾所周知，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇上，梁慧星研究員主張債權(quán)形式主義而孫憲忠教授主張物權(quán)形式主義。然而，梁慧星研究員主持起草“中國(guó)物權(quán)法草案建議稿”時(shí)，由孫憲忠教授負(fù)責(zé)起草的總則部分雖然也盡可能地確立了債權(quán)形式主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，但其中某些內(nèi)容卻仍然在有意無(wú)意間滲入了德國(guó)式權(quán)利登記制(與物權(quán)形式主義相對(duì)應(yīng)的登記制度)的因素。例如，孫憲忠教授在對(duì)有關(guān)條文的意旨進(jìn)行闡述時(shí)有“雙方當(dāng)事人雖然沒(méi)有書(shū)面合同，但他們?cè)诼男锌陬^合同之后，雙方出席不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出登記的申請(qǐng)，并直接回答登記官員的詢問(wèn)……”(見(jiàn)梁慧星等：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，(社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第147頁(yè))的提法，而這種程序正是德國(guó)式權(quán)利登記制的重要特征。)更不能設(shè)想，在主張采用某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的同時(shí)又主張確立與另一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記模式。(注：王利明教授近年來(lái)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式上主張意思主義、在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度上主張權(quán)利登記制(見(jiàn)王利明主編：《物權(quán)法專題研究》，吉林人民出版社2002年版，第314頁(yè)以下)。盡管王利明教授對(duì)于在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式上采用意思主義的觀點(diǎn)進(jìn)行了相當(dāng)充分的論證，但考慮到權(quán)利登記制并不是與意思主義相適應(yīng)的登記制度，因此除非他同時(shí)支持契據(jù)登記制，否則該觀點(diǎn)即難以成立。不過(guò)，由王利明教授主持起草的“中國(guó)物權(quán)法草案建議稿”并沒(méi)有出現(xiàn)這一矛盾(參見(jiàn)王利明等：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，中國(guó)法制出版社2001年版，第6-7頁(yè))。)考慮到我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律淵源的復(fù)雜多樣而有關(guān)規(guī)定又大體相似，筆者主要以《土地登記規(guī)則》為藍(lán)本分析我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀(其他法律法規(guī)中的類似條文以注釋形式附后)，然后在基礎(chǔ)上論述當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)立法間的關(guān)系以及未來(lái)立法對(duì)兩者的協(xié)調(diào)思路。我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的特征是：

1.不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)程序和登記機(jī)關(guān)的審查方式?！锻恋氐怯浺?guī)則》第6條：“土地登記依照下列程序進(jìn)行：(一)土地登記申請(qǐng)；(二)地籍調(diào)查；(三)權(quán)屬審核；(四)注冊(cè)登記；(五)頒發(fā)或者更換土地證書(shū)。”《城市房地產(chǎn)管理法》第60條也強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)權(quán)屬登記須經(jīng)土地管理部門(mén)“核實(shí)”。由此確認(rèn)，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用的是實(shí)質(zhì)審查主義。第26條第1款：“以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記?！睂?duì)于其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的情況，《土地登記規(guī)則》第27條至第30條也分別規(guī)定了權(quán)利人須持有關(guān)合同和證明交易真實(shí)性的其他文件申請(qǐng)登記。(注：類似條文有《城市公有房屋管理規(guī)定》第11條；《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第7條；《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條、第15條；《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第32條；《城市房屋租賃管理辦法》第15條。)可見(jiàn)，我國(guó)法律是將債權(quán)行為理解為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的原因，且登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審查債權(quán)行為的真實(shí)性。

2.強(qiáng)制登記?！锻恋氐怯浺?guī)則》第22條：“設(shè)定土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利，必須依照本章規(guī)定向土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記?！钡?2條：“依法變更土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利，必須依照本章規(guī)定向土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記。”第62條第2款第一句：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押和出租應(yīng)當(dāng)以土地登記文件資料為準(zhǔn)?！痹俳Y(jié)合《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條和《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用了強(qiáng)制登記主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不經(jīng)登記不發(fā)生效力。(注：類似條文有《土地管理法》第11條、第12條；《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第25條、第31條、第35條、第36條、第41條；《城市公有房屋管理規(guī)定》第10條、第12條；《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條；《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條；《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第30條、第31條、第35條；《城市房屋租賃管理辦法》第13條、第14條；《森林法》第3條第2款；《草原法》第4條第3款。我國(guó)法僅僅對(duì)集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采用了任意登記主義(《土地管理法》第14條、第15條)，可以說(shuō)是一個(gè)重大的例外；但如果認(rèn)為現(xiàn)行法制下的集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是債權(quán)而非物權(quán)，則這一例外也不復(fù)存在。)

3.登記簿編制及其著重點(diǎn)?！锻恋氐怯浺?guī)則》第60條：“土地登記卡以街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))為單位，按街坊(村)及宗地號(hào)順序排列組裝土地登記簿。”“宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號(hào)的順序排列”，“宗地合并的，以合并后的宗地號(hào)順序排列?！?注：類似條文有《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第15條、第16條。)顯然，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度是以“宗地”亦即人為分割而成的一筆筆土地為準(zhǔn)對(duì)登記簿進(jìn)行編制的，屬于物的編成主義，其注重的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)。

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文

    引言

    一、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“證據(jù)資格”

    二、不動(dòng)產(chǎn)登記的“權(quán)利推定”效力

    三、不動(dòng)產(chǎn)登記的“善意保護(hù)”效力

    四、動(dòng)產(chǎn)的“善意取得”

    五、以移轉(zhuǎn)返還請(qǐng)求權(quán)代替交付

    六、占有改定

    七、法律行為之外的物權(quán)變動(dòng)

    八、物權(quán)請(qǐng)求權(quán)

    九、動(dòng)產(chǎn)加工制度

    引言：物權(quán)法草案（第二次審議稿）的概要

    第二次審議的物權(quán)法草案是在前面8月份的草案的基礎(chǔ)上作了一些修改形成的，它總共分為五編，22章，共計(jì)297條。結(jié)構(gòu)如下：第一編總則，包括第一章一般規(guī)定，第二章物權(quán)變動(dòng)，第三章物權(quán)保護(hù)；第二編所有權(quán)，包括第四章一般規(guī)定，第五章所有權(quán)的基本類型，第六章建筑物區(qū)分所有權(quán)，第七章相鄰關(guān)系，第八章共有，第九章所有權(quán)取得的特別規(guī)定；第三編用益物權(quán)，包括第十章一般規(guī)定，第十一章土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，第十二章建設(shè)用地使用權(quán)，第十三章宅基地使用權(quán)，第十四章地役權(quán)，第十五章典權(quán)，第十六章居住權(quán)；第四編擔(dān)保物權(quán)，包括第十七章一般規(guī)定，第十八章抵押權(quán)，第十九章質(zhì)權(quán)，第二十章留置權(quán)，第二十一章讓與擔(dān)保；第五編占有，僅第二十二章占有。

    物權(quán)法草案（第二次審議稿）的內(nèi)容，可以分為三類：一類是正確的規(guī)定，這占大多數(shù)；另一類是不適當(dāng)?shù)囊?guī)定，并不是沒(méi)有道理，而是不符合中國(guó)國(guó)情（當(dāng)然這也只是包括我在內(nèi)的部分學(xué)者的認(rèn)為），無(wú)論如何不能說(shuō)是錯(cuò)誤規(guī)定，當(dāng)然也不好說(shuō)是正確的規(guī)定；第三類是顯然錯(cuò)誤的規(guī)定，因?yàn)檫`反常識(shí)。我現(xiàn)在就對(duì)第三類規(guī)定作評(píng)論。

    一、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“證據(jù)資格”

    請(qǐng)看物權(quán)法草案（第二次審議稿）第十七條：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是物權(quán)歸屬及其內(nèi)容的根據(jù)”。

    關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)重要問(wèn)題是，不動(dòng)產(chǎn)登記簿在訴訟當(dāng)中起什么作用？能不能作為訴訟證據(jù)呢？按照物權(quán)法草案的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是以“登記生效主義”為原則，“不經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”，既然其效力如此絕對(duì)，則不動(dòng)產(chǎn)登記簿在訴訟當(dāng)中應(yīng)當(dāng)是關(guān)鍵證據(jù)，應(yīng)當(dāng)具有“證據(jù)資格”。而不動(dòng)產(chǎn)登記簿是否具有“證據(jù)資格”，需要在物權(quán)法上規(guī)定下來(lái)，這就是物權(quán)法草案（第二次審議稿）規(guī)定第十七條的理由。顯而易見(jiàn)，本條規(guī)定的目的，是要賦予“不動(dòng)產(chǎn)登記簿”以“證據(jù)資格”（亦稱“證據(jù)能力”），使訴訟當(dāng)事人可以用“不動(dòng)產(chǎn)登記簿”這個(gè)“有形物”作為“證據(jù)”，以證明某種“事實(shí)狀態(tài)”（如“物權(quán)”的歸屬），而絕對(duì)不是要賦予不動(dòng)產(chǎn)登記簿“記載的事項(xiàng)”以“證據(jù)資格”。

    按照證據(jù)法原理，證據(jù)分為“人證”和“物證”。所謂“物證”，指以“有形物”作為“證據(jù)”，包括“文書(shū)”和“檢證物”。現(xiàn)行民事訴訟法（第六十三條）將具有證據(jù)資格的“文書(shū)”稱為“書(shū)證”，將“檢證物”稱為“物證”。“書(shū)證”再分為“公文書(shū)”和“私文書(shū)”。不動(dòng)產(chǎn)登記簿，屬于“公文書(shū)”。無(wú)論是根據(jù)證據(jù)法原理，或者根據(jù)現(xiàn)行民事訴訟法，唯作為“有形物”的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，才能成為法官據(jù)以判斷案件事實(shí)的“證據(jù)”，而不動(dòng)產(chǎn)登記簿所“記載的事項(xiàng)”絕非“證據(jù)”。

    法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記簿“證據(jù)資格”，只是表明“不動(dòng)產(chǎn)登記簿”可以作為訴訟“證據(jù)”使用，并不是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記簿“記載的事項(xiàng)”就一定“真實(shí)”，法官就一定要采納。而不動(dòng)產(chǎn)登記簿所“記載的事項(xiàng)”是否真實(shí)，必須由法官作出判斷。法官應(yīng)當(dāng)如何判斷不動(dòng)產(chǎn)登記簿“記載的事項(xiàng)”，取決于作為證據(jù)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“證據(jù)力”（證明力）。而關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“證據(jù)力”，將由物權(quán)法草案另作規(guī)定，亦即下面將要講到的不動(dòng)產(chǎn)登記的“權(quán)利推定”效力。

    可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“證據(jù)資格”，與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“證據(jù)力”，是兩項(xiàng)不同的制度?，F(xiàn)在的條文之所以錯(cuò)誤，就在混淆了二者。建議將條文中的“記載的事項(xiàng)”五字刪去，不然就要鬧“笑話”。

    二、不動(dòng)產(chǎn)登記的“權(quán)利推定”效力

    請(qǐng)先看我負(fù)責(zé)起草的物權(quán)法草案建議稿第二百三十八條的規(guī)定：“在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上涂銷某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該項(xiàng)權(quán)利消滅?！边@就是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有“權(quán)利正確性推定”效力的規(guī)定，所要解決的是法官應(yīng)當(dāng)如何對(duì)待不動(dòng)產(chǎn)登記簿“記載的事項(xiàng)”的“真?zhèn)巍眴?wèn)題，亦即規(guī)定作為證據(jù)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“證據(jù)力”。

    值得注意的是，物權(quán)法草案（第二次審議稿）是將不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定制度，與動(dòng)產(chǎn)占有的權(quán)利推定制度合并規(guī)定在一個(gè)條文。即該草案第四條規(guī)定：“除有相反證據(jù)證明外，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人?！?/p>

    不動(dòng)產(chǎn)登記的“權(quán)利正確性推定”的效力，是什么意思呢？舉例來(lái)說(shuō)，張三把產(chǎn)權(quán)登記簿復(fù)印件提交到法庭，前面已經(jīng)談到不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有“證據(jù)資格”，是合格的證據(jù)，法官就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為張三的舉證責(zé)任已經(jīng)完成，不再要求張三進(jìn)一步提供別的證據(jù)。但是，法庭究竟采不采納作為證據(jù)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容，就取決于這個(gè)“權(quán)利正確性推定”制度。首先，我們的法官應(yīng)當(dāng)“推定”不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載是真實(shí)的，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載“張三是所有權(quán)人”，法官就“推定”“張三是所有權(quán)人”。

    請(qǐng)注意“推定”這個(gè)概念，“推定”是一個(gè)技術(shù)性概念，它的含義是“把什么什么當(dāng)做真實(shí)的”?！巴贫ā薄皬埲撬袡?quán)人”，就是“把張三當(dāng)做所有權(quán)人”，并不是說(shuō)“張三真的是所有權(quán)人”，至于法庭最后是否“認(rèn)定”“張三是所有權(quán)人”，關(guān)鍵要看爭(zhēng)議的對(duì)方能否舉出相反的證據(jù)。因此，法官“推定”“張三是所有權(quán)人”之后，就應(yīng)當(dāng)問(wèn)爭(zhēng)議對(duì)方李四有沒(méi)有“異議”。假設(shè)李四看見(jiàn)張三把產(chǎn)權(quán)登記簿復(fù)印件提交到法庭，登記簿上記載張三是所有權(quán)人，李四再也無(wú)話可說(shuō)、不再爭(zhēng)執(zhí)，法庭就應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記簿上的記載，作出判決“認(rèn)定”“張三是所有權(quán)人”，亦即判決爭(zhēng)議房產(chǎn)歸張三所有。但在多數(shù)情形，李四還會(huì)堅(jiān)持爭(zhēng)執(zhí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載的真實(shí)性提出“異議”，主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載不正確。他提出的這個(gè)“異議”，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載“內(nèi)容”提出的“異議”。雖然張三拿出產(chǎn)權(quán)登記簿作為證據(jù)，但李四主張產(chǎn)權(quán)登記簿的記載不正確，李四提出異議說(shuō)，我們當(dāng)初是合伙買房，只是登記的時(shí)候?yàn)榱朔奖愕怯浽趶埲?。這種情形，法官當(dāng)然不能直接根據(jù)登記簿上的記載就“認(rèn)定”“張三是所有權(quán)人”，不能就這樣“判決”爭(zhēng)議房屋歸張三所有，法官也不應(yīng)當(dāng)僅僅因?yàn)槔钏膶?duì)登記簿上的記載有“異議”，就“否定”登記簿的記載、“否定”張三是所有權(quán)人，法官正確的做法是：“責(zé)令”主張“異議”的李四就自己的“異議”舉證。你不是說(shuō)登記簿的記載不正確嗎？那你就應(yīng)當(dāng)舉證證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不正確。

    如果李四真的舉出了充分的證據(jù)，證明了不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載不正確，例如證明了的確是合伙買房，只是辦理登記時(shí)圖方便或者有別的原因，登記在張三的名下，則法庭應(yīng)當(dāng)采納李四的反證，并直接根據(jù)此反證“認(rèn)定”爭(zhēng)議房產(chǎn)“屬于張三和李四二人共有”。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿上的記載，只具有“權(quán)利推定的效力”，法庭只是據(jù)以“推定”“張三是所有權(quán)人”，現(xiàn)在這種“推定”已經(jīng)被李四舉出的“反證”所“推翻”。反之，如果李四不能向法庭舉出充分的“反證”證明他關(guān)于登記簿的記載不真實(shí)的“異議”，則法庭應(yīng)當(dāng)直接根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載，“認(rèn)定”張三是爭(zhēng)議房產(chǎn)的所有權(quán)人，亦即判決該房產(chǎn)歸張三所有。

    這里有一個(gè)問(wèn)題，物權(quán)法為什么不規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有“絕對(duì)”的“證據(jù)力”？要求法庭必須嚴(yán)格按照登記簿的記載作出判決？這是由社會(huì)生活的復(fù)雜性決定的。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)狀況可能與真實(shí)的權(quán)利狀況不一致，這既有當(dāng)事人方面的原因，也可能有登記機(jī)構(gòu)方面的原因如登記官員的過(guò)錯(cuò)。例如北京在某一段時(shí)間就推行過(guò)一種政策，教師買房可以得到百分之五價(jià)款的優(yōu)惠。有一對(duì)青年夫妻要買房，想得到這個(gè)優(yōu)惠，女方的母親是退休教師，就以女方母親的名義買房，享受教師的優(yōu)惠待遇，最后當(dāng)然登記在岳母的名下，實(shí)際上是夫妻二人買房、自己居住，使用岳母的名義簽訂買賣合同并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。如果夫妻二人白頭偕老，將不發(fā)生問(wèn)題，一鬧離婚就發(fā)生了問(wèn)題。按照婚姻法的規(guī)定，該房屋是婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在離婚各方可得一半，誰(shuí)要這個(gè)房子誰(shuí)就得支付一半價(jià)款給對(duì)方。這個(gè)時(shí)候，岳母就出來(lái)主張權(quán)利，說(shuō)這個(gè)房子是她的所有權(quán)，是她買的房子，并以不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為證據(jù)。北京就確實(shí)發(fā)生過(guò)這樣的案件。這種情況下，男方即原來(lái)的女婿就對(duì)登記簿上的記載的真實(shí)性主張“異議”，并舉出了充分的反證。這個(gè)案件，最后當(dāng)然采納了男方的反證，推翻了登記簿上的記載，認(rèn)定該房屋為共有財(cái)產(chǎn)。

    因此，物權(quán)法草案不應(yīng)規(guī)定登記簿具有“絕對(duì)”的證據(jù)力，正確的做法是規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有“權(quán)利正確性推定的效力”。亦即作為證據(jù)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，只具有“推定的證據(jù)效力”。什么叫“推定的證據(jù)效力”？就是首先把它當(dāng)作真實(shí)的來(lái)對(duì)待，對(duì)方如果有異議就責(zé)令對(duì)方提出反證；如果異議方舉出反證，如舉出買房時(shí)的合同書(shū)、怎么付款、證人等，證明登記簿上的記載不是真實(shí)的，登記薄上的記載就被推翻了，法庭就應(yīng)當(dāng)直接根據(jù)反證認(rèn)定爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)的物權(quán)歸屬。例如夫妻買房登記在岳母名下的例子，女婿在訴訟中說(shuō)登記簿的記載不對(duì)，是我們夫妻二人買的房，當(dāng)時(shí)為了貪便宜享受百分之五的政策優(yōu)惠而登記在岳母名下，并舉出了當(dāng)初怎樣湊錢買房、怎么商量、怎么付款的證據(jù)，使法官相信真的是夫妻二人買房，這時(shí)候產(chǎn)權(quán)登記簿上的記載就被推翻，法庭直接根據(jù)反證作出認(rèn)定，判決該房屋屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

    可見(jiàn)，物權(quán)法上不動(dòng)產(chǎn)登記的“權(quán)利推定效力”這個(gè)制度非常重要。由于有這個(gè)制度，在審理房屋產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的案件中，誰(shuí)對(duì)產(chǎn)權(quán)證或產(chǎn)權(quán)登記簿的記載主張“異議”，就應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)舉證責(zé)任。法官應(yīng)當(dāng)責(zé)令“異議”一方舉出反證，這叫不動(dòng)產(chǎn)登記的“權(quán)利推定的效力”，“異議”一方能夠舉出反證，證明財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況和登記簿的記載不一致，法庭就直接采納反證，登記簿上的記載就被推翻了。如果異議一方舉不出反證或者舉出的證據(jù)不足以推翻登記簿上的記載，法庭就應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)登記簿的記載來(lái)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬。法院裁判產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議案件，通常就靠這個(gè)制度。

    特別要注意的是，不動(dòng)產(chǎn)登記“權(quán)利推定”的規(guī)定，實(shí)質(zhì)是規(guī)定作為證據(jù)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“證據(jù)力”。同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，這個(gè)制度針對(duì)的是物權(quán)的靜態(tài)歸屬，著重保護(hù)登記簿上的那個(gè)權(quán)利人（登記名義人）。登記簿上“記載”張三是所有權(quán)人，法律就“推定”張三是所有權(quán)人，當(dāng)然是保護(hù)張三，使張三免除舉證責(zé)任，他只要向法庭提交登記簿或者產(chǎn)權(quán)證作為證據(jù)就夠了，對(duì)方有異議，法庭要讓對(duì)方去舉反證，把舉證責(zé)任的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了異議方，異議方舉不出反證，法庭就直接根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載認(rèn)定房屋是張三的，這叫做不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定。這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定制度，是保護(hù)登記簿上的權(quán)利人，而且不是絕對(duì)的保護(hù)，實(shí)質(zhì)是免除登記名義人的舉證責(zé)任，使異議方承擔(dān)舉證責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。因此，可以說(shuō)是一個(gè)證據(jù)規(guī)則，不是實(shí)體規(guī)則。

    在下面我們將看到，物權(quán)法草案起草人不僅將不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“證據(jù)資格”制度，混淆于不動(dòng)產(chǎn)登記的“權(quán)利推定”制度，而且進(jìn)一步將不動(dòng)產(chǎn)登記的“權(quán)利推定”制度，混淆于不動(dòng)產(chǎn)登記的“善意保護(hù)”制度。

    三、不動(dòng)產(chǎn)登記的“善意保護(hù)”效力

    請(qǐng)先看我負(fù)責(zé)的物權(quán)法草案建議稿第二百三十九條的規(guī)定：“以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不受任何人追奪。但取得人于取得權(quán)利時(shí)知悉權(quán)利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外?！?/p>

    不動(dòng)產(chǎn)登記的“善意保護(hù)”效力是什么意思呢？如房屋在交易中，張三的房子賣給李四，李四又把這個(gè)房屋賣給王五，最后發(fā)生了問(wèn)題，張三和李四之間的買賣合同被確認(rèn)無(wú)效，根據(jù)合同法的規(guī)定，無(wú)效合同不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，李四不能取得所有權(quán)。既然張三和李四之間的買賣合同無(wú)效了，盡管已經(jīng)辦了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，房屋所有權(quán)已經(jīng)過(guò)戶在李四名下，張三當(dāng)然要根據(jù)法院認(rèn)定買賣合同無(wú)效的判決，到登記機(jī)構(gòu)去涂銷李四的所有權(quán)登記。因?yàn)闊o(wú)效合同不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，所以李四未取得所有權(quán)，而李四已經(jīng)把房子賣給了王五，李四與王五之間的這個(gè)買賣合同就構(gòu)成合同法第五十一條所規(guī)定的無(wú)權(quán)處分行為。按照合同法第五十一條的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分合同經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的有效，而張三當(dāng)然不會(huì)追認(rèn)，因此李四和王五之間的買賣合同就無(wú)效。這種情形，因無(wú)效合同不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，既然李四和王五之間的買賣合同無(wú)效，王五就不能取得房屋所有權(quán)。

    但是王五在買這個(gè)房子的時(shí)候去查了不動(dòng)產(chǎn)登記簿，登記簿上明明記載李四是所有權(quán)人，王五才下決心買了這個(gè)房屋，最后因張三與李四之間的合同無(wú)效了，導(dǎo)致李四的所有權(quán)被涂銷，這些情形王五哪里知道？因而王五屬于“善意第三人”，他訂立買賣合同時(shí)并不知道李四沒(méi)有所有權(quán)，當(dāng)時(shí)登記簿上明明記載李四是所有權(quán)人，王五從李四買了房屋并且辦了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。這種情形，若嚴(yán)格按照無(wú)權(quán)處分制度，法院就應(yīng)當(dāng)根據(jù)張三的請(qǐng)求從王五手中強(qiáng)行收回這個(gè)房屋的所有權(quán)并返還給張三，法院真要這樣判決，“善意第三人”王五就要遭受損害。

    從法律政策上看，“善意第三人”是個(gè)特殊的概念。合同法第三條規(guī)定平等原則，合同當(dāng)事人法律地位平等，凡屬合同“當(dāng)事人”，法律上都實(shí)行“平等保護(hù)”，但法律上對(duì)“善意第三人”卻實(shí)行“特殊保護(hù)”，為什么呢？假設(shè)買房人王五查了登記簿，登記簿明明記載李四是所有權(quán)人，之后王五買了房并辦了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，最后我們的法院適用無(wú)權(quán)處分規(guī)則強(qiáng)行從王五手里把房子拿走了，你說(shuō)這個(gè)王五將來(lái)還敢買房嗎？他的親戚朋友還敢買房嗎？可以斷言，誰(shuí)知道了這個(gè)判決誰(shuí)就不敢再買房，這樣一來(lái)市場(chǎng)交易還能進(jìn)行嗎？可見(jiàn)，“第三人”與“當(dāng)事人”不同，“當(dāng)事人”的利益屬于個(gè)人利益，而“第三人”的利益已經(jīng)不同于一般的個(gè)人利益，“善意第三人”的利益關(guān)系到社會(huì)公共利益，關(guān)系到市場(chǎng)交易安全。法律保護(hù)“善意第三人”就不是簡(jiǎn)單地保護(hù)個(gè)人利益，而是保護(hù)市場(chǎng)交易的安全，是保護(hù)社會(huì)公共利益。因此我們看到，民法上凡是“善意第三人”都實(shí)行“特殊保護(hù)”。為什么？因?yàn)椴蝗绱瞬荒鼙Ｗo(hù)市場(chǎng)交易安全，不能維護(hù)市場(chǎng)交易秩序。為什么叫“特殊保護(hù)”呢？就是把無(wú)權(quán)處分制度的效力否定了，作為無(wú)權(quán)處分制度的“例外”來(lái)對(duì)待。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易的“善意第三人”怎樣進(jìn)行“特殊保護(hù)”？這就是物權(quán)法上的不動(dòng)產(chǎn)登記的“善意保護(hù)”制度。

    請(qǐng)?zhí)貏e注意，建議稿第二百三十九條的規(guī)定：“以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不受任何人追奪。”所謂“以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”，就是前面所舉王五的例子，王五查看了不動(dòng)產(chǎn)登記簿，見(jiàn)登記簿記載李四是所有權(quán)人，因此從李四手里買了房屋并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記取得了該房屋的所有權(quán)。所謂“不受任何人追奪”，就是“特殊保護(hù)”，無(wú)論根據(jù)什么理由，即使根據(jù)“無(wú)權(quán)處分規(guī)則”買賣合同無(wú)效，都不能從王五手里把該房屋所有權(quán)拿走。唯一“例外”就是本條“但書(shū)”：王五在訂立買賣合同時(shí)，雖然登記簿上記載李四是所有權(quán)人，但王五已經(jīng)知道李四與張三的買賣合同存在無(wú)效或可撤銷的瑕疵，或者登記簿上已有“異議登記”。換言之，買房人王五在訂立買賣合同時(shí)已經(jīng)屬于“惡意”，當(dāng)然不能得到法律的特殊保護(hù)。

    按照不動(dòng)產(chǎn)登記的“善意保護(hù)”制度，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，例如房屋所有權(quán)，這個(gè)所有權(quán)不受任何人追奪，任何人都拿不走。在前面的例子，張三要從王五手里取回房屋所有權(quán)，必須舉證證明王五屬于“惡意”，否則法庭應(yīng)當(dāng)判決駁回張三的訴訟請(qǐng)求。究其原因，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿是國(guó)家專門(mén)設(shè)立的登記機(jī)構(gòu)掌管的，物權(quán)法采登記生效主義，不動(dòng)產(chǎn)登記具有權(quán)利推定的效力，當(dāng)然受到公眾的信賴，不動(dòng)產(chǎn)交易的第三人既然信賴登記簿，其取得的物權(quán)就應(yīng)當(dāng)受法律的保護(hù)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的“善意保護(hù)”制度，在教科書(shū)上又稱為不動(dòng)產(chǎn)登記的“公信力”制度。公眾既然相信你這個(gè)登記機(jī)構(gòu)，相信你這個(gè)登記簿，他因此取得的權(quán)利就要受保護(hù)，不動(dòng)產(chǎn)登記的“善意保護(hù)”和不動(dòng)產(chǎn)登記的“公信力”，只是名稱的不同，講的是同一個(gè)制度。

    這個(gè)制度的關(guān)鍵，是以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)“取得”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其政策目的是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人，而不是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人。并且，這種保護(hù)，是絕對(duì)的使善意第三人取得權(quán)利，不存在以反證加以推翻的問(wèn)題。因此，與前面講的“權(quán)利推定”效力制度，決然不同。這兩個(gè)制度，一個(gè)通過(guò)舉證責(zé)任的分配，保護(hù)登記簿上的名義人，效力是相對(duì)的，許可以反證推翻，為解決物權(quán)存在的爭(zhēng)議提供準(zhǔn)則；一個(gè)是出于保護(hù)交易安全的政策目的，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人以特別保護(hù)，具有絕對(duì)的保護(hù)效力。這種權(quán)利取得，屬于教科書(shū)上的原始取得。質(zhì)言之，前者保護(hù)根據(jù)登記簿享有物權(quán)的人，后者保護(hù)根據(jù)登記簿取得物權(quán)的人，不容混淆。

    請(qǐng)看現(xiàn)在的物權(quán)法草案（第二次審議稿）第二十五條：“基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿享有的物權(quán)，受法律保護(hù)，但記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人在取得權(quán)利時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利有瑕疵的除外?！睏l文說(shuō)“享有”的物權(quán)，而不說(shuō)“取得”的物權(quán)，不能體現(xiàn)保護(hù)交易第三人的政策目的，并與不動(dòng)產(chǎn)登記的“權(quán)利推定”制度發(fā)生混淆。起草人居然忘記了自己在本草案第四條的規(guī)定：“除有相反證據(jù)證明外，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。”可見(jiàn)一個(gè)“享有”，一個(gè)“取得”，一詞之差，謬以千里！

  nbsp; 四、動(dòng)產(chǎn)的“善意取得”

    我們已經(jīng)看到，不動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為公示方法，因此可以直接根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記去保護(hù)，物權(quán)法賦予不動(dòng)產(chǎn)登記“公信力”、“善意保護(hù)”的效力，就可以達(dá)到特殊保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人的政策目的。動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人怎么辦呢？動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是以“交付”為公示方法，一般動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不要求登記，沒(méi)有登記簿可以作為根據(jù)，因此，動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人的特殊保護(hù)問(wèn)題，需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)別的制度予以解決，這就是動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。

    根據(jù)特殊保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人的同樣的政策上的理由，動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)特殊保護(hù)。如果屬于“特殊動(dòng)產(chǎn)”，即法律規(guī)定以“登記”為公示方法的動(dòng)產(chǎn)，如船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車以及動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，可以用登記的“善意保護(hù)”制度去保護(hù)；其余的動(dòng)產(chǎn)、一般的動(dòng)產(chǎn)，法律規(guī)定以“交付”為公示方法，沒(méi)有登記簿作為根據(jù)，這就需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)一個(gè)新的制度，以排除無(wú)權(quán)處分的效力，實(shí)現(xiàn)特殊保護(hù)善意第三人的政策目的，這就是“動(dòng)產(chǎn)善意取得”制度。

    例如，張三的手機(jī)借給李四，李四把這個(gè)手機(jī)賣給了王五，李四把借人家的手機(jī)出賣了，這叫無(wú)權(quán)處分。按照合同法第五十一條的規(guī)定，如果張三不追認(rèn)、李四不能取得處分權(quán)，無(wú)權(quán)處分合同無(wú)效，無(wú)效合同不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，王五不能取得手機(jī)所有權(quán)，張三有權(quán)起訴要求王五退還手機(jī)。但考慮到第三人王五是善意的，他不知道李四是無(wú)權(quán)處分，如果強(qiáng)行讓他退，將來(lái)他就不敢買了、市場(chǎng)交易就不能進(jìn)行，有必要特殊保護(hù)他。因此就創(chuàng)設(shè)動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，規(guī)定動(dòng)產(chǎn)交易的第三人如果屬于善意，從動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)就取得所有權(quán)。王五從無(wú)處分權(quán)人李四手里買手機(jī)，如果王五屬于善意第三人，一旦李四把手機(jī)交到王五的手上，王五就取得手機(jī)所有權(quán)。自手機(jī)交付之時(shí)，善意第三人王五取得手機(jī)所有權(quán)，張三的所有權(quán)也同時(shí)消滅。張三的損失怎么辦呢？他當(dāng)然有權(quán)請(qǐng)求李四賠償。這叫動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。

    基于特殊保護(hù)善意第三人的政策目的，用登記的“善意保護(hù)”制度（登記的“公信力”）保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人，以及特殊動(dòng)產(chǎn)（船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車）交易的善意第三人；因?yàn)橐话銊?dòng)產(chǎn)沒(méi)有登記簿，不得已創(chuàng)設(shè)動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，以保護(hù)一般動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人。有的同志不知道這個(gè)邏輯關(guān)系，他提出質(zhì)問(wèn)：難道不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人就不保護(hù)嗎？他不知道不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人已有前面講的登記公信力制度保護(hù)他。還有的同志堅(jiān)持認(rèn)為，發(fā)生善意取得要以無(wú)權(quán)處分合同有效為前提條件，因?yàn)樗麤](méi)有理解善意取得制度是無(wú)權(quán)處分規(guī)則的“例外”，正是要用“善意取得制度”否定無(wú)權(quán)處分規(guī)則，以實(shí)現(xiàn)特殊保護(hù)善意第三人的政策目的。

    值得注意的是，現(xiàn)在的物權(quán)法草案（第二次審議稿）正好發(fā)生同樣的錯(cuò)誤。

    物權(quán)法草案（第二次審議稿）第一百零六條規(guī)定：

    “無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，符合下列情形，受讓人即時(shí)取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

    （一）受讓人在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的；

    （二）以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓的；

    （三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人的；

    （四）轉(zhuǎn)讓合同有效的。

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀

什么是不動(dòng)產(chǎn)？不動(dòng)產(chǎn)一般是指土地及其附屬物，包括定著在土地上的建筑物和構(gòu)筑物以及附著在土地上的林、木、草等孳生物、種植物等。通俗地說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)包括土地和房屋。

目前在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記存在著“多頭執(zhí)政”的局面，而且其依據(jù)法律也不同，例如房屋由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)主管和登記，建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)登記，林地由林業(yè)部門(mén)進(jìn)行管理和登記，承包經(jīng)營(yíng)的耕地和草地是由農(nóng)業(yè)部門(mén)進(jìn)行登記。另外還有一些不動(dòng)產(chǎn)或者權(quán)利由其他部門(mén)進(jìn)行管理和登記，如水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門(mén)進(jìn)行管理和登記，灘涂由國(guó)家海洋部門(mén)進(jìn)行登記。除此之外，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的登記，有的由國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)，有的由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)，有的甚至由工商部門(mén)負(fù)責(zé)，等等。由此可見(jiàn)我國(guó)涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的部門(mén)和機(jī)構(gòu)繁多。

之所以各個(gè)部門(mén)都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，主要是這些部門(mén)都有各自的法律作為依據(jù)，如林業(yè)部門(mén)對(duì)林地登記有《森林法》作為支撐；農(nóng)業(yè)部門(mén)對(duì)草原進(jìn)行登記有《草原法》作為依據(jù)，對(duì)農(nóng)村承包土地進(jìn)行登記有《農(nóng)村土地承包法》；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行登記有《城市房地產(chǎn)管理法》；漁業(yè)部門(mén)對(duì)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)進(jìn)行登記有《漁業(yè)法》；海洋部門(mén)對(duì)海域?yàn)┩窟M(jìn)行登記有《海域使用管理法》；工商部門(mén)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)進(jìn)行登記有《擔(dān)保法》；國(guó)土資源部門(mén)對(duì)土地進(jìn)行登記則依據(jù)的是《土地管理法》，并且此法第十一條第三款還明確規(guī)定“確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《中華人民共和國(guó)森林法》、《中華人民共和國(guó)草原法》和《中華人民共和國(guó)漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理”，從法律上承認(rèn)了土地分散登記的現(xiàn)狀?！?/p>

目前，各個(gè)部門(mén)逐步形成了一套登記機(jī)構(gòu)、人員和技術(shù)方法等，有的還出臺(tái)了具體的部門(mén)規(guī)章，用以規(guī)范登記程序，登記不同的內(nèi)容，發(fā)放不同的證書(shū)等。

綜上所述，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記有下面的一些問(wèn)題，這些不動(dòng)產(chǎn)登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力不統(tǒng)一，登記程序不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一等問(wèn)題。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)分散登記的弊端

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)分散登記的局面是由于歷史等問(wèn)題造成的。這種分散登記的做法，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在加強(qiáng)行政管理，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了一定的作用。但是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高速發(fā)展，特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)產(chǎn)權(quán)制度要求越來(lái)越高，這種做法產(chǎn)生的弊端越來(lái)越多，越來(lái)越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。

一是影響了社會(huì)主義和諧社會(huì)的發(fā)展。由于不同部門(mén)進(jìn)行管理和登記，導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地以及林牧用地之間的權(quán)屬界線不清，權(quán)利歸屬不明，引發(fā)眾多矛盾和糾紛。這是登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，登記簿不統(tǒng)一，適用法律不統(tǒng)一造成對(duì)社會(huì)主義和諧社會(huì)進(jìn)程造成不利影響。

二是造成了大量登記錯(cuò)誤。由于各部門(mén)的登記方法、登記程序等不一致，很容易導(dǎo)致土地權(quán)利的重登、漏登。特別是不同類型的土地權(quán)利面積重疊或者重復(fù)登記嚴(yán)重。給了地方保護(hù)主義伸展的舞臺(tái)，導(dǎo)致重復(fù)登記情況更加嚴(yán)重，給不法分子串通一氣搞詐騙提供了方便。

三是增加了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。我國(guó)將登記機(jī)構(gòu)分散在不同的行政部門(mén)，而不同的部門(mén)又制定了不同的登記規(guī)則，這對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人而言，造成時(shí)間金錢精力的浪費(fèi)。例如：在農(nóng)村，農(nóng)民僅就其財(cái)產(chǎn)就要分別到4個(gè)不同部門(mén)辦理4個(gè)不同證件：住房要到建設(shè)部門(mén)辦理《房屋所有權(quán)證》，宅基地要到國(guó)土資源部門(mén)辦理《集體土地使用證》，承包的土地要到農(nóng)業(yè)部門(mén)辦理《耕地承包證》，栽種的樹(shù)木要到林業(yè)部門(mén)辦理《集體林權(quán)證》。各種證書(shū)滿天飛，不僅增加了人民群眾辦證的不便，而且增加了其時(shí)間、資金成本。

四是影響了正常市場(chǎng)交易秩序。目前由于房、地分別登記，導(dǎo)致房屋和土地分離的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。在房地產(chǎn)抵押時(shí)，不僅要到建設(shè)部門(mén)辦理房屋抵押登記，而且要到國(guó)土資源部門(mén)辦理土地抵押登記。實(shí)踐中，還有的人利用此漏洞，將房屋和土地分別抵押，或多次抵押，騙取銀行貸款，此類案例經(jīng)常發(fā)生，造成大量國(guó)有資產(chǎn)流失。例如：某地一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，在初級(jí)土地開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)發(fā)商向銀行貸款使用的是土地使用權(quán)抵押，按照我國(guó)擔(dān)保法和房地產(chǎn)管理法，該抵押在土地管理部門(mén)進(jìn)行了登記。隨后該開(kāi)發(fā)商在建造廠房、安裝設(shè)備時(shí)，又向另一家銀行提出貸款，而這一次向銀行提出貸款，開(kāi)發(fā)商使用的是“房地產(chǎn)”抵押擔(dān)保，同樣按照按照我國(guó)擔(dān)保法和房地產(chǎn)管理法，只能在房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行了登記。后來(lái)由于經(jīng)濟(jì)原因，企業(yè)無(wú)力償還債務(wù)，開(kāi)發(fā)商攜款外逃，兩家銀行均向法院依據(jù)抵押權(quán)償還債權(quán)的請(qǐng)求。然而兩家銀行的抵押權(quán)登記在不同的登記簿上，而在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上均是第一順位的抵押權(quán)，他們的效力和支配范圍完全一致，這樣兩個(gè)“第一”順位的抵押權(quán)均無(wú)法實(shí)現(xiàn)。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和人民群眾生活秩序的穩(wěn)定。

五是增加了政府財(cái)政支出，降低了行政效率，影響政府的形象。登記機(jī)關(guān)分散林立，不利于發(fā)揮登記的公示功能，進(jìn)而影響當(dāng)事人查閱登記，交易人無(wú)法判斷登記信息可靠性，影響到不動(dòng)產(chǎn)登記的有效進(jìn)行，降低了公示的可信力，損害了登記公示功能，同時(shí)不同部門(mén)都辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，各個(gè)部門(mén)都要配備一套專門(mén)的人員、機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所以及設(shè)施設(shè)備等，國(guó)家不僅為此相應(yīng)的地多支付人力、物力成本，而且各部門(mén)之間的職能交叉，容易導(dǎo)致各部門(mén)之間的好處來(lái)臨爭(zhēng)權(quán)奪利或者麻煩來(lái)臨扯皮推諉，降低了行政辦事效率，嚴(yán)重影響政府的形象。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的原因

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，造成不動(dòng)產(chǎn)登記簿不統(tǒng)一；而不動(dòng)產(chǎn)登記簿不統(tǒng)一，意味著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一。這是中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最大而且后果最嚴(yán)重的障礙。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不僅是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀需要，而且是人民群眾的迫切需要。國(guó)家行政機(jī)關(guān)和立法機(jī)關(guān)均意識(shí)到了這一點(diǎn)。如2004年國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》明確指出：“國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊建立和完善統(tǒng)一的土地分類、調(diào)查、登記和統(tǒng)計(jì)制度”;2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》明確規(guī)定國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一是必然趨勢(shì)，主要體現(xiàn)在以下方面。

第一，從不動(dòng)產(chǎn)的自然屬性上看，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度符合不動(dòng)產(chǎn)的自然屬性。因?yàn)榉课?、林木、草原等其他不?dòng)產(chǎn)均依附于土地而存在，無(wú)法分割。所有不動(dòng)產(chǎn)均依附于土地，人為地將之與土地分開(kāi)管理，不僅違背了自然屬性，而且不能適應(yīng)當(dāng)今時(shí)展。

第二，從國(guó)際上看，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度符合國(guó)際通常做法。有關(guān)國(guó)家和地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記的主管機(jī)關(guān)雖然不同，有的在司法行政部門(mén)，有的在地方政府部門(mén)，但有一個(gè)共同特點(diǎn)，即登記主管機(jī)關(guān)只有一個(gè)，登記機(jī)關(guān)是統(tǒng)一的，不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有分散登記。這是大陸法系和英美法系的共同點(diǎn)。

第三，從歷史上看，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度符合我國(guó)的傳統(tǒng)。因?yàn)槲覈?guó)長(zhǎng)期以來(lái)形成了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的傳統(tǒng)。民國(guó)初期，我國(guó)便建立了不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，現(xiàn)在臺(tái)灣地區(qū)實(shí)行的仍然是統(tǒng)一登記。我國(guó)大陸，從1956年起，土地權(quán)利退出財(cái)產(chǎn)權(quán)范疇，土地登記本身失去了存在的價(jià)值。改革開(kāi)放后，房產(chǎn)、林木等比土地更早進(jìn)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的范疇，房屋、林木的登記也先于土地登記而建立。因此才造成目前房屋、林木與土地分別由不同的部門(mén)管理和登記的局面。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展社會(huì)的進(jìn)步，政策的改變，登記制度也應(yīng)隨之改變，作出實(shí)質(zhì)的改變，而不是出臺(tái)法律只作形式的改變。

第四，從當(dāng)事人的角度來(lái)看，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度便民，順應(yīng)民心和民意。因?yàn)榻y(tǒng)一登記不僅可以方便權(quán)利人的申請(qǐng)登記，方便交易相對(duì)人和利害關(guān)系人查詢登記資料，減少當(dāng)事人的交易成本，活躍市場(chǎng)交易，而且可以保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。法律的價(jià)值在于維護(hù)正義，保證公平，當(dāng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)時(shí)，才能進(jìn)一步保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

第五，從登記機(jī)構(gòu)的角度看，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不僅可以提高登記效率，降低登記成本，節(jié)省國(guó)家登記的人力、資源成本，而且可以克服分別登記所造成的弊端，如避免重復(fù)抵押、減少因權(quán)屬不清而造成的各種糾紛等。

四、解決辦法

我國(guó)應(yīng)該建立以土地為核心、以國(guó)土資源部門(mén)為登記機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，目前，應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的自然屬性、我國(guó)實(shí)際情況以及國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，建立以土地為基礎(chǔ)、以土地主管部門(mén)為登記機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。理由如下。

首先，從自然屬性來(lái)看，土地是萬(wàn)物之本，是最重要、最基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)。一是土地具有基礎(chǔ)性。任何其他不動(dòng)產(chǎn)，如房屋、林木等，都不得不依附于土地而存在，離開(kāi)了土地這些不動(dòng)產(chǎn)就不復(fù)存在。土地是主物，其他不動(dòng)產(chǎn)是從物，實(shí)踐中，其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)，也不得不記錄該不動(dòng)產(chǎn)的坐落位置等有關(guān)土地的信息。以土地為基礎(chǔ)進(jìn)行登記，可以包容其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，而其他不動(dòng)產(chǎn)的登記則無(wú)法包容無(wú)地上附著物的土地的登記。二是土地具有永續(xù)性。除土地外的不動(dòng)產(chǎn)，存續(xù)時(shí)間都是有限的，而土地?zé)o論是水淹火燒還是人力損害等，都改變不了土地的存在。以土地為基礎(chǔ)統(tǒng)一進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記有利于保持登記的持續(xù)性和長(zhǎng)久性。

其次，從國(guó)際上看，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度符合國(guó)際通常做法。世界上大多數(shù)國(guó)家是將地上建筑物、林木等作為土地的組成部分，土地登記就包括地上附著物的登記。大陸法系國(guó)家是直接在法律中將地上房屋、林木等規(guī)定為土地的一部分。在英美法系國(guó)家，雖然很少有關(guān)于土地的成文法，但是在其關(guān)于財(cái)產(chǎn)法的書(shū)籍中將地上房屋、林木作為土地的一部分，土地在一般意義上，是指地球的表面，但是在法律上，土地是由地表、地表上空以及地表下部所組成的一個(gè)立體空間，以及在其中生長(zhǎng)或永久附著的任何東西。它包括地上空間，地下泥土，生長(zhǎng)在土地的植物，建在地上的建筑物、固定設(shè)施，土地附屬物及土地的權(quán)益等。 再者從國(guó)際慣例上看，世界上大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)土地都是由土地主管部門(mén)負(fù)責(zé)登記。

再次，從歷史上看，我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)形成了土地主管部門(mén)登記的傳統(tǒng)。我國(guó)自夏朝以來(lái)，收取稅賦的最重要依據(jù)便是土地登記資料。各朝都有土地登記。民國(guó)初期，我國(guó)便設(shè)立地政局負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記。統(tǒng)治時(shí)期曾有一段時(shí)間由法院登記，后來(lái)還是改為地政部門(mén)登記。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)在仍由地政部門(mén)負(fù)責(zé)登記。從臺(tái)灣目前的情況來(lái)看,由于各市縣依法在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機(jī)關(guān),即地政事務(wù)所,這又大大簡(jiǎn)化了土地登記作業(yè)的流程,便利人民申請(qǐng)登記,符合實(shí)際生活的需要。中國(guó)臺(tái)灣的地政部門(mén)負(fù)責(zé)土地登記是有多方面原因的，一是像對(duì)人群的管理離不開(kāi)對(duì)人的身份進(jìn)行登記那樣，離開(kāi)了土地登記，嚴(yán)格土地管理將無(wú)法實(shí)現(xiàn)；二是土地登記資料是稅收管理的依據(jù)。在稅收管理方面，土地登記至今仍然發(fā)揮著重要作用，雖然大陸現(xiàn)在不收農(nóng)業(yè)稅，但是農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼仍離不開(kāi)土地的登記。三是土地登記在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增強(qiáng)利用土地政策參與國(guó)家宏觀調(diào)控的能力、協(xié)調(diào)社會(huì)對(duì)土地資源的公平利用等方面也發(fā)揮了重大作用。土地登記最開(kāi)始的目的就是稅收，在這方面有我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)對(duì)大陸有一定借鑒意義。

第四，從管理上來(lái)說(shuō)，由土地主管部門(mén)負(fù)責(zé)登記，可以更好地貫徹落實(shí)國(guó)家的土地政策、稅收政策等，有利于實(shí)現(xiàn)國(guó)家的宏觀調(diào)控目標(biāo)。同時(shí)從登記手段來(lái)說(shuō)，我國(guó)實(shí)行的產(chǎn)權(quán)登記制度，采取的是實(shí)質(zhì)審查主義，需要對(duì)權(quán)屬現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地地籍調(diào)查，包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)繪工作，運(yùn)用測(cè)繪、測(cè)量等專業(yè)技術(shù)手段來(lái)確定土地的權(quán)屬界限、界址位置、面積等，形成相應(yīng)的完整、系統(tǒng)的文件資料和圖件資料。這是目前土地主管部門(mén)外的其他部門(mén)難以做到的。

土地登記在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著重大作用。土地登記作為物權(quán)公示的方式，不僅與其他不動(dòng)產(chǎn)登記一樣在定爭(zhēng)止紛、維護(hù)交易安全和保護(hù)私人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)等方面發(fā)揮著重大作用，而且其作為行政管理的一種手段，在行政管理方面也發(fā)揮著不可替代的重要作用，主要體現(xiàn)在：一是土地登記是嚴(yán)格土地管理的基礎(chǔ)。土地權(quán)屬是土地管理的核心，而土地登記是土地權(quán)屬管理的最重要手段。通過(guò)土地登記，確定土地權(quán)屬的界限、界址位置、面積等，可以為土地的用途、規(guī)劃管理、用地審批、征地補(bǔ)償、耕地保護(hù)等土地管理的局，我國(guó)土地登記工作取得了顯著成效，不僅為保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重大作用，而且為實(shí)現(xiàn)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記打下了良好的基礎(chǔ)。目前，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)和農(nóng)村集體土地使用權(quán)登記發(fā)證基本完成。土地主管部門(mén)在長(zhǎng)期的登記工作過(guò)程中，建立了完整的規(guī)章、制度和技術(shù)規(guī)程，健全了各級(jí)登記機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)了一大批訓(xùn)練有素的測(cè)繪、登記人才，積累了豐富的登記經(jīng)驗(yàn)和大量的登記資料，實(shí)現(xiàn)了土地登記資料的公開(kāi)查詢。土地主管部門(mén)現(xiàn)有的機(jī)構(gòu)、人員和條件，完全可以勝任全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作。由土地主管部門(mén)登記，不僅可以保證登記政策的延續(xù)性，而且可以充分利用現(xiàn)有的資源，節(jié)約大量社會(huì)成本。

所以，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上,我們可以充分學(xué)習(xí)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合大陸實(shí)際,不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)以原土地登記部門(mén)為基礎(chǔ),在土地管理部門(mén)內(nèi)另設(shè)機(jī)構(gòu),成立統(tǒng)一規(guī)范符合實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)登記局。這樣做的好處在于節(jié)約社會(huì)成本,便于實(shí)踐操作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)制，規(guī)定嚴(yán)密的登記程序，以加強(qiáng)管理的力度，防止不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)利用自己的服務(wù)進(jìn)行牟利。同時(shí)尊崇了土地自然屬性，符合國(guó)際通行做法和我國(guó)國(guó)情，而且可以更加有利地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的科學(xué)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文

一、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的基礎(chǔ)性作用有待進(jìn)一步認(rèn)識(shí)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特別是房產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是城鎮(zhèn)房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況以及相關(guān)的地形要素。通過(guò)確定房屋及基本單元的位置、權(quán)屬界限、建筑面積、共有面積等房屋基本屬性，編制房屋基本單元代碼，建立房屋實(shí)體與房產(chǎn)信息化管理的紐帶，形成房產(chǎn)測(cè)繪成果。

房產(chǎn)測(cè)繪成果經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門(mén)核準(zhǔn)采用后，即具備法律效力。測(cè)繪成果一定程度上作為經(jīng)濟(jì)價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、財(cái)政稅收、不動(dòng)產(chǎn)登記、城市社會(huì)服務(wù)（建設(shè)、規(guī)劃、市政、環(huán)保、拆遷等）等方方面面都發(fā)揮著非常重要的作用。近年來(lái)，隨著房產(chǎn)價(jià)值的快速上升和社會(huì)大眾權(quán)利意識(shí)的加強(qiáng)，房產(chǎn)測(cè)繪在解決房產(chǎn)糾紛、維護(hù)司法公正和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面發(fā)揮出越來(lái)越明顯的作用。

二、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪立法有待進(jìn)一步完善

盡管《測(cè)繪法》已經(jīng)構(gòu)建了地籍測(cè)繪、權(quán)屬測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪等不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)制度，建設(shè)部在2000年《關(guān)于認(rèn)真執(zhí)行加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理的通知》中明確要求“把房產(chǎn)測(cè)繪工作作為房地產(chǎn)管理中一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作抓好”，同年出臺(tái)的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》進(jìn)一步確認(rèn)了房產(chǎn)測(cè)繪的重要作用。但遺憾的是，在《城市房地產(chǎn)管理法》（1995年1月）和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998年7月）中都沒(méi)有明確房產(chǎn)測(cè)繪在房產(chǎn)管理中的相關(guān)要求。

因此，新形勢(shì)下應(yīng)當(dāng)以進(jìn)一步深化改革為契機(jī)，通過(guò)有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)一步明確不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特別是房產(chǎn)測(cè)繪在房產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用，明確房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)和測(cè)繪成果的管理職責(zé)。

三、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)管有待進(jìn)一步加強(qiáng)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特別是房產(chǎn)測(cè)繪，承擔(dān)了行政管理的一項(xiàng)配套服務(wù)功能，具有很強(qiáng)的政策性。從業(yè)者除了須熟練掌握專業(yè)的測(cè)繪技能、了解國(guó)家有關(guān)政策之外，還應(yīng)該充分了解當(dāng)?shù)卦诓煌瑫r(shí)期的房產(chǎn)政策，包括權(quán)屬、銷售與登記等相關(guān)要求。

目前，全國(guó)大多數(shù)城市都由相對(duì)穩(wěn)定的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供測(cè)繪成果應(yīng)用于房屋產(chǎn)權(quán)管理。長(zhǎng)期以來(lái)的實(shí)踐和發(fā)展表明，這種模式下的測(cè)繪機(jī)構(gòu)不純粹以追求經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，在保持適度的市場(chǎng)活力的同時(shí)，有力地促進(jìn)了房產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序和穩(wěn)定發(fā)展，最大程度上避免了由房產(chǎn)面積引發(fā)的權(quán)利糾紛、維持了社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)也獲得了社會(huì)大眾的普遍認(rèn)可。

現(xiàn)有條件下，在房產(chǎn)測(cè)繪完全市場(chǎng)化的城市中，行政管理部門(mén)面臨著更多的難題：測(cè)繪機(jī)構(gòu)入市門(mén)檻低，資質(zhì)最低的房測(cè)機(jī)構(gòu)僅需3名技術(shù)人員和10萬(wàn)元注冊(cè)資金，房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的規(guī)模與技術(shù)難度往往會(huì)超出其作業(yè)能力和業(yè)務(wù)范圍，容易因技術(shù)、設(shè)備、人員等軟硬件力量不足而造成成果質(zhì)量低劣；另外，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使之下，房測(cè)機(jī)構(gòu)不排除會(huì)滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不合理要求進(jìn)行違規(guī)測(cè)繪或所謂球測(cè)繪，最終損害購(gòu)房人的合法權(quán)益，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果再缺乏有效的管理、賠償和處罰措施，將進(jìn)一步造成房屋權(quán)利人和行政管理機(jī)構(gòu)之間的矛盾，造成社會(huì)不良影響。長(zhǎng)此以往，最終會(huì)嚴(yán)重影響到交易和登記機(jī)構(gòu)的行政公信力。

四、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪和交易、登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一信息平臺(tái)有待構(gòu)建

近年來(lái)，登記部門(mén)的信息化工作取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，通過(guò)制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建了統(tǒng)一的登記平臺(tái)，普遍實(shí)現(xiàn)了登記信息和測(cè)繪信息的互聯(lián)共享。由于交易和登記職能的分拆，測(cè)繪機(jī)構(gòu)和交易機(jī)構(gòu)、登記機(jī)構(gòu)之間原有的信息共享機(jī)制被打破，新的統(tǒng)一信息平臺(tái)有待構(gòu)建。

在構(gòu)建新的信息平臺(tái)時(shí)，應(yīng)充分利用已建成的平臺(tái)及數(shù)據(jù)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易和登記信息的持續(xù)性和完整性，一方面避免重復(fù)投入，另一方面應(yīng)盡量利用現(xiàn)代信息技術(shù)和方法構(gòu)建平臺(tái)，以保障信息共享和查詢效率。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)立足于更好地為交易和登記機(jī)構(gòu)做好配套服務(wù)工作，滿足社會(huì)大眾對(duì)測(cè)繪成果多方面的要求；不動(dòng)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)需要優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的測(cè)繪成果，為不動(dòng)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)的權(quán)威性提供保障；社會(huì)公眾同樣需要公正、公平的測(cè)繪成果以維護(hù)權(quán)利各方的合法權(quán)益。因此需要構(gòu)建因地制宜、互惠互利的構(gòu)建信息統(tǒng)一平臺(tái)，確保行政部門(mén)與測(cè)繪機(jī)構(gòu)的有機(jī)銜接，為雙方提供高效、暢通、同步的測(cè)繪和權(quán)屬信息，實(shí)現(xiàn)“一圖、一網(wǎng)、一平臺(tái)”，提高不動(dòng)產(chǎn)交易和登記信息的共享、查詢和應(yīng)用水平。

五、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的異議處理機(jī)制有待建立和完善

不動(dòng)產(chǎn)交易和登記具有國(guó)家公信力，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的準(zhǔn)確與否直接影響到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果提出異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)有順暢的處理渠道?，F(xiàn)有的測(cè)繪成果異議處理機(jī)制中，《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》明確規(guī)定了省級(jí)測(cè)管部門(mén)的測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)，具有成果監(jiān)督檢驗(yàn)、委托檢驗(yàn)和司法仲裁檢驗(yàn)職能，但在實(shí)踐中存在較多障礙。因此，在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪制度的建設(shè)中，需要進(jìn)一步拓寬爭(zhēng)議解決渠道，完善不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪環(huán)節(jié)的異議處理機(jī)制。目前，在各地實(shí)踐中，不少地方的測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)通過(guò)篩選長(zhǎng)期從事房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)人士組成專家?guī)欤瑓⑴c處理房產(chǎn)測(cè)繪成果的異議和矛盾，初步具備了處理地籍、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果數(shù)據(jù)的委托檢驗(yàn)和司法仲裁檢驗(yàn)等經(jīng)驗(yàn)。因此，在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪制度建設(shè)中，可以尊重各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步明確不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果異議處理的機(jī)構(gòu)、程序等規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利。