商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文

孫楠高亢的嗓音正在唱出“燈火輝煌的街頭，突然襲來(lái)了一陣寒流，我拿什么來(lái)拯救。”而2011年的房產(chǎn)商們也恰似在燈火輝煌的街頭，突然遭遇了“調(diào)控”大潮帶來(lái)的寒流。于是，大家不約而同地想到了商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)能否成為拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)的那根救命稻草?

2011年，宏觀“貨幣從緊”，“限價(jià)令”、“限購(gòu)令”、“房產(chǎn)稅”等一系列政策措施如同拳臺(tái)高手的“組合拳”一般頻頻襲來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了最嚴(yán)厲也最飽受爭(zhēng)議的調(diào)控年。

在一系列的調(diào)控重拳之后，樓市觀望氣氛已經(jīng)形成。中國(guó)指數(shù)研究院于2011年12月29日的《2011年中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，自2011年第四季度以來(lái)，開(kāi)發(fā)商資金壓力不斷增大，促使其開(kāi)始不斷促銷跑量，大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行勢(shì)頭，房?jī)r(jià)泡沫逐漸被擠出，一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49％，二線城市樓市總體成交量相比2010年下降18.01％。

不過(guò)，“上帝關(guān)了一扇門，就會(huì)開(kāi)一扇窗?！奔娂娹D(zhuǎn)移陣地。于是，“你轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)了嗎”開(kāi)始成為眾多住宅開(kāi)發(fā)商見(jiàn)面的寒暄語(yǔ)。

2011年，僅前10個(gè)月商業(yè)地產(chǎn)的投資完成額就已達(dá)到7956.55億元，超過(guò)2010年全年的投資完成額，為不斷降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一絲暖意。

有一則有趣的微博寫道：“如果每月接到的各類推銷電話都能夠成為美好的現(xiàn)實(shí)，那么可能我已經(jīng)喝了紅酒10瓶，健身5次，藏有黃金1公斤，享受了20次股票漲停，還擁有了20套商鋪和10個(gè)辦公室?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的速度由此也可見(jiàn)一斑。

除了政策調(diào)控對(duì)于住宅市場(chǎng)的“擠出效應(yīng)”之外，房地產(chǎn)企業(yè)更多的是看中城市化發(fā)展過(guò)程中商業(yè)地產(chǎn)的誘人前景，加之“無(wú)限購(gòu)、不限貸”的優(yōu)勢(shì)，使得商業(yè)地產(chǎn)在2012年逆勢(shì)成為開(kāi)發(fā)及投資的熱點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)疾風(fēng)勁吹

此外，在投資額同比增長(zhǎng)率、施工面積同比增長(zhǎng)率和新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)率等重要指標(biāo)方面，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的表現(xiàn)也比住宅強(qiáng)勢(shì)。

《2011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于一個(gè)“大發(fā)展和”的時(shí)代。戴德梁行投資部的數(shù)據(jù)顯示，2011年上海住宅投資額所占大宗投資交易的比重由2010年的31％下降至4％，商業(yè)地產(chǎn)的比重則大幅增加。

2011年7月，萬(wàn)科深圳公司推出了“萬(wàn)科廣場(chǎng)”購(gòu)物中心品牌、“萬(wàn)科大廈”寫字樓品牌和“萬(wàn)科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在萬(wàn)科之前，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商也紛紛矚目商業(yè)地產(chǎn)，相繼高調(diào)增加商業(yè)地產(chǎn)投資比重。

同時(shí)，一些非地產(chǎn)類企業(yè)也開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2011年10月，國(guó)美電器通過(guò)港交所公告稱，旗下全資附屬公司鵬澤、北京鵬潤(rùn)及北京國(guó)美已于9月27日簽訂合營(yíng)協(xié)議，從事物業(yè)開(kāi)發(fā)及投資業(yè)務(wù)；杉杉集團(tuán)董事長(zhǎng)鄭永剛則直接大舉吹響了進(jìn)軍地產(chǎn)的“>中鋒號(hào)”，斥資97億元開(kāi)發(fā)浙江第一高樓“寧波中心”，明確表示不動(dòng)產(chǎn)投資將成為集團(tuán)的重要項(xiàng)目之一。

全新商業(yè)模式孕育中

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年上海預(yù)計(jì)將有22個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目入市。其中兩個(gè)項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，6個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)外環(huán)間，其余14個(gè)則位于外環(huán)外區(qū)域。占63.63％的外環(huán)外項(xiàng)目依舊是上海商鋪市場(chǎng)的主力軍。從預(yù)入市項(xiàng)目類型來(lái)看，購(gòu)物中心占9個(gè)，綜合體和社區(qū)商鋪各4個(gè)，辦公樓商鋪3個(gè)，商業(yè)街商鋪2個(gè)。

早先在上海投下恒隆和港匯廣場(chǎng)的恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗，當(dāng)年的大手筆如今已沉淀為上海市民心中的兩處CBD地標(biāo)。

“國(guó)家政策在收緊，土地市場(chǎng)就有好的機(jī)會(huì)。我是一個(gè)喜歡擁抱‘熊市’的人，因?yàn)椤苁小瘯?huì)帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。”陳啟宗對(duì)商業(yè)地產(chǎn)多年的投資經(jīng)驗(yàn)，使他關(guān)心的不是每平方米能賣多少錢，而是每平方米能賺多少錢。

陳啟宗把不少開(kāi)發(fā)商將商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)后出售的商業(yè)模式喻為“孩子生了以后不養(yǎng)”，他認(rèn)為恒隆地產(chǎn)旗下的商業(yè)物業(yè)“永遠(yuǎn)都是恒隆的孩子”?！拔覀冮_(kāi)發(fā)的項(xiàng)目會(huì)請(qǐng)最好的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，盡力做好并選擇持有不賣，這樣才能拿到最高的收益?！?/p>

進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)較早的匯匠堂投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳慶華則認(rèn)為，任何一項(xiàng)投資的核心都離不開(kāi)價(jià)值投資。對(duì)于投資者而言，掌握商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的投資關(guān)鍵在于兩方面：即投資的當(dāng)期收益率(租金回報(bào)率)和商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?。核心CBD區(qū)域、軌道交通沿線區(qū)域、城市綜合體以及成熟社區(qū)的配套商業(yè)都是具備良好投資潛力的選擇。

相對(duì)而言，在城市的開(kāi)發(fā)區(qū)或新區(qū)，集低密度總部、研發(fā)樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體，并在各業(yè)態(tài)之間建立一種相互依存和助益的上下游鏈接關(guān)系，由此形成的城市產(chǎn)業(yè)綜合體升值大、風(fēng)險(xiǎn)小，通常地段都位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)的地區(qū)，且內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鮮明、業(yè)態(tài)多元、配套完善，能很好地支撐商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

“特別是帶有大型超市的城市綜合體，這類產(chǎn)品對(duì)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研、商業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品定位等都進(jìn)行過(guò)深入研判，利用豐富業(yè)態(tài)帶動(dòng)人氣，提高商機(jī)，保值增值，未來(lái)投資潛力非?？捎^。”陳慶華介紹。

在談及開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)的思考時(shí)，陳慶華表示，由商鋪、住宅、酒店、購(gòu)物中心和“SOHO”辦公公寓構(gòu)成的“市場(chǎng)共同體”將更受青睞，如沈陽(yáng)國(guó)際服裝城項(xiàng)目即通過(guò)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)來(lái)帶領(lǐng)商圈。

陳慶華表示，目前不少開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已逐漸向商務(wù)辦公樓轉(zhuǎn)型，相應(yīng)的招商對(duì)象也開(kāi)始側(cè)重于與相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)合或互動(dòng)的主題辦公集群、有特色企業(yè)文化的外資企業(yè)總部以及智能化科技產(chǎn)業(yè)園和創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的創(chuàng)意文化園區(qū)。

“此類商業(yè)地產(chǎn)將區(qū)別于傳統(tǒng)創(chuàng)意園區(qū)，主要由三個(gè)圈層構(gòu)成。首先是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的核心圈，其次是與核心圈相關(guān)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的配套圈，最后是為園區(qū)的企業(yè)提供生活便利的配套圈，如能夠得到進(jìn)一步的發(fā)展，將有望成為一種全新的業(yè)態(tài)模式?！标悜c華說(shuō)。商業(yè)地產(chǎn)不是救命稻草

目前全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多的商業(yè)地產(chǎn)，持有商業(yè)物業(yè)的比例占總資產(chǎn)的60％至100％不等。我國(guó)香港的一些房地產(chǎn)公司商業(yè)物業(yè)的比例也高達(dá)60％至85％。因此，從全球趨勢(shì)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)逐漸受到重視，吸引更多的資金投入其中。

此外，按目前城市化的進(jìn)程，每年大約有1500萬(wàn)至2500萬(wàn)人進(jìn)入城市，成為城市人口。這至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬(wàn)到2000萬(wàn)平方米，給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)巨大前景。

我國(guó)“十二五”規(guī)劃中將擴(kuò)大內(nèi)需放

在了首位，無(wú)疑將進(jìn)一步提高消費(fèi)能力。我國(guó)可能在“十二五”規(guī)劃末期超越美國(guó)，成為世界第一大消費(fèi)市場(chǎng)，因此，更多的資金投入消費(fèi)類的商業(yè)地產(chǎn)顯然是大勢(shì)所趨。

2012年，資本很可能繼續(xù)向商業(yè)地產(chǎn)集中，不少業(yè)內(nèi)人士也較為看好其前景，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)院長(zhǎng)黃瑜指出，“2012年的商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)?！睂?duì)于投資者而言，考慮地段好或有發(fā)展?jié)摿Φ膶懽謽腔虻蛢r(jià)商鋪，勝算將更大一些。以上海為例，內(nèi)環(huán)邊及內(nèi)環(huán)內(nèi)價(jià)格在36000元以內(nèi)的商住樓，尤其是設(shè)施齊全并在各大商業(yè)中心地段的物業(yè)即屬于相對(duì)安全的投資產(chǎn)品。

“對(duì)于投資性物業(yè)的提供者，在現(xiàn)金流允許的范圍內(nèi)，適度加大這一類型資產(chǎn)的配置比例，可能是一種抵御行業(yè)低谷的策略。如果企業(yè)資金雄厚，資金成本低，逢低吸納成熟期的商業(yè)物業(yè)，也不失為一種機(jī)會(huì)。”陳慶華表示。

需要提醒注意的是，在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)看上去很美的市場(chǎng)，企業(yè)和投資者都應(yīng)保持冷靜，畢竟其投資含金量和邊際效應(yīng)可能因資金的“一窩蜂”涌入而被不斷攤薄。

開(kāi)發(fā)商適度加大商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和配置比例，可以有效對(duì)>中行業(yè)周期性的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)終究不是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港，也不可能成為開(kāi)發(fā)商的救命稻草。新近轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商未必都能夠收獲頗豐。開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)做好各自專長(zhǎng)。

陳慶華認(rèn)為，以上海為例，雖然一直有較好的商業(yè)環(huán)境，但在部分區(qū)域也存在商業(yè)投資過(guò)熱現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力，如商業(yè)規(guī)劃、定位、市場(chǎng)推廣和招商等方面都有較高的要求。

仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有所謂“抄底”的概念。無(wú)論一線城市還是二線城市，商業(yè)地產(chǎn)的租金目前都是穩(wěn)步上升。從2011年商業(yè)地塊的成交價(jià)格來(lái)看，純商業(yè)地塊價(jià)格也不便宜。

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；概念；價(jià)值；機(jī)遇；挑戰(zhàn)；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-01

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，中國(guó)大型住宅開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始介入商業(yè)地產(chǎn)，其中包括長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持只做住宅的萬(wàn)科。調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)的擠壓顯而易見(jiàn)，這就給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了跳躍式發(fā)展的機(jī)遇。由于這是非正常的快速膨脹，一線城市的市場(chǎng)快速趨于飽和，二、三線甚至四線城市的商業(yè)地產(chǎn)很快成為各路資本競(jìng)逐、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的新熱土，進(jìn)入還是觀望？這考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商們的智慧和膽識(shí)。

一、商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)頗具中國(guó)特色的概念，理論上并沒(méi)有統(tǒng)一的定義。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于批發(fā)、零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)；廣義的商業(yè)地產(chǎn)還包括寫字樓、連鎖商務(wù)酒店、營(yíng)利性的養(yǎng)老院、教育、展示等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)。從形態(tài)上區(qū)分，商業(yè)地產(chǎn)包括城市綜合體、大型購(gòu)物中心、大型專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街（區(qū)）以及其它泛商業(yè)地產(chǎn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值

商業(yè)地產(chǎn)具有營(yíng)運(yùn)價(jià)值和物業(yè)價(jià)值雙重價(jià)值。出售型的商業(yè)地產(chǎn)能較快地實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值，保證企業(yè)現(xiàn)金流的暢通；而持有型的商業(yè)地產(chǎn)則能享受營(yíng)運(yùn)價(jià)值和物業(yè)價(jià)值雙重價(jià)值，但要求開(kāi)發(fā)商要有很強(qiáng)的資金實(shí)力和商業(yè)營(yíng)運(yùn)能力。

三、當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇

1.調(diào)控政策的擠壓效應(yīng)。由于調(diào)控政策的持續(xù)加力，商品住宅的投資性需求受到嚴(yán)重?cái)D壓，大量資金和人才被迫向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。從2011年9月份開(kāi)始，北京、上海等一線城市的住宅交易量與商鋪的交易量比例發(fā)生明顯變化，商鋪的交易量開(kāi)始高于住宅交易量，說(shuō)明調(diào)控政策正在對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生擠壓。

2.我國(guó)城市化空間仍然非常巨大，商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)的需求也非常迫切。根據(jù)中國(guó)社科院的報(bào)告，中國(guó)城市化率已達(dá)50%，而西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率一般在70%-80%，由于我國(guó)人口基數(shù)非常大，未來(lái)農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移的總數(shù)量還非常龐大。發(fā)達(dá)國(guó)家一般千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12-14個(gè)，擁有營(yíng)業(yè)面積不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我國(guó)還未超過(guò)0.5平方米，商業(yè)提升的空間還非常巨大。

3.我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)30年的高速發(fā)展，目前我國(guó)居民存款余額接近40萬(wàn)億元，消費(fèi)潛力巨大。在政策的引導(dǎo)下消費(fèi)將逐步成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主力之一，從而帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展。

4.隨著調(diào)控的深入，開(kāi)發(fā)商資金鏈日趨緊張，將有一批實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓其資金量占用大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這給資金充裕、專業(yè)能力較強(qiáng)的大型專業(yè)開(kāi)發(fā)商提供了大量低價(jià)并購(gòu)的機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)將向?qū)I(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。

四、當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)

1.最大挑戰(zhàn)來(lái)自于資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，是一個(gè)進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。全世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有2%左右專門做商業(yè)地產(chǎn)，在中國(guó)的比例更少，而且國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商融資渠道比較單一，如果沒(méi)有好的融資平臺(tái)把沉淀的資金置換出來(lái)或加以放大，必然存在非常大的資金壓力。

2.專業(yè)的門檻。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈極其復(fù)雜，定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、營(yíng)運(yùn)、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)要求都非常高，對(duì)人才的要求高、需求大。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間還很短，人才缺口非常大，營(yíng)運(yùn)管理系統(tǒng)水平低，還沒(méi)有形成適合中國(guó)商業(yè)環(huán)境的商業(yè)管理系統(tǒng)，特別是具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的管理軟件，管理能力與發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距還非常大。

3.競(jìng)爭(zhēng)白熱化。競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于三個(gè)方面，一方面是來(lái)自于傳統(tǒng)成熟商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)的城市幾乎都有較成熟的傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)），這些傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)）占據(jù)了先入的優(yōu)勢(shì)，也就是房地產(chǎn)界常說(shuō)的“地段”優(yōu)勢(shì)；第二方面來(lái)自于同行，特別是房地產(chǎn)“大鱷”的競(jìng)爭(zhēng)，他們有著明顯的資金、人才和品牌優(yōu)勢(shì)；第三方面的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于大型跨國(guó)零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，著手在中國(guó)購(gòu)地自建商業(yè)項(xiàng)目，如樂(lè)購(gòu)（TESCO）等，隨著對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解和熟悉，這些跨國(guó)公司將會(huì)更多地考慮自建項(xiàng)目，畢竟在中國(guó)地價(jià)快速飆漲的情況下，自建項(xiàng)目不僅能獲得營(yíng)運(yùn)的利益，還能坐享物業(yè)升值帶來(lái)的收益。

4.市場(chǎng)的壓力。一線城市商業(yè)地產(chǎn)已基本飽和，二線城市正趨于飽和，大型專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商已進(jìn)入布局三線甚至四線城市。三、四線城市的市場(chǎng)容量、消費(fèi)能力與一、二線城市不可同日而語(yǔ)，將面臨更大的市場(chǎng)壓力。

5.互聯(lián)網(wǎng)突飛猛進(jìn)的發(fā)展沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。隨著帶寬的增加，傳統(tǒng)城市綜合體中的商業(yè)行為都可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)，購(gòu)物、訂餐自不必說(shuō)，你甚至可以在家中拍婚紗、看院線電影。基于云技術(shù)的智能手機(jī)的發(fā)展，更是使得人們能隨時(shí)隨地“逛商場(chǎng)”?？梢韵胂?，隨著熟練應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，基于互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)將爆炸式發(fā)展，從而嚴(yán)重沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。

五、對(duì)策

1.加強(qiáng)合作，分散風(fēng)險(xiǎn)。培養(yǎng)穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶資源保證商業(yè)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就提前完成了招商，有利于業(yè)務(wù)的復(fù)制和擴(kuò)張，例如萬(wàn)達(dá)。另一種途徑是與跨國(guó)零售企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，緩解資金壓力，分享管理經(jīng)驗(yàn)。

2.拓展融資渠道。完全依賴銀行和信貸來(lái)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)操作是不現(xiàn)實(shí)的和危險(xiǎn)的，還可利用發(fā)行企業(yè)債券、PE私募股權(quán)投資基金、REITs投資信托基金、CMBS、分拆上市、借殼上市等多元化的融資渠道。

3.順應(yīng)政府發(fā)展規(guī)劃，準(zhǔn)確定位，以定位指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。定位應(yīng)重點(diǎn)抓營(yíng)運(yùn)模式的定位、規(guī)模的定位、形象的定位、客戶群的定位。營(yíng)運(yùn)模式選擇銷售型或持有型取決于開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力（融資渠道）和機(jī)會(huì)成本（資金是否有更好的投資方向），從國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，由于有健全的金融體系支持，商業(yè)地產(chǎn)商通常都是自己持有物業(yè)、只租不售，通過(guò)長(zhǎng)期高效運(yùn)營(yíng)，使物業(yè)持續(xù)增值。

4.制定合理的價(jià)格。銷售型商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格透支一般不要超過(guò)5年（即按預(yù)計(jì)5年后的銷售價(jià)格銷售），以免擠壓投資人的回報(bào)率，降低投資意愿。持有型的商業(yè)房產(chǎn)租金則需要根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)階段采用不同的價(jià)格策略。

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文

來(lái)自市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年北京前三季度商業(yè)地產(chǎn)中，商鋪成交38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17%；寫字樓成交125.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)83%。寫字樓交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新建商品房40%的漲幅。

在老牌核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)不足的前提下，北京一些新興核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得到了充分發(fā)力的機(jī)遇。在北京被稱之為“黃金角”的西南四環(huán)，早已拔地而起的諾德中心一期已售罄。

項(xiàng)目開(kāi)盤不到一周，銷售便過(guò)億元，諾德有什么銷售秘訣？

北京商業(yè)地產(chǎn)正火

不久前，國(guó)際知名物業(yè)機(jī)構(gòu)戴德梁行在今年北京地區(qū)的寫字樓研究報(bào)告中指出，2012 年第三季度，由于市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市，可租賃面積持續(xù)萎縮，北京甲級(jí)寫字樓空置率繼續(xù)下行至歷史新低，達(dá)到2.18%，環(huán)比下降0.27 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，保持上漲態(tài)勢(shì)的北京寫字樓租金本季度趨于平穩(wěn)，環(huán)比增長(zhǎng)2.30%，至每月每平方米295.47 元。

戴德梁行認(rèn)為，2012 年第三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市，總存量仍保持為665.7萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供需矛盾依舊突出。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的不確定因素，加上有限的可租賃面積，導(dǎo)致本季寫字樓市場(chǎng)吸納走低，三季度寫字樓凈吸納量為1.76萬(wàn)平方米，前三季度吸納量為24.2 萬(wàn)平方米。

前一陣子，不少企業(yè)因?yàn)樽饨饓毫Φ仍蚣娂姟疤映觥盋BD，他們都在尋找價(jià)格更合適的新興商用地產(chǎn)區(qū)域。

戴德梁行大中華區(qū)的研究主管紀(jì)言迅表示：“第三季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)差，企業(yè)特別是跨國(guó)企業(yè)頓時(shí)放慢擴(kuò)充的步伐，這從寫字樓吸納量可見(jiàn)一斑，季內(nèi)大部分中國(guó)市場(chǎng)的吸納量都較之前一季減少。由于需求轉(zhuǎn)弱，影響了部分市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)，當(dāng)中尤以北京最為明顯。當(dāng)?shù)匾幌蜾浀秒p位數(shù)的按季租金增長(zhǎng)，但本季已連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)租金升幅低于5%。不過(guò)，本季北京仍然是亞太區(qū)內(nèi)租金升幅第二高的市場(chǎng)，反映出與亞太區(qū)其他市場(chǎng)比較，中國(guó)市場(chǎng)仍可倚靠?jī)?nèi)需力量而取得增長(zhǎng)?！?/p>

戴德梁行認(rèn)為，雖然本季度金融街區(qū)域?qū)⒂幸恍略鲰?xiàng)目約5.4萬(wàn)平方米投放市場(chǎng)，但由于體量有限，該項(xiàng)目投放不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成較大影響。預(yù)計(jì)第四季度寫字樓整體市場(chǎng)依舊會(huì)延續(xù)目前的穩(wěn)定狀態(tài)。

在這樣的態(tài)勢(shì)下，全國(guó)的開(kāi)發(fā)商刮起了一陣“住改商”的風(fēng)潮。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于調(diào)控的無(wú)奈，紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，期待在這里撈一桶金。

不過(guò)做商業(yè)地產(chǎn)與做住宅地產(chǎn)大不相同。二者最大的區(qū)別在于，商業(yè)地產(chǎn)需要運(yùn)營(yíng)管理、招商等經(jīng)驗(yàn)，而住宅則更多是簡(jiǎn)單的制造和銷售。北京中鐵華升置業(yè)有限公司總經(jīng)理王景明對(duì)記者說(shuō)：“中國(guó)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅是因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展需要?！?/p>

王景明認(rèn)為，面對(duì)中國(guó)城市化發(fā)展的市場(chǎng)大蛋糕，很多開(kāi)發(fā)商都希望投身商業(yè)地產(chǎn)，分一杯羹。但是，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)不同，它對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求更嚴(yán)格，從規(guī)劃、招商到后期運(yùn)營(yíng)，需要全程運(yùn)籌。因此，并不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。

央企品牌站在巨人肩膀上

在住宅地產(chǎn)受調(diào)控限制、商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目備受投資者青睞。

北京諾德置業(yè)有限公司副總經(jīng)理劉巍介紹：“去年年底，我們開(kāi)始舉辦認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，到現(xiàn)在一期三棟高端總部寫字樓已全部售罄，目前一期交房工作已正式啟動(dòng)。最新推出的是二期高端企業(yè)獨(dú)棟寫字樓，正在進(jìn)行認(rèn)購(gòu)工作，預(yù)計(jì)也將在春節(jié)前交付使用?！?/p>

北京諾德置業(yè)有限公司總經(jīng)理李新春接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)透露了諾德快速完成銷售的奧秘。他說(shuō)，諾德中心項(xiàng)目所立足的中關(guān)村科技園豐臺(tái)園是一個(gè)擁有20年歷史的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，也是我國(guó)首個(gè)提出發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)，在過(guò)去20年的發(fā)展中已經(jīng)取得了輝煌的成就，如今又進(jìn)入了“東進(jìn)西擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)期，“北京諾德中心作為豐臺(tái)科技園東擴(kuò)戰(zhàn)略的首個(gè)項(xiàng)目，可以說(shuō)是站在了巨人的肩膀上，與園區(qū)共發(fā)展。

另外，他認(rèn)為，諾德背后的公司品牌效應(yīng)也是重要因素。諾德品牌作為世界500強(qiáng)中國(guó)中鐵旗下的首個(gè)城市綜合體品牌，擁有強(qiáng)有力的實(shí)力后盾。“開(kāi)發(fā)北京諾德中心之前，已經(jīng)在深圳、青島等地開(kāi)發(fā)了多個(gè)地標(biāo)級(jí)城市綜合體項(xiàng)目，擁有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

劉巍解釋：“作為大型央企旗下品牌，諾德品牌做項(xiàng)目，并非只站在企業(yè)的角度，更是站在社會(huì)、城市的角度，以城市運(yùn)營(yíng)商的理念來(lái)做項(xiàng)目。北京諾德中心是豐臺(tái)科技園的首個(gè)綜合體項(xiàng)目，建成之后200米高的建筑也將成為京西南的地標(biāo)級(jí)建筑，無(wú)疑填補(bǔ)了區(qū)域乃至城市的空白，與城市共同發(fā)展?！?/p>

諾德中心在2011年底開(kāi)始預(yù)售。這個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目在北京西南角很受矚目。中關(guān)村豐臺(tái)園管委會(huì)宣傳處處長(zhǎng)程詩(shī)此前接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“這次調(diào)整主要是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，我們鼓勵(lì)大型央企、高科技企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)。這種升級(jí)更期待高端寫字樓項(xiàng)目的出現(xiàn)，北京諾德中心無(wú)疑滿足了園區(qū)建設(shè)的定位空缺，對(duì)園區(qū)具有明顯的提升品質(zhì)作用?！?/p>

商業(yè)魅力引來(lái)投資客

據(jù)諾德中心的工作人員介紹，諾德中心在建設(shè)之初，就將目標(biāo)群體做了細(xì)分，把客戶分為純投資類客群（25%）和自用類客群（75%），其中投資類客群主要以地緣性投資者、泛北京投資者和外地投資者為主；自用類客群主要依托區(qū)域內(nèi)或鄰近周邊聚集的商務(wù)區(qū)中的國(guó)有大中型企業(yè)和股份制企業(yè)，以中小型商貿(mào)企業(yè)為輔助。

在諾德中心購(gòu)置了近千平方米的投資者郭東升是一家文化類企業(yè)的董事長(zhǎng)，去年年底，他曾多次驅(qū)車從東三環(huán)附近的公司前來(lái)探查情況。

郭東升回憶當(dāng)時(shí)的情景說(shuō)，“第一次去，主要就是想看看環(huán)境和地段?！碑?dāng)他站在這幾座在建的大樓腳下時(shí)便覺(jué)眼前一亮：“緊鄰主路，正北正南，還緊挨汽車博物館?！倍疫@里毗鄰總部基地，具有濃郁的商業(yè)氛圍。2011年底地鐵就開(kāi)通了，離南苑機(jī)場(chǎng)也很近。郭東升判斷，南部城區(qū)具有巨大的升值潛力。

更讓郭東升滿意的是，在其他核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很少“涉水”。諾德中心的人工河卻填補(bǔ)了郭東升心里的空白?！拔覀冏錾舛颊J(rèn)為有水好，有水會(huì)帶來(lái)財(cái)運(yùn)?！?/p>

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)地產(chǎn) 概念 價(jià)值 機(jī)遇 挑戰(zhàn) 對(duì)策

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，中國(guó)大型住宅開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始介入商業(yè)地產(chǎn)，其中包括長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持只做住宅的萬(wàn)科。調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)的擠壓顯而易見(jiàn)，這就給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了跳躍式發(fā)展的機(jī)遇。同時(shí)，由于這是非正常的快速膨脹，一線城市的市場(chǎng)快速趨于飽和，二、三線甚至四線城市的商業(yè)地產(chǎn)很快成為各路資本競(jìng)逐、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的新熱土，進(jìn)入還是觀望？這考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商們的智慧和膽識(shí)。

1. 商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)頗具中國(guó)特色的概念，理論上并沒(méi)有統(tǒng)一的定義。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于批發(fā)、零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)；廣義的商業(yè)地產(chǎn)還包括寫字樓、連鎖商務(wù)酒店、營(yíng)利性的養(yǎng)老院、教育、展示等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)。從形態(tài)上區(qū)分，商業(yè)地產(chǎn)包括城市綜合體、大型購(gòu)物中心、大型專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街（區(qū)）以及其它泛商業(yè)地產(chǎn)。

2. 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值

商業(yè)地產(chǎn)具有營(yíng)運(yùn)價(jià)值和物業(yè)價(jià)值雙重價(jià)值。出售型的商業(yè)地產(chǎn)能較快地實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值，保證企業(yè)現(xiàn)金流的暢通；而持有型的商業(yè)地產(chǎn)則能享受營(yíng)運(yùn)價(jià)值和物業(yè)價(jià)值雙重價(jià)值，但要求開(kāi)發(fā)商要有很強(qiáng)的資金實(shí)力和商業(yè)營(yíng)運(yùn)能力。

3. 當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇

3.1調(diào)控政策的擠壓效應(yīng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的持續(xù)加力，商品住宅的投資性需求收到嚴(yán)重?cái)D壓，大量資金和人才被迫向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。從去年9月份開(kāi)始，北京、上海等一線城市的住宅交易量與商鋪的交易量比例發(fā)生明顯變化，商鋪的交易量開(kāi)始高于住宅交易量，說(shuō)明調(diào)控政策正在對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生擠壓。

3.2我國(guó)城市化空間仍然非常巨大，商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)的需求也非常迫切。根據(jù)中國(guó)社科院的報(bào)告，中國(guó)城市化率已達(dá)50%，而西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率一般在70%-80%，相比之下我國(guó)還有很大的空間，同時(shí)由于我國(guó)人口基數(shù)非常大，未來(lái)農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移的總數(shù)量還非常龐大。發(fā)達(dá)國(guó)家一般千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12-14個(gè)，擁有營(yíng)業(yè)面積不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我國(guó)還未超過(guò)0.5平方米，商業(yè)提升的空間還非常巨大。

3.3我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)30年的高速發(fā)展，居民儲(chǔ)蓄額持續(xù)增加，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截止到2011年底，金融機(jī)構(gòu)居民存款余額達(dá)到35.2萬(wàn)億元，消費(fèi)潛力巨大。隨著國(guó)家拉動(dòng)消費(fèi)政策的落實(shí)，居民的消費(fèi)潛力將被釋放，消費(fèi)將在政策的引導(dǎo)下逐步成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主力之一，從而帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展。

3.4隨著調(diào)控的深入，開(kāi)發(fā)商資金鏈日趨緊張，將有一批實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓其資金量占用大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這給資金充裕、專業(yè)能力較強(qiáng)的大型專業(yè)開(kāi)發(fā)商提供了大量低價(jià)并購(gòu)的機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)將向?qū)I(yè)化、規(guī)模化發(fā)展。

4. 當(dāng)前環(huán)境下開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)

4.1開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大挑戰(zhàn)來(lái)自于資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，是一個(gè)進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。全世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有2%左右專門做商業(yè)地產(chǎn)，在中國(guó)的比例更少，而且國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商融資渠道比較單一，如果沒(méi)有好的融資平臺(tái)吧沉淀的資金置換出來(lái)或加以放大，必然存在非常大的資金壓力。

4.2專業(yè)的門檻。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈極其復(fù)雜，定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、營(yíng)運(yùn)、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)要求都非常高，對(duì)人才的要求高、需求大。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間還很短，人才缺口非常大，營(yíng)運(yùn)管理系統(tǒng)水平低，還沒(méi)有形成適合中國(guó)商業(yè)環(huán)境的商業(yè)管理系統(tǒng)，特別是具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的管理軟件，管理能力與發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距還非常大。

4.3競(jìng)爭(zhēng)白熱化。競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于三個(gè)方面，一方面是來(lái)自于傳統(tǒng)成熟商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)的城市幾乎都有較成熟的傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)），這些傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)）占據(jù)了先入的優(yōu)勢(shì)，也就是房地產(chǎn)界常說(shuō)的“地段”優(yōu)勢(shì)；第二方面來(lái)自于同行，特別是房地產(chǎn)“大鱷”的競(jìng)爭(zhēng)，他們有著明顯的資金、人才和品牌優(yōu)勢(shì)；第三方面的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于大型跨國(guó)零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，著手在中國(guó)購(gòu)地自建商業(yè)項(xiàng)目，如特易購(gòu)（TESCO）等，隨著對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解和熟悉，這些跨國(guó)公司將會(huì)更多地考慮自建項(xiàng)目，畢竟在中國(guó)地價(jià)快速飆漲的情況下，自建項(xiàng)目不僅能獲得營(yíng)運(yùn)的利益，還能坐享物業(yè)升值帶來(lái)的收益。

4.4市場(chǎng)的壓力。一線城市商業(yè)地產(chǎn)已基本飽和，二線城市正趨于飽和，大型專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商已進(jìn)入布局三線甚至四線城市。三、四線城市的市場(chǎng)容量、消費(fèi)能力與一、二線城市不可同日而語(yǔ)，將面臨更大的市場(chǎng)壓力。

4.5互聯(lián)網(wǎng)突飛猛進(jìn)的發(fā)展沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。隨著帶寬的增加，傳統(tǒng)城市綜合體中的商業(yè)行為都可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)，購(gòu)物、訂餐自不必說(shuō)，你甚至可以在家中拍婚紗、看院線電影?；谠萍夹g(shù)的智能手機(jī)的發(fā)展，更是使得人們能隨時(shí)隨地“逛商場(chǎng)”?？梢韵胂?，隨著熟練應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，基于互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)將爆炸式發(fā)展，從而嚴(yán)重沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。

5. 對(duì)策

5.1加強(qiáng)合作，取長(zhǎng)補(bǔ)短，分散風(fēng)險(xiǎn)。培養(yǎng)穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶資源保證商業(yè)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就提前完成了招商，有利于業(yè)務(wù)的復(fù)制和擴(kuò)張，這些主力客戶往往都有自己獨(dú)特的需求和發(fā)展戰(zhàn)略，像家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)却笮土闶燮髽I(yè)，對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃都有嚴(yán)格要求，需要為其合作定制，在這方面萬(wàn)達(dá)做得比較成功。另一種合作途徑是與有意自建的跨國(guó)零售企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，可以緩解資金壓力，分享管理經(jīng)驗(yàn)。

5.2拓展融資渠道。完全依賴銀行和信貸來(lái)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)操作是不現(xiàn)實(shí)的和危險(xiǎn)的，還可通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券、PE私募股權(quán)投資基金、REITs投資信托基金（一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金）、CMBS（商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款支持證券）、分拆上市、借殼上市等多種手段來(lái)解決商業(yè)地產(chǎn)融資難題，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該有一個(gè)多元化的融資渠道。

5.3把握政府發(fā)展規(guī)劃，準(zhǔn)確定位，以定位指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。政府的規(guī)劃（包括城市規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃）對(duì)項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要，應(yīng)順應(yīng)其目標(biāo)和方向做出決策。定位包括營(yíng)運(yùn)模式的定位、規(guī)模的定位、形象的定位、客戶群的定位等幾個(gè)方面。營(yíng)運(yùn)模式分為銷售型和持有型兩種，營(yíng)運(yùn)模式的選擇取決于開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力（融資渠道）和機(jī)會(huì)成本（資金是否有更好的投資方向），從國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，由于有健全的金融體系支持，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)后通常都是自己持有物業(yè)、只租不售。國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來(lái)自于物業(yè)銷售和租金的收益，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商更看重的是長(zhǎng)期利益，他們通過(guò)長(zhǎng)期持有物業(yè)，使物業(yè)持續(xù)增值。

5.4制定合理的價(jià)格。銷售型商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格透支一般不要超過(guò)5年（即按預(yù)計(jì)5年后的銷售價(jià)格銷售），以免擠壓投資人的回報(bào)率，降低投資意愿。持有型的商業(yè)房產(chǎn)租金則需要根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)階段采用不同的價(jià)格策略。

5.5擴(kuò)展盈利點(diǎn)和盈利模式?，F(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)不僅僅是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，而是一個(gè)社交平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上人們需要的不光是購(gòu)物、用餐等物質(zhì)層面的需求，還需要更全面的體驗(yàn)，這就給經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造的新的商業(yè)機(jī)會(huì)。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文

對(duì)此，劉曉光表示，“負(fù)債率是波動(dòng)的，它是根據(jù)我們的資金價(jià)格來(lái)確定的，和轉(zhuǎn)型沒(méi)有關(guān)系，主要和拿資源有關(guān)?！?/p>

一二級(jí)土地開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)

早在2008年金融危機(jī)之后，首創(chuàng)置業(yè)便開(kāi)始實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，依靠其在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開(kāi)發(fā)、金融領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，向二、三線城市積極拓展，并明確將資源、產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合。

“在業(yè)務(wù)發(fā)展模式上，積極探索土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)如商業(yè)、教育和旅游的綜合開(kāi)發(fā)新型業(yè)務(wù)模式，有效控制土地成本，保持公司利潤(rùn)率的穩(wěn)定?！眲怨庠?月20日的2012年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告中稱。

截至2012年6月30日，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為人民幣34.8億元，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為5.1億元，分別較去年同期增長(zhǎng)110%和67%。

首創(chuàng)置業(yè)利潤(rùn)率大漲的原因，與其獨(dú)特的土地開(kāi)發(fā)模式密切相關(guān)?！胺e極與首創(chuàng)集團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)協(xié)同，通過(guò)預(yù)申請(qǐng)、土地開(kāi)發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等多種管道低成本獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

2011年3月，首創(chuàng)置業(yè)以2.58億元的底價(jià)，成功取得總建筑面積25萬(wàn)平方米的天津武清項(xiàng)目08—02和08—07地塊，樓面價(jià)僅約1032元/平方米。2011年12月，首創(chuàng)置業(yè)再度以底價(jià)成功取得總建筑面積46萬(wàn)平方米的天津武清項(xiàng)目01—05和03—02地塊。

“該地塊的取得，標(biāo)志著首創(chuàng)置業(yè)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式取得實(shí)質(zhì)性突破，并為進(jìn)一步在全國(guó)范圍內(nèi)拓展土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)?！眲怨庠?011年度報(bào)告中稱。

“受益于低成本拿地策略，集團(tuán)土地儲(chǔ)備成本不斷下降，截至2011年6月30日，集團(tuán)土地儲(chǔ)備平均樓面地價(jià)約為人民幣1635元/平方米，較2010年12月31日的人民幣1741元/平方米下降6.1%。”首創(chuàng)置業(yè)2011年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告稱。

截至2011年12月31日，首創(chuàng)置業(yè)已取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)面積近7000畝，可供出讓總建筑面積330萬(wàn)平方米。

除此之外，首創(chuàng)置業(yè)逆市抄底，通過(guò)底價(jià)收購(gòu)等方式獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。截至2012年6月30日，其擁有的土地儲(chǔ)備總建筑面積已高達(dá)1103萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備樓面面積較2011年末增加9.3%?！艾F(xiàn)有的土地儲(chǔ)備足以滿足集團(tuán)未來(lái)4—5年發(fā)展需要”，劉曉光在首創(chuàng)置業(yè)2012年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告中稱。

加速“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”模式轉(zhuǎn)型

“2009年，我們便提出向‘地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)’的模式轉(zhuǎn)型，最開(kāi)始是從基礎(chǔ)設(shè)施和地產(chǎn)，如地鐵、高速公路，然后是商業(yè)地產(chǎn)，之后是旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等10個(gè)模式?！眲怨庹f(shuō)。

2009年，首創(chuàng)置業(yè)攜手中國(guó)基建集團(tuán)有限公司在香港注冊(cè)成立奧特萊斯（中國(guó)）有限公司，“芭蕾雨”是兩公司合作后創(chuàng)造的新品牌和商業(yè)模式，也被稱為奧特萊斯綜合體模式。

劉曉光提出了“3+X”理念，其中“3”是指奧特萊斯、現(xiàn)代服務(wù)商業(yè)群以及生態(tài)休閑住宅，“X”代表的是地方特色資源產(chǎn)業(yè)，由三重復(fù)合功能構(gòu)成。

時(shí)至今日，雙方合作取得的芭蕾雨項(xiàng)目共有廣東佛山、北京房山、浙江湖州及海南萬(wàn)寧4個(gè)。今年5月，首創(chuàng)置業(yè)又在江蘇昆山拿下第5個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，該項(xiàng)目可售面積102萬(wàn)平方米，計(jì)劃打造成集奧特萊斯、精品住宅、時(shí)尚餐飲、現(xiàn)代家居、教育、娛樂(lè)為一體的時(shí)尚生活區(qū)。

9月26日，首創(chuàng)置業(yè)卻又將其持有的位于廣東佛山三水區(qū)的奧特萊斯項(xiàng)目公司股權(quán)，以5.8億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。對(duì)于轉(zhuǎn)讓的原因，劉曉光解釋稱，“這是股權(quán)的整理和分工，過(guò)去一方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，一方運(yùn)營(yíng)，不能一體化，統(tǒng)一操作，效率也比較高?！?/p>

劉曉光進(jìn)一步介紹，海南萬(wàn)寧項(xiàng)目首創(chuàng)置業(yè)占股55%，北京房山和浙江湖州、江蘇昆山3個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目則由首創(chuàng)置業(yè)獨(dú)資，“4個(gè)項(xiàng)目總的投資額要有300多億元，北京房山項(xiàng)目明年初就開(kāi)業(yè)了”。

在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之際，首創(chuàng)置業(yè)也在加速文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的擴(kuò)展。

2009年6月，其以3.4億元的價(jià)格成功購(gòu)入位于北京CBD核心區(qū)的朝陽(yáng)區(qū)郎家園6號(hào)地，占地面積約2.3萬(wàn)平方米。這也成為首創(chuàng)置業(yè)的第一個(gè)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目—北京郎園Vintage，“這里原本是一片工業(yè)廠區(qū)，首創(chuàng)置業(yè)根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)，決定成就北京的第二個(gè)798”，劉曉光在《曉光談戰(zhàn)略》一書(shū)中稱。

2011年，首創(chuàng)置業(yè)通過(guò)收購(gòu)方式取得北京密云總建筑面積28萬(wàn)平方米的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“首創(chuàng)？瀾茵山”，計(jì)劃打造獨(dú)享24萬(wàn)平方米山體公園的北美臺(tái)地獨(dú)棟、墅區(qū)洋房，“總投資幾十億元”，劉曉光說(shuō)。

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文

“保險(xiǎn)資金究竟該購(gòu)買房地產(chǎn)股還是房地產(chǎn)?”

10月30日，在清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院的一場(chǎng)學(xué)術(shù)研討會(huì)上，中國(guó)人壽保險(xiǎn)集團(tuán)公司副總裁、中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)繆建民，向臺(tái)下近百位房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、投資銀行人士發(fā)表了28分鐘的演講，其中有18分鐘是用來(lái)剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)，得出的答案是：樂(lè)觀。

新修訂的《保險(xiǎn)法》拓寬了保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用形式，在法律層面上對(duì)“投資不動(dòng)產(chǎn)”予以放行。

截至9月底，我國(guó)保險(xiǎn)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到3.8萬(wàn)億元，按保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的資金初始比例上限5％、保險(xiǎn)總資產(chǎn)規(guī)模年增長(zhǎng)10％計(jì)算，保險(xiǎn)資金可投資不動(dòng)產(chǎn)的初始資金規(guī)模接近2000億元，同時(shí)每年還將新增200億元可投資資金。

2000億元保險(xiǎn)資金突入樓市，意味著什么?

監(jiān)管細(xì)則難產(chǎn)

在比較了房地產(chǎn)和房地產(chǎn)股在流動(dòng)性、收益性、穩(wěn)定性、實(shí)用性等方面的優(yōu)劣之后，繆建民選擇了前者――買房地產(chǎn)。人保投資控股有限公司總裁劉虹也做出了相同的選擇。

無(wú)論是繆建民還是劉虹，要利用公司的保險(xiǎn)資金直接購(gòu)買或者投資房地產(chǎn)尚需時(shí)日。

新《保險(xiǎn)法》雖然對(duì)于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)予以放行，但在實(shí)際操作上，保險(xiǎn)公司還要依據(jù)保監(jiān)會(huì)即將出臺(tái)的“保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法”。投資主體、投資方向、投資比例、投資模式等，都將是其關(guān)鍵內(nèi)容和環(huán)節(jié)。

參與《保險(xiǎn)法》修訂的中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝演蘇對(duì)《望東方周刊》表示，保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道的拓寬帶來(lái)了資金運(yùn)用的新風(fēng)險(xiǎn)，也增加了監(jiān)管難度，需要清楚界定資金投資的規(guī)則?！斑@就像給道路設(shè)置紅綠燈?！?/p>

8月底，保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受新華社記者采訪時(shí)表示：保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的管理辦法爭(zhēng)取在今年10月1日新《保險(xiǎn)法》正式施行前出臺(tái)，最遲不晚于10月份公布。而10月27日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)副主席李克穆在一個(gè)論壇上對(duì)媒體表示，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的管理辦法正在研究中，何時(shí)出臺(tái)目前還沒(méi)有時(shí)間表。

“管理辦法的出臺(tái)將會(huì)慎之又慎，程序也還有很多。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在明年五’之前，能進(jìn)行直接投資不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)操作就不錯(cuò)了?！焙卵萏K說(shuō)。

投資不動(dòng)產(chǎn)一石多鳥(niǎo)

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)資金投資主要集中在安全系數(shù)相對(duì)較高、但投資收益率相對(duì)較低的固定收益類資產(chǎn)上。

綜合分析保監(jiān)會(huì)公布的歷年數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2000年～2008年間，我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)每年用于銀行存款、債券等固定收益類投資的資金都在80％左右，全行業(yè)保險(xiǎn)資金年均投資收益率為4.46％。

因此，我國(guó)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)往往對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)資金多元化的投資渠道，以及年均超過(guò)8％的投資收益率艷羨不已。

今年上半年，我國(guó)保險(xiǎn)資金投資收益達(dá)到1099.7億元，收益率為3.44％。固定收益類投資雖然較今年年初下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)，仍占保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額的81.2％，獲得的投資收益為560-8億元，只占51％。同期，證券投資基金、股票(含股權(quán))等權(quán)益類投資占保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額的16.6％，比年初提高3.3個(gè)百分點(diǎn)，所獲得的投資收益為525.7億元，占比47.8％。

一旦銀行利率下降，股市又前途未卜的話，固定收益類資產(chǎn)占比在80％的保險(xiǎn)行業(yè)，將面臨相當(dāng)大的利差損。

此外，今年到期需要再投資的資金和新增保費(fèi)二者相加，預(yù)計(jì)有1.1萬(wàn)億元，如此龐大的資金勢(shì)必要尋求釋放渠道。

“對(duì)于長(zhǎng)期性負(fù)債來(lái)講，要找到匹配的資產(chǎn)很不容易。投資不動(dòng)產(chǎn)是保險(xiǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債匹配的一種重要形式?！笨娊癖硎?，“現(xiàn)在缺乏與負(fù)債匹配的資產(chǎn)，唯一的資產(chǎn)是開(kāi)發(fā)銀行的長(zhǎng)期金融債，但不僅規(guī)模有限，并且買家?guī)缀跤肋h(yuǎn)都是這幾家保險(xiǎn)公司，流動(dòng)性也不好。”

新《保險(xiǎn)法》放開(kāi)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，一方面拓寬了保險(xiǎn)資金的投資渠道，另一方面也為保險(xiǎn)資金提供了分享房地產(chǎn)暴利的機(jī)會(huì)。

“在高通脹環(huán)境下，投資包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的硬資產(chǎn)是對(duì)沖通脹的一個(gè)重要手段。即使在低通脹環(huán)境下，投資不動(dòng)產(chǎn)也是固定收益類產(chǎn)品的理想替代品?！笨娊裾J(rèn)為，“現(xiàn)在保險(xiǎn)資金投資固定收益類資產(chǎn)平均收益率在4％左右，這種收益水平無(wú)法對(duì)沖通貨膨脹。目前我國(guó)還沒(méi)有能有效對(duì)沖通脹的產(chǎn)品?！?/p>

樓市又一猛虎?

仲量聯(lián)行的報(bào)告預(yù)測(cè)說(shuō)，中國(guó)的保險(xiǎn)公司可在國(guó)內(nèi)投資價(jià)值2360億元人民幣的房地產(chǎn)物業(yè)，按照當(dāng)前物業(yè)估值，相當(dāng)于上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)價(jià)值的2倍以上或天津甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)價(jià)值的165倍。鑒于中國(guó)各家保險(xiǎn)公司的集合資產(chǎn)規(guī)模，新的保險(xiǎn)投資政策具有大大改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資格局的潛在可能。

“這不會(huì)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊?！焙卵萏K卻認(rèn)為，“我國(guó)有120多家保險(xiǎn)公司，資金較為分散，不可能集中投資，2000億的資金并不能產(chǎn)生想象中的巨大作用。”

事實(shí)上，從2006年到2009年5月，保險(xiǎn)公司購(gòu)買的寫字樓面積已超過(guò)120萬(wàn)平米。目前已有十余家大型保險(xiǎn)公司通過(guò)直接購(gòu)買辦公用房或間接投資商業(yè)地產(chǎn)涉足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

“有什么方式比在一線城市的核心區(qū)域蓋一座高樓，更能提振保險(xiǎn)公司客戶的信心?”繆建民直言不諱。

在北京金融街，幾家大型保險(xiǎn)公司的大樓異常惹眼。

北京保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)本刊記者表示：“以前的法律法規(guī)沒(méi)有明確指出保險(xiǎn)資金不能投資不動(dòng)產(chǎn)，有實(shí)力的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)前幾年就已經(jīng)開(kāi)始在做不動(dòng)產(chǎn)投資了?！?/p>

對(duì)于險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的具體形式。劉虹認(rèn)為，可以借鑒國(guó)外直接投資和間接投資相結(jié)合的方式，探索多種創(chuàng)新性投資模式。除了直接購(gòu)置物業(yè)以外，還可以將所持物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，不但可以增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性，還能獲得物業(yè)增值收益。甚至可以設(shè)立并募集不動(dòng)產(chǎn)投資基金，既可以獲取傭金又完成了不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目布局。

商業(yè)地產(chǎn)，我所欲也?

大多數(shù)觀點(diǎn)都認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)將是保險(xiǎn)公司最為關(guān)注的房地產(chǎn)形態(tài)，理由在于：商業(yè)物業(yè)本身就針對(duì)企業(yè)等機(jī)構(gòu)客戶；商業(yè)物業(yè)回報(bào)率穩(wěn)定，符合保險(xiǎn)資金的投資定位；國(guó)際成熟市場(chǎng)的保險(xiǎn)資金中約有三成是投向商業(yè)物業(yè)。

然而，今年以來(lái)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，但是大部分商業(yè)地產(chǎn)租金下滑，空置率居高不下。

根據(jù)世邦魏理仕二季度的報(bào)告，北京寫字樓市場(chǎng)整體的空置率為21.8％，平均租金在年初以來(lái)已累計(jì)下跌16.1％。這是否是給保險(xiǎn)資金投資商業(yè)物業(yè)，敲響警鐘?

一些房地產(chǎn)業(yè)的樂(lè)觀人士卻認(rèn)為，保險(xiǎn)資金一旦涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的整體回暖。中信地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)房告訴本刊記者：“在北京東二環(huán)、金融街商住倒掛的現(xiàn)象已經(jīng)改觀，并且出現(xiàn)持平?！边@些優(yōu)勢(shì)地段的商業(yè)地產(chǎn)入住率在提升，其租金也已經(jīng)處于回升通道。

目前，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模在2.5萬(wàn)億～3萬(wàn)億元。其中，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的甲級(jí)寫字樓存量總計(jì)1000萬(wàn)～1400萬(wàn)平方米，市場(chǎng)規(guī)模約為2000億～2500億元。同時(shí)，全國(guó)一線城市商業(yè)地產(chǎn)的年銷售額約為1000億～1300億元。

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文

7月12日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部某會(huì)議上明確提出集團(tuán)接下來(lái)將“全力發(fā)展電商”，表示以后公司要“資源集中，所有網(wǎng)上資源統(tǒng)一劃給電商公司”，從上到下“放手讓電商發(fā)展”。

王健林還透露，萬(wàn)達(dá)將聯(lián)合中國(guó)最大的幾家電商成立萬(wàn)達(dá)電商，首期投資50億元。他表示，到2020年，電商將和不動(dòng)產(chǎn)（即萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)）、文化旅游、金融、零售一同組成萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的五大業(yè)務(wù)板塊。

從2012年2月被曝百萬(wàn)高薪招聘負(fù)責(zé)人，到2013年12正式上線官網(wǎng)，萬(wàn)達(dá)電商項(xiàng)目一直在外界的眼光與評(píng)論中坎坷孕育。就在過(guò)去三個(gè)月中，包括萬(wàn)達(dá)電商原CEO龔義濤在內(nèi)的至少3位核心高管已經(jīng)相繼離職。

此次萬(wàn)達(dá)王健林“全力發(fā)展電商”的表態(tài)，在某種程度上讓在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)因遭遇持續(xù)動(dòng)蕩的萬(wàn)達(dá)電商獲得了短暫平靜。記者從萬(wàn)達(dá)方面獲悉的消息顯示，目前萬(wàn)達(dá)電商招聘的新任CEO以及主要管理層已經(jīng)到崗。盡管如此，想要破解電商業(yè)務(wù)一直以來(lái)的運(yùn)營(yíng)困境，對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言仍舊面臨諸多挑戰(zhàn)。

十年賭局?！爸皇峭嫘Α?/p>

“這是萬(wàn)達(dá)內(nèi)部會(huì)議上第一次這么大篇幅談電商”，一位萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士稱。

2014年4月，萬(wàn)達(dá)電商原cEO龔義濤離職，其隨后在一次行業(yè)論壇上對(duì)外界首次詳解了萬(wàn)達(dá)電商020的運(yùn)作理念和具體框架。一些萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士看到龔的發(fā)言稿后，有人驚訝“原來(lái)電商部門過(guò)去兩年在干這些事情！”

對(duì)于這一需要調(diào)動(dòng)集團(tuán)各個(gè)業(yè)務(wù)板塊資源、從而才有可能進(jìn)行更好地統(tǒng)籌規(guī)劃的電商業(yè)務(wù)，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部多個(gè)部門對(duì)其知之甚少，多少讓人有些意外?！叭f(wàn)達(dá)電商之前在內(nèi)部其實(shí)并不是很受重視，萬(wàn)達(dá)有太多重要的事情要關(guān)注，比如今年文化產(chǎn)業(yè)推出的漢秀?！鄙鲜鋈f(wàn)達(dá)內(nèi)部人士說(shuō)。

但情況接下來(lái)很有可能發(fā)生改觀。根據(jù)7月12日王健林在內(nèi)部會(huì)議上的說(shuō)法，萬(wàn)達(dá)接下來(lái)將“全力發(fā)展電商”，今后不允許各系統(tǒng)單獨(dú)搞電商，所有網(wǎng)上資源全部給電商公司，以保證“資源要集中”?！敖窈笠攀肿岆娚贪l(fā)展。從我到總裁到分管副總裁，大家一定不要用萬(wàn)達(dá)傳統(tǒng)的管理思維管電商，不能用房地產(chǎn)思維模式來(lái)思考電商發(fā)展，要給電商創(chuàng)新、決策、財(cái)務(wù)的自?！蓖踅×秩绱苏f(shuō)道。

早些時(shí)候，萬(wàn)達(dá)電商的多位離職高層抱怨萬(wàn)達(dá)用傳統(tǒng)的思維管理電商，對(duì)于電商部門給予的自太少。

同時(shí)，萬(wàn)達(dá)還將聯(lián)合中國(guó)最大的幾家電商成立萬(wàn)達(dá)電商，王健林透露目前已經(jīng)有不少企業(yè)表示愿意參股進(jìn)入，首期投資50億元。

記者向多位電商圈人士求證獲悉，阿里、騰訊以及京東這幾家電商巨頭均和萬(wàn)達(dá)方面就此有過(guò)洽談。一位接近當(dāng)事方的人士證實(shí)稱，“萬(wàn)達(dá)很有可能跟這三家都展開(kāi)合作”，他稱，50億投資并不是說(shuō)這幾家會(huì)拿出真金白銀入股萬(wàn)達(dá)，考慮到各家之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，“主要還是資源互換、業(yè)務(wù)合作”。

事實(shí)上，在萬(wàn)達(dá)電商內(nèi)部，其與以上3家電商已早早啟動(dòng)了相關(guān)領(lǐng)域的合作試水。

早在2012年12月，在“CCTV中國(guó)經(jīng)濟(jì)年度人物”頒獎(jiǎng)典禮上同臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)的王健林和馬云設(shè)下億元賭局，賭“十年后電商在零售市場(chǎng)份額能否過(guò)半”。

但一年之后，王健林則以一句“只是玩笑”的解釋將此賭約卸下。與此同時(shí)與阿里旗下業(yè)務(wù)啟動(dòng)合作。去年年底萬(wàn)達(dá)影院入駐支付寶錢包公眾服務(wù)平臺(tái)，用戶在線購(gòu)票后可在影院“聲波取票”。當(dāng)時(shí)，王健林與馬云就曾表示，雙方此次合作只是開(kāi)始，遠(yuǎn)非全部。

而在2014年5月底，萬(wàn)達(dá)和京東方面啟動(dòng)了一系列聯(lián)合營(yíng)銷，合作內(nèi)容涉及會(huì)員打通、積分打通、數(shù)據(jù)共享等多個(gè)方面。此外，萬(wàn)達(dá)和騰訊微信亦有相關(guān)的合作。

電商觀察專家魯振旺表示，如果這種合作繼續(xù)深入，很大的一個(gè)可能就是其他電商的移動(dòng)支付嵌入萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。他稱過(guò)去雖然萬(wàn)達(dá)的購(gòu)物成交額巨大，但是一般商戶都是和銀聯(lián)合作，銀聯(lián)只有金融信息的處理能力，沒(méi)有電商數(shù)據(jù)信息的處理能力。而一旦和阿里騰訊合作，未來(lái)萬(wàn)達(dá)在前段的數(shù)據(jù)信息錄入能力將獲得極大提升。

“通過(guò)支付平臺(tái)來(lái)收集信息，而接下來(lái)合建的營(yíng)銷平臺(tái)可以把散亂的數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行整合和梳理，以利于后續(xù)的精準(zhǔn)營(yíng)銷和定向推廣。這對(duì)于現(xiàn)在只有Wi-Fi和優(yōu)惠券組合的萬(wàn)達(dá)O2O粗放架構(gòu)來(lái)說(shuō)，幾乎是一種質(zhì)的改變?！彼f(shuō)。

而另一電商觀察人士李成東則認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)和這些電商的合作未來(lái)有可能在各個(gè)領(lǐng)域展開(kāi)，他稱對(duì)急于提升電商業(yè)務(wù)的萬(wàn)達(dá)而言，沒(méi)理由拒絕其中任何一家，而這些電商因?yàn)橐恢币詠?lái)對(duì)于線下資源更是爭(zhēng)先恐后，亦樂(lè)于和萬(wàn)達(dá)進(jìn)行此類合作。

對(duì)于這場(chǎng)已經(jīng)維持兩年、耗資近1047，元的業(yè)務(wù)，萬(wàn)達(dá)接下來(lái)只能選擇向前。王健林在2013年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的年度總結(jié)中對(duì)于電商部門的明確要求就是“只許成功不許失敗”。

他稱，到2020年，萬(wàn)達(dá)要形成不動(dòng)產(chǎn)、文化旅游、金融、零售、電商五大業(yè)務(wù)板塊。

商業(yè)地產(chǎn)面臨成長(zhǎng)的煩惱

萬(wàn)達(dá)作為中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，過(guò)去幾年一直都是順風(fēng)順?biāo)２贿^(guò)，萬(wàn)達(dá)正在面臨“成長(zhǎng)的煩惱”：隨著中國(guó)人口紅利的消失，房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)將會(huì)放緩。因此，我們看到最近幾年萬(wàn)達(dá)開(kāi)始發(fā)力文化產(chǎn)業(yè)，不僅在各地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中大規(guī)模興建萬(wàn)達(dá)影院，還以26億美元收購(gòu)了美國(guó)第二大影院院線AMC。此外，萬(wàn)達(dá)還準(zhǔn)備建設(shè)一大批文化主題廣場(chǎng)。

專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)RET睿意德指出，萬(wàn)達(dá)的購(gòu)物中心不賺錢，酒店、百貨也是如此。去年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456.2億元，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)（公寓、商鋪、寫字樓）收入1262.5億元，租金收入僅85.6億元，占總收入的5.87%。

RET睿意德高級(jí)董事王玉珂認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心是要尋找到被市場(chǎng)和資本市場(chǎng)認(rèn)可的盈利模式，畢竟資本市場(chǎng)看重的是預(yù)期。但目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)商業(yè)模式都還處于探索階段。

“從營(yíng)運(yùn)的角度來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)尤其是旗下百貨的整體盈利狀況并不樂(lè)觀。”

據(jù)萬(wàn)達(dá)的年會(huì)報(bào)告披露，2013年萬(wàn)達(dá)百貨的收入是154.9億元，只完成了計(jì)劃的91%，這還是下調(diào)之后的計(jì)劃。目前，萬(wàn)達(dá)百貨仍持續(xù)虧損。

非但萬(wàn)達(dá)，娃哈哈亦是如此。2012年6月，娃哈哈集團(tuán)高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。如今兩年過(guò)去，娃哈哈旗下的商業(yè)地產(chǎn)娃歐商場(chǎng)也同樣面臨著虧損嚴(yán)重的窘境。

今年6月，銀泰投資有限公司董事長(zhǎng)沈國(guó)軍在接受媒體采訪時(shí)就表示，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，“目前商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)肯定比住宅地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)要大?！?/p>

目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下有商業(yè)地產(chǎn)、酒店、文化旅游和百貨四大產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)仍然占大頭，是典型的“收租模式”：萬(wàn)達(dá)在城市核心地帶找好一塊地，蓋好房子然后找商家來(lái)租，萬(wàn)達(dá)每年收租金。這種“收租模式”不接觸最終消費(fèi)者，也不怎么關(guān)心商家的經(jīng)營(yíng)狀況，反正這家走了再找另一家就是了。

而萬(wàn)達(dá)未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的幾大產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式則與商業(yè)地產(chǎn)有著很大的不同，無(wú)論是酒店、主題公園、電影院線還是百貨，其實(shí)都需要持續(xù)經(jīng)營(yíng)消費(fèi)者?？墒牵鯓硬拍軐⑦@幾塊新業(yè)務(wù)串起來(lái)，形成合力呢？互聯(lián)網(wǎng)也許是個(gè)很好的工具。這也許才是王健林執(zhí)意要全力發(fā)展電商的原因。

坎坷電商路

從2012年年初啟動(dòng)至今，萬(wàn)達(dá)電商項(xiàng)目可謂一路坎坷。

2012年2月，萬(wàn)達(dá)電商被曝出在電商圈高薪挖人；2012年4月曾任Google總部電子商務(wù)技術(shù)部經(jīng)理、阿里巴巴國(guó)際交易技術(shù)資深總監(jiān)的龔義濤入職擔(dān)任萬(wàn)達(dá)電商CEO；2013年12月底，萬(wàn)達(dá)電商官網(wǎng)萬(wàn)匯網(wǎng)及移動(dòng)APP同步上線；

一大批來(lái)自阿里、谷歌等互聯(lián)網(wǎng)公司的高管也紛紛加盟萬(wàn)達(dá)電商。

今年7月16日，龔義濤在接受記者專訪時(shí)稱，他到萬(wàn)達(dá)以后用了三個(gè)月的時(shí)間和王健林反復(fù)溝通和談?wù)?，確定了萬(wàn)達(dá)電商要以“大用戶、大數(shù)據(jù)”為基礎(chǔ)、充分整合萬(wàn)達(dá)所有線下資源來(lái)做020的基本模式。

關(guān)于萬(wàn)達(dá)電商020模式，王健林曾在不同場(chǎng)合進(jìn)行過(guò)多次闡述，他說(shuō)“很多人以為萬(wàn)達(dá)在學(xué)阿里、京東，但萬(wàn)達(dá)電商和他們完全不一樣，說(shuō)穿了萬(wàn)達(dá)做的是‘智慧廣場(chǎng)’。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不僅有物理性能，還要有智慧的虛擬性能，真正做到線上線下結(jié)合?！?/p>

王健林稱，萬(wàn)達(dá)會(huì)將整合旗下所有的業(yè)態(tài)共同為“大會(huì)員”制的電商平臺(tái)服務(wù)。比如，消費(fèi)者在萬(wàn)達(dá)百貨消費(fèi)，商家拿出1%一2%等值貨幣類積分來(lái)支持。成為會(huì)員以后，可以在所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以及萬(wàn)達(dá)旗下的各種業(yè)態(tài)享受等同于貨幣的積分消費(fèi)。

“王總其實(shí)自始至終是非常支持這套模式的，我跟他從一開(kāi)始講的時(shí)候，他很快就明白是怎么回事了”，龔義濤表示。

但是之后種種跡象顯示，龔義濤口中這個(gè)得到大老板力挺的業(yè)務(wù)模式并沒(méi)有得到預(yù)想中的順利推進(jìn)。

2013年年底萬(wàn)匯網(wǎng)正式推出，此時(shí)已經(jīng)距離萬(wàn)達(dá)電商部門籌建過(guò)去一年多時(shí)間。而在正式020項(xiàng)目推出半年前，即2013年年中，甚至一度傳出過(guò)龔義濤的離職傳聞。“萬(wàn)匯網(wǎng)的推出完全是人為原因推后半年”，一位離職高層稱，原因是萬(wàn)達(dá)內(nèi)部個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于思路“又有了新想法”，開(kāi)始派駐新的團(tuán)隊(duì)進(jìn)來(lái)論證研究，甚至一度還有人提出要做B2C、做平臺(tái)，等到這些討論最終被證明行不通的時(shí)候，時(shí)間已經(jīng)過(guò)去半年?！半m然王健林很支持電商項(xiàng)目，但他本人畢竟精力有限，而在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部電商畢竟是一個(gè)新項(xiàng)目，和文化產(chǎn)業(yè)漢秀、電影樂(lè)園相比體量都非常小，所以其獲得的重視程度、尤其是資源的調(diào)配能力都很有限”，該人士坦言。記者采訪獲悉，從一開(kāi)始隸屬萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)到之后被調(diào)整到商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊下，萬(wàn)達(dá)電商自始至今自主決策權(quán)都不大。

龔義濤坦承，對(duì)于萬(wàn)達(dá)這樣的大型商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)，想要做電商確實(shí)面臨著不小的阻力，“既有資源協(xié)調(diào)調(diào)度的問(wèn)題，也有管理文化上的問(wèn)題”。

來(lái)萬(wàn)達(dá)之前，龔義濤曾經(jīng)就職谷歌和阿里巴巴，這些互聯(lián)網(wǎng)公司一個(gè)共同特點(diǎn)是“放手讓團(tuán)隊(duì)先做，一開(kāi)始很少考慮財(cái)務(wù)層面”，而在公司的管理上，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也多是扁平化的管理方式，極少有類似行政命令的情況。

但作為傳統(tǒng)企業(yè)的萬(wàn)達(dá)顯然做事的方法與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不太一樣?！霸谌f(wàn)達(dá)，通常先是用PPT的模式向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示匯報(bào)，所有的事情都需要領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)才能做。我剛進(jìn)萬(wàn)達(dá)的時(shí)候，開(kāi)了好幾次會(huì)議之后，才有人好意提醒我：‘領(lǐng)導(dǎo)不問(wèn)，你不要發(fā)言?！饼徚x濤說(shuō)?！叭f(wàn)達(dá)電商最大問(wèn)題是管理問(wèn)題，軍事化管理、房地產(chǎn)管理方式肯定不合適電商文化。”電商觀察人士、深圳觸電電子商務(wù)有限公司創(chuàng)始人龔文祥稱。

此外，萬(wàn)達(dá)這類大型Shopping mall想要做020還需要解決一系列非常復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。魯振旺表示，萬(wàn)達(dá)本身旗下近百家門店，這些門店分散在不同區(qū)域，不同購(gòu)物中心里商戶招商體系和運(yùn)營(yíng)體系又千差萬(wàn)別，即使同一購(gòu)物中心每個(gè)租客的情況也都不一樣，“比如都是賣李寧的鞋子，可能這個(gè)商戶是廠家自己在賣，而另外一家是經(jīng)銷商銷售?！?/p>

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文

自2012年2月萬(wàn)達(dá)傳出進(jìn)軍電商的消息后，萬(wàn)達(dá)就委托獵頭公司四處尋覓電商人才，當(dāng)年5月敲定時(shí)任阿里巴巴國(guó)際化交易平臺(tái)AliExpress技術(shù)負(fù)責(zé)人的龔義濤執(zhí)掌萬(wàn)達(dá)電商。根據(jù)萬(wàn)達(dá)的規(guī)劃，要把旗下商業(yè)地產(chǎn)、酒店、電影院線、連鎖百貨、旅游度假5大主營(yíng)業(yè)務(wù)整合打包，打造“線上商業(yè)綜合體”。

另?yè)?jù)記者了解，除了萬(wàn)達(dá)，北京的另一家不愿具名的知名商業(yè)地產(chǎn)商謀局電子商務(wù)已經(jīng)近一年之久，與萬(wàn)達(dá)不同，這家商業(yè)地產(chǎn)商低調(diào)地進(jìn)行著電子商務(wù)的試驗(yàn)，并計(jì)劃在2013年把試驗(yàn)成果公之于眾。

商業(yè)地產(chǎn)商做電子商務(wù)，是一時(shí)的好奇，還是未來(lái)發(fā)展的一種趨勢(shì)？商業(yè)地產(chǎn)商投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)就已經(jīng)很累，再主動(dòng)投資另一板塊的服務(wù)，進(jìn)的去又如何走出來(lái)呢？ 逐漸丟失的市場(chǎng)

人們不會(huì)忘記2012年“雙11”促銷，淘寶、天貓當(dāng)天就入賬191億元。雖然后來(lái)有媒體稱在“雙11”瘋狂促銷過(guò)去一個(gè)月之后，以超過(guò)1億元的訂單紀(jì)錄奪得天貓“雙11”家居銷售冠軍的全友家居官方旗艦店爆出了高達(dá)36%的退款率。但191億，這個(gè)巨額的數(shù)字依然讓許多傳統(tǒng)零售大佬們大吃一驚，也讓開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的老總們倒吸一口冷氣。

“電商是一種購(gòu)物的便捷方式，一定程度上起到了平抑物價(jià)的作用與角色，是一個(gè)很平常、很大眾的購(gòu)物渠道。但到了中國(guó)就變成了奇跡和神話，而且中國(guó)的商場(chǎng)紛紛業(yè)、做商品渠道商，這些說(shuō)明與之相關(guān)的買賣出了問(wèn)題?！北本┻~爾時(shí)代商業(yè)顧問(wèn)有限公司策劃總監(jiān)李克讓對(duì)《商業(yè)價(jià)值》說(shuō)，“‘雙11’的神奇不僅是線上線下的區(qū)別，魅力在于價(jià)格?！?/p>

“實(shí)體店的成本高，商品的價(jià)格自然降不下來(lái)。網(wǎng)店不需要租金，聘請(qǐng)工作人員成本也會(huì)很少，總成本低到可以忽略不計(jì)，價(jià)格的殺傷力當(dāng)然驚人。”淘寶白金會(huì)員趙女士告訴記者，她從2005年開(kāi)始在網(wǎng)上淘寶，目前網(wǎng)購(gòu)已經(jīng)是她購(gòu)物的主要方式?！盁o(wú)租金”、“零庫(kù)存”、“24小時(shí)營(yíng)業(yè)”等特性使網(wǎng)店充滿生命力。從圖書(shū)到生活用品，從電器到時(shí)尚類奢侈品，從車子到房子，越來(lái)越多的品牌廠商開(kāi)始進(jìn)軍網(wǎng)絡(luò)。而網(wǎng)店的增多以及網(wǎng)絡(luò)銷售額的增長(zhǎng)，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)壓縮實(shí)體店的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展空間。

與此同時(shí)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了幾年的迅速擴(kuò)張之后，目前遇到了發(fā)展瓶頸。一方面，近幾年商業(yè)地產(chǎn)集中式的投資熱使得部分城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)供過(guò)于求，同質(zhì)化嚴(yán)重，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些商業(yè)地產(chǎn)商正在感受著一些城市商場(chǎng)人流冷清、商戶退租以及商鋪空置的寒意。另一方面，電子商務(wù)正以無(wú)法想象的速度、獨(dú)特的節(jié)奏向各行業(yè)滲透，并對(duì)其營(yíng)銷理念、管理模式、價(jià)格體系、經(jīng)營(yíng)方式、物流配送等各個(gè)方面帶來(lái)巨大的影響。

多年來(lái)，在房地產(chǎn)商的眼中，他們最懼怕的還只是“宏觀調(diào)控”。雖然他們也感受到了互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，但在許多房地產(chǎn)商看來(lái)，這種沖擊，對(duì)于他們卻是陌生和遙遠(yuǎn)的。但現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)商們?cè)僖膊荒苄∫暰W(wǎng)購(gòu)帶來(lái)的影響和沖擊。

事實(shí)上，對(duì)于北京、上海、廣州等一線城市的高端商場(chǎng)而言，因其營(yíng)運(yùn)的定位不同，通常包含餐飲、影院的業(yè)態(tài)配套，這并非單純購(gòu)物模式電子商務(wù)所能提供。與一線城市相比，二線城市消費(fèi)力較低，往往能被購(gòu)物網(wǎng)站的價(jià)格優(yōu)勢(shì)所吸引，這就在一定程度上降低了實(shí)體店的人流。

業(yè)界不少人認(rèn)為，以天貓為代表的網(wǎng)購(gòu)沖擊最大的是以傳統(tǒng)百貨業(yè)為核心的商業(yè)地產(chǎn)，加上如阿里巴巴集團(tuán)這樣逐漸具備了與傳統(tǒng)商業(yè)分庭抗禮實(shí)力的電商，一場(chǎng)電商與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)銷售之間的戰(zhàn)爭(zhēng)已經(jīng)開(kāi)始。

分析商業(yè)地產(chǎn)橫跨的兩大板塊――商業(yè)零售業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，從開(kāi)發(fā)商增加吃喝玩樂(lè)等更具體驗(yàn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃比例和品牌商家紛紛創(chuàng)建自營(yíng)電子商務(wù)可以看出，電子商務(wù)必定會(huì)分流傳統(tǒng)商業(yè)的蛋糕，并會(huì)在后期越來(lái)越明顯，而零售業(yè)踏上電商之路也倒逼一部分敢為人先的商業(yè)地產(chǎn)商介入電商。

那么，電子商務(wù)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商而言，這種線上補(bǔ)充該如何運(yùn)作，其制勝關(guān)鍵又是什么？ 進(jìn)去與出來(lái)

事實(shí)上，房地產(chǎn)界對(duì)于電子商務(wù)的模式探討一直進(jìn)行。先有2011年的SOHO中國(guó)網(wǎng)上賣房，隨后，萬(wàn)科、恒大、保利、綠地、綠城、碧桂園、龍湖、世茂等也都參與了房產(chǎn)電商的試水。

除了資金以外，經(jīng)營(yíng)模式一直是決定電子商務(wù)平臺(tái)生存并發(fā)展的關(guān)鍵因素。王健林稱萬(wàn)達(dá)要做的電子商務(wù)會(huì)線上、線下資源相結(jié)合，形成獨(dú)特的模式。對(duì)此，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)很有可能就是線上、線下互動(dòng)的O2O模式。

另?yè)?jù)知情人士透露，其百貨業(yè)務(wù)將與銀泰網(wǎng)類似，聘請(qǐng)單獨(dú)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行獨(dú)立B2C運(yùn)作；而旅游及酒店將模仿藝龍、攜程模式；電影院線和商業(yè)地產(chǎn)兩項(xiàng)產(chǎn)業(yè)如何“觸網(wǎng)”，仍不清楚具體形式。銀泰網(wǎng)最大的優(yōu)勢(shì)在于銀泰集團(tuán)的會(huì)員資料。資料顯示，銀泰百貨地面銷售100億元以上，其中60%都是由VIP客戶貢獻(xiàn)，其運(yùn)營(yíng)模式完全借助自營(yíng)模式，“直接從品牌商拿貨”；而攜程模式就是中介，主要服務(wù)是訂酒店客房、訂機(jī)票，發(fā)展會(huì)員讓散客享受團(tuán)購(gòu)價(jià)格。這種模式一方面發(fā)展龐大的會(huì)員卡用戶“圈地”，另一方面借助龐大的用戶群向酒店、航空公司等索取折扣，賺取傭金，反過(guò)來(lái)吸引更多的用戶群，形成一個(gè)良性循環(huán)。雖然外界都在猜測(cè)萬(wàn)達(dá)不同業(yè)務(wù)板塊之間會(huì)采取不同的經(jīng)營(yíng)方式，但在同一個(gè)電子商務(wù)平臺(tái)上，能否采取不同的經(jīng)營(yíng)模式還有待實(shí)踐做出回答。

在北京，有家不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)作電子商務(wù)已有近一年之久。本來(lái)要在2012年11月公布于眾的消息又推遲在半年之后。據(jù)記者向知情人了解到的消息，這家商業(yè)地產(chǎn)商將建立并擁有屬于自己的品牌，在此基礎(chǔ)上，再進(jìn)行其他品牌的招商等工作。招商來(lái)的品牌商一方面會(huì)在其MALL中擁有實(shí)體店，另一方面，還會(huì)在這家商業(yè)地產(chǎn)商的電子商務(wù)網(wǎng)站上有自己的店鋪。當(dāng)北京的這種線上線下模式成熟之后，會(huì)在其他城市進(jìn)行復(fù)制。

“中國(guó)的B2C有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的，因?yàn)樯唐繁旧砣鄙俑?jìng)爭(zhēng)力，大多業(yè)績(jī)一般；而火火的電商印象，其實(shí)是來(lái)自于那些不怕死、給別人賣貨的網(wǎng)絡(luò)公司，他們同樣沒(méi)有自己的東西可賣，不拼價(jià)格誰(shuí)去它那兒買？自建自持由自己團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心做線上。就是有100個(gè)商業(yè)物業(yè)連鎖，只要不解決自有品牌的發(fā)展，最終的結(jié)果同現(xiàn)在商場(chǎng)的線上不會(huì)有何不同?！痹诶羁俗尶磥?lái)，擁有幾千家門店的美國(guó)Gap，同樣擁有線上商城，東西是賣自家的，顧客怎么方便怎么來(lái)，然而，體驗(yàn)、服務(wù)、連鎖、價(jià)格、商品、一致，促進(jìn)的是它發(fā)展的能力與規(guī)模。 中國(guó)部分城市購(gòu)物中心空置率1%仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，以各地購(gòu)物中心空置率衡量，中國(guó)主要城市中表現(xiàn)最好的是杭州僅 1%其次是無(wú)錫1.5%，廣州、南京、上海、武漢也都在2%～ 5%之間 ；24.3%最差的是沈陽(yáng)，空置率高達(dá)12.7% 居中的有成都12.6%和北京 12.7% 等高空置率的主要原因是 ?經(jīng)濟(jì)減速 ?供應(yīng)量過(guò)大 ?網(wǎng)購(gòu)快速發(fā)展。

“購(gòu)物是物質(zhì)文明的體驗(yàn)，心理專家說(shuō)，逛商場(chǎng)能抑制失戀的痛苦。電商的發(fā)展對(duì)實(shí)體商業(yè)來(lái)講，已經(jīng)搶奪了客戶、擠壓了利潤(rùn)，而加強(qiáng)顧客體驗(yàn)成了商業(yè)地產(chǎn)的出路。商鋪的價(jià)值在于其功能的不可替代，在商鋪和商場(chǎng)中獲得的體驗(yàn)和網(wǎng)購(gòu)?fù)耆煌?。通過(guò)不同業(yè)態(tài)的組合，如增加餐飲、KTV電影院、體育場(chǎng)館等體驗(yàn)式消費(fèi)，保證客源的導(dǎo)入，支撐項(xiàng)目的租金和價(jià)格，避免單一業(yè)態(tài)商業(yè)受到網(wǎng)購(gòu)的沖擊?！崩羁俗屨f(shuō)，“在中國(guó)特殊市場(chǎng)環(huán)境下，線下線上動(dòng)態(tài)結(jié)合才是制勝關(guān)鍵?！?/p>

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資報(bào)告范文

如今，房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)緊縮，對(duì)當(dāng)?shù)匾愿呃J為支撐的民間信貸模式造成沖擊，或?qū)?lái)資金鏈條地?cái)嗔?。最直接的結(jié)果是民間資本的大規(guī)模“套牢”，若此，不僅民間信貸面臨崩盤，坊間熱議的“西部PE之都”也將無(wú)從談起。

缺錢，一個(gè)看似與鄂爾多斯斷無(wú)關(guān)聯(lián)的詞匯，頻頻在當(dāng)?shù)厝说目谥辛鱾鳌?/p>

高利貸的速富路徑

“煤炭還好些，但是如今的商業(yè)地產(chǎn)的狀況，卻使我愈發(fā)忐忑?！表n淑琴講到。

證券會(huì)計(jì)出身的韓淑琴， 早在1997年就進(jìn)入了股市，但卻回報(bào)甚窘。 2005年后涉足的高利貸幫她掘到了人生第一桶金?，F(xiàn)如今，她在本地?fù)碛辛幏慨a(chǎn)。

2005年，房地產(chǎn)投資在鄂爾多斯拉開(kāi)帷幕。當(dāng)時(shí)，總?cè)丝趦H22.63萬(wàn)的東勝區(qū)，房地產(chǎn)投資即超過(guò)10億元，施工面積達(dá)150萬(wàn)平方米。同年，當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房支出人均712元，較2004年同比增長(zhǎng)2.2倍。房地產(chǎn)行業(yè)滾熱，地產(chǎn)資金民間信貸漸成吸金之地，放貸月息近3分以上。

韓淑琴那幾年甚為艱辛，為貼補(bǔ)家用，還兼職了4家公司的會(huì)計(jì)。 正是在一家房地產(chǎn)企業(yè)下屬的擔(dān)保公司做兼職會(huì)計(jì)的經(jīng)歷，給她帶來(lái)了發(fā)家的機(jī)會(huì)。

擔(dān)保公司的會(huì)計(jì)工作，使韓淑琴精通房地產(chǎn)擔(dān)保的各項(xiàng)環(huán)節(jié)和手續(xù)，并學(xué)會(huì)了套現(xiàn)。利用住房公積金做擔(dān)保，她貸款10萬(wàn)元，加上家里的積蓄，全部投向房地產(chǎn)放高利貸，財(cái)富在短短的兩三年內(nèi)翻了一番。

隨后，她又把掙來(lái)的錢轉(zhuǎn)投煤炭行業(yè)。煤炭資金周轉(zhuǎn)快，利息高達(dá)5分。韓的資金越滾越大。而之后，韓淑琴更多是以資金入股的方式來(lái)投資煤炭行業(yè)。此時(shí)，鄂爾多斯大小煤炭公司已近300多家。除每年煤炭的分紅外，還將剩余的資金再次投入房地產(chǎn)和煤炭行業(yè)做高利貸，同時(shí)購(gòu)入6處房產(chǎn)謀求資產(chǎn)保值。

經(jīng)歷過(guò)2006年至2008年股市大漲大跌的韓淑琴，除了培養(yǎng)對(duì)資金敏感外，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)也格外深刻。她逐步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行多元化投資。 雖然銀行存款并不多，但她已有基金、實(shí)物黃金和多只股票等投資品，并在呼市、包頭等地購(gòu)買房產(chǎn)。

事情在今年似乎有了轉(zhuǎn)機(jī)。

兩個(gè)月前，韓淑琴向朋友收賬，可對(duì)方只能支付利息。這讓她頗為緊張?！耙坏┲зJ出現(xiàn)問(wèn)題，就意味著無(wú)論房地產(chǎn)和煤炭，都缺錢，都沒(méi)有錢歸還本金。煤炭正值淡季，消化存貨需要時(shí)間，目前周轉(zhuǎn)資金肯定缺少，房地產(chǎn)就不用說(shuō)了，都是在建設(shè)中，哪里來(lái)的錢還你?！?/p>

鄂爾多斯四家券商的開(kāi)戶不足4萬(wàn)人，總資金在19億左右比起民間借貸小如牛毛。由于鄂爾多斯當(dāng)?shù)赝顿Y渠道單一，投資方式主要為房地產(chǎn)和高利貸，而高利貸一般在2.5分月息，一年利率為30%，據(jù)調(diào)查當(dāng)?shù)厝擞?5%以上的從事高利貸，像韓淑琴這樣有意圖的多元化投資在當(dāng)?shù)夭⒉欢嘁?jiàn)。有的公司甚至以福利的名義， 以2分的利率，吸納員工的資金。

韓淑琴今年以來(lái)越發(fā)不安，“我投資的領(lǐng)域在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)算是很多的了，不過(guò)多年經(jīng)驗(yàn)告訴我，高利貸的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越嚴(yán)重。我開(kāi)始著手把高利貸的比重逐漸降低，轉(zhuǎn)移到證券或者其他投資品種上，不過(guò)似乎晚了?！?/p>

缺錢！錢到哪里去了？

韓淑琴的擔(dān)憂在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)擔(dān)保投資公司的總經(jīng)理邊疆那里得到了證實(shí)。

“現(xiàn)在的鄂爾多斯人比較狂熱，不斷加大擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。幾千萬(wàn)的擔(dān)保才獲取幾十萬(wàn)的收益，收益越來(lái)越低，可風(fēng)險(xiǎn)卻比幾年前高的多。”

邊疆，極重的本地口音，做羊絨起家?，F(xiàn)今經(jīng)營(yíng)著一家擔(dān)保典當(dāng)公司，本金都是親戚朋友集資而成，以他的公司放出去，獲得高額利息，陌生人資金可以忽略不計(jì)。“現(xiàn)在的投資公司就是掛羊頭賣狗肉，大家無(wú)非就是做高利貸。高利貸掙錢來(lái)的快，都不愿做實(shí)業(yè)投資，哪個(gè)行業(yè)能來(lái)錢這么快?！?/p>

“以前幾千萬(wàn)就可以投資房地產(chǎn)或者煤礦，現(xiàn)在只能放高利貸。我們也是將錢以2分利貸過(guò)來(lái)之后，再以3分利貸給別人。月息2分，一年期24%的利率，而銀行一年期存款才3.5%，朋友有錢基本上都會(huì)放在這里?！?/p>

邊疆說(shuō)，曾經(jīng)放出去的錢，最高達(dá)到2億元，如今風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，只能縮小規(guī)模，控制在億元以下，不過(guò)他表示只有一部分投向?qū)崢I(yè)或者房地產(chǎn)，其他大部分錢基本上就是在圈里面來(lái)回的滾。

鄂爾多斯煤炭?jī)?chǔ)量豐富，當(dāng)?shù)厝死觅Y源優(yōu)勢(shì)短短的幾年財(cái)富迅速增長(zhǎng)，一些煤老板涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)4、5個(gè)億的項(xiàng)目甚至不會(huì)向銀行貸一分錢，完全是自由資金。而處在煤炭、房地產(chǎn)上下游的諸多企業(yè)由于沒(méi)有固定資產(chǎn)做抵押很難在銀行貸款，只有向典當(dāng)行等民間信貸公司借高利貸。

銀行停止對(duì)房地產(chǎn)的貸款后，致使小房地產(chǎn)陷入缺錢境地。鄂爾多斯人也對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)起了芥蒂，不愿將全部家當(dāng)投資到房地產(chǎn)高利貸上。所謂的“不能全放在一個(gè)籃子里”，似乎更加滑稽，多方面分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)非就是以前將錢全部貸給一個(gè)人，如今將錢貸給不同的人罷了，錢一如既往的流向房地產(chǎn)。

邊疆對(duì)目前當(dāng)?shù)氐男庞眉s束也不再樂(lè)觀，“大家都是在圈子里做轉(zhuǎn)貸，本地人信用認(rèn)可度高，不過(guò)如此快速的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目一個(gè)接著一個(gè)，怎么可能不出現(xiàn)問(wèn)題，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)壞帳，一些出了壞賬的都在私下不敢聲張，不然以后就真做不下去。”

和邊疆一樣，做煤炭起家的伍進(jìn)也持謹(jǐn)慎態(tài)度。

伍進(jìn)在當(dāng)?shù)匾褤砦锪?、建筑機(jī)械等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。受鄂爾多斯大環(huán)境的影響，他無(wú)法獨(dú)善其身，也涉足高利貸業(yè)務(wù)。因煤炭和拆遷發(fā)家的當(dāng)?shù)厝?，大筆現(xiàn)金需要找到地方落腳，集團(tuán)也下設(shè)了一家從事典當(dāng)投資的公司。資金來(lái)源也多為自己多年的親戚和朋友，典當(dāng)公司將資金以3分利，貸出去，掙取差額利息。

“去年冬天就出現(xiàn)資金比較緊張的問(wèn)題， 有兩三筆款項(xiàng)本金收不回來(lái)，只能拿到利息，還有壞賬，之前從來(lái)沒(méi)有。今年公司在借貸上較為謹(jǐn)慎，很多還要把錢放在公司的朋友，沒(méi)有什么好的項(xiàng)目投資，又不能全部投向房地產(chǎn)行業(yè)，只好無(wú)奈拒絕，將錢退回去，為了1分的利差，犯不著冒如此大風(fēng)險(xiǎn)。”

伍進(jìn)還講，公司今年剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，占公司規(guī)模的10%。目的不是為了賺錢，而是處于集團(tuán)多元化戰(zhàn)略的考慮，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)公司是完全能夠控制，即使商業(yè)樓盤賣不出去，公司也能承受，不過(guò)像他這樣嚴(yán)格控制資金流向房地產(chǎn)的企業(yè)并不多。

最實(shí)惠也是最具風(fēng)險(xiǎn)的20%

在鄂爾多斯東勝區(qū)，滿是以投資公司命名的大廈，布滿街頭巷尾的小額貸款公司、典當(dāng)行、投資擔(dān)保公司，折射了當(dāng)?shù)亟鹑诋a(chǎn)業(yè)火爆程度。而這些擔(dān)保、投資和典當(dāng)公司基本上都在做高利貸的生意。而這些資金的來(lái)源，有一大部分是當(dāng)?shù)厝说夭疬w、移民所得。

據(jù)高和投資調(diào)研顯示，十一五期間，鄂爾多斯城區(qū)共拆遷765.4萬(wàn)平方米，拆遷戶數(shù)達(dá)51772戶。2011年計(jì)劃拆遷更大，達(dá)到300萬(wàn)平方米，相當(dāng)于過(guò)去5年的一半。鄂爾多斯政府對(duì)拆遷實(shí)行高額補(bǔ)償?shù)恼撸诵膮^(qū)域的補(bǔ)償甚至在8000元每平方米以上。據(jù)媒體報(bào)道，一些暫時(shí)居住在安置房的當(dāng)?shù)厝松踔猎?年間能得到雙重的補(bǔ)償。

這些生態(tài)移民、礦產(chǎn)移民和城市拆遷戶獲得大量補(bǔ)償后，將錢投向了民間金融市場(chǎng)。政府在移民方面也給出優(yōu)惠政策，扶植移民和拆遷戶發(fā)展服務(wù)業(yè)。但在 2分的月息誘惑下，當(dāng)?shù)厝烁鼉A向于將補(bǔ)償款放高利貸，不愿意創(chuàng)業(yè)掙錢。許多拆遷暴富起來(lái)的當(dāng)?shù)厝?，除了買車買房外，幾乎將全部拆遷款放入民間金融機(jī)構(gòu)放高利貸。

“一年20%的凈利潤(rùn)哪個(gè)行業(yè)可以有如此收益，很多人在家都無(wú)所事事?！?/p>

當(dāng)?shù)亓己玫拿耖g信用基礎(chǔ)也在很大程度上推動(dòng)了民間借貸的發(fā)展。

“鄂爾多斯人整體的誠(chéng)信意識(shí)較強(qiáng)，有很好的誠(chéng)信基礎(chǔ)，這也是我喜歡鄂爾多斯的重要原因?！卑^商業(yè)銀行一放貸員對(duì)記者講述了一個(gè)故事：由于妻子不知情，把丈夫準(zhǔn)備第二天還貸的錢取出用于了店面經(jīng)營(yíng)。丈夫晚上知曉情況后，又恰巧碰到當(dāng)?shù)匕蹄y行自動(dòng)存款機(jī)停用。商戶連夜驅(qū)車跑到包頭將錢打到卡里。第二天銀行在固定時(shí)間劃撥了卡里面的錢。商戶對(duì)承諾的重視和守信也是當(dāng)?shù)孛耖g信貸發(fā)達(dá)的一個(gè)基礎(chǔ)。

良好的信用基礎(chǔ)也使信貸的運(yùn)行程序發(fā)生了改變。 某信貸公司的信貸員趙興介紹說(shuō)， 之前對(duì)中小企業(yè)貸款實(shí)行抵押貸款，貸款人需要抵押固定資產(chǎn)，并進(jìn)行評(píng)估，才能拿到貸款?，F(xiàn)在，基本以擔(dān)保人貸款為主。借款人也由有限責(zé)任公司轉(zhuǎn)向自然人。擔(dān)保人來(lái)自于同行業(yè)和熟人社會(huì)。在鄂爾多斯對(duì)信用的規(guī)范要遠(yuǎn)高于實(shí)物抵押。

今年以來(lái)房地產(chǎn)資金驟然緊張，現(xiàn)金流短缺，存貨攀升。融資渠道單一的本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更加倚重于這種民間借貸模式，很明顯，這也意味著民間借貸風(fēng)險(xiǎn)的提升。前面提到不能及時(shí)歸還本金的例子皆出于此。

民間信貸公司的放貸審核愈加嚴(yán)格。

如今，對(duì)涉及房地產(chǎn)和煤炭行業(yè)的借款人，將關(guān)注其是否進(jìn)行酒店、物流、汽車銷售等多元投資。那些經(jīng)營(yíng)范圍涉及較廣，能夠分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人，放貸都比較順利。否則將相對(duì)謹(jǐn)慎，需要考察公司的資金和擔(dān)保人實(shí)力，以及當(dāng)?shù)卣\(chéng)信記錄。

信貸員直言：“借貸公司雖然對(duì)房地產(chǎn)和煤炭行業(yè)借貸比以前持有謹(jǐn)慎態(tài)度，希望投向多元化的企業(yè)，不過(guò)貸出去的資金最終是否流向房地產(chǎn)和煤炭，公司并不能控制?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)危局？

站在鄂爾多斯東勝區(qū)的火車站望去，東勝區(qū)和鐵西區(qū)遍地是在建的商業(yè)地產(chǎn)的樓盤，甚至一條街的兩側(cè)布滿在建的高層商業(yè)樓盤。由于住房市場(chǎng)建設(shè)過(guò)度，當(dāng)?shù)卣拗谱≌唐贩拷ㄔO(shè)，鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，閑置的游資再次找到落腳點(diǎn)，高利貸輪轉(zhuǎn)又有了新的歸屬。

截止2010年12月統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯中心城區(qū)常住人口65萬(wàn)人，城區(qū)已經(jīng)建成2100萬(wàn)平方米，人均住宅建筑面積32.3平米。預(yù)計(jì)中心城區(qū)人口在2012年達(dá)到80萬(wàn)人，規(guī)劃期末人均建筑面積35平米，共需要2800萬(wàn)平米，新增住宅面積為700萬(wàn)平米，從剛性需求來(lái)看，未來(lái)還是一個(gè)賣房市場(chǎng)，如果每年建設(shè)350萬(wàn)平米也即將達(dá)到飽和。

“如果說(shuō)住宅房由于鄂爾多斯外地人口和投資需求，不會(huì)出現(xiàn)泡沫破裂，商業(yè)地產(chǎn)可就難說(shuō)了，商業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)格高，建造成本高于住房成本。往常出現(xiàn)高利貸回款困難只發(fā)生在冬天，今年春天就只能拿到利息，讓我深感不安?！表n淑琴說(shuō)。

目前鄂爾多斯的中小企業(yè)基本上停留在煤炭、房地產(chǎn)上下游的煤炭機(jī)械、物流、路橋、基建等行業(yè)，此外有商貿(mào)、汽車、酒店商務(wù)等消費(fèi)服務(wù)。真正意義上的制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，尤其邂逅的服務(wù)業(yè)和金融業(yè)更是無(wú)法消化如此多的CBD樓群。

鄂爾多斯未來(lái)城市新興商業(yè)集中在東勝區(qū)和鐵西區(qū)，東勝區(qū)大型商業(yè)設(shè)施聚集在萬(wàn)正廣場(chǎng)、華研尚街、方圓一廈、天佐新城匯等，鐵西區(qū)重點(diǎn)打造建成商業(yè)中心，將建成額托克西街商業(yè)街、廣場(chǎng)路商業(yè)街、科技界商業(yè)街、迎賓路商業(yè)街四條商業(yè)街。

據(jù)萬(wàn)譽(yù)地產(chǎn)對(duì)鄂爾多斯房地產(chǎn)2011年研究，目前鄂爾多斯CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格為每平米8000-10000元，天驕南、北路和鐵西新區(qū)大量寫字樓再加上在建和規(guī)劃中，單鄂爾多斯寫字樓一項(xiàng)2011年的后續(xù)供應(yīng)量至少為40萬(wàn)平米。

報(bào)告提到，2008年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，鄂爾多斯人持幣觀望，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，投資客戶需求獲得釋放，鄂爾多斯寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)不錯(cuò)，然而2010年就已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的局面。后續(xù)至少40多萬(wàn)平米的供應(yīng)是否在加大商業(yè)地產(chǎn)泡沫？

2006年之后由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求導(dǎo)致土地需求量增長(zhǎng)，而是很多手頭閑置資金的煤老板開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)，買地開(kāi)發(fā)囤地倒賣。土地平均達(dá)到200萬(wàn)元每畝，核心區(qū)域已經(jīng)達(dá)到250萬(wàn)元每畝。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)10%回報(bào)率，商業(yè)地產(chǎn)主力依然是以投資為主的客戶。

北京萬(wàn)通世界房地產(chǎn)副總經(jīng)理鄒雙喜曾表示，CBD主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)成是第三產(chǎn)業(yè)，金融、投資、會(huì)計(jì)、律師、咨詢等公司為主，即使是小規(guī)模的公司也需要在一個(gè)非常好的區(qū)域里面辦公，提升它的企業(yè)形象。以CBD來(lái)說(shuō)，它適合于包括中小企業(yè)，還有成長(zhǎng)的第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。

涉足房地產(chǎn)和煤炭的沈縱繼承家族企業(yè)多年，對(duì)企業(yè)謀求新的突破也費(fèi)了不少心力。沈總直言，煤炭行業(yè)隨著政策轉(zhuǎn)變?cè)桨l(fā)艱難，商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)加大，該公司之前的商業(yè)品房收益不太客觀，已經(jīng)不再直接投資房地產(chǎn)，而是選擇了與其他公司合作，只負(fù)責(zé)銷售環(huán)節(jié)，針對(duì)當(dāng)?shù)厝吮容^攀比的特性，房地產(chǎn)行業(yè)也只做高端樓盤，相比中低端銷售情況稍好。

而鄂爾多斯目前已建成的寫字樓主要入駐為煤炭、房地產(chǎn)、投資、能源公司，當(dāng)?shù)夭话l(fā)達(dá)第三產(chǎn)業(yè)和匱乏的中小企業(yè)，40萬(wàn)平米如何消化。國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部早就出臺(tái)過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》，這一國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的最新版本規(guī)定，每個(gè)可容納5萬(wàn)人的居住區(qū)，應(yīng)配備的綜合食品店、綜合百貨店、餐飲店、書(shū)店、藥店等商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積為7000平方米。我們以40萬(wàn)平米的保守計(jì)算，就已經(jīng)滿足鄂爾多斯286萬(wàn)人的購(gòu)物需求。

伍進(jìn)推測(cè)，一旦商業(yè)地產(chǎn)成為民間借貸最后瘋狂演繹之地，民間金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)可能已經(jīng)另謀他路，而最終倒霉的可能就是最后接手商業(yè)樓盤的購(gòu)房者和那些將全部家底放在高利貸的放貸人，這些多人為拆遷移民。

目前銀行停止向房地產(chǎn)貸款，意味著房地產(chǎn)資金驟然緊張，在鄂爾多斯房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)涉及高利貸借款，資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)下屬的其他產(chǎn)業(yè)的中小公司向銀行或者民間融資機(jī)構(gòu)借貸，來(lái)填補(bǔ)資金缺口。如果資金全部來(lái)自于高利貸，房地商的壓力高過(guò)以往，儼然走在懸崖的邊上。

商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)儼然已是鄂爾多斯民間金融市場(chǎng)爆裂的導(dǎo)火索。那么另一支柱產(chǎn)業(yè)――煤炭行業(yè)呢？

當(dāng)?shù)孛襟w數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯市現(xiàn)已探明煤炭?jī)?chǔ)量1716億噸，約占全國(guó)的1/6。今年上半年，煤炭仍是全市稅收增長(zhǎng)的決定性因素，全市煤炭行業(yè)生產(chǎn)和運(yùn)銷兩環(huán)節(jié)貢獻(xiàn)稅收174.6億元，占國(guó)稅總收入的77.37%，同比增長(zhǎng)56%。

當(dāng)?shù)厝耸空J(rèn)為，鄂爾多斯煤炭?jī)?chǔ)量豐富，最少也能讓鄂爾多斯人開(kāi)采一百年，只要煤炭挖不完，鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)就不會(huì)崩潰?，F(xiàn)今煤炭資金緊張主要是煤炭企業(yè)整合和淡季銷量下降，需要消化存貨，導(dǎo)致回款能力降低。

今年起鄂爾多斯要進(jìn)行第二次煤炭企業(yè)整合，從近300家最終整合成40家企業(yè)。伍進(jìn)講，在產(chǎn)量30萬(wàn)噸以下多數(shù)小煤礦主，聯(lián)合兩三家煤礦公司，合并注冊(cè)為一個(gè)公司，按資產(chǎn)等方式成立股份公司。不過(guò)小煤礦在整合過(guò)程中停產(chǎn)，資金也出現(xiàn)斷裂的情況。

看似問(wèn)題不大。

曾兩次到訪鄂爾多斯的某PE公司負(fù)責(zé)人表示，股權(quán)投資無(wú)非就是看中鄂爾多斯煤炭和房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的公司又鮮有成長(zhǎng)性，所以，這里沒(méi)有真正意義上的投資機(jī)會(huì)。就算中小企業(yè)非要到城區(qū)購(gòu)買高價(jià)的商業(yè)樓盤充當(dāng)門面，鄂爾多斯又有多少中小企業(yè)呢？只有發(fā)達(dá)的商業(yè)才能消化如此多的商業(yè)樓盤。

“如果今年下半年銀行依然不向房地產(chǎn)企業(yè)貸款，私營(yíng)投資公司和房地產(chǎn)商能否出事，就看今年年終，年終是所有公司和個(gè)人收款過(guò)年結(jié)算的時(shí)候，年底可能就會(huì)出現(xiàn)一定程度還貸問(wèn)題，甚至這一時(shí)間也可能提前?！?/p>

似乎，是否這種緊張的情緒會(huì)引發(fā)蝴蝶效應(yīng)，這才是最值得關(guān)注的問(wèn)題。

未來(lái)的一切都是未知

鄂爾多斯的民間借貸資本的規(guī)模有多大？

“我們從來(lái)不做估計(jì)?！倍鯛柖嗨菇鹑谵k主任孫建平表示。

有媒體報(bào)道，2000億元以上。

利用豐富的民間資本打造西部金融中心，并以私募股權(quán)投資為主引導(dǎo)民間資本走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化投資之路，這是孫建平在第二屆鄂爾多斯股權(quán)投資高端論壇上給出的官方路徑。

深圳創(chuàng)新投資集團(tuán)劉綱提出以 LP（有限合伙制）的PE形式引導(dǎo)民間資本 得到了諸多PE經(jīng)理人的認(rèn)可。

上海浦東科技投資公司應(yīng)迪生指出，“LP的確是一個(gè)不錯(cuò)的建議，政府出面引導(dǎo)民間資本，對(duì)于市場(chǎng)的規(guī)范和培育非常有利，市場(chǎng)成熟了，普通投資者再進(jìn)入，比較有利于金融市場(chǎng)的規(guī)范和健康。不過(guò)大家目前一直都在探討如何投，對(duì)于投資非常狂熱，而忽視了管理和退出，這可能是跟目前PE的發(fā)展階段有關(guān)系，管理和退出直接關(guān)系到PE投資的最終受益?！?/p>

應(yīng)迪生認(rèn)為，鄂爾多斯目前的規(guī)范化金融投資氛圍并沒(méi)有形成，相比高利貸收益和速度，當(dāng)?shù)氐暮芏喔蝗藢?duì)PE投資收益并不感冒，而且股權(quán)投資涉及的專業(yè)度更高，對(duì)于投資者的要求較高。

沈縱擔(dān)憂公司在民間借貸和房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，也開(kāi)始謀求企業(yè)轉(zhuǎn)型，“如今高利貸的投資風(fēng)險(xiǎn)太大，已經(jīng)不敢再投。如果政府對(duì)煤炭政策發(fā)生變化，公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)存在著不確定性，希望通過(guò)利用現(xiàn)存幾個(gè)億的資金，另謀出路?！?/p>

不過(guò)，談起是否與PE合作，沈縱搖搖頭?！皰陸T快錢了，慢錢恐怕就不愿意賺了。PE投資兩年才能回本，三四年才能實(shí)現(xiàn)百分之二三十的收益，與煤炭和房地產(chǎn)收益差距較大?！?/p>

分析人士認(rèn)為，鄂爾多斯巨大財(cái)政和稅收收入，以及近七千的億萬(wàn)富翁，如果政府出面引導(dǎo)金融投資的確是明智之舉，扭轉(zhuǎn)鄂爾多斯的民間借貸亂象?？墒悄壳懊耖g資本大部分現(xiàn)金流向煤炭產(chǎn)業(yè)和未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在是否還有錢，恐怕并不確定，當(dāng)?shù)厝藢?duì)高利貸的收益熱衷，能否培育起健康的投資習(xí)慣也并不容易，目前一切都看的都不太清楚。