商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化

新華社入2003年1月5日電文“房地產(chǎn)業(yè)‘三外’現(xiàn)象預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)”指出，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，外行業(yè)插手、外來人涉足、外來錢染指的現(xiàn)象很嚴(yán)重，眾多業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，也會(huì)導(dǎo)致金融業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，甚至危及我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。與房地產(chǎn)業(yè)的“三外”現(xiàn)象相對(duì)應(yīng)，在我國高等教育中，也存在把“房地產(chǎn)”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業(yè)”的現(xiàn)象，共同的原因是深受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產(chǎn)行業(yè)，還是房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)教育都必須“現(xiàn)代化”。

一、房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的內(nèi)容和墓礎(chǔ)

從行業(yè)實(shí)踐看，現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理是綜合性管理活動(dòng)，專業(yè)內(nèi)容涉及經(jīng)濟(jì)、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識(shí)。這一學(xué)科產(chǎn)生的基礎(chǔ)和存在的原因，在于這一行業(yè)中市場規(guī)律和管理規(guī)律的特殊性，以及開發(fā)過程和交易過程的復(fù)雜性、專業(yè)性，專業(yè)內(nèi)容涉及范圍廣泛。其中，不動(dòng)產(chǎn)市場規(guī)律的特殊性，表現(xiàn)在沒有統(tǒng)一的市場、產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化(區(qū)位特性不同)、交易時(shí)產(chǎn)品不可移動(dòng)交割等方面。房地產(chǎn)行業(yè)工作實(shí)踐中，有估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、、法律服務(wù)、資產(chǎn)管理，也包括征地拆遷、報(bào)建、報(bào)批、項(xiàng)目籌資、風(fēng)險(xiǎn)管理、投資決策、資本運(yùn)營、預(yù)結(jié)算、工程管理等各個(gè)方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業(yè)知識(shí)。

“法商管理”是房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的主要內(nèi)容。法商管理是以財(cái)經(jīng)、政法類專業(yè)知識(shí)為主的法商綜合應(yīng)用管理，內(nèi)容涉及經(jīng)濟(jì)、管理、營銷、金融、投資、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、財(cái)經(jīng)、政法等方面。由于其專業(yè)細(xì)分程度高，學(xué)科設(shè)置齊全，內(nèi)容實(shí)用性強(qiáng)，能較好適應(yīng)現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜合性強(qiáng)、涉及面廣的特點(diǎn)和要求。現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)管理中，還包含少量工程、規(guī)劃知識(shí)。以法商綜合管理為基礎(chǔ)，經(jīng)過專業(yè)資源整合，可以辦起“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)”管理這一新興專業(yè)。美國著名不動(dòng)產(chǎn)學(xué)者查爾斯·H溫茨巴奇等人所編寫的《現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)》一書，為我們展示了美國現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)內(nèi)容的全貌，主要內(nèi)容也是法商管理的綜合知識(shí)。從國外高等院校不動(dòng)產(chǎn)教育的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)來看，不動(dòng)產(chǎn)類專業(yè)作為一門應(yīng)用管理專業(yè)，綜合性強(qiáng)，專業(yè)性內(nèi)容含量高，并非哪類專業(yè)基礎(chǔ)都能辦好。即使是有土木建筑專業(yè)的工科院校，也不一定在辦房地產(chǎn)類專業(yè)方面具有優(yōu)勢，這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上，法商院校興辦的“不動(dòng)產(chǎn)管理”專業(yè)教育，是最具發(fā)展?jié)摿Φ摹?/p>

國外高等教育的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)表明，現(xiàn)代房地產(chǎn)管理教育應(yīng)以法商管理的綜合知識(shí)為基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的規(guī)范和引導(dǎo)

辦好不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)教育，重視專業(yè)人才培養(yǎng)，規(guī)范和引導(dǎo)我國房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化，可從以下方面進(jìn)行。

(一)搞好學(xué)科管理和指導(dǎo)

建議由國家教育部組織，聯(lián)合國家建設(shè)部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產(chǎn)管理部門，組織各大高等院校不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的學(xué)者，成立“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理”學(xué)科和專業(yè)教育指導(dǎo)委員會(huì)，規(guī)范和發(fā)展我國高?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)類專業(yè)教育。 目前各個(gè)高校的房地產(chǎn)專業(yè)教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個(gè)不同專業(yè)，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的產(chǎn)物，必須加以規(guī)范和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，才能有利于房地產(chǎn)專業(yè)教育的發(fā)展。

(二)主要由具有法商專業(yè)資源的院校來興辦

從專業(yè)特點(diǎn)和內(nèi)容看，興辦現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)教育，具有法商專業(yè)資源的院校更有優(yōu)勢和潛力。以廣東商學(xué)院為例，房地產(chǎn)專業(yè)教育歸屬于工商管理學(xué)院，在房地產(chǎn)營銷、投資、資本運(yùn)營、估價(jià)、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎(chǔ)。此外，廣東商學(xué)院金融學(xué)院的房地產(chǎn)金融、法學(xué)院的房地產(chǎn)法也有相應(yīng)的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業(yè)，若能進(jìn)行資源整合，做好專業(yè)發(fā)展規(guī)劃，可以發(fā)揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點(diǎn)和相對(duì)優(yōu)勢。

(三)做好專業(yè)發(fā)展的規(guī)劃定位

第一，“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”是個(gè)大專業(yè)，學(xué)歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設(shè)置“房地產(chǎn)金融投資”、“房地產(chǎn)法律”等專業(yè)方向。若僅以其中的“物業(yè)管理”作為專業(yè)，則可發(fā)展?？平逃?。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是應(yīng)用學(xué)科，綜合性強(qiáng)，涉及面廣，不是?？苾赡晁軐W(xué)透的，否則學(xué)生畢業(yè)后，將難于勝任相關(guān)工作。

第二，專業(yè)內(nèi)容規(guī)劃可包括不動(dòng)產(chǎn)營銷咨詢、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)金融投資、不動(dòng)產(chǎn)法律服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)經(jīng)紀(jì)、不動(dòng)產(chǎn)公共管理。培養(yǎng)目標(biāo)面向國土房管、稅務(wù)等行政事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)中介機(jī)構(gòu)(律師所、估價(jià)所、經(jīng)紀(jì)所、行、咨詢公司等)。

第三，加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)。一方面整合現(xiàn)有的房地產(chǎn)專業(yè)師資，另一方面吸納相關(guān)基礎(chǔ)學(xué)科的人才。房地產(chǎn)是新興學(xué)科，目前國內(nèi)房地產(chǎn)類專業(yè)方向，具有博士學(xué)位授予權(quán)的高校僅有人民大學(xué)、清華等少數(shù)幾家高校。部分高校若引進(jìn)房地產(chǎn)類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)學(xué)科、傳統(tǒng)學(xué)科的專家、教授，如經(jīng)濟(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)地理、城市規(guī)劃、建筑理論、建筑歷史、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、民法學(xué)等學(xué)科的人才，這些領(lǐng)域有很多高層次人才，也有興趣從事不動(dòng)產(chǎn)這一專業(yè)，吸納這些方面的人才并不困難。

(三)做好相關(guān)學(xué)科的分工協(xié)調(diào)

不動(dòng)產(chǎn)管理的學(xué)科有“不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)”、“不動(dòng)產(chǎn)金融”、“不動(dòng)產(chǎn)法律”、“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)”、“不動(dòng)產(chǎn)投資”、“物業(yè)管理，’(本質(zhì)是資產(chǎn)管理與服務(wù))等，而“城市規(guī)劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動(dòng)產(chǎn)管理的相關(guān)基礎(chǔ)。

(四)與國際不動(dòng)產(chǎn)教育接執(zhí)

第2篇：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理范文

【關(guān)鍵詞】 REITs;商業(yè)地產(chǎn)

一、REITs的介紹

(一)REITs的概念

REITs(Real Estate Investment Trust),是一種將個(gè)人以及機(jī)構(gòu)投資者的資金募集起來,再投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益性房地產(chǎn)資產(chǎn)上的機(jī)構(gòu)。REITs投資和經(jīng)營的項(xiàng)目均為收益性房地產(chǎn),如寫字樓、商場、酒店等。一個(gè)組織或機(jī)構(gòu)要成為REIT必須滿足一系列條件(美國對(duì)REITs的要求):必須至少有一百個(gè)股東,并且5個(gè)或以下的股東不能擁有REIT超過50%的股權(quán)。至少75%收入必須來自不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營收益,同時(shí)75%的資產(chǎn)必須是不動(dòng)產(chǎn)或者是以不動(dòng)產(chǎn)作抵押的貸款。此外,REITs必須每年向股東分配至少90%的收益。根據(jù)《1960年美國國內(nèi)稅收法案》規(guī)定,REITs至少須將每年盈利的90%以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)投資者,并無需繳納公司所得稅。

(二)REITs的分類

REITs可以公司或者信托機(jī)構(gòu)的形式成立,它可以在證券交易所上市交易,也可以作為私有實(shí)體存在。根據(jù)資金投向及收入模式的不同,REITs可以分為權(quán)益型,抵押型和混合型(同時(shí)包含了權(quán)益和抵押的特征)。其中,權(quán)益型占了絕大部分市場,如截至2005年10月,在美國約有91%的REITs是權(quán)益型的(數(shù)據(jù)來源《房地產(chǎn)信托投資基金指南》)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)通過REITs融資的優(yōu)勢

1.價(jià)值重現(xiàn)和資產(chǎn)收益。許多上市的房地產(chǎn)公司的股票價(jià)格都低于它們的資產(chǎn)凈值(NAV),這在成熟的資本市場上是很常見,REITs上市之后,其交易價(jià)格一般都在資產(chǎn)凈值之上。這就使得已經(jīng)上市的地產(chǎn)公司有動(dòng)力再將旗下資產(chǎn)組成REIT再融資,使其資產(chǎn)價(jià)值得到重現(xiàn)。當(dāng)REITs公開發(fā)行上市時(shí),通常會(huì)對(duì)其所想要持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值重估,達(dá)到其市場價(jià),然后REIT再以市價(jià)或很少的折讓向持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來購買。這樣就能使房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的資產(chǎn)的價(jià)值得以重現(xiàn),并且產(chǎn)生一部分資產(chǎn)收益。如越秀投資分拆旗下四處物業(yè)組成越秀REIT,其四處物業(yè)資產(chǎn)的賬面總值為32億港元,在市場旺盛之際其估值已高達(dá)40.05億港元,越秀REIT成功上市為越秀投資一次性帶來8億的凈收入。值得注意的是,越秀投資公司近年來的股價(jià)一直低于每股凈資產(chǎn),越秀REIT的分拆上市為越秀投資提供了絕佳的套現(xiàn)機(jī)會(huì)。

2.發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。REITs市場建立之后,市場迫切需要一些第三方的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)來管理這些房地產(chǎn)資產(chǎn),使其增值。房地產(chǎn)企業(yè)可以借自己的REIT上市,建立自己的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司,來開拓新的業(yè)務(wù)。如在新加坡許多房地產(chǎn)開發(fā)商,如嘉德置地(CapitaLand)、騰飛(Ascendas)、楓樹(Mapletree)等開發(fā)商,把它們的資產(chǎn)注入到房地產(chǎn)投資信托的同時(shí),也建立了自己的資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。

3.仍可獲得租金收益。房地產(chǎn)公司在通過REITs融資的時(shí)候,仍然會(huì)持有部分REITs的股份,在籌集資金的同時(shí),保留了每年從REITs獲得一部分穩(wěn)定租金收入的權(quán)利。

4.不會(huì)影響大股東對(duì)企業(yè)的控制。與公司整體上市融資不同,REITs上市僅僅是剝離出公司一部分房地產(chǎn)資產(chǎn)來上市,并不會(huì)改變公司大股東所持有公司股份的相對(duì)比例。

5.再融資方面。REITs上市之后,為房地產(chǎn)公司再融資提供了一個(gè)渠道,相對(duì)于上市融資,通過REITs再融資有其優(yōu)點(diǎn)也有其不利之處。其優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在:可以不受上市公司增發(fā)股票再融資的時(shí)間限制,隨時(shí)隨地的為公司實(shí)現(xiàn)再融資。其主要途徑是,公司可以在需要資金的時(shí)候?qū)⒁呀?jīng)開發(fā)好的地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)手賣給之前建立的REIT,快速回籠資金發(fā)展新的項(xiàng)目,公司也可以通過賣掉一部分REIT的股份來應(yīng)付再融資的需求。

其不利之處主要體現(xiàn)在:REITs本身留存利潤少,債務(wù)比例受限制,可用于購買物業(yè)的資金少。由于REITs收入的90%以上必須分配給股東,其留存收益極少,因此用來擴(kuò)張或購買房地產(chǎn)公司物業(yè)所需的內(nèi)部資金缺乏,只能通過發(fā)行股票或者借債來進(jìn)行融資。各國政府對(duì)REITs在融資方面也做了一些規(guī)定,如新加坡規(guī)定REITs的負(fù)債占總資產(chǎn)的比例不得超過35%或60%(如擁有信用評(píng)級(jí)),香港規(guī)定負(fù)債不得超過總資產(chǎn)的45%。這就會(huì)限制利用REITs進(jìn)行再融資的規(guī)模。相比之下,對(duì)于上市公司的資本結(jié)構(gòu)方面卻沒有如此的限制,公司可以根據(jù)實(shí)際情況選擇任何比例的負(fù)債。

參考文獻(xiàn)

[1]拉爾夫?布洛克.房地產(chǎn)信托投資.中信出版社,2007

[2]中華全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì).太平星集團(tuán).新加坡國立大學(xué). 房地產(chǎn)投資信托基金指南.中國建筑工業(yè)出版社,2006

[3]王曉燕,龐晶.房地產(chǎn)企業(yè)融資新渠道――REITs.經(jīng)濟(jì)師.2008(9)

第3篇：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理范文

論文關(guān)鍵詞：投資收益，償付能力，保險(xiǎn)資金運(yùn)用，房地產(chǎn)

 

一、我國保險(xiǎn)資金投資現(xiàn)狀和意義

中國保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截止到2010年上半年全國保費(fèi)收入7998.6億元，同比增長33.6％，增速較去年同期提高27.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)增長33.5％，人身險(xiǎn)增長33.7％。截至6月底，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額4.17萬億元，較年初增長11.3％。其中，銀行存款占比30.5％，債券占比51.8％，投資基金、股票、股權(quán)等權(quán)益類投資占比15.1％，其他投資占比2.6％。上半年，保險(xiǎn)公司共實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)用收益755.2億元償付能力，投資收益率1.93％。 經(jīng)營效益方面，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司上半年實(shí)現(xiàn)承保利潤39.6億元，實(shí)現(xiàn)承保盈利的公司24家，較去年同期增加13家，車險(xiǎn)業(yè)務(wù)扭虧為盈，承保盈利22.7億元。與此同時(shí)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效初步顯現(xiàn)，人身險(xiǎn)公司預(yù)計(jì)利潤總額295.2億元，實(shí)現(xiàn)盈利的公司15家，比上年同期增加3家。

保險(xiǎn)資金運(yùn)用和保險(xiǎn)保費(fèi)收入一樣，是推動(dòng)保險(xiǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的雙輪之一。保險(xiǎn)公司一個(gè)重要的利潤來源就是運(yùn)用保險(xiǎn)資金，運(yùn)用保險(xiǎn)資金也就是保險(xiǎn)投資。保險(xiǎn)合同是一種長期契約，保費(fèi)進(jìn)入保險(xiǎn)公司后，重要的是如何通過保險(xiǎn)資金的投資運(yùn)用使保費(fèi)保值增值論文提綱怎么寫。因此，保險(xiǎn)投資在保險(xiǎn)公司的經(jīng)營中占有舉足輕重的地位，資金運(yùn)用是保險(xiǎn)公司防范風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，是對(duì)保險(xiǎn)公司產(chǎn)品創(chuàng)新的有力支持，是發(fā)揮保險(xiǎn)資金融通功能的基礎(chǔ)和前提。2009年10月1日，新《保險(xiǎn)法》開始施行。新《保險(xiǎn)法》與時(shí)俱進(jìn)，適應(yīng)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的新形勢和新要求，新修訂的保險(xiǎn)法拓寬了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用方面作出了重要的修改和完善，必將進(jìn)一步促進(jìn)保險(xiǎn)資金的科學(xué)、穩(wěn)健、安全運(yùn)用。

二、保險(xiǎn)資金投資變動(dòng)的主要方向

新《保險(xiǎn)法》第106條第2款規(guī)定：“保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用限于下列形式：（一）銀行存款；（二）買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券；（三）投資不動(dòng)產(chǎn)；（四）國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。增加了“投資股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券”、“投資不動(dòng)產(chǎn)”的規(guī)定，刪除了“保險(xiǎn)公司的資金不得用于設(shè)立證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)，不得用于設(shè)立保險(xiǎn)業(yè)以外的企業(yè)”之條文。隨后，2010年8月《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》公布償付能力，并于8月31日起正式實(shí)施，打破先前規(guī)定的保險(xiǎn)資金直接投資股票和購買基金的比例，打開進(jìn)入創(chuàng)業(yè)板的大門。2010年9月保監(jiān)會(huì)又出臺(tái)了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》，分別規(guī)定了保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)則和保險(xiǎn)資金投資未上市企業(yè)股權(quán)的規(guī)則。

保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)成為此次保險(xiǎn)法中最引人關(guān)注的內(nèi)容之一。不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險(xiǎn)資金追求長期、價(jià)值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。放開該渠道可發(fā)揮保險(xiǎn)的資本融通功能，支持國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，并優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

保險(xiǎn)公司資金涉足不動(dòng)產(chǎn)是伴隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏而不斷變化的。早在90年代初，保險(xiǎn)公司與其他領(lǐng)域企業(yè)一樣，對(duì)于房地產(chǎn)熱潮興奮不已。當(dāng)時(shí)國家還沒有制定相關(guān)的政策法規(guī)來約束，保險(xiǎn)公司已經(jīng)挖了不動(dòng)產(chǎn)第一桶金，開辟了不動(dòng)產(chǎn)處女地。隨著中國保監(jiān)會(huì)的成立，國家相關(guān)監(jiān)管政策也陸續(xù)出臺(tái)。保險(xiǎn)公司資金涉足不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槔米杂匈Y金購置自用辦公樓，通過集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司，或者是與其他公司合辦專業(yè)公司進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。在新保險(xiǎn)法出臺(tái)之前，各家比較大的保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)方面的投資已經(jīng)初具規(guī)模，它們通過直接和間接方式投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)資金，已經(jīng)在市場上形成一種不可小視的力量：如，中國平安借助平安信托和物業(yè)公司，分別在四川、云南、北京、上海等地進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域；中國人保和中國人壽也有各自得意之作，他們?cè)诮鹑诮值霓k公大樓已經(jīng)成為醒目標(biāo)志；泰康人壽和民生人壽在京城東三環(huán)購置的兩棟大廈，價(jià)值已經(jīng)翻番；泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，2009年投資10億元打造泰康養(yǎng)老社區(qū)；新華人壽在長安街購置的樓宇，太平保險(xiǎn)在上海大手筆購置的大樓。并且保險(xiǎn)公司還通過簽訂協(xié)議，為未來拓展做好準(zhǔn)備，如：2009年人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司在北京簽署100億元戰(zhàn)略合作協(xié)議；國壽投資與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議；中國平安借助旗下信托公司與地產(chǎn)巨頭金地集團(tuán)和綠城集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。2009年12月30日償付能力，生命人壽與佳兆業(yè)及其附屬公司簽訂了為期五年的策略聯(lián)盟框架協(xié)議，將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作。

就不動(dòng)產(chǎn)市場而言，有商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和寫字樓建設(shè)及療養(yǎng)院、廉租房建設(shè)等等。商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓建設(shè)是獲利豐厚的領(lǐng)域?！侗ｋU(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》中對(duì)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)則的劃定，可以看成是對(duì)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資的正式啟動(dòng)論文提綱怎么寫?！掇k法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。而《辦法》中明確規(guī)定了保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的“三不”原則：不得投資或銷售商業(yè)住宅、不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（含一級(jí)土地開發(fā)）、不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項(xiàng)目公司除外）。不動(dòng)產(chǎn)投資須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)產(chǎn)（項(xiàng)目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過該項(xiàng)目投資總額的30％?！掇k法》要求保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不得以投資股票的方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。對(duì)超大項(xiàng)目投資，保監(jiān)會(huì)將重點(diǎn)關(guān)注。按照規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，投資金額超過20億元或者超過可投資額度20％的，應(yīng)當(dāng)在投資協(xié)議簽署后5個(gè)工作日內(nèi)向中國保監(jiān)會(huì)報(bào)告。以上也可以看做是保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)資金的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

三、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理

保險(xiǎn)公司資金投資不動(dòng)產(chǎn)，目的是為了防范風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金長期匹配，獲得穩(wěn)定收益。房地產(chǎn)市場資金密集性的特征決定了保險(xiǎn)公司的資金可能大量投資在此，保險(xiǎn)公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。那么從保護(hù)投保人利益以及保險(xiǎn)資金安全方面考慮，在保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了相關(guān)的政策措施以后，保險(xiǎn)公司也應(yīng)該未雨綢繆，建立健全保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。保險(xiǎn)公司必須從全局和戰(zhàn)略的高度，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)償付能力，增強(qiáng)改善保險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任感和緊迫感。要健全制度，完善機(jī)制，規(guī)范運(yùn)作，強(qiáng)化披露，采取新的方式，運(yùn)用新的手段，科學(xué)評(píng)估保險(xiǎn)資金管理風(fēng)險(xiǎn)，逐步構(gòu)建全面覆蓋、全程管理、全員參與的新型風(fēng)險(xiǎn)管理體系。

1、強(qiáng)化公司內(nèi)部控制

強(qiáng)化公司內(nèi)部控制是加強(qiáng)保險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)管理的重要措施。首先，細(xì)化流程，規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)管理行為。各級(jí)保險(xiǎn)公司要高度重視員工教育和職業(yè)培訓(xùn)，樹立依法合規(guī)管理觀念，不斷提高各級(jí)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。制定鐵的規(guī)則，依法合規(guī)運(yùn)作，嚴(yán)格財(cái)經(jīng)紀(jì)律，防范資金管理風(fēng)險(xiǎn)。其次，改進(jìn)技術(shù)，完善系統(tǒng)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力。加快引進(jìn)成熟市場的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施資產(chǎn)負(fù)債匹配管理，完善技術(shù)支持系統(tǒng)，推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理由定性管理向定性與定量管理相結(jié)合方向轉(zhuǎn)變，不斷提高對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類、識(shí)別、量化和評(píng)估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。此外，由于不動(dòng)產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理。保險(xiǎn)公司可以通過購買保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，一般來說房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)論文提綱怎么寫。

2、完善政策保障

外部調(diào)控在當(dāng)前國際國內(nèi)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢下是非常必要的償付能力，因?yàn)槲覈ｋU(xiǎn)公司自我約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制體系尚未健全，我國不動(dòng)產(chǎn)市場仍不夠規(guī)范。因此各種宏觀調(diào)控措施應(yīng)配合使用，不能顧此失彼。目前已經(jīng)出臺(tái)多部規(guī)定，但這些規(guī)定必須要經(jīng)歷時(shí)間的檢驗(yàn)。監(jiān)管層必須在鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司積極探索的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)其投資不動(dòng)產(chǎn)的外部監(jiān)管。總體監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點(diǎn)，以便使保險(xiǎn)公司在償付能力約束下更為自主地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資。

保監(jiān)會(huì)已經(jīng)明確不允許險(xiǎn)資投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)，這樣要求是有必要的。但是由于這種要求主要是禁止投資普通商品住宅，但是如果保險(xiǎn)資金投資寫字樓的話，寫字樓價(jià)格上去了會(huì)產(chǎn)生比價(jià)效應(yīng)。另外可能有曲線投資和擦邊球的現(xiàn)象。這樣會(huì)對(duì)已經(jīng)高的離譜的房價(jià)產(chǎn)生推高作用，對(duì)正在實(shí)施且困難重重的房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生不利影響。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，中國老百姓買不起房子的還有很多，目前北京市的房價(jià)收入比已達(dá)27：1，超出國際平均水平5倍；中國還有很多地方老百姓需要價(jià)格低廉的房子，所以建議保險(xiǎn)公司先考慮廉租房建設(shè)。國家給予適當(dāng)?shù)亩愂諟p免和保監(jiān)會(huì)可以給予高度支持和放寬投資比例。

參考文獻(xiàn)：

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[3]保險(xiǎn)業(yè)5年斬獲7000億收益投資路徑曝光［EB/OL］.

soufun.com/money/2010-01-11/3019706.htm

第4篇：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理范文

萬通：深挖美國模式

作為一家剛剛度過20周年的房地產(chǎn)企業(yè)，萬通是行業(yè)里為數(shù)不多的、完整走過房地產(chǎn)一輪周期的公司。年報(bào)顯示，2006年?2011年，萬通地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率除2006年達(dá)到77%外，其余年份均在54%～69%之間。假如扣除負(fù)債率中的預(yù)收賬款，公司的有息負(fù)債率則更低。

萬通控股股份有限公司副總經(jīng)理鄭沂表示，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)制造業(yè)，從開發(fā)到銷售，企業(yè)追求的是周轉(zhuǎn)率、規(guī)模效應(yīng)和利潤率。而商業(yè)地產(chǎn)從招商、孵化到成熟運(yùn)作涉及的投資周期長，資金占用量大，資本流動(dòng)線與住宅地產(chǎn)大不相同。萬通從2007年正式開始轉(zhuǎn)型，走的路徑為美國模式。所謂美國模式，即效仿美國著名開發(fā)商和基金管理機(jī)構(gòu)鐵獅門（Tishman Speyer），通過成立基金管理公司，掌控商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)從開發(fā)到運(yùn)營的全過程，并在其中輔之以金融手段。

鄭沂稱，美國模式主要有兩個(gè)特點(diǎn)：一是輕資產(chǎn)，過去投資大量使用自有資金，現(xiàn)在更多地引入基金，企業(yè)與投資人共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和收益；二是注重核心能力，從單純的開發(fā)轉(zhuǎn)為實(shí)力的較量，考驗(yàn)企業(yè)在招商、資產(chǎn)證券化、經(jīng)營運(yùn)作等多方面的能力。

鄭沂認(rèn)為，中國企業(yè)面臨三個(gè)問題。一是資金問題，持有項(xiàng)目需要有非常強(qiáng)的資金實(shí)力；二是短期利潤問題，持有項(xiàng)目意味著在孵化器產(chǎn)生的利潤現(xiàn)金流非常低，需要較長時(shí)期才能產(chǎn)生資金回報(bào)；三是退出問題，持有資產(chǎn)五年、十年以后，大多公司最終需要進(jìn)行資產(chǎn)變現(xiàn)或退出。這三個(gè)問題導(dǎo)致中國企業(yè)無論做商業(yè)地產(chǎn)也好，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也好，都無法享受利潤更豐厚的增值收益。

目前，萬通旗下管理著5只基金，資產(chǎn)管理規(guī)模約為36億元，隨著轉(zhuǎn)型深入，萬通逐漸向地產(chǎn)價(jià)值鏈的上游延伸，業(yè)務(wù)涉及不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營、基金管理、資產(chǎn)管理和物業(yè)運(yùn)營等，完成了地產(chǎn)企業(yè)從制造業(yè)向金融業(yè)的過渡。

“在基金的操作中，我們從最早的單項(xiàng)融資型基金慢慢轉(zhuǎn)向投資型基金。融資型基金投資項(xiàng)目確定，即為項(xiàng)目融資，包括股權(quán)、債權(quán)融資等。中國目前的房地產(chǎn)基金約有90%以上是單向融資型基金。而投資型基金所投項(xiàng)目并不確定，而是資產(chǎn)組合，類似PE基金。投資基金和我們現(xiàn)在做的整體城市基金將是萬通未來的發(fā)展方向?！编嵰时硎?，選擇這樣的操作模式是基于對(duì)房地產(chǎn)大勢的理解，“中國過去十年城市化發(fā)展速度很快，城市化程度大幅提高，與歐美發(fā)達(dá)國家的差距越來越小。然而，隨著城市化進(jìn)程放慢，未來十年將是資產(chǎn)證券化的十年。在這種趨勢下，基礎(chǔ)資產(chǎn)市場需求會(huì)有急劇膨脹性的發(fā)展，這就是未來中國房地產(chǎn)十年的大趨勢。所以，在對(duì)整體行業(yè)戰(zhàn)略性理解的基礎(chǔ)上，萬通選擇‘深挖’美國模式?！?/p>

復(fù)地：以退為進(jìn)“雙核”模式

近幾年，復(fù)地集團(tuán)一直在研究自身的商業(yè)定位和模式，并且認(rèn)為未來復(fù)地的定位應(yīng)是一個(gè)以資產(chǎn)管理為核心、專注于中國成長動(dòng)力、一流的投資集團(tuán)。其核心概念即在未來幾年，復(fù)地集團(tuán)將全面從多產(chǎn)業(yè)的民營企業(yè)，向以保險(xiǎn)為核心的資產(chǎn)管理集團(tuán)和投資集團(tuán)轉(zhuǎn)變。2010年7月5日，一直以開發(fā)商面目示人的復(fù)地集團(tuán)宣布，對(duì)其戰(zhàn)略模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型，旗下正式成立投資集團(tuán)，實(shí)行“投資+開發(fā)”的“雙核”戰(zhàn)略模式。

“從事資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，對(duì)復(fù)地來講，是一個(gè)更加具有成長性的發(fā)展模式，能夠更好地完成創(chuàng)新業(yè)務(wù)，平衡債務(wù)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)?！睆?fù)地投資集團(tuán)執(zhí)行總裁張春華介紹，母公司復(fù)星國際有限公司擁有多產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，特別是在境外合作方面?！氨热邕@些年復(fù)星和美國凱雷集團(tuán)合作，成立了中外合作的第一家民營的保險(xiǎn)公司。”

第5篇：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理范文

一、日韓模式：由財(cái)政部直接負(fù)責(zé)政府公共資產(chǎn)的管理

日本、韓國兩國的行公共資產(chǎn)管理模式可以概括為“財(cái)政部--主管部門”模式。即由財(cái)政部門負(fù)責(zé)綜合管理，由各行政部門負(fù)責(zé)具體管理。

日本將國家提供的用于國家事務(wù)和事業(yè)的資產(chǎn)，如政府辦公樓、公務(wù)員宿舍、國立學(xué)校等稱為公用資產(chǎn)。日本公用資產(chǎn)的綜合管理由財(cái)務(wù)省負(fù)責(zé)，具體管理由各相關(guān)省、廳負(fù)責(zé)。財(cái)務(wù)省的綜合管理內(nèi)容主要包括對(duì)各行政機(jī)構(gòu)資產(chǎn)“購置”和“處置”進(jìn)行審批，以及統(tǒng)計(jì)匯總各省、廳國有資產(chǎn)情況等。

韓國將政府用于辦公、事業(yè)和公務(wù)員居住的財(cái)產(chǎn)，如辦公樓、公務(wù)員住宅等稱為公用財(cái)產(chǎn)。韓國財(cái)政經(jīng)濟(jì)部是統(tǒng)籌和管理全國國有財(cái)產(chǎn)的部門，中央政府的各部門、團(tuán)體負(fù)責(zé)本部門、團(tuán)體國有財(cái)產(chǎn)的具體管理。但需要配置和處置財(cái)產(chǎn)時(shí)，各主管部門要制定處置計(jì)劃和預(yù)算，報(bào)財(cái)政經(jīng)濟(jì)部；財(cái)政經(jīng)濟(jì)部再根據(jù)各部門的情況制定統(tǒng)一的計(jì)劃和預(yù)算，報(bào)國務(wù)會(huì)議審議，最后由總統(tǒng)批準(zhǔn)。財(cái)政經(jīng)濟(jì)部有權(quán)要求各主管部門提交國有財(cái)產(chǎn)管理報(bào)告和有關(guān)資料，有權(quán)要求各主管部門停止或改變國有財(cái)產(chǎn)的用途，也可改變國有財(cái)產(chǎn)的主管部門并轉(zhuǎn)走國有資產(chǎn)管理預(yù)算，或者由財(cái)政經(jīng)濟(jì)部直接管理。

二、德澳模式：由隸屬于財(cái)政部的專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)聯(lián)邦政府公共資產(chǎn)管理

德國和澳大利亞，聯(lián)邦政府資產(chǎn)由財(cái)政部門所屬的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，并在全國成立分支機(jī)構(gòu)管理分布全國的聯(lián)邦資產(chǎn)，其特點(diǎn)可以概括為“財(cái)政部一直屬局”模式。

（一）在財(cái)政部下設(shè)立資產(chǎn)管理局統(tǒng)一管理政府資產(chǎn)。德澳模式的突出特點(diǎn)就是由財(cái)政部門統(tǒng)一管理所有政府資產(chǎn)，并通過下設(shè)資產(chǎn)管理局來實(shí)施具體管理。德國在聯(lián)邦、州、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級(jí)政府設(shè)有隸屬于同級(jí)財(cái)政部門的專門資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。聯(lián)邦資產(chǎn)管理局是管理聯(lián)邦資產(chǎn)的主要部門，負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的大部分具體工作，財(cái)政部負(fù)責(zé)資產(chǎn)的預(yù)算管理，并對(duì)一些重要資產(chǎn)的出售，如土地及其附屬物的出售，實(shí)行審批。澳大利亞聯(lián)邦資產(chǎn)主要由財(cái)政部下屬的資產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)，具體包括房產(chǎn)、車輛的配置、維修和保養(yǎng)。聯(lián)邦、州和地方政府中實(shí)施具體的資產(chǎn)管理的機(jī)構(gòu)，都要向同級(jí)財(cái)政部門報(bào)告資產(chǎn)管理的情況。同時(shí)財(cái)政部對(duì)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其他部門的資產(chǎn)保留一定的控制權(quán)，主要表現(xiàn)在財(cái)政部要制定資產(chǎn)使用、消耗、轉(zhuǎn)移等的規(guī)章制度和標(biāo)準(zhǔn)；資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)必須向財(cái)政部證明他們有能力對(duì)資產(chǎn)實(shí)施有效管理；財(cái)政部有權(quán)向資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)提出相關(guān)要求等。

（二）從形成到處置的全過程資產(chǎn)管理。澳大利亞財(cái)政部下設(shè)資產(chǎn)采購局、資產(chǎn)管理局、資產(chǎn)出售局，分別負(fù)責(zé)政府資產(chǎn)采購、管理和出售，構(gòu)成了從形成到處置的資產(chǎn)管理鏈條。同時(shí)資產(chǎn)管理局、采購局和出售局必須向財(cái)政部定期提交資產(chǎn)和資金使用情況報(bào)告，財(cái)政部向國會(huì)提交預(yù)算并匯總資產(chǎn)管理情況，必要時(shí)對(duì)政府資產(chǎn)管理情況進(jìn)行審計(jì)。

（三）政府辦公用房和設(shè)施設(shè)備商業(yè)化管理。澳大利亞聯(lián)邦政府通過財(cái)政部和金融管理部下設(shè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)政府資產(chǎn)實(shí)行商業(yè)化管理。該機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是為政府各部門提供辦公樓宇、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、安裝和建設(shè)服務(wù)，以幫助用戶更好地利用他們的辦公樓宇、設(shè)施設(shè)備。該機(jī)構(gòu)在全國各地都有分支機(jī)構(gòu)和倉庫網(wǎng)絡(luò)。其商業(yè)化管理方式包括計(jì)劃管理、項(xiàng)目管理、整體項(xiàng)目服務(wù)、合同管理、專家咨詢等。它通過為政府公共部門用戶提供誠實(shí)的、職業(yè)化的服務(wù)，來實(shí)現(xiàn)政府資產(chǎn)的保全和有效利用。

三、美加模式：管理制度、資產(chǎn)預(yù)算由財(cái)政部負(fù)責(zé)，日常管理由獨(dú)立于財(cái)政部的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)

美加模式中，財(cái)政部負(fù)責(zé)政府資產(chǎn)預(yù)算管理，制定統(tǒng)一的管理制度和法規(guī)，并設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的專門的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)政府公共資產(chǎn)管理的具體事務(wù)。該模式也可以概括為“財(cái)政部一管理局”模式，以美國、加拿大等國家為代表，主要有以下一些做法。

（一）聯(lián)邦政府的公共資產(chǎn)由專門資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。美國總務(wù)署是聯(lián)邦政府資產(chǎn)管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)管理事務(wù)，專司聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)的政府供應(yīng)和采購管理、車輛購買和租賃服務(wù)管理、動(dòng)產(chǎn)管理，以及政府閑置資產(chǎn)和房產(chǎn)管理。加拿大聯(lián)邦公共工程和政府服務(wù)部為政府公共資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，并負(fù)責(zé)為整個(gè)聯(lián)邦政府提供后勤服務(wù)。

（二）嚴(yán)格的預(yù)算管理及績效考核。美國和加拿大的政府資產(chǎn)預(yù)算管理都特別嚴(yán)格，政府各個(gè)部門的物資采購有預(yù)算控制，各個(gè)部門內(nèi)設(shè)專人負(fù)責(zé)采購工作。美國財(cái)政部及總統(tǒng)行政預(yù)算管理辦公室負(fù)責(zé)聯(lián)邦政府資產(chǎn)的預(yù)算管理。辦公用房新建、修繕、日常管理等預(yù)算費(fèi)用，由總務(wù)署統(tǒng)一向財(cái)政部和總統(tǒng)行政預(yù)算管理辦公室申請(qǐng)；房產(chǎn)以外的其他政府資產(chǎn)如計(jì)算機(jī)、汽車等，預(yù)算則體現(xiàn)在使用部門的預(yù)算當(dāng)中，由各部門分別申請(qǐng)，上述預(yù)算都必須經(jīng)國會(huì)批準(zhǔn)才能執(zhí)行。加拿大公共工程和政府服務(wù)部向財(cái)政部和國庫委員會(huì)申請(qǐng)房產(chǎn)購置預(yù)算，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)配置各部門的辦公用房。美國總務(wù)署公共建筑服務(wù)中心還對(duì)聯(lián)邦政府的房產(chǎn)績效進(jìn)行監(jiān)管。該機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)管理績效的目標(biāo)設(shè)置和考核工作有許多指標(biāo)：每平方英尺的營運(yùn)費(fèi)用、營運(yùn)成本、營運(yùn)盈余資金、無收益面積、客戶滿意度調(diào)查、安全滿意度調(diào)查、租賃成本與私營公司成本比較等。這些指標(biāo)考核的內(nèi)容，與預(yù)算安排直接掛鉤。

（三）集中化、專業(yè)化的車輛及房產(chǎn)管理。車輛及房產(chǎn)是政府公共資產(chǎn)中單位價(jià)值較大的主要資產(chǎn)，對(duì)其實(shí)行集中管理、專業(yè)化管理是美國和加拿大的共同做法。美國總務(wù)署下設(shè)的聯(lián)邦供應(yīng)服務(wù)中心，專司聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)的政府供應(yīng)和采購管理，為各聯(lián)邦機(jī)構(gòu)提供車輛購買和租賃專業(yè)化服務(wù)；公共建筑服務(wù)中心，專司政府閑置資產(chǎn)和房產(chǎn)管理。加拿大公共工程和政府服務(wù)部房地產(chǎn)服務(wù)公司集中統(tǒng)一管理聯(lián)邦政府所有房地產(chǎn)(包括國家公園、軍事基地、監(jiān)獄、港口、機(jī)場等)，并為各部門提供工程設(shè)計(jì)等專業(yè)和技術(shù)服務(wù)。這種管理方法的優(yōu)點(diǎn)是政府房地產(chǎn)資源能得到有效配置，既能及時(shí)滿足各部門辦公用房的需求，又使辦公用房得到充分合理利用。

（四）規(guī)范化、程序化的閑置資產(chǎn)處置管理。重視閑置資產(chǎn)的處置管理也是美加模式的一個(gè)顯著特點(diǎn)。加拿大法律規(guī)定，聯(lián)邦政府及各部門閑置資產(chǎn)，必須交由公共工程和政府服務(wù)部集中統(tǒng)一處理，其他任何部門不得擅自出售。政府不需要的動(dòng)產(chǎn)，包括舊飛機(jī)、船舶、汽車、家具等，一般集中處理，或以舊換新。處置政府閑置資產(chǎn)堅(jiān)持以下原則：使資產(chǎn)獲得最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值；為各部提供的服務(wù)效率高、效益好；按閑置資產(chǎn)現(xiàn)狀就地銷售，減少交易的法律責(zé)任；出售要有競爭，公開、公平、公正，經(jīng)得起檢驗(yàn)。美國聯(lián)邦政府閑置資產(chǎn)交由公共建筑服務(wù)中心負(fù)責(zé)處置，有調(diào)撥給其他聯(lián)邦機(jī)構(gòu)、州、地方政府，贈(zèng)與合格的非盈利性組織，公開出售等幾種處置方式。規(guī)范化、程序化、公開化的閑置資產(chǎn)處置，提高了資產(chǎn)再配置的效率，杜絕了政府公共資產(chǎn)“出口”的腐敗，為政府樹立了公開、公正的形象。

四、巴西模式：由計(jì)劃預(yù)算管理部的聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處負(fù)責(zé)日常管理

巴西的政府公共資產(chǎn)由計(jì)劃預(yù)算管理部負(fù)責(zé)，下設(shè)聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處負(fù)責(zé)具體管理。由于巴西與其他國家不同，管理預(yù)算的部門不是財(cái)政部，因此形成了特殊的“預(yù)算部-管理局”管理模式，但其管理特點(diǎn)的實(shí)質(zhì)與“財(cái)政部-直屬局”模式相同。

（一）巴西聯(lián)邦政府公共資產(chǎn)的主管機(jī)構(gòu)為聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處。1998年以前，聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處（副部級(jí)）設(shè)在聯(lián)邦財(cái)政部，1999年，為了與預(yù)算管理相結(jié)合，將聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處由財(cái)政部劃入計(jì)劃預(yù)算管理部（巴西聯(lián)邦政府預(yù)算編制職能由計(jì)劃預(yù)算管理部負(fù)責(zé)）。聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處總部下轄7個(gè)局；在全國分設(shè)27個(gè)地區(qū)資產(chǎn)管理局和2個(gè)區(qū)域性資產(chǎn)管理代表處。聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處主要負(fù)責(zé)聯(lián)邦政府不動(dòng)產(chǎn)的管理，管理對(duì)象是 2.4萬個(gè)政府大樓和52.4萬塊土地。聯(lián)邦政府的動(dòng)產(chǎn)由各部門自己管理。

（二）巴西政府以法律形式確定對(duì)公共資產(chǎn)的保護(hù)和管理。巴西聯(lián)邦憲法是政府公共資產(chǎn)管理的根本法律基礎(chǔ)，對(duì)聯(lián)邦政府公共資產(chǎn)的范圍及管理原則作了明確規(guī)定。巴西政府的公共資產(chǎn)分為以下三類：1、一般資產(chǎn)，即人民共同所有、共同使用的資產(chǎn)，如公路、鐵路、碼頭等等。2、特殊資產(chǎn)，即各級(jí)國家機(jī)關(guān)占有、用來為公眾服務(wù)的資產(chǎn)，如各級(jí)立法、行政、司法機(jī)構(gòu)占有使用的辦公樓、車輛、設(shè)備等。3、自然資產(chǎn)，即公有的土地、森林、湖泊、河流、礦產(chǎn)資源等。

（三）資產(chǎn)購置與處置的管理。聯(lián)邦政府各部門不動(dòng)產(chǎn)的購置，均須報(bào)經(jīng)聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處審核、批準(zhǔn)。聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處對(duì)各部門資產(chǎn)購置的申請(qǐng)，一般是按照調(diào)劑--承租--購買的程序研究解決。各部門動(dòng)產(chǎn)的購置，由各部門在正常預(yù)算內(nèi)自己決定和購買。巴西政府公共資產(chǎn)的處置是指資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移和核銷，包括資產(chǎn)的出售、交換、贈(zèng)送、報(bào)廢等多種形式。資產(chǎn)的出售，必須先由聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處組織專業(yè)人員進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估，確定底價(jià)，然后按照《拍賣法》通過拍賣等方式處置。資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移分為三種情況：一是在同級(jí)政府之間的轉(zhuǎn)移，由資產(chǎn)調(diào)出、調(diào)入的兩部協(xié)商并報(bào)聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處核準(zhǔn)即可。二是跨政府級(jí)次的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，需要報(bào)聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處進(jìn)行調(diào)查評(píng)估和公示，然后由資產(chǎn)管理秘書處辦理資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)手續(xù)。三是國家機(jī)構(gòu)將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（租）給非公有單位，需要報(bào)聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處進(jìn)行價(jià)格調(diào)查和評(píng)估；如價(jià)格合理，且符合各項(xiàng)法律法規(guī)，則向社會(huì)公告；最后，由資產(chǎn)秘書處辦理公共資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

（四）資產(chǎn)的使用及收入管理。巴西法律明確規(guī)定，各部門不能將占用的政府公共資產(chǎn)（辦公用房及各種設(shè)備）用于經(jīng)營活動(dòng)。資產(chǎn)處置收入一律上交同級(jí)財(cái)政國庫。聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處可以將掌握的閑置公共資產(chǎn)（土地、礦產(chǎn)、水資源等）通過一定法律程序轉(zhuǎn)讓（租）給個(gè)人或私營部門使用，具體轉(zhuǎn)讓（租）的方式包括授權(quán)使用、許可使用、特別許可使用等等。使用公共資產(chǎn)的個(gè)人和私營部門必須向聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處交納租用費(fèi)或轉(zhuǎn)讓費(fèi)。聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處的各項(xiàng)資產(chǎn)收費(fèi)收入，必須全額上繳聯(lián)邦財(cái)政國庫。為保證資產(chǎn)收入管理的規(guī)范，堵塞漏洞，各種資產(chǎn)收入和國家稅金、罰款一樣，按照聯(lián)邦財(cái)政部統(tǒng)一印制的稅費(fèi)收繳憑證上繳國庫。

（五）資產(chǎn)的信息化管理。巴西政府非常重視利用信息化手段管理聯(lián)邦政府資產(chǎn)。各部門在資產(chǎn)管理中，普遍使用了資產(chǎn)條形碼掃描采集技術(shù)，實(shí)行計(jì)算機(jī)管理。聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處建立了資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，將資產(chǎn)登記、資產(chǎn)配置、資產(chǎn)處置、資產(chǎn)收費(fèi)等工作統(tǒng)一納入了信息系統(tǒng)，提高了資產(chǎn)管理的效率和準(zhǔn)確性。目前，聯(lián)邦資產(chǎn)秘書處正在籌建聯(lián)邦資產(chǎn)管理信息共享系統(tǒng)，將現(xiàn)有的聯(lián)邦資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)與國庫、中央銀行及財(cái)政監(jiān)察等系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，以實(shí)現(xiàn)管理數(shù)據(jù)共享，提高工作效率。該系統(tǒng)建成后，將大大提高巴西聯(lián)邦政府資產(chǎn)管理的能力和水平。

五、各國行政事業(yè)國有資產(chǎn)管理的共同點(diǎn)

世界各國雖然沒有統(tǒng)一的政府公共資產(chǎn)管理模式，但是卻有一些共同的管理特點(diǎn)。

一是財(cái)政部門主管。世界各國雖然沒有統(tǒng)一的公共資產(chǎn)管理模式，但是卻有一個(gè)共同的管理特點(diǎn)，那就是世界主要國家都是由財(cái)政部門（預(yù)算主管部門）主導(dǎo)政府公共資產(chǎn)管理，區(qū)別之處只是在不同的管理模式下，財(cái)政部門的職責(zé)范圍有所差異。在政府干預(yù)型市場經(jīng)濟(jì)國家，財(cái)政的職責(zé)最強(qiáng)，如韓日模式中政府公共資產(chǎn)管理直接由財(cái)政部門負(fù)責(zé)。在自由經(jīng)濟(jì)型市場經(jīng)濟(jì)國家，財(cái)政的職責(zé)范圍較小，如美加模式中，財(cái)政部門僅負(fù)責(zé)政府公共資產(chǎn)管理規(guī)章制度的制定和預(yù)算管理。但無論在哪種模式下，政府公共資產(chǎn)的管理都沒有脫離財(cái)政部門的職能范圍。

第6篇：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理范文

這是中國保險(xiǎn)公司投資海外房地產(chǎn)的第三個(gè)案例。此前，中國平安和中國人壽分別投資了位于英國的勞合社大樓和金絲雀碼頭集團(tuán)旗下的一座大樓。

自從險(xiǎn)資獲準(zhǔn)開閘不動(dòng)產(chǎn)投資以來，諸多保險(xiǎn)公司以不同形式介入其中。隨著保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)比例的不斷提高，保險(xiǎn)公司加快了在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的布局。除了直接購買酒店或?qū)懽謽?，股?quán)投資房企以及興建養(yǎng)老社區(qū)，亦是險(xiǎn)資進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的主要形式。

中國保監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，目前已有33家保險(xiǎn)公司持有投資性房地產(chǎn)。今年前八個(gè)月，投資性不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模750億元，較年初增長3%，基礎(chǔ)設(shè)施投資計(jì)劃等產(chǎn)品6664億元，較年初增長39%。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場不斷下行之時(shí)，保險(xiǎn)公司依然熱衷其中，顯露出來的不動(dòng)產(chǎn)投資的順周期風(fēng)險(xiǎn)，引起保監(jiān)會(huì)的關(guān)注。

另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)隱患則在于隱蔽在不動(dòng)產(chǎn)投資之后的數(shù)字游戲。一些保險(xiǎn)公司通過財(cái)務(wù)手段虛增利潤和資產(chǎn)，以達(dá)到提升償付能力充足率的目的，工具之一便是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值估值。

這一切引起了監(jiān)管層憂思，放開投資前端的同時(shí)，保監(jiān)會(huì)收緊了對(duì)其后端的管理。今年5月，保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于清理規(guī)范保險(xiǎn)公司投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱“《通知》”），著手對(duì)保險(xiǎn)公司投資性房地產(chǎn)估值進(jìn)行清理和規(guī)范。此外，保監(jiān)會(huì)修訂了投資性房地產(chǎn)的認(rèn)可資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，降低其認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)。

與此同時(shí)，保監(jiān)會(huì)在日前的壽險(xiǎn)公司“償二代”第一支柱技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)測試方案中，對(duì)投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因子等指標(biāo)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著“償二代”建設(shè)的逐步推進(jìn)，以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向的償付能力監(jiān)管體系，將有利于引導(dǎo)保險(xiǎn)公司調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)配置，提升風(fēng)險(xiǎn)管理能力，在一定程度上遏制保險(xiǎn)公司帶有“豪賭”風(fēng)格的投資行為。國泰君安報(bào)告認(rèn)為，資本規(guī)劃和資本補(bǔ)充條件較好的保險(xiǎn)公司，在另類投資等新領(lǐng)域投資上將更具優(yōu)勢。 涌向不動(dòng)產(chǎn)

今年以來，房地產(chǎn)幾乎成為安邦保險(xiǎn)投資的關(guān)鍵詞。繼頻頻吃進(jìn)金融街、與富德生命人壽（原生命人壽）爭奪金地集團(tuán)之后，安邦保險(xiǎn)又把目光投向了海外。

安邦保險(xiǎn)以19.5億美元（約120億元人民幣）收入囊中的華爾道夫飯店，是紐約地標(biāo)性建筑之一，共有1413個(gè)房間，常年入住率超過70%，基本房型最低價(jià)格為329美元/晚。如按安邦保險(xiǎn)支付的交易額計(jì)算，每間客房的成交單價(jià)高達(dá)138萬美元，堪稱美國酒店交易中最高的房間單價(jià)紀(jì)錄之一。

根據(jù)協(xié)議，安邦保險(xiǎn)將支付1億美元的交易保證金，并承擔(dān)酒店約5.25億美元的抵押貸款。希爾頓則獲得擁有未來100年的經(jīng)營權(quán)，并進(jìn)行整修。有業(yè)內(nèi)人士稱，如果希爾頓集團(tuán)在180天內(nèi)將這筆巨款投入別的酒店物業(yè)資產(chǎn)，可以避免為交易收益繳納高額的所得稅。

安邦保險(xiǎn)在其官網(wǎng)宣布，華爾道夫酒店占據(jù)了曼哈頓核心地段的整個(gè)街區(qū)，該地塊投資價(jià)值在紐約無可比擬，該公司希望通過投資北美優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的投資收益。

不過，由于華爾道夫酒店是美國駐聯(lián)合國大使官邸所在地，亦是美國總統(tǒng)和美國外交官員經(jīng)常下榻之處，美聯(lián)社報(bào)道稱，考慮到整修可能產(chǎn)生的潛在安全風(fēng)險(xiǎn)，美國政府官員表示，正在審查這筆交易的細(xì)節(jié)。對(duì)于該說法，安邦保險(xiǎn)目前尚無官方回應(yīng)。

根據(jù)2012年保監(jiān)會(huì)的《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》，保險(xiǎn)資金境外直接投資的不動(dòng)產(chǎn)，主要限于英國、美國和澳大利亞等發(fā)達(dá)市場主要城市的核心地段，且具有穩(wěn)定收益的成熟商業(yè)和辦公不動(dòng)產(chǎn)。今年2月，保監(jiān)會(huì)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知》，將保險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)投資比例進(jìn)一步提至30%，而境外投資比例為15%。保險(xiǎn)公司的不動(dòng)產(chǎn)投資熱情隨之提升。

由于英鎊走低，英國房地產(chǎn)成為險(xiǎn)資的“投資洼地”。去年7月，中國平安斥資2.6億英鎊，從德國商業(yè)銀行旗下的Commerz Real公司手中，購得倫敦金融城的標(biāo)志性建筑之一勞合社大樓。今年6月，中國人壽聯(lián)合卡塔爾控股財(cái)富基金斥資7.95億英鎊（約合14億美元），購買了英國金絲雀碼頭集團(tuán)旗下位于倫敦金融區(qū)的10 Upper Bank Street 大樓，持有該樓70%的股權(quán)。

勞合社主席約翰?納爾遜去年接受《財(cái)經(jīng)》記者專訪時(shí)曾談到，平安收購勞合社大樓是一種普通的不動(dòng)產(chǎn)投資行為，對(duì)勞合社本身沒有影響，勞合社依然有權(quán)長期使用這座由其建造的大樓。據(jù)介紹，英國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)作模式通常是，由大型投資機(jī)構(gòu)買下來，交由專業(yè)的物業(yè)公司運(yùn)營和管理，而勞合社對(duì)該大樓采取了售出和回租的方式。

從既往的租金收益上來看，中國平安和中國人壽所投資的這兩座寫字樓，無疑是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。勞合社大樓2013年整體租金約2400萬英鎊，凈租金收益率為6.1%。而10 Upper Bank Street 大樓每年的租金約為4435萬英鎊。

與中國平安和中國人壽投資于寫字樓項(xiàng)目不同，安邦保險(xiǎn)將海外不動(dòng)產(chǎn)首單投向了美國酒店業(yè)。一位海外房地產(chǎn)中介人士表示，就項(xiàng)目本身來說，以19.5億美元投資華爾道夫酒店，并不是一個(gè)好的投資選擇，以同等規(guī)模的資金可以買到更好的標(biāo)的，安邦此舉可能有個(gè)人投資偏好等其他方面的考慮。另據(jù)一位接近該交易的人士稱，希爾頓對(duì)該酒店的最初報(bào)價(jià)為11億美元。

第一太平戴維斯（Savills）一位人士表示，去年以來，包括保險(xiǎn)公司在內(nèi)的中國企業(yè)購買海外房地產(chǎn)的項(xiàng)目大大增加，他目前“有一半的時(shí)間都是在做這樣的項(xiàng)目”。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2013年中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額為76億美元，同比增長124%。其中，英國和美國房地產(chǎn)市場是最主要的投資區(qū)域。

除了開始出手海外不動(dòng)產(chǎn)，保險(xiǎn)公司近年來更是忙于布局境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資。早在2010年，安邦保險(xiǎn)便開始涉足不動(dòng)產(chǎn)投資，購入成都市行政辦公中心的寫字樓，2011年攬得北京CBD的兩個(gè)地塊。截至2013年，安邦財(cái)險(xiǎn)投資性房地產(chǎn)達(dá)157.3億元，是該項(xiàng)投資規(guī)模最大的保險(xiǎn)公司。

今年以來，安邦保險(xiǎn)則積極介入對(duì)上市房企的股權(quán)投資。4月28日，旗下安邦人壽與和諧健康險(xiǎn)累計(jì)持有金融街控股有限公司（下稱“金融街”，000402.SZ）5%股權(quán)，首次舉牌。其后，進(jìn)一步增持至9.99%。

為保住第一大股東地位，北京金融街投資集團(tuán)及其一致行動(dòng)人亦展開增持，同時(shí)，擬以2.5億元自有資金，通過集中競價(jià)方式回購1.10%的股份。此舉被市場解讀為用來“狙擊”安邦系。

安邦保險(xiǎn)對(duì)地產(chǎn)股的興趣不止于金融街一家。華業(yè)地產(chǎn)（600240）中報(bào)顯示，安邦人壽已成為其第三大股東，持股4.99%，離5%的舉牌線僅一步之遙。但一季度時(shí)，前十大股東名單中還沒有其身影。

今年上半年，安邦保險(xiǎn)與富德生命人壽“火拼”同一只地產(chǎn)股――金地集團(tuán)，成為業(yè)內(nèi)一大焦點(diǎn)。安邦保險(xiǎn)的持股比例合計(jì)為10%，富德生命人壽則累計(jì)增持至27.63%，其目標(biāo)則是30%。

富德生命人壽是另一家熱投房企股的保險(xiǎn)公司，除了金地集團(tuán)，它還是深振業(yè)A的第五大股東，持股4.64%。 還原投資邏輯

保險(xiǎn)公司爭奪地產(chǎn)股，在申銀萬國房地產(chǎn)分析師韓思怡看來，說明險(xiǎn)資正從直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而直接購買房地產(chǎn)公司的股權(quán)，以爭取公司話語權(quán)，并通過提前參加項(xiàng)目的形式，獲取更高收益。而這種投資角色的轉(zhuǎn)換，最終將影響股票市場投資者的定價(jià)思維。

對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，看重的不僅僅是地產(chǎn)股的股價(jià)表現(xiàn)和股權(quán)投資收益。這些地產(chǎn)公司都握有一線城市豐富的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，土地資源和項(xiàng)目資源優(yōu)勢明顯。金地集團(tuán)今年4月還收購了美國舊金山市CBD區(qū)域的兩個(gè)商用地塊，用于開發(fā)寫字樓。而金融街自持的項(xiàng)目資質(zhì)和規(guī)模在地產(chǎn)股中均屬優(yōu)異，海通證券報(bào)告認(rèn)為，多個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入收獲期，未來將享受價(jià)值重估帶來的最大利益。

韓思怡在報(bào)告中指出，目前重點(diǎn)的房地產(chǎn)公司PE估值僅為7倍左右，行業(yè)平均估值水平遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)較低且升值潛力更大。萬科、金科、華發(fā)和福星等優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股的第一大股東持股較低，且股價(jià)估值低，有可能成為保險(xiǎn)資金重點(diǎn)關(guān)注的投資標(biāo)的。隨著房地產(chǎn)業(yè)并購案的增多，產(chǎn)業(yè)資本將迎來定價(jià)權(quán)之爭。

根據(jù)保監(jiān)會(huì)的相關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)公司可以通過物權(quán)和股權(quán)投資形式投資于房地產(chǎn)，既包括保險(xiǎn)公司直接持有的投資性房地產(chǎn)，也包括通過投資設(shè)立或入股項(xiàng)目公司等以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的公司，以及間接持有的投資性房地產(chǎn)。

一批中小保險(xiǎn)公司特別是具有房地產(chǎn)股東背景的公司，成為投資性房地產(chǎn)的擁躉，比如，富德生命人壽去年底的投資性房地產(chǎn)的規(guī)模為128.65億元，合眾人壽規(guī)模則為80.9億元。同樣有房地產(chǎn)股東的前海人壽，自2013年7月以來，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資和借款等形式，在房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域涉資達(dá)48億元。珠江人壽今年4月和6月分別投資7.5億元和10億元（分期投資），與其股東關(guān)聯(lián)方投資開發(fā)上海創(chuàng)展國際商貿(mào)和北京中關(guān)村國際商城項(xiàng)目。

除了爭奪地產(chǎn)股、競購商業(yè)地塊，諸保險(xiǎn)公司還忙于投資養(yǎng)老地產(chǎn)，而養(yǎng)老地產(chǎn)按保監(jiān)會(huì)規(guī)定可采用公允價(jià)值估值。富德生命人壽負(fù)責(zé)人曾對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者透露，其首個(gè)高端養(yǎng)老社區(qū)將于近期在廣東河源開業(yè)。前海人壽則斥資4億元拿下深圳的養(yǎng)老地產(chǎn)用地，首批拓荒者泰康人壽今年一口氣開業(yè)了三家養(yǎng)老社區(qū)。養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作稍為遲緩的中國太保，今年亦加快了步伐，太平洋養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理公司于近日獲批籌建，不過其開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的路徑不同：擬采取自建和改建城市中心城區(qū)現(xiàn)有物業(yè)等“輕資產(chǎn)”方式。

諸保險(xiǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)投資的熱衷程度，可以用數(shù)據(jù)來量化。保監(jiān)會(huì)的《中國保險(xiǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任白皮書》稱，今年上半年，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老社區(qū)投資額增至約300多億元，是去年全年的兩倍多。來自保監(jiān)會(huì)的最新數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的投資性房地產(chǎn)規(guī)模為750億元，比年初增長3%；基礎(chǔ)設(shè)施投資計(jì)劃等產(chǎn)品則為6664億元，較年初增長39%。

除了以上形式，保險(xiǎn)公司還通過信托計(jì)劃與房地產(chǎn)產(chǎn)生一些間接關(guān)聯(lián)。10月14日，保監(jiān)會(huì)的《關(guān)于保險(xiǎn)公司投資信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)情況的通報(bào)》顯示，今年上半年，近51%的信托投資集中于房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，其中，房地產(chǎn)信托計(jì)劃占比高達(dá)33.1%，規(guī)模為929億元，基礎(chǔ)設(shè)施投資占比17.5%，規(guī)模亦有492億元之多。

保監(jiān)會(huì)在通報(bào)中提示了一個(gè)值得憂慮的現(xiàn)象：一些保險(xiǎn)公司通過投資信托產(chǎn)品，借款給與之具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的融資人，用于融資人房地產(chǎn)投資等用途。而一些具有房地產(chǎn)股東背景的保險(xiǎn)公司，如此熱衷于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是為其股東輸送利益。

一位保險(xiǎn)公司高管曾對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，對(duì)于很多產(chǎn)業(yè)資本來說，保險(xiǎn)的投資價(jià)值在于，股東用收進(jìn)來的保費(fèi)進(jìn)行投資，用獲得的投資收益設(shè)立影子公司，再作為股東投資于保險(xiǎn)公司和其他領(lǐng)域。換言之，“等于是股東拿保險(xiǎn)公司的錢來賺自己的錢”，在該人士看來，這其實(shí)應(yīng)該是保險(xiǎn)業(yè)“最大的風(fēng)險(xiǎn)”。 公允價(jià)值的秘密

除了為股東“輸血”，保險(xiǎn)公司熱衷于不動(dòng)產(chǎn)投資，亦有其自身資產(chǎn)負(fù)債匹配的訴求。在8月召開的新“國十條”培訓(xùn)大會(huì)上，保監(jiān)會(huì)主席項(xiàng)俊波指出，業(yè)內(nèi)熱銷的高現(xiàn)金價(jià)值產(chǎn)品的負(fù)債實(shí)際期限短則數(shù)月，長則1年-3年，其所匹配的資產(chǎn)期限則多在5年以上，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債缺口較大。

這類短期高現(xiàn)金價(jià)值產(chǎn)品，承諾的收益卻高達(dá)7.2%。這意味著，投資收益率至少達(dá)10%以上，才能基本覆蓋其成本。對(duì)于一些保險(xiǎn)公司來說，房地產(chǎn)市場成為博取高收益的南山捷徑。對(duì)此，項(xiàng)俊波不客氣地指出，“這很危險(xiǎn)?！?/p>

這類能夠迅速攬得保費(fèi)的高現(xiàn)金價(jià)值保險(xiǎn)產(chǎn)品，對(duì)于資本實(shí)力的消耗很大。資本實(shí)力相對(duì)單薄的保險(xiǎn)公司，不可避免地倍受償付能力充足率壓力。

一些“聰明”的保險(xiǎn)公司，通過財(cái)務(wù)手段，人為虛增賬面資產(chǎn)和凈資產(chǎn)，達(dá)到提升償付能力充足率的目的，其中的一個(gè)重要工具便是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值估值。

所謂公允價(jià)值，指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。根據(jù)我國的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式有成本計(jì)量法和公允價(jià)值計(jì)量法，但只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)時(shí)，才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，這兩個(gè)條件缺一不可。且同一企業(yè)不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

項(xiàng)俊波在新“國十條”培訓(xùn)大會(huì)上透露，在目前33家持有投資性房地產(chǎn)的保險(xiǎn)公司中，有15家（3家財(cái)險(xiǎn)公司和12家壽險(xiǎn)公司）采用了公允價(jià)值計(jì)量方式。今年一季度，這些公司投資性房地產(chǎn)的成本是244.1億元，但賬面價(jià)值卻是493.4億元，增值近一倍。

有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，15家公司中，正德人壽、安邦人壽、安邦財(cái)險(xiǎn)和富德生命人壽等公司，公允價(jià)值變動(dòng)較大。其中，正德人壽估值最高，成本為11億元的土地使用權(quán)投資，通過公允價(jià)值估值，一年內(nèi)浮盈17億元。而安邦財(cái)險(xiǎn)2013年報(bào)顯示，其2011年所購北京CBD兩地塊的成本為61.1億元，2013年從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，并采用公允價(jià)值計(jì)量后，賬面價(jià)值增至157.3億元。

在公允價(jià)值估值法下，一些公司的公允價(jià)值變動(dòng)收益呈現(xiàn)較大增長。比如，正德人壽的公允價(jià)值變動(dòng)收益增長了10.52倍，安邦財(cái)險(xiǎn)增長7.8倍，富德生命人壽公允價(jià)值收益增長1.34倍。公允價(jià)值變動(dòng)收益計(jì)入當(dāng)期損益，有增加凈利潤之效。

一位保險(xiǎn)公司投資負(fù)責(zé)人指出，中國的房地產(chǎn)市場波動(dòng)大，特別是近年來房價(jià)增長迅猛，泡沫虛高，采用公允價(jià)值計(jì)量下的凈利潤和償付能力充足率，“可能存在一定的虛值” 。

事實(shí)上，投資性房地產(chǎn)能否采用公允價(jià)值估值，監(jiān)管層的態(tài)度一直在調(diào)整。1997年在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中首倡公允價(jià)值計(jì)量，但由于出現(xiàn)諸多借此操縱利潤的現(xiàn)象，又于2001年后修訂相關(guān)規(guī)定，回歸成本法。2006年財(cái)政部制定新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》中，首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新的資產(chǎn)予以單獨(dú)列示，并引入公允價(jià)值計(jì)量模式。不過，要求投資性房地產(chǎn)一般采用成本模式，而限制公允價(jià)值模式的應(yīng)用范圍，以防企業(yè)濫用公允價(jià)值操縱利潤。

但這種要求與《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)――投資性不動(dòng)產(chǎn)》的做法不盡相同，后者鼓勵(lì)企業(yè)采用公允價(jià)值法，須不定期重估資產(chǎn)，以使其賬面金額與資產(chǎn)負(fù)債表日該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值趨同。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施初期，公允價(jià)值估值法使用并不廣泛，2007年630家有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國內(nèi)上市公司中，僅有18家采用該法。2011年時(shí)，上市公司中使用該法的也僅占3.06%。

從保險(xiǎn)業(yè)的監(jiān)管上來看，保監(jiān)會(huì)在2010年的《保險(xiǎn)公司償付能力報(bào)告編報(bào)規(guī)則――問題解答第10號(hào)：無擔(dān)保企業(yè)（公司）債券、不動(dòng)產(chǎn)、未上市股權(quán)和保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司創(chuàng)新試點(diǎn)投資產(chǎn)品》中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資未明確表述，是采用成本法還是公允價(jià)值法估值。

今年5月下發(fā)的《保險(xiǎn)公司償付能力報(bào)告編報(bào)規(guī)則――問題解答第24號(hào)：投資性房地產(chǎn)》（征求意見稿）（下稱“第24號(hào)解答”）中，該項(xiàng)表述變得明確：要求保險(xiǎn)公司持有的投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，采用成本模式計(jì)量；只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可采用公允價(jià)值模式計(jì)量，并向保監(jiān)會(huì)備案。

在目前的實(shí)際操作中，不同公司對(duì)估值方式有不同的選擇。以上市公司為例，中國人壽采用歷史成本法，新華保險(xiǎn)和中國太保則用公允價(jià)值法。不過，新華和太保所采用的評(píng)估模型不同，前者采用收益法或市場法，后者用現(xiàn)金流折現(xiàn)法。而前海人壽等一批中小公司，則基本上采用公允價(jià)值估值法。

根據(jù)規(guī)定，成本法下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，計(jì)提折舊或攤銷處理可抵稅。公允價(jià)值法下，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入損益，可增加當(dāng)期賬面利潤（但不增加現(xiàn)金流），但由于不計(jì)提折舊或攤銷，沒有減稅作用。

上述保險(xiǎn)公司投資負(fù)責(zé)人認(rèn)為，保險(xiǎn)公司早年投資的房地產(chǎn)的原始成本很低，如以歷史成本計(jì)價(jià)，無法真正反映資產(chǎn)的真正價(jià)值，且會(huì)降低償付能力充足率。而公允價(jià)值是基于市場一致原則下的動(dòng)態(tài)計(jì)量模式，能夠更確切地反映公司的經(jīng)營能力、償債能力及所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然，也會(huì)加大賬面利潤和現(xiàn)金流的背離。

在該人士看來，兩種估值方式各有利弊，具體還要看各公司的實(shí)際投資規(guī)模大小及對(duì)股權(quán)占用的時(shí)間等因素。 清理整頓挑戰(zhàn)

第7篇：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理范文

時(shí)隔不久，其繼任者查利?貝爾也因腸癌去世，這再次引起批評(píng)家們的發(fā)難，以此來證明麥當(dāng)勞的食品對(duì)健康可能有害，直接導(dǎo)致了公司的股價(jià)大跌。與此同時(shí)，競爭者借機(jī)掀起綠色安全食品的概念，迅速爭奪麥當(dāng)勞的市場份額。

在四周環(huán)繞的壓力下，麥當(dāng)勞不得已也改變宣傳策略，不僅改變了食品配方，還在廣告中傳播安全綠色的主題以淡化外界關(guān)于“快餐食品有害健康”的責(zé)難。

這件事情通常簡單地歸入危機(jī)管理的范疇，而從企業(yè)資產(chǎn)管理的角度來看，企業(yè)這個(gè)有機(jī)體的每一個(gè)部分都會(huì)影響到整體的健康，甚至?xí)?duì)企業(yè)造成巨大傷害。而這些部分，并未被傳統(tǒng)的資產(chǎn)概念所接受，也未被納入企業(yè)資產(chǎn)管理系統(tǒng)。

我們要問，一個(gè)企業(yè)家的價(jià)值有多大?他應(yīng)該不應(yīng)該納入企業(yè)的資產(chǎn)管理系統(tǒng)？

答案顯然是肯定的，遺憾的是，這些內(nèi)容在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上卻沒有反映。

我們?cè)撊绾握J(rèn)識(shí)和定義企業(yè)的資產(chǎn)體系?

被遺忘的隱性資產(chǎn)

假設(shè)你想建立一個(gè)新的信息公司，提供企業(yè)管理軟件方面的服務(wù)。你的目標(biāo)購買者是大公司的首席信息官(CIO)。但是，如果你打電話給100個(gè)首席信息官，他們中有多少人會(huì)在當(dāng)天給你回復(fù)呢?

如果你是IBM公司，可能100個(gè)首席信息官都會(huì)給你答復(fù)：

但如果你是一家剛成立的公司，可能沒人會(huì)搭理你。你贏得客戶、開展業(yè)務(wù)的時(shí)間當(dāng)然被拖延了，從而影響收入，導(dǎo)致利潤銳減。

你必須考慮，要花多長時(shí)間才能建立起足夠的信任，使顧客接受你。

事實(shí)上，這種差異直接導(dǎo)致了企業(yè)在收益方面的差距，他們也為投資創(chuàng)造了條件。這就是隱性資產(chǎn)。

你可能正想問：到底什么是隱性資產(chǎn)?它和無形資產(chǎn)相同嗎?是不是新瓶裝舊酒?

完全不是。

確實(shí)在這幾年，更多的人談?wù)撝鵁o形資產(chǎn)，幾乎完全集中在品牌、競爭力和知識(shí)產(chǎn)權(quán)三個(gè)方面。它們是重要的，但是隱性資產(chǎn)的真正含義更廣闊、更深入、更有內(nèi)涵。

傳統(tǒng)的觀點(diǎn)是這樣狹隘地定義公司資產(chǎn)的：工廠、設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)、銀行里的現(xiàn)金等。如果你的定義再先進(jìn)一些，你也許會(huì)承認(rèn)公司的品牌價(jià)值或者人力資本也屬于公司資產(chǎn)。然而，我們并不認(rèn)為傳統(tǒng)的定義是準(zhǔn)確的。我們必須從一個(gè)企業(yè)家的視角來考慮這些問題：除財(cái)務(wù)報(bào)表之外，我的公司還有哪些要素可以創(chuàng)造更多的客戶價(jià)值?

從創(chuàng)造價(jià)值的角度出發(fā)，所有能夠給企業(yè)創(chuàng)造更多客戶價(jià)值的要素都是隱性資產(chǎn)的范疇，它們包括：客戶接觸途徑、專業(yè)技能、已有的設(shè)備規(guī)模、深厚的市場渠道、廣泛的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、豐富的相關(guān)產(chǎn)品信息、忠實(shí)的用戶群。這些要素在追求新增長途徑方面非常重要，如果能夠創(chuàng)造性地利用這些要素，就能夠滿足消費(fèi)者新的需求，就意味著公司將擁有更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

財(cái)富增長的鑰匙

為什么隱性資產(chǎn)如此的重要，因?yàn)樗鼈円矠橥顿Y創(chuàng)造了條件。一旦我們利用了一項(xiàng)隱性資產(chǎn)，便可以低成本甚至無成本地進(jìn)行擴(kuò)張或重復(fù)使用。這意味著，這些隱性資產(chǎn)――比如一個(gè)著名的商標(biāo)名稱、供應(yīng)鏈中的位置、獨(dú)有的軟件方案等――的邊際收益是非常具有吸引力的。

這些并非想象，比如IBH通過重新定義客戶需求，將制造與服務(wù)進(jìn)行了剝離，既改善了客戶方面的經(jīng)濟(jì)效益，也同時(shí)獲得了利潤，把挑戰(zhàn)變成了一個(gè)可持續(xù)性增長的機(jī)遇。他們的成功秘訣就在于，充分挖掘了自己的隱性資產(chǎn)，把握住了別人沒有看到的商機(jī)。

對(duì)于穩(wěn)步經(jīng)營的公司來講，他們?cè)趲啄晟踔翈资甑闹鳡I業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，都積累了大量的隱性資產(chǎn)，其中蘊(yùn)含著數(shù)十億美元的潛在價(jià)值。遺憾的是，他們都被人忽略了。

但是，企業(yè)在擴(kuò)展和開發(fā)新業(yè)務(wù)的時(shí)候，隱性資產(chǎn)卻發(fā)揮著決定性的作用。如果公司能巧妙地利用這些隱性資產(chǎn)，就能贏得更多的客戶，創(chuàng)造利潤率高的業(yè)務(wù)。從這個(gè)意義上說，隱性資產(chǎn)是打開需求創(chuàng)新之門、創(chuàng)造利潤價(jià)值的鑰匙。

隱性資產(chǎn)與有形資產(chǎn)截然不同，那就是隱性資產(chǎn)具有杠桿作用，你利用它們?cè)蕉啵湍塬@得咸倍的收益；同時(shí)，信息不斷豐富和加深，客戶網(wǎng)絡(luò)也會(huì)變得越廣闊。諸如此類的收益不勝枚舉。

隱性資產(chǎn)也能幫你建立強(qiáng)有力的競爭壁壘，因?yàn)樗鼈兒茈y被復(fù)制。在當(dāng)今商業(yè)社會(huì)，一個(gè)公司可以將自己的工程、生產(chǎn)、分銷、甚至銷售外包出去。但是，IBM的顧客關(guān)系、可口可樂的品牌、嘉信公司的市場地位這樣的隱性資產(chǎn)都是花費(fèi)了幾十年的努力和數(shù)十億美元建立起來的。它們是一種強(qiáng)有力的、獨(dú)一無二的差異化資源；而剛成立的公司因?yàn)闆]有花費(fèi)與之相匹配的時(shí)間和金錢，也就不可能擁有這些隱性資產(chǎn)。

隱性資產(chǎn)的類型

隱性資產(chǎn)可以分為多種類型，我們整理出6大類，每一種隱性資產(chǎn)都可能成為可持續(xù)性增長的潛在資源。接下來，我們將介紹這6大類隱性資產(chǎn)。

1.傳統(tǒng)的無形資產(chǎn)

這是大多數(shù)管理者都已熟悉的。它們包括：知識(shí)產(chǎn)權(quán)和相關(guān)內(nèi)容(像電影、圖像、迪斯尼人物或英特爾公司的專利權(quán))、方法與核心競爭力(比如豐田汽車公司獨(dú)特的生產(chǎn)能力)和品牌(例如維真、麥當(dāng)勞、可口可樂等)。

2．客戶關(guān)系

公司的客戶關(guān)系對(duì)于發(fā)現(xiàn)新的顧客需求非常重要。擁有良好客戶關(guān)系的公司，就好比是城鎮(zhèn)中歷史最悠久、最著名、最受人尊敬的百年老店一樣。它們能夠幫助公司極大地節(jié)約時(shí)間，以更低的成本精確地開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)。沃爾瑪和可口可樂擁有很廣的顧客接觸面，因此他們的營銷活動(dòng)會(huì)有廣泛的市場支持。

還有一些公司能與客戶進(jìn)行獨(dú)特的互動(dòng)。例如，漢諾威壓縮機(jī)公司――一個(gè)氣體壓縮機(jī)生產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，能有機(jī)會(huì)頻繁地觀察客戶的需求和細(xì)節(jié)。這種相互作用使得漢諾威能夠隨時(shí)了解客戶的需求，發(fā)現(xiàn)新業(yè)務(wù)的擴(kuò)展機(jī)會(huì)。

3．戰(zhàn)略不動(dòng)產(chǎn)

戰(zhàn)略不動(dòng)產(chǎn)是根據(jù)公司所處行業(yè)位置來定義的，擁有一個(gè)有價(jià)值的戰(zhàn)略性不動(dòng)產(chǎn)就相當(dāng)于在紐約第五大道占有一個(gè)絕好的地理位置。相對(duì)其他競爭者來說，這個(gè)定位能夠使公司進(jìn)入新市場時(shí)獲得成本優(yōu)勢。比如狄沃丈公司是一家從事房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的公司，長期從事經(jīng)紀(jì)人的角色給了它一個(gè)進(jìn)入相關(guān)房產(chǎn)抵押貸款和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)市場的理想定位，因?yàn)榈椅址驈氖碌臉I(yè)務(wù)是整個(gè)購房過程的第一步，方便它進(jìn)一步涉足其他的相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域。

另一種形式的戰(zhàn)略不動(dòng)產(chǎn)是擁有信息門戶網(wǎng)絡(luò)或服務(wù)的接入。它可以是線下的，像嘉信公司的共同基金超市；也可以是在線的，像光纜公司的數(shù)字電視機(jī)頂盒。由于擁有大量的受眾群體，這非常方便地提供了進(jìn)入某一細(xì)分市場的能力。

4．公司網(wǎng)絡(luò)

企業(yè)網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)是建立在公司長期的商業(yè)機(jī)會(huì)和關(guān)鍵要素基礎(chǔ)之上的，擁有一系列強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)，就像好萊塢經(jīng)紀(jì)人擁有的關(guān)系資源一樣――它不僅列出了

斯蒂芬?斯皮爾伯格的辦公和家庭地址，而且還有他的私人手機(jī)號(hào)碼。

5．信息

信息資產(chǎn)是最容易被人們忽視和低估的隱性資產(chǎn)。盡管公司付出了巨大的投資，希望利用這些資源來維護(hù)過去十年間業(yè)務(wù)的相關(guān)信息，但是，很少有公司把他們作為滿足顧客新需求和創(chuàng)造下一階段增長的跳板。相反，美國航空公司為旅游業(yè)建立的Sabre預(yù)訂系統(tǒng)，就是利用了原本在公司內(nèi)部使用的行程安排和跟蹤軟件，為新業(yè)務(wù)的開發(fā)大幅度降低了成本。

信息資產(chǎn)的另一種形式就是信息的副產(chǎn)品，比如沃爾瑪可以將零售方面的數(shù)據(jù)庫與制造商進(jìn)行共享，發(fā)揮信息在產(chǎn)品改進(jìn)方面的作用，然后將改進(jìn)后具有競爭力的產(chǎn)品納入自己的銷售渠道，這樣為雙方都節(jié)約了大量的金錢。

6．專業(yè)知識(shí)

專業(yè)知識(shí)也是有價(jià)值的隱性資產(chǎn)，利樂公司利用其在液體包裝領(lǐng)域積累的知識(shí)為客戶提供解決方案，非常容易地將自己的產(chǎn)品設(shè)備植入客戶的采購清單中，這樣的專業(yè)知識(shí)為他們的客戶維持和市場推廣帶來了極大的便利。

隱性負(fù)債

有隱性資產(chǎn)，相對(duì)應(yīng)的就會(huì)存在隱性負(fù)債。多數(shù)情況下，一個(gè)因素既可以是你的資產(chǎn)，也可能阻礙你的增長。

如果你在一家歷史悠久的大公司工作，而這些文化是在幾年甚至幾十年產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)的增長中形成的。但是，當(dāng)增長停滯的時(shí)候，優(yōu)秀的文化往往成為創(chuàng)新的阻力，導(dǎo)致組織沒有自覺的能力嘗試新的方法，陷入困境而無法自拔。

另一個(gè)增長的問題是，公司只給出了新增長點(diǎn)的定義，而沒有采取任何措施去實(shí)現(xiàn)它。在許多公司，實(shí)施新的措施要經(jīng)過很多層層關(guān)卡和繁瑣的程序，尤其是在等級(jí)森嚴(yán)的組織結(jié)構(gòu)中；與此同時(shí)，市場環(huán)境的變化往往比公司決策的速度更要快，實(shí)際上等同于扼殺了創(chuàng)新。

預(yù)算是扼殺新增長的另一種方式。在許多大公司，預(yù)算程序會(huì)事先認(rèn)定任何新的增長創(chuàng)意都要比傳統(tǒng)的投資更有風(fēng)險(xiǎn)，而不管公司在傳統(tǒng)的投資方面也曾出現(xiàn)過問題，比如在海外建立了一個(gè)不賺錢的工廠，花費(fèi)了上千萬研發(fā)資金推出了一個(gè)新產(chǎn)品，卻取得很少的投資回報(bào)等。

不只是組織結(jié)構(gòu)、舊的思維、會(huì)計(jì)、評(píng)估和管理系統(tǒng)可能阻礙企業(yè)的增長，公司還要面對(duì)許多來自外部的負(fù)債――與外部組織的關(guān)系也可能阻礙公司的成長，這同樣需要我們加以識(shí)別、研究和克服，使它們轉(zhuǎn)化成為可以促進(jìn)增長的因素。

渠道沖突是另一種外部負(fù)債的形式。這種沖突將消耗企業(yè)大量的資源在無謂的調(diào)節(jié)過程中，根本沒有創(chuàng)造價(jià)值。

最后，公司的投資者可能會(huì)是企業(yè)成長的重大負(fù)債。投資者可能會(huì)抵制存在風(fēng)險(xiǎn)的新想法或是戰(zhàn)略方向的轉(zhuǎn)移，他們期望的結(jié)果會(huì)成為一種限制公司活動(dòng)的負(fù)擔(dān)。

定義新的資產(chǎn)系統(tǒng)

隱性資產(chǎn)和隱性負(fù)債在將需求創(chuàng)新轉(zhuǎn)化成利潤的過程中起著重要作用，但是它們不是唯一發(fā)揮作用的元素，僅僅屬于復(fù)雜的資產(chǎn)系統(tǒng)的一個(gè)重要組成部分。這個(gè)資產(chǎn)系統(tǒng)不僅包括傳統(tǒng)意義上的有形和無形資產(chǎn)，還包括了組織學(xué)習(xí)的能力和在業(yè)務(wù)發(fā)展過程中建立起來的其它資產(chǎn)。

要激活隱性資產(chǎn)來促進(jìn)增長，需要在觀念上有一個(gè)重大調(diào)整，重新思考曾經(jīng)的慣性思維：

改變以往僅僅從產(chǎn)品角度看待你的業(yè)務(wù)，而必須從經(jīng)濟(jì)的角度研究你的客戶。

從基于傳統(tǒng)工具(產(chǎn)品、工廠、人員)的增長到基于隱性資產(chǎn)(關(guān)系、市場地位、信息)的增長。

建立可以加強(qiáng)和改進(jìn)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的增長的新模式。

開發(fā)基于結(jié)構(gòu)創(chuàng)造性和運(yùn)營規(guī)則、以顧客為中心的新模式。

開拓一個(gè)比傳統(tǒng)的市場空間大五到十倍的新領(lǐng)域。

從產(chǎn)品的供應(yīng)商到緊密的商務(wù)合作伙伴。

從需求的接受者到需求的創(chuàng)新者。

第8篇：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理范文

在業(yè)內(nèi)人士看來，這終于給了信托公司一個(gè)證明自己獨(dú)特價(jià)值的機(jī)會(huì)，并非如有些人抱怨的“信托公司做的別人都能做”。在數(shù)次整頓之后，人們對(duì)于重新出發(fā)的信托業(yè)前景有著極為不同的看法。

“信托已然落后于證券和保險(xiǎn)業(yè)，再加上《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》較為嚴(yán)格，信托公司發(fā)展的困難和限制還很多?！苯K省國投金融部經(jīng)理唐寧表示，盡管央行希望發(fā)展信托業(yè)，政策允許的業(yè)務(wù)空間也非常大，但實(shí)際操作起來卻并非一氣呵成。盡管信托公司可以設(shè)計(jì)各種信托品種，諸如參與企業(yè)養(yǎng)老制度改革、公共事業(yè)投資、收購重組、股權(quán)信托、資金信托、不動(dòng)產(chǎn)信托以及各種投資，但由于歷史上的原因，事實(shí)上資金信托在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)還是其鐵打不動(dòng)的主業(yè)。首先，信托公司以前做實(shí)業(yè)投資成功率很低，聲名并不佳；其次實(shí)業(yè)投資周期長，短期回報(bào)普遍不高，難以吸引客戶；再加上信托業(yè)的從業(yè)人員以前大多從事銀行和證券業(yè)務(wù)，資金信托業(yè)務(wù)仍然是輕車熟路。

然而《暫行辦法》的出臺(tái)，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，則無異于捆住了資金信托的手腳。“不能承諾投資保底”，在目前資金委托人還不成熟的市場條件下，事實(shí)上使得信托公司難以與證券公司、基金管理公司乃至私募基金競爭（后者的資金信托行為并無相應(yīng)法律約束）。不僅如此，《暫行辦法》中規(guī)定信托投資公司集合管理的單一信托品種，接受委托人的資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于5萬元，這樣募集資金量有限，而類似愛建推出的基礎(chǔ)設(shè)施投資信托、企業(yè)債券投資信托，需要募集的資金至少上億元。實(shí)際上愛建最終采取了分期發(fā)行的方式來規(guī)避這一限制，即滿200份算是一期，開始募集下一期，但委托人享受的收益都是相同的。

此外，限制信托公司在媒介上公開宣傳，更在某種程度上加大了其樹立公信力的難度。

這種看法在信托業(yè)內(nèi)十分普遍。近年來信托業(yè)停滯不前，而保險(xiǎn)公司、證券公司卻高歌猛進(jìn)，資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了信托業(yè)。在信托公司重新擠入市場的時(shí)候，不僅市場座次已有分定，更無重新獲得壟斷利潤的可能。

不過樂觀派卻并不作如是觀。在他們看來，中國的資產(chǎn)管理市場非常大，遠(yuǎn)未達(dá)到你死我活的競爭態(tài)勢。據(jù)粗略估算，一年期銀行存款利率約在2％，國債的收益率約3％，即使是企業(yè)債收益率一般也只有4％。股票的平均收益率雖然最高（約在10％），但風(fēng)險(xiǎn)最大，在4％～10％之間，是一塊尚待開發(fā)的天地，可供社會(huì)選擇的投資方式非常少。正是基于此，愛建信托預(yù)期的5％收益率的吸引力才如此之大。北京安理律師事務(wù)所合伙人魏君賢律師還認(rèn)為，信托公司將得到越來越多的外資青睞：《公司法》對(duì)公司對(duì)外投資有限制，但委托理財(cái)不屬于長期投資和股權(quán)投資，可以通過信托的方式來變通地沖破對(duì)外投資的限制。

第9篇：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理范文

然而，對(duì)于“高富帥”的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，除了業(yè)外的指責(zé)，業(yè)內(nèi)的反思已經(jīng)開始了。

“市場上的某些保險(xiǎn)系資產(chǎn)管理公司以行業(yè)老大自居，觀念閉塞，防范重重，一潭死水?！币晃淮笮捅ｋU(xiǎn)集團(tuán)旗下資產(chǎn)管理公司高管宋玉告訴《新財(cái)經(jīng)》記者，“這種夜郎自大的心態(tài)很危險(xiǎn)，自認(rèn)自己是最大的機(jī)構(gòu)投資者，具有強(qiáng)大的影響力，卻過度擔(dān)心信息泄密，不抱開放心態(tài)，相比較其他系資產(chǎn)管理公司、券商和基金相互間交流要密切、務(wù)實(shí)得多?！?/p>

不過這種局面即將發(fā)生變化。近日，一家大型保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)人告訴記者，保監(jiān)會(huì)在5月上旬召開了一次會(huì)議，決定對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用作方向性改革，由原來開放產(chǎn)品渠道到開放市場。

也就是改變目前由保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司獨(dú)攬保險(xiǎn)資金管理的局面，保險(xiǎn)公司可以委托公募基金、私募或者信托公司管理，而保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司也可以向公眾募集資金，設(shè)計(jì)公募基金，進(jìn)行資產(chǎn)管理。

保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司是專門管理保險(xiǎn)資金的金融機(jī)構(gòu)，一般由保險(xiǎn)公司或保險(xiǎn)公司的控股股東發(fā)起成立。主要業(yè)務(wù)是接受保險(xiǎn)公司委托管理保險(xiǎn)基金，目標(biāo)是使保險(xiǎn)基金實(shí)現(xiàn)保值和增值。2003年，第一家資產(chǎn)管理公司中國人保資產(chǎn)管理設(shè)立之后，至今保險(xiǎn)資管公司已達(dá)12家。

5月14日，保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站《關(guān)于保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)督有關(guān)事項(xiàng)的通知》，表明二級(jí)市場的無擔(dān)保債正式放開，保險(xiǎn)資金的運(yùn)用又進(jìn)了一步。4月份，保監(jiān)會(huì)主席項(xiàng)俊波在溫州調(diào)研時(shí)公開表示，保監(jiān)會(huì)將根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整保險(xiǎn)資金運(yùn)用的投資比例，逐步增加投資無擔(dān)保企業(yè)(公司)類債券的品種。

保險(xiǎn)資管臨變

保險(xiǎn)投資模式將會(huì)發(fā)生深刻而巨大的變化。

中國再保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司一位高層人士向本刊記者表示：“最近，保監(jiān)會(huì)召開了一次會(huì)議，決定對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用作方向性改革，由原來開放產(chǎn)品渠道到開放市場，可以向基金等委托資產(chǎn)管理?！边@名高層舉例說，比如，保險(xiǎn)資金可以委托目前華夏或者博時(shí)這樣的公募基金公司作投資管理。同時(shí)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司可以發(fā)行公募產(chǎn)品，如像目前基金公司那樣發(fā)行基金產(chǎn)品，向公眾募集資金，而不是目前僅僅管理保險(xiǎn)資產(chǎn)。

根據(jù)這名高管的說法，今后保險(xiǎn)公司會(huì)專門成立資產(chǎn)管理部門，并選擇若干資產(chǎn)管理人，以管理包括保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司、公募基金、私募基金或者信托公司等去作資產(chǎn)管理，而不是目前只是保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司一個(gè)機(jī)構(gòu)去做，他們會(huì)針對(duì)各種不同機(jī)構(gòu)、不同投資風(fēng)格和投資優(yōu)劣勢讓不同的資產(chǎn)管理人管理不同的投資組合。比如有些公司管理固定收益，有些公司管理權(quán)益投資等等，這樣保險(xiǎn)公司投資管理人的意識(shí)就能體現(xiàn)出來。

實(shí)行這一制度的目的，一是遵照國際上成熟市場的成熟做法；二是目前保險(xiǎn)管理公司和保險(xiǎn)集團(tuán)之間存在隔離狀態(tài)，比如保險(xiǎn)集團(tuán)懂保險(xiǎn)不懂投資，而保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司懂投資不懂保險(xiǎn)，以致常常出現(xiàn)一些問題。如當(dāng)保險(xiǎn)公司發(fā)生大額賠付，而保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司過多地持有企業(yè)債等流動(dòng)性差的資產(chǎn)，流動(dòng)性出現(xiàn)問題，不得已只有斬倉，導(dǎo)致市場出現(xiàn)巨幅波動(dòng)，并影響保險(xiǎn)資金的合理收益。

這名高管表示，即將實(shí)行的轉(zhuǎn)型，將使保險(xiǎn)集團(tuán)不會(huì)把全部資金委托給保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司管理，可以隨時(shí)在各個(gè)組合和投資管理人之間進(jìn)行轉(zhuǎn)移，如果保險(xiǎn)集團(tuán)的投資管理部門判斷股市好，就可以發(fā)指令，讓管理債券的管理人把債券資金拿去投資股市，這樣就遵守了保險(xiǎn)集團(tuán)的意志，也在資產(chǎn)管理市場上形成競爭，有利于保險(xiǎn)資金收益的最大化。并避免了保險(xiǎn)集團(tuán)和保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司的隔離狀況。

保監(jiān)會(huì)出于“肥水不流外人田”的考慮，培養(yǎng)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，但這種情況已經(jīng)出現(xiàn)弊端，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資產(chǎn)管理公司管理自己集團(tuán)的資產(chǎn)，其實(shí)也是集團(tuán)的一個(gè)部門，缺少必要的獨(dú)立性；又由于保險(xiǎn)資金要求長期的絕對(duì)收益，因此保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司缺乏必要的競爭和壓力，其投資能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于目前的公募基金等機(jī)構(gòu)。

毫無疑問，這個(gè)制度的實(shí)施，將會(huì)加快金融行業(yè)混業(yè)經(jīng)營的步伐，并進(jìn)一步加劇資產(chǎn)管理行業(yè)的競爭。但也不會(huì)一帆風(fēng)順。

投資隊(duì)伍不足

盡管保監(jiān)會(huì)已經(jīng)決定要把保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司這株“溫室里的花朵”推向市場，但其孱弱的生存能力，還是讓業(yè)內(nèi)捏一把汗。

2012年4月11日，光大永明資產(chǎn)管理公司在北京正式掛牌開業(yè)，這是第12家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司。與此同時(shí)，合眾資產(chǎn)管理公司已獲得批復(fù)，正在順利籌建中。

此前，9+1格局持續(xù)長達(dá)6年之久，2011年是破冰之年。這一年，生命和安邦保險(xiǎn)兩家成功設(shè)立資產(chǎn)管理公司。生命、安邦和合眾等中小險(xiǎn)企的加入正在改變市場格局，過去不得不將資管委托給9+1的資管公司管理的時(shí)代已被打破。

近年來，隨著保險(xiǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模的不斷擴(kuò)大，中小險(xiǎn)企不再情愿把資金交給別的保險(xiǎn)系資管公司管理，因?yàn)橘Y金交出去，要付出相當(dāng)比例的管理費(fèi)給資產(chǎn)管理公司，這部分費(fèi)用完全可以內(nèi)部賺走。

另外，考慮到公司未來集團(tuán)化發(fā)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，很多中小公司也必須拿下資產(chǎn)管理公司的牌照，這一牌照可為企業(yè)設(shè)立保險(xiǎn)集團(tuán)奠定基礎(chǔ)。據(jù)了解，陽光和安邦都已成立保險(xiǎn)集團(tuán)。

保險(xiǎn)業(yè)資深人士宋玉透露說：“全市場來看，平安系更有競爭力，它是全牌照，有銀行、保險(xiǎn)、信托和基金等，內(nèi)部能形成合力，一起開拓市場，滿足客戶各種層面的財(cái)富需求。我舉個(gè)行業(yè)內(nèi)的例子，據(jù)說國壽僅PE一個(gè)牌照，內(nèi)部三派力量就爭奪了3年，開拓市場的精力必然受限。這也是為什么很多保險(xiǎn)公司開始成立集團(tuán)和參股銀行，進(jìn)行多元化發(fā)展的原因?！?/p>

目前，整個(gè)市場只有區(qū)區(qū)12家資產(chǎn)管理公司的規(guī)模，確實(shí)與日漸壯大的保險(xiǎn)業(yè)不相符。而各家公司的資質(zhì)差別也非常大，以中國人壽為代表的大型資產(chǎn)管理公司在資金來源和使用上都具有明顯優(yōu)勢，實(shí)力和人才儲(chǔ)備也更強(qiáng)。

一位新成立的資產(chǎn)管理公司投資部主管告訴記者：“整個(gè)市場的資金管理規(guī)模超過5萬億元，人壽資產(chǎn)略超1.8萬億元，加上平安和太保，三家的投資資產(chǎn)規(guī)模接近3萬億元，占據(jù)了大半江山?！?/p>

據(jù)宋玉介紹，雖然保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司可以管理第三方資金，但其資產(chǎn)管理能力頻遭懷疑，2011年還拖累系統(tǒng)內(nèi)的股份(上市)公司頻遭市場“用腳投票”。對(duì)資產(chǎn)管理公司而言，投資能力才是最主要的。

“據(jù)我所知，在某國有保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，來自集團(tuán)的委托資產(chǎn)占比在99.8%以上，其他的資金來源有社?；鸷?～2個(gè)小的保險(xiǎn)公司，規(guī)模幾乎可以忽略不計(jì)。這家公司一直想把自己打造為第三方專業(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，但受制于體制，較為死板，沒能將人才作為資源管理運(yùn)用起來?！?/p>

宋玉補(bǔ)充道：“投資是要看專業(yè)性，人才用不起來，投資能力就不行，導(dǎo)致不斷有客戶流失，走向投資能力更高的股份制保險(xiǎn)資管公司，比如泰康、新華。嚴(yán)格說，如果不是有系統(tǒng)內(nèi)資產(chǎn)的強(qiáng)制委托投資，按投資和管理能力，其是否具備市場生存能力還待定。在這個(gè)問題上，不是規(guī)模說了算，規(guī)模只是虛假繁榮?！?/p>

事實(shí)上，強(qiáng)制委托投資在業(yè)內(nèi)爭論也很大，是不是一定要系統(tǒng)內(nèi)委托，還是采用市場招標(biāo)投資管理人的方式會(huì)更好？

尷尬的投資收益率

來自保監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)達(dá)6.01萬億元，全行業(yè)平均投資收益率為3.6%，僅比銀行一年期存款利率高出0.1個(gè)百分點(diǎn)。2007年到現(xiàn)在，保險(xiǎn)資金投資收益率起伏較大，尤其是2007年，這一數(shù)字為12.17%，2008年則為3.38%。

記者致電數(shù)家保險(xiǎn)系資產(chǎn)管理公司，提起投資這個(gè)話題都無一例外表示謹(jǐn)慎，前述投資主管說道：“去年資產(chǎn)管理公司的投資收益表現(xiàn)普遍不好。公司管得嚴(yán)，不允許對(duì)外講內(nèi)部的事情。”

據(jù)了解，2011年，資本市場不景氣，也拖累保險(xiǎn)公司的業(yè)績，尤其是壽險(xiǎn)。由于一大部分收入來自于投資，如果業(yè)績不好，壽險(xiǎn)公司就可能出現(xiàn)大幅度虧損。去年合眾人壽凈利為-8.99億元，主要就是由投資收益損失慘重造成的，其2011年投資收益為-1.56億元，2010年的投資收益為8.52億元。

“我們公司投資經(jīng)理有來自基金公司和證券業(yè)的，但主要是通過校園招聘和系統(tǒng)自己培養(yǎng)起來的。在國企體制下，投資經(jīng)理的日子可以過得很舒服?！币患覈蟊尘氨ｋU(xiǎn)系資管公司研究員接受記者采訪時(shí)說，“因?yàn)槠湫浇鹋c投資業(yè)績不完全掛鉤，年終考核時(shí)，投資業(yè)績占比很小，還采用了多種比較基準(zhǔn)，考核不明確。這就導(dǎo)致兩個(gè)問題：一是非市場化的運(yùn)行機(jī)制，導(dǎo)致優(yōu)秀投資經(jīng)理離開選擇更好的平臺(tái)；二是安于現(xiàn)狀的投資經(jīng)理沒有積極性提高投資收益率?！?/p>

據(jù)這位研究員透露，現(xiàn)在很多國企系的研究員受制于體制羈絆，實(shí)力發(fā)揮不出來，都想跳去更市場化、機(jī)制更靈活的資管公司去做投資?！叭セ鸸疽残校吘固焯旌唾Y本市場打交道，私募的操作方式就更靈活?！?/p>

這位研究員講述了一個(gè)真實(shí)的故事，由于證監(jiān)會(huì)規(guī)定投資股票有一個(gè)比例上限，一旦超過限度，就要準(zhǔn)備信息披露。公司內(nèi)一名投資經(jīng)理非?？春媚持还?，打算大量買進(jìn)，但報(bào)上去的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)管理合規(guī)部就問：“這只股票一定要投嗎？你投了這只股我們倉位就過限了，還要準(zhǔn)備信息披露，太麻煩了。”

最后的結(jié)果是，因?yàn)椤奥闊保顿Y經(jīng)理放棄了投資這只股票的打算。

上述研究員不禁問道：“讓風(fēng)險(xiǎn)管理合規(guī)部這樣遠(yuǎn)離市場的崗位來指揮投資，本末倒置，這樣的投資能做得好嗎？”

這兩年投資業(yè)績表現(xiàn)不錯(cuò)的北京源樂晟資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理兼投資總監(jiān)曾曉潔就來自中國人壽資產(chǎn)管理公司，他從研究部研究員做到股票投資部投資經(jīng)理，主管人壽資產(chǎn)第三方委托資金的股票投資業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)中小保險(xiǎn)公司的委托資金及十幾家年金的股票投資，成績突出。而他出走私募的一個(gè)很大原因，便是脫離國企體制羈絆，謀求更大的“職業(yè)發(fā)展”。

該研究員說道：“在國企，往上升一級(jí)要3～5年，升到部門主管可能有10多個(gè)大小級(jí)別，如果‘一步一個(gè)腳印’，做到部門主管的位置，研究生畢業(yè)也需要熬到60～65歲，也該退休了。而事實(shí)上，不是每個(gè)人都能每3年升1級(jí)，一個(gè)蘿卜一個(gè)坑，還要拼關(guān)系，職業(yè)生涯發(fā)展讓人絕望?！?/p>

投資空間待開拓

2011年底，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額達(dá)5萬億元，保險(xiǎn)成為債券市場第二大投資者、資本市場的重要機(jī)構(gòu)投資者，對(duì)市場深具影響力。

5月14日，保監(jiān)會(huì)《關(guān)于保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡稱《通知》)，稱，將適當(dāng)調(diào)整保險(xiǎn)資金運(yùn)用的投資比例，市場分析人士普遍認(rèn)為，這主要針對(duì)權(quán)益類投資上限的，這一限制已不適應(yīng)市場的發(fā)展，保監(jiān)會(huì)此次準(zhǔn)備調(diào)整投資比例，就是為保險(xiǎn)資金更加靈活操作，開辟合法通道。

《通知》規(guī)定，保險(xiǎn)資金權(quán)益類占比上限為25%（25%為包括股票和各類基金，而股票和股票型基金占比則為20%）。權(quán)益類投資是指投資于股票市場和股票型基金等權(quán)益類資產(chǎn)。

但保險(xiǎn)公司風(fēng)格一直以謹(jǐn)慎穩(wěn)健為主，去年股市不好，大多數(shù)資管公司采取嚴(yán)格控制倉位的策略?！锻ㄖ愤€明確了險(xiǎn)資可以投資以簿記建檔方式公開發(fā)行的已上市交易的無擔(dān)保企業(yè)債、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具和商業(yè)銀行發(fā)行的無擔(dān)?？赊D(zhuǎn)換公司債等債券。

事實(shí)上，以前保險(xiǎn)資管也可以投資無擔(dān)保債券，但是，以簿記建檔方式公開發(fā)行的各種無擔(dān)保債券，占比達(dá)整個(gè)無擔(dān)保債券市場的90%，而以前是不允許保險(xiǎn)資金投資的?，F(xiàn)在政策放松，意味著保險(xiǎn)資金在無擔(dān)保債券領(lǐng)域的投資放大了9倍。

此外，《通知》還拓寬了險(xiǎn)資投資的空間。如界定了“重大股權(quán)投資”的定義，給了險(xiǎn)資投資的自由裁量權(quán)，免得股權(quán)投資無論大小都要經(jīng)過嚴(yán)格審批。

“2011年公司投資組合息類收入大幅度增長，但考慮股權(quán)型投資減值等因素后，本公司總投資收益率為3.51%?！敝袊藟勰陥?bào)顯示，“可供出售金融資產(chǎn)收益同比下降37.6%，主要原因是受中國資本市場持續(xù)低迷影響。而保戶質(zhì)押貸款利息同比增長69.7%，債權(quán)計(jì)劃投資利息同比增長65.5%?！?/p>

事實(shí)上，除了投資收益，投資者還另須關(guān)注投資浮虧的情況，實(shí)現(xiàn)收益還可以，但是浮虧就很難看了。

宋玉說：“基金公司的資金來源期限較短，基民主要關(guān)注短期波動(dòng)，所以備受批評(píng)，但其實(shí)看透了保險(xiǎn)資管的投資水平低于基金，只是保險(xiǎn)資金期限較長，隱藏得比較好。從行業(yè)占比最大的公司入手分析比較明白，比如國壽2011年年報(bào)披露的總投資收益率為3.51%(實(shí)現(xiàn)收益，未包括大量浮虧)，大幅低于普通銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率，大大跑輸當(dāng)年CPI5.4%，僅和當(dāng)年7月公布的銀行1年定期存款利率持平。某些保險(xiǎn)資管超低的回報(bào)率，抵扣通脹以及做其他投資的機(jī)會(huì)成本，回報(bào)是負(fù)的，只是期限比較長，而且買了保險(xiǎn)退保成本大，屬于‘溫水煮青蛙’，現(xiàn)在聰明的錢都在退保?！?/p>

根據(jù)華寶證券研究中心提供的2011年投連險(xiǎn)的年終報(bào)告，投連險(xiǎn)12月平均收益下跌3.43%?！皣鴫燮胶庠鲩L”全年下跌30.04%，在所有產(chǎn)品中排名倒數(shù)第一。

到底是什么投資組合影響保險(xiǎn)資管公司的投資業(yè)績？

宋玉介紹：“保險(xiǎn)系資管公司業(yè)務(wù)部門主要有股票部、基金部、固定收益部、直投部、國際部，其中固定收益部占比大約60%；投資于股票和股票型基金的賬面余額，合計(jì)不高于本公司上季末總資產(chǎn)的20%；投資于不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%；投資于不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于本公司上季末總資產(chǎn)的3%，兩項(xiàng)合計(jì)不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%；投資于基礎(chǔ)設(shè)施等債權(quán)投資計(jì)劃的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%?！?/p>

新華保險(xiǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，其協(xié)議存款比例占33%、固定收益率占51%、權(quán)益類投資占7.8%。權(quán)益類占比從去年初10%降到年中9%，再到年末7.8%，逐步降低，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年全年經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，一貫謹(jǐn)慎的保險(xiǎn)資金對(duì)于股票市場持觀望態(tài)度。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，保監(jiān)會(huì)擴(kuò)大保險(xiǎn)資金投資渠道，主要是受累于這幾年保險(xiǎn)資金偏低的投資收益率。監(jiān)管層目前的思路正在轉(zhuǎn)向探索新的投資渠道，提高收益并減輕保險(xiǎn)公司的壓力。

此前，項(xiàng)俊波在溫州表示：“保險(xiǎn)資金可以在溫州市金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)先行先試，并重點(diǎn)研究保險(xiǎn)資金投資溫州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、參與溫州產(chǎn)業(yè)投資基金、參與溫州保障性住房、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的支持政策。”

據(jù)了解，保險(xiǎn)投資渠道正在不斷被拓寬，繼不動(dòng)產(chǎn)、PE后，股指期貨也將有望放開，中國人壽投資股指期貨的合資公司正在談。宋玉說：“我們投了不少商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老社區(qū)，還有其他基礎(chǔ)設(shè)施，比如高鐵，效果有待觀察?！?/p>