土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

當(dāng)前我國(guó)偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)，土地制度改革還在逐步深化，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還有待進(jìn)一步改善，筆者針對(duì)這些地區(qū)土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題展開(kāi)分析并探討解決對(duì)策，以期促進(jìn)農(nóng)村土地管理持續(xù)完善。

關(guān)鍵詞：

農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)；管理

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，是農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)。為優(yōu)化農(nóng)村土地資源管理，必須加強(qiáng)大土地流轉(zhuǎn)的管轄與承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的監(jiān)管。因此讓農(nóng)業(yè)土地以高效且具規(guī)模的形式發(fā)展成為了需要探索的重點(diǎn)。

1偏遠(yuǎn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題

1.1土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不規(guī)范對(duì)于農(nóng)村偏遠(yuǎn)地區(qū)而言，容易出現(xiàn)土地協(xié)議簽訂不規(guī)范，使用權(quán)及承包權(quán)存在漏洞等問(wèn)題。有時(shí)交易雙方已經(jīng)達(dá)成協(xié)定，但是在辦理手續(xù)的過(guò)程當(dāng)中仍舊存在爭(zhēng)議問(wèn)題，如手續(xù)的不規(guī)范、相關(guān)條款的擬定存在不合理現(xiàn)象等，同時(shí)也存在轉(zhuǎn)讓方模糊，隨意流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

1.2土地流轉(zhuǎn)體制不完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管機(jī)制還存在管理不規(guī)范，職責(zé)劃分不夠明確，缺乏統(tǒng)一管理機(jī)制等。例如當(dāng)下偏遠(yuǎn)地區(qū)農(nóng)戶(hù)在轉(zhuǎn)讓土地承包權(quán)時(shí)較為隨意，或者土地的流轉(zhuǎn)對(duì)象較為受限，只能夠在親友間選擇，這樣影響了農(nóng)業(yè)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，讓偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展受限。由于管理不到位，糾紛缺乏專(zhuān)業(yè)人員處理，也造成得了農(nóng)民經(jīng)營(yíng)權(quán)益問(wèn)題的產(chǎn)生。

1.3偏遠(yuǎn)地區(qū)農(nóng)民對(duì)于土地流轉(zhuǎn)政策缺乏了解目前，農(nóng)民的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源還是來(lái)自土地，因此對(duì)于農(nóng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的單一化，導(dǎo)致了農(nóng)民對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的政策缺乏一定的了解。不少農(nóng)民片面的認(rèn)為土地是唯一的收入，不想將其流轉(zhuǎn)。當(dāng)?shù)馗刹繉?duì)于農(nóng)民間的經(jīng)營(yíng)權(quán)處理較為冷漠，缺乏一定的教育認(rèn)知與管理認(rèn)知，造成了管理上的漏洞。因此偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地糾紛問(wèn)題很常見(jiàn)。

2解決偏遠(yuǎn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的策略研究

2.1加強(qiáng)農(nóng)民法律法規(guī)教育土地糾紛問(wèn)題的根源多是源自農(nóng)民對(duì)法律知識(shí)的不了解，偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民文化程度較低，在擬定合同及雙方協(xié)商的過(guò)程中法律意識(shí)不強(qiáng)，因此也造成了土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的產(chǎn)生。要進(jìn)一步的解決這方面的問(wèn)題，首先需要做到的就是加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民法律法規(guī)的教育宣傳，提升農(nóng)民對(duì)土地制度的了解，這樣才能夠讓他們合理保障自己的權(quán)益。有關(guān)部門(mén)要根據(jù)各個(gè)農(nóng)村地點(diǎn)的發(fā)展特征展開(kāi)，解決農(nóng)民對(duì)于土地經(jīng)營(yíng)的未知問(wèn)題，讓法律法規(guī)延伸發(fā)展至各個(gè)地區(qū)，使土地流轉(zhuǎn)走進(jìn)法律制度的軌道中。

2.2完善農(nóng)村社會(huì)保障體系土地是偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)的主要收入來(lái)源，因此也造成了他們對(duì)于土地的過(guò)于執(zhí)著，甚至出現(xiàn)糾紛。想要解決此類(lèi)問(wèn)題，必須加快農(nóng)村社會(huì)保障體系的完善，這方面不僅僅包括農(nóng)民經(jīng)濟(jì)保障等相關(guān)政策，對(duì)于土地的經(jīng)營(yíng)和使用上，也要結(jié)合農(nóng)村社會(huì)保障制度完成，讓農(nóng)民有所依賴(lài)，增加其經(jīng)濟(jì)收入。農(nóng)村社會(huì)保障體系是發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的根本所在，也是完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)體系的關(guān)鍵一步，只有農(nóng)民具有發(fā)展意識(shí)和法律意識(shí)，才能加快土地流轉(zhuǎn)。

2.3建立土地流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)袁規(guī)范相關(guān)程序土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的產(chǎn)生，與信息統(tǒng)計(jì)和程序的不完善有關(guān)，為解決這一問(wèn)題，首先需要做到的就是建設(shè)統(tǒng)一的管理平臺(tái)，其中包括各地政府實(shí)地信息統(tǒng)計(jì)和網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)計(jì)，對(duì)每一筆土地流轉(zhuǎn)交易進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，這樣可以具體問(wèn)題具體分析，根據(jù)不同的糾紛去擬定解決對(duì)策，運(yùn)用法律法規(guī)解決土地流轉(zhuǎn)的存在問(wèn)題。在程序的規(guī)范上，應(yīng)當(dāng)明確相關(guān)程序的流程，讓農(nóng)民懂得如何進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，怎樣合理安排自家土地。在這兩方面，一方面要建立好信息統(tǒng)計(jì)平臺(tái)，一方面根據(jù)平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)信息去讓土地流轉(zhuǎn)程序化、制度化，這樣才能夠根本解決其問(wèn)題，讓農(nóng)民的合法權(quán)益得到保障。

3結(jié)語(yǔ)

加快偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的總體提升，其根本的解決辦法就是從農(nóng)民法律意識(shí)、保障體系和信息程序規(guī)范這幾點(diǎn)出發(fā)，解決土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題，讓農(nóng)民生活得到保障。

參考文獻(xiàn)

[1]王淑章.快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查與思考———基于四川省廣漢市的調(diào)查[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué),2015,(36).

[2]倪錦麗.吉林省四平市農(nóng)戶(hù)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)分析[J].吉林工程技術(shù)師范學(xué)院學(xué)報(bào),2015,(02).

[3]趙俊,劉新平,邵戰(zhàn)林.基于農(nóng)戶(hù)意愿調(diào)查基礎(chǔ)上的新疆農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀分析[J].新疆農(nóng)業(yè)科學(xué),2013,(05).

第2篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)地抵押制約因素建議

0引言

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否抵押也一直是我國(guó)土地流轉(zhuǎn)立法與實(shí)踐中最具爭(zhēng)議的話(huà)題之一，這不僅是一個(gè)法律問(wèn)題，也是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

農(nóng)地抵押貸款是指以農(nóng)地作為抵押進(jìn)行融資的過(guò)程。當(dāng)前我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，資金不足已成為農(nóng)村發(fā)展的最大障礙，農(nóng)村貸款逐步呈現(xiàn)出“農(nóng)民貸款難，銀行難貸款”的兩難局面，而農(nóng)民貸款難的主要原因在于缺乏銀行認(rèn)可的抵押財(cái)產(chǎn)。農(nóng)村土地使用權(quán)作為農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料和重要財(cái)產(chǎn)，依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定是不允許抵押的。因此，克服法律制度和觀念上的制約，開(kāi)展農(nóng)地使用權(quán)抵押融資對(duì)破解“兩難”局面、充分發(fā)揮農(nóng)地價(jià)值、促進(jìn)資金融通和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)具有重要意義。

1實(shí)施農(nóng)地抵押貸款的可行性

我國(guó)最早在貴州省湄潭縣試行農(nóng)地金融制度，1988年在中央和地方的資金、政策支持下，該縣成立了土地金融公司，向土地經(jīng)營(yíng)者發(fā)放農(nóng)地使用權(quán)抵押信貸。但在1997年經(jīng)原土地金融公司改建的湄潭土地開(kāi)發(fā)投資公司，因受鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉的影響，形成大量的資金沉淀，虧損嚴(yán)重而被勒令撤銷(xiāo)，這一結(jié)果標(biāo)志著農(nóng)地金融制度試驗(yàn)以失敗告終。而后來(lái)山東、河南兩省各級(jí)地方政府按照“依法、自愿、有償”的原則，以股份合作、轉(zhuǎn)包、承租、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，推進(jìn)適度規(guī)模的農(nóng)村，取得較大成效，主要的典型案例有山東棗莊、泰安寧陽(yáng)、濰坊、青島膠州等案例，這些地區(qū)的成功案例也說(shuō)明了當(dāng)前實(shí)施農(nóng)地抵押貸款的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

2當(dāng)前我國(guó)農(nóng)地抵押推行的制約因素

雖然在目前各地推進(jìn)的土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的改革取得一定的成功，但總體來(lái)看，該項(xiàng)改革尚處于起步階段，在具體實(shí)踐過(guò)程中還存在各種各樣的困難和問(wèn)題亟待解決。

2.1農(nóng)地所有權(quán)不明晰

農(nóng)村土地所有權(quán)的歸屬不僅在法律上不明晰，在具體運(yùn)作中界限和范圍也較為模糊。按照《憲法》和《土地管理法》規(guī)定，集體土地可以歸村級(jí)組織，也可歸鄉(xiāng)和村民小組所有。在實(shí)踐中，土地集體所有者究竟是鄉(xiāng)、村還是村民小組，當(dāng)有利可圖、收益豐厚時(shí)幾家爭(zhēng)做農(nóng)地的所有主體；當(dāng)需要投資改造投入時(shí)，誰(shuí)也不愿承認(rèn)。在我國(guó)鄉(xiāng)村自治發(fā)展還很不規(guī)范的情況下，村委會(huì)自治職能與政治經(jīng)濟(jì)職能不分，不可能完全代表農(nóng)民集體利益，由此帶來(lái)對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益的侵犯，這就抑制了土地有償承包和有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?dǎo)致了農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育不良等問(wèn)題。

2.2農(nóng)地抵押法律法規(guī)的障礙

有關(guān)農(nóng)地抵押的法律制度主要規(guī)定在《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》等法律法規(guī)中，這些法律法規(guī)對(duì)農(nóng)地抵押?jiǎn)栴}采取了嚴(yán)格的限制?！段餀?quán)法》第184條和《擔(dān)保法》第37條均規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押?！边@就造成了農(nóng)地“抵押難”的問(wèn)題，也影響了金融支持“三農(nóng)”工作的順利進(jìn)行，對(duì)推行農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款造成明顯的制度障礙。

2.3農(nóng)地抵押貸款管理機(jī)制不科學(xué)

由于缺少具體操作制度，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中不規(guī)范的問(wèn)題日益突出。一是農(nóng)戶(hù)之間的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)多采取口頭協(xié)議的形式，留下糾紛隱患。二是有的鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未經(jīng)農(nóng)戶(hù)同意，便將土地流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營(yíng)。三是部分鄉(xiāng)村干部越權(quán)直接充當(dāng)土地流轉(zhuǎn)主體。四是個(gè)別鄉(xiāng)村組織隨意改變土地承包關(guān)系，違反規(guī)定借承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)之機(jī)改變土地的農(nóng)業(yè)用途。

2.4農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制不完善

與城市居民享有的“五險(xiǎn)一金”相比，農(nóng)村土地一直是農(nóng)民的最基本的生產(chǎn)資料和生活收入的主要來(lái)源，也是應(yīng)對(duì)年老和傷殘的最后生活保障，農(nóng)村土地?fù)?dān)負(fù)著農(nóng)民的生產(chǎn)、生活和社會(huì)保障等重要功能。農(nóng)民視土地為命根子，土地是農(nóng)民最基本的社會(huì)保障。隨著我國(guó)工業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)民紛紛進(jìn)城打工。但由于我國(guó)現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元化的社會(huì)保障制度使得進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民無(wú)法享受到城市居民的社會(huì)保障，加上近年來(lái)金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，城鎮(zhèn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受沖擊，不少進(jìn)城打工農(nóng)民又回到農(nóng)村生活，那么土地將是他們生活的最后保障，所以大部分農(nóng)民在脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)后寧愿將土地棄耕拋荒也不愿進(jìn)行流轉(zhuǎn)，這就阻礙了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。

3完善我國(guó)農(nóng)地抵押貸款的建議

3.1修改完善農(nóng)地抵押貸款法律法規(guī)

我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)都迫切要求建立農(nóng)地抵押制度，而現(xiàn)行的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的制度仍處于雛形發(fā)展階段，我們要加快改革這種現(xiàn)狀，在充分總結(jié)各地土地流轉(zhuǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)修改《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》等相關(guān)法律，建立符合我國(guó)實(shí)際的農(nóng)地抵押法律制度，并明確土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范流程，以便穩(wěn)步推進(jìn)我們農(nóng)地抵押貸款進(jìn)程。

3.2規(guī)范農(nóng)地抵押貸款操作流程

在借鑒其他省市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在每個(gè)地區(qū)選擇一個(gè)農(nóng)村信用環(huán)境較好信用社進(jìn)行試點(diǎn)，制定具體的實(shí)施方案。同時(shí)，要出臺(tái)相關(guān)配套政策和措施，制訂有效的管理辦法和操作流程，明確貸款對(duì)象、利率、期限和額度，做好規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)的充分準(zhǔn)備。一是推行流轉(zhuǎn)合同規(guī)范文本。制定規(guī)范統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同文本，爭(zhēng)取盡早使用統(tǒng)一規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同文本。二是認(rèn)真指導(dǎo)流轉(zhuǎn)合同簽訂。要把指導(dǎo)合同簽訂同開(kāi)展流轉(zhuǎn)法律政策宣傳、流轉(zhuǎn)咨詢(xún)、流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估等多項(xiàng)服務(wù)結(jié)合起來(lái)，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方在充分自主協(xié)商的基礎(chǔ)上，依法建立起合理的流轉(zhuǎn)關(guān)系和利益關(guān)系，簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同。三是健全登記備案制度。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地承包管理部門(mén)要對(duì)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)資料進(jìn)行歸案并妥善保管，建立流轉(zhuǎn)情況登記冊(cè)，及時(shí)記載和反映流轉(zhuǎn)情況。對(duì)以轉(zhuǎn)包、出租或其它方式流轉(zhuǎn)的，及時(shí)辦理相關(guān)備案登記；對(duì)以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更手續(xù)。

3.3培育農(nóng)地抵押貸款服務(wù)市場(chǎng)

積極培育農(nóng)地抵押服務(wù)市場(chǎng)，為抵押融資工作的順利開(kāi)展創(chuàng)造條件。一是政府要積極參與和支持，在機(jī)構(gòu)設(shè)置、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)等方面加以引導(dǎo)，提供幫助。對(duì)農(nóng)地金融機(jī)構(gòu)直接提供大量貼息貸款，或政府直接創(chuàng)辦土地金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展農(nóng)地金融業(yè)務(wù)，或購(gòu)買(mǎi)土地金融機(jī)構(gòu)的股份支持其發(fā)展。二是要完善農(nóng)地市場(chǎng)服務(wù)體系。制定農(nóng)村土地評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，采取有效科學(xué)的評(píng)估方法，建立農(nóng)地價(jià)格評(píng)估機(jī)制。成立多樣化的土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易信息、供求雙方的咨詢(xún)、雙方聯(lián)系及協(xié)調(diào)等方面提供服務(wù)。三是要建立農(nóng)地金融機(jī)構(gòu)，為土地使用權(quán)抵押貸款提供金融服務(wù)。

第3篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：新農(nóng)村建設(shè)；土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)；農(nóng)民權(quán)益

中圖分類(lèi)號(hào)：F320 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：1003－3890（2009）01－0031-04

一、當(dāng)前中國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)的特點(diǎn)

（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)，流轉(zhuǎn)面積較大、比例較高

就全國(guó)而言，江蘇和浙江等發(fā)達(dá)省份由于鄉(xiāng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，為土地大量流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了條件，因此土地流轉(zhuǎn)的速度相對(duì)較快，流轉(zhuǎn)規(guī)模較大。浙江省土地流轉(zhuǎn)起步早，截止2001年底，土地流轉(zhuǎn)326萬(wàn)畝，占農(nóng)戶(hù)承包土地面積的13.5%；截止2003年6月底,浙江省土地流轉(zhuǎn)面積463.8萬(wàn)畝，占耕地總數(shù)的20.3%。江蘇省截止2008年7月，已累計(jì)流轉(zhuǎn)土地面積達(dá)824萬(wàn)畝，占全省農(nóng)戶(hù)家庭承包面積的16.5%。

（二）流轉(zhuǎn)形式多樣化、流轉(zhuǎn)方向多元化

目前農(nóng)村中出現(xiàn)的土地流轉(zhuǎn)形式多種多樣，有轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、委托經(jīng)營(yíng)、互換、租賃、反租倒包、股份合作制等，極大地活躍了土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，其中又以轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓等形式為主。土地由過(guò)去流向“種田能手、種植大戶(hù)”，轉(zhuǎn)向農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)、外向型農(nóng)業(yè)企業(yè)、私營(yíng)農(nóng)業(yè)企業(yè)、股份制農(nóng)業(yè)企業(yè)、大中型農(nóng)場(chǎng)等多樣化的新型農(nóng)業(yè)投資主體。

（三）土地儲(chǔ)備、信托、流轉(zhuǎn)中心應(yīng)運(yùn)而生

在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過(guò)程當(dāng)中，江、浙發(fā)達(dá)地區(qū)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村一級(jí)普遍建立了土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)中心或者土地托管中心。蘇州目前已有40%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)中心，建立了流轉(zhuǎn)土地儲(chǔ)備庫(kù)，對(duì)各村農(nóng)戶(hù)退包或經(jīng)引導(dǎo)流轉(zhuǎn)的土地，通過(guò)調(diào)整集中成片，列入鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村土地“儲(chǔ)備庫(kù)”，實(shí)行統(tǒng)一招商開(kāi)發(fā)；浙江省紹興縣等地建立了縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)信托服務(wù)體系：縣級(jí)為土地信托服務(wù)中心或土地流轉(zhuǎn)中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)設(shè)立土地信托服務(wù)中轉(zhuǎn)站，“站”再與全縣千余個(gè)行政村的村級(jí)經(jīng)濟(jì)合作社掛鉤。

二、制約中國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)規(guī)范流轉(zhuǎn)的瓶頸問(wèn)題

（一）農(nóng)民的權(quán)益保證問(wèn)題

1． 強(qiáng)制流轉(zhuǎn)――行政干預(yù)過(guò)多。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)速度的明顯加快和規(guī)模的加大，許多地方村級(jí)組織和地方政府介入，在很多情況下他們?cè)谕恋亓鬓D(zhuǎn)中起主導(dǎo)作用，強(qiáng)制性地推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)。有些地方把土地流轉(zhuǎn)作為增加地方收入和福利的手段，抑或作為政府決策者“政績(jī)”的形象工程；有些地方為了降低開(kāi)發(fā)成本和更多地招商引資，借土地流轉(zhuǎn)之名，隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途，并強(qiáng)迫農(nóng)民長(zhǎng)期低價(jià)出讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。這些強(qiáng)制性的土地流轉(zhuǎn)不顧農(nóng)戶(hù)意愿而進(jìn)行，使得農(nóng)戶(hù)在流轉(zhuǎn)中的主體地位難以得到有效保障，農(nóng)民的談判地位缺失，利益受損。

2． “黑箱操作”――發(fā)包和經(jīng)費(fèi)收支不公開(kāi)。一些地方的集體經(jīng)濟(jì)組織在對(duì)外發(fā)包流轉(zhuǎn)土地的過(guò)程中，既沒(méi)有按照規(guī)定實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，也沒(méi)有按照規(guī)范的合同樣本簽訂好承包協(xié)議，而是由村干部私下與承租者達(dá)成交易；有的甚至與承租者事先串通搞假招標(biāo)，蒙騙群眾；更有甚者居然糾集帶有黑社會(huì)習(xí)氣的人員，對(duì)其他要求參加招標(biāo)的農(nóng)民進(jìn)行武力威脅，阻止他們參加公開(kāi)招標(biāo)。不少地方對(duì)收取的土地資源費(fèi)及其支出情況，沒(méi)有嚴(yán)格按照“村務(wù)公開(kāi)”的要求，及時(shí)準(zhǔn)確地向農(nóng)民公開(kāi)。

（二）土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育問(wèn)題

1． 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制不健全。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)是土地資源優(yōu)化配置的需要，土地只有與資本、人力等生產(chǎn)要素相結(jié)合才能產(chǎn)生最佳效益。土地的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)可以使農(nóng)村土地從素質(zhì)較低的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到素質(zhì)較高的勞動(dòng)力手中，使不同土地使用者都有一個(gè)較高的土地邊際效益，從而提高土地的使用效率，降低土地交易成本。土地是商品，就應(yīng)當(dāng)確立市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，而當(dāng)前農(nóng)村土地市場(chǎng)的供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制都未形成，土地流轉(zhuǎn)受到地方政府的較大控制，土地產(chǎn)權(quán)還不能實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域流動(dòng)，因此，市場(chǎng)化操作就比較困難。

2． 土地交易組織匱乏，交易成本高。目前，中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)體系發(fā)展緩慢，缺少一個(gè)自下而上、網(wǎng)絡(luò)狀、多功能的中介服務(wù)體系。資產(chǎn)評(píng)估、委托、法律咨詢(xún)、土地投資、土地融資、土地保險(xiǎn)等各類(lèi)中介服務(wù)組織相當(dāng)匱乏，致使土地供求雙方的信息流動(dòng)受阻、信息輻射面狹小、信息傳播渠道不暢，農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的交易成本較高，限制了土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域范圍，一定程度上影響土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。

（三）土地流轉(zhuǎn)的不規(guī)范問(wèn)題

1． 流轉(zhuǎn)形式的不規(guī)范問(wèn)題。自從1984年國(guó)家政策允許有償轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓土地以來(lái)，土地轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓就一直是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要形式，對(duì)有效利用農(nóng)村土地起到了積極的作用。但在現(xiàn)階段存在著許多極不規(guī)范的問(wèn)題：從時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)看，多為“一年一議”，長(zhǎng)的也只有3年~5年，不利于提高農(nóng)民投資的積極性；從轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓的運(yùn)作方式看，多為自行轉(zhuǎn)包，私下運(yùn)作，口頭協(xié)商，無(wú)正規(guī)合同，交易雙方的權(quán)責(zé)不明確，易引起糾紛，不夠穩(wěn)定，私下流轉(zhuǎn)大多不申請(qǐng)、不登記、不報(bào)告；從轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓的范圍看，多數(shù)是在合作經(jīng)濟(jì)組織成員或鄰近的親朋好友之間進(jìn)行，限制了流轉(zhuǎn)的規(guī)模與地域，使農(nóng)村土地不能在更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)有效配置。反租倒包從實(shí)際操作上也存在很多弊端，一些干部操作為先“倒包”后“反租”。鄉(xiāng)村組織成為土地流轉(zhuǎn)的操作主體，先將農(nóng)戶(hù)的承包地包給開(kāi)發(fā)商，再回過(guò)來(lái)找農(nóng)戶(hù)辦理租地手續(xù)，這樣就“忽視”土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持農(nóng)民自愿這一先決條件，導(dǎo)致工作尚未開(kāi)始、隱患已經(jīng)留下的局面。

2． 土地流轉(zhuǎn)合同不夠規(guī)范。目前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同不科學(xué)，不完善的現(xiàn)象相當(dāng)突出，存在手續(xù)不規(guī)范、條款不完備、合同內(nèi)容沒(méi)有統(tǒng)一和規(guī)范的問(wèn)題。據(jù)調(diào)查，有的地方農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)無(wú)約定或只有口頭約定合同的占到了60%以上，簽訂合同但并未經(jīng)合同管理機(jī)構(gòu)審查鑒證的占1/4，也就是說(shuō)，沒(méi)有法律效率的無(wú)效合同幾乎占到土地流轉(zhuǎn)合同的近90%。還有一些地方的土地流轉(zhuǎn)合同業(yè)主與農(nóng)戶(hù)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系都沒(méi)有明確的規(guī)定，也無(wú)違約責(zé)任和保障條款，流轉(zhuǎn)期限與土地第二輪承包期不一致，也沒(méi)有充分考慮今后市場(chǎng)變化的因素。有的合同沒(méi)有明確業(yè)主的生產(chǎn)共同費(fèi)的負(fù)擔(dān)主體和業(yè)主所進(jìn)行的臨時(shí)建筑物將來(lái)復(fù)耕費(fèi)用的負(fù)擔(dān)主體，有的合同甚至與現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策相違背。并且，大多數(shù)的合同在租金、生產(chǎn)性、公益性投入、基礎(chǔ)設(shè)施投入、國(guó)家稅費(fèi)調(diào)整等重大問(wèn)題上都缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，留下了許多隱患。

（四）法律、法規(guī)的支撐問(wèn)題

1． 土地承包經(jīng)營(yíng)和流轉(zhuǎn)立法滯后。目前，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律基礎(chǔ)薄弱，土地流轉(zhuǎn)帶有明顯的自發(fā)性、盲目性與隨意性，土地糾紛日漸增多，侵權(quán)行為時(shí)有發(fā)生，造成農(nóng)村土地承包關(guān)系不穩(wěn)定并引起農(nóng)村社會(huì)動(dòng)蕩。即使中國(guó)《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》和《農(nóng)業(yè)法》中有規(guī)定，但諸多規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，有關(guān)內(nèi)容和程序不夠明確具體，缺乏操作性，導(dǎo)致許多地方出現(xiàn)有法難依的現(xiàn)象，同時(shí)在現(xiàn)行的法律法規(guī)中涉及土地流轉(zhuǎn)和交易方面內(nèi)容的規(guī)定還沒(méi)有。因此，有必要研究出臺(tái)土地流轉(zhuǎn)的具體法規(guī)，使其有法可依。

2． 沒(méi)有涉及土地流轉(zhuǎn)的專(zhuān)門(mén)的法規(guī)條例，法律審批機(jī)構(gòu)不夠明晰。迄今為止，國(guó)家相關(guān)部門(mén)仍沒(méi)有出臺(tái)有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法規(guī)或明確的具體政策?，F(xiàn)階段中國(guó)還沒(méi)有一部專(zhuān)門(mén)針對(duì)土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，各地方也沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的條例、辦法來(lái)指導(dǎo)、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)。由于土地本身涉及到國(guó)土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等眾多職能部門(mén)，而這些部門(mén)又各有各的法律和政策，使得土地流轉(zhuǎn)部門(mén)之間出現(xiàn)法律或政策相互制約、互相掣肘的現(xiàn)象。土地、荒山、水面、林地等的流轉(zhuǎn)包租，需要哪些部門(mén)審批，辦理何種手續(xù)才具有合法性、權(quán)威性，承包者和包租者都不清楚。

三、規(guī)范中國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的思路

（一）加快土地市場(chǎng)建設(shè)，明確界定流轉(zhuǎn)參與主體

培育土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，必須有市場(chǎng)的主體和客體。作為商品流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)是土地市場(chǎng)的客體，使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)，讓市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)土地的流轉(zhuǎn)與集中；要求土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移雙方的農(nóng)戶(hù)，是土地市場(chǎng)的主體，只有二者結(jié)合，才能形成土地市場(chǎng)。土地流轉(zhuǎn)應(yīng)主要在農(nóng)戶(hù)間進(jìn)行，農(nóng)戶(hù)可以根據(jù)有償轉(zhuǎn)讓、自愿成交的原則，在符合本身利益的前提下達(dá)成協(xié)議。經(jīng)過(guò)多次頻繁的市場(chǎng)交換，形成使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，或稱(chēng)之為均衡地租。我們可以鼓勵(lì)和支持工商企業(yè)進(jìn)入農(nóng)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后領(lǐng)域?yàn)檗r(nóng)民提供社會(huì)化服務(wù)，對(duì)于公司、企業(yè)大規(guī)模、長(zhǎng)時(shí)間占用農(nóng)用耕地，從事直接農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)，必須制定相應(yīng)的政策加以必要的限制。這樣的限制使得農(nóng)地流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶(hù)之間進(jìn)行，使土地交換或出賣(mài)仍然用于農(nóng)業(yè)。土地交換沒(méi)有農(nóng)民參與會(huì)使其失去土地，土地出賣(mài)沒(méi)有農(nóng)民參與會(huì)使農(nóng)民得不到應(yīng)有收入。

（二）健全土地交易服務(wù)機(jī)構(gòu)

首先，要培育和發(fā)展土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織。建立土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，實(shí)行土地流轉(zhuǎn)委托管理，這些中介組織提供土地市場(chǎng)的信息、咨詢(xún)、預(yù)測(cè)、估價(jià)、評(píng)級(jí)等服務(wù)，使服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化，是優(yōu)化土地資源配置、充分發(fā)揮土地資源優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)土地有序流轉(zhuǎn)的有效途徑。其次，要制定土地市場(chǎng)的交易規(guī)則，明確土地的交易程序，規(guī)范交易行為，打擊非法交易。再次，要建立土地交易的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)土地交易的申報(bào)、登記、核準(zhǔn)、過(guò)戶(hù)手續(xù)，加強(qiáng)合同的管理，處理糾紛。

（三）建立完善的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制

首先，要建立合理的價(jià)格形成機(jī)制。土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的形成，應(yīng)主要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)決定，由供求雙方平等協(xié)商，共同確定。管理上要承認(rèn)土地的差異性，允許不同的級(jí)差價(jià)格，逐步建立合理的價(jià)格形成機(jī)制。因此，要加強(qiáng)土地價(jià)格的評(píng)估工作，在充分考慮價(jià)格形成因素的基礎(chǔ)上，對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行分等定級(jí)，科學(xué)評(píng)估，確定轉(zhuǎn)讓土地的基準(zhǔn)價(jià)格和流轉(zhuǎn)價(jià)格。其次，要構(gòu)建良好的外部引導(dǎo)機(jī)制。主要措施是加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地的宏觀管理，建立健全土地向規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)展的引導(dǎo)機(jī)制，嚴(yán)格控制農(nóng)村土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，有效防止土地碎化，穩(wěn)定農(nóng)地?cái)?shù)量，提高土地質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的可持續(xù)利用。建議在各級(jí)土地管理部門(mén)內(nèi)部設(shè)立土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)并賦予相應(yīng)的管理職權(quán)，對(duì)土地的用途、項(xiàng)目、面積、價(jià)格等進(jìn)行規(guī)范化管理，對(duì)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程實(shí)行監(jiān)管，提高工作透明度，使農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理更趨優(yōu)化、更加有效、更為合理。

（四）建立健全合同管理制度

第一，由國(guó)家統(tǒng)一制定和頒發(fā)土地流轉(zhuǎn)合同文本，納入合同法范疇，杜絕以往的“手寫(xiě)合同”、“口頭合同”等不規(guī)范行為，并且在性質(zhì)、基本條款、程序等方面定型化，明確規(guī)定流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、年限、條件及合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)和違約連帶責(zé)任等，提高合同的規(guī)范性。第二，合同鑒證和糾紛處理。各級(jí)農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)關(guān)要指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂好合同，要審查合同的真實(shí)性、合法性和有效性，對(duì)流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行鑒證并監(jiān)督合同的實(shí)施，提高履約率，防止虛假合同、仗權(quán)合同、侵權(quán)合同給流轉(zhuǎn)雙方及土地所有者造成損失，要及時(shí)調(diào)解處理合同糾紛。第三，要加強(qiáng)土地承包流轉(zhuǎn)合同資料的檔案管理，保證其不受損壞，做到專(zhuān)人、專(zhuān)柜保管，即設(shè)置專(zhuān)門(mén)的合同檔案管理專(zhuān)柜和專(zhuān)門(mén)的管理人員，完善流轉(zhuǎn)合同的立卷、歸檔、調(diào)閱工作，提高合同的安全性和保密性。

（五）制訂法規(guī)政策，出臺(tái)規(guī)范措施

首先，修改現(xiàn)行關(guān)于土地流轉(zhuǎn)法律中的一些不合理?xiàng)l款。國(guó)家除大力宣傳和切實(shí)執(zhí)行《農(nóng)村土地承包法》，還要對(duì)《農(nóng)業(yè)法》、《土地管理法》中存在的不適應(yīng)中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)展要求的條款應(yīng)盡快進(jìn)行修訂，要把農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及其相關(guān)內(nèi)容納入其中。其次，針對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，制定一些專(zhuān)門(mén)的法律、法規(guī)。比如可以盡早制定《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法》、《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)登記條例》以及《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同管理?xiàng)l例》等。與之同步，還應(yīng)逐步完善和強(qiáng)化土地流轉(zhuǎn)的執(zhí)法監(jiān)督機(jī)制。縣級(jí)以上人民政府的農(nóng)村土地承包主管部門(mén)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，要切實(shí)負(fù)擔(dān)起執(zhí)法主體的責(zé)任，加大監(jiān)管力度，真正做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。國(guó)土資源、勞動(dòng)保障、法院等單位要積極支持和配合農(nóng)村土地承包主管部門(mén)搞好執(zhí)法管理工作，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對(duì)侵害農(nóng)民合法土地權(quán)益的行為要依法查處，切實(shí)維護(hù)法律的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

參考文獻(xiàn)：

［1］王景新.現(xiàn)代化進(jìn)程中的農(nóng)地制度及其利益格局重構(gòu)［M］.北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2005.

［2］田野.中國(guó)農(nóng)村發(fā)展重大問(wèn)題研究［M］.北京：科學(xué)出版社，2004.

［3］楊金風(fēng).人力資本對(duì)非農(nóng)就業(yè)收入的影響――基于村莊內(nèi)外的視角［J］.山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2007，（6）.

［4］郭三德.克服農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程中的法律障礙［J］.前沿,2003，（8）.

［5］土地流轉(zhuǎn)課題組.建立農(nóng)村土地使用權(quán)市場(chǎng) 實(shí)行流轉(zhuǎn)機(jī)制的實(shí)踐與創(chuàng)新［EB/OL］.bjic.省略/hgjj/2206.htm，2002-07-26。

On the Bottleneck and Countermeasures of Farmland Usufruct Circulation in

Building the New Socialist Countryside

Liu Yurong

（School of International Economy and Trade, Anhui University of Finance and Economics, Bengbu 233041, China）

第4篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：城市化和諧農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

改革開(kāi)放30年來(lái)，我國(guó)在走一條有中國(guó)特色的城市化道路，一方面我國(guó)保留著土地公有制不變，在農(nóng)付則以集體所有制為最高原則；另‘方面，我國(guó)在努力革除因農(nóng)村十地集體昕有制給城市化進(jìn)程帶來(lái)的掣肘效果。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的變革可以說(shuō)是與我國(guó)城市化建設(shè)息息相關(guān)的制度嬗變過(guò)程。

一、我國(guó)城市化與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一種民事行為，作為一方主體的是農(nóng)付土地承包戶(hù)，轉(zhuǎn)讓的方式基本上涵蓋了租賃、入股等形式，其本質(zhì)是對(duì)昕艱包土地的使用權(quán)依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、進(jìn)行處置，從中獲得土地收益的行為：從農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際操作程序來(lái)定義，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要指在堅(jiān)持土地集體所有的前提下，土地使用權(quán)，如經(jīng)營(yíng)權(quán)，收益權(quán)，流轉(zhuǎn)權(quán)等，在不同市場(chǎng)主體之間的轉(zhuǎn)移與交易。中國(guó)廣大農(nóng)村到底需要怎樣的土地流轉(zhuǎn)制度呢？換言之，怎樣的制度供給才是我國(guó)農(nóng)村現(xiàn)階段乃至未來(lái)一段較長(zhǎng)時(shí)期所合理的、“善”的土地流轉(zhuǎn)制度呢？任何法律規(guī)范的設(shè)計(jì)、執(zhí)行與運(yùn)作，均以權(quán)益平衡為歸依。再者，就中國(guó)目前的情勢(shì)而言，我國(guó)需要在城市化的推進(jìn)中妥適地保障失地農(nóng)民群體的權(quán)益。中國(guó)對(duì)農(nóng)村實(shí)行城市化過(guò)程中重要部分是農(nóng)民非農(nóng)化。中國(guó)農(nóng)村城市化進(jìn)程緩慢的一個(gè)重要制約因素是廣大農(nóng)民對(duì)土地的依附關(guān)系在短期內(nèi)不可能解除。農(nóng)民缺乏有效的社會(huì)保障體系，使之無(wú)法真正擺脫農(nóng)民身份。從當(dāng)前農(nóng)村大部分家庭收入的構(gòu)成分析可知，農(nóng)民收入的絕大部分源于農(nóng)民從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的所得，…個(gè)不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)是，在農(nóng)村居民的家庭收益中土地收益所占比重并不人從目前農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，大量農(nóng)民到城市和城鎮(zhèn)或本地的第

二、三產(chǎn)業(yè)從事非農(nóng)生產(chǎn)活動(dòng)，且普遍對(duì)非農(nóng)業(yè)收入感到較為滿(mǎn)意。我國(guó)農(nóng)民為何短期內(nèi)難以減弱對(duì)土地的依附關(guān)系？有研究指出，由于土地使用權(quán)凝固化，具基本社會(huì)保障功能的土地，使農(nóng)民難以真正地脫離土地，只能以兼地農(nóng)民身份往返于城市與農(nóng)村?！?/p>

由于我國(guó)現(xiàn)階段在農(nóng)村土地集體所有權(quán)制度的框架下難以突破、難以創(chuàng)新真正的流轉(zhuǎn)制度，直接導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)規(guī)范的缺漏，由此從根本上影響到往返于城市與農(nóng)付之間的那部分農(nóng)民以土地?fù)Q現(xiàn)金的渠道。所以，筆者認(rèn)為，我國(guó)當(dāng)前應(yīng)深化土地流轉(zhuǎn)制度改革。改革的基本預(yù)期是，創(chuàng)造土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的機(jī)制，使農(nóng)民通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，獲得現(xiàn)金保障，從而逐步脫離土地，投入到第

二、三產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)我國(guó)的城市化進(jìn)程。

二、我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的若干缺陷

隨荇農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，農(nóng)村勞動(dòng)力流動(dòng)的加快以及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，推動(dòng)了農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象普遍化并且咸為必要的制度：有研究指出，“在平均化的家庭承包制下，造成了土地的分散化、細(xì)碎化，不利于土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)效率的提高，土地流轉(zhuǎn)會(huì)通過(guò)效率‘拉平效應(yīng)’改善土地資源的配置效率，簡(jiǎn)單理解就是土地會(huì)向能夠更有效使用土地的人手中轉(zhuǎn)移，即向更適合從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人手中轉(zhuǎn)移”。伴隨著我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的漸變，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在全國(guó)各地業(yè)已逐步有序地展開(kāi)？需要指出的是，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中由于缺乏規(guī)范和有序的管理，損害農(nóng)民利益等各種問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。具體而言，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度存在以下問(wèn)題：

l、我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中普遍存在不依法登記造冊(cè)的現(xiàn)象，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中土地權(quán)益的登記制度有待規(guī)范。農(nóng)業(yè)用地是屬于特殊保護(hù)的土地，當(dāng)集體建設(shè)用地進(jìn)入流轉(zhuǎn)程序的時(shí)候，…般包括流轉(zhuǎn)的地域、客體、主體及用途等范圍，物權(quán)基于公示而取得公信力。因此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必然要求采用物權(quán)的公示方法，即財(cái)產(chǎn)登記制，筆者發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地遭遇的一個(gè)極大障礙是，土地登記制度不完善。理想的狀態(tài)足，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，必須經(jīng)依法登i己。與之同時(shí)，土地使用應(yīng)符合產(chǎn)業(yè)政策及當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃。筆者認(rèn)為，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)落實(shí)年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)；還有一個(gè)問(wèn)題是，目前一些開(kāi)發(fā)商以農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的名義，到農(nóng)村租賃土地，擅自改變農(nóng)業(yè)土地用途。雖然我國(guó)法律明又規(guī)定，各類(lèi)企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)民住宅用地，不得擅自改變土地用途，禁止商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)城市房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控與法律管制，但是，現(xiàn)實(shí)中土地執(zhí)法并不理想。

2、按照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)的豐體應(yīng)該是承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)作為合同的一方，而不是土地所屬的鄉(xiāng)村政府，但是目前土地流轉(zhuǎn)中政府角色錯(cuò)位。這種政府錯(cuò)位主要表現(xiàn)為，一些鄉(xiāng)村組織直接充當(dāng)土地流轉(zhuǎn)的主體，不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強(qiáng)制性的土地流轉(zhuǎn)。比如，有的地方為了興建城市垃圾處理池，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)在農(nóng)村租賃土地，期限為50年。由于當(dāng)?shù)叵掠未迕駬?dān)心垃圾處理后滲漏的污水，帶來(lái)污染，于是提出反對(duì)意見(jiàn)。但是，當(dāng)?shù)乜h政府干預(yù)之后，就成功地簽訂了土地租賃合同。有的把土地流轉(zhuǎn)作為增加鄉(xiāng)村收入的手段，或者作為突出地方政績(jī)的形象工程，損害農(nóng)民利益。由于流轉(zhuǎn)的動(dòng)機(jī)和做法各異，在操作中曲解甚至違背土地政策。如有的強(qiáng)行反租，有的租金補(bǔ)償過(guò)低，有的明著“反租”，暗著“倒包”，土地租金的收益分配缺乏透明度。

3、為了維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性，讓農(nóng)村居民有安全感，我國(guó)農(nóng)村土地承包法作了較長(zhǎng)承包期限的規(guī)定。但是，在目前見(jiàn)到承包實(shí)踐中卻發(fā)現(xiàn)，有的地方隨意改變土地的承包關(guān)系，強(qiáng)迫土地流轉(zhuǎn)。有些地區(qū)任意曲解農(nóng)村土地承包法，偷換概念，把使用期和承包期分開(kāi)，說(shuō)50年不變是承包經(jīng)營(yíng)體制不變，而不是指承包的地塊不變，并借口調(diào)整土地，搞“兩高一優(yōu)”。有的地方為了搞農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營(yíng)，不顧農(nóng)民意愿，強(qiáng)行收回農(nóng)民全部或部分承包地。有的地方政府抱著錯(cuò)誤的創(chuàng)收觀念，將土地流轉(zhuǎn)作為增加鄉(xiāng)村兩級(jí)集體收入的手段，與民爭(zhēng)利。具體表現(xiàn)為：一是在一些管理水平較高的發(fā)達(dá)地區(qū)，要求農(nóng)戶(hù)按田畝入股分紅，承諾農(nóng)民分得一定的租金。但在實(shí)際的租金收入分配過(guò)程中，由于國(guó)家沒(méi)有出臺(tái)明確的法律或條例對(duì)此實(shí)施監(jiān)管，導(dǎo)致監(jiān)督不力，很多級(jí)差地租和土地增值的收入歸了村干部，出現(xiàn)了嚴(yán)重的分配不公現(xiàn)象；二是在許多以農(nóng)為主的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)區(qū)，也有以相同名義收回部分農(nóng)民土地的現(xiàn)象，村集體最終支付給農(nóng)民的租金較少，甚至以各種名義變相地扣回錢(qián)款，農(nóng)民實(shí)際到手的租金收入所剩無(wú)幾，如此做法的唯一目的就是為村干部賺取租金差價(jià)。另外，還有一些地區(qū)，村集體以較低的租金把土地反租回來(lái)，再以較高的租金把土地的轉(zhuǎn)租出去，賺取差價(jià)，其中一部分作為村干部的收入，其他部分用于村里基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共福利投入?！?/p>

三、構(gòu)建和諧農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的建議

在社會(huì)主義初級(jí)階段，土地是我國(guó)農(nóng)村最基本的生產(chǎn)資料，也是當(dāng)前我國(guó)農(nóng)民最基本的生活保障。我國(guó)農(nóng)村市場(chǎng)化水平在不斷提高，與之相應(yīng)的需要規(guī)范有序地進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。這已經(jīng)成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革的必然要求。有學(xué)者指出，農(nóng)用土地的流轉(zhuǎn)特別是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，有利于土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，進(jìn)而提高土地的效益和土地利用率，這既是農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的客觀要求，也是化解“三農(nóng)”難題的核心和基礎(chǔ)?！闭怯捎谖覈?guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度不完善、配套的監(jiān)督措施不到位等原因，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)了各種問(wèn)題。如何規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，確保土地流轉(zhuǎn)政策得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，確保農(nóng)民的土地承包權(quán)益在流轉(zhuǎn)中不受侵害，是土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的重要課題?，F(xiàn)階段我們可以從以下幾個(gè)方面采取對(duì)策：

l、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序，嚴(yán)禁擅自改變土地用途，保護(hù)農(nóng)民利益。就目前而言，我國(guó)尚未建立起規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，在完備流轉(zhuǎn)手續(xù)、規(guī)范流轉(zhuǎn)程序方面存在不少問(wèn)題，相應(yīng)的法律法規(guī)也缺乏具體的規(guī)定，致使不少農(nóng)戶(hù)采用“口頭協(xié)議”，私下進(jìn)行自發(fā)性的流轉(zhuǎn)，根本不可能遵循正規(guī)的程序，也不去履行必要的登記手續(xù)，更不可能未通過(guò)流轉(zhuǎn)合同來(lái)規(guī)范雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?？梢钥隙ǖ氖?，如此混亂的狀態(tài)下形成的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)關(guān)系，必然隱藏較多糾紛和隱患。筆者認(rèn)為，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，要充分采用市場(chǎng)化運(yùn)作方式，合理確定土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償金額，實(shí)現(xiàn)土地收益的合理再分配，確保農(nóng)民權(quán)益不受侵害。我國(guó)土地管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極履行土地用途監(jiān)管職責(zé)，對(duì)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程實(shí)施監(jiān)督和管理，建立和健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案，提供規(guī)范的合同示范文本；必要時(shí)，土地管理機(jī)構(gòu)還要擔(dān)任調(diào)解人，妥善處理土地流轉(zhuǎn)糾紛。此時(shí)，失地農(nóng)民應(yīng)當(dāng)獲得無(wú)償?shù)姆稍?。這些措施必將促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范化。同時(shí)要堅(jiān)持農(nóng)地農(nóng)用的原則，制定相關(guān)政策，禁止農(nóng)戶(hù)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體農(nóng)用地用于非農(nóng)建設(shè)，不允許任何人通過(guò)任何方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，不允許出現(xiàn)土地使用的粗放和閑置現(xiàn)象。在條件允許的情況下，我們可以采用政府主辦或者民辦公助的形式，設(shè)立“土地銀行”，據(jù)以培育土地使用權(quán)市場(chǎng)。所謂土地銀行，其基本操作程式是，有土地流轉(zhuǎn)意愿的農(nóng)民可以把土地存在銀行里獲取利息收入，銀行再把這些存進(jìn)來(lái)的土地貸給規(guī)模經(jīng)營(yíng)的種養(yǎng)大戶(hù)。這樣既能為農(nóng)民流轉(zhuǎn)的土地找到合適的窖體，促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，又可以保證土地使用方向不變，保護(hù)農(nóng)產(chǎn)品綜合生產(chǎn)能力。為此筆者建議，我國(guó)應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)、土地流轉(zhuǎn)信息咨詢(xún)服務(wù)系統(tǒng)；在有條件的地方，建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)公司、土地評(píng)估事務(wù)所、土地銀行、土地保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，并逐步實(shí)現(xiàn)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化與企業(yè)化。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)的建立與規(guī)范，必將會(huì)極大地促進(jìn)我國(guó)農(nóng)村上地的有序流轉(zhuǎn)，

2、現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定完善的法律和政策，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為。我國(guó)目前要在創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)法律和政策上動(dòng)腦筋，充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民的主觀能動(dòng)性，優(yōu)化土地資源配置，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。我國(guó)未來(lái)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)立法應(yīng)當(dāng)在確保農(nóng)村土地所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有的前提下，進(jìn)·步賦予農(nóng)民繼承、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃、入股等土地承包經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，把農(nóng)村家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)納入法制化軌道。在創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)法律和政策的過(guò)程中，要充分考慮農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)利的完整，切實(shí)明確農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的各項(xiàng)應(yīng)有權(quán)益；要明確土地征收和征用的范圍和程序，在合法征占土地的過(guò)程中切實(shí)維護(hù)好失地農(nóng)民的各項(xiàng)權(quán)益，必要時(shí)舉辦集體成員聽(tīng)證會(huì)；要界定清楚國(guó)家、集體、企業(yè)、農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的各自權(quán)益，確定土地交易的具體操作規(guī)則。除了實(shí)體權(quán)利的要作詳細(xì)界定以外，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的程序規(guī)則必須跟進(jìn)，使合理運(yùn)用法律手段保障土地合理流轉(zhuǎn)，成為常態(tài)。筆者建議采取以下對(duì)策：第一，規(guī)范流轉(zhuǎn)程序。也就是說(shuō)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的程序規(guī)則要制訂得具體可行、操作性強(qiáng)，這些法律法規(guī)及配套措施要為農(nóng)民所理解。因此，規(guī)則實(shí)施后，還要加強(qiáng)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)宣傳力度，增強(qiáng)干部和群眾的法律意識(shí)。特別是要讓部分外出務(wù)工經(jīng)商、從事第

二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民大膽放棄土地，免得一心掛兩頭；第二，嚴(yán)把審批關(guān)。新法要嚴(yán)格要求土地管理部門(mén)依據(jù)法定權(quán)限審批土地，不得違反法律批地占地，不得違反規(guī)定下放土地審批權(quán)，更不能弄虛作假，搞化整為零、拆分審批。同時(shí)規(guī)定違反權(quán)限審批土地的干部要承擔(dān)記過(guò)等行政處分責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，要追究刑事責(zé)任；第三，嚴(yán)格執(zhí)法?！巴椒ú蛔阋宰孕小?。新法出臺(tái)后，執(zhí)法部門(mén)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)肅查處各類(lèi)涉及土地流轉(zhuǎn)的違法行為、一方向要從嚴(yán)查處土地違法行為，另一方面要揪出違法行為的責(zé)任人，不能僅停留在繳納罰款、補(bǔ)辦手續(xù)上。對(duì)于被非法占用的土地，要分別不同情形作出妥當(dāng)?shù)奶幚恚涸撌栈氐囊栈兀搹?fù)耕的要復(fù)耕。對(duì)于違反土地流轉(zhuǎn)政策法規(guī)的國(guó)家工作人員，要批評(píng)教育，如果構(gòu)成犯罪的，要依法追究其刑事責(zé)任；對(duì)于典型案件，還要適時(shí)公開(kāi)處理。

第5篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞 農(nóng)村宅基地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn)制度 法律完善

中圖分類(lèi)號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度概述

宅基地是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，分配給農(nóng)戶(hù)或個(gè)人用于建造房屋的土地?！稗r(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員在集體所有的土地上依法建造、保有個(gè)人住宅、庭院及宅前或宅后種植竹木等而對(duì)土地進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利”。

目前，我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)及政策對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題雖然有所規(guī)范，但其皆較籠統(tǒng)和模糊，不具有切實(shí)的可操作性。“這就給確實(shí)需要進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)以及需要通過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)獲得宅基地的農(nóng)戶(hù)帶來(lái)困難，使得已經(jīng)發(fā)生宅基地流轉(zhuǎn)的雙方的權(quán)益無(wú)法得到法律保障。雖然沒(méi)有明確的宅基地流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，然而事實(shí)上，農(nóng)戶(hù)頻繁進(jìn)行私下交易。這也造成了因宅基地流轉(zhuǎn)而引發(fā)的糾紛不斷”。這些問(wèn)題暴露了現(xiàn)有農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的不足之處，在云南部分自治地方表現(xiàn)得尤為明顯。

2紅河州部分村落宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及成因

云南是有眾多少數(shù)民族的省份，本文選取了云南省的紅河哈尼族彝族自治州部分村落作為研究的平臺(tái)。為深入研究，我們對(duì)紅河州蒙自縣文瀾鎮(zhèn)的馬房村、十里鋪村、大臺(tái)子村以及草壩鎮(zhèn)的明白村，主要民族為彝族和哈尼族。在調(diào)查取得的100分調(diào)查問(wèn)卷中，答卷者年齡基本在30—60歲之間，家庭收入主要為種地、出售農(nóng)副產(chǎn)品和打工，打工的占了很大的比重。被調(diào)查的村子中，有49份顯示有的村民不只一處宅基地。75戶(hù)擁有宅基地使用權(quán)證書(shū)，10戶(hù)沒(méi)有證書(shū)，15戶(hù)正在辦理中。其流轉(zhuǎn)方面，可以轉(zhuǎn)讓的為38份，不可以轉(zhuǎn)讓的為51份，另外11份為不清楚的。因宅基地的使用權(quán)而引起的糾紛和矛盾數(shù)量，認(rèn)為很少的有64份，認(rèn)為很普遍的有35份。而對(duì)宅基地的使用權(quán)引發(fā)的糾紛和矛盾的處理，其中43%的人會(huì)找村委會(huì)調(diào)解，51%的人會(huì)找土地管理部門(mén)解決。16%的人選擇協(xié)商解決，只有2%的人選擇上訪(fǎng)和7%的人選擇訴訟。可見(jiàn)，當(dāng)?shù)卮迕駥?duì)宅基地使用權(quán)的相關(guān)法律法規(guī)并不清晰，且維權(quán)意識(shí)欠缺。

據(jù)調(diào)查顯示，在紅河民族地方的農(nóng)村宅基地使用權(quán)在使用和管理方面存在四個(gè)方面的問(wèn)題。

2.1一戶(hù)多宅現(xiàn)象仍然存在，土地閑置浪費(fèi)嚴(yán)重

在調(diào)查問(wèn)卷中，有49份顯示不只一處宅基地，這種一戶(hù)多宅的現(xiàn)象導(dǎo)致了我國(guó)農(nóng)村宅基地資源的極大浪費(fèi)。調(diào)查的民族自治地方的村民在出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地獲批的為35份，這明顯違反了我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定。由于進(jìn)城打工農(nóng)民群體日漸增多，許多少數(shù)民族村民的家庭主要收入是本縣打工或外出打工，其中一部分少數(shù)民族村民希望進(jìn)入城市購(gòu)房生活，但因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)受到限制等原因無(wú)法處理在村中的宅基地，只能荒廢。加之計(jì)劃生育政策的實(shí)行造成了農(nóng)村戶(hù)均規(guī)模逐步減小，雖然少數(shù)民族地區(qū)有一定的變通規(guī)定，但宅基地規(guī)模的審批標(biāo)準(zhǔn)卻仍處于較高水平超過(guò)了實(shí)際需求，造成房屋空置，土地閑置，農(nóng)村土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。

2.2宅基地的管理規(guī)制不規(guī)范

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多地方?jīng)]有嚴(yán)格按照法律規(guī)定的審批程序，村干部自行決定宅基地審批、審批不符合規(guī)劃、批少占多等現(xiàn)象存在。本為無(wú)償?shù)恼厣暾?qǐng)，非無(wú)償?shù)母怕矢哌_(dá)47%，嚴(yán)重違反了法律對(duì)此的規(guī)定。對(duì)于宅基地使用權(quán)證的發(fā)放，盡管?chē)?guó)家出臺(tái)了相應(yīng)的規(guī)定，但其實(shí)際的發(fā)放情況卻令人堪憂(yōu)，調(diào)查問(wèn)卷中僅有75份顯示擁有宅基地使用權(quán)證。這些問(wèn)題都將導(dǎo)致相關(guān)部門(mén)在開(kāi)展對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理工作時(shí)遇到很大困難，難以對(duì)其中發(fā)生的糾紛進(jìn)行妥善的處理，這也間接地導(dǎo)致了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的混亂局面。

2.3存在宅基地隱型交易市場(chǎng)，違法轉(zhuǎn)讓、出租現(xiàn)象明顯

調(diào)查表明，在城鎮(zhèn)附近的村落，農(nóng)民宅基地使用權(quán)通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押變相流轉(zhuǎn)等已是一個(gè)普遍現(xiàn)象，形成了自發(fā)的宅基地使用權(quán)隱形交易市場(chǎng)。據(jù)問(wèn)卷調(diào)查顯示，有24份中反映是可以向城市居民轉(zhuǎn)讓或出租，不是的僅為36份。大量宅基地私下流轉(zhuǎn)，一方面擾亂了土地市場(chǎng)的正常秩序，另一方面宅基地使用權(quán)隱形交易加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加了土地管理的難度。宅基地流轉(zhuǎn)失控，加大了需求，加劇了農(nóng)村多用多占等違法行為的發(fā)生。

2.4農(nóng)村村民對(duì)宅基地的相關(guān)法律認(rèn)識(shí)模糊

我們所調(diào)查的村落屬于彝族、哈尼族等少數(shù)民族村，村民對(duì)相關(guān)宅基地的法律意識(shí)是很模糊的。有村民認(rèn)為宅基地是農(nóng)村集體所有財(cái)產(chǎn)，其使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓出租。也有村民認(rèn)為宅基地為集體或個(gè)人所有，但他們都主張宅基地的使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或出租。另有11%的村民表示對(duì)此不清楚，甚至有的村民因?yàn)槲幕逃潭容^低，完全不了解宅基地的確切意義。長(zhǎng)期以來(lái)，由于國(guó)土資源法律法規(guī)、政策宣傳不到位，在民族自治地方，對(duì)少數(shù)民族村民的法律宣傳和普及非常缺乏。這使得宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的糾紛和矛盾不斷增多，也在一定程度上制約了農(nóng)村村民住宅和宅基地資源的更充分地開(kāi)發(fā)利用。

對(duì)于上述問(wèn)題，究其原因主要為：首先，農(nóng)村宅基地使用權(quán)方面的法律制度不健全，存在很多亟待細(xì)化和完善的地方；其次，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記和管理比較混亂，某些規(guī)定不適合民族自治地方的實(shí)際情況；再次，民族地區(qū)村民的法律意識(shí)淡薄，導(dǎo)致宅基地使用權(quán)管理工作不能很好的開(kāi)展；最后，實(shí)踐中對(duì)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制阻礙了民族地方的農(nóng)村的發(fā)展，這也是產(chǎn)生上述問(wèn)題的重要原因。

3完善云南民族自治地方農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建議

3.1完善民族自治地方農(nóng)村宅基地的相關(guān)法律法規(guī)

要對(duì)民族自治地方的宅基地進(jìn)行管理和規(guī)劃，首先就必須完善農(nóng)村宅基地的相關(guān)地法律法規(guī)。除了遵守國(guó)家制定的法律法規(guī)之外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐拿褡逄厣L(fēng)俗習(xí)慣等，制定符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況的自治條例，既保護(hù)民族文化傳統(tǒng)，又對(duì)宅基地的管理和規(guī)劃進(jìn)行了科學(xué)性的規(guī)范。對(duì)宅基地的建房用地的指標(biāo)、用地條件、占地標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)程序、審批辦法等， 在進(jìn)行規(guī)制的時(shí)候應(yīng)當(dāng)采用比較簡(jiǎn)化的程序， 既方便管理也能照顧到少數(shù)民族村民的辦理， 以便于少數(shù)民族村民能在既合法、合理又不失民族特色的范圍內(nèi)建造房屋，使各家各戶(hù)的宅基地能夠確實(shí)盡其所用，形成科學(xué)、合理的配置。其次，必須對(duì)宅基地審批制度進(jìn)行改革，合理地對(duì)民族自治地方的農(nóng)村宅基地進(jìn)行規(guī)劃。

3.2完善民族自治地方宅基地使用權(quán)登記制度

宅基地使用權(quán)的登記制度的完善對(duì)于宅基地的管理具有基礎(chǔ)性的作用。民族自治地方的村民在進(jìn)行宅基地的申請(qǐng)后， 首先應(yīng)當(dāng)由村民委員會(huì)進(jìn)行審查，然后由該村的村集體進(jìn)行討論是否通過(guò)，決定通過(guò)后再向上級(jí)政府上報(bào)進(jìn)行審批。當(dāng)然，對(duì)于民族自治地方，在程序等方面還可以有一定的變通，村里可以制定村規(guī)民約等輔助管理措施，以符合當(dāng)?shù)氐拿褡逄厣?。屬于合法取得宅基地的使用?quán)的村民，應(yīng)當(dāng)及時(shí)地登記造冊(cè)并發(fā)給其宅基地的使用權(quán)證書(shū)，并且逐級(jí)向上級(jí)土地管理部門(mén)上報(bào)進(jìn)行核準(zhǔn)和備案。對(duì)于未經(jīng)登記就將宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該行為無(wú)效。只有從源頭上把宅基地使用權(quán)登記制度落實(shí)辦好了，才能為民族自治地方宅基地使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3.3逐步疏通民族自治地方的農(nóng)民宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)渠道

云南省的幾個(gè)民族自治州現(xiàn)有的自治條例沒(méi)有對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)定。個(gè)別自治州僅僅規(guī)定了“農(nóng)村的承包地、自留地、宅基地、自留山、責(zé)任山屬集體所有，任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓”。而這些規(guī)定幾乎完全堵塞了宅基地使用權(quán)以及村民住宅的流轉(zhuǎn)，不利于實(shí)現(xiàn)城市和農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展以及城鄉(xiāng)資源的合理有效流動(dòng)，特別是不利于民族自治地方農(nóng)村的發(fā)展。在未來(lái)將有大量村民進(jìn)城的趨勢(shì)下、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下，非農(nóng)建設(shè)用地的需求必定會(huì)不斷增加，少數(shù)民族地方農(nóng)村土地閑置現(xiàn)象也必將不斷增多。另一方面，民族特色帶動(dòng)了旅游經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，很多游客基于對(duì)民族特色房屋的喜愛(ài)想要購(gòu)買(mǎi)之，也有藝術(shù)家希望購(gòu)買(mǎi)房屋、土地以在此定居，用民族特色激發(fā)他們的創(chuàng)作。故此，從法律上、政策上以及地方的自治條例、單行條例等允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)（特別是民族自治地方）在城鄉(xiāng)居民間有規(guī)制的流轉(zhuǎn)是亟需確立的，必須逐步建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。有了合理的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，才能規(guī)范私下進(jìn)行變相宅基地使用權(quán)交易的行為，解決民族地方農(nóng)村各類(lèi)因宅基地發(fā)生的矛盾和糾紛，促使宅基地這一土地資源得到合理配置。

3.4在民族自治地區(qū)的農(nóng)村做好宅基地的宣傳教育工作

對(duì)于與漢族在語(yǔ)言、文化、觀念及風(fēng)俗習(xí)慣有很大差異的民族自治地方，對(duì)村民進(jìn)行有關(guān)宅基地的知識(shí)進(jìn)行宣傳教育是十分必要的，政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)通過(guò)村委會(huì)或其他途徑對(duì)當(dāng)?shù)氐拇迕襁M(jìn)行宅基地方面的法律知識(shí)的普及教育。否則，再完善的規(guī)定、再合理的制度也只是一紙空文。只有當(dāng)少數(shù)民族地方的村民自身對(duì)宅基地有了較好的了解和理解，他們才可能在宅基地的各個(gè)方面去遵守相關(guān)法規(guī)，同時(shí)學(xué)會(huì)用法律武器維護(hù)自身的合法權(quán)益。另外，對(duì)少數(shù)民族村民的宣傳教育也能提高其素質(zhì)，特別是法律素質(zhì)得到一定提高，這樣也便于政府更好地開(kāi)展民族自治地區(qū)農(nóng)村的工作。因此，做好宅基地的宣傳教育工作具有實(shí)際意義，它的順利進(jìn)行有利于我們?cè)诒Ｗo(hù)民族特色文化傳統(tǒng)的情況下對(duì)宅基地更好地管理和規(guī)制，加快民族自治地方的城市化的發(fā)展。

綜上所述，對(duì)民族自治地方的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度進(jìn)行創(chuàng)新完善，有條件地解禁農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是十分必要的。這對(duì)于提高民族地方農(nóng)村宅基地利用率、實(shí)現(xiàn)農(nóng)民融資手段的創(chuàng)新、促進(jìn)城鄉(xiāng)人口流動(dòng)、構(gòu)建和諧社會(huì)具有十分重要的意義。

參考文獻(xiàn)

[1] 馬俊駒，余延滿(mǎn).民法原論[M].北京：法律出版社，2005：378.

[2] 梁慧星.中國(guó)物權(quán)法研究（下）[M].北京：法律出版社，2002：661.

[3] 暴元.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新分析[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2011（3）.

[4] 孫丹.基于新農(nóng)村建設(shè)的宅基地利用與管理[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技，2008（4）.

第6篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：林權(quán)制度改革；林權(quán)流轉(zhuǎn)；法律問(wèn)題

中圖分類(lèi)號(hào)：S7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16749944（2014）01023402

1農(nóng)戶(hù)對(duì)集體林權(quán)的認(rèn)知情況

對(duì)于林地的所有權(quán)，農(nóng)戶(hù)并不是十分清楚到底誰(shuí)才是真正的主體享有者，通過(guò)對(duì)貴州某地的農(nóng)戶(hù)進(jìn)行了調(diào)查，當(dāng)?shù)氐幕厩闆r是有極大一部分的林場(chǎng)屬于國(guó)家所有，而大部分的農(nóng)戶(hù)根本分不清林權(quán)具體的所屬情況。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看認(rèn)為林權(quán)是歸為國(guó)家所用的農(nóng)戶(hù)占絕大多數(shù)，高達(dá)58%，認(rèn)為是歸集體所有的農(nóng)戶(hù)占28%，認(rèn)為歸農(nóng)戶(hù)自己所有的占10%，認(rèn)為歸村委會(huì)所有的僅占4%。根據(jù)《憲法》和《森林法》所規(guī)定農(nóng)村的林地所有的主體應(yīng)該是“集體”，再根據(jù)《民法通則》之上規(guī)定來(lái)看主體是“勞動(dòng)群眾集體”，而《土地管理法》卻規(guī)定主體應(yīng)該是“農(nóng)民集體”。從以上的幾部法律來(lái)看，我國(guó)對(duì)于農(nóng)村林地所有權(quán)問(wèn)題并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的解釋和規(guī)定。這也是導(dǎo)致農(nóng)戶(hù)對(duì)于集體林權(quán)認(rèn)識(shí)不清的一個(gè)因素。

2林權(quán)流轉(zhuǎn)法律所存在的問(wèn)題

2.1法律缺失問(wèn)題我國(guó)的集體林權(quán)改革是從2003年開(kāi)始施行，集體林權(quán)流轉(zhuǎn)的林地面積越來(lái)越大，市場(chǎng)也越來(lái)越活躍，但在集體林權(quán)流轉(zhuǎn)方面存在的法律問(wèn)題依舊不少。比如集體林權(quán)流轉(zhuǎn)的主體、方式、合同等方面的具體規(guī)定，在相關(guān)法律之上已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足集體林權(quán)制度的改革。隨著集體林權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展，在相關(guān)的法律如《中華人民共和國(guó)森林法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等并不能解決現(xiàn)存的問(wèn)題，我國(guó)目前還缺一部關(guān)于林權(quán)流轉(zhuǎn)的專(zhuān)門(mén)的法律。

2.2法律限制嚴(yán)格

為了保護(hù)生態(tài)利益，我國(guó)對(duì)于林木的采伐限制十分嚴(yán)格，有時(shí)候甚至略顯僵硬，導(dǎo)致農(nóng)戶(hù)在行使權(quán)利的時(shí)候受到諸多限制，最終造成利益的損傷。首先是對(duì)于采伐樹(shù)種的限制。根據(jù)《中華人民共和國(guó)森林法》的規(guī)定，農(nóng)戶(hù)在進(jìn)行采伐的時(shí)候是不能任意選擇采伐樹(shù)種的，采伐的時(shí)候必須嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行擇伐、皆伐、漸伐。同時(shí)也規(guī)定了采伐需要先獲得采伐許可證，而獲得許可證也需要委托相關(guān)部門(mén)、政府代替申請(qǐng)。其中可以進(jìn)行采

伐的種類(lèi)又主要集中在竹林之上，由此可見(jiàn)農(nóng)戶(hù)如果需要進(jìn)行采伐，不僅申請(qǐng)?jiān)S可證極其麻煩，而且受到頗多限制，采伐過(guò)量則有相應(yīng)的處罰，事后又需要及時(shí)更新造林，具體說(shuō)來(lái)農(nóng)戶(hù)所享有的權(quán)利根本不夠充分。

2.3轉(zhuǎn)讓不規(guī)范

根據(jù)目前存在的相關(guān)法律《森林法》、《物權(quán)法》等，對(duì)于林權(quán)的轉(zhuǎn)讓之上的規(guī)定具有原則性過(guò)大，實(shí)踐性差的缺陷。農(nóng)戶(hù)在進(jìn)行林權(quán)流轉(zhuǎn)的時(shí)候方式十分單一，沒(méi)有足夠的自由，也不用簽訂相關(guān)合同，發(fā)生爭(zhēng)議之時(shí)也并沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)提供解決方式。對(duì)于流轉(zhuǎn)的受讓方的整體條件沒(méi)有一個(gè)完整的審核體系，往往造成資質(zhì)差的流轉(zhuǎn)主體也能夠成功進(jìn)入流轉(zhuǎn)過(guò)程，具有不公平性。最重要的是對(duì)于那些不愿意進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的農(nóng)戶(hù)過(guò)多采用行政手段，損害了農(nóng)戶(hù)的基本權(quán)益。流轉(zhuǎn)之后許多農(nóng)戶(hù)可能并不會(huì)辦理相關(guān)的手續(xù)，這些都將導(dǎo)致農(nóng)戶(hù)的利益得不到保障而受到損害。

2.4生態(tài)補(bǔ)償問(wèn)題

由于規(guī)定了一些品種不能進(jìn)行采伐，而這些林木主要的作用是作為公益林，所以國(guó)家規(guī)定對(duì)這部分由于無(wú)法采伐而對(duì)農(nóng)戶(hù)帶來(lái)的損失進(jìn)行一定的生態(tài)補(bǔ)償?！吨醒胴?cái)政森林生態(tài)效益補(bǔ)償基金管理辦法》當(dāng)中的相關(guān)條列規(guī)定，對(duì)于每一畝的生態(tài)補(bǔ)償每年是五元，而這些補(bǔ)償和農(nóng)戶(hù)所付出的根本不成正比，差距非常大，大大影響到農(nóng)戶(hù)對(duì)公益林的管護(hù)積極性。

2.5林權(quán)爭(zhēng)議解決機(jī)制不夠完善

在進(jìn)行林權(quán)流轉(zhuǎn)的時(shí)候必定會(huì)伴隨著諸多的爭(zhēng)議存在，這些爭(zhēng)議都嚴(yán)重阻礙了林權(quán)流轉(zhuǎn)的正常發(fā)展。引起爭(zhēng)議的原因很多，例如林木所有權(quán)、使用權(quán)的爭(zhēng)議，其中所占比例最大的要數(shù)兩者同時(shí)具有爭(zhēng)議。還有一些爭(zhēng)議發(fā)生在村民和村委會(huì)之間、農(nóng)戶(hù)和農(nóng)戶(hù)之間等。有些時(shí)候也可能是因?yàn)楫?dāng)?shù)卣旧硇袨椴划?dāng)、違法亂紀(jì)等引起。

通常情況都是將林權(quán)爭(zhēng)議當(dāng)做財(cái)產(chǎn)權(quán)益方面的民事糾紛進(jìn)行處理，加之農(nóng)戶(hù)本身的法律意識(shí)比較薄弱，對(duì)于具體如何解決爭(zhēng)議問(wèn)題的了解相當(dāng)不充分，往往在進(jìn)行爭(zhēng)議解決之時(shí)只是通過(guò)簡(jiǎn)單的口頭協(xié)議，或者不完整的書(shū)面協(xié)議就直接解決。這樣做有一個(gè)比較大的弊端，再次爭(zhēng)議的幾率相當(dāng)大，使得爭(zhēng)議問(wèn)題得不到根本解決。對(duì)于一些農(nóng)村地帶，司法機(jī)構(gòu)以及執(zhí)法機(jī)構(gòu)有些設(shè)置并不完善，有些甚至根本不存在。而作為相關(guān)的司法人員和執(zhí)法人員，由于對(duì)農(nóng)戶(hù)存在一定的偏見(jiàn)，所以在幫助農(nóng)戶(hù)進(jìn)行爭(zhēng)議的處理之時(shí)態(tài)度十分不端正，且訴訟費(fèi)用較高，一般的農(nóng)戶(hù)要么無(wú)法支付要么不愿意支付。若是爭(zhēng)議是由相關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)等引起的，農(nóng)戶(hù)想要平等、公平的解決爭(zhēng)議問(wèn)題更是難上加難。由于農(nóng)戶(hù)維護(hù)自己應(yīng)有的權(quán)利之時(shí)找不到有效的求助結(jié)構(gòu)和辦法，不僅損害了農(nóng)戶(hù)的基本權(quán)益，而且對(duì)于林權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展也有極大的影響。

3關(guān)于林權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題的一些思考

針對(duì)以上存在的一些法律問(wèn)題，國(guó)家和相關(guān)的部門(mén)都需要及時(shí)進(jìn)行解決，首先需要明晰林權(quán)產(chǎn)權(quán)，其次是需要規(guī)范林權(quán)在進(jìn)行流轉(zhuǎn)當(dāng)中的相關(guān)法律和機(jī)制，規(guī)范林權(quán)流轉(zhuǎn)，加強(qiáng)對(duì)林權(quán)流轉(zhuǎn)的監(jiān)督，對(duì)于公益林的生態(tài)補(bǔ)償制度也需要做一定的調(diào)整，保障農(nóng)戶(hù)付出和收入成正比，最后是在發(fā)生爭(zhēng)議的時(shí)候相關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)要積極的協(xié)助農(nóng)戶(hù)，幫助農(nóng)戶(hù)及時(shí)處理。

4結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)集體林權(quán)制度改革的林權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律問(wèn)題的研究，可以看出在法律方面還存在諸多的不足，需要國(guó)家以及相關(guān)部門(mén)共同努力，完善完整相關(guān)的法律體系。本文針對(duì)這些方面也提出了一些設(shè)想和思考。在之后的對(duì)于林權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題的解決之上，還需要國(guó)家和相關(guān)部門(mén)相關(guān)人員持之以恒的努力，最終保障林權(quán)流轉(zhuǎn)正常有序發(fā)展，保障農(nóng)戶(hù)的基本權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 田甜.集體林權(quán)制度改革之林權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律問(wèn)題研究[D].北京：北京林業(yè)大學(xué)，2012.

[2] 陳華威.集體林權(quán)制度改革背景下的林權(quán)流轉(zhuǎn)研究[D].武漢：華中師范大學(xué)，2012.

第7篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；閑置土地；經(jīng)營(yíng)；法律問(wèn)題；對(duì)策建議

1 農(nóng)村閑置土地的概況

農(nóng)村閑置土地指的是現(xiàn)有農(nóng)村范圍內(nèi)已經(jīng)開(kāi)發(fā)但處于未被利用或者利用不充分的狀態(tài)，不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和影響集約節(jié)約利用的集體或國(guó)有土地。[3]包括農(nóng)業(yè)用地和非農(nóng)業(yè)用地。農(nóng)業(yè)用地又稱(chēng)農(nóng)用地，指直接或間接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所利用的土地。包括耕地、園地、林地、牧草地、養(yǎng)捕水面、農(nóng)田水利設(shè)施用地，以及田間道路和其他一切農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性建筑物占用的土地等。非農(nóng)業(yè)用地是指農(nóng)業(yè)用地和暫時(shí)難于利用的土地（如戈壁、沙漠、高寒山地、裸巖、裸土等）以外的土地。

農(nóng)村土地閑置主要是由國(guó)家政府、經(jīng)濟(jì)等多方面因素共同造成的。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程也不斷加快，進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民越來(lái)越多，甚至有農(nóng)民舉家搬遷至城鎮(zhèn)生活；農(nóng)民進(jìn)城也造成了農(nóng)村勞動(dòng)力短缺，加上種植糧食的經(jīng)濟(jì)效益低，農(nóng)民的種糧積極性普遍不高；還有一些企業(yè)進(jìn)行土地投機(jī)，將土地閑置，試圖獲得土地的自然增值收益，這些都導(dǎo)致了農(nóng)村大量閑置土地的出現(xiàn)。從法律上來(lái)說(shuō)，我國(guó)的土地是歸集體所有，但集體的范圍各地有很大差異，有的是屬于自然村所有，有的是屬于行政村所有，具體屬于哪一集體所有沒(méi)有具體的立法；農(nóng)村閑置土地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，缺乏明確的法律依據(jù)及相應(yīng)的糾紛解決機(jī)制，造成土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)混亂的局面。因此，我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)相應(yīng)立法，與時(shí)俱進(jìn)，提出解決對(duì)策，促進(jìn)農(nóng)業(yè)社會(huì)健康發(fā)展。

2 農(nóng)村閑置土地經(jīng)營(yíng)中涉及的法律問(wèn)題

2.1 農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)缺乏必要的法律程序

我國(guó)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》規(guī)定：通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。為了使土地不被閑置浪費(fèi)，加上國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，很多農(nóng)民會(huì)選擇轉(zhuǎn)包、出租等流轉(zhuǎn)方式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中會(huì)形成很多利益主體，然而這些利益主體之間的權(quán)責(zé)關(guān)系并不明確。首先，在我國(guó)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)并不注重形式和程序，很少會(huì)采用合同形式，大多是口頭約定即把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給親朋好友。其次，太過(guò)隨意的流轉(zhuǎn)方式無(wú)法確定權(quán)利義務(wù)主體，導(dǎo)致雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確。由于缺乏合同效力，雙方的權(quán)責(zé)難以得到落實(shí)，導(dǎo)致土地糾紛難以快速有效地解決。因此，我國(guó)應(yīng)加快腳步制定明確可參照的農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)程序和形式，完善土地管理秩序。

2.2 非農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)缺乏明確的法律依據(jù)

非農(nóng)業(yè)用地通常包括農(nóng)村聚落，大、中、小城鎮(zhèn)，工礦區(qū)，交通運(yùn)輸?shù)日加玫耐恋?。隨著農(nóng)村越來(lái)越多的年輕人在城市安家落戶(hù)，導(dǎo)致越來(lái)越多的宅基地被閑置，利用效率大大降低。除此之外，農(nóng)村閑置土地還包括許多廢棄的學(xué)校、廠房等集體建設(shè)用地。目前，我國(guó)非農(nóng)業(yè)用地的流轉(zhuǎn)主要有出租、轉(zhuǎn)讓、以地入股、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)等形式。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地的價(jià)值越來(lái)越受到重視和關(guān)注。因此，違法出租、轉(zhuǎn)讓、入股集體土地的行為屢見(jiàn)不鮮，包括一些單位和個(gè)人擅自與農(nóng)村集體簽訂合同，不報(bào)任何機(jī)關(guān)審批，違法用地。違法流轉(zhuǎn)土地不僅會(huì)嚴(yán)重影響我國(guó)的土地市場(chǎng)，而且不利于保護(hù)農(nóng)業(yè)用地。因此，我國(guó)應(yīng)加快有關(guān)非農(nóng)用地方面的立法，盡快把非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)法律化、規(guī)范化，保障經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

2.3 農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地缺乏明確的糾紛解決機(jī)制

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的需求逐漸增加，在巨大利益的驅(qū)使下，越來(lái)越多的農(nóng)民選擇與企業(yè)簽訂合同改變農(nóng)業(yè)用地用途。農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地一般有兩種方式：一是，國(guó)家征收、征用；二是，農(nóng)村集體內(nèi)部依法轉(zhuǎn)讓和農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)用。對(duì)于農(nóng)村集體非法轉(zhuǎn)用，我國(guó)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》明確規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。因此，農(nóng)民與企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)參與者簽訂的合同因缺乏法律的認(rèn)可而歸于無(wú)效。但在實(shí)踐過(guò)程中，法律的不認(rèn)可并不影響私下合同的簽訂和履行，履行必然會(huì)產(chǎn)生糾紛，如果完全按照合同無(wú)效來(lái)解決，雙方利益將會(huì)嚴(yán)重受損。因此，如何解決這一類(lèi)型的合同糾紛以及如何確定雙方的責(zé)任義務(wù)成為當(dāng)前迫切需要解決的問(wèn)題。

3 農(nóng)村閑置土地經(jīng)營(yíng)的救濟(jì)機(jī)制

3.1 明確農(nóng)村閑置土地的權(quán)屬界限，做好土地流轉(zhuǎn)的登記工作

我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！睆奈餀?quán)法上看，土地物權(quán)以登記為產(chǎn)權(quán)要件，即土地的所有權(quán)、使用權(quán)流轉(zhuǎn)以登記部門(mén)的登記為準(zhǔn)。對(duì)于農(nóng)村閑置土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，其權(quán)屬明確要求兩個(gè)方面：一是，主體明確，也就是農(nóng)村閑置土地的所有權(quán)主體和使用權(quán)主體必須明確，無(wú)論是國(guó)家所有還是集體所有、是自然村所有還是行政村所有，使用權(quán)屬于哪戶(hù)農(nóng)民的、又向誰(shuí)流轉(zhuǎn)，都須在地籍登記部門(mén)進(jìn)行登記。二是，面積明確，即主體享有所有權(quán)與使用權(quán)的閑置土地面積必須明確，權(quán)利的邊界對(duì)權(quán)利主體或其他主體的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行限制。在農(nóng)村閑置土地的流轉(zhuǎn)中，土地面積的確定直接關(guān)系到使用權(quán)人的收益。三是，用途明確，即對(duì)農(nóng)村閑置土地流轉(zhuǎn)后的使用方式進(jìn)行確定，土地使用者應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)和登記的文件以及流轉(zhuǎn)合同的約定使用土地，未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，不得擅自改變土地的用途，將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)用地。

通過(guò)權(quán)利登記對(duì)農(nóng)村閑置土地的權(quán)屬進(jìn)行界定，使權(quán)利主體能真確清晰地認(rèn)識(shí)到自己的權(quán)利，使土地的每一次流轉(zhuǎn)都有據(jù)可查，做到土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化和法律化，更好地抵制土地違法行為。同時(shí)相關(guān)機(jī)關(guān)要嚴(yán)格執(zhí)法，妥善解決土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的爭(zhēng)議。

3.2 確立農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)合同制度，完善農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)程序

為了明確農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的權(quán)利義務(wù)主體，更好地解決土地糾紛，把農(nóng)用地流轉(zhuǎn)制度化、法律化、建立流轉(zhuǎn)合同制度是關(guān)鍵。首先，制定農(nóng)用地流轉(zhuǎn)合同標(biāo)準(zhǔn)文本，提供違約解決模板，為流轉(zhuǎn)主體訂立合同提供可依據(jù)的參照物。其次，規(guī)范農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)行為，土地流轉(zhuǎn)的雙方當(dāng)事人除了要簽訂合同外，還要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委會(huì)備案。再次，賦予鄉(xiāng)鎮(zhèn)主管部門(mén)監(jiān)管職責(zé)，對(duì)己提交的土地流轉(zhuǎn)備案合同進(jìn)行審查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，預(yù)防發(fā)生不必要的糾紛。最后，建立農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)檔案，確保所有的流轉(zhuǎn)合同有案可查，完善相應(yīng)的政府信息，接受社會(huì)監(jiān)督。因此，只有確立了土地流轉(zhuǎn)程序，明確流轉(zhuǎn)各方權(quán)利義務(wù)，土地糾紛才能被妥善地解決，我國(guó)農(nóng)業(yè)用地土地流轉(zhuǎn)形式才能被推廣，從而推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程，符合時(shí)展的要求。

3.3 重構(gòu)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法律體系

我國(guó)現(xiàn)行法律嚴(yán)格限制著農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，政策與法規(guī)的滯后阻礙了土地市場(chǎng)的發(fā)展，因此，我國(guó)應(yīng)建立新型集體建設(shè)用地土地流轉(zhuǎn)體系，與時(shí)俱進(jìn)。首先，通過(guò)完善立法來(lái)確定我國(guó)農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)主體地位，從而避免所有權(quán)主體多元化。其次，完善與集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)，明確流轉(zhuǎn)所具備的條件、程序、形式及范圍，加強(qiáng)合同制度在流轉(zhuǎn)過(guò)程中的作用，使流轉(zhuǎn)有法可依。再次，集體使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配應(yīng)公平合理，針對(duì)不同的轉(zhuǎn)讓形式建立不同的分配制度，同時(shí)制定流轉(zhuǎn)價(jià)格，確保流轉(zhuǎn)收益。最后，通過(guò)立法賦予土地管理部門(mén)監(jiān)管職責(zé)，確保農(nóng)民的權(quán)益在不受侵犯，保證我國(guó)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)體系健康、快速發(fā)展。

3.4 明確農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的合同糾紛解決機(jī)制

雖然我國(guó)尚不認(rèn)可農(nóng)民與企業(yè)非法簽訂合同改變農(nóng)業(yè)用地用途的行為，但解決此類(lèi)合同糾紛卻刻不容緩。首先，如果合同雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)和重大過(guò)失，由此產(chǎn)生的賠償責(zé)任按照公平原則分配。其次，如果合同一方隱瞞土地性質(zhì)而使對(duì)方遭受損失，那么隱瞞一方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，無(wú)過(guò)錯(cuò)一方需就損失和隱瞞事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。最后，如果雙方在合同訂立過(guò)程中，雙方約定村民有辦理土地轉(zhuǎn)化手續(xù)的義務(wù)或由于對(duì)方無(wú)法使用土地而產(chǎn)生的違約保證義務(wù)，針對(duì)上述情形要分情況分析，第一，由于合同無(wú)效則合同中的義務(wù)條款無(wú)效；第二，《合同法》第五十七條規(guī)定：合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在而有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款的效力。因此，合同中有關(guān)違約責(zé)任的設(shè)定條款可作為解決合同糾紛的依據(jù)。

3.5 健全完善糾紛解決機(jī)制，促進(jìn)社會(huì)和諧。

農(nóng)村閑置土地的糾紛，主要有兩種表現(xiàn)形式：一是，平等主體之間的糾紛，包括農(nóng)民與其他公民之間、農(nóng)村集體組織與集體內(nèi)農(nóng)民及其他公民之間的糾紛。二是，公權(quán)力機(jī)關(guān)與個(gè)人、集體之間產(chǎn)生的糾紛，包括政府規(guī)劃管理糾紛、閑置土地用途調(diào)整糾紛、國(guó)家征收糾紛、閑置土地行政登記糾紛。面對(duì)眾多的糾紛，我們要健全糾紛解決機(jī)制，針對(duì)平等主體之間的糾紛，可以通過(guò)民主協(xié)商、民間調(diào)解、仲裁裁決、民事訴訟、行政解決等方式化解糾紛；針對(duì)國(guó)家公權(quán)力的侵犯，可以通過(guò)行政復(fù)議、行政訴訟和國(guó)家賠償?shù)姆绞竭M(jìn)行救濟(jì)。通過(guò)法律法規(guī)建設(shè)，平衡各主體之間的利益，預(yù)防糾紛的發(fā)生，促進(jìn)社會(huì)和諧。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，土地資源對(duì)人們生活水平的提高、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都起著重要的作用，我國(guó)人均土地資源稀少，但在農(nóng)村有大量土地被閑置，這主要是經(jīng)濟(jì)和政治等方面的原因?qū)е碌?。本文通過(guò)對(duì)農(nóng)村閑置土地原因和危害的簡(jiǎn)單概括，總結(jié)了農(nóng)村閑置土地經(jīng)營(yíng)中存在的法律問(wèn)題，并提出了具有針對(duì)性的對(duì)策建議，通過(guò)國(guó)家、農(nóng)民等權(quán)利主體的努力，相信農(nóng)村閑置土地經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的法律問(wèn)題應(yīng)該能夠得到妥善有效的解決，做到國(guó)家利益、集體利益和農(nóng)民利益之間的平衡，保障農(nóng)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主體地位，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)、快速發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]符健敏.中國(guó)集體土地流轉(zhuǎn)的法律問(wèn)題研究[D].2011.

第8篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

按照黨的十七大報(bào)告關(guān)于“堅(jiān)持農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系，按照自愿有償原則，健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，有條件的地方可以發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)”的要求，為進(jìn)一步穩(wěn)定農(nóng)村土地承包制度，提高土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)效益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，拓寬農(nóng)民增收渠道，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》和農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部令第47號(hào)）等有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就推進(jìn)農(nóng)村土地承包適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)提出如下意見(jiàn)：

一、提高對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)重要性和必要性的認(rèn)識(shí)

鼓勵(lì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，是農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求和必然趨勢(shì)，是創(chuàng)新農(nóng)村土地制度的有效途徑。發(fā)展土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，不僅可以促進(jìn)先進(jìn)農(nóng)業(yè)科技成果應(yīng)用和農(nóng)機(jī)化發(fā)展，提高耕地產(chǎn)出率和農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率，而且有利于保障大宗農(nóng)產(chǎn)品供給尤其是糧食安全，有利于促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收；對(duì)于穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村科學(xué)發(fā)展，都有十分重大而深遠(yuǎn)的意義。各地、各部門(mén)要切實(shí)增強(qiáng)對(duì)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)重要性、必要性和可行性的認(rèn)識(shí)，因地制宜、因勢(shì)利導(dǎo)，加快推進(jìn)多種形式的土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

二、指導(dǎo)思想和原則

促進(jìn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的指導(dǎo)思想是，以黨的十七大精神為指針，按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的要求，通過(guò)建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，促進(jìn)生產(chǎn)要素優(yōu)化組合，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，努力提高土地利用率、投入產(chǎn)出率、勞動(dòng)生產(chǎn)率和農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)率，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高產(chǎn)、高效、優(yōu)質(zhì)、生態(tài)、安全化，確保農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的有機(jī)統(tǒng)一。促進(jìn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，必須遵循“積極引導(dǎo)，穩(wěn)妥操作、因地制宜、分類(lèi)指導(dǎo)，規(guī)模適度、形式多樣，分步推進(jìn)、逐步提高”的指導(dǎo)方針。在具體工作中必須把握好以下原則：

（一）堅(jiān)持依法、規(guī)范操作。土地流轉(zhuǎn)必須依照農(nóng)村土地承包法及其它有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行，不得損害農(nóng)民和集體的合法權(quán)益，不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨氉鹬剞r(nóng)民的意愿，符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，嚴(yán)格法定程序，規(guī)范承包與流轉(zhuǎn)合同，要通過(guò)輿論宣傳和政策引導(dǎo)，激發(fā)農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)的積極性，堅(jiān)決避免強(qiáng)迫命令等違反農(nóng)民意愿搞硬性流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象發(fā)生。流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)農(nóng)戶(hù)承包土地的剩余承包期。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)規(guī)范有序，依法形成的流轉(zhuǎn)關(guān)系應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。

（二）堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，因勢(shì)利導(dǎo)、因地制宜。根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性水平、勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)的程度和農(nóng)民在二、三產(chǎn)業(yè)的收益狀況，積極穩(wěn)妥地開(kāi)展工作，既不能急于求成、拔苗助長(zhǎng)，也不能消極無(wú)為、放任自流；既要積極推動(dòng)，又不能搞“一刀切”，要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，分類(lèi)指導(dǎo)，切實(shí)保證土地流轉(zhuǎn)的健康有序發(fā)展。

（三）確保土地承包方和土地受讓方的利益。農(nóng)戶(hù)是農(nóng)村土地承包和流轉(zhuǎn)的主體，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或阻撓農(nóng)戶(hù)依法流轉(zhuǎn)承包地。土地流轉(zhuǎn)形式的選擇、流轉(zhuǎn)收益的協(xié)商確定等，由流轉(zhuǎn)雙方自主決定。堅(jiān)持有償流轉(zhuǎn)，受讓方應(yīng)對(duì)土地承包方給予合理經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，流轉(zhuǎn)收益歸土地承包方所有，任何組織和個(gè)人不得擅自截留、扣繳。流轉(zhuǎn)補(bǔ)償應(yīng)充分考慮土地的增值和農(nóng)戶(hù)的切身利益，長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)應(yīng)商定分時(shí)段價(jià)格，提倡以前三年平均畝產(chǎn)量為基數(shù)考慮適量增長(zhǎng)。雙方可在合同中約定，土地受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回土地時(shí)，受讓方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

（四）鼓勵(lì)長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)、連片開(kāi)發(fā)。推進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，要逐步改變過(guò)去零星流轉(zhuǎn)、短期流轉(zhuǎn)、分散開(kāi)發(fā)的狀況，強(qiáng)化土地所有者對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理職能，通過(guò)村集體經(jīng)濟(jì)組織的引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，達(dá)到集中流轉(zhuǎn)，連片開(kāi)發(fā)，以利于發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)期限盡量長(zhǎng)些，最大限度地發(fā)揮土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)在解決農(nóng)業(yè)問(wèn)題上的作用。

三、提倡多種類(lèi)型的土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)形式

我市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的地區(qū)性差異較大，土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的形式要按照各地的自然條件、生產(chǎn)基礎(chǔ)、人地比例、種植習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移程度以及農(nóng)民的思想觀念等方面來(lái)確定。根據(jù)當(dāng)前農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展水平和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)際，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要方式有：

（一）出租。即承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。出租后，原土地承包關(guān)系不變。

（二）轉(zhuǎn)包。即承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶(hù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)包后，原土地承包關(guān)系不變。

（三）入股。即將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，或?qū)⑼恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)量化為股權(quán)，入股成股份公司或者股份合作社等形式從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。入股后，原土地承包關(guān)系不變。

（四）互換。即承包方之間為方便耕種或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

（五）轉(zhuǎn)讓。即承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源，經(jīng)承包方申請(qǐng)和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶(hù)，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后，經(jīng)發(fā)包方同意，當(dāng)事人可要求及時(shí)辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更、注銷(xiāo)或重發(fā)手續(xù)。

除此以外，提倡有條件的地方，可進(jìn)行土地股份合作、土地信用合作和土地抵押試點(diǎn)。對(duì)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)獔?jiān)持慎重、穩(wěn)妥原則，嚴(yán)格法定程序。無(wú)論實(shí)行哪種土地流轉(zhuǎn)形式，都要充分尊重農(nóng)民的首創(chuàng)精神，尊重農(nóng)民的自主選擇權(quán)利，鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)民探索新的土地流轉(zhuǎn)形式，促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新。流轉(zhuǎn)的土地，要有利于比較效益優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，原則上應(yīng)實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，力爭(zhēng)最合理、最有效地利用土地，使有限的資源發(fā)揮更大的效益。規(guī)模經(jīng)營(yíng)的形式，可依不同地區(qū)、不同生產(chǎn)條件而不同。山區(qū)半山區(qū)，可重點(diǎn)推廣“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一管護(hù)，收益分成”或“聯(lián)合開(kāi)發(fā)，股份合作”的形式。平原地區(qū)，可在鞏固原種養(yǎng)大戶(hù)和家庭農(nóng)場(chǎng)的基礎(chǔ)上，向合作農(nóng)場(chǎng)發(fā)展。流轉(zhuǎn)的土地，不分地區(qū)、性質(zhì)，不論集體、個(gè)人，均可參與承包。要吸引一批有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、有技術(shù)專(zhuān)長(zhǎng)的市內(nèi)外企業(yè)家、科技人員等投資農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)。既可吸收農(nóng)業(yè)內(nèi)部資金參與農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)，也提倡農(nóng)業(yè)外部資金投向農(nóng)業(yè)。鼓勵(lì)各地積極探索土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)與扶持發(fā)展農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社、發(fā)展“一村一品”和提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平有機(jī)結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)健康發(fā)展。

四、加大對(duì)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的支持保障措施

（一）加大政府扶持力度，從政策上鼓勵(lì)和推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。對(duì)規(guī)模經(jīng)營(yíng)成片、土地面積較大的農(nóng)業(yè)科技及農(nóng)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先立項(xiàng)。對(duì)農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)業(yè)信息服務(wù)設(shè)施等項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)優(yōu)先安排。對(duì)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的大戶(hù)和單位發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，享受農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)有關(guān)優(yōu)惠政策。對(duì)于規(guī)模經(jīng)營(yíng)者所需流動(dòng)資金和購(gòu)置農(nóng)機(jī)等生產(chǎn)性固定資產(chǎn)，各地應(yīng)予以信貸支持，金融部門(mén)要優(yōu)化生產(chǎn)資金貸款手續(xù)，積極支持和幫助規(guī)模經(jīng)營(yíng)大戶(hù)發(fā)展生產(chǎn)。土地管理部門(mén)要對(duì)規(guī)模經(jīng)營(yíng)管理用房等設(shè)施建設(shè)所需臨時(shí)用地依法給予優(yōu)先安排，但不得修建永久性建筑物。工商部門(mén)要簡(jiǎn)化項(xiàng)目審批手續(xù)。對(duì)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)先進(jìn)典型進(jìn)行表彰，并給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。各級(jí)各部門(mén)要結(jié)合實(shí)際出臺(tái)扶持土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的政策措施。

（二）鼓勵(lì)和提倡成立“土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)者協(xié)會(huì)”組織，提高規(guī)模經(jīng)營(yíng)者的素質(zhì)和組織程度，保護(hù)其合法權(quán)益。鼓勵(lì)龍頭企業(yè)和農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織積極參與農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)。要加強(qiáng)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)，發(fā)揮其對(duì)外聯(lián)結(jié)市場(chǎng)或企業(yè)，對(duì)內(nèi)聯(lián)結(jié)千家萬(wàn)戶(hù)，帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)方面的積極作用。有條件的農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織，也可以探索農(nóng)戶(hù)土地入股等流轉(zhuǎn)方式，自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。

（三）在資金方面予以支持。中央、省、市各類(lèi)涉農(nóng)專(zhuān)項(xiàng)資金的立項(xiàng)安排上，應(yīng)充分考慮土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)因素，擇優(yōu)扶持。政府土地出讓收入用于農(nóng)村建設(shè)的增量要高于上年，土地出讓收入用于農(nóng)村的投入，要重點(diǎn)支持基本農(nóng)田整理、災(zāi)毀復(fù)墾和耕地質(zhì)量建設(shè)。

（四）進(jìn)一步健全多層次的農(nóng)村社會(huì)保障體系。遵循“因地制宜，量力而行，形式多樣，農(nóng)民自愿”的原則，多渠道、多層次、多形式建立農(nóng)村最低生活保障，失地農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)，農(nóng)民大病救助，農(nóng)民子女教育補(bǔ)助，農(nóng)民工合法權(quán)益保護(hù)等社會(huì)保障制度，逐步弱化土地的福利和社會(huì)保障功能，增強(qiáng)農(nóng)民離土的安全感和穩(wěn)定感，解除土地流出者的后顧之憂(yōu)。為土地流轉(zhuǎn)和土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

（五）加強(qiáng)對(duì)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的服務(wù)。有關(guān)涉農(nóng)部門(mén)和科研單位要與規(guī)模經(jīng)營(yíng)大戶(hù)或單位建立定點(diǎn)聯(lián)系制度，把推廣新技術(shù)，培育新品種，創(chuàng)辦示范園區(qū)，建立各類(lèi)基地等與發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，提供信息、推廣技術(shù)、組織培訓(xùn)等方面的重點(diǎn)服務(wù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要切實(shí)做好土地流轉(zhuǎn)的協(xié)調(diào)工作，指導(dǎo)轉(zhuǎn)接包雙方簽訂合同，并可接受申請(qǐng)辦好合同鑒證等有關(guān)手續(xù)，以確保土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)工作穩(wěn)步健康地發(fā)展。

第9篇：土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】宅基地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn) 研究

宅基地使用權(quán)概述

宅基地是我國(guó)土地制度中的一個(gè)專(zhuān)有名詞，是指農(nóng)村家庭為建造住宅及其與住宅生活有關(guān)的附屬設(shè)施而占用的土地。住宅是一個(gè)家的體現(xiàn)，而宅基地則是一個(gè)家的承載。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國(guó)特有的一項(xiàng)用益物權(quán)，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)涉及到宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題?！罢厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)”在當(dāng)今無(wú)論是法學(xué)理論界還是實(shí)務(wù)界都沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的界定。筆者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村居民依申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)并在其上建造住房及附屬設(shè)施后，將在宅基地上建造的房屋及附屬設(shè)施的所有權(quán)流轉(zhuǎn)給第三人從而導(dǎo)致宅基地使用權(quán)人也隨之發(fā)生變動(dòng)的行為。

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

法律規(guī)定不健全、操作性不強(qiáng)。現(xiàn)行土地管理制度主要來(lái)源于《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》、《土地管理法實(shí)施條例》等，具體涉及到農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律和政策較少。在這些有限涉及的法律制度中對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)大多只作原則性規(guī)定，其內(nèi)容籠統(tǒng)模糊，存在不少法律空白和缺位，一些法律和制度在實(shí)踐中操作性不強(qiáng)甚至無(wú)法操作。例如：法律只規(guī)定了宅基地使用權(quán)一戶(hù)一宅，但現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村子女分戶(hù)后取得了一處宅基地，宅基地的可繼承性使得成年子女獲得多處宅基地，目前法律法規(guī)對(duì)此沒(méi)有完整的規(guī)定，在具體實(shí)踐中操作起來(lái)比較困難。

宅基地使用權(quán)隱形流轉(zhuǎn)市場(chǎng)存在。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快和集約化、專(zhuān)業(yè)化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系的構(gòu)建，更多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力將持續(xù)不斷向城市聚集，越來(lái)越多的農(nóng)村居民對(duì)宅基地的依賴(lài)性程度降低。同時(shí)由于繼承等原因，擁有剩余房屋和宅基地的城市居民和農(nóng)村居民會(huì)選擇將農(nóng)村的房子與宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓從而使宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。我國(guó)堅(jiān)持保守的土地政策，現(xiàn)行宅基地管理制度主要采取嚴(yán)格限制近似禁止流轉(zhuǎn)的作法，這使得宅基地使用權(quán)的交易只能游走于正式制度之外，造成宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱形市場(chǎng)存在，私下交易的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，且規(guī)模有日益擴(kuò)大的趨勢(shì)，這樣就出現(xiàn)一些突破法律底線(xiàn)的流轉(zhuǎn)，不受法律的保護(hù)，致使所交易的產(chǎn)權(quán)不明確，從而使市場(chǎng)混亂，社會(huì)矛盾激增。

一戶(hù)多宅，面積超標(biāo)現(xiàn)象存在。宅基地具有明顯的社會(huì)保障性質(zhì)，宅基地使用權(quán)的取得是無(wú)償?shù)?，取得后無(wú)限期使用，符合條件的農(nóng)民只需申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)即可。法律規(guī)定宅基地的分配以“一戶(hù)一宅”為原則，并且面積要符合所在省、自治區(qū)、直轄市所規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)。但是在現(xiàn)實(shí)中，因合法贈(zèng)與而取得宅基地等現(xiàn)象普遍存在，法律在此方面存在模糊和空白點(diǎn)等使得農(nóng)村存在一戶(hù)擁有兩處以上宅基地的現(xiàn)象。由于土地管理部門(mén)對(duì)此申請(qǐng)審查不嚴(yán)，管理不到位，致使不按批準(zhǔn)的面積標(biāo)準(zhǔn)建房、未經(jīng)審批建房的現(xiàn)象出現(xiàn)，最終結(jié)果導(dǎo)致面積超標(biāo)，“一戶(hù)多宅”。

宅基地閑置，資源利用率低。大量農(nóng)村勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，長(zhǎng)期不在農(nóng)村里居住，仍然在村里建房使用宅基地。宅基地一般無(wú)償退出，且退出制度不夠嚴(yán)格，執(zhí)行力欠缺。當(dāng)前的實(shí)際情況是在農(nóng)村實(shí)際長(zhǎng)期居住的人逐漸減少了，卻仍然占用同量的農(nóng)村宅基地，這就導(dǎo)致農(nóng)村大量的住房長(zhǎng)期無(wú)人居住而“閑置”，在部分地區(qū)出現(xiàn)了所謂的“空心村”的現(xiàn)象。一些村莊宅基地與農(nóng)用地雜亂分布，宅基地沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，宅基地資源很難集約化利用，造成宅基地利用率不高。

理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的探索

針對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的問(wèn)題理論界展開(kāi)了激烈的爭(zhēng)論，實(shí)務(wù)界也采取了一些積極的改革實(shí)踐。

理論界對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的爭(zhēng)論?！段餀?quán)法》規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家的有關(guān)規(guī)定?！边@無(wú)疑又給今后宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)預(yù)留了空間。學(xué)界對(duì)此理論紛爭(zhēng)分歧甚大，至今都沒(méi)有形成統(tǒng)一的意見(jiàn)，主要學(xué)說(shuō)有自由流轉(zhuǎn)說(shuō)、禁止流轉(zhuǎn)說(shuō)、有條件流轉(zhuǎn)說(shuō)。

自由流轉(zhuǎn)說(shuō)。該學(xué)說(shuō)主張應(yīng)允許宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)。自由流轉(zhuǎn)學(xué)說(shuō)是出于宅基地使用權(quán)這一用益物權(quán)和農(nóng)村居民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)的考慮，以及高效利用農(nóng)村閑置宅基地等目的。梁慧星教授認(rèn)為：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)采用審批方式無(wú)償取得的，自由流轉(zhuǎn)時(shí)能取得一定利益，宅基地所有權(quán)人有權(quán)要求宅基地使用權(quán)人交納出讓金。”①陳小君教授領(lǐng)導(dǎo)的農(nóng)村土地法律制度研究小組認(rèn)為：“應(yīng)肯定農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合法性，并賦予其法律效力，明確轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、入股等都是流轉(zhuǎn)方式?！雹?/p>

禁止流轉(zhuǎn)說(shuō)。保障農(nóng)民的基本生存需要是國(guó)家的基本職責(zé)，禁止宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)是保障農(nóng)村居民合理取得宅基地使用權(quán)的重要手段?！澳壳?，從我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系還不健全來(lái)看，大多數(shù)農(nóng)民，宅基地使用權(quán)和房屋是他們重要的財(cái)產(chǎn)，如果允許自由流轉(zhuǎn)，其很可能會(huì)失去生活的最后保障而淪為流離失所、無(wú)居無(wú)業(yè)的流民，有失社會(huì)公平性；同時(shí)還會(huì)沖擊地產(chǎn)市場(chǎng)，使得國(guó)家土地稅收收益流失，城鎮(zhèn)化的進(jìn)展受阻?！雹?/p>

有條件流轉(zhuǎn)說(shuō)。此學(xué)說(shuō)認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行禁止宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的做法是不科學(xué)、不合理的，在一定條件下應(yīng)允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，也就是只能限制在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間或者在一定范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民不能通過(guò)流轉(zhuǎn)取得宅基地使用權(quán)。

越來(lái)越多的學(xué)者支持宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，持禁止流轉(zhuǎn)觀點(diǎn)的學(xué)者極少。筆者認(rèn)為，采用宅基地使用權(quán)完全自由流轉(zhuǎn)、絕對(duì)禁止的觀點(diǎn)不符合我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際，宅基地進(jìn)入市場(chǎng)交易流轉(zhuǎn)是必然選擇，但對(duì)流轉(zhuǎn)條件嚴(yán)格限制也不足取，應(yīng)根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，在不影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，保持農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的前提下，構(gòu)建符合我國(guó)國(guó)情的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一些實(shí)踐改革。順應(yīng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，全國(guó)各地在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題上不斷地探索，踴躍出一些形式各異的宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)交易而達(dá)到流轉(zhuǎn)目的的改革試點(diǎn)，為今后合理科學(xué)構(gòu)建我國(guó)宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)交易流轉(zhuǎn)制度積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

宅基地?fù)Q房模式。天津市在“三鎮(zhèn)（華明鎮(zhèn)、大良鎮(zhèn)、小站鎮(zhèn)）”和“兩村（南北辛莊村、后蒲棒村）”的宅基地流問(wèn)題上，采用“宅基地?fù)Q房”的模式來(lái)建設(shè)小城鎮(zhèn)。在不減少當(dāng)前耕地總面積的前提下，統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，建成產(chǎn)業(yè)聚集和生態(tài)宜居的新型小城鎮(zhèn)，村民以宅基地使用權(quán)換取新建的房屋，達(dá)到了集約利用土地的目的。

在重慶市，當(dāng)?shù)氐募w經(jīng)濟(jì)組織采用統(tǒng)一按照合理的價(jià)格收回農(nóng)民手中的宅基地使用權(quán)，從而使宅基地集中起來(lái)。將現(xiàn)有宅基地面積的20℅建設(shè)新型農(nóng)村居住社區(qū)，再以低價(jià)出售給本集體組織成員；剩余宅基地面積的80℅進(jìn)入市場(chǎng)交易流轉(zhuǎn)獲得一定的收益，所有收益歸該集體經(jīng)濟(jì)組織成員所有。

宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)交易。在廣東省宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)采用更加靈活的方式，宅基地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)交易，在交易過(guò)程中限制較少，在廣東省農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)一樣允許出讓給第三人，集體經(jīng)濟(jì)組織成員將其擁有的宅基地使用權(quán)出賣(mài)，所得的收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織成員自己，但宅基地使用權(quán)一經(jīng)出讓不能再申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)。

在蘇州，當(dāng)?shù)爻闪⒘恕罢刂脫Q中心”作為農(nóng)民土地置換的交易機(jī)構(gòu)，由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一組織將“閑置”長(zhǎng)期不用的宅基地用統(tǒng)一的價(jià)格進(jìn)行回收，對(duì)于超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)多占的宅基地強(qiáng)制收回，然后進(jìn)行整理，分配給符合宅基地分配條件的其他村民，從而實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)的有序高效流轉(zhuǎn)。

兩分兩換模式。浙江省嘉興市把宅基地與承包地分開(kāi)，宅基地?fù)Q貨幣等其他等價(jià)物品，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)換取社會(huì)保障、福利等?！巴ㄟ^(guò)‘兩分兩換’改革使農(nóng)民離開(kāi)了宅基地和承包地，完全成為城市居民，有效地促進(jìn)了農(nóng)村土地的規(guī)劃、整理和流轉(zhuǎn)，有效地改善了失地農(nóng)民的社會(huì)保障程度和再就業(yè)水平，實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約利用，提高了土地的集約水平，充分利用有限的土地資源，促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益，有效改善了農(nóng)民的生活條件和生活環(huán)境質(zhì)量?！雹?/p>

構(gòu)建宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建議

制定和完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度。社會(huì)的有序發(fā)展離不開(kāi)完善的法律制度。我國(guó)缺乏統(tǒng)一、規(guī)范、全面、系統(tǒng)的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律法規(guī)。建議制定《中華人民共和國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法》這部宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的專(zhuān)門(mén)法律，該法可以在宅基地使用權(quán)的權(quán)屬、宅基地使用權(quán)的入市流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)管理、法律責(zé)任等方面進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定；在此基礎(chǔ)上完善和修改現(xiàn)有與宅基地相關(guān)的法律、法規(guī)，并制定配套的實(shí)施政策，避免宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度存在空白點(diǎn)、模糊點(diǎn)、操作性不強(qiáng)等問(wèn)題，真正使宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)“有法可依”。

建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記制度。為了適應(yīng)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立，在宅基地使用權(quán)取得時(shí)就實(shí)行登記制度，對(duì)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，要貫徹登記原則。建議按照農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃，將農(nóng)村可用住房建設(shè)用地分類(lèi)、（下轉(zhuǎn)147頁(yè)）（ 上接119頁(yè)）編號(hào)、并與農(nóng)戶(hù)對(duì)應(yīng)，建立一整套農(nóng)房登記制度，并確權(quán)發(fā)證。對(duì)于宅基地使用權(quán)來(lái)說(shuō)，其權(quán)屬登記制度除了確認(rèn)權(quán)利、維護(hù)交易安全及發(fā)揮其他私法功能以外，其所記載的信息還為土地利用規(guī)劃和土地用途管制等公法行為提供了相應(yīng)的依據(jù)。

制定和完善科學(xué)的村莊規(guī)劃，提高宅基地的利用率。《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民建造住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃?！耙怨?jié)約利用土地為目的，按照新農(nóng)村建設(shè)、城鎮(zhèn)化發(fā)展的客觀需要，科學(xué)地制定和完善村莊建設(shè)規(guī)劃，有利于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和集約居住，有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程，有利于開(kāi)拓農(nóng)村經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)和發(fā)展村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，有利于節(jié)約集約利用土地和改善居住條件，提高農(nóng)民生活質(zhì)量”。⑤可借鑒天津市在“三鎮(zhèn)”和“兩村”的做法，在不減少當(dāng)前耕地的總面積的前提下，建設(shè)產(chǎn)業(yè)聚集和生態(tài)宜居的新型小城鎮(zhèn)，農(nóng)民以手中的宅基地使用權(quán)換取新建的房屋。制定科學(xué)的村莊規(guī)劃，以規(guī)劃村莊宅基地使用權(quán)的行使；整理農(nóng)村目前布局散亂的宅基地；保證村莊布局有序性，從而達(dá)到優(yōu)化資源配置。

強(qiáng)化宅基地使用權(quán)的審批和監(jiān)督。一戶(hù)多宅、違規(guī)占用土地、面積超標(biāo)等現(xiàn)象加劇了土地權(quán)屬的混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，給土地管理造成了巨大障礙，增加了土地管理的難度。建議強(qiáng)化宅基地使用權(quán)的審批制度，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)審批。為確保對(duì)土地利用的科學(xué)性和透明度，以信息公開(kāi)、透明為理念，積極接受各方面的監(jiān)督，加大對(duì)宅基地使用的審查監(jiān)督力度。對(duì)不按程序?qū)徟耐恋毓芾砣藛T和違規(guī)使用宅基地的行為，要明確處罰的措施，加大懲處力度，確保宅基地使用權(quán)的有效利用率。

改革戶(hù)籍管理制度?，F(xiàn)行的“城鄉(xiāng)二元戶(hù)籍制度”阻礙了城鄉(xiāng)人口的流動(dòng)，阻礙了農(nóng)村勞動(dòng)力向城市產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，使得許多被動(dòng)城市化的村民難以融入城市，不利于城鄉(xiāng)一體化的形成，也不利于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。改革戶(hù)籍管理制度，建立一元制的戶(hù)籍管理制度，不區(qū)分城鄉(xiāng)以一種戶(hù)籍形式來(lái)統(tǒng)一管理戶(hù)籍，城市居民可以購(gòu)置農(nóng)村的房屋，農(nóng)村村民又能享受城市的社會(huì)保障，讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下可以自由競(jìng)爭(zhēng)和自由流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資源的價(jià)值得以充分發(fā)揮，盤(pán)活稀缺的土地資源的價(jià)值。

做好失地農(nóng)民的社會(huì)保障，縮少城鄉(xiāng)差異。我國(guó)的社會(huì)保障體系在總體上還相對(duì)滯后，社會(huì)保障體系在農(nóng)村還沒(méi)有全面覆蓋，農(nóng)村的社會(huì)保障體系處于緩慢建立中，這使得農(nóng)民對(duì)土地的依靠性仍然很高，解決宅基地使用權(quán)問(wèn)題要充分考慮失地農(nóng)民的保障問(wèn)題。只有建立完善的農(nóng)村社會(huì)保障體系才能使農(nóng)村居民在宅基地流轉(zhuǎn)后不再擔(dān)心失去住所后的住房問(wèn)題，所以要加快農(nóng)村社會(huì)保障體系的構(gòu)建，縮小城鄉(xiāng)之間的差異，使農(nóng)村居民與城市居民一樣平等享有各種社會(huì)保障福利待遇，最終使失地農(nóng)民沒(méi)有后顧之憂(yōu)。在當(dāng)前社會(huì)保障制度不健全的情況下，一定要做好失地農(nóng)民的生存和發(fā)展問(wèn)題，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要在解決好農(nóng)民社會(huì)保障的前提下進(jìn)行。

合理區(qū)分，循序漸進(jìn)推進(jìn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化?！俺侵写濉焙汀皞鹘y(tǒng)農(nóng)村”在經(jīng)濟(jì)生活、土地利用方式，尤其是在土地功能上有很大差異。在大多數(shù)“傳統(tǒng)農(nóng)村”，城市經(jīng)濟(jì)對(duì)其影響較小，而“城中村”的村民在生活方式、思維方式已經(jīng)趨同“城市居民”，同時(shí)農(nóng)民基本已無(wú)耕地，土地利用方式基本融入城市工商業(yè)建設(shè)。兩者在土地的功能、利用方式和價(jià)值方面存在差異，在政策制定上不能一概而論，不能在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)城中村與農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)持“一刀切”的觀點(diǎn)。

根據(jù)不同地方的發(fā)展水平以及人流的趨勢(shì)等各種因素，可以把我國(guó)的宅基地分成若干種類(lèi)。對(duì)于稍落后的山區(qū)地區(qū)，鼓勵(lì)村民們?cè)跐M(mǎn)足自己需要的前提后自由流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，可以借鑒上述所提到的試點(diǎn)，以宅基地?fù)Q取城市住房或者入股出資引來(lái)外資，以帶動(dòng)這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善人民的生活，縮短城鄉(xiāng)間的距離，消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。在相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制條件要寬松，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展同時(shí)有效阻止宅基地使用權(quán)的無(wú)節(jié)制地流轉(zhuǎn)。

土地制度改革是農(nóng)村諸多制度改革的重要組成部分，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題的改革作為土地制度改革的重要組成部分，其改革的成敗直接影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。盲目地放開(kāi)農(nóng)村宅基地市場(chǎng)，后果不堪設(shè)想。應(yīng)借鑒一些省市成功的做法，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，做到穩(wěn)步推進(jìn)，不能急于求成、爭(zhēng)功近利，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際，循序漸進(jìn)推進(jìn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化，從而達(dá)到土地資源優(yōu)化配置，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的目標(biāo)。

【作者單位：梧州學(xué)院；本文系2012年廣西高等學(xué)校科研項(xiàng)目的階段性成果，項(xiàng)目編號(hào)：201204LX387】

【注釋】

①梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法研究（下）》，北京：法律出版社，2002年，第661頁(yè)。

②陳小君：《農(nóng)村土地法律制度研究》，北京：法律出版社，2003年，第256頁(yè)。

③王衛(wèi)國(guó)：《中國(guó)土地權(quán)利研究》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年，第182頁(yè)。