公共交通可研報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：公共交通可研報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化；中低運(yùn)量軌道交通制式；智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)

一、引言

新型城鎮(zhèn)化發(fā)展促使農(nóng)業(yè)剩余人口向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口規(guī)模與機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量增加大背景下，城鎮(zhèn)道路擁堵問(wèn)題治理與公共交通效率提升等問(wèn)題被廣泛關(guān)注。地鐵、有軌電車(chē)等大運(yùn)量軌道交通制式建設(shè)周期長(zhǎng)、投資金額高，擴(kuò)大了政府財(cái)政與債務(wù)壓力。分稅制改革后，地方政府事權(quán)擴(kuò)大、財(cái)權(quán)收縮，政府融資渠道變窄且債務(wù)規(guī)模受限，經(jīng)濟(jì)性因素影響公共交通建設(shè)。在公共交通建設(shè)需求增加、政府債務(wù)規(guī)?？刂?、軌道交通投資門(mén)檻提高等多重壓力下，尋找具有項(xiàng)目投資小、建設(shè)周期短等優(yōu)勢(shì)可替代的城市公共交通解決方案來(lái)緩解日益嚴(yán)重的城市道路擁堵問(wèn)題已經(jīng)勢(shì)在必行，智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)等中低運(yùn)量工具具有巨大的發(fā)展?jié)摿皬V泛的市場(chǎng)前景。

二、城市公共交通中低運(yùn)量軌道制式研究進(jìn)展

許多學(xué)者研究了人口城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下公共交通制式選擇要素，相比于大城市的人口規(guī)模大、通勤需求高及財(cái)政承受能力強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，中小城市無(wú)法承受地鐵等大運(yùn)量軌道交通的建設(shè)周期長(zhǎng)、投資金額高等負(fù)擔(dān)，且居民出行呈現(xiàn)高強(qiáng)度、短距離、低耗時(shí)等特征，積極發(fā)展慢行交通為主，選擇具備建設(shè)周期短、投資金額低等優(yōu)勢(shì)的中低運(yùn)量制式改善公共交通供給質(zhì)量，溫州市、麗江市、麗水市等中小城市結(jié)合城市建成面積、經(jīng)濟(jì)條件、客流量等因素，分別選擇建設(shè)跨座式單軌制式、有軌電車(chē)、單軌系統(tǒng)等軌道交通制式來(lái)提升當(dāng)?shù)毓步煌ǚ?wù)水平。國(guó)內(nèi)外軌道交通裝備制造業(yè)不斷創(chuàng)新產(chǎn)品并搶占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，輕軌、現(xiàn)代有軌電車(chē)、磁浮、自動(dòng)膠輪導(dǎo)軌等制式均有在線運(yùn)營(yíng)與在建項(xiàng)目，產(chǎn)品成熟度及應(yīng)用呈現(xiàn)差異化，國(guó)內(nèi)有軌電車(chē)建設(shè)較早，具有節(jié)能、安全等優(yōu)勢(shì)，車(chē)輛、機(jī)電系統(tǒng)設(shè)備國(guó)產(chǎn)化比例提升，對(duì)于中小城市軌道交通制式選型具有可靠性、經(jīng)濟(jì)性等優(yōu)勢(shì)；相比之下，中低速磁浮、自動(dòng)導(dǎo)軌系統(tǒng)等制式進(jìn)入較晚、建成運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目少，存在關(guān)鍵部件自主化配套不足、運(yùn)營(yíng)維護(hù)及備品備件成本高等不足，在產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化、場(chǎng)景適應(yīng)性等方面有待進(jìn)一步提升。中低運(yùn)量城市軌道交通是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)國(guó)內(nèi)軌道交通發(fā)展的重要發(fā)展方向，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈培育及發(fā)展，完善項(xiàng)目執(zhí)行與檢驗(yàn)，中低運(yùn)量軌道交通將逐漸成熟與完善。與中運(yùn)量軌道交通制式相比，智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)以地面虛擬軌道作為走形導(dǎo)向軌跡，無(wú)須鋪設(shè)鋼軌、不破壞路面，克服了建造成本、建設(shè)周期及運(yùn)營(yíng)靈活性不足等局限性，以膠輪替代鋼輪鋼軌，采用軌跡跟隨、低地板、高效電傳動(dòng)等技術(shù)，綜合了有軌電車(chē)和傳統(tǒng)公交客車(chē)的優(yōu)越性。因此，中低運(yùn)量軌道交通制式在城鎮(zhèn)化背景下具有廣闊的市場(chǎng)前景，但需克服產(chǎn)業(yè)自身的不足。

三、城市公共交通中低運(yùn)量軌道制式發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題

1.城鎮(zhèn)公共交通建設(shè)需求大幅增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)化水平提升使得城區(qū)有序擴(kuò)張或無(wú)序蔓延都會(huì)加大城鎮(zhèn)居民職、住分離現(xiàn)象，城鎮(zhèn)化水平提升帶來(lái)大量城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)需求，與城鎮(zhèn)居民出行相關(guān)的公共交通建設(shè)占據(jù)關(guān)鍵地位，公共交通建設(shè)給地方政府財(cái)政帶來(lái)的壓力長(zhǎng)期存在，尋找兼顧地方政府財(cái)政承受能力與建設(shè)匹配出行需求的軌道交通制式是無(wú)法回避的問(wèn)題。截至當(dāng)前以公共汽電車(chē)為主的路面公共交通方式仍然占據(jù)較大份額，城市道路擁堵、出行速度低下、車(chē)輛碳排放等問(wèn)題日益劇增。相比軌道交通制式的準(zhǔn)時(shí)性、可靠性而言，公共交通制式選型往往傾向于軌道交通，中低運(yùn)量軌道交通制式等高質(zhì)量的公共交通需求將會(huì)大幅增長(zhǎng)。2.路面公共交通服務(wù)質(zhì)量有待提升。在城鎮(zhèn)常住人口、公共交通車(chē)輛配置數(shù)量、營(yíng)運(yùn)里程等要素不斷增加的趨勢(shì)下，城市公共交通客運(yùn)量存在連續(xù)多年下滑的現(xiàn)象；在以公共汽電車(chē)為主的路面交通領(lǐng)域，不斷受到地鐵、有軌電車(chē)等軌道交通領(lǐng)域的擠壓，客流量正在不斷萎縮。根據(jù)交通運(yùn)輸部的歷年交通運(yùn)輸行業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，車(chē)輛數(shù)量、公交線路、公交里程等要素持續(xù)增長(zhǎng)，而公共汽電車(chē)客流量呈持續(xù)下滑現(xiàn)象，下表為2012~2019年公共汽電車(chē)客流量及要素投入。從表1來(lái)看，近八年來(lái)公共汽電車(chē)客流量呈現(xiàn)先上升后下降的趨勢(shì)，同期公共汽電車(chē)車(chē)輛數(shù)量、運(yùn)營(yíng)線路數(shù)量、運(yùn)營(yíng)線路總里程、運(yùn)營(yíng)線路總長(zhǎng)度等資源投入持續(xù)增長(zhǎng)，受軌道交通、私家車(chē)輛等替代品沖擊，公共汽電車(chē)客流量占總客流量比例從61%下降至54%，以公共汽電車(chē)為主的地面公共交通存在線網(wǎng)布局不足、出行效率低等問(wèn)題，線路集中向城市繁華區(qū)域則造成擁堵，城鎮(zhèn)化擴(kuò)張的新區(qū)域線網(wǎng)密度低造成區(qū)域居民出行困難，受道路路況等影響導(dǎo)致地面交通準(zhǔn)時(shí)性不足，使得地面交通制式整體運(yùn)營(yíng)效率不高。3.中低運(yùn)量軌道交通制式結(jié)構(gòu)比例偏低。根據(jù)中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)的《城市軌道交通2019年度統(tǒng)計(jì)和分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，截止2019年年末，大陸地區(qū)（不含港澳臺(tái)）共有40個(gè)城市開(kāi)通城市軌道交通，運(yùn)營(yíng)線路208條、線路總長(zhǎng)6736.2km，其中地鐵線路占比76.9%、其他制式（輕軌、單軌、市域快軌、現(xiàn)代有軌電車(chē)、磁浮、自動(dòng)膠輪導(dǎo)軌）占比23.1%。相比國(guó)外中低運(yùn)量為主的軌道交通制式結(jié)構(gòu)，我國(guó)應(yīng)優(yōu)化軌道交通制式結(jié)構(gòu)促進(jìn)城市公共交通網(wǎng)絡(luò)協(xié)調(diào)發(fā)展。在政府財(cái)務(wù)規(guī)模控制與政府財(cái)政承受能力條件制約下，發(fā)展中低運(yùn)量軌道制式來(lái)提升城市公共交通服務(wù)具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，以建設(shè)周期短、靈活性等優(yōu)勢(shì)能夠迅速提升公共交通水平，為緩解城市道路擁堵問(wèn)題貢獻(xiàn)力量。

四、新型城鎮(zhèn)化視角下智軌快運(yùn)系統(tǒng)發(fā)展對(duì)策

智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)屬于軌道交通與路面交通跨界產(chǎn)品，以自主導(dǎo)向、自動(dòng)循跡、軌跡跟隨、主動(dòng)安防、智能駕駛等技術(shù)為核心，關(guān)鍵部件或核心系統(tǒng)具有完全的自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，克服傳統(tǒng)軌道交通高額投資、高成本運(yùn)維的困境，滿足獨(dú)立路權(quán)、共享路權(quán)等多種形式。智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)以低成本、靈活性、短周期等優(yōu)勢(shì)，將軌道交通優(yōu)勢(shì)植入路面交通工具，規(guī)避了新能源客運(yùn)車(chē)輛、有軌電車(chē)等競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，為城市新區(qū)、小城市等交通場(chǎng)景提供了新的出行理念，開(kāi)拓了新型城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下城市公共交通的藍(lán)海市場(chǎng)。1.緊跟新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。研究新型城鎮(zhèn)化建設(shè)政策與城市建設(shè)規(guī)劃，城鎮(zhèn)化加速后城市空間及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷變化，城市中心城區(qū)向近郊、遠(yuǎn)郊發(fā)展，衛(wèi)星城、中心鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)等生產(chǎn)或生活集中區(qū)域增加，居民生產(chǎn)、生活空間隔離導(dǎo)致通勤需求增加，大城市的地鐵為主的軌道交通網(wǎng)絡(luò)加密線、中小城市端到端的骨干交通建設(shè)需求增加，智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)以低投資、靈活性、建設(shè)快等特征具有廣泛市場(chǎng)前景。積極研究各地城市發(fā)展方向、軌道交通規(guī)劃、投融資政策，圍繞人口城鎮(zhèn)化與公共交通融合發(fā)展為主題做好智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)項(xiàng)目可行性研究，主動(dòng)對(duì)接潛在公共交通建設(shè)市場(chǎng)，提前謀劃市場(chǎng)布局。2.推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)。相比于地鐵、有軌電車(chē)等軌道交通制式數(shù)十年發(fā)展歷程，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、運(yùn)營(yíng)等階段尚無(wú)經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，需要從項(xiàng)目實(shí)施中總結(jié)并提煉經(jīng)驗(yàn)，制定智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、運(yùn)營(yíng)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)合勘探設(shè)計(jì)院等相關(guān)方圍繞產(chǎn)業(yè)制定相關(guān)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)及地方標(biāo)準(zhǔn)，建立多層次、多維度的產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套標(biāo)準(zhǔn)，加速新增項(xiàng)目可研分析、項(xiàng)目落地實(shí)施、項(xiàng)目運(yùn)行維護(hù)，以標(biāo)準(zhǔn)化為基礎(chǔ)、以市場(chǎng)化為突破推動(dòng)業(yè)務(wù)拓展，做好市場(chǎng)接納與產(chǎn)品創(chuàng)新的良性互動(dòng)，加強(qiáng)車(chē)輛、站臺(tái)機(jī)電系統(tǒng)等關(guān)鍵部件產(chǎn)學(xué)研融合發(fā)展，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)促進(jìn)新增線網(wǎng)或項(xiàng)目的建設(shè)落地，提升市場(chǎng)拓展效率。3.技術(shù)實(shí)現(xiàn)多場(chǎng)景應(yīng)用。大城市站點(diǎn)接駁、城際間點(diǎn)對(duì)點(diǎn)交通需求、中小城市干線運(yùn)輸、旅游景區(qū)連接線等場(chǎng)景客流量存在建設(shè)中低運(yùn)量軌道交通建設(shè)可行性，各類(lèi)場(chǎng)景下路權(quán)形式、敷設(shè)方式、通勤客流量等要素差異大，對(duì)軌道交通制式要求差異大，適應(yīng)城市公共交通多功能定位、多層次線網(wǎng)規(guī)劃，通過(guò)適應(yīng)多場(chǎng)景應(yīng)用規(guī)劃智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)產(chǎn)品族，為不同場(chǎng)景或業(yè)主提供多樣化選擇。智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)關(guān)鍵部件制造商聯(lián)合設(shè)計(jì)院、高校、交通運(yùn)輸部門(mén)及其他科研機(jī)構(gòu)推進(jìn)多場(chǎng)景應(yīng)用研究，實(shí)現(xiàn)不同路權(quán)模式、敷設(shè)方式、換成方式以及其他制式聯(lián)運(yùn)應(yīng)用，提升智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)在多場(chǎng)景應(yīng)用的科學(xué)性與實(shí)踐性。4.項(xiàng)目帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)在四川宜賓市等地運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)表明，作為中小城市干線運(yùn)輸方式提升了城市公共交通服務(wù)質(zhì)量，對(duì)緩解城市道路擁堵及支撐城市通勤需求具有重要作用，總結(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目實(shí)施、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維保的經(jīng)驗(yàn)及不足，為既有項(xiàng)目線網(wǎng)延伸及未來(lái)項(xiàng)目拓展提供參考，以項(xiàng)目實(shí)施帶動(dòng)供應(yīng)鏈提質(zhì)、降本、增效，推動(dòng)上游的規(guī)劃設(shè)計(jì)、中游的裝備制造與施工、下游的場(chǎng)站運(yùn)維與增值服務(wù)等全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展；智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)以車(chē)輛為中心，帶動(dòng)車(chē)輛關(guān)鍵部件、通信信號(hào)系統(tǒng)及其他站臺(tái)核心系統(tǒng)的配套發(fā)展，通過(guò)項(xiàng)目化發(fā)展提升產(chǎn)業(yè)配套融合與互動(dòng)，完善智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)整體配套水平，提升智能軌道快運(yùn)系統(tǒng)與其他同類(lèi)軌道交通制式的競(jìng)爭(zhēng)能力。

第2篇：公共交通可研報(bào)告范文

1 工程項(xiàng)目控制的意義

隨著科技的發(fā)展和項(xiàng)目自身環(huán)境的變化，所涉及的不確定性因素越來(lái)越多，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，因此，為了加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理，提高工程質(zhì)量，保證工程進(jìn)度，控制工程成本，防范商業(yè)賄賂等舞弊行為，企業(yè)迫切需要按照特定目的、原則和程序建立和實(shí)施比較完善的內(nèi)部控制體系來(lái)保證工程項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2 工程項(xiàng)目的特點(diǎn)

（1）工程項(xiàng)目是在一定時(shí)期內(nèi)為實(shí)現(xiàn)一定經(jīng)濟(jì)或社會(huì)目標(biāo)而設(shè)計(jì)的投資方案。項(xiàng)目具有明確的功能和時(shí)限，如工業(yè)項(xiàng)目是在一定時(shí)期內(nèi)為滿足某種社會(huì)需求而提品或服務(wù)，通過(guò)產(chǎn)品或服務(wù)實(shí)現(xiàn)投資獲取一定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的投資方案。再如交通工程項(xiàng)目是為滿足社會(huì)對(duì)公共交通的需求而進(jìn)行的投資方案。

（2）工程項(xiàng)目是一個(gè)為實(shí)現(xiàn)一定功能而設(shè)計(jì)的物質(zhì)系統(tǒng)。如工業(yè)項(xiàng)目為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)就必須生產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，而生產(chǎn)產(chǎn)品就必須建設(shè)廠房、安裝設(shè)備以及其他工程設(shè)施等。

（3）工程項(xiàng)目是通過(guò)一套完整的知識(shí)體系來(lái)實(shí)現(xiàn)其預(yù)期目標(biāo)的，如建設(shè)前期的可行性研究，建設(shè)時(shí)期的工程技術(shù)設(shè)計(jì)，施工組織監(jiān)督和控制，生產(chǎn)時(shí)期的組織、管理和經(jīng)營(yíng)等。

（4）工程項(xiàng)目從評(píng)價(jià)的角度必須具有清晰的范圍界定。

3 工程項(xiàng)目控制的內(nèi)容

工程項(xiàng)目控制的內(nèi)容，主要包括以下六個(gè)方面：

（1）工程項(xiàng)目立項(xiàng)，是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較并做出判斷和決定的過(guò)程。主要是根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和年度投資計(jì)劃，提出項(xiàng)目建設(shè)書(shū)，開(kāi)展可行性研究，編制可行性研究報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和決策。

（2）工程項(xiàng)目招標(biāo)，以公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)等方式，鼓勵(lì)潛在的投標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)文件參與競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)評(píng)標(biāo)擇優(yōu)按選定中標(biāo)人的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

（3）工程項(xiàng)目造價(jià)，工程造價(jià)是指進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)花費(fèi)的全部費(fèi)用。

（4）工程項(xiàng)目建設(shè)，是指工程建設(shè)實(shí)施，即施工階段。建設(shè)成本、進(jìn)度和質(zhì)量的控制主要就在這一階段。

（5）工程項(xiàng)目驗(yàn)收，是指企業(yè)收到承包單位的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，會(huì)同設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位以及工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)等，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)的過(guò)程。

（6）工程項(xiàng)目后評(píng)估，是指在工程項(xiàng)目已經(jīng)完成并運(yùn)行一段時(shí)間（通常安排在工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后6個(gè)月或1年）后，對(duì)項(xiàng)目的目的、執(zhí)行過(guò)程、效益、作用和影響進(jìn)行系統(tǒng)的、客觀的分析和總結(jié)的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

4 工程項(xiàng)目控制各個(gè)環(huán)節(jié)的主要內(nèi)容

4.1 編制項(xiàng)目建議書(shū)

項(xiàng)目建議書(shū)是企業(yè)（項(xiàng)目建設(shè)單位）根據(jù)工程投資意向、綜合考慮產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃等提出的建設(shè)某一工程項(xiàng)目的建議文件，是對(duì)擬建項(xiàng)目提出的輪廓性總體設(shè)想。對(duì)于非重大項(xiàng)目，也可以不編制項(xiàng)目建議書(shū)。項(xiàng)目建議書(shū)編制完成后，報(bào)企業(yè)決策機(jī)構(gòu)審議批準(zhǔn)，并視法規(guī)要求和具體情況報(bào)有關(guān)政府部門(mén)審批或備案。

4.2 編制可行性研究報(bào)告

可行性研究報(bào)告，又簡(jiǎn)稱(chēng)可研報(bào)告，是在項(xiàng)目計(jì)劃的前期，通過(guò)全面的調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目各種可能的擬建方案從市場(chǎng)、資源、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等方面進(jìn)行分析論證，最終確定項(xiàng)目否切實(shí)可行而提出的一種書(shū)面材料?？裳袌?bào)告是工程項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)的核心內(nèi)容。

4.3 項(xiàng)目評(píng)審

可研報(bào)告形成后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)可研報(bào)告進(jìn)行全面審核和評(píng)價(jià)，提出評(píng)審意見(jiàn)，作為項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。

4.4 項(xiàng)目立項(xiàng)決策

項(xiàng)目立項(xiàng)決策是指企業(yè)根據(jù)可研報(bào)告的結(jié)果，做出是否立項(xiàng)的決定。

4.5 工程招標(biāo)

企業(yè)在立項(xiàng)之后、項(xiàng)目發(fā)包之前，依照法定程序，以公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)等方式，鼓勵(lì)潛在的投標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)文件參與競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)評(píng)標(biāo)擇優(yōu)選定中標(biāo)人。

4.6 工程投標(biāo)

投標(biāo)是與招標(biāo)相對(duì)應(yīng)的概念，它是指投標(biāo)人應(yīng)招標(biāo)人的邀請(qǐng)或投標(biāo)人滿足招標(biāo)人最低資質(zhì)要求而主動(dòng)申請(qǐng)，按照招標(biāo)的要求和條件，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向招標(biāo)人遞交投標(biāo)文件，爭(zhēng)取中標(biāo)的行為。

4.7 工程開(kāi)標(biāo)

投標(biāo)工作結(jié)束后，招標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)組織開(kāi)標(biāo)，按程序公開(kāi)宣讀各投標(biāo)者報(bào)價(jià)。開(kāi)標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中預(yù)先確定。

4.8 工程評(píng)標(biāo)

按照規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)各投標(biāo)人的投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)價(jià)比較和分析，從中選出最佳投標(biāo)人。評(píng)標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中十分重要的階段，評(píng)標(biāo)是否真正做到公平、公正，決定著整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)是否公平和公正；評(píng)標(biāo)的質(zhì)量決定著能否從眾多投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)者中選出最能滿足招標(biāo)項(xiàng)目各項(xiàng)要求的中標(biāo)者。

4.9 工程定標(biāo)

即招標(biāo)單位決定中標(biāo)人的行為。

4.10 編制初步設(shè)計(jì)概算

初步設(shè)計(jì)概算是在投資估算的控制下由設(shè)計(jì)單位根據(jù)項(xiàng)目可行性研究的批復(fù)文件、初步設(shè)計(jì)的圖紙及說(shuō)明，利用國(guó)家或地區(qū)的概算指標(biāo)、概算定額或綜合指標(biāo)預(yù)算定額、設(shè)備材料預(yù)算價(jià)格等資料，運(yùn)用科學(xué)的方法計(jì)算和確定建筑安裝工程全部建設(shè)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)文件。

4.11 編制施工圖預(yù)算

施工圖預(yù)算是在施工圖設(shè)計(jì)完成后、工程開(kāi)工前，根據(jù)已批準(zhǔn)的施工圖紙、現(xiàn)行的預(yù)算定額、費(fèi)用定額和所在地區(qū)人工、材料、設(shè)備與機(jī)械臺(tái)班等資源價(jià)格，按照規(guī)定的計(jì)算程序確定工程造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。

4.12 工程施工準(zhǔn)備

施工現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備工作，主要是為了給擬建工程的施工創(chuàng)造有利的施工條件和物資保證，比如，建筑施工的“三通一平（即路通、水通、電通和平整場(chǎng)地）”等工作。準(zhǔn)備完畢報(bào)監(jiān)理單位審核施工條件，通過(guò)后開(kāi)始施工。

4.13 工程施工

工程施工就是工程建設(shè)過(guò)程。

4.14 工程檢查

工程施工完成后，首先要自檢，然后報(bào)監(jiān)理單位全面檢查。

4.15 組織竣工驗(yàn)收、竣工決算

在竣工驗(yàn)收時(shí)，除對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收外，還有竣工結(jié)算和竣工決算兩項(xiàng)重要工作?？⒐そY(jié)算由承包單位編制，竣工結(jié)算辦理完畢，企業(yè)根據(jù)確認(rèn)的竣工結(jié)算書(shū)在合同約定時(shí)間內(nèi)向承包單位支付工程竣工結(jié)算價(jià)款?？⒐Q算由企業(yè)在收到工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后編制。

4.16 固定資產(chǎn)交付使用

企業(yè)依據(jù)竣工決算，辦理固定資產(chǎn)交付使用手續(xù)。

4.17 進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)估

工程項(xiàng)目完工后進(jìn)行的全面評(píng)估。

4.18 進(jìn)行考核

最后，要嚴(yán)格落實(shí)工程項(xiàng)目決策及執(zhí)行相關(guān)環(huán)節(jié)責(zé)任追究制度，項(xiàng)目后評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)作為績(jī)效考核和責(zé)任追究的依據(jù)。

5 工程項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)

（1）立項(xiàng)缺乏可行性研究或可行性研究流于形式，決策不當(dāng)，盲目上馬，可能導(dǎo)致難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益或項(xiàng)目失敗。

（2）項(xiàng)目招標(biāo)暗箱操作，存在商業(yè)賄賂，可能導(dǎo)致中標(biāo)人實(shí)質(zhì)上難以承擔(dān)工程項(xiàng)目、中標(biāo)價(jià)格失實(shí)及相關(guān)人員涉案。

（3）工程造價(jià)信息不對(duì)稱(chēng)，技術(shù)方案不落實(shí)，概預(yù)算脫離實(shí)際，可能導(dǎo)致項(xiàng)目投資失控。

第3篇：公共交通可研報(bào)告范文

1.全力推進(jìn)縣級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。

（1）完成__汽車(chē)總站客運(yùn)服務(wù)站項(xiàng)目建設(shè)，該工程于20__年2月正式開(kāi)工建設(shè)，20__年完工并交付使用，項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，該項(xiàng)目的建成結(jié)束了我縣無(wú)二級(jí)客運(yùn)站的歷史。

（2）G323線__公路大橋及引道工程。已完成了項(xiàng)目前期工作的招投標(biāo)、項(xiàng)目建議書(shū)、建設(shè)方案等基礎(chǔ)工作，現(xiàn)已將工可方案報(bào)市發(fā)改委及送至相關(guān)單位進(jìn)行審核，目前該項(xiàng)目正在進(jìn)行工可的審批。

（3）G323線__至沖脈二級(jí)公路，項(xiàng)目已經(jīng)正式開(kāi)工建設(shè)，完成投資__56萬(wàn)元，完成計(jì)劃任務(wù)的23%。目前縣政府常務(wù)會(huì)批準(zhǔn)通過(guò)征地補(bǔ)償方案，縣拆遷辦已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展工作，項(xiàng)目建設(shè)正在有序進(jìn)行。

（4）__山至__擴(kuò)建一級(jí)公路建設(shè)項(xiàng)目。該路線總長(zhǎng)7公里，工程預(yù)算總投資9800萬(wàn)元。目前工程已完成可研報(bào)告和初步設(shè)計(jì)方案，正在向上級(jí)交通和發(fā)改部門(mén)申請(qǐng)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)。

（5）協(xié)助做好__至__高速公路建設(shè)。繼續(xù)加快推進(jìn)廣西__至__高速公路工程建設(shè)，全力做好__段的征地、拆遷和施工期間的各種協(xié)調(diào)工作。20__年，已完成征地4531畝，完成原設(shè)計(jì)面積的106%；已簽訂房屋拆遷協(xié)議60戶，完成原設(shè)計(jì)拆遷任務(wù)的78%；遷墳750座，完成設(shè)計(jì)遷墳任務(wù)的__6.1%；共兌現(xiàn)各項(xiàng)補(bǔ)償款1.55億元。__縣境內(nèi)全線路基土石方、橋梁、涵洞、隧道施工順利。

（6）__至__（__）二級(jí)公路改建項(xiàng)目。該項(xiàng)目于去年9月份開(kāi)工建設(shè)，目前項(xiàng)目__段正在按工期加緊施工建設(shè)，__段正在進(jìn)行征地拆遷的前期工作。

2.全面完成續(xù)建工程項(xiàng)目建設(shè)。由于用地調(diào)整及配套資金等原因，20__、20__年續(xù)建項(xiàng)目總體推進(jìn)緩慢。直至__月份，才完成了續(xù)建項(xiàng)目__大橋至__、__至__（__至__段）、__至__、__黃沖至__、__洲尾至__、__至__、__至上__等7條公路的建設(shè)并交通過(guò)驗(yàn)收交付使用，完成里程58.36公里,年內(nèi)完成投資715萬(wàn)元。

3.大力推進(jìn)20__年新開(kāi)工項(xiàng)目5條和橋梁1座，分別為_(kāi)_路口至__場(chǎng)部、__至__公路、__至__、__至__、__至__（__至__段）公路和江門(mén)橋梁建設(shè)。目前__路口至__場(chǎng)部公路已完工并通過(guò)竣工驗(yàn)收交付使用，__至__等4條公路完成中期工程及路面級(jí)配碎石層，將進(jìn)行混凝土路面層的施工。江門(mén)橋梁重建工程總投資542萬(wàn)元，目前正在進(jìn)行橋臺(tái)及橋墩施工，按工程進(jìn)度計(jì)劃開(kāi)展。預(yù)計(jì)__月底可完成投資30__萬(wàn)元,完成工程量的80%。

4.加快推進(jìn)辦理縣人大立案的議案項(xiàng)目__鎮(zhèn)市場(chǎng)至__高速路口道路維修工程，總投資165萬(wàn)元，長(zhǎng)2.21公里。同時(shí)，該項(xiàng)目也是縣政府重點(diǎn)督查的項(xiàng)目,目前該道路維修工程已完成路基施工，路面施工完成約0.5公里，預(yù)計(jì)__月底將全面完工。

5.完成連通工程鄧家至歐家、G209線至__公路2個(gè)項(xiàng)目，總投資__0萬(wàn)元，長(zhǎng)2.2公里，已全部建成通車(chē)。

6.站場(chǎng)、碼頭建設(shè)。20__年，爭(zhēng)取區(qū)港航局補(bǔ)助資金18萬(wàn)元完成__鎮(zhèn)碼頭和__大木碼頭的修建和1艘50客位標(biāo)準(zhǔn)化客渡船的改造。運(yùn)管綜合樓建成竣工并通過(guò)驗(yàn)收，完成室內(nèi)外裝修工程，配齊各種辦公軟硬、軟件設(shè)施，于6月中旬搬遷投入使用。

1.20__年對(duì)我縣的農(nóng)村公路養(yǎng)護(hù)管理工作來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的一年，該項(xiàng)工作在探索中取得了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。一是通過(guò)借鑒兄弟縣市農(nóng)村公路養(yǎng)護(hù)管理經(jīng)驗(yàn)和召開(kāi)全縣交通運(yùn)輸工作座談會(huì)，積極征求各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及相關(guān)單位對(duì)全縣公路養(yǎng)護(hù)管理體制改革意見(jiàn)，并經(jīng)縣人民政府同意實(shí)施出臺(tái)了《__縣農(nóng)村公路養(yǎng)護(hù)管理辦法》，同時(shí)配套出臺(tái)了《__縣農(nóng)村公路養(yǎng)護(hù)管理考核細(xì)則》和《__縣農(nóng)村公路養(yǎng)護(hù)資金使用管理辦法》。二是完成了全縣__個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個(gè)經(jīng)濟(jì)管理區(qū)養(yǎng)護(hù)權(quán)的下放，與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)管理區(qū)簽定了《農(nóng)村公路養(yǎng)護(hù)管理責(zé)任書(shū)》，督促各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)管理區(qū)分別與村委簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)，進(jìn)一步明確了縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)養(yǎng)護(hù)職責(zé)，使農(nóng)村公路的養(yǎng)護(hù)覆蓋率達(dá)100%。三是舉辦農(nóng)村公路養(yǎng)護(hù)管理培訓(xùn)班。進(jìn)一步提高各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)管理區(qū)養(yǎng)護(hù)管理人員整體業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平。

2.公路養(yǎng)護(hù)資金保障有力。通過(guò)積極向上爭(zhēng)取，落實(shí)了1042萬(wàn)元資金用于確保全縣公路養(yǎng)護(hù)的安全、暢通。其中，投入__4萬(wàn)元用于道路面大（中）修工程__至__公路、__至__公路路面自治2.7公里；投入__6萬(wàn)元用于水毀搶修資金，搶修水毀橋涵37延米、3道、瀝青路面路面____0平方米/4.22公里、砂土路面23500平方米/28.8公里、擋土墻3783.9立方米/__處；投入江門(mén)橋危橋改造資金542萬(wàn)元，目前該項(xiàng)目正在進(jìn)行施工，預(yù)計(jì)20_

_年8月竣工通車(chē)；投入85萬(wàn)元用于縣鄉(xiāng)村養(yǎng)護(hù)示范路創(chuàng)建工程，共計(jì)65.63公里，完善了農(nóng)村公路、橋梁標(biāo)志標(biāo)牌、百米樁、公里碑、綠化等工程。投入22萬(wàn)__縣__泉至__公路安保工程項(xiàng)目；投入綠化工程4.2萬(wàn)元完成__至更祥、__至__等宜林路段的綠化工程。3.加強(qiáng)農(nóng)村公路的日常養(yǎng)護(hù)工作，確保路況質(zhì)量穩(wěn)定，達(dá)到市局下達(dá)的指標(biāo)要求，確保晴雨通車(chē)率達(dá)100%。20__年我縣納入管養(yǎng)的農(nóng)村公路__61.819km，其中縣道67.562公里，鄉(xiāng)道351.418公里，村道742.839公里，日常養(yǎng)護(hù)資金400萬(wàn)元。鄉(xiāng)村道的日常養(yǎng)護(hù)資金嚴(yán)格按照《__縣農(nóng)村公路養(yǎng)護(hù)資金使用管理辦法》中規(guī)定支出。

今年以來(lái)我局按照提升效能，創(chuàng)建文明行業(yè)的要求，著力加強(qiáng)行業(yè)管理，著力提升公共交通服務(wù)能力，以運(yùn)力布局為重點(diǎn)，加快運(yùn)力結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)行業(yè)各項(xiàng)運(yùn)輸工作逐步完善。

1.加快推進(jìn)城鄉(xiāng)公交客運(yùn)一體化建設(shè)進(jìn)程。認(rèn)真貫徹落實(shí)省、市交通主管部門(mén)關(guān)于“加快推進(jìn)城鄉(xiāng)客運(yùn)一體化進(jìn)程”精神，以開(kāi)展“公交都市”示范城市創(chuàng)建工作為契機(jī)，結(jié)合我縣實(shí)際，在7月底前完成了我縣縣城至__公交開(kāi)行試點(diǎn)和縣城至__農(nóng)村客運(yùn)公交化改造試點(diǎn)工作，兩條公交線的開(kāi)通，取得了良好的社會(huì)效益，為我縣下一步推進(jìn)縣城公交和全面推進(jìn)農(nóng)村客運(yùn)發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。

2.加強(qiáng)道路、水路運(yùn)輸市場(chǎng)的行業(yè)監(jiān)管力度。今年以來(lái)，我局運(yùn)政、水政部門(mén)在春節(jié)、五一、國(guó)慶等黃金周期間重點(diǎn)深入車(chē)站、碼頭、維修企業(yè)等行業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查。針對(duì)群眾反映強(qiáng)烈地“黑車(chē)”非法營(yíng)運(yùn)問(wèn)題，采取重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)時(shí)段巡查，明查暗訪和發(fā)動(dòng)群眾舉報(bào)相結(jié)合，持續(xù)不斷地開(kāi)展打擊行為。聯(lián)合公安、交警、安監(jiān)等部門(mén)開(kāi)展了多項(xiàng)道路、水路專(zhuān)項(xiàng)治理工作，取得明顯成效,有效地維護(hù)了運(yùn)輸市場(chǎng)秩序。

3.加強(qiáng)全縣營(yíng)業(yè)運(yùn)輸市場(chǎng)清理、整頓工作，凈化運(yùn)輸市場(chǎng)環(huán)境。一是加強(qiáng)了出租行業(yè)管理工作，改善出租營(yíng)運(yùn)環(huán)境，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)出租車(chē)客運(yùn)市場(chǎng)的監(jiān)管。二是深入開(kāi)展汽修行業(yè)管理工作，加強(qiáng)二級(jí)維護(hù)企業(yè)督促和檢查，為營(yíng)運(yùn)車(chē)輛準(zhǔn)入市場(chǎng)把好技術(shù)安全關(guān)。三是加大對(duì)非法改裝車(chē)輛的專(zhuān)項(xiàng)整治工作；四是強(qiáng)化駕培行業(yè)管理工作，認(rèn)真抓好駕培市場(chǎng)審查、監(jiān)督工作，嚴(yán)厲打擊非法經(jīng)營(yíng)、異地培訓(xùn)經(jīng)營(yíng)行為，營(yíng)造良好的駕培市場(chǎng)環(huán)境。今年以來(lái)共下發(fā)企業(yè)整改通知書(shū)43份，整改43起；查處異地培訓(xùn)教練車(chē)及“黑教練車(chē)”8輛，處罰8輛

4．以開(kāi)展水運(yùn)行業(yè)“平安港航”活動(dòng)為契機(jī)，確保水上交通運(yùn)輸安全穩(wěn)定。督促有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)完成渡口渡船的安全管理責(zé)任書(shū)的簽訂工作，加強(qiáng)對(duì)學(xué)生渡口的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管力度以及渡口渡船的日常安全檢查工作，做好雷雨大風(fēng)、汛期的安全防范工作。同時(shí)聯(lián)合__海事處組成聯(lián)合執(zhí)法組，定期或不定期的開(kāi)展水運(yùn)行業(yè)監(jiān)督。至10月底，共組織檢查組38個(gè)，出動(dòng)檢查人員__9人次，檢查船舶249艘次，檢查渡口__.5道，查出安全隱患18個(gè)，已整改18個(gè)，處罰并上繳罰沒(méi)款6000元。按質(zhì)按量完成“__市水運(yùn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查”工作，以及做好新的《國(guó)內(nèi)水路運(yùn)輸管理?xiàng)l例》的宣貫工作。

20__年全縣交通運(yùn)輸行業(yè)完成客運(yùn)量356萬(wàn)人次、旅客周轉(zhuǎn)量25263.7萬(wàn)人公里；貨運(yùn)量904萬(wàn)噸、貨物周轉(zhuǎn)量172650萬(wàn)噸公里。

1．通過(guò)強(qiáng)化道路運(yùn)輸市場(chǎng)管理，逐步形成規(guī)范、有序的營(yíng)運(yùn)市場(chǎng)氛圍，道路、水路運(yùn)輸保障能力不斷增強(qiáng)。20__年春運(yùn)期間，我縣共投放營(yíng)運(yùn)客車(chē)217輛，平均日發(fā)班533班次，投放客運(yùn)船舶67艘，有效地保證了旅客及時(shí)、安全、有序的出行。在清明節(jié)、五一、國(guó)慶黃金周人流、車(chē)流密集高峰時(shí)期，重點(diǎn)加強(qiáng)行業(yè)薄弱環(huán)節(jié)的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管力度，切實(shí)保障公共交通通行安全暢通。

2．加強(qiáng)信息化管理，依法辦理行政審批事項(xiàng)。嚴(yán)格按照道路、水路行政許可規(guī)定審核、辦理營(yíng)業(yè)運(yùn)輸證，全年共辦理船舶營(yíng)運(yùn)證81本，車(chē)輛年審換證965本，二級(jí)維護(hù)2__2輛，等級(jí)評(píng)定756輛，新增客運(yùn)班線2條，新增客車(chē)2輛,受理維修廠家申請(qǐng)30家，注銷(xiāo)船舶營(yíng)運(yùn)證9本。

4．按時(shí)發(fā)放燃油補(bǔ)貼，維護(hù)運(yùn)輸市場(chǎng)穩(wěn)定。為積極應(yīng)對(duì)油價(jià)上漲給運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)者造成的經(jīng)營(yíng)壓力，我局制定了油補(bǔ)方案，認(rèn)真做好燃油補(bǔ)貼發(fā)放工作。今年共發(fā)放燃油補(bǔ)貼430.1萬(wàn)元。

3．加強(qiáng)路政管理，確保公路設(shè)施完好，路產(chǎn)路權(quán)不受侵害。一是加大宣傳力度，提高全民愛(ài)路護(hù)路意識(shí)。開(kāi)展了以“愛(ài)路護(hù)路、珍愛(ài)生命”為主題、通過(guò)標(biāo)語(yǔ)、傳單、橫幅、LED屏幕等多種形式對(duì)《公路法》、《公路安全保護(hù)條例》《道路交通安全法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行宣傳。共懸掛橫幅標(biāo)語(yǔ)18條，發(fā)放資料8000余份。二是加強(qiáng)日常巡查和重點(diǎn)整治路段的巡查，并詳細(xì)做好巡查日記，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除隱患。對(duì)事故多發(fā)地段增設(shè)臨水、臨崖標(biāo)牌10塊，交通管制通告牌6塊，注意兒童56塊，限速標(biāo)志__2塊。三是處理好與車(chē)主的關(guān)系，執(zhí)法與管理的關(guān)系，堅(jiān)持以卸載為主，處罰為輔。截止10月底，共查處超限超載車(chē)輛283輛，上繳行政罰沒(méi)款57.43萬(wàn)元，治超案件同比下降了15%。

5．抓好綜合行政執(zhí)法工作，加強(qiáng)依法行政。一是通過(guò)舉辦培訓(xùn)班，派送執(zhí)法人員外出參加培訓(xùn)、請(qǐng)相關(guān)講師給執(zhí)法人員授課共同探討典型安

例等方式，不斷提高我局執(zhí)法人員的綜合執(zhí)法水平。二是注重加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，多次聯(lián)合公安、交警、安監(jiān)等部門(mén)先后開(kāi)展了整治超限超載、非法改裝車(chē)輛和打擊非法營(yíng)運(yùn)專(zhuān)項(xiàng)整治工作，執(zhí)法效果顯著。至10月底，共出動(dòng)執(zhí)法人員506人次，檢查各類(lèi)車(chē)輛2321輛，查處違章車(chē)輛354輛，全年無(wú)一棕錯(cuò)案和行政復(fù)議案件。6．以創(chuàng)建“平安交通”為平臺(tái)加強(qiáng)我局交通運(yùn)輸行業(yè)安全生產(chǎn)管理，堅(jiān)持“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的方針，以推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理為重點(diǎn)，深入開(kāi)展道路安全百日整頓行動(dòng)、“安全生產(chǎn)年”、“安全生產(chǎn)月”、公路橋梁隱患排查治理等一系列活動(dòng)，確保交通安全形勢(shì)持續(xù)穩(wěn)定。一是全面落實(shí)安全生產(chǎn)“一崗雙責(zé)”責(zé)任制度，在年初與各二層機(jī)構(gòu)簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任狀，明確責(zé)任主體，層層分解。二是緊緊圍繞安全重點(diǎn)工作，積極開(kāi)展“安全生產(chǎn)月”、公路橋梁安全隱患大排查、“打非治違”“水上應(yīng)急演練”等活動(dòng)，廣泛開(kāi)展安全隱患的排查整治。三是加強(qiáng)工程質(zhì)量安全監(jiān)督，嚴(yán)格要求施工單位按施工合同中的安全要求和國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)范進(jìn)行施工。對(duì)存在公路安全隱患的要求進(jìn)行及時(shí)整改，確保在建項(xiàng)目未出現(xiàn)質(zhì)量事故和施工安全事故。

1．今年以來(lái)，我局認(rèn)真落實(shí)縣委、縣政府“美麗__、清潔鄉(xiāng)村”活動(dòng)方案。一是在全局范圍內(nèi)召開(kāi)活動(dòng)動(dòng)員會(huì)，使每位干部職工認(rèn)識(shí)到開(kāi)展清潔活動(dòng)的重要意義；二是制定了長(zhǎng)效地清潔衛(wèi)生機(jī)制，定時(shí)清掃衛(wèi)生責(zé)任區(qū)、辦公樓、交通大院衛(wèi)生盲點(diǎn)，確保不留衛(wèi)生死角；三是加強(qiáng)縣域公路沿線兩側(cè)的白色垃圾、建筑垃圾的清理；四是以實(shí)際行動(dòng)支持后盾單位__鎮(zhèn)的清潔家園活動(dòng)，組織支部黨員到黃沖、__與村民一起進(jìn)行清潔鄉(xiāng)村，派駐掛村人員長(zhǎng)期支持該鎮(zhèn)的新農(nóng)村建設(shè)事業(yè)。一年來(lái)，我局共投入資金萬(wàn)元支持__鎮(zhèn)的“美麗__、清潔鄉(xiāng)村”活動(dòng)。

2．抓好精神文明創(chuàng)建工作，不斷加強(qiáng)行風(fēng)建設(shè)，將精神文明建設(shè)與開(kāi)展創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)活動(dòng)、爭(zhēng)創(chuàng)文明示范崗位活動(dòng)窗口以及維穩(wěn)、工、青、婦工作有機(jī)結(jié)合。繼續(xù)在局機(jī)關(guān)深入開(kāi)展機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真學(xué)習(xí)中央關(guān)于改進(jìn)工作作風(fēng)，密切聯(lián)系群眾的八項(xiàng)規(guī)定，加強(qiáng)機(jī)關(guān)內(nèi)部管理，進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)機(jī)關(guān)工作作風(fēng)建設(shè)。切實(shí)改進(jìn)調(diào)查研究，精簡(jiǎn)會(huì)議活動(dòng)，改進(jìn)會(huì)風(fēng)文風(fēng)，厲行勤儉節(jié)約，嚴(yán)格遵守廉潔從政有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行車(chē)輛配備、生活待遇和來(lái)訪接待等有關(guān)規(guī)定。加強(qiáng)廉政風(fēng)險(xiǎn)防控，繼續(xù)推進(jìn)工程建設(shè)領(lǐng)域突出問(wèn)題的專(zhuān)項(xiàng)治理工作，對(duì)治理“公路三亂”工作繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，全面提升交通運(yùn)輸行業(yè)職業(yè)道德素養(yǎng)和整體服務(wù)質(zhì)量。

1．經(jīng)縣人民政府同意，向__銀行以貸款方式落實(shí)了6000萬(wàn)元資金用于我縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套資金，解決了抑制我縣多年來(lái)的資金瓶口問(wèn)題。配套資金的落實(shí)，大力促進(jìn)我縣20__年的續(xù)建項(xiàng)目全部完工并通過(guò)驗(yàn)收，在建項(xiàng)目也按照工期如期推進(jìn)。該項(xiàng)舉措的成功落實(shí)為我縣今后的資金籌措提供了一條可沿襲的路子。

2．經(jīng)縣人民政府研究并同意采用BT融資模式方案建設(shè)農(nóng)村公路，結(jié)合我縣實(shí)際情況，在今明兩年將選取南村至龍臺(tái)等__條公路總里程__6.182公里進(jìn)行建設(shè),目前這些項(xiàng)目的前期工作已完成,計(jì)劃在__月份開(kāi)工。

3．成功推進(jìn)農(nóng)村公交一體化進(jìn)程。在經(jīng)過(guò)前期深入調(diào)查研究、運(yùn)力布控、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)等大量工作后，于6月下旬成功試行縣城至__的公交線投放，在總結(jié)縣城至__公交試行經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上于7月下旬相繼開(kāi)通了縣城至__的公交線改造。目前兩條公交線營(yíng)運(yùn)正常，在社會(huì)上也贏來(lái)了良好的聲譽(yù)。預(yù)計(jì)在__月底前將在縣城內(nèi)投放2條公交線路，縣城的公共交通能力屆時(shí)將得到大幅提升。

4．順利完成我縣的農(nóng)村公路養(yǎng)護(hù)管理體制改革，出臺(tái)了《__縣農(nóng)村公路養(yǎng)護(hù)管理辦法》，同時(shí)配套出臺(tái)了《__縣農(nóng)村公路養(yǎng)護(hù)管理考核細(xì)則》和《__縣農(nóng)村公路養(yǎng)護(hù)資金使用管理辦法》，促進(jìn)我縣農(nóng)村公路養(yǎng)護(hù)管理健康發(fā)展。

（一）__高速協(xié)調(diào)仍存在部分困難，縣分指揮部工作經(jīng)費(fèi)不足，影響分指及相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，受縣城東區(qū)拆遷經(jīng)費(fèi)補(bǔ)償影響，仍有一部分群眾未簽房屋補(bǔ)償協(xié)議；__至__二級(jí)公路，受征地拆遷費(fèi)用不到位影響，至今作為業(yè)主__未能正式開(kāi)工。

（二）大規(guī)模建設(shè)與地方配套資金緊缺矛盾依然突出；

（三）工程技術(shù)管理力量不足，給工程建設(shè)過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督、管理方面帶來(lái)很大的壓力；

（四）結(jié)合運(yùn)力調(diào)查，在我縣大力發(fā)展農(nóng)村客運(yùn)、城鄉(xiāng)公交還存在一定難度，滿足廣大群眾的出行需求仍無(wú)法有效解決；

（五）客貨運(yùn)市場(chǎng)整治環(huán)境依然嚴(yán)竣，不穩(wěn)定因素仍存在。

（一）協(xié)調(diào)__總指揮部，及時(shí)解決征遷和協(xié)調(diào)工作經(jīng)費(fèi)問(wèn)題，確保分指揮部和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作組正常運(yùn)轉(zhuǎn)。及時(shí)做好群眾的思想工作，確保__高速工程順利進(jìn)展。繼續(xù)協(xié)助做好323國(guó)道、__山至__等縣重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)工作。

（二）繼續(xù)探索農(nóng)村公路建設(shè)資金的融資辦法，以解決大規(guī)模建設(shè)與地方配套資金緊缺的突出問(wèn)題。

（三）充實(shí)工程技術(shù)人員力量，緩解壓力，確保工程建設(shè)過(guò)程中避免出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題和管理問(wèn)題。

（四）繼續(xù)推進(jìn)城鄉(xiāng)公交一體化的進(jìn)程工作，克服困難，擇機(jī)在適合投放條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村級(jí)投放公交和班線，方便群眾出行。

第4篇：公共交通可研報(bào)告范文

[關(guān)鍵詞]軌道交通 客流預(yù)測(cè) 可信性評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)運(yùn)能 抗風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)

1 客流預(yù)測(cè)的目的和作用

城市軌道交通客流預(yù)測(cè)是為軌道交通建設(shè)規(guī)模決策的主要依據(jù)，并在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中起著重要作用。根據(jù)客流預(yù)測(cè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)，將對(duì)軌道交通建設(shè)的重要問(wèn)題作出判斷和決策，例如：

①軌道交通工程建設(shè)的必要性和迫切性；

②選定軌道交通制式和車(chē)輛選型；

③確定系統(tǒng)設(shè)計(jì)運(yùn)能，列車(chē)編組，行車(chē)密度和行車(chē)交路；

④確定車(chē)站基本規(guī)模，站臺(tái)長(zhǎng)度、寬度，車(chē)站樓梯和出人口總寬

⑤選擇機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)，計(jì)算其容量和用電負(fù)荷；

⑥選定售檢票系統(tǒng)制式和規(guī)模，擬定票價(jià)政策；

⑦核算運(yùn)營(yíng)成本和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。

由此可見(jiàn)，客流預(yù)測(cè)工作在軌道交通工程建設(shè)的前期工作中處于十分重要地位，可以說(shuō)做好對(duì)客流預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)分析和應(yīng)用，是進(jìn)行軌道交通建設(shè)和設(shè)計(jì)工作的起步點(diǎn)，是工程項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)要素和關(guān)鍵。因此在軌道交通領(lǐng)域內(nèi)，客流預(yù)測(cè)已成為一項(xiàng)專(zhuān)題研究，專(zhuān)題評(píng)審的專(zhuān)項(xiàng)課題。

2 客流預(yù)測(cè)的內(nèi)容和難度

城市軌道交通客流預(yù)測(cè)是近年發(fā)展起來(lái)的一門(mén)預(yù)測(cè)學(xué)。在我國(guó)22世紀(jì)60年代建設(shè)地鐵開(kāi)始，雖對(duì)地鐵客流預(yù)測(cè)有所研究，但方法簡(jiǎn)單，尚屬于啟蒙階段，當(dāng)時(shí)以“戰(zhàn)備為主，兼顧交通”為建設(shè)原則，對(duì)地鐵客流預(yù)測(cè)尚未放置重要地位，缺乏系統(tǒng)認(rèn)識(shí)。20世紀(jì)80年代開(kāi)始，因國(guó)家改革開(kāi)放政策，使地鐵建設(shè)原則轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖煌橹鳎骖檻?zhàn)備”。在思想上是一個(gè)大解放，在技術(shù)上與國(guó)外有了充分交流，并從國(guó)外引進(jìn)了客流預(yù)測(cè)方法及其數(shù)學(xué)模型，隨電子計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展，使軌道交通客流預(yù)測(cè)成為一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)的技術(shù)學(xué)科。

多年來(lái)，客流預(yù)測(cè)的數(shù)學(xué)漠型經(jīng)過(guò)我國(guó)交通專(zhuān)家的研究開(kāi)發(fā)，結(jié)合各城市的實(shí)際情況，經(jīng)多年積累資料，摸索城市客流的特征和規(guī)律，對(duì)各項(xiàng)參數(shù)和程序進(jìn)行不斷修正，已經(jīng)逐步建立起—套完整的預(yù)測(cè)方法和計(jì)算模型體系，并還在不斷的積累經(jīng)驗(yàn)，不斷的完善，使客流預(yù)測(cè)的可信度也在不斷提高。

但在實(shí)際運(yùn)用中要達(dá)到較高的可信度，仍存在較大的難度，這是值得重視的問(wèn)題?？土黝A(yù)測(cè)的難度主要是難在客流預(yù)測(cè)的內(nèi)容和預(yù)測(cè)條件的復(fù)雜性。

2．1 客流預(yù)測(cè)的內(nèi)容

根據(jù)實(shí)際運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)，在軌道交通系統(tǒng)中，從系統(tǒng)功能要求出發(fā)，在城市總體規(guī)劃和軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃的前提下，按各設(shè)計(jì)年限、對(duì)客流預(yù)測(cè)的成果可歸納為如下五類(lèi)基本內(nèi)容：

(1)全線客流：全日客流量和各小時(shí)段的客流量及比例

①全日客流量，是表現(xiàn)和評(píng)價(jià)運(yùn)營(yíng)效益的直觀指標(biāo)，并進(jìn)一步評(píng)價(jià)線路負(fù)荷強(qiáng)度的重要指標(biāo)。

②各小時(shí)段的客流量及L咖，是為全日行車(chē)組織計(jì)劃提供依據(jù)，在保證運(yùn)營(yíng)能力和服務(wù)水平的前提下，合理安排行車(chē)間隔，提高列車(chē)滿載率及運(yùn)營(yíng)效益。

(2)車(chē)站客流：包括全日、早、晚高峰小時(shí)的上下車(chē)客流、站間斷面流量以及相應(yīng)的超高峰系數(shù)。其中：

①高峰小時(shí)時(shí)段的站間最大單向斷面流量。這是決定建設(shè)軌道交通的必要性和確定系統(tǒng)運(yùn)量規(guī)模的基本依據(jù)，由此選定交通制式，車(chē)型，車(chē)輛編組長(zhǎng)度，行車(chē)密度及車(chē)站站臺(tái)長(zhǎng)度；

②全線早、晚高峰小時(shí)的站間斷面流量。這是全線運(yùn)行交路設(shè)計(jì)的基本依據(jù)，由此確定區(qū)域折返交路、折返列車(chē)數(shù)量、折返車(chē)站位置及配線形式。并計(jì)算運(yùn)用車(chē)輛配置數(shù)量。

③各車(chē)站早、晚高峰小時(shí)的上下車(chē)客流量及相應(yīng)的超高峰系數(shù)。這是各車(chē)站規(guī)模設(shè)計(jì)的基本依據(jù)，由此計(jì)算站臺(tái)寬度；樓、扶梯寬度；售、檢票機(jī)數(shù)量；車(chē)站出入口的總寬度等。其中晚高峰小時(shí)客流量對(duì)地下車(chē)站的空調(diào)、通風(fēng)量計(jì)算具有控制性作用。

④此外，必要時(shí)應(yīng)對(duì)車(chē)站客流進(jìn)一步分析，預(yù)測(cè)到達(dá)本站的客流所采用的各種交通方式的分類(lèi)和比例。這為本車(chē)站附近女n何考慮停車(chē)場(chǎng)用地的規(guī)模提供依據(jù)。

(3)分段客流：站間OD表、平均運(yùn)距及各級(jí)運(yùn)距的乘客量

此項(xiàng)數(shù)據(jù)是為進(jìn)行分段客流統(tǒng)計(jì)，制訂票制和票價(jià)的分析，最終對(duì)建設(shè)投資、運(yùn)營(yíng)成本作財(cái)務(wù)分析，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析，提出項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

(4)換乘客流：各換乘站分向換乘客流量

這項(xiàng)數(shù)據(jù)對(duì)線路主客流方向的評(píng)價(jià)很重要。并為換乘形式設(shè)計(jì)和換乘車(chē)站間的換乘通道或樓梯的寬度的計(jì)算提供依據(jù)。

(5)出入口分向客流

根據(jù)每一座車(chē)站確定的出人口分布位置，對(duì)每個(gè)出入口作分向客流預(yù)測(cè)，并作波動(dòng)性分析，為每個(gè)出入口寬度計(jì)算提供依據(jù)。

以上各種預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的內(nèi)容繁多，要求較高，必然存在較大難度。

2．2 客流預(yù)測(cè)的難度

以上數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)，在各階段的要求是不同的。從預(yù)可、可研、總體設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)等各個(gè)階段進(jìn)行分步預(yù)測(cè)，內(nèi)容和深度總是由宏觀到微觀、逐步深人細(xì)化。

回顧近年來(lái)，核對(duì)以往各城市軌道交通線路的客流預(yù)測(cè)結(jié)果，與實(shí)際運(yùn)營(yíng)客流統(tǒng)計(jì)值相差較大，并非令人滿意。是哪些原因造成的呢，這需要我們進(jìn)行實(shí)事求是的客觀分析。主要原因是：

(1)預(yù)測(cè)年限較長(zhǎng)，積累資料不足，預(yù)測(cè)技術(shù)尚須改進(jìn)完善

從工程立項(xiàng)開(kāi)始至建成通車(chē)，一般需要五年。然后再預(yù)測(cè)通車(chē)后25年的遠(yuǎn)期客流規(guī)模，總共要預(yù)測(cè)30年的客流，時(shí)間跨度大，難以掌握城市發(fā)展中曬隙、經(jīng)濟(jì)和人們活動(dòng)的規(guī)律，不定因素太多。同時(shí)這項(xiàng)技術(shù)尚在不斷發(fā)展研究之中，積累資料不足，數(shù)學(xué)模型和預(yù)測(cè)技術(shù)尚未定型，還須不斷改進(jìn)完善，對(duì)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的把握，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，都有很大的難度。

(2)城市發(fā)展過(guò)程中的規(guī)劃背景難以穩(wěn)定

客流預(yù)測(cè)是必須以城市發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)。對(duì)城市范圍和結(jié)構(gòu)形態(tài)，用地分布性質(zhì)，人口分布數(shù)量，居民和流動(dòng)人口的出行量等，均為預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)都是來(lái)自城市總體規(guī)劃，而城市規(guī)劃一般只做10-20年的近期和遠(yuǎn)期的城市建設(shè)規(guī)劃，雖然也做遠(yuǎn)景規(guī)劃，卻是長(zhǎng)遠(yuǎn)性和宏觀性的規(guī)劃。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，城市發(fā)展過(guò)程是難于控制的，規(guī)劃不等于實(shí)施，往往是規(guī)劃超前于實(shí)施；也有規(guī)劃落后于實(shí)施，這是少數(shù)。這些現(xiàn)象主要決定于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和財(cái)政支持能力。因此城市規(guī)劃總是要不斷的進(jìn)行調(diào)整修改，所以城市規(guī)劃是屬于動(dòng)態(tài)規(guī)劃。由此可見(jiàn)，客流預(yù)測(cè)依靠城市發(fā)展過(guò)程中難以穩(wěn)定的規(guī)劃為工作背景，必將造成預(yù)測(cè)結(jié)果與將來(lái)的實(shí)際有一定差異，這種差異是難以估計(jì)的。

(3)票價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)性和敏感性，對(duì)客流量的波動(dòng)性

乘客的消費(fèi)觀念和對(duì)票價(jià)的承受能力是難以控制的活動(dòng)因素，尤其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市交通中各種交通的存在，必定會(huì)與軌道交通形成競(jìng)爭(zhēng)局面，對(duì)于乘客來(lái)說(shuō)，需要面對(duì)時(shí)間與票價(jià)之間進(jìn)行權(quán)衡和選擇，關(guān)鍵在票價(jià)。那么就看票價(jià)定位在哪個(gè)薪水階層，乘距為多長(zhǎng)的客流對(duì)象。這與運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)政策密切相關(guān)。但是在客流預(yù)測(cè)時(shí)，可以從需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，但很難對(duì)票價(jià)進(jìn)行正確定位，也很難對(duì)客流量的競(jìng)爭(zhēng)性和敏感陛進(jìn)行數(shù)量級(jí)的準(zhǔn)確分析，這需要長(zhǎng)年在運(yùn)營(yíng)中不斷積累和探索。從國(guó)內(nèi)外運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)證明，票價(jià)對(duì)客流是具有較大的敏感性，同時(shí)也說(shuō)明了票價(jià)對(duì)客流具有可調(diào)節(jié)性和可控性的，這一點(diǎn)是值得我們重視。

(4)線網(wǎng)規(guī)劃不完整，線路總體規(guī)模不明

城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃工作僅僅是在最近幾年有—個(gè)比較全面的認(rèn)識(shí)，雖然線網(wǎng)規(guī)劃總是隨城市總體規(guī)劃而動(dòng)態(tài)變化，有時(shí)候也會(huì)發(fā)生局部調(diào)整。一般來(lái)說(shuō)，由于城市中心區(qū)建設(shè)的形態(tài)和規(guī)模應(yīng)該是比較穩(wěn)定的，對(duì)于城市遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)模也是相對(duì)穩(wěn)定的。這對(duì)于做好城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃是提供了基本條件。事實(shí)上有些城市對(duì)于線網(wǎng)規(guī)劃還缺乏深層的研究，線網(wǎng)規(guī)劃內(nèi)容還不完整，對(duì)城市結(jié)構(gòu)形態(tài)發(fā)展認(rèn)識(shí)不足，造成各條線路建設(shè)的起終點(diǎn)和走向有很大的隨意性，缺少?lài)?yán)肅性。單條線路和線網(wǎng)關(guān)系模糊，往往會(huì)造成線網(wǎng)規(guī)劃不穩(wěn)定，線網(wǎng)總體規(guī)模不明，造成各條線路之間關(guān)系變化不定，尤其對(duì)已建線路的客流影響很大。使原預(yù)測(cè)的客流量值在量級(jí)上發(fā)生“質(zhì)”的變化。這種情況已在國(guó)內(nèi)發(fā)生多例，應(yīng)引起重視。

綜上所述，客流預(yù)測(cè)是一門(mén)新生的預(yù)測(cè)學(xué)。由于對(duì)城市規(guī)劃有極大的依賴(lài)性，對(duì)人(乘客)的思維和行為只能規(guī)劃導(dǎo)向，不可強(qiáng)制；對(duì)客流量只能從合理需求預(yù)測(cè)，淡化未來(lái)的票價(jià)政策及其影響；因此，客流預(yù)測(cè)成果不可能做到準(zhǔn)確性，而是存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性，只能做到在預(yù)定的城市規(guī)劃條件下，具有相對(duì)的可信性。

3 對(duì)客流預(yù)測(cè)值的評(píng)價(jià)

城市軌道交通客流預(yù)測(cè)是為軌道交通建設(shè)規(guī)模決策的主要依據(jù)，這在本文開(kāi)始已經(jīng)闡述，但按目前的方法和技術(shù)，只能做到相對(duì)的可信性，這是事實(shí)。我們應(yīng)面對(duì)現(xiàn)實(shí)，既然客流預(yù)測(cè)只具有相對(duì)的可信性，那么如何評(píng)價(jià)和應(yīng)用這些數(shù)據(jù)，為軌道交通工程規(guī)模決策服務(wù)呢，是當(dāng)前值得研究的實(shí)際問(wèn)題。

經(jīng)多年來(lái)的實(shí)踐，我國(guó)城市交通研究單位和學(xué)者，對(duì)客流預(yù)測(cè)工作已經(jīng)取得較大的進(jìn)步和發(fā)展，對(duì)城市軌道交通客流的特征和規(guī)律又有深層認(rèn)識(shí)，在預(yù)測(cè)結(jié)果的數(shù)據(jù)上表現(xiàn)出十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，加強(qiáng)了定性定量的分析論證，使客流預(yù)測(cè)成果的可信度日趨提高，這是可喜的一面；同時(shí)我們還必須用積極和科學(xué)的態(tài)度去探討和評(píng)價(jià)，要從預(yù)測(cè)的過(guò)程中找控制點(diǎn)，從控制點(diǎn)找關(guān)鍵，從結(jié)果看風(fēng)險(xiǎn)，從運(yùn)營(yíng)評(píng)適用性，這樣才能得到有效的應(yīng)用。為此本文對(duì)客流預(yù)測(cè)的方法和過(guò)程，對(duì)客流預(yù)測(cè)成果的評(píng)價(jià)，歸納為如下評(píng)價(jià)要點(diǎn)。

3．1 客流預(yù)測(cè)的評(píng)價(jià)要點(diǎn)

①客流預(yù)測(cè)的依據(jù)和背景資料來(lái)源清楚，有據(jù)可查。

②客流預(yù)測(cè)的年限和范圍正確，對(duì)已建或規(guī)劃的線路關(guān)系明確。

③客流預(yù)測(cè)的技術(shù)路線清晰，選用的參數(shù)，經(jīng)過(guò)推算論證，縱橫比較

④客流預(yù)測(cè)的模型和技術(shù)成熟，經(jīng)過(guò)實(shí)例驗(yàn)證，力祛可用。

相對(duì)合理。

⑤客流預(yù)測(cè)的內(nèi)容完整，數(shù)據(jù)齊全。對(duì)預(yù)測(cè)成果經(jīng)分析論證，從量級(jí)上宏觀判斷，基本可信。

⑥對(duì)預(yù)測(cè)客流進(jìn)行敏感性分析，波動(dòng)幅度基本可信。

以上客流預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)要點(diǎn)，也是客流預(yù)測(cè)報(bào)告中需要講清楚的內(nèi)容。因?yàn)轭A(yù)測(cè)的背景資料、技術(shù)路線與有關(guān)參數(shù)，內(nèi)容是否完整，都是擺在明處，容易判斷。但預(yù)測(cè)的過(guò)程是看不到的。因此作為評(píng)審者如何評(píng)價(jià)其預(yù)測(cè)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)從量級(jí)上宏觀判斷成果的可信度；如何對(duì)客流預(yù)測(cè)成果進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，這是評(píng)價(jià)的關(guān)鍵。

3．2 客流預(yù)測(cè)的可信度評(píng)價(jià)

在客流預(yù)測(cè)的評(píng)審中，要各位專(zhuān)家將每項(xiàng)數(shù)值進(jìn)行推測(cè)、分析，再判斷其正確性，這是不可能的。由于軌道交通系統(tǒng)規(guī)模的控制性關(guān)鍵，是全線各區(qū)間的高峰小時(shí)客流和車(chē)站乘降客流，上述數(shù)值起主要控制性的環(huán)節(jié)是全日客流總量。為此，把全日客流總量作為客流預(yù)測(cè)可信度評(píng)價(jià)的主控點(diǎn)是可行的。

在實(shí)際工程中，最容易出問(wèn)題的就是全日客流總量失控。有些城市對(duì)軌道交通某—條線路客流預(yù)測(cè)時(shí)，沒(méi)有注意從線網(wǎng)規(guī)劃的客流總量平衡，往往造成總量突破，必然使預(yù)測(cè)成果可信度嚴(yán)重下降，即無(wú)可信度。所以，每條線路的客流預(yù)測(cè)必須從全市軌道交通的規(guī)劃線網(wǎng)去考慮，把握線網(wǎng)客流總量控制和分配。所以，對(duì)全日客流總量做好宏觀總量控制是一個(gè)總體控制環(huán)節(jié)，是客流預(yù)測(cè)成果評(píng)價(jià)的質(zhì)量控制點(diǎn)。

對(duì)全日客流總量評(píng)價(jià)，應(yīng)注意幾項(xiàng)參數(shù)選定。如：人口數(shù)量(包括流動(dòng)人口)和出行強(qiáng)度；各種出行方式分配中，公共交通系統(tǒng)承擔(dān)的比例和軌道交通系統(tǒng)分擔(dān)的比例；以及軌道交通系統(tǒng)內(nèi)的換乘系數(shù)。

上述基本參數(shù)，均在城市總體規(guī)劃和交通戰(zhàn)略規(guī)劃所定。在客流預(yù)測(cè)時(shí)，必須與其保持一致。只要對(duì)軌道交通系統(tǒng)內(nèi)的換乘系數(shù)估計(jì)恰當(dāng)，軌道交通(全網(wǎng))系統(tǒng)的全日客運(yùn)總量估算是可信的。這樣對(duì)每條線的總量分配得到相對(duì)控制，保證每條線的車(chē)站乘降客流和區(qū)間斷面流量在運(yùn)量級(jí)上不會(huì)產(chǎn)生太離奇的偏離。

以上分析說(shuō)明，客流預(yù)測(cè)必須看重線網(wǎng)規(guī)劃的客流總量控制和分配；對(duì)客流預(yù)測(cè)結(jié)果應(yīng)重視宏觀的量級(jí)的控制。這是對(duì)客流預(yù)測(cè)結(jié)果可信度評(píng)價(jià)的基本點(diǎn)。

4 客流預(yù)測(cè)值的應(yīng)用和抗風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)

客流預(yù)測(cè)是依據(jù)城市遠(yuǎn)景規(guī)劃條件下進(jìn)行預(yù)測(cè)的，客流預(yù)測(cè)的結(jié)果經(jīng)過(guò)專(zhuān)家評(píng)審，只要認(rèn)為基本可信的，我們應(yīng)該可用。但是風(fēng)險(xiǎn)依然存在，可信度有多高，不會(huì)有人下定論的。還是要設(shè)計(jì)人員自己去學(xué)會(huì)分析判斷，所以我們對(duì)客流預(yù)測(cè)結(jié)果的應(yīng)用，既要現(xiàn)實(shí)一些，又要謹(jǐn)慎—些；既要重視定性分析，更要加強(qiáng)宏觀性的量級(jí)判斷，才能做好抗風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)。

4．1 系統(tǒng)運(yùn)能的概念

為了研究抗風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)，先沒(méi)定系統(tǒng)運(yùn)能的幾種概念，即設(shè)汁運(yùn)能；儲(chǔ)備運(yùn)能；潛在運(yùn)能。

設(shè)計(jì)運(yùn)能：按客流需求設(shè)計(jì)的運(yùn)能。即：按設(shè)計(jì)的列車(chē)編組、定員、運(yùn)行密度而定的運(yùn)輸能力（萬(wàn)人次/h），設(shè)計(jì)運(yùn)能必須滿足遠(yuǎn)期設(shè)計(jì)年限的高峰小時(shí)單向最大斷面流量的預(yù)測(cè)值。

儲(chǔ)備運(yùn)能：按運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)配置的線路和設(shè)備，可承擔(dān)的最大運(yùn)能。這是按選定的列車(chē)長(zhǎng)度為前提，根據(jù)全線車(chē)站的折返線，車(chē)場(chǎng)出入線的配線形式和信號(hào)配置的功能，計(jì)算出最大通過(guò)能力，取其中較小的值為控制性運(yùn)能。上述控制性運(yùn)能必須大于設(shè)計(jì)運(yùn)能，并有一定的貯備系數(shù)。

潛在運(yùn)能：考慮未來(lái)技術(shù)的發(fā)展，可能提高的運(yùn)能。一般來(lái)說(shuō)，必須進(jìn)行信號(hào)及相關(guān)設(shè)備的技術(shù)改造。開(kāi)發(fā)原線路遠(yuǎn)期潛在的可發(fā)展的運(yùn)能。

4．2抗風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)理念

抗風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)是在充分理解客流預(yù)測(cè)存在一定風(fēng)險(xiǎn)的前提下，針對(duì)客流預(yù)測(cè)的不捆角性和波動(dòng)性，充分估計(jì)到客流預(yù)測(cè)數(shù)值有限的波動(dòng)范圍，進(jìn)行定性分析和定量估計(jì)；在上述前提下，對(duì)城市軌道交通運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)運(yùn)能，應(yīng)采取的抗風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，以保證系統(tǒng)設(shè)計(jì)的運(yùn)能，既能滿足長(zhǎng)期的客運(yùn)需求，又能保證規(guī)定的服務(wù)水平，使該運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)在未來(lái)的較長(zhǎng)的刊期內(nèi)，具有較強(qiáng)的適應(yīng)性，這就是抗風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)的基本理念。

為此，在運(yùn)行能力設(shè)計(jì)時(shí)，一方面必須充分考慮到實(shí)際客流可能比預(yù)測(cè)值大的風(fēng)險(xiǎn)，一定要留有運(yùn)能余量?jī)?chǔ)備；另方面也要考慮到實(shí)際客流可能比預(yù)測(cè)值小的風(fēng)險(xiǎn)，為保證運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)性，既要減少列車(chē)運(yùn)行密度，又要保障正常運(yùn)營(yíng)的服務(wù)水平；為此，根據(jù)抗風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)理念提出兩個(gè)層次風(fēng)險(xiǎn)：基本風(fēng)險(xiǎn)和突破性風(fēng)險(xiǎn)，及其帽應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)和適應(yīng)性分析。

4．2．1對(duì)基本風(fēng)險(xiǎn)的適應(yīng)性設(shè)計(jì)

基本風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)客流預(yù)測(cè)數(shù)值的波動(dòng)范圍限定為-30％～+10％的條件下進(jìn)行系統(tǒng)運(yùn)能的抗風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)。為此在運(yùn)營(yíng)能力設(shè)計(jì)時(shí)，提出必須滿足的兩個(gè)條件：

系統(tǒng)的設(shè)計(jì)運(yùn)能必須以滿足遠(yuǎn)期高峰小時(shí)單向最大斷面流量為基本，而系統(tǒng)設(shè)備配置的儲(chǔ)備運(yùn)能

應(yīng)具有+10％-+15％的儲(chǔ)備余量；此可滿足客流預(yù)測(cè)數(shù)值的波動(dòng)范圍限定值的上限。

在服務(wù)水平上應(yīng)保證經(jīng)濟(jì)合理的行車(chē)間隔，在遠(yuǎn)期高峰小時(shí)段的列車(chē)運(yùn)行間隔時(shí)間不得大于3min的服務(wù)水平。此可滿足客流預(yù)測(cè)數(shù)值的波動(dòng)范圍限定值的下限。

如果系統(tǒng)設(shè)計(jì)運(yùn)能為30對(duì)／h，全線運(yùn)能控制點(diǎn)是車(chē)站折返線，則車(chē)站折返線和信號(hào)的配置能力應(yīng)比設(shè)計(jì)運(yùn)能大10％~15％，符合運(yùn)能風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備的要求。若運(yùn)營(yíng)設(shè)備配置的運(yùn)能為34對(duì)/h，貝悄備系數(shù)為13％。

如果實(shí)際客流小于預(yù)測(cè)值，按遠(yuǎn)期高峰小時(shí)段的列車(chē)運(yùn)行間隔時(shí)間不得大于3min的要求，即：運(yùn)行密度為不小于20對(duì)/h，列車(chē)編組及長(zhǎng)度不變，設(shè)計(jì)運(yùn)能調(diào)整為24或20對(duì)/h，即適應(yīng)預(yù)測(cè)客流下降20％-30％的下限。

根據(jù)當(dāng)前的預(yù)測(cè)方法，參照國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃往往是超前性較大，故預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)向高突破較少；而城市中各種交通的競(jìng)爭(zhēng)性和票價(jià)定位的適當(dāng)與否，卻對(duì)客流造成的波動(dòng)影響很大。所以，客流風(fēng)險(xiǎn)正值取10％，負(fù)值取-30％，是比較符合實(shí)際。作為基本風(fēng)險(xiǎn)的波動(dòng)范圍是比較恰當(dāng)?shù)摹?/p>

實(shí)際經(jīng)驗(yàn)告訴我們，初、近期和遠(yuǎn)期的列車(chē)編組應(yīng)采用不同長(zhǎng)度的列車(chē)編組方案是值得推廣的設(shè)計(jì)思路。使初近期運(yùn)行的短列車(chē)，盡可能采用提高運(yùn)行密度的方法提高運(yùn)能，跟隨實(shí)際客流的增長(zhǎng)，直至達(dá)到最大運(yùn)行密度。如果實(shí)際客流小于預(yù)測(cè)值，可以延緩長(zhǎng)列車(chē)投入運(yùn)行，既不降低運(yùn)行服務(wù)水平，也充分發(fā)揮運(yùn)營(yíng)效益，這是最好的抗風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)。

4．2．2 對(duì)突破性風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移性設(shè)計(jì)

上述抗基本風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)是做了限定條件的，如果突破了限定條件，就叫突破性風(fēng)險(xiǎn)。那么是否會(huì)產(chǎn)生更大的風(fēng)險(xiǎn)，這是人們所關(guān)心的重要問(wèn)題。因此對(duì)突破性風(fēng)險(xiǎn)必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移設(shè)計(jì)——即“削峰”設(shè)計(jì)，是一種在特定條件下的合理設(shè)計(jì)和避風(fēng)險(xiǎn)措施。

系統(tǒng)的設(shè)計(jì)運(yùn)能是按全線高峰小時(shí)單向最大斷面流量值來(lái)決定的。但是在全線各區(qū)間的高峰小時(shí)斷面流量不是相同的。因此我們可以按上、下行分別列出第一、第二、第三的高峰值，并再將其余的斷面流量按不同的運(yùn)量級(jí)進(jìn)行分段劃分，可以得到各段運(yùn)能的儲(chǔ)備系數(shù)。根據(jù)系統(tǒng)能適應(yīng)的最大運(yùn)能為界線，對(duì)突破的客流進(jìn)行“削峰”設(shè)計(jì)。

“削峰’設(shè)計(jì)是僅限于對(duì)個(gè)別或少數(shù)的尖峰客流的處理。例如：某條線路的上行方向高峰小時(shí)單向斷面最大流量為3．50萬(wàn)人次，第二高斷面為3．4萬(wàn)人次m，第三高斷面為2．98 萬(wàn)人次/h；下行方向高峰小時(shí)單向斷面最大流量為3．00萬(wàn)人次，第二高斷面為2．81萬(wàn)人/h，第三高斷面為2．67 萬(wàn)人次/h；如果以大于3萬(wàn)人次/h為突破界線，可見(jiàn)突破3萬(wàn)人腳h的折面僅需對(duì)上行方向2處鋒客流進(jìn)行“削峰”設(shè)計(jì)。經(jīng)過(guò)站間OD客流的分析，利用票價(jià)上浮的敏感效應(yīng)，對(duì)于經(jīng)過(guò)尖峰的部分短途客流實(shí)現(xiàn)“自動(dòng)”轉(zhuǎn)移，達(dá)到“削峰”設(shè)計(jì)目的。使新的高斷面客流與運(yùn)行通過(guò)能力相適應(yīng)。但是這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的做法，對(duì)于轉(zhuǎn)移量是要得到嚴(yán)格控制的。

如果客流高峰全線大部分區(qū)間有較大的突破，則無(wú)法進(jìn)行“削峰”設(shè)計(jì)，這說(shuō)明線路運(yùn)能已經(jīng)飽和，也許應(yīng)該新建其他規(guī)劃線路來(lái)實(shí)現(xiàn)分流；也許應(yīng)該對(duì)系統(tǒng)‘潛在運(yùn)能’再次開(kāi)發(fā)。這種情況實(shí)際上是對(duì)未來(lái)的遠(yuǎn)景年可能發(fā)生的估計(jì)，可能對(duì)現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)設(shè)備，主要是信號(hào)系統(tǒng)需要進(jìn)行全面升級(jí)改造和開(kāi)發(fā)。

由于近年來(lái)，尤其是信號(hào)系統(tǒng)發(fā)展較快，技術(shù)上不斷的改進(jìn)和創(chuàng)新，列車(chē)運(yùn)行間隔時(shí)間還可能減小，使列車(chē)運(yùn)行通過(guò)能力得到繼續(xù)提高，這就要開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的‘潛在運(yùn)能以適應(yīng)新的運(yùn)量需要，這是可能的，也是有限的。

第5篇：公共交通可研報(bào)告范文

一、總 論

1.項(xiàng)目建設(shè)背景

南方A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近c(diǎn)民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷(xiāo)售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。

根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已同A市b廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。

該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。

2.項(xiàng)目概況

(1)項(xiàng)目名稱(chēng)：“佳園二期”項(xiàng)目。

(2)建設(shè)地點(diǎn)：A市白龍路。

(3)建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

(4)企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有。

(5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng)：建筑材料、

裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。

(6)公司類(lèi)別：專(zhuān)營(yíng)企業(yè)。

(7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)。

(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是獨(dú)資國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來(lái)，該公司成功開(kāi)發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢(qián)局街職工宿舍項(xiàng)目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)”等項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積24萬(wàn)平方米，形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。

(9)工程概況： “佳園二期”項(xiàng)目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車(chē)庫(kù)15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬(wàn)元，每平方米造價(jià)2316元。

(10)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌，不足投資通過(guò)預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.8%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬(wàn)元，投資回收期2.9年。投資利潤(rùn)率17.8%，利稅率26.2%，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收2629萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。

3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

(1)省計(jì)委計(jì)投[20xx]X X號(hào)文《關(guān)于“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》;

(2)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與A市D廠簽定的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;

(3)A市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》;

(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“佳園二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》;

(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料;

(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書(shū)》;

(7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明;

(8)A市城市合作銀行資金證明;

(9)國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》;

(10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。

4.可行性研究報(bào)告研究范圍

根據(jù)“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。

5. 研究結(jié)論及建議

本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和A市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)A市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對(duì)盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

“佳園二期’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表3—1。

表3-1 “佳園二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 指標(biāo)

1 總占地面積 平方米 33333.5

2 總建筑面積 平方米 76100

3 建筑容積率 1.4

4 小區(qū)綠化率 % 40以上

5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160

聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260

6 地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位 30平方米/車(chē)位 500個(gè)15000平米

7 綜合售價(jià) 多層住宅 元/平方米 2950

聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850

8 地下停車(chē)庫(kù) 元/位 7500

9 建設(shè)投資 萬(wàn)元 17623

10 每平方米建設(shè)投資 元 2316

11 投資利潤(rùn)率 % 17.7

12 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前) % 18.7

13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前) 萬(wàn)元 379

14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9

二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

1、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀

進(jìn)入20xx年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：

(1)商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)以上。

(2)在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。

(3)住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。

(4)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。

2、A市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求

A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10.98平方米，位居全國(guó)大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購(gòu)買(mǎi)的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。

再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。

3.“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展

“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類(lèi)“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：

3.1 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化

隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買(mǎi)方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤(pán)吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年，A市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣(mài)掉60%以上，銷(xiāo)售火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。

3.2 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代

隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷(xiāo)售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：

(1)先富者的市場(chǎng)潛力。A市改革開(kāi)放20年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。

沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹(shù)營(yíng)、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。

(2)商業(yè)消費(fèi)潛力。A市是面向東亞的國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽 會(huì)的成功舉辦，提高了A市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為A市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類(lèi)商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨

旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷(xiāo)售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。

(3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。“佳園二期”項(xiàng)目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。

3.3 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)

戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。

3.4 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注

消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。

3.5 住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展

前幾年，A市城市住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量發(fā)展過(guò)快，但開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類(lèi)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)200多個(gè)，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開(kāi)發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷(xiāo)售價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開(kāi)發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開(kāi)發(fā)的北辰小區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)等開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來(lái)，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。

3.6 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段

隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，A市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達(dá)到6243元，1997年比1995年實(shí)際增長(zhǎng)42.4%。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車(chē)消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購(gòu)房的比例也由“八五”時(shí)期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過(guò)50%，并保持逐步上升的勢(shì)頭。

從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽(yáng)光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開(kāi)發(fā)，預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢(shì)，“佳園二期”市場(chǎng) 定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。

4，當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題

目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過(guò)剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，A市

空置商品房已達(dá)80余萬(wàn)平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。

(2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程。

(3) 市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開(kāi)發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開(kāi)放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

5.營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：

5.1 確定項(xiàng)目整體形象

‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開(kāi)發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認(rèn)同，在A市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開(kāi)發(fā)繼“98佳園”之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。

5.2 “賣(mài)點(diǎn)”分析

‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷(xiāo)售的“賣(mài)點(diǎn)”主要是：

(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突

出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣(mài)點(diǎn)”或銷(xiāo)售的“熱點(diǎn)”就在于此。

(2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。

(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高

質(zhì)量、高水平。

(3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)

檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。

5.3 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略

高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷(xiāo)路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略：

(1)廣告宣傳策略。

由于佳園小區(qū)的成功開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已在A市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，對(duì)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售較為有利。“佳園二期”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。

(2)促銷(xiāo)策略。

1)促銷(xiāo)的階段性策略。一般按以下階段促銷(xiāo)：①銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段;②首次公開(kāi)展銷(xiāo)和跟進(jìn)銷(xiāo)售階段;③二次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段;④三次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段;⑤掃尾階段銷(xiāo)售。

應(yīng)根據(jù)不同的銷(xiāo)售階段，制定不同的銷(xiāo)售策略。

2)銷(xiāo)售對(duì)象及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者;②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者;③駐A市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住;④其他消費(fèi)者。最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷(xiāo)情況：以及市場(chǎng)情況而定。

3)促銷(xiāo)手段。擬采用多種促銷(xiāo)手段，包括：①?gòu)V告宣傳;②內(nèi)部認(rèn)購(gòu);③人員直銷(xiāo);④舉辦展銷(xiāo)會(huì);⑤集團(tuán)認(rèn)購(gòu);⑥有針對(duì)性(銷(xiāo)售對(duì)象)的舉辦展銷(xiāo)會(huì);⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(xiāo)(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷(xiāo)手段。

5.4定價(jià)策略

(1)價(jià)格定位。

1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類(lèi)商品房銷(xiāo)售價(jià)格見(jiàn)表3-2。

表3-2 樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格情況表

(20xx年1、2月)

序號(hào) 名稱(chēng) 房屋類(lèi)型 區(qū)位 地段 最低價(jià)(元/平方米) 最高價(jià)(元/平方米)

1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開(kāi)發(fā)區(qū) 2520 2880

2 陽(yáng)光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會(huì)旁 3380 3880

4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730

5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020

6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900

從A市20xx年1、2月樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級(jí)住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤(pán)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。

2)98佳園第一期銷(xiāo)售價(jià)為2030—2580元/平方米，最高價(jià)為3、4樓，最低價(jià)是7樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2380元/平方米，框架結(jié)構(gòu)為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車(chē)位每個(gè)75000元。

(2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠;② 集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠;③選擇購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠;④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。

(3)價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷(xiāo)會(huì)期促銷(xiāo)優(yōu)惠價(jià);②限期銷(xiāo)售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià);③正常銷(xiāo)售期段浮動(dòng)價(jià);④其他浮動(dòng)措施。

(4)定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。

三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1.項(xiàng)目選址

1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后A市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。

2.建設(shè)條件

2.1 位置優(yōu)越

“佳園二期”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周?chē)驱埲A路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬(wàn)人)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車(chē)由A市的東、南、西三個(gè)方向開(kāi)往佳園小區(qū)，坐車(chē)由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車(chē)站15分鐘，到A市機(jī)場(chǎng)20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá)A市機(jī)場(chǎng)。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動(dòng)脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車(chē)站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。

2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備

C民族園片區(qū)市政設(shè)施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。

供水;設(shè)施自來(lái)水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。

供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。

煤氣：佳園一期建有開(kāi)閉所，從預(yù)留口接入。

地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過(guò)地質(zhì)勘探。

通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入

場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。

2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，龍聚商場(chǎng)、新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)是小區(qū)的購(gòu)物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。

2. 5 土地征用情況

開(kāi)發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。

四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)

1. 建筑面積和內(nèi)容

根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車(chē)庫(kù)15000平方米。

2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

2.1建筑使用功能

20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車(chē)有一定發(fā)展;學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求;公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。

20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。

根據(jù)這一趨勢(shì)，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級(jí)外墻涂料;②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪;⑤門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗;分戶門(mén)：復(fù)合防盜門(mén);戶內(nèi)門(mén)：實(shí)木鑲板門(mén)，實(shí)木填芯蒙板門(mén);⑥廚房設(shè)施：洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái);⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。

(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車(chē)庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。

2.3 住宅戶型規(guī)劃

根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：

多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。

多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。

聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。

多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套

以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消(費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排

3.工程項(xiàng)目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表3-3

表3-3主要工程量一覽表

序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 說(shuō) 明

1 土建工程 建筑面積76100m2

1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車(chē)庫(kù) 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2

2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房

3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)

4 變配電工程(強(qiáng)電) 配電房變配電設(shè)備

5 照明工程 小區(qū)照明

6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)

7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門(mén)

8 通風(fēng)工程 地下停車(chē)庫(kù)通風(fēng)

9 閉路電視 住宅區(qū)

10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地

五、建設(shè)方案

1.建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境

1.1 地形

建設(shè)場(chǎng)地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。

1.2 場(chǎng)地自然條件

(1)地貌：場(chǎng)地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。

(2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類(lèi)型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。

(3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。

(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周?chē)鷪?chǎng)地內(nèi)無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象。場(chǎng)地土類(lèi)型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類(lèi)別為Ⅲ類(lèi)建筑場(chǎng)地。

2.總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

A市規(guī)劃局已對(duì)白龍路沿線C民族園片區(qū)做過(guò)控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

(1)高綠化低密度;

(2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全;

(3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求;

(4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。

2.3 總平面布局

“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車(chē)庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺(jué)相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

2.4 交通組織

小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車(chē)出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。

2.5 規(guī)劃指標(biāo)

根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表3--4。

3.建筑方案設(shè)計(jì)

本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

表3-4 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo)

1 總用地面積 33333.5平方米

2 總建筑面積 ?6100平方米

3 地下建筑面積(地下停車(chē)場(chǎng)) 15000平方米

4 地上建筑面積 61100平方米

其中：多層住宅 50960平方米

聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米

5 建筑層數(shù)地上 2～7層

地下 1層

6 建筑總高 7—22米

7 建筑層高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容積率 1.4米

9 綠地率 40%以上

10 停車(chē) 地上 不停車(chē)

地下 500輛

3.1 建筑方案總體構(gòu)思

建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。

3.2 平面設(shè)計(jì)

(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表3-5。

表3-5 “佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序 號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單 位 指 標(biāo)

1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80、128、208

2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880

3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100

4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 80

5 套內(nèi)建筑面積

5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 3.2

7 居住戶數(shù) 戶 431

8 居住人數(shù) 人 1379

(2)公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車(chē)庫(kù)，地下車(chē)庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車(chē)庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車(chē)道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。

3.3 立面設(shè)計(jì)

立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。

4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類(lèi)型：

4.1 基礎(chǔ)選型及處理

(1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。

(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。

4.2 上部結(jié)構(gòu)

“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車(chē)庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。

5.公用設(shè)施方案

本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：

(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。

(2)給水。

1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵2臺(tái)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。

2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個(gè))。

3)城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。

(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。

1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。

2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。

(4)室內(nèi)外排水。

1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。

5.2 供電

(1)供配電系統(tǒng)。

1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。

2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。

3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計(jì)算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kV·A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV·A。

4)計(jì)量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專(zhuān)用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專(zhuān)用磁卡式分戶電表。

(2)照明及電力設(shè)計(jì)。

1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電;三級(jí)負(fù)荷為單回路供電;每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW/戶計(jì)算。

2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車(chē)庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈;在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。

3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī);通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制;生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。

5.3 供氣

采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。

5.4 通風(fēng)空調(diào)

(1)住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購(gòu)置(一般不需要)。

(2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車(chē)庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(shí)(變配電房按10次/小時(shí)計(jì)算)。

5.5 弱電設(shè)計(jì)

(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。

(2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。

(3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類(lèi)傳輸線。

(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。

(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個(gè)電視用戶盒。

(6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。

6.消防

(1)建筑物周?chē)O(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。

(2)地下停車(chē)庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。

(3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。

(4)地下車(chē)庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。

(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。

7.環(huán)境保護(hù)

本工程主要污染源是地下停車(chē)庫(kù)汽車(chē)排放的尾氣對(duì)地面周?chē)諝夂偷叵颅h(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、

(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。

(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。

(3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半(29個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：

20xx年1月20日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。

20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。

20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設(shè)計(jì)。

20xx年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。

20xx年9月～20xx年11月：施工圖設(shè)計(jì)。

20xx年12月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

20xx年1月：工程開(kāi)工。

20xx年3月：完成投資25%，開(kāi)始預(yù)售。

20xx年8月：主體工程斷水。

20xx年12月—20xx年2月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。

20xx年1月—20xx年3月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。

20xx年6月：正式人住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表3-6和附表3-1。

表3-6“佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度

成 本 1 2 3 4

1 土地費(fèi)用 4500 4500

2 前期工程費(fèi) 647 647

3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454

4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642

5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130

6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14

7 管理費(fèi)用 285 90 90 90 15

8 銷(xiāo)售費(fèi)用 713 50 250 250 163

9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 130 130

10 其他費(fèi)用 544 90 90 364

11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1230 400 500 330

合 計(jì) 17623 7142 7949 20xx 522

2.資金籌措

本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用自有資金8000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金;按國(guó)家對(duì)商品房銷(xiāo)售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3-2。

八、經(jīng)濟(jì)效益分析

1.住宅銷(xiāo)售價(jià)格

根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車(chē)庫(kù)每個(gè)車(chē)位75000元，按80%即400個(gè)車(chē)位銷(xiāo)售計(jì)。

2.銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃

本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表3-7表。

表3-7 各類(lèi)建筑銷(xiāo)售計(jì)劃表(%)

項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2

多層住宅 100 15 60

聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60

地下停車(chē)場(chǎng) 100 10 60

所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。

考慮小區(qū)臨時(shí)停車(chē)的需要，20%的地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。投入經(jīng)營(yíng)后第一年60%出租率，每個(gè)停車(chē)位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車(chē)位每月300元，五年以后每月400元。

3.稅費(fèi)率

本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表3—8。

表3-8 稅費(fèi)率表(%)

稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi);

營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進(jìn)

城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5

教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10

企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8

房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 7.5

4.盈利能力分析

項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入22089萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額3132元，扣除所得稅1034萬(wàn)元、公益金105萬(wàn)元、公積金210萬(wàn)任意盈余公積金168萬(wàn)元后還有1616萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1215萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為1034萬(wàn)元，土地增值稅為380萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金2629萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3-3—附表3-5。

項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19.8%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬(wàn)元，投資回收期為2.9年。資本金內(nèi)部收益率為13.1%。詳見(jiàn)附表3-6和附表3-7。

商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清償能力分析

本項(xiàng)目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。

6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表3-9可見(jiàn)，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見(jiàn)附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表3-9。

7.敏感性分析

將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬(wàn)元和—927萬(wàn)元，均為負(fù)值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租

房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過(guò)基本方案6%左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見(jiàn)表3-9及圖3-1。

表3-9敏感性分析表

序號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度(%)

內(nèi)部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬(wàn)元) 投資回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房?jī)r(jià)格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房?jī)r(jià)格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素變動(dòng)(%)

圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)

1一售房?jī)r(jià)格;2--預(yù)售款回籠進(jìn)度;3一租房?jī)r(jià)格;

4--基準(zhǔn)收益率;5一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資

8.臨界點(diǎn)分析

為考察對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為15%，則項(xiàng)目投資的臨界18281萬(wàn)元，增加654萬(wàn)元;每平方米售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為2894元，下降107元;土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為5069萬(wàn)元，增加569萬(wàn)元;售房面積的臨界點(diǎn)為70335平方米，減少2765平方米。詳見(jiàn)表3--10

表3-10 臨界點(diǎn)分析表

敏感因素 基本值 臨界點(diǎn)

全投資稅前內(nèi)部收益率 19.8% 期望值 15.0%

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(萬(wàn)元) 17623 最高值 18281

售房?jī)r(jià)格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地費(fèi)用(萬(wàn)元) 4500 最高值 5069

售房面積(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表3—11。

表3-11 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

序號(hào) 名 稱(chēng) 單位 數(shù)據(jù) 備注

Ⅰ11.11.2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷(xiāo)售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車(chē)場(chǎng) 出租房地下停車(chē)場(chǎng) 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000

Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅 萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤(rùn)率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)從A市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房供過(guò)于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬(wàn)平方米。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購(gòu)房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過(guò)消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。

本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷(xiāo)售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價(jià)達(dá)9.75萬(wàn)元～13萬(wàn)元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷(xiāo)售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷(xiāo)售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

雖然目前A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷(xiāo)售相對(duì)低迷，但隨著國(guó)家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷(xiāo)售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房銷(xiāo)售，加大促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。

(2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用;降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬(wàn)元，增長(zhǎng)36.5%;反之，利潤(rùn)減少，銷(xiāo)售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。

(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。

3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

附表3-1項(xiàng)目總投資估算 單位(萬(wàn)元)

序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 估算說(shuō)明

1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用 450064720547570

2 經(jīng)營(yíng)資金

3 項(xiàng)目總投資 17623

3.13.23.3 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金 17623

附表3-2投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) ] 2 3 4 5 6

1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營(yíng)資產(chǎn)投資自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營(yíng)資金 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522

2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522

附表3-3 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元

序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面積(車(chē)位)平均售價(jià)(元/平方米) 銷(xiāo)售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160

2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值稅 380 19 133 171 57

4 商品房銷(xiāo)售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元

序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面積(車(chē)位) 單位租金(元/車(chē)位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 凈轉(zhuǎn)售收入 339.51 339.51

附表3-5損益表 單位：萬(wàn)元

序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 經(jīng)營(yíng)收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房銷(xiāo)售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 經(jīng)營(yíng)成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷(xiāo)) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 78 12 21 22 22

4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

5 自營(yíng)部分折舊、攤銷(xiāo)

6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用

7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值稅 380 19 133 171 57

9 利潤(rùn)總額 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 彌補(bǔ)以前年度虧損

11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1

13 稅后利潤(rùn) 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利潤(rùn) 43 220 220 220

15 可供投資者分配的利潤(rùn) 107 635 921 434 222 1

16 應(yīng)付利潤(rùn) 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利潤(rùn) 43 220 220 220

附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費(fèi)用) 經(jīng)營(yíng)資金 . 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231

3 凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

計(jì)算指標(biāo) 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準(zhǔn)收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340