城鎮(zhèn)土地管理法精選(九篇)

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第1篇：城鎮(zhèn)土地管理法范文

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化 土地 管理

目前我國(guó)城鎮(zhèn)化已進(jìn)入快速發(fā)展階段，推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)占用大量土地與耕地保護(hù)存在著矛盾，因此，要積極探索城鎮(zhèn)化建設(shè)中的土地管理新思路，妥善解決城鎮(zhèn)化建設(shè)中保護(hù)耕地這一難題。

一、要有明晰的發(fā)展思路

科學(xué)確定發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。這就是城鎮(zhèn)化發(fā)展格局下的思路。

1、注重走產(chǎn)業(yè)支撐的新型城鎮(zhèn)化路子。產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)的發(fā)展、功能的提升，都離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)的支撐和帶動(dòng)。推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化必須高度重視城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動(dòng)城鎮(zhèn)的興旺。要堅(jiān)定不移地實(shí)施工業(yè)強(qiáng)區(qū)戰(zhàn)略，切實(shí)加強(qiáng)園區(qū)建設(shè)，搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，大力招商引資，做大工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量。要大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，吸納更多的農(nóng)村人口到城鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)，形成特色鮮明、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、支撐功能強(qiáng)大的城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)格局，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)城鎮(zhèn)發(fā)展后勁。

2、注重走城鄉(xiāng)互補(bǔ)、差別化協(xié)調(diào)發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化路子。住建部仇保興副部長(zhǎng)指出：推進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化發(fā)展，并不是要把農(nóng)村都變?yōu)槌鞘小⒆非蟪青l(xiāng)一樣化，而是要按照社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)要求，走城鄉(xiāng)差別化協(xié)調(diào)發(fā)展道路。要避免片面理解城鎮(zhèn)化，盲目對(duì)農(nóng)居統(tǒng)一改造，忽視村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；盲目安排村莊整治的時(shí)序，忽視小城鎮(zhèn)建設(shè)等現(xiàn)象。按照保護(hù)生態(tài)和農(nóng)村特色、堅(jiān)持功能和空間的有機(jī)混合、保持鄉(xiāng)村生態(tài)循環(huán)、傳承鄉(xiāng)土文化、堅(jiān)持適用技術(shù)推廣、尊重自然，走城鄉(xiāng)互補(bǔ)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化道路，將城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)、促進(jìn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移與發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)結(jié)合起來(lái)，城鄉(xiāng)互促共進(jìn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

3、注重走集約精細(xì)的新型城鎮(zhèn)化路子。要堅(jiān)持資源節(jié)約、集聚發(fā)展的原則，發(fā)展小城鎮(zhèn)也要統(tǒng)一規(guī)劃,集中用地,做到集約用地和保護(hù)耕地，積極開(kāi)發(fā)利用荒地和廢棄地。以土地集約利用為重點(diǎn)，發(fā)展緊湊型的城鎮(zhèn)化，積極推進(jìn)工業(yè)向園區(qū)集中，人口向城鎮(zhèn)集中，居住向小區(qū)集中，建筑向天空集中。要堅(jiān)持高品位規(guī)劃城鎮(zhèn)，注重抓好特色專項(xiàng)規(guī)劃編制，做到既豐富多彩又和諧統(tǒng)一。要堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、工藝化建設(shè)城鎮(zhèn)，每一條道路、每一個(gè)片區(qū)、每一幢建筑、每一個(gè)主題公園、每一個(gè)市民廣場(chǎng)、每一個(gè)街景雕塑，都要精心設(shè)計(jì)、精心施工，注重細(xì)節(jié)，力求完美，積極打造精品工程。要堅(jiān)持精細(xì)化、人性化、制度化管理城市，以市民滿意為標(biāo)準(zhǔn)，以建立長(zhǎng)效機(jī)制為根本，量化管理目標(biāo)，細(xì)化管理標(biāo)準(zhǔn)，不斷提升管理水平。

4、注重走生態(tài)宜居的新型城鎮(zhèn)化路子。城鎮(zhèn)發(fā)展歸根到底是為了人的發(fā)展，生態(tài)宜居是新型城鎮(zhèn)化的重要取向。要立足于建設(shè)宜居村鎮(zhèn)，堅(jiān)持差異發(fā)展、特色取勝。要堅(jiān)持以人為本，把群眾的根本利益放在首位，大力發(fā)展公共生存空間，走生態(tài)化、循環(huán)化、特色化路子，堅(jiān)持不懈地為老百姓創(chuàng)造穩(wěn)定和諧的社會(huì)環(huán)境、舒適便捷的生活環(huán)境、優(yōu)美怡人的景觀環(huán)境，真正為人民群眾提供安身之所、生活之便，努力創(chuàng)造良好的生活空間。

二、城鎮(zhèn)化格局下土地的合理利用

保護(hù)耕地是我國(guó)一個(gè)基本國(guó)策，必須制定相應(yīng)的政策，采取有效措施，既加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，又切實(shí)保護(hù)耕地。

一是深化土地使用制度改革，建立土地集約化利用指標(biāo)體系。通過(guò)供地機(jī)制的變革與創(chuàng)新，從根本上解決亂占濫用耕地的問(wèn)題，進(jìn)而推動(dòng)建設(shè)用地內(nèi)涵挖潛的集約利用。通過(guò)調(diào)查研究，盡快建立適合我國(guó)國(guó)情的土地集約化利用指標(biāo)體系，在體系中體現(xiàn)城鎮(zhèn)人均用地標(biāo)準(zhǔn)、城鎮(zhèn)容積率、城鎮(zhèn)土地產(chǎn)出效益等。

二是做好城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃是國(guó)家調(diào)控土地的基本手段，通過(guò)分析土地利用現(xiàn)狀和土地潛力，科學(xué)地預(yù)測(cè)未來(lái)土地需求，調(diào)整各類用地結(jié)構(gòu)和數(shù)量，從而綜合平衡土地供需形勢(shì)，達(dá)到宏觀調(diào)控土地的目的。

三是盤活存量，注重內(nèi)部挖潛。目前城鎮(zhèn)內(nèi)部存量土地挖潛空間還很大，如低效利用的平房區(qū)、缺乏資金開(kāi)發(fā)的閑置土地、未利用的存量土地、企事業(yè)單位低效利用或利用不合理的原劃撥土地等。在這方面，許多地方通過(guò)城鎮(zhèn)內(nèi)部拆遷改造和挖潛，為城鎮(zhèn)建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等提供了土地，減少了建設(shè)占用耕地的壓力。

四是把好鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地關(guān)，避免鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占用過(guò)多的耕地。由于城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人、財(cái)、物等資源必然流向城鎮(zhèn)，通過(guò)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、資金、技術(shù)以及服務(wù)等便利條件，引導(dǎo)分散的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向城鎮(zhèn)集中，有條件的地方可以建立工業(yè)集中區(qū)，避免鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)遍地開(kāi)花，占用過(guò)多的耕地，達(dá)到節(jié)省建設(shè)用地、減少環(huán)境污染的問(wèn)題。

五是立體規(guī)劃，開(kāi)發(fā)地下空間。開(kāi)發(fā)城鎮(zhèn)地下空間不僅可以提高土地利用率，而且具有眾多優(yōu)點(diǎn)，如節(jié)省土地資源，緩解中心區(qū)高密度，人車立體分流，疏導(dǎo)交通，擴(kuò)充基礎(chǔ)設(shè)施容量，減少環(huán)境污染，保持城鎮(zhèn)景觀，增加城鎮(zhèn)綠地，改善生態(tài)環(huán)境等等。因此，今后在我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)中，應(yīng)注重地下空間，把開(kāi)發(fā)地下空間資源作為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)中的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略予以高度重視并逐步實(shí)施。

六是提倡舊城改造，適度提高容積率。目前我國(guó)城鎮(zhèn)上部空間的利用非常不足。提倡舊城改造，適當(dāng)提高城鎮(zhèn)的容積率，防止一哄而上建新城，尤其是大拆大遷建新城，是城鎮(zhèn)土地集約利用的有效方法。

七是依靠法律、法規(guī)制止城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的對(duì)耕地保護(hù)不利的方面。對(duì)于城鎮(zhèn)化發(fā)展中對(duì)耕地保護(hù)不利的方面，必須依靠教育、法律、法規(guī)，嚴(yán)格審批手續(xù)，采取經(jīng)濟(jì)、法律和行政手段，保證城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，嚴(yán)格禁止重復(fù)、潛力挖掘不夠等亂占耕地的項(xiàng)目，防止以城鎮(zhèn)化發(fā)展為由使耕地資源大量流失。

八、通過(guò)對(duì)城鎮(zhèn)非農(nóng)地整理提高城鎮(zhèn)土地利用效益。非農(nóng)土地整理又稱市地整理，主要是指在城鎮(zhèn)通過(guò)對(duì)閑置、存量等利用率低的土地及按土地利用總體規(guī)劃對(duì)農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地進(jìn)行整理，提高土地利用率；一方面解決城市發(fā)展用地，減少或避免多占少用、占而不用、先占后用、不批就用等現(xiàn)象，另一方面改善城鎮(zhèn)生活、居住的條件，減少城鎮(zhèn)外延占地。

九、加強(qiáng)對(duì)土地利用的管理。以投資強(qiáng)度為手段控制企業(yè)用地規(guī)模，是集約化利用土地資源的一項(xiàng)有效措施。比如對(duì)來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)的企業(yè)根據(jù)其不同的投資額制定用地定額標(biāo)準(zhǔn)，如果企業(yè)投資的項(xiàng)目不符合規(guī)定的定額標(biāo)準(zhǔn)，可以采取核減用地規(guī)模、不單獨(dú)供地等限制措施；也可以在開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)原創(chuàng)型基地，吸收過(guò)去工業(yè)小區(qū)和創(chuàng)業(yè)孵化器的長(zhǎng)處，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、提供公共配套設(shè)施和統(tǒng)一的管理和服務(wù)，推出規(guī)劃一體化、工廠立體化、公共服務(wù)社會(huì)化的原創(chuàng)型經(jīng)濟(jì)發(fā)展新載體，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐原創(chuàng)型企業(yè)基地，租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。這些都是節(jié)約利用土地，提高土地利用效率的有效措施；以配套用地來(lái)提高開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)土地空間利用率。

第2篇：城鎮(zhèn)土地管理法范文

現(xiàn)將《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見(jiàn)收回土地使用權(quán)是人民政府及其土地管理部門一項(xiàng)重要的行政行為，主要采取行政處理決定和行政處罰決定兩種方式進(jìn)行。《行政處罰法》頒布施行后，除行政處理決定仍舊按照土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行外，土地管理的各項(xiàng)行政處罰必須依照《行政處罰法》由土地管理法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定，并由行政機(jī)關(guān)依照《行政處罰法》規(guī)定的程序?qū)嵤榱诉M(jìn)一步貫徹執(zhí)行《行政處罰法》和土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章，正確區(qū)分行政處理決定和行政處罰決定的界限，切實(shí)做到依法行政，現(xiàn)對(duì)認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定的法律性質(zhì)提出如下意見(jiàn)：

一、依照《土地管理法》第十九條的規(guī)定，對(duì)用地單位已經(jīng)撤銷或者遷移的；未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)二年未使用的；不按批準(zhǔn)的用途使用的；公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的，土地管理部門報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，依法收回用地單位的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。人民政府依照該法第十九條的規(guī)定收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，其批準(zhǔn)權(quán)限應(yīng)與征用土地的批準(zhǔn)權(quán)限相同。

二、依照《土地管理法》第三十三條的規(guī)定臨時(shí)使用土地，期滿不歸還的，或者依照該法第十九條的規(guī)定土地使用權(quán)被收回，拒不交出土地的，土地管理部門責(zé)令交還土地，并處罰款的行為，屬于行政處罰決定。

三、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條的規(guī)定，在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，人民政府或者土地管理部門依照法律程序提前收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。

四、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期依照法律有關(guān)規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，由人民政府或者土地管理部門依法無(wú)償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。

五、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的規(guī)定，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，人民政府或者土地管理部門依法無(wú)償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定。

六、依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無(wú)償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定。

七、依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第一款的規(guī)定，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，屬于行政處理決定。依照該條例第四十七條第二款的規(guī)定，根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，市、縣人民政府無(wú)償收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，也應(yīng)屬于行政處理決定。

八、依照《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第二十一條的規(guī)定，已辦理審批手續(xù)的開(kāi)發(fā)區(qū)和其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)的耕地，未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)二年未使用的，由縣級(jí)人民政府土地管理部門報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)，收回用地單位土地使用權(quán)的，屬于行政處理決定。

第3篇：城鎮(zhèn)土地管理法范文

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律空間。

在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，有很大一部分人所持的觀點(diǎn)就是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)，他們所持觀點(diǎn)的法律依據(jù)就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”以及《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào),以下簡(jiǎn)稱《決定》）第十條規(guī)定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”等規(guī)定，筆者認(rèn)為，以此來(lái)作為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，是極其偏面的，是對(duì)法律規(guī)定的斷章取義。

對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一概念，盡管在我國(guó)國(guó)家層面的土地管理法律規(guī)范中沒(méi)有明確的概念或規(guī)定，但并沒(méi)有排除法律為其留存的空間。對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)能夠用于流轉(zhuǎn),包括出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)租和抵押、用于入股或聯(lián)營(yíng)，我國(guó)的土地管理法及相關(guān)規(guī)定是留有一定的法律空間的。

我國(guó)《土地管理法》第九條“國(guó)有土地和農(nóng)村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用”，第十一條“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確定建設(shè)用地使用權(quán)”，第十三條“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯”，為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了大的原則。

而《土地管理法》第四十三條盡管規(guī)定了“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”的內(nèi)容，但其同樣也規(guī)定了“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村建設(shè)住宅經(jīng)依法使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”內(nèi)容?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l盡管也同樣規(guī)定了“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但也同樣規(guī)定了“符合土地總體利用規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”除外的內(nèi)容；《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第二十八條“舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制、合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地登記手續(xù)”；《決定》第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”；《擔(dān)保法》第三十六條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。”《土地管理法》第六十條“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！痹瓏?guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年5月1日實(shí)施）第四十三條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位和個(gè)人依法使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”等等規(guī)定，對(duì)我國(guó)農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)都進(jìn)行了明確的規(guī)定，就是農(nóng)民集體土地建設(shè)土地使用權(quán)可以確認(rèn)給單位或個(gè)人用于非農(nóng)建設(shè)并予以流轉(zhuǎn)。但根據(jù)上述規(guī)定，其流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的條件，部分流轉(zhuǎn)方式，如農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓及宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓附帶宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)的荒地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押甚至受到更嚴(yán)格的限制，但總的說(shuō)來(lái)，其表現(xiàn)如下：

1）主體限定，使用農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的主體只能是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位，或因破產(chǎn)、實(shí)施兼并而取得、實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)抵押權(quán)的單位及符合在農(nóng)村申領(lǐng)宅基地或接受房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移（包括受贈(zèng)、繼承、購(gòu)買）的個(gè)人；

2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，或農(nóng)村居民建設(shè)住宅三類情形；實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，未經(jīng)審批不得更改土地性質(zhì)和用途。

3）程序限定，必須符合土地總體利用規(guī)劃，并辦理有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地使用權(quán)或他向權(quán)登記手續(xù)。

以上三個(gè)條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)才為合法、有效。這也是我國(guó)法律、法規(guī)、部門規(guī)章為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)留存的法律空間。

當(dāng)然在對(duì)待農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題和實(shí)現(xiàn)承包荒地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押權(quán)而引起的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，我國(guó)有其特殊的規(guī)定。

對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題，我國(guó)法律有著這樣的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”，以及《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定的農(nóng)村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮(zhèn)居民不能取得農(nóng)村宅基地，并沒(méi)有禁止可以向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓、出租宅基地及在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)附帶宅基地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。對(duì)此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定本意，可以一窺究竟。其內(nèi)在含義對(duì)于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮(zhèn)居民，而對(duì)出租對(duì)象則沒(méi)有限制。這是一個(gè)特殊情況。

對(duì)于實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村承包荒地或農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題，根據(jù)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定“依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途?！钡浼w如何實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)程序等還有待于明確規(guī)定。

二、應(yīng)在法律層面明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)定，建立合法、有效的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

法律規(guī)定的駁雜、語(yǔ)言文字的表述不明確、不明晰，往往導(dǎo)致人們對(duì)法律規(guī)定理解的曲解和錯(cuò)誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，相關(guān)規(guī)定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。

比如，在對(duì)于可以使用農(nóng)村建設(shè)用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進(jìn)行了表述，而在“但”字之前的內(nèi)容規(guī)定及文意表達(dá)上又用了絕對(duì)性的文字表述，使法律條文的內(nèi)容在邏輯上出現(xiàn)了前后矛盾；還比如，在對(duì)農(nóng)村宅基地的取得和轉(zhuǎn)讓上則沒(méi)有給出明確的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條在規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”同時(shí)，卻沒(méi)有規(guī)定取得或因繼承、受贈(zèng)等方式取得多處宅基地，或由農(nóng)村居民變?yōu)槌擎?zhèn)居民后擁有農(nóng)村宅基地如何處理方式。同時(shí)，該條文又規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，而不對(duì)該出賣、出租的合法性做出規(guī)定，而結(jié)合《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”規(guī)定，推測(cè)《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對(duì)于宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓除不能賣給城鎮(zhèn)居民外，還是可以轉(zhuǎn)讓、出租的，其結(jié)果只是對(duì)于出賣者不能再申請(qǐng)宅基地。使人只能去推測(cè)法律的本意或?qū)ふ曳山o人們行為留存的空間。

再比如，對(duì)于因?qū)嵤┢飘a(chǎn)、兼并、實(shí)現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而獲得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，如果其取得主體不是土地管理法規(guī)定的三類主體的話，由誰(shuí)回收集體建設(shè)用地使用權(quán)，有無(wú)時(shí)間限制、程序如何掌握，均沒(méi)有明確規(guī)定。有的只是個(gè)性法律規(guī)定，如《商業(yè)銀行法》第四十二條規(guī)定“商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動(dòng)產(chǎn)或者股權(quán)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分”，從中存在為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)的情形。而這些規(guī)定僅僅指的是個(gè)性主體，不具有規(guī)范一般主體、特定行為的效力；再說(shuō)這些個(gè)性法律條款，也需要土地管理法律法規(guī)中有進(jìn)一步如何實(shí)現(xiàn)具體針對(duì)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押權(quán)的明確規(guī)定。

為此，應(yīng)首先通過(guò)修改、完善土地管理法，或國(guó)土資源管理部門頒布的部門規(guī)章，進(jìn)一步具體明確規(guī)定三種類型集體建設(shè)用地使用權(quán)取得、流轉(zhuǎn)的方式、程序和內(nèi)容。

其次，為配合上述規(guī)定，由相應(yīng)區(qū)域范圍內(nèi)的某一級(jí)政府主導(dǎo)分類建立——興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村建設(shè)住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償取得、劃撥、出讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押、入股、聯(lián)營(yíng)等的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)或登記機(jī)構(gòu)，明確規(guī)定相應(yīng)集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體資格、用途申報(bào)、相應(yīng)權(quán)利流轉(zhuǎn)年限、登記、批準(zhǔn)程序，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

再次，規(guī)定或指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照《村民委員會(huì)自治法》的規(guī)定，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)建立村民議決制度，避免影響國(guó)家基本土地管理制度和農(nóng)村基本經(jīng)濟(jì)制度。

第四，與時(shí)俱進(jìn)，修改不應(yīng)時(shí)代的法律法規(guī)，使法律概念與現(xiàn)實(shí)相統(tǒng)一。

如《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的定義，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”作為一個(gè)明顯帶有時(shí)代特征的字眼，隨著現(xiàn)代公司制度的日益深入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理機(jī)構(gòu)的改革和職能的改變、諸多原來(lái)所謂鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)摘掉全民或集體的帽子或現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，其已經(jīng)越來(lái)越不合事宜，其作為一類使用集體建設(shè)用地的主體，應(yīng)重新定義，并在相應(yīng)法律規(guī)定中要取得統(tǒng)一。

只有通過(guò)以上四個(gè)方面的努力，才能建立我國(guó)合法、有序的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。使全國(guó)各地不斷出現(xiàn)的、在地方性法規(guī)或政府規(guī)章層次上進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定的情形或付諸于司法實(shí)踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國(guó)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度。

zuozhe:彭鑫

附：以上文章參考了以下法律、法規(guī)、行政法規(guī)或國(guó)務(wù)院頒布的行政規(guī)范性文件、部門和地方政府規(guī)章：

1）中華人民共和國(guó)土地管理法

2）中華人民共和國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法

3）中華人民共和國(guó)擔(dān)保法

4）中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法

5）《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）

6）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號(hào)）

7）原國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》

8）《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫行辦法》〔2008〕第11號(hào)

9）《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》［2002］第7號(hào)

10）其他省、市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地方性法規(guī)、部門規(guī)定

第4篇：城鎮(zhèn)土地管理法范文

第一，“城中村”土地管理涉及多部法律?！俺侵写濉蓖恋氐墓芾硪罁?jù)除《憲法》外，最少涉及五部法律法規(guī)――《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《農(nóng)村土地承包法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》。特別是《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。這兩部法律在土地管理上既有緊密聯(lián)系又有很大區(qū)別，具體體現(xiàn)在編制和實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃。

“城中村”土地的空間位置在城市規(guī)劃區(qū)，從土地規(guī)劃的角度看“城中村”土地均是預(yù)留的建設(shè)用地，原則上不違背《土地管理法》。其開(kāi)發(fā)建設(shè)必須在符合城市規(guī)劃的前提下，按照城市建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)限和程序報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)。因此，利用“城中村”土地違規(guī)建房固然是有違土地法規(guī)，其實(shí)首先是違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，在這種情形下，土地部門單獨(dú)調(diào)查處理這類問(wèn)題自然顯得力不從心。更主要的是在城市區(qū)(包括城中村)的土地開(kāi)發(fā)利用上，規(guī)劃是在前的，土地的審批和供應(yīng)是從屬和被動(dòng)的。

第二，“城中村”土地的性質(zhì)具有雙重性。從《憲法》第十條“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”規(guī)定看，《憲法》從地域空間上已明確地界定了國(guó)有土地和集體所有土地的界限，“城中村”土地的空間分布理所當(dāng)然是“城市”的組成部分，應(yīng)該是國(guó)有土地，可是現(xiàn)實(shí)中，這些土地?zé)o論從權(quán)屬管理還是實(shí)際控制上仍然是集體所有?！俺侵写濉蓖恋匦再|(zhì)的雙重性，給管理帶來(lái)了兩難。

第三，“城中村”土地上房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜。在2008年7月1日建設(shè)部《房屋登記辦法》實(shí)施前，我國(guó)僅對(duì)使用國(guó)有土地的單位或個(gè)人建造的房屋等發(fā)放房產(chǎn)所有權(quán)證，而對(duì)集體土地上的房屋不予發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，這類建筑物的產(chǎn)權(quán)認(rèn)證沒(méi)有法律依據(jù)。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》也是針對(duì)國(guó)有土地上的建筑物制定的。這就造成涉及征收土地時(shí)，“城中村”土地上的建筑物是按城市房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)還是集體土地地面附著物的拆遷標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)臓?zhēng)議。

第四，“城中村”的管理體制問(wèn)題?！俺侵写濉钡靥幊鞘?，可是其居民身份不是市民而是村民，行政管理體制不是辦事處、社區(qū)的城市管理模式，而是按鄉(xiāng)管村、村管民的農(nóng)村行政管理體制；村民的經(jīng)濟(jì)來(lái)源既要依賴農(nóng)業(yè)，又不完全依賴農(nóng)業(yè)，村民的生活方式既有城市的一面，又有農(nóng)村的一面，也即歷史上形成的“城鄉(xiāng)二元”體制。這種“二元分割”體制使得國(guó)土部門對(duì)其既不能完全按城市土地管理，也不能完全按農(nóng)村土地管理。

解決“城中村”土地問(wèn)題，要站在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的高度，充分發(fā)揮“城中村”土地的資產(chǎn)效益，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等手段和政策，依法依規(guī)管理。

第一，涉及“城中村”土地管理的法律要相互銜接、符合實(shí)際。以《憲法》為根本依據(jù)，結(jié)合《物權(quán)法》的實(shí)施，修改調(diào)整《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，法律法規(guī)之間與“城中村”土地有關(guān)的條款規(guī)定要相互銜接，特別要注重解決現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)普遍存在的如前述諸類問(wèn)題。

第5篇：城鎮(zhèn)土地管理法范文

第二條本規(guī)定所稱的城鎮(zhèn)是指市、鎮(zhèn)和工礦區(qū)。

第三條城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅用地，必須遵守本規(guī)定。

第四條城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，必須貫徹“十分珍惜和合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策，符合城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。原則上不得占用耕地，鼓勵(lì)利用荒山、劣地，充分利用原有宅基地。

提倡統(tǒng)建商品住宅。市和縣級(jí)人民政府所在地的鎮(zhèn)一般不得自建住宅，應(yīng)由用地戶集資聯(lián)建或參加建房合作社建住房；其它的鎮(zhèn)和工礦區(qū)，確實(shí)不具備條件的，可以獨(dú)資自建住宅，但不準(zhǔn)圍墻筑院。

第五條鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，必須按規(guī)定向縣級(jí)人民政府土地管理部門申報(bào)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅用地年度計(jì)劃，由土地管理部門匯總，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)；經(jīng)批準(zhǔn)的用地計(jì)劃，土地管理部門應(yīng)嚴(yán)格控制，不得突破。

第六條城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)建住宅用地：

（一）原有宅基地因國(guó)家建設(shè)被征撥，需要另建住宅的；

（二）回原籍落戶的離退休干部（含軍隊(duì)干部）、職工、歸僑和香港、澳門、臺(tái)灣同胞，需要建住宅的；

（三）現(xiàn)有人均住房面積低于當(dāng)?shù)厝司》棵娣e標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）自愿退出公房自建住房的。

第七條城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，有下列情況之一的，不得申請(qǐng)建住宅用地：

（一）不具有本城鎮(zhèn)戶籍的；

（二）出賣或出租住房的；

（三）夫婦一方是農(nóng)業(yè)戶口的；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，不予批準(zhǔn)建住宅的。

第八條住宅用地的限額為：

（一）貴陽(yáng)市城區(qū)以外的城鎮(zhèn)：四人以下戶（含本數(shù)下同）不得超過(guò)四十平方米，五人以上戶不得超過(guò)五十平方米；

（二）地、州、市（除貴陽(yáng)市外）所在地的市、縣、區(qū)：四人以下戶不得超過(guò)五十平方米，五人以上戶不得超過(guò)六十平方米；

（三）除本款（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定以外的城鎮(zhèn)：四人以下戶不得超過(guò)六十平方米，五人以上戶不得超過(guò)七十平方米。

利用荒山、劣地建住宅的，在前款規(guī)定的基礎(chǔ)上適當(dāng)增加用地面積。

第九條城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民申請(qǐng)使用集體所有土地建住宅的，由用地戶向土地所有者提出申請(qǐng)，按《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十一條和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條的規(guī)定辦理；申請(qǐng)使用國(guó)有土地的，由用地戶持戶籍所在地的居民委員會(huì)或單位出具的證明，鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處簽署的意見(jiàn)，向縣級(jí)人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在交清有關(guān)稅、費(fèi)，取得建設(shè)用地許可證后，方可用地。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請(qǐng)建住宅用地的，用地戶必須先按照《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第三十一條的規(guī)定，在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，再按本款規(guī)定執(zhí)行。

國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員申請(qǐng)建住宅用地，依干部管理權(quán)限，經(jīng)所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)審查同意后，按前款規(guī)定辦理。

第十條城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民改建、擴(kuò)建住宅，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定第九條重新辦理用地手續(xù)，否則按違法用地處理。

第十一條城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民新建、改建、擴(kuò)建住房竣工后，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)人民政府土地管理部門申報(bào)土地登記，經(jīng)審核后發(fā)給土地使用證。原住有公房申請(qǐng)自建住宅的，住宅竣工后，必須在一個(gè)月內(nèi)將公房退還產(chǎn)權(quán)單位，并憑產(chǎn)權(quán)單位退房證明，向縣級(jí)人民政府土地管理部門申報(bào)土地登記，經(jīng)審核后發(fā)給土地使用證。

第十二條分散在鄉(xiāng)村的非農(nóng)業(yè)居民戶的建住宅用地，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十八條的規(guī)定辦理。

第十三條城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅用地，未依法辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，不得擅自以任何形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

住宅建成后需要出售、出租的，必須按《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，先到縣級(jí)人民政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，簽訂出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，方可出售、出租。

改變住宅用途的，必須依法向原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理土地變更登記手續(xù)。

第6篇：城鎮(zhèn)土地管理法范文

第二條  凡在本省范圍內(nèi)從事城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣出讓活動(dòng)（以下簡(jiǎn)稱土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)），適用本辦法。

本省城市（含縣城）規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新增的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括商品住宅、寫字樓、商鋪、賓館和高級(jí)娛樂(lè)設(shè)施，不包括福利房和工業(yè)廠房）用地，必須通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣方式出讓。

第三條  市、縣（含縣級(jí)市，下同）以上人民政府土地管理部門依法負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)的組織實(shí)施。

第四條  擬招標(biāo)、拍賣出讓的土地，應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的審批權(quán)限報(bào)人民政府批準(zhǔn)。

第五條  土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)應(yīng)有計(jì)劃進(jìn)行。市、縣國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓年度計(jì)劃由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃和上級(jí)下達(dá)的年度用地計(jì)劃指標(biāo)制訂，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)送上一級(jí)土地管理部門備案后實(shí)施。

第六條  土地招標(biāo)、拍賣出讓年度計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門會(huì)同建設(shè)、規(guī)則、財(cái)政、房管、計(jì)劃等有關(guān)部門按計(jì)劃要求和各自的職責(zé)做好前期準(zhǔn)備工作，包括對(duì)擬招標(biāo)、拍賣地塊的開(kāi)發(fā)，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，編制用地宗地圖、投標(biāo)（拍賣）須知、土地使用權(quán)投標(biāo)書(shū)及其他有關(guān)文件。

第七條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動(dòng)應(yīng)遵循合法及公開(kāi)、公平、公正的原則進(jìn)行，并接受社會(huì)和上級(jí)土地管理部門監(jiān)督。

第八條  舉行土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)，土地管理部門應(yīng)提前發(fā)出公告，公布競(jìng)投（買）的時(shí)間、地點(diǎn)、地塊，并向競(jìng)投（買）人提供擬招標(biāo)或拍賣地塊的有關(guān)資料（包括面積、位置、用途、開(kāi)發(fā)程度、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、土地使用年限及有關(guān)規(guī)則、參與人須具備的條件和競(jìng)投（買）的規(guī)則等），接受咨詢。

第九條  土地招標(biāo)、拍賣的出讓底價(jià)應(yīng)經(jīng)有土地評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)按國(guó)家和省規(guī)定的規(guī)范程序評(píng)估，并經(jīng)縣級(jí)以上土地管理部門會(huì)同物價(jià)部門審核后報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

第十條  競(jìng)投（買）人應(yīng)了解招標(biāo)或拍賣地塊的有關(guān)資料，遵守規(guī)則，依法參與競(jìng)投（買），不得弄虛作假或串通壓價(jià)。

第十一條  土地管理部門進(jìn)行土地招標(biāo)，可選用以下其中一項(xiàng)條件確定中標(biāo)人：

（一）在競(jìng)投期內(nèi)出價(jià)最高者；

（二）根據(jù)競(jìng)投出價(jià)與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等，經(jīng)評(píng)標(biāo)小組綜合評(píng)定最優(yōu)者；

（三）在競(jìng)投期內(nèi)最先付清規(guī)定的標(biāo)價(jià)款者；

（四）在競(jìng)投期內(nèi)實(shí)際交付地價(jià)款最多者。

第十二條  土地抬標(biāo)活動(dòng)的基本程序：

（一）土地管理部門于截標(biāo)之日前30日發(fā)出招標(biāo)公告；采用本辦法第十一條第（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定的中標(biāo)條件的，應(yīng)同時(shí)公告標(biāo)價(jià)或出讓底價(jià)、付款方式；

（二）投標(biāo)者報(bào)名并索取有關(guān)招標(biāo)文件；

（三）按公告的決標(biāo)條件及程序確定中標(biāo)人；采用本辦法第十一條第（二）項(xiàng)為中標(biāo)條件的，應(yīng)經(jīng)評(píng)標(biāo)小組評(píng)定后決標(biāo)；

（四）土地管理部門向中標(biāo)和不中標(biāo)者發(fā)出書(shū)面通知；

（五）中標(biāo)人須在接到中標(biāo)通知書(shū)后15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額10％的定金；

（六）中標(biāo)人按規(guī)定付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記及領(lǐng)取土地使用證書(shū)。

第十三條  土地拍賣活動(dòng)的基本程序；

（一）土地管理部門于公開(kāi)拍賣前30日發(fā)出拍賣公告；

（二）競(jìng)買人報(bào)名參加競(jìng)買并索取有關(guān)文件；

（三）在約定的時(shí)間、地點(diǎn)并按以下程序公開(kāi)拍賣：

1.主持人簡(jiǎn)介拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；

2.公布拍賣起叫價(jià)；

3.競(jìng)買者按規(guī)定的方式競(jìng)相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其最后應(yīng)出最高價(jià)（或加價(jià)）者即為競(jìng)得人；

4.簽訂《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》；

（四）競(jìng)得人應(yīng)在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額10％的定金；

（五）競(jìng)得人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書(shū)。

第十四條  按本辦法通過(guò)招標(biāo)、拍賣取得國(guó)有土地使用權(quán)的，可憑中標(biāo)通知書(shū)或《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》向有關(guān)部門申辦基建立項(xiàng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可等有關(guān)手續(xù)。

第十五條  土地管理部門可以按有關(guān)規(guī)定指定或委托有資格的不動(dòng)產(chǎn)拍賣機(jī)構(gòu)或地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)土地拍賣具體業(yè)務(wù)。

第十六條  中標(biāo)人或競(jìng)得人交納的投標(biāo)（或競(jìng)買）定金可抵作地價(jià)款。

第十七條  土地招標(biāo)、拍賣成交后，中標(biāo)人或競(jìng)得人反悔，不按規(guī)定時(shí)間與土地管理部門簽訂出讓合同書(shū)的，應(yīng)賠償組織招標(biāo)、拍賣活動(dòng)支出的全部費(fèi)用，該地塊由土地管理部門重新組織招標(biāo)、拍賣。

第十八條  中標(biāo)人、競(jìng)得人未按規(guī)定期限付清地價(jià)款的，土地管理部門可報(bào)請(qǐng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)解除出讓合同，定金不予退還，并將土地使用權(quán)及其地上不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償收歸政府所有，同時(shí)可按地價(jià)款總額的10％扣收違約金。

中標(biāo)人或競(jìng)得人已按規(guī)定期限付清地價(jià)款，土地管理部門未按約定提供出讓土地的，中標(biāo)人或競(jìng)得人有權(quán)解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，中標(biāo)人或競(jìng)得人并可請(qǐng)求相當(dāng)于地價(jià)款總額10％的違約賠償。

第十九條  市、縣土地招標(biāo)、拍賣結(jié)果報(bào)上一級(jí)土地管理部門備案。上級(jí)土地管理部門對(duì)下級(jí)土地管理部門的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)要進(jìn)行監(jiān)督，并可以對(duì)不符合規(guī)范的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)予以糾正；對(duì)違反法律、法規(guī)和本辦法的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)經(jīng)報(bào)請(qǐng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，可宣布其招標(biāo)、拍賣結(jié)果無(wú)效，造成的損失由責(zé)任人承擔(dān)賠償。

第二十條  所有競(jìng)投（買）人報(bào)出的最高地價(jià)低于出讓底價(jià)或達(dá)不到中標(biāo)條件的，組織競(jìng)投（買）的土地管理部門可以宣布停止該幅土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)。

第二十一條  政府工作人員在土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)中，接受賄賂，泄露秘密，玩忽職守，徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第7篇：城鎮(zhèn)土地管理法范文

關(guān)鍵詞：城市建設(shè)；收回土地；鐵路；權(quán)益

中圖分類號(hào)：D08 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）015-000-02

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市建設(shè)的步伐不斷加快，現(xiàn)代化的城市對(duì)土地的需求非常迫切，地方政府往往以進(jìn)行舊城改造等理由收回鐵 路劃撥土地使用權(quán)，這對(duì)鐵路企業(yè)如何保護(hù)好土地權(quán)益的問(wèn)題變得十分突出。

一、鐵路劃撥用地

1.鐵路用地及其特點(diǎn)

鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權(quán)的土地，包括運(yùn)輸生產(chǎn)用地、輔助生產(chǎn)用地、生活設(shè)施用地和其他用地。

鐵路是城市工業(yè)、商業(yè)活動(dòng)的中心和連接城鄉(xiāng)的紐帶。由于鐵路運(yùn)輸事業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中大動(dòng)脈的特殊地位，鐵路用地自然地在城市發(fā)展中處于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心，鐵路為城鄉(xiāng)之間架起了經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的橋梁，鐵路用地的利用和發(fā)展必然成為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和周圍經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射源，很多城市是依托鐵路逐漸發(fā)展起來(lái)的。同時(shí)，城市發(fā)展后，因?yàn)殍F路用地對(duì)城市的所起到的分割作用，對(duì)城市的規(guī)劃和交通等又形成一定的制約作用。

2.劃撥土地使用權(quán)及其特點(diǎn)

我國(guó)目前土地使用權(quán)制度中，取得土地使用權(quán)的方式主要有兩類，意識(shí)土地使用權(quán)劃撥，而是土地使用權(quán)出讓。北京局土地面積約3.1萬(wàn)公頃，其中的土地使用權(quán)類型為劃撥用地3.07萬(wàn)公頃，占總面積的99%，所以是保護(hù)好劃撥土地使用權(quán)權(quán)益對(duì)企業(yè)的意義重大。

《城市房地產(chǎn)管理法》中定義為劃撥土地使用權(quán)是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。依照本規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，處法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。

劃撥用地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)：

（1）劃撥土地使用權(quán)是依照法律法規(guī)并經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。

（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事業(yè)和涉及國(guó)計(jì)民生的項(xiàng)目。

（3）不需要繳納土地出讓金。

（4）劃撥土地使用權(quán)沒(méi)有使用年限的限制。

（5）依法對(duì)土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

（6）土地使用受到一定的限制，未經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。

二、政府收回土地使用權(quán)

1.土地使用權(quán)收回的定義

所謂國(guó)有土地使用權(quán)收回是指國(guó)家基于法律規(guī)定，有償或者無(wú)償?shù)厥栈卦恋厥褂脵?quán)人對(duì)土地的使用權(quán)的行為。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主體時(shí)，才存在所有權(quán)人對(duì)使用權(quán)人權(quán)利的收回。就鐵路劃撥土地來(lái)講，國(guó)家是土地所有權(quán)人，鐵路企業(yè)是土地使用權(quán)人。法定的土地管理機(jī)構(gòu)映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并應(yīng)給予合理的補(bǔ)償。

2.政府收回土地使用權(quán)的主要依據(jù)

歷年來(lái)政府及土地行政主管部門出臺(tái)的一些法律、法規(guī)和政策，對(duì)政府收回土地使用權(quán)提出了行管規(guī)定。

《土地管理法》第58 條規(guī)定，為公共利益需要使用土地的和為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。它確立了政府收回土地使用權(quán)的基本權(quán)利。

國(guó)務(wù)院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47 條規(guī)定，對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無(wú)償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓”

《物權(quán)法》第148條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。”

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第13條規(guī)定“房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。”

3.政府收回土地使用權(quán)的理由

鑒于土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，政府收回劃撥土地提前收回依法劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)只能基于重大的正當(dāng)理由，即所謂“因公益事業(yè)收回”，在實(shí)際工作中主要有公共使用、舊城改造、土地儲(chǔ)備等。

（1）公共利益。相關(guān)法律法規(guī)都提到因公益事業(yè)可以提前收回鐵路用地。單就因公益收回土地使用權(quán)而言，行政機(jī)關(guān)在做出收回土地使用權(quán)的行政決定時(shí)，所依據(jù)的公共利益的范圍沒(méi)有準(zhǔn)確的界定。一般來(lái)講狹義的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通設(shè)施、河道、機(jī)場(chǎng)車站的修建等。

（2）舊城改造。廣義上講舊城改造也可以算是公益事業(yè)，但根據(jù)《土地管理法》地58條專門對(duì)舊城改造進(jìn)行了敘述，也可以看出法律法規(guī)暗含了舊城改造不屬于狹義的公益事業(yè)。事實(shí)上，舊城改造是政府提前收回土地使用權(quán)的主要形式，也是實(shí)際工作中遇到最多的。

（3）土地儲(chǔ)備?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》第12條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要調(diào)整土地的，應(yīng)有國(guó)土資源管理部門經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法對(duì)土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)，對(duì)政府有償收回的土地，與土地登記機(jī)關(guān)辦理土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。由此可見(jiàn)土地儲(chǔ)備是以舊城改造等收回土地后的一種方式。實(shí)際工作中，很多城市的土地儲(chǔ)備中心直接依據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行土地收儲(chǔ)，同時(shí)政府收回的土地需經(jīng)土地儲(chǔ)備后進(jìn)入市場(chǎng)出讓。

三、收回鐵路劃撥土地的補(bǔ)償

1.鐵路劃撥土地其實(shí)不是無(wú)償取得

通常人們認(rèn)為鐵路劃撥土地為無(wú)償取得，除部分接收敵偽土地外，建國(guó)后新建鐵路用地均系國(guó)家無(wú)償劃撥，不需要支付相關(guān)費(fèi)用。但實(shí)際工作中，鐵路建設(shè)征（撥）用土地需要依法對(duì)原土地使用者支付土地房屋搬遷、安置、補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用。近年來(lái)，隨著土地價(jià)值的不斷攀升，征地拆遷費(fèi)用越來(lái)越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地塊，越來(lái)越接近土地出讓金的價(jià)格。同時(shí)，鐵路企業(yè)在多年使用劃撥土地時(shí)對(duì)土地進(jìn)行了投入，應(yīng)該依法享有土地的權(quán)益。

2.劃撥土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)

前述1990 年頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》雖仍然沒(méi)有廢止，但其中的有些內(nèi)容已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的需要了，不能再機(jī)械的進(jìn)行套用搬用。國(guó)土資源部于2001 年公布的《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，第一次明確了企業(yè)國(guó)有劃撥土地的權(quán)益，承認(rèn)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返?8 條也明確規(guī)定，在公益事業(yè)及舊城改造情形下政府收回國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)補(bǔ)償。該條款未限定國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為同時(shí)適用于出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。無(wú)論土地使用權(quán)人是單位還是個(gè)人，均需給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》和《土地管理法》對(duì)收回是否補(bǔ)償有沖突。從時(shí)間上可以看出立法的趨勢(shì)是從無(wú)償?shù)接袃?，劃撥土地使用?quán)的權(quán)益日益被重視?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》是法規(guī)，《土地管理法》是法律，依據(jù)下位法服從上位法的原則，應(yīng)該承認(rèn)，收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)給予原土地使用者一定的補(bǔ)償。同時(shí)，依據(jù)法律適用中的“新法優(yōu)于舊法”原則，也應(yīng)當(dāng)在收回劃撥國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，予以土地使用權(quán)人一定的補(bǔ)償。

3.劃撥土地補(bǔ)償價(jià)格如何確定

《土地管理法》第58條只規(guī)定了應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，但是如何補(bǔ)償，該法沒(méi)有明確的規(guī)定，相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章都沒(méi)有述及。相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章都沒(méi)有述及?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與土地出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價(jià)格”。實(shí)際工作中，可依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估后按照評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償。根據(jù)宗地條件評(píng)估出該地塊出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，一般設(shè)定為該用途的最高使用年限，計(jì)算并扣除土地出讓金，得出該宗土地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

四、實(shí)際工作中出現(xiàn)一些問(wèn)題

1.劃撥土地收回補(bǔ)償法律的缺失

目前執(zhí)行的法律法規(guī)沒(méi)有明確指出劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償方法和程序，所依據(jù)的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58條相關(guān)描述，相對(duì)于出讓土地使用權(quán)較為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)界定模糊不清?！段餀?quán)法》中沒(méi)有明確對(duì)劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)土地收回的補(bǔ)償更是只字未提。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)相應(yīng)法律、行政法規(guī)的修改，將收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償制度具體化。如通過(guò)修訂《土地管理法》或《土地管理法實(shí)施條例》，加入明確收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容；在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，明確在進(jìn)行建筑物補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)， 應(yīng)當(dāng)同時(shí)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。

2.收回土地使用權(quán)的主體不清

收回土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限，是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或原批準(zhǔn)用地的人民政府，既可以是縣級(jí)以上人民政府，也可以是有關(guān)人民政府土地行政主管部門。在實(shí)際工作中，具體組織實(shí)施土地收回工作的，往往是公益設(shè)施、城市改造的土地征收往往由建設(shè)單位或建設(shè)指揮部或者開(kāi)發(fā)商牽頭，補(bǔ)償協(xié)議往往由建設(shè)單位或工程指揮部擔(dān)當(dāng)，實(shí)際這些單位沒(méi)有收回土地使用權(quán)的職能。隨著國(guó)家相關(guān)制度的逐步完善，近年來(lái)這種狀況也將得到了一定改善。

3.征收房屋和收回土地使用權(quán)并行

首先，在收回國(guó)有土地使用權(quán)的情形下，很難將其與不動(dòng)產(chǎn)公益征收區(qū)分開(kāi)來(lái)。由于我國(guó)堅(jiān)持的“房地權(quán)利一致”的原則，二者的效果都是將土地使用權(quán)與建筑物的所有權(quán)同時(shí)征收。實(shí)際工作中有些是依據(jù)《土地管理法》等收回土地使用權(quán)同時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償，即所謂“房隨地走”；有些是依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等通過(guò)征收國(guó)有土地上房屋，同時(shí)收回土地使用權(quán)，即所謂“地隨房走”。這樣造成征收程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不一致。

4.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不確定

相對(duì)于出讓土地使用權(quán)，政府部門在實(shí)踐中對(duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)乃悸贩浅Ｇ逦蠖嗍遣挥柩a(bǔ)償。一些地方出臺(tái)地方文件，明確對(duì)國(guó)有劃撥土地不予補(bǔ)償，一些地方只對(duì)征收的房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不對(duì)劃撥土地給予補(bǔ)償。完全不考慮被拆遷人對(duì)其土地使用權(quán)享有的相關(guān)利益，必然會(huì)引起拆遷部門與鐵路被拆遷單位之間的沖突。

五、保護(hù)鐵路劃撥用地權(quán)益的幾點(diǎn)措施

1.堅(jiān)持有償收回的原則

鐵路劃撥土地使用權(quán)因公益收回必須以補(bǔ)償為前提，即必須通過(guò)法定的程序，在取得鐵路部門同意、給予充分補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，才能收回鐵路劃撥土地使用權(quán)及相關(guān)建筑物的拆除。房屋征收與土地使用權(quán)征收在程序上同步，由統(tǒng)一的部門負(fù)責(zé)，土地使用權(quán)征收程序前置于房屋征收程序，土地使用權(quán)征收與房屋征收分別補(bǔ)償。

2.堅(jiān)持土地置換的方式

土地是一種不可再生的資源，政府往往以低價(jià)收回胡波土地使用權(quán)，在通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行土地出讓。對(duì)政府依法收回鐵路用地，鐵路企業(yè)可采取與政府協(xié)商采取土地置換的補(bǔ)償方式。利用政府收回鐵路用地的契機(jī)，經(jīng)土地評(píng)估，擇地置換給鐵路企業(yè)土地用于生產(chǎn)建設(shè)。如需經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，可采取土地出讓的方式，補(bǔ)繳土地出讓金后去的出讓土地盤活土地資產(chǎn)。

3.積極參與城市建設(shè)規(guī)劃

鐵路企業(yè)應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，根據(jù)鐵路中長(zhǎng)期的發(fā)展并結(jié)合近期發(fā)展目標(biāo)，滿足鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)需要，通過(guò)與政府規(guī)劃部門協(xié)商，把鐵路用地規(guī)劃納入城市總體規(guī)劃中去，對(duì)鐵路用地的進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，合理安排鐵路用地的利用。同時(shí)，對(duì)因生產(chǎn)運(yùn)輸需要，不宜有政府收回的地塊，應(yīng)與政府積極協(xié)商變更或調(diào)整城市規(guī)劃。

4.開(kāi)發(fā)利用盤活土地資產(chǎn)

鐵路企業(yè)及時(shí)掌握鐵路用地利用現(xiàn)狀，對(duì)一些生產(chǎn)力布局調(diào)整后空置的土地，及時(shí)提出調(diào)劑利用方案。對(duì)因廢棄鐵路用地、城市零散地塊，可以與政府協(xié)商進(jìn)行土地置換或合作開(kāi)發(fā)，盤活鐵路用地資產(chǎn)，確保鐵路用地保值增值。

第8篇：城鎮(zhèn)土地管理法范文

一、寧德地區(qū)行政公署、各市、縣（區(qū)）人民政府、各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃，必須遵守本辦法。

二、審查組織

省土地管理局負(fù)責(zé)具體組織地（市）土地利用總體規(guī)劃的審查工作，商省直有關(guān)部門研究提出審查意見(jiàn)后，報(bào)省政府審批。省直有關(guān)部門包括：省計(jì)劃委員會(huì)、省建設(shè)委員會(huì)、省經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)、省政府農(nóng)業(yè)辦公室、省農(nóng)業(yè)廳、省林業(yè)廳、省交通廳、省水電廳、省環(huán)境保護(hù)局、省統(tǒng)計(jì)局，省軍區(qū)等。

三、土地利用總體規(guī)劃審查的主要依據(jù)

（一）黨和國(guó)家有關(guān)土地利用與管理的各項(xiàng)方針、政策。

（二）《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》等現(xiàn)行法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，以及原國(guó)家土地局令第七號(hào)《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》。

（三）福建省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃。

（四）福建省土地利用總體規(guī)劃。

（五）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查及其相關(guān)調(diào)查資料。

四、土地利用總體規(guī)劃審查的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)。

（一）基本要求

1.編制原則。規(guī)劃的編制是否符合《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定的編制原則：嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；提高土地利用率；統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保持土地的可持續(xù)利用；占用耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。

2.目標(biāo)和方針。規(guī)劃是否符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方針、政策和我省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，體現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的要求，并落實(shí)上級(jí)下達(dá)的土地利用主要規(guī)劃指標(biāo)。

3.土地利用結(jié)構(gòu)與布局調(diào)整。土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整依據(jù)是否充分，分區(qū)和布局是否科學(xué)、合理，交通、能源、水利等國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施及其他重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地是否有保障，土地開(kāi)發(fā)、復(fù)墾、圍墾、整理安排是否合理、可行。

4.實(shí)施措施。是否體現(xiàn)了土地用途管制的要求，是否具體、可行。

5.規(guī)劃文本、說(shuō)明及圖件。規(guī)劃文本、說(shuō)明內(nèi)容是否符合原國(guó)家土地局令第七號(hào)《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》的要求，論述是否清楚。規(guī)劃圖件內(nèi)容是否全面，編繪方法是否正確，圖面是否整潔清晰，規(guī)劃各類用地面積與規(guī)劃圖上圖面積是否一致，特別是城鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)、獨(dú)立工礦用地區(qū)占用耕地面積與上圖面積是否一致。

6.基礎(chǔ)資料。規(guī)劃的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否采用1996年土地詳查變更的匯總成果，其他基礎(chǔ)資料是否采用了1996年國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及相關(guān)部門的規(guī)劃資料。

7.與其他部門規(guī)劃的協(xié)調(diào)與銜接。是否做好與其他部門規(guī)劃特別與城鎮(zhèn)規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃的協(xié)調(diào)、銜接，城鎮(zhèn)建設(shè)占用耕地指標(biāo)是否控制在上級(jí)下達(dá)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地規(guī)劃控制指標(biāo)的50％以內(nèi)，非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)分解與各類非農(nóng)建設(shè)用地規(guī)劃控制是否緊密銜接并控制到位。

（二）各級(jí)規(guī)劃審查的重點(diǎn)

各級(jí)規(guī)劃審查內(nèi)容在上述基本要求的基礎(chǔ)上，還應(yīng)突出重點(diǎn)。

1.地（市）級(jí)規(guī)劃

（1）地（市）級(jí)規(guī)劃是否根據(jù)省級(jí)規(guī)劃的要求，結(jié)合當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，分解下達(dá)各類用地指標(biāo)。

（2）是否確定地（市）行署（政府）所在地中心市區(qū)建設(shè)用地發(fā)展規(guī)模，安排好城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地利用；是否編繪1∶1萬(wàn)的地（市）行署（政府）所在地中心市區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃圖，并使市區(qū)建設(shè)用地規(guī)模與規(guī)劃圖上圖面積一致以及市區(qū)建設(shè)占用耕地的規(guī)劃控制指標(biāo)與城市規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi)占用耕地的上圖面積一致。

（3）是否落實(shí)地（市）下轄縣（市、區(qū)）的市（城）區(qū)建設(shè)用地規(guī)模，并對(duì)縣（市、區(qū)）其他建制鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模進(jìn)行總量控制。

2.縣級(jí)規(guī)劃

（1）是否根據(jù)地（市）級(jí)規(guī)劃的要求并結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋刭Y源特點(diǎn)、土地供需趨勢(shì)，落實(shí)土地利用主要控制指標(biāo)。

（2）是否重點(diǎn)劃分了城鎮(zhèn)、村鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)、獨(dú)立工礦用地區(qū)、農(nóng)業(yè)用地區(qū)等，并落實(shí)能源、交通、水利等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模和布局，確定各區(qū)用地規(guī)則，為土地用途轉(zhuǎn)用規(guī)劃許可提供依據(jù)。

3.鄉(xiāng)級(jí)規(guī)劃

是否按照縣級(jí)規(guī)劃確定的土地用途管制等要求，劃定土地利用區(qū)，將各類用地指標(biāo)、規(guī)模和布局具體落實(shí)到地塊，明確每塊土地的規(guī)劃用途；各類土地利用區(qū)的界線是否清晰，能否滿足建設(shè)用地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地開(kāi)發(fā)、整理、圍墾選址的圖上定位和實(shí)地踏勘需要，并做到規(guī)劃用地指標(biāo)和規(guī)劃圖上圖面積一致。

（三）是否已根據(jù)上級(jí)土地管理部門組織的規(guī)劃評(píng)審會(huì)提出的修改意見(jiàn)對(duì)規(guī)劃進(jìn)行修改完善。

五、土地利用總體規(guī)劃審查報(bào)批程序

（一）申報(bào)

規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬彶橥夂螅仨氃谄渖霞?jí)規(guī)劃批準(zhǔn)后逐級(jí)上報(bào)省人民政府審批。上報(bào)材料包括：

1.規(guī)劃文本、說(shuō)明各15份，規(guī)劃專題報(bào)告2份。

2.地、市、縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃圖件2份；地（市）行署（政府）所在地中心市區(qū)1∶1萬(wàn)建設(shè)用地規(guī)劃圖2份。

3.控制非農(nóng)建設(shè)占用耕地指標(biāo)同城鎮(zhèn)等各類非農(nóng)建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)大和新建非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用耕地預(yù)留相銜接的專題報(bào)告15份。

4.申請(qǐng)審批的報(bào)告15份。

（二）審查

省人民政府收到報(bào)件后，將上述報(bào)送材料批轉(zhuǎn)省土地局組織審查。

省土地局收到省人民政府交辦的報(bào)件后，分送省政府有關(guān)部門及有關(guān)單位征求意見(jiàn)，在綜合各方面意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)規(guī)劃進(jìn)行全面、公正、客觀的評(píng)價(jià)，提出同意批準(zhǔn)或原則批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)的綜合審查意見(jiàn)。

省土地局完成組織規(guī)劃審查的時(shí)間為一個(gè)月。有關(guān)部門和單位自收到審查規(guī)劃征求意見(jiàn)之日起10天內(nèi)，應(yīng)將意見(jiàn)書(shū)反饋省土地局，逾期按無(wú)意見(jiàn)處理；有關(guān)部門對(duì)規(guī)劃有較大意見(jiàn)分歧時(shí)，省土地局應(yīng)組織有關(guān)各方進(jìn)行協(xié)調(diào)。

（三）批復(fù)

省土地局將綜合審查意見(jiàn)和附件及有關(guān)部門不同意見(jiàn)一并上報(bào)省人民政府審批。

凡屬原則批準(zhǔn)，但需對(duì)規(guī)劃作進(jìn)一步修改、補(bǔ)充和完善的，地（市）政府應(yīng)按省人民政府批復(fù)要求認(rèn)真組織修改，并將修改完善后的規(guī)劃報(bào)省土地局備案。

第9篇：城鎮(zhèn)土地管理法范文

關(guān)鍵詞：城市土地；土地使用權(quán)；土地使用權(quán)出讓制度

中圖分類號(hào)：F293.2　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

城市土地使用權(quán)出讓制度的確立，使傳統(tǒng)的城市土地由無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的使用制度變?yōu)橛袃?、有限期、可流?dòng)的使用制度。經(jīng)過(guò)十幾年的改革和探索，現(xiàn)有的城市土地使用權(quán)出讓制度具體包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種方式。但是，這一制度在實(shí)際執(zhí)行中卻并不樂(lè)觀。

一、城市土地使用權(quán)出讓制度缺乏系統(tǒng)性和統(tǒng)一性

我國(guó)現(xiàn)行的土地使用權(quán)出讓制度，其“內(nèi)容散見(jiàn)于憲法、法律和行政法規(guī)之中”，而且各法律法規(guī)的“內(nèi)容重復(fù)之處，不協(xié)調(diào)之處甚多”。我國(guó)有關(guān)土地使用權(quán)出讓的制度都規(guī)定在《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《暫行條例》等法律、法規(guī)和規(guī)章中，但是土地使用權(quán)出讓制度并沒(méi)有因?yàn)檫@種“多頭”調(diào)整而變得十分完善，相反，這些法律法規(guī)對(duì)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定缺乏系統(tǒng)性，往往是內(nèi)容重復(fù)。例如，在《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》中，都是僅僅規(guī)定了土地使用權(quán)出讓的幾種方式，而對(duì)于其具體如何去實(shí)施，都沒(méi)有涉及。這種內(nèi)容的簡(jiǎn)單重復(fù)毫無(wú)意義，僅僅是徒增立法成本。

現(xiàn)有的關(guān)于土地使用權(quán)出讓的制度規(guī)定，相互不匹配，甚至矛盾。例如，根據(jù)《暫行條例》第40條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”。這顯然不符合《物權(quán)法》中“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯”的規(guī)定。再如，四種出讓方式之一的拍賣出讓，該方式實(shí)際上不符合1997年的《中華人民共和國(guó)拍賣法》。該法在第10條規(guī)定：“拍賣人是指依照本法及《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立的從事拍賣活動(dòng)的企業(yè)法人”。由土地行政管理部門及所屬的事業(yè)部門進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)的出讓拍賣，顯然與《拍賣法》相違背。

二、城市土地使用權(quán)出讓方式的制度空間太大

對(duì)于一些具體問(wèn)題，法律規(guī)定不夠明確，較為籠統(tǒng)、含糊，給制度的執(zhí)行者留有較大的操作空間。最典型的例子就是關(guān)于以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！?003年的國(guó)土資源部第21號(hào)令規(guī)定：“出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采用協(xié)議方式?！鄙鲜鰲l例并沒(méi)有對(duì)協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的具體范圍做出詳細(xì)規(guī)定。這些條例僅僅對(duì)協(xié)議與招、拍、掛做出了區(qū)分適用，仍沒(méi)有規(guī)定到底何時(shí)適用招標(biāo)，何時(shí)適用拍賣，又何時(shí)適用掛牌。這樣，難免在實(shí)踐中產(chǎn)生適用混亂。還有關(guān)于“有條件”和“沒(méi)有條件”這樣的含糊之詞，法律并未作明確規(guī)定，這都給實(shí)際操作留下過(guò)多的自由裁量權(quán)，給一些人鉆制度空子提供了便利。

三、城市土地使用權(quán)出讓經(jīng)營(yíng)制度不合理

我國(guó)現(xiàn)行的是土地批租制度。從我國(guó)城市土地使用制度改革的實(shí)踐來(lái)看，土地批租制度為地方政府加快城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，但是其弊端在實(shí)行過(guò)程中也逐漸顯露出來(lái)，主要有以下兩方面：第一，土地批租實(shí)現(xiàn)的財(cái)政收入是不可持續(xù)的。因?yàn)槌鞘型恋刭Y源是有限的，以當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格批租土地雖然一次性收取了土地使用權(quán)期限內(nèi)的全部租金，卻無(wú)法獲得未來(lái)土地升值的收益。第二，土地批租制度扭曲了土地價(jià)格信號(hào)。在土地批租制度下，未來(lái)土地出讓期內(nèi)土地使用權(quán)的供求關(guān)系要全部在當(dāng)前的土地出讓價(jià)格中體現(xiàn)，因?yàn)闊o(wú)論政府還是土地開(kāi)發(fā)商都不可能在當(dāng)前掌握未來(lái)土地使用權(quán)供求的全部信息，所以不論土地是否以市場(chǎng)方式出讓，土地的初始價(jià)格都必然無(wú)法準(zhǔn)確反映土地的真實(shí)價(jià)值。

四、城市土地使用權(quán)出讓制度未能真正實(shí)現(xiàn)該制度的價(jià)值取向

我國(guó)土地使用權(quán)出讓制度設(shè)計(jì)的初衷，是要體現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，同時(shí)要讓用地者珍惜土地。但現(xiàn)實(shí)情況是，在已出讓的土地中大部分采用協(xié)議出讓的方式，協(xié)議出讓是四種有償出讓方式中最缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的一種方式，其主觀隨意性大，最容易導(dǎo)致和國(guó)有資產(chǎn)的流失。協(xié)議出讓是土地資源配置市場(chǎng)化程度較低的出讓方式。協(xié)議是政府與指定對(duì)象進(jìn)行一對(duì)一談判的方式，除政府外只有一個(gè)所謂的“市場(chǎng)主體”存在，缺乏公開(kāi)性和透明度，土地的實(shí)際價(jià)值難以顯現(xiàn)，長(zhǎng)官意識(shí)和人際關(guān)系很容易對(duì)出讓過(guò)程產(chǎn)生負(fù)面影響，土地管理部門往往只是充當(dāng)辦手續(xù)的角色，很難行使自己的職能，致使國(guó)有土地資產(chǎn)收益流入開(kāi)發(fā)商手中，為土地投機(jī)提供方便，難以真正實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

五、城市土地使用權(quán)出讓制度帶有濃重的行政色彩