土地征收補(bǔ)償政策精選(九篇)

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第1篇：土地征收補(bǔ)償政策范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地；土地征收；補(bǔ)償；對(duì)策

Analysis on the Legal Problems and Countermeasures of Rural Land Expropriation Compensation

Xie Peng，Zhang Da-jiang

（Jinan City Land Reserve CenterJinanShandong250099）

【Abstract】With the speeding up of the process of urbanization and the construction of public facilities， the rural land expropriation is becoming an important problem in land management. On the one hand， rural land， which includes agricultural land， housing plot and construction land， is the most basic means of production， which is the foundation of farmers' social stability and stability； on the other hand， the continuous development of urbanization causes rural land Conflicts of Interest Distribution. So， how to deal with rural land expropriation in the compensation problem？ The author believes that further improve the laws and regulations， is the basic solution.

【Key words】Rural land；Land expropriation；Compensation；Countermeasures

1. 農(nóng)村土地征收的立法現(xiàn)狀

土地征收是指國(guó)家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和被征地農(nóng)民合理補(bǔ)償和妥善安置的法律行為。我國(guó)征收集體土地的所依據(jù)的法律法規(guī)目前，是在國(guó)家根本大法《憲法》的指導(dǎo)下，以《中華人民共和國(guó)土地管理法》等為主，同時(shí)根據(jù)各省、市級(jí)人民政府制定的一些法律規(guī)章、地方法規(guī)。

2. 農(nóng)村土地征收存在的問(wèn)題

2.1公共利益界定不清，土地征收濫用嚴(yán)重。

我國(guó)《憲法》第10條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。然而何為公共利益？我國(guó)相關(guān)法律并沒(méi)有作出規(guī)定，這無(wú)疑擴(kuò)大了政府的自由裁量權(quán)，易造成濫用土地征收權(quán)力的現(xiàn)象。

2.2補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償分配不合理。

首先，我國(guó)的《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等規(guī)定，中國(guó)農(nóng)村的土地歸農(nóng)村集體成員共同所有，同樣“集體”的具體內(nèi)容也沒(méi)有明確規(guī)定，這就導(dǎo)致了農(nóng)村土地的集體產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是“一種無(wú)確定主體的產(chǎn)權(quán)”，進(jìn)而導(dǎo)致在征地補(bǔ)償費(fèi)的利益歸屬上存在著很多問(wèn)題。[1]；其次，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，補(bǔ)償費(fèi)在被征地農(nóng)民個(gè)體之間分配混亂。村委會(huì)根據(jù)村規(guī)民約確定被分配人員資格及分配辦法。在發(fā)放數(shù)量上，有的全部發(fā)放，有的村集體先提留一部分，提留的比例各不相同。[2]

2.3土地征收程序不完善，缺乏有效監(jiān)督管理。

我國(guó)土地征收程序主要包括征收土地公告和征地補(bǔ)償、安置方案公告，以及辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀?，但從?shí)際操作上看仍存在諸多不足：

（1）征收補(bǔ)償程序可操作性不強(qiáng)，關(guān)于土地征收程序的一些重要事項(xiàng)上規(guī)定的模糊不清。例如《土地管理法實(shí)施條例》第 25條規(guī)定：“征地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起 3個(gè)月內(nèi)全部支付”，但在實(shí)踐中，并未參考這一期限，大都滯后發(fā)放。

（2）補(bǔ)償糾紛發(fā)生后，缺失救濟(jì)程序。對(duì)于補(bǔ)償決定，《土地管理法實(shí)施條例》中規(guī)定由政府行使裁決權(quán)，缺乏應(yīng)有的中立性。

（3）農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，失地農(nóng)民社會(huì)保障堪憂。土地對(duì)于農(nóng)民而言具有生產(chǎn)資料和社會(huì)保障兩種功能，征地與拆遷補(bǔ)償定價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)引入市場(chǎng)機(jī)制充分考慮土地自身價(jià)格和未來(lái)社保價(jià)格，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)基本價(jià)值規(guī)律科學(xué)確定征地與拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。[3]現(xiàn)有的征地a償標(biāo)準(zhǔn)在于用過(guò)去的物權(quán)數(shù)值測(cè)算未來(lái)的物權(quán)權(quán)益，沒(méi)有包含未來(lái)社會(huì)保障價(jià)值。

（4）據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)2942戶的農(nóng)民調(diào)查，耕地被征收前人均純收入平均為2765元，土地被征收后人均純收入為2739元，約下降了1%。再看支出，土地被征前農(nóng)戶的家庭消費(fèi)支出相對(duì)較低，有些農(nóng)產(chǎn)品如糧食、蔬菜等還可以自給自足；土地被征后農(nóng)戶面臨與城鎮(zhèn)居民相同的消費(fèi)環(huán)境，生活支出大大增加，不僅所有商品都需要從市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，一些大項(xiàng)消費(fèi)如住房、子女入學(xué)、大病就醫(yī)等更增加了普通農(nóng)民的生活負(fù)擔(dān)。由此可見(jiàn)，征地后農(nóng)民的生活水平總體是下降的。[4]

（5）補(bǔ)償方式簡(jiǎn)單趨同，缺乏長(zhǎng)效性。我國(guó)現(xiàn)行的法律中，關(guān)于土地征收的規(guī)定主要體現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)憲法》中，但兩法對(duì)于土地征收補(bǔ)償問(wèn)題僅一筆帶過(guò)，沒(méi)有明確規(guī)定，造成以下問(wèn)題：各征收補(bǔ)償單位在實(shí)踐中基本上都是以現(xiàn)金補(bǔ)償為唯一方式，未考慮到被征地人的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。一夜暴富后的失地農(nóng)民的生存都將面臨嚴(yán)重困難。

3. 對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地征收過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的對(duì)策

筆者認(rèn)為，解決上述問(wèn)題，可以從以下幾個(gè)方面入手：

3.1界定“公共利益”的范圍。

筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)通過(guò)概括的基礎(chǔ)上加以列舉的方式明確“公共利益”的范圍。梁慧星在其主編的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中，對(duì)公益作出了列舉式的解釋：“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及國(guó)家法律規(guī)定的其他公共利益。” [5]

3.2嚴(yán)格土地征收程序與監(jiān)管。

（1）建立土地征收部門(mén)對(duì)征收是否符合公共利益需要的認(rèn)定程序。以法律形式大致明確其內(nèi)涵和外延。

（2）提高征地信息的公開(kāi)程度。征地政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)多種渠道普及征地法律政策和征地公告。公告內(nèi)容應(yīng)包括征地原因、征地單位、征地范圍、征地時(shí)間、補(bǔ)償方式等，以增強(qiáng)征地工作的公開(kāi)性和透明度。

（3）引進(jìn)司法救濟(jì)程序。在土地征收法律制度中應(yīng)賦予在征地糾紛案中保持相對(duì)中立的法院或其他仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)案件的管轄權(quán)，在案件的審理中，確保農(nóng)民的合法權(quán)益的到保護(hù)，確保審判結(jié)果的公正。[6]

3.3提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而言，應(yīng)充分考慮被征地農(nóng)民的基本生活要求確保其原有生活水平不降低。

（1）提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最根本的是需要建立市場(chǎng)化的土地評(píng)估制度，制訂區(qū)片綜合地，考慮地類、產(chǎn)值、地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等市場(chǎng)因素合理確定土地價(jià)格。

（2）創(chuàng)新農(nóng)地使用制度。嘗試讓集體經(jīng)濟(jì)組織保留部分土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，通過(guò)辦市場(chǎng)、建標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)用房、造停車(chē)場(chǎng)等予以出租，也可以在國(guó)家、省、市重點(diǎn)工程及企業(yè)集團(tuán)用地中，把集體土地產(chǎn)權(quán)作價(jià)入股收取年租金，使農(nóng)民有穩(wěn)固的收入和就業(yè)機(jī)會(huì)。[7]

3.4S富土地征收補(bǔ)償方式。

豐富土地征收補(bǔ)償方式能夠進(jìn)一步確保農(nóng)民獲得充分的安置。筆者建議采取以下幾種補(bǔ)償方式：

（1）貨幣安置。主要有分期、一次性和終身貨幣安置。相比于一次性貨幣安置方式，終身和分期貨幣安置更適合農(nóng)民利益的保護(hù)，采取終身和分期貨幣安置方式能夠避免由于物價(jià)上漲而產(chǎn)生的問(wèn)題，按照物價(jià)變化情況定期調(diào)整補(bǔ)償費(fèi)用。

（2）農(nóng)業(yè)安置。劃分一定面積或質(zhì)量較好的土地給農(nóng)民，使其能夠繼續(xù)開(kāi)展農(nóng)業(yè)活動(dòng)，自給自足，或者轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌r(nóng)業(yè)方式。

（3）提供免費(fèi)的職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)或提供工作崗位。只有將生存技能教給農(nóng)民，才能實(shí)現(xiàn)真正的脫貧。

（4）企業(yè)補(bǔ)貼安置。若是為了建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)而占用農(nóng)村土地，可以提供當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)。

4. 結(jié)語(yǔ)

土地征收事關(guān)失地農(nóng)民之生存，事關(guān)社會(huì)之穩(wěn)定。在不斷推進(jìn)城市化、加速推進(jìn)和諧社會(huì)的進(jìn)程中，我們必須從根本上保障農(nóng)民權(quán)益，結(jié)合本國(guó)國(guó)情，結(jié)合各地實(shí)際情況，通過(guò)完善法律法規(guī)、政策調(diào)整，彌補(bǔ)和改進(jìn)當(dāng)前土地征收制度中存在的缺陷和不足，構(gòu)建具有中國(guó)特色的土地征收補(bǔ)償制度。

參考文獻(xiàn)

[1]農(nóng)村土地征收問(wèn)題研究 [期刊論文]《建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)》，2015年 張雅娜.

[2]農(nóng)村土地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配存在的問(wèn)題及法律規(guī)制 [期刊論文]《法制與社會(huì)》，2015年 黃洪強(qiáng) 等.

[3]農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償問(wèn)題、原因及對(duì)策 [期刊論文]《武漢商業(yè)服務(wù)學(xué)院學(xué)報(bào)》，2013年 余鑫 等.

[4]非理性征地補(bǔ)償?shù)闹贫日T因 [期刊論文]《改革與戰(zhàn)略》，2009年 左靜.

[5]《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》梁慧星 社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000-03.

[6]科學(xué)發(fā)展觀視域下的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度思考 [期刊論文]《湖南科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》，2011年 吳傳毅.

第2篇：土地征收補(bǔ)償政策范文

一、我國(guó)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償存在的問(wèn)題

（一）征收補(bǔ)償原則不明

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第47條第1款規(guī)定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補(bǔ)償?！稇椃ā穼?duì)征地補(bǔ)償應(yīng)依據(jù)何種原則進(jìn)行也并沒(méi)有明確。我國(guó)雖然在2004年的憲法修改中明確了補(bǔ)償條款，但是對(duì)補(bǔ)償?shù)脑瓌t卻沒(méi)有明確，征地補(bǔ)償原則缺乏憲法基礎(chǔ)。

（二）征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理

土地征收征用激發(fā)社會(huì)矛盾的直接誘因是補(bǔ)償?shù)墓絾?wèn)題?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定的土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)都是按照被征收土地前三年的平均年產(chǎn)值計(jì)算的，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的基準(zhǔn)是農(nóng)地的年產(chǎn)值，是不合理的。

（三）征收補(bǔ)償權(quán)利種類不明

雖然我國(guó)現(xiàn)行憲法規(guī)定了“對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，但并未具體規(guī)定，補(bǔ)償是何種權(quán)利，如果說(shuō)憲法是根本大法，僅作了原則性規(guī)定，那《土地管理法》總應(yīng)予以明確了吧，但答案是否定的，《土地管理法》第47條規(guī)定；征用土地的，按照征用土地的原用途給予補(bǔ)償，也沒(méi)去明確補(bǔ)償是補(bǔ)償何種權(quán)利損失，《物權(quán)法》對(duì)此也未給出答案。從征收對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)侵害的分析可以看出，對(duì)補(bǔ)償權(quán)利種類進(jìn)行界定是十分重要和必要的。

補(bǔ)償程序不完善

征收補(bǔ)償價(jià)格確定的隨意性則是未引入民主協(xié)商程序，目前農(nóng)村土地征收補(bǔ)償程序主要存在以下問(wèn)題：一是農(nóng)村土地征收補(bǔ)償程序缺乏公正性。二是未設(shè)置事前補(bǔ)償程序。土地補(bǔ)償款屢被拖欠是因程序未作剛性限制，因《土地管理法》未明確將土地補(bǔ)償規(guī)定為土地征收的事前程序，所以無(wú)法徹底杜絕拖欠補(bǔ)償款現(xiàn)象。三是土地補(bǔ)償救濟(jì)程序缺失。任何權(quán)利的實(shí)施必須有保障，而程序無(wú)疑是最為有效的，但我國(guó)對(duì)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償沒(méi)有明確規(guī)定司法保障，沒(méi)有為土地權(quán)益人設(shè)立出現(xiàn)爭(zhēng)議后向人民法院的救濟(jì)途徑。司法實(shí)踐中，有關(guān)土地征用補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題出現(xiàn)爭(zhēng)議，許多法院盡量不予受理，導(dǎo)致對(duì)公民財(cái)產(chǎn)保障的極度弱化。

二、完善我國(guó)農(nóng)村土地征收制度的對(duì)策

（一）科學(xué)確定補(bǔ)償原則

我國(guó)在憲法中雖然沒(méi)有明確農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，但《土地管理法》規(guī)定：對(duì)土地征收實(shí)行按照土地原用途進(jìn)行補(bǔ)償，因此，在憲法中明確農(nóng)村土地征收補(bǔ)償原則十分緊迫。

（二）合理設(shè)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、加快我國(guó)農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)步伐。土地征收補(bǔ)償不論采取何種補(bǔ)償原則，其核心問(wèn)題關(guān)鍵在于土地價(jià)格的確定問(wèn)題。為了避免地方政府為自身利益而在土地定價(jià)問(wèn)題上侵犯農(nóng)民利益，可由省級(jí)人民政府統(tǒng)一組織對(duì)未來(lái)一定時(shí)期可能被征收的土地委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估并據(jù)此制訂土地價(jià)格級(jí)差目錄，用于指導(dǎo)土地征收補(bǔ)償。

2、要適當(dāng)提高現(xiàn)有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在近期不改變農(nóng)村土地征收補(bǔ)償基本原則的前提下，可考慮適當(dāng)再提高土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體增幅可根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平確定。

（三）建立土地發(fā)展權(quán)制度

土地發(fā)展權(quán)不論土地所有權(quán)屬性一律歸國(guó)家所有的制度安排不利于保護(hù)集體的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，因?yàn)檎沾税磁呸r(nóng)民集體將與土地發(fā)展權(quán)無(wú)關(guān)，農(nóng)民集體權(quán)益沒(méi)有得到落實(shí)，這是違背《憲法》關(guān)于農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有的規(guī)定的。既然是所有權(quán)，就應(yīng)當(dāng)包括發(fā)展權(quán)益，同時(shí)此種安排也不利于保護(hù)耕地，因?yàn)檫@樣土地補(bǔ)償價(jià)格仍舊是征收方一方說(shuō)了算，農(nóng)民沒(méi)有保障。筆者主張我國(guó)可借鑒美國(guó)土地發(fā)展權(quán)歸屬于原土地所有權(quán)人的模式，規(guī)定土地發(fā)展權(quán)歸原土地所有權(quán)人所有，即國(guó)有土地的土地發(fā)展權(quán)歸國(guó)家，農(nóng)民集體土地的土地發(fā)展權(quán)歸農(nóng)民集體，這樣的制度設(shè)計(jì)既能做到公平，又能產(chǎn)生效率。

（四）完善補(bǔ)償程序

法律的正義唯有通過(guò)公正的程序才能得以維護(hù)，法律程序是人治和法治的分水嶺，是防止權(quán)力專橫和權(quán)力濫用的屏障。筆者認(rèn)為應(yīng)從以下方面加以完善：一是補(bǔ)償方案應(yīng)將雙方協(xié)商作為必經(jīng)程序。二是有必要確定事前補(bǔ)償原則。所謂事前補(bǔ)償就是指政府在取得土地所有權(quán)之前，必須先對(duì)土地權(quán)益人進(jìn)行補(bǔ)償，至少必須與其就補(bǔ)償?shù)姆秶?biāo)準(zhǔn)、方式及補(bǔ)償金的支付時(shí)限等問(wèn)題達(dá)成協(xié)議。三是有必要明確土地征用補(bǔ)償款的救濟(jì)途徑。有必要在立法上進(jìn)一步明確農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)乃痉ň葷?jì)途徑。具體來(lái)說(shuō)，就是要確定集體土地所有權(quán)主體，明確集體組織組成人員的成員權(quán)，確定成員的土地權(quán)利，確定他們的訴訟主體資格，要明確土地征收中哪些糾紛法院應(yīng)該受理，包括被征收主體和土地需用人。

（五）建立補(bǔ)償款分配監(jiān)督程序

第3篇：土地征收補(bǔ)償政策范文

關(guān)鍵詞：“城中村”改造；土地征收補(bǔ)償

一、“城中村”改造概述

1.土地的城市化

因歷史的緣故，城中村中存在的土地形式包括集體土地、承包制土地與宅基地等。盡管部分的土地與宅基地己經(jīng)被城市化，然而農(nóng)村的存在仍然沒(méi)有改動(dòng)。在城中村改造的過(guò)程中，必須將集體土地、承包制土地與宅基地等城中村的土地，轉(zhuǎn)變成城市建設(shè)的用地，這樣將會(huì)為城市的發(fā)展建設(shè)與提升城市化水平等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做好充足的準(zhǔn)備工作。

2.居住環(huán)境的城市化

按照城市規(guī)劃的要求和標(biāo)準(zhǔn)切實(shí)改善人居的環(huán)境質(zhì)量、提高城市形象。同時(shí)，保護(hù)好歷史文化和古跡等，切實(shí)做好周邊環(huán)境友好型工作，與城市融為一體。

3.生存生活方式的城市化

城中村雖占據(jù)著一定有利的地理位置，但村民在本質(zhì)的生活與思維方式方面發(fā)生改動(dòng)變化的事例較少，導(dǎo)致其生活社交居住等相關(guān)方式和城市整體的基調(diào)不和諧，且城中村公共綠化、學(xué)校、醫(yī)療健康與公共服務(wù)等相關(guān)配套的基礎(chǔ)設(shè)施也不齊全，市政配套設(shè)施不全面不完整，“臟、亂、差”的城中村的總體形象比較嚴(yán)峻，須將城中村進(jìn)行全面改造更新，才能使得其本質(zhì)的生存生活方式進(jìn)行根本性的轉(zhuǎn)變[1]。

4.規(guī)劃發(fā)展管理的城市化

對(duì)城中村的規(guī)劃和管理比較滯后或置之不管，是形成其現(xiàn)狀的直接原因。因此，在城市化進(jìn)程中，必須對(duì)城中村實(shí)行更新改造，進(jìn)而促使其能真正融入進(jìn)城市當(dāng)中，成為城市的一員。城中村的改造須遵從相關(guān)的城市總體規(guī)劃規(guī)定與相應(yīng)的規(guī)劃管理程序和制度等。

二、“城中村”改造中土地征收補(bǔ)償制度存在的問(wèn)題

1.“城中村”房屋拆遷的補(bǔ)償依據(jù)不明確

按照我國(guó)的現(xiàn)行法律規(guī)定，“城中村”改造的房屋拆遷補(bǔ)償?shù)闹苯臃梢罁?jù)是《土地管理法》第四十七條，但是《土地管理法》中規(guī)定的征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不能完全適用于“城中村”房屋的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，并且其中規(guī)定的征收耕地的補(bǔ)償與征收宅基地的補(bǔ)償是不能相提并論的。[3]另外，《土地管理法》第四十七條關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，主要是針對(duì)國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)征收集體土地，并且是為了保護(hù)農(nóng)民集體的利益而不是個(gè)人利益而制定的。

2.補(bǔ)償?shù)闹黧w不明確

從《西安市城中村改造管理辦法》第三十三條、三十四條中可以看出，“城中村”改造的主體拆遷人，同時(shí)也是拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w。

根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設(shè)用地使用權(quán)，而是從國(guó)家土地管理部門(mén)出讓獲得，那么國(guó)家土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)先行收回己經(jīng)出讓給他人的建設(shè)用地使用權(quán)，并為相應(yīng)補(bǔ)償及退還出讓金，因此補(bǔ)償人應(yīng)當(dāng)是國(guó)家而不是開(kāi)發(fā)商或領(lǐng)取拆遷許可證的其他人[4]。

西安市“城中村”房屋拆遷的許可證是頒發(fā)給區(qū)“城中村”改造辦公室的，但是在區(qū)“城中村”改造辦公室并沒(méi)有對(duì)被拆遷者進(jìn)行補(bǔ)償，而是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)償。

三、“城中村”改造中土地征收補(bǔ)償出現(xiàn)問(wèn)題的原因分析

（一）立法上的缺失

對(duì)于土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的分配，國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部及最高人民法院都有部門(mén)規(guī)章、司法解釋進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)，但由于制定的部門(mén)不同，側(cè)重點(diǎn)不同，各個(gè)條文之間存在許多不一致的情況。這導(dǎo)致作為最基層的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不知道究竟該如何適用法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行“城中村”土地征收補(bǔ)償工作。如前文所述，政府劃撥的土地征收補(bǔ)償費(fèi)主要給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，那么之后征地補(bǔ)償費(fèi)用能否合理地分配給失地的農(nóng)民？如何才能合理地分配？這些問(wèn)題，法規(guī)當(dāng)中沒(méi)有具體的說(shuō)明，也沒(méi)有任何限制性的規(guī)定。在法規(guī)政策缺失的情況下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織只能按照本村的實(shí)際情況自行制定分配方案。這樣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就擁有了更大的自由決定權(quán)，進(jìn)而容易造成補(bǔ)償費(fèi)用分配的混亂現(xiàn)象，也埋下了社會(huì)矛盾的隱患。

（二）法律和政策貫徹不到位

近年來(lái)，隨著全國(guó)各大中小城市改造“城中村”行動(dòng)的不斷開(kāi)展，國(guó)家對(duì)各地的土地征收管理工作日益重視。2010年至2011年間國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，以規(guī)范集體和國(guó)有土地的征收和補(bǔ)償。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院法制辦、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及國(guó)土資源部也聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好有關(guān)征地拆遷的規(guī)章和規(guī)范性文件專項(xiàng)清理工作的通知》，要求全國(guó)各地依照中央的精神，優(yōu)化相關(guān)的立法和政策，健全征地補(bǔ)償工作制度。

但在現(xiàn)實(shí)的征地過(guò)程中，很多地方“城中村”改造的依據(jù)仍然是過(guò)去制定的法規(guī)和政策。在這種情況下，有的村民就對(duì)地方法規(guī)和政策的有效性提出了質(zhì)疑，并要求政府依照現(xiàn)行有效法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行征地拆遷工作。有關(guān)部門(mén)對(duì)于這些質(zhì)疑的解釋是地方立法和文件的廢止應(yīng)當(dāng)由其制定部門(mén)來(lái)做出，征地拆遷部門(mén)作為執(zhí)行部門(mén)在實(shí)施拆遷補(bǔ)償工作時(shí)所適用的地方立法，如果沒(méi)有被廢止那么在其轄區(qū)范圍內(nèi)就是有效的。村民對(duì)此十分不滿。

四、完善我國(guó)“城中村”改造中土地征收補(bǔ)償制度的對(duì)策

征地補(bǔ)償原則規(guī)定了被征地者的合法權(quán)益受到侵害時(shí)是否需要做出補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條第二款雖然規(guī)定了政府征收了農(nóng)村集體所有的土地后，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地征收補(bǔ)償費(fèi)用，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，但這并不是土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，因?yàn)楦鞯卣贫ǖ难a(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)不一，可操作性不強(qiáng)。憲法作為我國(guó)的根本大法，應(yīng)當(dāng)對(duì)基本的問(wèn)題作出規(guī)定，對(duì)土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t也應(yīng)進(jìn)行規(guī)定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，在憲法中規(guī)定“公正補(bǔ)償”的征地補(bǔ)償原則。

第4篇：土地征收補(bǔ)償政策范文

建設(shè)區(qū)域內(nèi)涉及國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案

（征求意見(jiàn)稿）

 

因?qū)嵤┲T暨市2021年“三改”專項(xiàng)行動(dòng)工程項(xiàng)目建設(shè)需要，擬對(duì)諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽(yáng)街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽(yáng)街道“暨陽(yáng)印記”項(xiàng)目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區(qū)域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業(yè)園區(qū)、浙江恒久機(jī)械集團(tuán)有限公司（陶朱街道迎賓路8號(hào)）、白門(mén)至大路楊公路建設(shè)工程、紹大線改建工程、G60科創(chuàng)走廊諸暨創(chuàng)新港項(xiàng)目、店口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)改造及大唐街道集鎮(zhèn)改造等工程項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域涉及的國(guó)有土地上房屋實(shí)施征收，按照國(guó)務(wù)院 590 號(hào)令《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《諸暨市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》及房屋征收相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定本房屋征收補(bǔ)償方案。

一、房屋征收目的

為加快實(shí)施城市更新、新型集鎮(zhèn)建設(shè)、及交通工程項(xiàng)目建設(shè)需要，對(duì)相關(guān)地塊實(shí)施綜合改造，并對(duì)改造區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地上房屋實(shí)施征收并補(bǔ)償安置。

二、房屋征收范圍

諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽(yáng)街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽(yáng)街道“暨陽(yáng)印記”項(xiàng)目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區(qū)域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業(yè)園區(qū)、浙江恒久機(jī)械集團(tuán)有限公司（陶朱街道迎賓路8號(hào)）、白門(mén)至大路楊公路建設(shè)工程、紹大線改建工程、G60科創(chuàng)走廊諸暨創(chuàng)新港項(xiàng)目、店口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)改造及大唐街道集鎮(zhèn)改造等工程項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域涉及的國(guó)有土地上房屋。（具體范圍以房屋征收紅線圖為準(zhǔn)）

三、補(bǔ)償資金情況

項(xiàng)目所需房屋征收補(bǔ)償資金由各相關(guān)出資單位籌措解決，并已全部到位。

四、征收補(bǔ)償方式

1.住宅房屋的補(bǔ)償

實(shí)施貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換公寓房安置（包括市場(chǎng)化安置）兩種安置方式。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)陌凑毡徽魇辗课莸脑u(píng)估價(jià)再給予15%的貨幣補(bǔ)助。產(chǎn)權(quán)調(diào)換公寓房安置實(shí)行拆一還一”補(bǔ)差價(jià)，被征收人也可選擇市場(chǎng)化安置，通過(guò)向被征收戶開(kāi)具《商品房安置購(gòu)房證明》的形式發(fā)放安置房補(bǔ)助，鼓勵(lì)被征收戶向房產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)置商品房用于安置，房產(chǎn)企業(yè)憑《商品房安置購(gòu)房證明》向征收部門(mén)結(jié)算安置房款的安置方式，并按政策相關(guān)規(guī)定進(jìn)行具體結(jié)算。

2.非住宅房屋的補(bǔ)償

原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置。其中用地性質(zhì)為工業(yè)及參照工業(yè)類土地上的房屋征收，按照成本法對(duì)土地及房屋進(jìn)行評(píng)估，并按評(píng)估價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，再給予15%貨幣補(bǔ)助。用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，再給予15%貨幣補(bǔ)助。

五、相關(guān)政策補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)

1.住宅房屋

（1）搬家費(fèi)：按照2000元/戶計(jì)發(fā)兩次，其中被征收房屋合法建筑面積超過(guò)80㎡部分按標(biāo)準(zhǔn)再給予10元/㎡計(jì)發(fā)兩次搬家費(fèi)。

（2）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場(chǎng)化安置或貨 幣補(bǔ)償并自行解決安置用房的，過(guò)渡期限為20個(gè)月，市區(qū)范圍內(nèi)按照被征收房屋合法建筑面積每月20元/㎡發(fā)放（鎮(zhèn)鄉(xiāng)按照當(dāng)?shù)刈≌课菔袌?chǎng)租賃情況確定），計(jì)發(fā) 20 個(gè)月；每戶每月不低于500元。

（3）裝潢補(bǔ)償：按照評(píng)估的價(jià)格補(bǔ)償，放棄評(píng)估的按 照 500 元/㎡補(bǔ)償。

2.非住宅房屋

（1）搬遷費(fèi)：工業(yè)及參照工業(yè)類的按被征收合法土地面積200元/㎡計(jì)發(fā)；用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計(jì)發(fā)。

（2）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：工業(yè)及參照工業(yè)類的按被征收合法土地面積200 元/㎡計(jì)發(fā)；用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計(jì)發(fā)。

（3）職工歇業(yè)損失：憑從業(yè)人員勞動(dòng)合同、參保依據(jù) 及征收公告前三個(gè)月的工資清冊(cè)，補(bǔ)助一年期的生活費(fèi)6000元/人。

（4）停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)助；依據(jù)被征收單位有效的營(yíng)業(yè) 執(zhí)照、稅務(wù)登記證及納稅證明，按被征收房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的 6%給予補(bǔ)助。

（5）機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償：按照評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，可以拆裝的補(bǔ)償拆裝搬遷調(diào)試費(fèi)用。

（6）裝潢補(bǔ)償：按照評(píng)估的價(jià)格補(bǔ)償。

六、簽約及搬遷期限

房屋征收工作計(jì)劃在2021年4月下旬開(kāi)始實(shí)施至2021年9月下旬結(jié)束，為期半年，其中在公告規(guī)定的簽約搬遷截止日前簽約并搬遷完畢的發(fā)給按時(shí)簽約搬遷獎(jiǎng)，按合法房屋征收建筑面積550元/㎡計(jì)發(fā)（其中工業(yè)及參照工業(yè)類用地的除外）。逾期簽約或搬遷的，不再計(jì)發(fā)按時(shí)簽約搬遷獎(jiǎng)。

具體補(bǔ)償內(nèi)容和補(bǔ)償金額以諸暨市2021年“三改”專項(xiàng)行動(dòng)房屋征收補(bǔ)償相關(guān)政策規(guī)定和簽訂的房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議為準(zhǔn)。

第5篇：土地征收補(bǔ)償政策范文

【關(guān)鍵詞】拆遷問(wèn)題；集體土地；房屋征收評(píng)估方法

1.政策背景和相關(guān)政策體系

從2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》到2011年1月21日頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，已度過(guò)了將近十年時(shí)間。這十年可謂是中國(guó)城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國(guó)的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過(guò)了50%，中國(guó)的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴(kuò)張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當(dāng)中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國(guó)城市化快速發(fā)展的同時(shí)，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會(huì)問(wèn)題。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問(wèn)題成為這兩年激化社會(huì)矛盾、影響社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的一大頑疾。不得不承認(rèn)，政府在城市化所帶來(lái)的巨大利益的誘惑下，對(duì)拆遷工作缺乏科學(xué)合理的管理。也正因?yàn)槿绱?，出臺(tái)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)地方政府的拆遷工作做出更與時(shí)俱進(jìn)的規(guī)定和指導(dǎo)，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應(yīng)該看到，城市化進(jìn)程未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國(guó)家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補(bǔ)償以及評(píng)估辦法的規(guī)定，將是下一步國(guó)家針對(duì)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)工作要重點(diǎn)研究和探討的核心領(lǐng)域。以下是房屋征收補(bǔ)償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補(bǔ)償政策體系

2.房屋征收評(píng)估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評(píng)估的目的是為交易雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押以及典當(dāng)?shù)仁袌?chǎng)交易過(guò)程中，提供專業(yè)的房屋市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果。而房屋征收評(píng)估特殊在交易雙方的之一是政府部門(mén)。政府為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造等公共利益的實(shí)現(xiàn)，需要對(duì)國(guó)有土地上房屋進(jìn)行征收。因此，在政府的主導(dǎo)下，在公共利益遠(yuǎn)大于個(gè)人私利的原則下，房屋征收評(píng)估從為一般的純粹市場(chǎng)行為提供服務(wù)蛻變成為參雜著政府強(qiáng)制意味和部分福利色彩的半市場(chǎng)或偽市場(chǎng)行為提供服務(wù)。

之所以這樣，是因?yàn)榉课菡魇赵u(píng)估是為進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償所提供的一種技術(shù)依據(jù)，歸根結(jié)底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣容^強(qiáng)勢(shì)，房屋征收評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)就相對(duì)市場(chǎng)價(jià)值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國(guó)有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復(fù)雜，按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的結(jié)果根本滿足不了被征收房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償要求。政府為推進(jìn)工作，只能調(diào)高評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)或者通過(guò)增加其他補(bǔ)償條款已使得拆遷工作能夠順利開(kāi)展。

3.集體建設(shè)用地上房屋征收評(píng)估的簡(jiǎn)單探討

從借鑒新出臺(tái)的《國(guó)有用地上房屋征收評(píng)估辦法》的角度，來(lái)探討集體建設(shè)用地上的房屋征收評(píng)估，首先應(yīng)對(duì)兩種權(quán)屬用地的房屋進(jìn)行比較。按照《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》，國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人擁有70年的房屋所有權(quán)。只要是出讓用地上的房屋都允許進(jìn)行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進(jìn)行交易。因此，可以認(rèn)為國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人擁有對(duì)房屋所有權(quán)，包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對(duì)宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利。

始終爭(zhēng)議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”就是指未進(jìn)行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”很形象的說(shuō)明了這部分房產(chǎn)在權(quán)利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)這一特點(diǎn)，將對(duì)房屋征收評(píng)估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評(píng)估方法中使用最為廣泛的市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地上房屋征收評(píng)估當(dāng)中，因?yàn)樗械念愃频募w土地上房屋都不能買(mǎi)賣(mài)。沒(méi)有一個(gè)集體土地房屋交易的市場(chǎng)，何來(lái)類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格呢？（2）既然沒(méi)有集體土地上的房屋成交價(jià)格，我們是否可以借鑒條件類似的國(guó)有土地上的房屋成交價(jià)呢？?jī)深惙课莸膮^(qū)別正如前面分析，由于國(guó)有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動(dòng)性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類房屋作為資產(chǎn)的價(jià)格將相差很多。

筆者在對(duì)哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)研中，也印證的以上結(jié)論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。片區(qū)內(nèi)有三個(gè)村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對(duì)當(dāng)?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問(wèn)了解，金山村的小產(chǎn)權(quán)房——金山花園（毛坯）平均售價(jià)在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權(quán)房——鴻翔家園平均售價(jià)為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤(pán)（毛坯）的平均售價(jià)在7000元/平米。

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場(chǎng)法角度分析，兩個(gè)村的小產(chǎn)權(quán)房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤(pán)低出一半還多，即使考慮到周邊設(shè)施和環(huán)境因素的修正，這樣的價(jià)格差距也是懸殊的。其次，兩個(gè)村小產(chǎn)權(quán)房的租售比低。兩居按80平米計(jì)，租售比約為1：200，國(guó)際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤(pán)的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評(píng)估的收益法角度看，兩個(gè)村小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于國(guó)有土地上房屋的價(jià)值要低很多。

因此，可以得出結(jié)論，從理論上和實(shí)際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國(guó)有土地上房屋市場(chǎng)價(jià)，同時(shí)又不具備集體土地上房屋的交易市場(chǎng)。所以，市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地房屋征收評(píng)估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)價(jià)了。

4.集體土地房屋征收評(píng)估的實(shí)際情況

目前，集體土地房屋征收評(píng)估還未有國(guó)家性的政策法規(guī)出臺(tái)，各地方政府也很少有針對(duì)集體土地房屋征收的評(píng)估工作專門(mén)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評(píng)估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺(tái)了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對(duì)集體土地房屋拆遷管理作出了詳細(xì)規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。房屋重置成新價(jià)的評(píng)估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由北京市國(guó)土房管局制定并公布”?！掇k法》中按照重置成新價(jià)和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢钥醋鍪遣捎玫某杀痉ā?/p>

房屋拆遷中所稱重置成新價(jià)，是指用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新?tīng)顟B(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。為此北京市專門(mén)出臺(tái)了《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，《標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)平房、中式樓房重置成新價(jià)評(píng)估有非常詳細(xì)的規(guī)定，包括估價(jià)路線、部件及分值等詳細(xì)的估算標(biāo)準(zhǔn)和各類計(jì)分表格。重置成新價(jià)對(duì)房屋本身的價(jià)值按照建設(shè)成本的方式進(jìn)行了評(píng)估。

房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價(jià)值。宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的確定，按照市國(guó)土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》第六項(xiàng)第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補(bǔ)償計(jì)算公式：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià)）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結(jié)論

通過(guò)對(duì)房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國(guó)家對(duì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估相繼出臺(tái)了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評(píng)估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國(guó)有土地上的房屋征收評(píng)估政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合兩類權(quán)屬土地上房屋的區(qū)別，得出結(jié)論：市場(chǎng)比較法不適用于集體土地上的房屋征收評(píng)估，未來(lái)出臺(tái)的集體土地上房屋征收評(píng)估政策很可能繼續(xù)延用當(dāng)前各地方政府在集體土地房屋拆遷補(bǔ)償中使用的成本法。

參考文獻(xiàn)

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[2]《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》

[3]《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

[4]《中華人民共和國(guó)土地管理法》

[5]《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》

第6篇：土地征收補(bǔ)償政策范文

摘 要 在征地補(bǔ)償實(shí)踐中，遇到一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，給征地補(bǔ)償工作帶來(lái)一些實(shí)際困難?，F(xiàn)對(duì)征地補(bǔ)償制度存在的問(wèn)題及解決措施提出粗淺的認(rèn)識(shí)。

關(guān)鍵詞 征地 征地補(bǔ)償

一、征地補(bǔ)償制度中存在的問(wèn)題

（一）征地補(bǔ)償依據(jù)單一

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均畝產(chǎn)值的六到十倍；征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地?cái)?shù)量計(jì)算。每個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均畝產(chǎn)值的四到六倍。但是每公頃被征收的耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均畝產(chǎn)值的十五倍。”這種補(bǔ)償費(fèi)的依據(jù)顯然不能真實(shí)地、全面地、客觀地反映出耕地價(jià)格。由于耕地的類型、質(zhì)量、等級(jí)、區(qū)位等因素，征地補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用應(yīng)該有差別。同樣是旱田，按照產(chǎn)值計(jì)算出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，若綜合考慮耕地質(zhì)量、等級(jí)、區(qū)位等因素，計(jì)算出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差別是很大的。

（二）地上附著物和青苗補(bǔ)償不規(guī)范

由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和市場(chǎng)的導(dǎo)向作用，農(nóng)民的經(jīng)營(yíng)理念發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，什么賺錢(qián)種什么，新品種、新技術(shù)被廣泛采用。在征地補(bǔ)償中，地上青苗補(bǔ)償沒(méi)有可依據(jù)、可參考的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和省級(jí)的地方標(biāo)準(zhǔn)，在補(bǔ)償過(guò)程中極易引發(fā)矛盾和糾紛。

（三）征地補(bǔ)償隨意性較大

《土地法》明確規(guī)定“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。在實(shí)際征地過(guò)程中，并非都是基于“公益性”，政府對(duì)“非公益性”用地按照補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)征用，然后以市場(chǎng)價(jià)招拍掛出讓，即使完全按照法定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償被征地農(nóng)民，也存在著很大的收益差額。由于“非公益性”用地存在，土地補(bǔ)償價(jià)格出現(xiàn)了同區(qū)域、同類型土地而不同的補(bǔ)償價(jià)格。

（四）征地執(zhí)法難度大

按照征地相關(guān)制度和程序，在征地依法報(bào)批前，國(guó)土資源管理部門(mén)將根據(jù)征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書(shū)面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。然而在實(shí)際執(zhí)行中，對(duì)農(nóng)民在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)不予補(bǔ)償農(nóng)民不同意，要求給與補(bǔ)償，否則拒不交出土地。在執(zhí)行過(guò)程中由于沒(méi)有具體的法律政策依據(jù)，依法強(qiáng)制執(zhí)行又易引起矛盾，造成社會(huì)不穩(wěn)定，只好給與補(bǔ)償。在社會(huì)上造成了誰(shuí)搶栽、搶種、搶建誰(shuí)得便宜的導(dǎo)向，增加了土地成本，形成了不好的社會(huì)風(fēng)氣。

二、解決征地補(bǔ)償存在問(wèn)題的具體措施和建議

征地補(bǔ)償制度關(guān)系到農(nóng)民的切身利益和社會(huì)的穩(wěn)定，按照構(gòu)建和諧社會(huì)的要求，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，保障經(jīng)濟(jì)和社會(huì)建設(shè)所必需的土地資源及時(shí)得到使用，有必要進(jìn)一步規(guī)范和完善征地補(bǔ)償制度。

（一）科學(xué)制定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1．制定統(tǒng)一的年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)

制定統(tǒng)一的年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)考慮到征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對(duì)土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格、農(nóng)用地等級(jí)等因素，補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)將前三年主要農(nóng)產(chǎn)品的平均畝產(chǎn)值或產(chǎn)量的單一因素向綜合因素轉(zhuǎn)變，使耕地產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)更加科學(xué)、合理。

2．確定統(tǒng)一產(chǎn)值倍數(shù)

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法定規(guī)定的范圍內(nèi)加以確定。按法定的統(tǒng)一產(chǎn)值倍數(shù)計(jì)算征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致的失地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，應(yīng)及時(shí)報(bào)請(qǐng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按三十倍計(jì)算，即使按最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償，還不足以使被征農(nóng)民保持原有生活水平的，應(yīng)當(dāng)制定具體的，具有可操作性的補(bǔ)償法規(guī)政策，便于執(zhí)行。

（二）統(tǒng)一制定地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

青苗補(bǔ)償費(fèi)是指征用土地時(shí)，農(nóng)作物正處在成長(zhǎng)階段而未能收獲，征地部門(mén)應(yīng)給予土地承包者或土地使用者以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和市場(chǎng)的導(dǎo)向，地上種植物種類繁多，實(shí)際價(jià)值差別較大。為科學(xué)合理的進(jìn)行補(bǔ)償，省級(jí)人民政府應(yīng)制定出統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或可供參考的“地方標(biāo)準(zhǔn)”，便于參考執(zhí)行。地上附著物補(bǔ)償是指為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)而建造看護(hù)房、大棚等設(shè)施，在征地時(shí)由征地部門(mén)予以補(bǔ)償。地上附著物因功能不同，簡(jiǎn)易復(fù)雜也不相同，因此補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)規(guī)范，應(yīng)盡可能減少隨意性。

（三）建立地上附著物評(píng)估機(jī)構(gòu)

地上附著物和青苗作為征地補(bǔ)償一部分，隨著農(nóng)作物新品種增多、種植成本增大和生產(chǎn)技術(shù)提高，地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議增多。按照一般原則，青苗補(bǔ)償按季產(chǎn)值的三分之一補(bǔ)償工本費(fèi)；對(duì)于處在成長(zhǎng)期的農(nóng)作物，最高按季產(chǎn)值補(bǔ)償；對(duì)于能夠獲得的收獲不予補(bǔ)償，無(wú)青苗者則無(wú)該項(xiàng)補(bǔ)償。對(duì)于多年生經(jīng)濟(jì)林、果木、能移栽的盡量移栽，由用地單位支付移植費(fèi)，無(wú)法移植的，就按實(shí)際價(jià)格補(bǔ)償。這里遇到一個(gè)實(shí)際問(wèn)題，地上附著物和青苗的補(bǔ)償價(jià)值由誰(shuí)決定，是征地部門(mén)還是被征地農(nóng)民。顯然，誰(shuí)都無(wú)權(quán)決定，通常情況下，只能協(xié)商解決，然而協(xié)商補(bǔ)償很難達(dá)成一致意見(jiàn)。這就需要有資質(zhì)的評(píng)估部門(mén)提出補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告，以評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為補(bǔ)償依據(jù)，化解地上附著物補(bǔ)償?shù)碾S意性和矛盾。

（四）完善征地補(bǔ)償費(fèi)使用制度

按照土地法律政策的規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)管理，其如何使用應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論決定，土地補(bǔ)償費(fèi)主要用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)和改善農(nóng)村生產(chǎn)和生活條件，提高生活水平。由于法律政策對(duì)被征土地或失去土地農(nóng)民的補(bǔ)償分配政策不夠具體和操作過(guò)于籠統(tǒng)，在安置補(bǔ)助費(fèi)分配方面不夠靈活和可具操作性。省級(jí)政府應(yīng)根據(jù)被征地農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織的實(shí)際情況，制定出不同的、靈活的、具有可操作性的補(bǔ)償分配政策。

第7篇：土地征收補(bǔ)償政策范文

房地產(chǎn)調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地供應(yīng)、保障房建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、稅收和金融等方面不斷深入，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲趨勢(shì)得到初步控制。保障房建設(shè)規(guī)模和政策支持力度空前加大，相關(guān)建設(shè)、配置、運(yùn)營(yíng)、退出等管理制度開(kāi)始完善。同時(shí)對(duì)拆遷市場(chǎng)造成了深遠(yuǎn)的影響，首先拆遷成本將受到控制，但被拆遷人的期望不會(huì)降低，從而拆遷周期將延長(zhǎng)，最終影響土地上市。其次需優(yōu)先保證保障房用地供應(yīng)，從而政府和開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)目光將投向何方將不言而喻。最后對(duì)商品房購(gòu)買(mǎi)的限購(gòu)，將導(dǎo)致拆遷人需準(zhǔn)備更多的安置房源用于安置被拆遷人。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化多端的時(shí)期，必然要求作為該行業(yè)的專業(yè)人員不斷學(xué)習(xí)，從而適應(yīng)市場(chǎng)，滿足相關(guān)方的各種需求。本文將從征收相關(guān)的政策文件解讀出發(fā)，分析征收政策對(duì)各種類型項(xiàng)目的影響，并就北京市征收項(xiàng)目的操作流程進(jìn)行匯總。

一、征補(bǔ)條例及其配套文件的要點(diǎn)解讀

（一）征補(bǔ)條例要點(diǎn)解讀

1、對(duì)公共利益的界定清晰，非公共利益拆遷暫時(shí)無(wú)法可依。

《征補(bǔ)條例》對(duì)公共利益的六種情況進(jìn)行了列舉，概念界定更加清晰，但調(diào)整范圍變窄了；同時(shí)，為彌補(bǔ)法律法規(guī)的滯后性，增加了第六條作為兜底條款，即法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

政府亟待改變?cè)诓疬w工作中的角色和被動(dòng)局面，明確政府只承擔(dān)國(guó)有土地上公共利益項(xiàng)目的房屋征收職責(zé)，并通過(guò)強(qiáng)化行政力量保證關(guān)系國(guó)計(jì)民生的項(xiàng)目能夠順利實(shí)施，使政府?dāng)[脫開(kāi)發(fā)商盈利工具的形象；同時(shí)，征補(bǔ)條例沒(méi)有涉及非公共利益部分拆遷，也意在讓政府退出非公共利益拆遷領(lǐng)域，讓非公共利益拆遷回歸市場(chǎng)行為。

2、征收取代拆遷，房屋征收的主體為市縣級(jí)政府。

3、想通過(guò)政府行為來(lái)保證征收與補(bǔ)償不存在任何營(yíng)利目的。規(guī)定建設(shè)單位不能參與搬遷，征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不以營(yíng)利為目的。

4、補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)予以明確，補(bǔ)償程序規(guī)定先補(bǔ)償后搬遷。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一直是引發(fā)搬遷矛盾的主要因素。《征補(bǔ)條例》對(duì)征收補(bǔ)償?shù)姆秶?、?biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行了明確，并規(guī)定可對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。明確補(bǔ)償不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。使市場(chǎng)價(jià)格成為了補(bǔ)償?shù)拙€，彰顯征收的強(qiáng)制性補(bǔ)償，保證被征收人所得補(bǔ)償在市場(chǎng)上能買(mǎi)到區(qū)位、面積類似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，對(duì)被征收人的切身利益進(jìn)行了保護(hù)，有利于避免發(fā)生社會(huì)矛盾和糾紛。

5、強(qiáng)調(diào)決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)、公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

一是作出房屋征收決定前，準(zhǔn)備工作更多，要求更高。包括組織社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、聽(tīng)證會(huì)、制定征收補(bǔ)償方案等，準(zhǔn)備周期也將拖長(zhǎng)，制約因素增多，項(xiàng)目啟動(dòng)將會(huì)變得更加困難。

二是尊重被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)和選擇權(quán)，該條例以大量條款對(duì)“公開(kāi)、公平、公正”的原則進(jìn)行了落實(shí)，改變了過(guò)去拆遷人制定拆遷政策被拆遷人被動(dòng)接受的局面。

三是有利于被征收人之間互相監(jiān)督，對(duì)“釘子戶”形成廣泛的社會(huì)輿論壓力，促進(jìn)形成公開(kāi)透明和良性互動(dòng)的征收環(huán)境；同時(shí)，征收可能會(huì)因多次論證、聽(tīng)證等因素影響，導(dǎo)致征收周期加長(zhǎng)，與被征收人的溝通工作更加凸顯重要。

6、對(duì)已簽協(xié)議不履行的，只能通過(guò)向法院解決。

取消原《拆遷條例》中規(guī)定已簽協(xié)議可以仲裁、可以訴訟，訴訟期間可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的救濟(jì)途徑，規(guī)定只能等法院判決生效后，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，這樣等待的時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)，征收進(jìn)度會(huì)因此變慢。

7、對(duì)于未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的處理辦法。

可以申請(qǐng)行政訴訟或行政復(fù)議的只有被征收人一方。征收的主體是政府，政府不能既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，強(qiáng)制執(zhí)行的機(jī)關(guān)只能是居中的第三方人民法院。

8、征補(bǔ)條例增加被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)。

在過(guò)去的拆遷中，補(bǔ)償方式是由拆遷人一方?jīng)Q定的，如果拆遷人沒(méi)有房源，則可以不提供房源。《征補(bǔ)條例》強(qiáng)調(diào)被征收人的選擇權(quán)，即被征收人如果提出房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的要求，則征收人必須要提供相關(guān)房源。為了舊城改造進(jìn)行的征收，則還應(yīng)在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征補(bǔ)條例》精神，預(yù)備符合要求的房源是項(xiàng)目啟動(dòng)的重要前置條件，這對(duì)今后征收工作的實(shí)施提出了更高的要求。

9、強(qiáng)調(diào)征收的前提是保證社會(huì)穩(wěn)定。

《征補(bǔ)條例》的出臺(tái)背景是因各地違法拆遷、暴力拆遷、野蠻拆遷等惡性事件層出不窮，在拆遷領(lǐng)域出現(xiàn)了大量社會(huì)矛盾和沖突，不僅使政府面臨巨大的輿論壓力。而且對(duì)黨和政府形象造成了嚴(yán)重?fù)p壞?！墩餮a(bǔ)條例》的出臺(tái)，除順應(yīng)民意呼聲之外，更是將征收維穩(wěn)工作提高到講政治，講大局的高度，防止征收工作再次成為破壞或影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的事件多發(fā)地帶。

10、對(duì)未登記房屋規(guī)定更為細(xì)化，違法建筑均不補(bǔ)償。

《征補(bǔ)條例》采用更為審慎的態(tài)度，在征收之前對(duì)未進(jìn)行登記的房屋進(jìn)行合法性界定，相當(dāng)于將房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)遺留問(wèn)題提前予以解決，既體現(xiàn)了對(duì)被征收人權(quán)益的尊重和保護(hù)，又為以后的征收掃除了障礙，保障了征收工作的進(jìn)程。

11、僅針對(duì)被征收房屋產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)償，房屋租賃人沒(méi)有規(guī)定。

征補(bǔ)條例只是針對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)人，對(duì)于有租賃關(guān)系的房屋產(chǎn)權(quán)人與租賃人之間的關(guān)系及補(bǔ)償處理由出租人自行解決。

（二）2011年6月7日住建部下發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房【2011】77號(hào)），該文件較2003年出臺(tái)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房【2003】234號(hào)）更體現(xiàn)公開(kāi)、公平、規(guī)范，體現(xiàn)一大政治特點(diǎn)，向民主邁進(jìn)了一步，關(guān)注民生，使補(bǔ)償更為公平。

1、體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償原則，使征收補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)交易價(jià)格相匹配，實(shí)現(xiàn)公正評(píng)估。

2、明確強(qiáng)調(diào)由被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，保證了被征收人的自主選擇權(quán)，充分體現(xiàn)民主原則。

3、規(guī)定初步分戶評(píng)估結(jié)果要公示，避免拆遷工作人員適用標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一性，實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光補(bǔ)償，透明拆遷。

4、操作程序和救濟(jì)措施規(guī)范化，明確規(guī)定征收評(píng)估的流程和方法，力求充分體現(xiàn)被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值，避免因房屋價(jià)值被低估而帶來(lái)的不公平現(xiàn)象。

（三）2011年5月27日北京市人民政府下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見(jiàn)》（京政發(fā)【2011】27號(hào)），該文件主要規(guī)定了征收決定項(xiàng)目主體、工作步驟（九步驟）及需公開(kāi)的相關(guān)內(nèi)容（五公開(kāi)）。

（四）2011年6月10日北京市高級(jí)人民法院下發(fā)《關(guān)于施行前已取得拆遷許可證項(xiàng)目所涉案件有關(guān)審判、執(zhí)行工作的若干意見(jiàn)（試行）》（京高法發(fā)[2011]194號(hào)），該文件主要規(guī)定《征補(bǔ)條例》施行前本市國(guó)有土地上已取得拆遷許可證項(xiàng)目所涉案件的申請(qǐng)、受理、判決、執(zhí)行（先予執(zhí)行和強(qiáng)制執(zhí)行）等相關(guān)程序規(guī)定。在審判和執(zhí)行過(guò)程中遵循爭(zhēng)取各方理解和支持，嚴(yán)格依法審查標(biāo)準(zhǔn)，多做矛盾化解工作，慎用強(qiáng)制手段，切實(shí)維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，努力實(shí)現(xiàn)“不強(qiáng)而解、不執(zhí)而行”的工作方針。

（五）2011年10月19日北京市人民政府下發(fā)《關(guān)于廢止〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉等規(guī)章和規(guī)范性文件的決定》第239號(hào)，該文件主要規(guī)定廢止《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年11月1日北京市人民政府第87號(hào)令）、《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109號(hào)文件）等相關(guān)規(guī)范性文件，但《征補(bǔ)條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷。

（六）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償中住房保障優(yōu)先配租配售管理辦法》京建法〔2011〕17號(hào)，該文件主要規(guī)定征收主體及住房保障相關(guān)管理部門(mén)應(yīng)優(yōu)先滿足被征收人符合本市公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房條件的配售配租工作，并要求住房保障部門(mén)拆遷現(xiàn)場(chǎng)辦公，簡(jiǎn)化審批程序，提高辦事效率等相關(guān)事宜。

（七）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》京建法〔2011〕16號(hào)，該文件主要從維護(hù)大多數(shù)被征收人的利益出發(fā)，規(guī)定國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求，評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的組織主體，組織程序等內(nèi)容。

（八）2011年11月18日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市人力資源和社會(huì)保障局、北京市工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)了《北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》京建法〔2011〕18號(hào)，該文件規(guī)定主要是國(guó)有土地上房屋征收時(shí)，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及進(jìn)行補(bǔ)償相關(guān)程序等。

二、征補(bǔ)條例及配套文件對(duì)拆遷市場(chǎng)的影響

1、對(duì)在施項(xiàng)目的沖擊性較大。主要體現(xiàn)為：居民期望值升高，要求貨幣補(bǔ)償或安置房屋標(biāo)準(zhǔn)更高，普遍存在觀望態(tài)度；拆遷周期將延長(zhǎng)，隨之拆遷成本增大，拆遷難度加大；政府支持力度減弱，沒(méi)有強(qiáng)制拆遷保障，后續(xù)收尾難度大。從而拆遷主體就需創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點(diǎn)。

2、對(duì)停滯項(xiàng)目和已取得前期手續(xù)但未啟動(dòng)的項(xiàng)目的影響更大，再啟動(dòng)的可能性更小，拆遷成本、難度增大；具有實(shí)施主體變更的可能性；操作程序和組織模式將發(fā)生變化。從而需詳細(xì)分析項(xiàng)目狀況，結(jié)合政策，創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點(diǎn)；需進(jìn)一步研究分析是否可轉(zhuǎn)入公共利益范疇，由政府實(shí)施征收工作或按協(xié)議收購(gòu)方式實(shí)施。

第8篇：土地征收補(bǔ)償政策范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；土地征收；補(bǔ)償制度；現(xiàn)狀；措施

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)姆N種問(wèn)題涉及國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定和農(nóng)民切身利益。因此全社會(huì)要積極努力，切實(shí)保障廣大被征收土地農(nóng)民的合法權(quán)益，推進(jìn)我國(guó)和諧社會(huì)的建設(shè)。

一、我國(guó)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的概述

農(nóng)村土地征收是指國(guó)家為了公共利益的需要，按照國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定和相關(guān)批準(zhǔn)程序?qū)r(nóng)村集體所有的土地依法收歸國(guó)有土地的行政強(qiáng)制行為。農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度是國(guó)家依照法律或相關(guān)批準(zhǔn)程序，為了國(guó)家和社會(huì)的公共利益需要，對(duì)國(guó)家強(qiáng)制征收的集體土地變?yōu)閲?guó)有土地的農(nóng)民給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆芍贫取?/p>

通過(guò)上述兩個(gè)概念，我們可以看出國(guó)家為了公共利益需要，對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行強(qiáng)制征用后實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并建立一系列的補(bǔ)償制度，這是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益的有效途徑。

二、目前我國(guó)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度存在的問(wèn)題及現(xiàn)狀

我國(guó)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度越來(lái)越完善，但仍然存在一些問(wèn)題，具體闡述如下：

1、農(nóng)村征地補(bǔ)償原則規(guī)定模糊

農(nóng)村征地補(bǔ)償原則很多國(guó)家是在憲法中規(guī)定的，如德國(guó)、法國(guó)和美國(guó)。我國(guó)在黨的十六屆三中全會(huì)上提出過(guò)“合理補(bǔ)償”原則，2004年《憲法》修正案也沒(méi)有明確規(guī)定，只是大線條地規(guī)定了“給予補(bǔ)償”的理論。2007年《物權(quán)法》中規(guī)定“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益”。這個(gè)規(guī)定相比《憲法》有所進(jìn)步，有了關(guān)于農(nóng)村征地補(bǔ)償?shù)囊恍┨岱?，但是還不是很具體明確，沒(méi)有確立“公平合理補(bǔ)償”原則。

2、農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不是很合理

按照我國(guó)《土地管理法》規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在不合理性，主要問(wèn)題如下：

2.1補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的土地價(jià)值有時(shí)不能反映土地的實(shí)際價(jià)值。有些土地原來(lái)可能是荒地一文不值，但現(xiàn)在由于國(guó)家政策調(diào)整和本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，現(xiàn)在處于優(yōu)勢(shì)地段，如果還按照劣勢(shì)地段土地給予補(bǔ)償對(duì)農(nóng)民來(lái)講是極其不公平的，嚴(yán)重后果損害農(nóng)民的合法權(quán)益。

2.2補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能反映被占耕地本身的實(shí)際產(chǎn)出價(jià)值。征地時(shí)，依據(jù)的可能是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，而實(shí)際很多地區(qū)發(fā)展了生態(tài)農(nóng)業(yè)，旅游農(nóng)業(yè)和新型農(nóng)業(yè)等，例如進(jìn)行大棚養(yǎng)殖和家禽飼養(yǎng)的村屯，每畝的產(chǎn)值可達(dá)萬(wàn)元。這個(gè)時(shí)候在補(bǔ)償時(shí)如果還按照傳統(tǒng)產(chǎn)值的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，這對(duì)征地農(nóng)民來(lái)不公平的。

2.3程序設(shè)計(jì)不完善，利益分配不均。為了規(guī)范農(nóng)村土地征收的程序，《土地管理法實(shí)施條例》第25條規(guī)定了“兩公告一登記”制度，即征收土地公告、征地補(bǔ)償安置方案公告和補(bǔ)償?shù)怯洝Ｕ谡魇辙r(nóng)村土地的方案做出后，由縣級(jí)以上政府予以公告并組織實(shí)施，而未廣泛聽(tīng)取農(nóng)民的意見(jiàn)?，F(xiàn)行土地征用程序上存在的缺陷極大地侵害了農(nóng)民的權(quán)益。

3、司法救濟(jì)途徑欠缺

按照我國(guó)《土地管理法實(shí)施條例》第25條第3款的規(guī)定，被征地農(nóng)民如果對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，可以由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；如果協(xié)調(diào)不成的，可以申請(qǐng)由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。通過(guò)上述規(guī)定可以看出政府的裁決為終局裁決。被征地農(nóng)民的權(quán)益不能通過(guò)其他途徑解決，對(duì)于被征地農(nóng)民存在不公正方面，缺少司法救濟(jì)途徑。

三、完善我國(guó)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的對(duì)策

1、在憲法中應(yīng)明確農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t

具體而言我國(guó)應(yīng)先在《憲法》中規(guī)定出公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t，公平原則會(huì)隨著不同時(shí)期，不同地方的補(bǔ)償而有所不同，也就是說(shuō)會(huì)遵循市場(chǎng)原則，按照該區(qū)段土地平均價(jià)格和被征收土地的使用用途予以確定補(bǔ)償金額和方式。具體而言，公平補(bǔ)償原則是以完全補(bǔ)償原則為主，同時(shí)又伴有不完全補(bǔ)償原則來(lái)防止亂征地、濫用公共利益等不良現(xiàn)象，最大程度的保證失地人的正常收入。其次在憲法的指導(dǎo)下完成相關(guān)法律的制定，使得一些模糊的補(bǔ)償規(guī)定更加的明確化，在事發(fā)過(guò)程中維護(hù)農(nóng)民的利益。

2、適當(dāng)借鑒國(guó)外的一些成功經(jīng)驗(yàn)

根據(jù)我國(guó)國(guó)情適當(dāng)擴(kuò)大農(nóng)村土地征收補(bǔ)償范圍，具體而言，可以包括被征收土地本身的補(bǔ)償、搬遷費(fèi)的補(bǔ)償、土地改良物的補(bǔ)償、領(lǐng)地?fù)p失的補(bǔ)償、安置征地農(nóng)民生活的補(bǔ)償以及殘地?fù)p失的補(bǔ)償?shù)确矫?。在土地征收過(guò)程中，必然會(huì)損害到農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)農(nóng)民造成損失，因此對(duì)于這部分也需要作出補(bǔ)償。對(duì)于具體補(bǔ)償?shù)慕痤~而言，可以參照農(nóng)民就業(yè)的成本以及從事新工作所冒的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)進(jìn)行計(jì)算，盡量緩解因征地造成的緊張氣氛，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

3、健全我國(guó)的農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

由于我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別比較大，因此也不宜采取相同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，可依照各地區(qū)的不同進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定中一定要體現(xiàn)土地所有權(quán)的價(jià)值，也就是說(shuō)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照市場(chǎng)的交易價(jià)為準(zhǔn)。應(yīng)逐漸建立專業(yè)的土地評(píng)估制度，以明確補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)價(jià)格，同時(shí)還需要體現(xiàn)出土地的潛在價(jià)值。逐漸增加我國(guó)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)姆绞?，從多方面多角度?lái)增加補(bǔ)償?shù)姆N類。目前我國(guó)常用的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償方式是一次新的貨幣交換，雖然也有一些其他的方式進(jìn)行補(bǔ)償，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)其他的方式還存在很大的缺陷，無(wú)法為失地農(nóng)民提供以后的生活保證，我國(guó)應(yīng)在現(xiàn)有的補(bǔ)償方式上進(jìn)行完善，可以根據(jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)展?fàn)顩r采取分期性的貨幣補(bǔ)償方式等，解決失地農(nóng)民以后生活需要。

4、完善農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償程序

4.1農(nóng)村土地征收補(bǔ)償方案應(yīng)將雙方協(xié)商作為必經(jīng)的程序。在具體制定方案時(shí)要體現(xiàn)自愿原則，失地農(nóng)民代表與政府部門(mén)代表就征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償方式進(jìn)行協(xié)商，在協(xié)商過(guò)程中，認(rèn)真聽(tīng)取意見(jiàn)，真正從農(nóng)民角度出發(fā)，維護(hù)被征地農(nóng)民的權(quán)益。

4.2健全農(nóng)村土地征用補(bǔ)償?shù)木葷?jì)機(jī)制，完善司法救濟(jì)程序。農(nóng)村土地征收對(duì)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)造成損害，造成損害就要有補(bǔ)償。因此建議完善司法救濟(jì)，從國(guó)家法律層面上明確人民法院對(duì)于土地征收補(bǔ)償?shù)乃痉ü茌牂?quán)，使越來(lái)越多的征地農(nóng)民可以向法院尋求司法救濟(jì)，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，雖然目前我國(guó)對(duì)于農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)闹贫确矫娲嬖谥S多的缺陷，但是相信經(jīng)過(guò)人們的不斷改善，必然能夠使我國(guó)的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償政策不斷的完善及有力落實(shí)，使之能夠推進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：土地征收補(bǔ)償政策范文

一、土地征收實(shí)施主體

凡在我市行政區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展國(guó)有、集體土地征收工作，均委托土地征收所轄行政區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處具體負(fù)責(zé)實(shí)施，但有下列情形之一的除外：

1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的，以及省國(guó)土資源廳和市委、市政府要求其它應(yīng)以土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為土地征收實(shí)施主體報(bào)批土地的，委托市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心實(shí)施土地征收。

2、對(duì)特定區(qū)域內(nèi)其它用途的土地實(shí)施土地征收的,委托專門(mén)征地機(jī)構(gòu)實(shí)施土地征收。

二、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

市政府委托的各征地機(jī)構(gòu)可根據(jù)《省人民政府關(guān)于調(diào)整耕地年產(chǎn)值和征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《市人民政府關(guān)于調(diào)整耕地年產(chǎn)值和征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《市人民政府關(guān)于城市片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)征地拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見(jiàn)》、《市人民政府關(guān)于合福高速鐵路段征地補(bǔ)償拆遷安置意見(jiàn)》等文件及相關(guān)的法律法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

1、實(shí)施區(qū)片綜合地價(jià)區(qū)域內(nèi)征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按被征收土地類別標(biāo)準(zhǔn)給予相應(yīng)補(bǔ)償：耕地類（含水田、菜地、魚(yú)塘）按5.5萬(wàn)元/畝計(jì)算，其中土地補(bǔ)償費(fèi)2.1萬(wàn)元/畝，安置補(bǔ)助費(fèi)3.1萬(wàn)元/畝，青苗或地上附著物補(bǔ)償費(fèi)0.3萬(wàn)元/畝。非耕地（含園地、林地）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（不含地上附著物補(bǔ)償費(fèi)）按區(qū)片綜合地價(jià)執(zhí)行，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)按《區(qū)片綜合地價(jià)區(qū)域外征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》的地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2、城市建設(shè)用地范圍內(nèi)但不在實(shí)施區(qū)片綜合地價(jià)區(qū)域內(nèi)征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按被征收土地類別標(biāo)準(zhǔn)給予相應(yīng)補(bǔ)償：耕地類（含水田、菜地、魚(yú)塘）按5.5萬(wàn)元/畝計(jì)算，其中土地補(bǔ)償費(fèi)2.1萬(wàn)元/畝，安置補(bǔ)助費(fèi)3.1萬(wàn)元/畝，青苗或地上附著物補(bǔ)償費(fèi)0.3萬(wàn)元/畝。非耕地（含園地、林地）按2.6萬(wàn)元/畝計(jì)算，其中土地補(bǔ)償費(fèi)1.5萬(wàn)元/畝，安置補(bǔ)助費(fèi)0.5萬(wàn)元/畝，青苗或地上附著物補(bǔ)償費(fèi)0.6萬(wàn)元/畝。

3、城市建設(shè)用地范圍外征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按征收區(qū)域內(nèi)所確定的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值測(cè)算，具體征地標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附表。

注：城市建設(shè)用地范圍界定按（2005-2020）城市總體規(guī)劃予以確定。

4、征用國(guó)有農(nóng)、林業(yè)、牧、果、茶、漁場(chǎng)土地的，可參照上述征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，向土地使用權(quán)人支付征地補(bǔ)償費(fèi)用。

5、房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的拆遷補(bǔ)償安置辦法

第一類：征收國(guó)有土地上的房屋，其征收補(bǔ)償安置應(yīng)按國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定執(zhí)行。

第二類：征收集體土地上的房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的，其征收補(bǔ)償費(fèi)，按重置價(jià)格并結(jié)合成新程度予以確定。具體標(biāo)準(zhǔn)參照市建設(shè)、物價(jià)主管部門(mén)的房地產(chǎn)交易行情執(zhí)行。

三、回?fù)埽粲茫┑剡m用范圍及標(biāo)準(zhǔn)

在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，征收農(nóng)民集體土地用于商服、住宅等經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)用地的，回?fù)鼙徽魇辙r(nóng)民集體土地總面積7.5%的土地，作為被征收土地農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)生活用地，該回?fù)艿赝恋厝〉贸杀居杀换負(fù)艿霓r(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織支付?；?fù)艿鼗負(fù)苊娣e大于等于10畝且獨(dú)立成片的土地可直接予以相應(yīng)面積回?fù)?，其他原則上應(yīng)以地塊規(guī)劃指標(biāo)折算成相應(yīng)建筑面積方式予以回?fù)?；征收農(nóng)民集體土地用于工業(yè)、重點(diǎn)工程、公共管理與公共服務(wù)用地等用途的，原則上不給予回?fù)艿亍?/p>

四、嚴(yán)格土地征收工作經(jīng)費(fèi)范圍和標(biāo)準(zhǔn)

市政府委托的專門(mén)征地機(jī)構(gòu)在征收土地中，須由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助征收的，可按下述標(biāo)準(zhǔn)，由市政府委托的專門(mén)征地機(jī)構(gòu)按征收土地的用途和面積向協(xié)助征地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府支付征地工作經(jīng)費(fèi)：

（一）征收土地用于商服用地、住宅等經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地的

1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經(jīng)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)為3000元/畝。

2、征收土地面積100畝至500畝的，征地工作經(jīng)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)為2000元/畝。

3、征收土地面積500畝以上的，征地工作經(jīng)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)為1000元/畝。

（二）征收土地用于公共管理與公共服務(wù)用地的

1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經(jīng)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)為2000元/畝。