投資分析的方法精選(九篇)

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第1篇：投資分析的方法范文

【關(guān)鍵詞】聚類(lèi)分析；成長(zhǎng)能力；判別分析；投資應(yīng)用

聚類(lèi)分析建立在基礎(chǔ)分析之上，基于各類(lèi)股票的行業(yè)因素、公司因素、收益性、成長(zhǎng)性等基本層面的考察，然后利用綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系來(lái)衡量樣本股票的“相似程度”，立足于對(duì)股票基本層面的量化分析，運(yùn)用聚類(lèi)分析模型能幫助投資者準(zhǔn)確地了解和把握股票的總體特征，確定投資范圍，并通過(guò)類(lèi)的總體價(jià)格水平來(lái)預(yù)測(cè)股票價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)，選擇有利的投資時(shí)機(jī)。

一、聚類(lèi)分析在證券投資中的應(yīng)用

把聚類(lèi)分析和判別分析應(yīng)用于金融投資分析中，不僅可以彌補(bǔ)金融投資定性分析的不足，也可以使金融投資分析更精確。

（一）如何運(yùn)用聚類(lèi)分析模型進(jìn)行證券投資分析

聚類(lèi)結(jié)果對(duì)投資者的指導(dǎo)作用表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.了解各類(lèi)股票群的基本特征及總體狀況，從一定程度上區(qū)分出業(yè)績(jī)優(yōu)良和業(yè)績(jī)一般板塊，初步劃分選擇范圍。

2.根據(jù)類(lèi)的業(yè)績(jī)狀況、成長(zhǎng)性、平均股價(jià)水平等，可以幫助投資者判斷股票應(yīng)具有的內(nèi)在投資價(jià)值。

3.在同一類(lèi)別中，可找出其均衡價(jià)格，由于一些市場(chǎng)因素往往使股票的價(jià)格發(fā)生偏離，或高于或低于這一水平，低于平均股價(jià)水平的存在上升趨勢(shì)，可看作是較好的投資時(shí)機(jī)，潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)也較小。

（二）聚類(lèi)分析指標(biāo)體系的選取

基于上市公司基本面情況，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)盈利能力主要反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)創(chuàng)造利潤(rùn)的能力，盈利能力和成長(zhǎng)能力是支持股價(jià)的長(zhǎng)期因素，也是判別公司是否具備投資價(jià)值的根本所在，而經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好的公司其股市的擴(kuò)張能力也應(yīng)較強(qiáng)。

1.盈利能力的大小決定了股票價(jià)值的高低

總資產(chǎn)利潤(rùn)率直接反映公司的整體獲利能力，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率反映股東投資報(bào)酬的大小。

主營(yíng)業(yè)務(wù)是上市公司重點(diǎn)發(fā)展方向和利潤(rùn)的來(lái)源，主營(yíng)業(yè)務(wù)收益率越大，上市公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中就更具有優(yōu)勢(shì)，每股收益越高，反映行業(yè)的投資收益越高，每股的獲利能力越強(qiáng)。

2.成長(zhǎng)能力的指標(biāo)

成長(zhǎng)性好的上市公司在總資產(chǎn)擴(kuò)張能力，股本擴(kuò)張能力，資產(chǎn)重組方面都比較強(qiáng)，盈利增長(zhǎng)速度也相應(yīng)較快。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率反映了公司擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模的能力，表明公司重點(diǎn)發(fā)展方向的成長(zhǎng)性；上市公司的積累，發(fā)展以及給投資者的回報(bào)主要取決于凈利潤(rùn)的增加，所以?xún)衾麧?rùn)增長(zhǎng)率也是一個(gè)重要指標(biāo)。

3.股本擴(kuò)張能力指標(biāo)

股本擴(kuò)張能力經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好的公司其股本的擴(kuò)張能力也應(yīng)較強(qiáng)，流通股本是一項(xiàng)逆指標(biāo)，股本規(guī)模較小的上市公司往往具有較強(qiáng)的擴(kuò)張能力和較大的成長(zhǎng)空間。每股凈資產(chǎn)值越高，公司股本擴(kuò)張余地也越大，公司提供回報(bào)的潛在能力也越強(qiáng)。

二、應(yīng)用實(shí)例

從滬深股市2000多只A股中隨機(jī)抽取鋼鐵行業(yè)分類(lèi)下33只股票，樣本數(shù)據(jù)均來(lái)自Wind資訊中國(guó)上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)。

（一）原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化

為了消除原始數(shù)據(jù)量綱和數(shù)量級(jí)的差異所帶來(lái)的影響，以便進(jìn)行聚類(lèi)分析，我們采用對(duì)指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)化的處理方法[1]。

（二）聚類(lèi)分析結(jié)果

第1類(lèi)：攀鋼釩鈦，本鋼板材，包鋼股份，濟(jì)南鋼鐵，撫順特鋼，方大特鋼，方大炭素，廣鋼股份，重慶鋼鐵。

第2類(lèi)：大冶特鋼，新興鑄管，凌鋼股份，酒鋼宏興。

第3類(lèi)：河北鋼鐵，韶鋼松山，太鋼不銹，鞍鋼股份，華菱鋼鐵，首鋼股份，三鋼閩光，武鋼股份，寶鋼股份，萊鋼股份，西寧特鋼，杭鋼股份，南鋼股份，安陽(yáng)鋼鐵，八一鋼鐵，新鋼股份，馬鋼股份，柳鋼股份。

第4類(lèi)：久立特材，鄂爾多斯。

此分類(lèi)是否正確還需要判別分析對(duì)其結(jié)果進(jìn)行校驗(yàn)和完善。

（三）判別分析

分別以1，2，3，4代表1到4類(lèi)，判別函數(shù)中的自變量取原表中的自變量，對(duì)其用SPSS中的Discriminant過(guò)程進(jìn)行判別分析，分析結(jié)果如（表2-2）：

（四）實(shí)證總結(jié)

實(shí)證結(jié)果分析：

在分析各類(lèi)樣本時(shí)，我采用指標(biāo)的平均值，即：

公司利潤(rùn)的高低、利潤(rùn)額的增長(zhǎng)速度是其有無(wú)活力、管理效能優(yōu)劣的標(biāo)志。作為投資者，購(gòu)買(mǎi)股票時(shí)，當(dāng)然首先是考慮選擇利潤(rùn)豐厚的公司進(jìn)行投資。所以，分析財(cái)務(wù)報(bào)表，先要著重分析公司當(dāng)期投入資本的收益性，凈資產(chǎn)收益率高表明公司盈利能力強(qiáng)，將本期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量與上期比較，增長(zhǎng)率越高，說(shuō)明企業(yè)成長(zhǎng)性越好。

分析現(xiàn)金流量及其結(jié)構(gòu)，可以了解企業(yè)現(xiàn)金的來(lái)龍去脈和現(xiàn)金收支構(gòu)成，評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、創(chuàng)現(xiàn)能力、籌資能力和資金實(shí)力。

每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈值是每股股利的最基本保證，這個(gè)指標(biāo)說(shuō)明的是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能帶來(lái)的現(xiàn)金流凈值，是反應(yīng)經(jīng)營(yíng)狀況好壞的指標(biāo)之一，也是每股收益的最基本保證。大多公司如上面所述，但也有特殊情況。如果公司產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，同時(shí)公司正處于擴(kuò)張期，它的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~就有可能是負(fù)值，每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈值當(dāng)然也是負(fù)值，此時(shí)是不能說(shuō)明公司的經(jīng)營(yíng)狀況是不好的。

由以上分類(lèi)結(jié)果可知：第1類(lèi)股票屬于明顯的低收益，低成長(zhǎng)性的績(jī)差股。每股收益，每股凈資產(chǎn)都相對(duì)較低，特別是較低的每股現(xiàn)金流量?jī)纛~，說(shuō)明股本擴(kuò)張能力相對(duì)較低，由此說(shuō)明第一類(lèi)上市公司的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性差，發(fā)展不暢而負(fù)的營(yíng)業(yè)總收入同比增長(zhǎng)率和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比增長(zhǎng)率說(shuō)明公司已不具有成長(zhǎng)性。所以該類(lèi)公司呈衰退趨勢(shì)，投資價(jià)值不大。

第3類(lèi)股票的收益性和成長(zhǎng)性表現(xiàn)一般，這類(lèi)上市公司的股票對(duì)于短線介入的投資者來(lái)說(shuō)尚具較高的投資價(jià)值，但不宜長(zhǎng)期持有。

第2類(lèi)和第4類(lèi)股票凈資產(chǎn)收益率和投資回報(bào)率都很高，說(shuō)明2類(lèi)和4類(lèi)公司收益好，盈利能力好，這些公司大都在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，經(jīng)營(yíng)狀況良好。2類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~（同比增長(zhǎng)率）和歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)（同比增長(zhǎng)率）較高，說(shuō)明成長(zhǎng)性高，4類(lèi)公司在成長(zhǎng)性方面不如2類(lèi)高。

每股凈資產(chǎn)值越高，公司股本擴(kuò)張余地也越大，公司提供回報(bào)的潛在能力也越強(qiáng)，4類(lèi)比2類(lèi)公司具有樂(lè)觀的發(fā)展前景和較強(qiáng)的擴(kuò)張趨勢(shì)，屬于一批成長(zhǎng)型較好的股票，是板塊中的潛力股。

2類(lèi)公司在投資方面穩(wěn)定性?xún)?yōu)于4類(lèi)，各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)際情況，可以由股民們自己選擇，看股民是注重公司哪方面的情況。2類(lèi)和4類(lèi)應(yīng)屬于投資者進(jìn)行長(zhǎng)期投資的首選投資對(duì)象。

通過(guò)以上分析，可以指導(dǎo)我們的投資：一方面，分析股票的業(yè)績(jī)指標(biāo)可以判斷出績(jī)優(yōu)的類(lèi)和績(jī)差的類(lèi)，高成長(zhǎng)的類(lèi)和低成長(zhǎng)的類(lèi)，由此投資者可在某一類(lèi)或幾類(lèi)中確定投資范圍，提高投資決策的效率和準(zhǔn)確性；另一方面，從聚類(lèi)的結(jié)果中得出類(lèi)的均衡價(jià)格水平，預(yù)測(cè)股票的價(jià)格趨勢(shì)，低于這一價(jià)格水平的，其當(dāng)期市價(jià)與均衡價(jià)格的差距就是該股票價(jià)格可能的上漲空間，投資者若把握時(shí)機(jī)對(duì)這類(lèi)股票進(jìn)行長(zhǎng)期投資則承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小，獲利的可能性較大。

三、結(jié)論

聚類(lèi)分析法是一種應(yīng)用極為廣泛的多元統(tǒng)計(jì)分析方法，將聚類(lèi)分析模型應(yīng)用于證券投資中做了拓展性的研究和探討。聚類(lèi)分析采用綜合指標(biāo)來(lái)反映上市公司的成長(zhǎng)性，對(duì)聚類(lèi)結(jié)果進(jìn)行定量分析得出各類(lèi)公司的實(shí)力強(qiáng)弱情況。立足于基本面的定量分析，研究股票的內(nèi)在價(jià)值，有利于投資者縮小投資選擇范圍，確定投資價(jià)值，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，有利于為經(jīng)營(yíng)管理者提供借鑒。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：投資分析的方法范文

    由于盈利能力不強(qiáng)的上市公司價(jià)值投資研究?jī)r(jià)值不大,而且缺少較大的收益時(shí)間,無(wú)需把每股收益看作參考依據(jù),所以為了避免非正常值導(dǎo)致的影響,選擇的依據(jù)必須滿(mǎn)足每股收益大于等于0.1,此外,將不完整的上市公司數(shù)據(jù)排除。最終的選擇結(jié)果如下:2009年188只、2010年205只、2011年226只,總共有619只。1.樣本期內(nèi)各個(gè)時(shí)間段內(nèi)的基本面量化指標(biāo)和股票價(jià)格的相關(guān)研究。首先,利用SPSS16.0軟件計(jì)算出2009~2011年各個(gè)時(shí)間段的基本面量化指標(biāo)和相應(yīng)時(shí)間段的股票價(jià)格間的Pearson因子,相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果見(jiàn)表1。多元模型的自變量選擇那些和股票價(jià)格有明顯相關(guān)性的數(shù)據(jù)指標(biāo),排除與股票價(jià)格存在較小相關(guān)性指標(biāo),進(jìn)而能夠?yàn)橄乱徊礁鲿r(shí)間段的多元回歸分析提供合理的數(shù)據(jù)支持。在該階段,能夠保留下來(lái)指標(biāo)的相關(guān)系數(shù)必須滿(mǎn)足0.05水平上的顯著性檢驗(yàn)。然后,為了避免回歸過(guò)程中的自相關(guān),所以將排除凈資產(chǎn)收益率。同時(shí),因?yàn)榱鲃?dòng)比率在決策過(guò)程中可能轉(zhuǎn)換為風(fēng)險(xiǎn)控制因素,和股票價(jià)格間有較強(qiáng)的非線性,所以也應(yīng)該給予剔除。2.優(yōu)化選擇后的量化指標(biāo)對(duì)股票價(jià)格貢獻(xiàn)度的影響分析。選取2009~2011年3組數(shù)據(jù)作為研究對(duì)象,利用Stepwise的輸入技術(shù)進(jìn)行三次多元回歸分析,可以得到三組輸出。研究過(guò)程中關(guān)鍵要討論標(biāo)準(zhǔn)化因子和可決因子。標(biāo)準(zhǔn)化因子是指量化指標(biāo)經(jīng)過(guò)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的改變對(duì)股票價(jià)格產(chǎn)生的影響程度。該因子能夠防止由于不同指標(biāo)的量綱不一樣而無(wú)法比較影響程度的問(wèn)題。標(biāo)準(zhǔn)化因子絕對(duì)值越大,表示該因子對(duì)股票價(jià)格的解釋水平越高?？蓻Q因子是在調(diào)整回歸方程后獲得的,主要是指全部指標(biāo)對(duì)股票價(jià)格的整體解釋水平。可決因子越大,表明該模型對(duì)股票價(jià)格的解釋水平越高,也就是說(shuō)股票價(jià)格的變化對(duì)基本面因素變化有較大的影響,投資的合理性越大。相應(yīng)的回歸分析結(jié)果見(jiàn)表2。根據(jù)回歸分析的計(jì)算數(shù)據(jù)能夠獲得如下結(jié)論:在觀察時(shí)間,每股收益包含在回歸模型之中,具有最佳的解釋股票價(jià)格的水平,因此,這個(gè)結(jié)果表明上市公司的盈利能夠受到較好的關(guān)注?；貧w數(shù)據(jù)表明大多數(shù)情況下每股收益和總資產(chǎn)收益率均包含在回歸模型內(nèi),從而表明證券投資者非常關(guān)注對(duì)股票價(jià)值有較大影響的基本面,這一結(jié)果表明價(jià)值投資意識(shí)已經(jīng)不斷地深入人心。從回歸分析結(jié)果數(shù)據(jù)可以看出,在2011年?duì)I業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率包含于回歸模型,從而說(shuō)明證券投資者已經(jīng)對(duì)上市公司的成長(zhǎng)性有了關(guān)注,同時(shí)能夠表明證券投資者對(duì)和內(nèi)在價(jià)值有關(guān)的基本面因素有了更為深刻地認(rèn)識(shí)。從回歸分析數(shù)據(jù)可以看出,2010年和2011年期間每股凈資產(chǎn)已經(jīng)退出了回歸模型,表明證券投資市場(chǎng)不夠關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)水平。每股凈資產(chǎn)是指上市公司在破產(chǎn)時(shí)證券投資者股票的內(nèi)在價(jià)值。每股凈資產(chǎn)屬于主要的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估基本面因素,正在被證券市場(chǎng)逐步地認(rèn)可,說(shuō)明證券市場(chǎng)對(duì)股票的關(guān)注不僅停留在投資回報(bào)上,同時(shí)非常關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)的存在,這正是證券市場(chǎng)不斷趨向于理性的具體表現(xiàn)。通過(guò)對(duì)2009年和2010年的回歸分析可知,每股凈資產(chǎn)指標(biāo)出現(xiàn)了缺失。主要原因在于2008年股票市場(chǎng)比較好的局面導(dǎo)致了證券投資者的思維定式,降低了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注度。經(jīng)歷了一段時(shí)間,大量的解釋變量符合了回歸模型,這表明投資者對(duì)基本面的研究更加完善。根據(jù)回歸分析的結(jié)果,證券投資者不斷地利用更多的指標(biāo),通過(guò)不同的層面更為全方位地考慮證券的內(nèi)在價(jià)值,證券市場(chǎng)不斷向以?xún)r(jià)值投資為中心的投資方向發(fā)展。此外,可決因子的周期變化表明在我國(guó)證券市場(chǎng)中,基本面因素對(duì)股票價(jià)格的解釋能力不斷提高,然而并不穩(wěn)定。當(dāng)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)生變動(dòng)時(shí),證券投資者容易產(chǎn)生非理性行為,從而使非價(jià)值因素再一次占了上風(fēng)。

    我國(guó)證券投資基金價(jià)值投資的應(yīng)對(duì)措施

    管理費(fèi)還能夠促進(jìn)基金公司的可持續(xù)發(fā)展,為基金持有者帶來(lái)更大的投資回報(bào)。然而,如果基金管理公司的工資待遇和資產(chǎn)管理規(guī)模關(guān)聯(lián)過(guò)大,就會(huì)導(dǎo)致基金管理者僅僅關(guān)注視資產(chǎn)管理的規(guī)模,忽視幫助基金持有者獲得更大的投資回報(bào)。最為管用的方式就是優(yōu)化基金管理收入的基本組成,采用浮動(dòng)收益的方式,一定的資產(chǎn)管理費(fèi)可以確保基金的有效實(shí)施,而浮動(dòng)收益可以使基金管理者以基金投資者的權(quán)益為中心幫助基金投資者能夠獲得更大的收益。充分地利用投資組合策略。證券投資本身具有較高的風(fēng)險(xiǎn),但是高風(fēng)險(xiǎn)和高收益是相互對(duì)應(yīng)的,怎樣才能使投資風(fēng)險(xiǎn)減少并且使投資收益最大,投資組合策略就是一種行之有效的方法,利用這種方法不僅能夠有效地預(yù)防投資風(fēng)險(xiǎn),而且能夠有效地彌補(bǔ)證券投資價(jià)值的缺陷。投資者可以依據(jù)不同階段國(guó)際經(jīng)濟(jì)形式、國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)制度以及行業(yè)的發(fā)展?jié)摿m時(shí)地調(diào)節(jié)投資產(chǎn)品的比重,從而能夠得到最佳的收益。投資者應(yīng)該不斷地轉(zhuǎn)變投資理念。投資者的理念在證券投資中具有非常重要的作用,證券投資者應(yīng)該堅(jiān)持長(zhǎng)期投資的理念,主要關(guān)注證券投資的長(zhǎng)期回報(bào)。證券投資者必須熟悉證券投資的相關(guān)概念和理論,知道證券投資過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn),掌握證券投資產(chǎn)品的相關(guān)功能;投資者應(yīng)該明確投資目的,依據(jù)自身的實(shí)際情況選擇適合自身的證券投資產(chǎn)品。投資者應(yīng)熟悉證券公司的相關(guān)情況,對(duì)證券公司的專(zhuān)業(yè)化水平、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度以及信息披露系統(tǒng)等情況有比較深入的了解,從而能夠從長(zhǎng)期投資的角度獲得最大投資回報(bào)率。不斷健全證券市場(chǎng)的管理制度。通過(guò)股權(quán)改革可以較好地處理中國(guó)證券市場(chǎng)流通股和非流通股股東之間利益的不一致性、中國(guó)國(guó)有上市公司管理者缺位等難題,能夠?yàn)橹袊?guó)證券市場(chǎng)的制度化營(yíng)造一個(gè)有利的環(huán)境,從而能夠不斷深化中國(guó)證券市場(chǎng)的中長(zhǎng)期投資價(jià)值,為證券投資基金執(zhí)行價(jià)值投資創(chuàng)造一個(gè)非常有利的市場(chǎng)平臺(tái)。五、結(jié) 論我國(guó)證券市場(chǎng)仍然是一種新興的證券市場(chǎng),依然處在非有效市場(chǎng)向弱有效市場(chǎng)不斷轉(zhuǎn)變的階段,從某種意義上,利用價(jià)值投資策略得到的收益不是非常穩(wěn)定的。通過(guò)股權(quán)分置改革,伴隨著上市公司質(zhì)量持續(xù)提升,價(jià)值投資策略將轉(zhuǎn)變?yōu)樽C券市場(chǎng)的主流方式。根據(jù)相關(guān)研究可以得到以下結(jié)論:1.選取深證300指數(shù)股進(jìn)行相應(yīng)的回歸分析。根據(jù)回歸分析的結(jié)果可知:上市公司的盈利水平是非常受到重視的。證券投資者更加關(guān)注決定股票內(nèi)在價(jià)值的基本面因素,價(jià)值投資理念正在漸漸地深入投資者的人心。投資者對(duì)上市公司的成長(zhǎng)性給予了足夠的重視。市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注程度正在降低。每股凈資產(chǎn)能夠表明上市公司在破產(chǎn)的狀況下,投資者持有的每股股票的價(jià)值。證券市場(chǎng)對(duì)股票的重視不但保持在收益上,而且非常關(guān)注風(fēng)險(xiǎn),從而使證券理性更加回歸理性。隨著證券市場(chǎng)的不斷發(fā)展,投資者能夠更深入地剖析基本面的內(nèi)涵。根據(jù)回歸分析的結(jié)果可知:證券投資者已經(jīng)利用更多的指標(biāo),從不同的層面深入地考察股票的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,市場(chǎng)正在向以?xún)r(jià)值投資為主的理性投資發(fā)展。2.中國(guó)證券市場(chǎng)是一個(gè)新興市場(chǎng),正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期,因此,具有較好的價(jià)值投資意義,然而不能獲得比較穩(wěn)定的收益。因此,應(yīng)該采取有效的措施,完善基金績(jī)效評(píng)估體系和股票發(fā)行政策;合理地調(diào)整基金管理收入結(jié)構(gòu);充分地利用投資組合策略;投資者應(yīng)不斷轉(zhuǎn)變投資理念;不斷完善證券市場(chǎng)的制度體系。隨著上市公司質(zhì)量的持續(xù)提升,價(jià)值投資將不斷地深入人心,通過(guò)價(jià)值投資可以使中國(guó)證券市場(chǎng)更加趨于穩(wěn)定。

第3篇：投資分析的方法范文

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析是站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資角度，面對(duì)多變的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境，在項(xiàng)目投資決策前，全面調(diào)查投資項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)制約因素，運(yùn)用相應(yīng)的知識(shí)與能力對(duì)投資、收益等信息進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和綜合分析，對(duì)投資方案進(jìn)行科學(xué)認(rèn)證比較選擇最佳方案，從而為項(xiàng)目的投資決策提供參考借鑒作用，并保證投資有較高收益水平的分析活動(dòng)。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中財(cái)務(wù)人員主要通過(guò)以下環(huán)節(jié)對(duì)投資進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：首先，財(cái)務(wù)人員作為項(xiàng)目研究小組成員從包括政策、土地出讓金、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模等方面的市場(chǎng)調(diào)查到負(fù)債、權(quán)益分析等進(jìn)行深入的調(diào)研與預(yù)測(cè)；其次，通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算、資金籌措方案和計(jì)劃的選擇、財(cái)務(wù)分析、不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析等對(duì)投資方案進(jìn)行選擇，為投資決策提供有力的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策行為特性

（一）前期性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策具有一定的前期性，其決策行為的科學(xué)性和合理性直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的相對(duì)落實(shí)，其一切的決策行為都是在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前期完成，該項(xiàng)決策是一個(gè)較為系統(tǒng)的工作，對(duì)前期調(diào)查的各項(xiàng)數(shù)據(jù)作為相應(yīng)的科學(xué)依據(jù)，其決策具有一定的不可更改性，其引領(lǐng)著整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

（二）預(yù)測(cè)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策直接影響項(xiàng)目今后各個(gè)環(huán)節(jié)項(xiàng)目的實(shí)施，其投資決策必須要具有一定的預(yù)測(cè)性，能夠預(yù)估項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中存在的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，促使其風(fēng)險(xiǎn)處于可控范圍，提前做好風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)對(duì)措施。投資決策的科學(xué)性和合理性取決于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)、政策、施工成本、盈利以及社會(huì)效應(yīng)的精確評(píng)估與預(yù)測(cè)。

（三）重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資數(shù)目十分可觀，其項(xiàng)目資金甚至影響企業(yè)的資金正常的流轉(zhuǎn)，其項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，一般中小型項(xiàng)目都要持續(xù)一年以上，并且其干擾性因素也較多，存在很多不定性風(fēng)險(xiǎn)，其需要系統(tǒng)的行為模式以及精密的數(shù)據(jù)分析才能盡可能的降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，其投資決策的失誤很可能造成企業(yè)財(cái)力、物力、人力等方面不可挽回的損失，項(xiàng)目投資決策的工作直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡，其重要性不必言說(shuō)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的行為過(guò)程

（一）市場(chǎng)調(diào)查

市場(chǎng)調(diào)查為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)可靠的依據(jù)，是房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ)與前提，也是投資決策的關(guān)鍵。房產(chǎn)項(xiàng)目投資決策之前需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做詳細(xì)的調(diào)查，從而明確房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的問(wèn)題、解決問(wèn)題的最佳方案以及解決問(wèn)題需要付出的代價(jià)。明確問(wèn)題的過(guò)程中應(yīng)該抓住關(guān)鍵因素，通過(guò)對(duì)關(guān)鍵因素改變、轉(zhuǎn)移和消除來(lái)判定問(wèn)題的轉(zhuǎn)變，即通過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，同時(shí)也要確定問(wèn)題的解決時(shí)機(jī)，準(zhǔn)確把握問(wèn)題解決的時(shí)機(jī)是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。

（二）確定目標(biāo)

科學(xué)合理的目標(biāo)是投資決策前提，決策目標(biāo)的形成、大小、層次以及決策者對(duì)目標(biāo)的確立的認(rèn)識(shí)程度都影響決策目標(biāo)后續(xù)完成的程度。決策目標(biāo)是由市場(chǎng)調(diào)查階段所確立的問(wèn)題所決定，其目標(biāo)的確立就是為了解決房地產(chǎn)項(xiàng)目的問(wèn)題。因此確立科學(xué)合理的目標(biāo)首先就是對(duì)項(xiàng)目問(wèn)題進(jìn)行分析，從而才能設(shè)立正確的目標(biāo)。決策目標(biāo)不需十分明確，其目標(biāo)完成的各項(xiàng)衡量標(biāo)準(zhǔn)，目標(biāo)完成的時(shí)間段以及相對(duì)應(yīng)的責(zé)任都需要明確的規(guī)定。

（三）可行性方案的制定

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)信息以及目標(biāo)制定可行性方案。決策者盡可能找出所有的可行性方案，在眾多可行性方案中選出最佳的方案，并且針對(duì)高質(zhì)量的可行性新方案進(jìn)行重點(diǎn)分析、對(duì)比，在可行性方案制定的過(guò)程中應(yīng)該將一些不定性的因素考慮進(jìn)去，并根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息對(duì)不定性因素進(jìn)行科學(xué)性的預(yù)測(cè)分析，提前做好防范措施以及應(yīng)對(duì)措施，進(jìn)一步確保方案的順利實(shí)施。

（四）制定房地產(chǎn)投資效益的衡量標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)初步制定的可行性方案預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的預(yù)期結(jié)果，制定科學(xué)合理的效益衡量標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)相對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)判定項(xiàng)目方案的可行性，其直接影響其方案選用的最終結(jié)果。主要是從成本與效益兩個(gè)方面具體衡量房地產(chǎn)項(xiàng)目方案的可行性，成本就是項(xiàng)目方案落實(shí)過(guò)程中所消耗的資源，效益就是方案實(shí)施后所產(chǎn)生的價(jià)值，兩者綜合考慮確定方案的整體價(jià)值，為方案的選定提供科學(xué)的依據(jù)，最終選用一個(gè)最佳的項(xiàng)目方案。

（五）房地產(chǎn)投資決策方案的評(píng)估與選定

決策者結(jié)合眾多房地產(chǎn)決策方案的可行性、效益的衡量標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)期的結(jié)果，從而對(duì)各個(gè)可行性項(xiàng)目方案進(jìn)行綜合型評(píng)估，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)水平允許的前提下選定最具可行性和創(chuàng)造最高價(jià)值的初步項(xiàng)目方案。然后利用經(jīng)驗(yàn)判斷法、數(shù)學(xué)分析法和試驗(yàn)法等方法對(duì)其進(jìn)行對(duì)比分析，從而選定最佳的決策方案。

（六）房地產(chǎn)投資決策方案的實(shí)施與監(jiān)管

根據(jù)上述所確定的決策方案制定相對(duì)應(yīng)的實(shí)施方案，決策方案的實(shí)施過(guò)程是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程，在這一過(guò)程中受到很多不確定因素的影響，因此房地產(chǎn)投資決策方案的實(shí)施是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，其結(jié)合不確定因素隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，同時(shí)也應(yīng)該對(duì)其方案實(shí)施的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行全面的監(jiān)管，定期分析決策方案的可行性、經(jīng)濟(jì)性，不斷完善決策方案，以便于及時(shí)應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況，促進(jìn)決策方案的順利實(shí)施。

第4篇：投資分析的方法范文

[關(guān)鍵詞] 灰色模糊評(píng)價(jià) 項(xiàng)目投資 決策分析

項(xiàng)目投資決策需要考慮很多不確定的影響因素，選用單項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，其本身都有一定的片面性，根據(jù)不同的指標(biāo)值來(lái)決策有可能會(huì)得出不同的結(jié)果。綜合考慮財(cái)務(wù)因素和非財(cái)務(wù)因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)能夠選擇那些最優(yōu)的項(xiàng)目方案。本文嘗試應(yīng)用灰色模糊綜合評(píng)價(jià)方法進(jìn)行項(xiàng)目投資決策分析。

一、灰色模糊綜合評(píng)價(jià)的特點(diǎn)和方法綜述

項(xiàng)目投資決策領(lǐng)域中普遍存在不確定性決策問(wèn)題，不確定性主要有：一個(gè)是主觀不確定性，即人的思維模糊性；另一個(gè)是信息不完全、不充分所造成的客觀不確定性，即灰性。在一個(gè)信息不完全的問(wèn)題中，往往存在許多模糊的因素；具有模糊因素的一個(gè)問(wèn)題可能不具備完全充分的數(shù)據(jù)與信息?；疑橇康母拍?，模糊是質(zhì)的范疇。因此用灰色模糊概念來(lái)探討項(xiàng)目投資決策問(wèn)題，能夠更好地構(gòu)建具有柔性的決策模型，且使決策結(jié)果更加接近實(shí)際。

許多學(xué)者對(duì)灰色模糊綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行了研究，筆者歸納分析主要有以下幾種方法:(1)用灰色關(guān)聯(lián)分析選定評(píng)定因素，確定權(quán)重集，進(jìn)行模糊綜合評(píng)判;（2）運(yùn)用灰色系統(tǒng)理論確定評(píng)估灰類(lèi)，計(jì)算灰色評(píng)估系數(shù)，得出灰色評(píng)估權(quán)向量和矩陣，依據(jù)模糊數(shù)學(xué)理論形成評(píng)判矩陣，進(jìn)行模糊評(píng)價(jià);（3）將評(píng)價(jià)對(duì)象的模糊綜合評(píng)判結(jié)果矩陣視為比較數(shù)列，計(jì)算各個(gè)比較數(shù)列和各參考數(shù)列的灰色關(guān)聯(lián)度，根據(jù)關(guān)聯(lián)度大小對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象進(jìn)行優(yōu)劣排序;（4）使用模糊綜合評(píng)判和灰色關(guān)聯(lián)綜合評(píng)價(jià)法，分別進(jìn)行評(píng)判，然后再將結(jié)果進(jìn)行綜合集成;（5）用模糊數(shù)學(xué)中的廣義距離來(lái)表示參考序列和比較序列的差異程度，然后用灰色關(guān)聯(lián)分析法進(jìn)行綜合評(píng)判;（6）根據(jù)灰色理論的差異信息原理，構(gòu)造灰色隸屬度算子，形成新的模糊隸屬度矩陣，然后進(jìn)行模糊綜合評(píng)判;(7)以灰色模糊關(guān)系為基礎(chǔ)，將隸屬度和灰度綜合到評(píng)判過(guò)程中，進(jìn)行灰色模糊綜合評(píng)判;（8)根據(jù)灰色模糊數(shù)學(xué)理論，用區(qū)間數(shù)來(lái)表示隸屬度，并將隸屬度和灰度綜合起來(lái)，建立區(qū)間數(shù)灰色模糊綜合評(píng)判數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行評(píng)價(jià);（9）使用灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)法構(gòu)建模糊評(píng)判矩陣，然后再進(jìn)行模糊綜合評(píng)判。

基于灰色關(guān)聯(lián)分析的模糊綜合評(píng)價(jià)法，方法簡(jiǎn)便，易于操作。綜合考慮項(xiàng)目投資指標(biāo)的特點(diǎn)，本文采用此法進(jìn)行投資決策分析。

二、灰色模糊綜合評(píng)價(jià)的數(shù)學(xué)模型的建立

1.建立綜合評(píng)價(jià)的因素集。因素集是以影響評(píng)價(jià)對(duì)象的各種因素為元素所組成的一個(gè)普通集合，通常用u表示，即：u=（u1, u2,…,um)，其中元素ui（i=l,2，…，m）代表影響評(píng)價(jià)對(duì)象的第i個(gè)因素。

2.確定因素權(quán)向量。評(píng)價(jià)工作中，各因素的重要程度有所不同，為此，給各因素ui（i=1, 2，…，m）確定一個(gè)權(quán)重ai(i=1,2，…，m)，各因素的權(quán)重集合的模糊集，用A表示:A=(a1, a2，…，am）。

3.基于灰色關(guān)聯(lián)分析的模糊關(guān)系矩陣

(1)確定比較數(shù)列（評(píng)價(jià)對(duì)象）和參考數(shù)列（評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)評(píng)價(jià)對(duì)象為m個(gè)，評(píng)價(jià)指標(biāo)為n個(gè)，則比較數(shù)列為

用矩陣形式可表示為：

式中（1）

為第i個(gè)方案的第k個(gè)指標(biāo)的評(píng)價(jià)值；取每個(gè)指標(biāo)的最佳值為參考數(shù)列的實(shí)體，則有參考數(shù)列

式中

(2)指標(biāo)值的規(guī)范化處理要確定數(shù)列的灰關(guān)聯(lián)系數(shù)，需要對(duì)數(shù)據(jù)列進(jìn)行生成處理。對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)的處理，常用的處理方法有：初值化，最小值化，最大值化，平均值化，區(qū)間值化等。對(duì)于非時(shí)間序列的數(shù)據(jù)不存在運(yùn)算關(guān)系，采用指標(biāo)區(qū)間值化，歸一化，標(biāo)準(zhǔn)化等處理方法。本文采用規(guī)范化公式：

（2）

利用(2)式對(duì)(1)式進(jìn)行規(guī)范化處理

(3)確定灰關(guān)聯(lián)系數(shù)

其中:是分辨系數(shù),且，通常取為0.5

以幾何意義來(lái)講，關(guān)聯(lián)系數(shù)與隸屬度是相似的，于是可得模糊關(guān)系矩陣[9]

(4)建立綜合評(píng)價(jià)模型。確定R 、A之后，通過(guò)模糊變換將u上的模糊向量A變?yōu)関上的模糊向量B，即:

其中，“?”稱(chēng)為廣義模糊綜合評(píng)價(jià)合成算子有無(wú)窮多種，但實(shí)際中經(jīng)常采用的有幾種，本文根據(jù)具體情況采用加權(quán)平均法，上式即為綜合評(píng)價(jià)模型。

(5)模糊評(píng)價(jià)。根據(jù)各個(gè)因素在評(píng)判集上的隸屬度。得到評(píng)判指標(biāo)之后，便可根據(jù)最大隸屬原則選擇最大評(píng)判指標(biāo)max bj所相對(duì)應(yīng)的方案為評(píng)判結(jié)果。

三、應(yīng)用

某工程有以下四種方案,現(xiàn)使用灰色模糊綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行分析

1.選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)集。根據(jù)具體情況，選擇總投資額、投資回收期、期望凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、環(huán)境影響評(píng)價(jià)作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，組成評(píng)價(jià)指標(biāo)集。

2.確定權(quán)重。根據(jù)德?tīng)柗品?，由?zhuān)家確定各指標(biāo)權(quán)重（0.25 0.15 0.3 0.2 0.1）

3.確定最有指標(biāo)集，構(gòu)造初始矩陣并規(guī)范化

4.計(jì)算灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)并建立灰色模糊關(guān)系矩陣

5.模糊評(píng)價(jià)

由前面求得的A、R,根據(jù)B=A?R,可得B=（0.4555 0.758 0.793 .0375）即方案1、2、3、4的評(píng)價(jià)值分別為0.4555，0.758，0.793，0.375。根據(jù)最大隸屬原則，方案3為最優(yōu)方案。

四、結(jié)論

灰色模糊綜合評(píng)價(jià)模型及其算法，具有嚴(yán)密的數(shù)學(xué)邏輯推理，方法簡(jiǎn)便易行，應(yīng)用于項(xiàng)目投資決策分析具有較高的實(shí)踐價(jià)值。

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第5篇：投資分析的方法范文

【關(guān)鍵詞】直接投資風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)行業(yè)；變現(xiàn)

1、引言

房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，具有固定性、耐久性、多樣性等特征。周寅康先生認(rèn)為房地產(chǎn)與一般商品有著本質(zhì)上的區(qū)別，這種區(qū)別源于房地產(chǎn)本身所固有的特性，這種特性又主要取決于土地本身的特性。而土地特性包括土地空間位置的固定性、數(shù)量的優(yōu)先性、使用的持久性、異質(zhì)性和利用的多樣性。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、影響因素復(fù)雜等特征，風(fēng)險(xiǎn)與收益是成正比的，因此相對(duì)于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的收益十分豐厚。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過(guò)程具有其特殊性：它是一種預(yù)測(cè)未來(lái)需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過(guò)程。房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的特點(diǎn)決定了它是一種高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，伴隨其始終的不確定性決定了房地產(chǎn)投資的成敗。所以，研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)投資企業(yè)的利益最大化意義重大。

2、房地產(chǎn)行業(yè)的兩種投資：直接投資與間接投資

以房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性為依據(jù)，房地產(chǎn)投資可分為兩類(lèi)：直接投資和間接投資。

2.1直接投資簡(jiǎn)介

直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程，參與相關(guān)的管理工作，它包括兩種形式：從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿(mǎn)足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，收回投資獲得利潤(rùn)的過(guò)程。投資者可以在這個(gè)過(guò)程中賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)很大，收益也很客觀。有作長(zhǎng)期投資打算的投資者一般會(huì)選擇置業(yè)投資，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)增量房地產(chǎn)或存量房地產(chǎn)，以期獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。

2.2間接投資簡(jiǎn)介

間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者一般情況下是不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作的。具體的間接房地產(chǎn)投資形式包括：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托公司的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

2.3兩種投資的區(qū)別

1）通常情況下，直接投資者對(duì)投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目擁有控制權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，間接投資者則沒(méi)有。

2）直接投資流入的是具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，間接投資則主要流向各種資本市場(chǎng)。

3）直接投資離不開(kāi)生產(chǎn)要素的轉(zhuǎn)移與重新配置，間接投資則不一定，它并不必然引起其他生產(chǎn)要素的移動(dòng)與配置。

4）直接投資并不涉及資產(chǎn)所有權(quán)的變更，而間接投資資產(chǎn)所有權(quán)會(huì)在買(mǎi)者和賣(mài)者之間頻繁變更。

5）直接投資會(huì)包括有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的雙重流動(dòng)，而間接投資只會(huì)貨幣資本的移動(dòng)。

3、直接投資可能會(huì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

張瑤寧認(rèn)為根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論，房地產(chǎn)直接投資活動(dòng)由于受制于多方面因素的影響，以及由房地產(chǎn)產(chǎn)品自身特點(diǎn)所決定，存在著許多不確定因素。這些不確定因素可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)直接投資活動(dòng)的實(shí)際后果與預(yù)期收益的負(fù)偏差（即損失或減少），在房地產(chǎn)直接投資活動(dòng)中，這種引起預(yù)期收益損失或減少的可能性就是房地產(chǎn)直接投資風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，房地產(chǎn)直接投資風(fēng)險(xiǎn)包括以下幾個(gè)方面：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、投資周期風(fēng)險(xiǎn)、供給有限性和滯后性風(fēng)險(xiǎn)、資本需求風(fēng)險(xiǎn)等。

3.1變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析

俞明軒認(rèn)為房地產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，它的銷(xiāo)售過(guò)程非常復(fù)雜，流動(dòng)性不強(qiáng)，使得投資者很難在短時(shí)間內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，資金周轉(zhuǎn)很困難。所以，一旦出現(xiàn)投資者需要償債而必須盡快回籠資金的情況時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備可能會(huì)讓投資者蒙受不小的折價(jià)損失。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度也是不一樣的，一般情況下，變現(xiàn)性能最好的是儲(chǔ)蓄存款和支票，其次是股票外匯、期貨和債券投資等，最差的便是房地產(chǎn)投資了。

3.2投資周期風(fēng)險(xiǎn)分析

一個(gè)房地產(chǎn)直接投資項(xiàng)目從最開(kāi)始的尋找機(jī)會(huì)到中間的可行性研究再到最后的施工、竣工、銷(xiāo)售，整個(gè)環(huán)節(jié)一般情況下需要幾年才能完成。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)，期間，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性很大，各種各樣的費(fèi)用特別是后期費(fèi)用很難確定，這就給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，只能對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益作出大致的測(cè)算，很難作出精準(zhǔn)的預(yù)計(jì)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有很多難以預(yù)測(cè)的因素：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化、消費(fèi)者喜好變化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰、國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整、利率的變動(dòng)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目一經(jīng)確定，資金一旦投入，就再難根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改變和調(diào)整。所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都必須承擔(dān)由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)項(xiàng)目“滯后”效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3供給有限性和滯后性風(fēng)險(xiǎn)分析

一方面房地產(chǎn)直接投資需要很長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，另一方面土地資源十分有限，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的低彈性現(xiàn)象。與此同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求卻很大，且伴隨著巨大的需求變化，房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)出高彈性。并存著的供給低彈性和需求高彈性注定了房地產(chǎn)商品只能提前生產(chǎn)，提前生產(chǎn)就必然會(huì)導(dǎo)致供給滯后?？偠灾?，房地產(chǎn)商品供給的有限性和滯后性會(huì)使房地產(chǎn)直接投資面臨供求關(guān)系變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失。

3.4資本需求風(fēng)險(xiǎn)分析

眾所周知，房地產(chǎn)直接投資需要大量的資金，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程實(shí)際上就是巨額資金的投入過(guò)程。首先，毋庸置疑，購(gòu)買(mǎi)土地就是一筆不小的費(fèi)用。并且由于土地本身所具有的稀缺性特征，它的價(jià)格只會(huì)越來(lái)越高。其次，毫無(wú)疑問(wèn)，工程造價(jià)是房地產(chǎn)資金投入的主要部分。通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能完全依靠自由資金就可以完成一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般都是先投入一部分自由資金，再通過(guò)銀行貸款等融資手段籌集開(kāi)發(fā)資金。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模越大其投資者需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越多。因?yàn)橐?guī)模大，投資資金就多，投資周期就長(zhǎng)，資金回籠就慢，流動(dòng)性也就不強(qiáng)了?？偠灾?，房地產(chǎn)直接投資者需要承擔(dān)能否按期籌措項(xiàng)目順利開(kāi)展所需要資金及資金成本較高的風(fēng)險(xiǎn)。

4、房地產(chǎn)直接投資缺乏流動(dòng)性

房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交易成本、信息不對(duì)稱(chēng)、不公平競(jìng)爭(zhēng)等因素都影響著房地產(chǎn)直接投資的變現(xiàn)程度。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)直接投資時(shí)，必須細(xì)細(xì)分析變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的影響，確保企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中作出的每一項(xiàng)決策都是正確的。

4.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

顯然，出售房產(chǎn)在房地產(chǎn)繁榮期要比在蕭條期容易得多。換而言之，就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情決定著直接投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大小。在受行情影響方面，房地產(chǎn)間接投資就小得多，無(wú)論房地產(chǎn)處于繁榮還是蕭條時(shí)期，間接投資者都可以在公開(kāi)市場(chǎng)上快速退出。在2009年～2010 年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就處于繁榮期，房地產(chǎn)交易十分頻繁，房地產(chǎn)很容易在市場(chǎng)上出手。而2011年～ 至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低潮期，很多的房地產(chǎn)商手中都積壓了大量的房地產(chǎn)，情況不容樂(lè)觀。與此同時(shí)，投資者又無(wú)法控制整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，只能默默承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)損失。

4.2交易成本因素

房地產(chǎn)本身的特性注定了房地產(chǎn)本身價(jià)值很高、交易所需的資金很多，很難在市場(chǎng)上找到買(mǎi)家。交易成本越高的房地產(chǎn)其變現(xiàn)性就越差，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。李飛宇認(rèn)為豪宅的變現(xiàn)性要低于普通住宅；高檔寫(xiě)字樓的變現(xiàn)性低于商住樓；整棟樓房的變現(xiàn)性低于分戶(hù)出售房的變現(xiàn)性等。

4.3信息不對(duì)稱(chēng)因素

在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，賣(mài)方掌握著房地產(chǎn)的大量實(shí)質(zhì)性信息，公開(kāi)信息如：地理位置、地形、交通情況、戶(hù)型等，隱蔽信息如：商品房的成本、質(zhì)量、盈利能力、增值潛力等，還包括著物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)在內(nèi)的不確定信息。賣(mài)方獨(dú)霸真實(shí)信息決定了房地產(chǎn)交易不同于一般的商品交易，甚至可以說(shuō)房地產(chǎn)交易是賣(mài)方與買(mǎi)方的一場(chǎng)博弈。在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)商品房質(zhì)量和成本信息的了解存在著嚴(yán)重的不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象。信息的不對(duì)稱(chēng)可能會(huì)導(dǎo)致投資者為低質(zhì)量的商品房支付了很高的價(jià)格，甚至?xí)虼硕l(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛。

4.4不公平競(jìng)爭(zhēng)因素

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)巨頭依靠股市或者央企背景，利用權(quán)力和資金的優(yōu)勢(shì)大搞不公平競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，借力土地招拍掛制度進(jìn)行圈地、囤地，對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)殘酷打壓和排擠的情況也是層出不窮。土地寡頭必然導(dǎo)致定價(jià)權(quán)掌握在少數(shù)房企手里，中小投資者常常無(wú)法獲得可供開(kāi)發(fā)的土地。

5、結(jié)語(yǔ)

相對(duì)于房地產(chǎn)間接投資來(lái)講，房地產(chǎn)直接投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。它受多種因素的影響：房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交易成本、信息不對(duì)稱(chēng)、不公平競(jìng)爭(zhēng)等。這些不確定因素直接決定著房地產(chǎn)投資的成敗。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)直接投資時(shí)，必須細(xì)細(xì)分析變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的影響，確保企業(yè)在投資過(guò)程中所做出的每一項(xiàng)決策都是正確的。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：投資分析的方法范文

【關(guān)鍵詞】公路工程建設(shè)項(xiàng)目;社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析;方法

1 《中華人民共進(jìn)行和國(guó)公路法》明確規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)組織對(duì)公路建設(shè)進(jìn)行投資”

近幾年來(lái)，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的政策之一就是加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，無(wú)疑對(duì)投資公路建設(shè)是一個(gè)大好時(shí)機(jī)，公路建設(shè)投資收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小，但是投資金額巨大，回收周期長(zhǎng)，所以在投資之前必須進(jìn)行分先分析，制定分析框架，從每個(gè)立意點(diǎn)去分析。針對(duì)公路建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容，我們進(jìn)行分析之后主要是幫助項(xiàng)目方案全面考慮公路建設(shè)項(xiàng)目的社會(huì)收益目標(biāo)，在服務(wù)社會(huì)整體利益的同時(shí)，盡量避免對(duì)局部地區(qū)產(chǎn)生不利的影響，對(duì)公路建設(shè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)分析具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

2 公路投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

2.1 對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的定義

顧名思義就是“遭受風(fēng)險(xiǎn)，承蒙損失或者傷害的機(jī)會(huì)”，近年來(lái)也有學(xué)者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的概念提出了不同的觀點(diǎn)，實(shí)質(zhì)上，風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的一種有利或者不利的不確定性事件。我們?cè)谶M(jìn)行分析的時(shí)候，既要考慮到風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的獲利程度或者損失程度，又要考慮到風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能大小。

2.2 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查

風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查我們可以從以下幾個(gè)方面著手調(diào)查：對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的影響;利益相關(guān)者的意見(jiàn)或者建議;組織社團(tuán)政府的態(tài)度;同類(lèi)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)參數(shù)。就這些調(diào)查內(nèi)容而言，我們需要文獻(xiàn)搜索，新聞搜索，實(shí)地考察，走訪群眾，開(kāi)會(huì)探討等多種方法。

3 公路投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（1）對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目成本的增加會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增大，公路項(xiàng)目從最開(kāi)始的籌備到后期的竣交工驗(yàn)收是需要很大一筆花銷(xiāo)的，除了項(xiàng)目規(guī)模自身的變化帶來(lái)大的成本增高以外，還會(huì)受到市場(chǎng)變化的影響，市場(chǎng)供求情況發(fā)生變化，會(huì)造成物價(jià)波動(dòng)，對(duì)于人工、材料、機(jī)械的費(fèi)用產(chǎn)生很大影響，除了上述原因以外，在初期對(duì)土地征用和拆遷費(fèi)用評(píng)估不準(zhǔn)確都會(huì)導(dǎo)致成本增加。

（2）在公路工程中，只注重眼前的利益而忽視公路在建成完工之后還需要保養(yǎng)，很多地方會(huì)把公路養(yǎng)護(hù)方面的費(fèi)用忽視，造成前期投資估算的費(fèi)用偏低，在后期公路運(yùn)營(yíng)的時(shí)候會(huì)造成比較大的營(yíng)運(yùn)成本。

（3）目前我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，政策也在不斷的完善和不斷地調(diào)整，有時(shí)候會(huì)對(duì)公路方面進(jìn)行壓縮改革，那么對(duì)于公路基本建設(shè)的一些項(xiàng)目很難批復(fù)，不但會(huì)影響進(jìn)度，還會(huì)造成合同關(guān)系不明確的關(guān)系等，都會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。

（4）目前為止公路建設(shè)的營(yíng)運(yùn)費(fèi)來(lái)自過(guò)往車(chē)輛的通行費(fèi)用，廣告租賃費(fèi)用等，但是很受車(chē)流量的限制，如果車(chē)流量減少，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致?tīng)I(yíng)運(yùn)收入的減少，會(huì)影響到投資者的利益。

3.2 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法

3.2.1 調(diào)查問(wèn)卷法

調(diào)查問(wèn)卷是最簡(jiǎn)單的分析方法，可以了解到這個(gè)工程的各個(gè)層面的意見(jiàn)和建議，對(duì)于問(wèn)題的設(shè)定，可以從對(duì)于我們的能力是否可以滿(mǎn)足項(xiàng)目要求;與已完工的項(xiàng)目比有哪些需要改進(jìn)的地方;自己對(duì)這個(gè)項(xiàng)目是否看好，有沒(méi)有什么意見(jiàn)或者建議之類(lèi)的方面去進(jìn)項(xiàng)調(diào)查。

3.2.2 圖解法

圖解法是一種形象生動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)挖掘方法，簡(jiǎn)單有效，運(yùn)用廣泛，可以繪制風(fēng)險(xiǎn)圖，確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因，針對(duì)原因提出相應(yīng)的解決方案。

3.2.3 情景分析法

情景分析法可以通過(guò)對(duì)系統(tǒng)內(nèi)外因素的分析來(lái)設(shè)計(jì)多種可能發(fā)生的方案，但是針對(duì)面較小，如對(duì)決策者提醒注意某種措施可能引起的風(fēng)險(xiǎn)后果;研究某些關(guān)鍵性因素對(duì)未來(lái)過(guò)程的影響比較有用，其他發(fā)面不太實(shí)用，所以我國(guó)使用這種方法的較少。

3.2.4 頭腦風(fēng)暴法

頭腦風(fēng)暴法是美國(guó)人奧斯本提出來(lái)的，主要是在一個(gè)專(zhuān)家小組內(nèi)進(jìn)行，許多專(zhuān)家或者行業(yè)精英集中在一起提出意見(jiàn)進(jìn)行討論，但是這種方法有一個(gè)弊端，就是大家會(huì)受到行業(yè)專(zhuān)家的影響，從而發(fā)生“思維共振”，無(wú)法提出創(chuàng)新思想，局限了問(wèn)題的思考。

3.2.5 德?tīng)柗品?/p>

德?tīng)柗品ㄓ址Q(chēng)專(zhuān)家調(diào)查法，它可以把公路工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理小組和已經(jīng)選定的相關(guān)行業(yè)、相關(guān)專(zhuān)業(yè)專(zhuān)家連接起來(lái)，進(jìn)行匿名征集意見(jiàn)，這樣有利于保護(hù)最原始的創(chuàng)造性思維，然后在反復(fù)的進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理，征詢(xún)幾輪意見(jiàn)之后，專(zhuān)家們的意見(jiàn)趨于一致，這個(gè)方法目前在我國(guó)公路項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別上收到了很好的效果。

3.3 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法

3.3.1 爭(zhēng)取有利的政策優(yōu)惠

在項(xiàng)目進(jìn)行之前，對(duì)當(dāng)?shù)卣约皣?guó)家政策要進(jìn)行了解，看是否在這個(gè)地方目前或者今后有什么政策的導(dǎo)向，在談判的時(shí)候多一些籌碼，加強(qiáng)優(yōu)惠政策，對(duì)于優(yōu)惠的政策要及時(shí)寫(xiě)入合同，避免后期糾紛，對(duì)于回收期長(zhǎng)的項(xiàng)目，要在土地使用權(quán)、收費(fèi)權(quán)等項(xiàng)目上做好協(xié)定。

3.3.2 做好價(jià)格的預(yù)測(cè)

在價(jià)格預(yù)測(cè)方面，目前我們的技術(shù)和方法不是很成熟，但是在實(shí)際預(yù)測(cè)的時(shí)候，為了保證精確地預(yù)測(cè)結(jié)果，我們可以建立模型，多角度分析，根據(jù)參數(shù)選擇不同的指標(biāo)方案，再結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，反復(fù)比較，預(yù)測(cè)出一個(gè)較為精確的價(jià)格，尤其是土地方面的價(jià)格，尤其重要。

3.3.3 準(zhǔn)備條款明確的合同，在簽訂合同的時(shí)候?qū)τ跅l款的表述要清楚，尤其是權(quán)責(zé)有明確，避免后期糾紛

3.3.4 協(xié)調(diào)好政府關(guān)系

我們?cè)诮ㄔO(shè)項(xiàng)目的時(shí)候要協(xié)調(diào)好和業(yè)主，和政府的關(guān)系，希望可以得到政府的支持，我們要建立良好的作風(fēng)，和地方政府建立相互信任。積極健康的工作關(guān)系是后期公路建設(shè)投資順利進(jìn)行的保證。

4 結(jié)束語(yǔ)

本文對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法做了描述，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源提出了一點(diǎn)筆者自己的建議。目前我國(guó)的技術(shù)發(fā)展水平還未完善成熟，風(fēng)險(xiǎn)管理體制也不健全，還需要花費(fèi)大量的人力物力去進(jìn)行研究，也希望能夠總結(jié)更多的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，幫助進(jìn)一步完善我國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)分析。

【參考文獻(xiàn)】

[1]岳永紅.公路投資風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避方法探討[J].黑龍江交通科技，2014（2）.

第7篇：投資分析的方法范文

自2002年下半年開(kāi)始，隨著“一法兩規(guī)”的實(shí)施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的中國(guó)信托公司獲得重生。信托公司緊緊抓住央行121號(hào)文，房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資安排的市場(chǎng)需求，因此以信托投資公司作為基金管理人的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃（Real Estate Investment Trust Scheme,簡(jiǎn)稱(chēng) REITS）從零開(kāi)始，如雨后春筍般的發(fā)展，為城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資做出了重要貢獻(xiàn)。筆者統(tǒng)計(jì)，至2003年末，已累計(jì)發(fā)行共77只，累計(jì)84億元，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占總業(yè)務(wù)量的45％，在信托投資公司業(yè)務(wù)中占有最重要的位置。

二、信托與房地產(chǎn)結(jié)合的主要路徑

從目前的政策和條件看，信托和房地產(chǎn)結(jié)合的主要路徑只有兩條：資金信托和財(cái)產(chǎn)信托。兩者之間的不同主要是程序不同。前者是先發(fā)行產(chǎn)品，募集資金，然后投向房地產(chǎn)企業(yè)；后者是先將房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托登記，然后再發(fā)行產(chǎn)品投向房地產(chǎn)企業(yè)。但是在具體實(shí)施過(guò)程中，我們可以將上述兩種路徑進(jìn)一步細(xì)分為如下幾類(lèi)：

1.信托貸款

信托投資公司通過(guò)設(shè)計(jì)，推出信托品種募集到資金后，貸給房地產(chǎn)企業(yè)。這種形式和商業(yè)銀行貸款基本上相同。以貸款方式運(yùn)用的，風(fēng)險(xiǎn)控制手段主要是通過(guò)有一定實(shí)力和信譽(yù)的機(jī)構(gòu)提供擔(dān)?；虻盅海猩贁?shù)信托計(jì)劃利用政府財(cái)政支持或商業(yè)銀行擔(dān)保。2002、2003年推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃絕大部分采取貸款的形式進(jìn)行融資。

主要有三種具體方式：

（1）銀行債權(quán)信托。為滿(mǎn)足資本充足率要求，部分商業(yè)銀行將房貸資產(chǎn)出售給信托公司，信托投資公司再將其轉(zhuǎn)讓給投資者，這可稱(chēng)為是一種資產(chǎn)證券化形式，體現(xiàn)信托投資公司間接參與城市房地產(chǎn)企業(yè)；

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期貸款。因?yàn)樯虡I(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款必須在“四證”辦齊并具有30%的股東權(quán)益后才可進(jìn)行，而且不得發(fā)放土地開(kāi)發(fā)貸款，而對(duì)于自有資金不足、進(jìn)度達(dá)不到銀行貸款條件的項(xiàng)目或土地開(kāi)發(fā)，便可通過(guò)信托貸款形式取得資金用于征地、拆遷等前期投入，在達(dá)到銀行貸款的條件后，開(kāi)發(fā)商就會(huì)利用這段"時(shí)間差"把成本較高的信托貸款償還，而改用銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。

（3）項(xiàng)目后期貸款。目前商業(yè)銀行的商品房按揭貸款，按規(guī)定要在主體封頂后方可發(fā)放，這便給一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商指望利用按揭款進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)提供了難度。目前信托投資公司也有所作為。2004年1月，北京今典集團(tuán)與北京國(guó)際信托投資有限公司(下稱(chēng)“北國(guó)投”)聯(lián)手推出了蘋(píng)果消費(fèi)信托項(xiàng)目。該項(xiàng)目將募集來(lái)的資金用來(lái)給“蘋(píng)果社區(qū)”的購(gòu)房人提供短期住宅消費(fèi)貸款，也就是將信托資金運(yùn)用于房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域，其收益直接來(lái)源于借款人支付的貸款利息，相當(dāng)于在項(xiàng)目封頂之前的一段時(shí)間里替代了銀行按揭貸款。這樣，以金融組合工具實(shí)現(xiàn)信托前端融資，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)后端支持

上述兩種產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從某種意義上說(shuō)，與其說(shuō)是房地產(chǎn)公司的融資渠道，不如說(shuō)是房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目取得銀行貸款資格前向信托公司“借用”的“過(guò)橋費(fèi)”。

（4）主要貸款。也就是信托貸款作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要融資渠道，直接參與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部過(guò)程。

與商業(yè)銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個(gè)特點(diǎn)：期限較短；對(duì)資金及收益安全性要求較高；利率相對(duì)較低。因?yàn)殂y監(jiān)會(huì)對(duì)信托機(jī)構(gòu)集合資金信托的政策限制，單純依靠信托資金，開(kāi)發(fā)規(guī)模會(huì)受到一定限制；適用于滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)形式等。

2.股權(quán)投資信托

房地產(chǎn)股權(quán)信托的一般運(yùn)作模式是募集集合資金后，以股權(quán)的方式對(duì)項(xiàng)目公司投資，信托公司派出董事或財(cái)務(wù)人員參與項(xiàng)目管理。根據(jù)信托終止時(shí)信托機(jī)構(gòu)獲取利潤(rùn)方式的不同，又可以分為兩種方式：

1）股權(quán)信托。該類(lèi)信托是指信托投資公司通過(guò)將信托資金以股權(quán)投資的方式加以運(yùn)用，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者，直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營(yíng)所得，作為信托投資收益來(lái)源。

2）優(yōu)先股權(quán)信托。此類(lèi)信托是指信托投資公司通過(guò)信托資金的增資擴(kuò)股，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者后，并不直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是與相關(guān)當(dāng)事人(一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目原所有者)簽訂協(xié)議，約定在一定時(shí)間，相關(guān)當(dāng)事人按約定價(jià)格(溢價(jià)部分為信托投資收益)回購(gòu)信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實(shí)現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的信用等級(jí)，同時(shí)，它也沒(méi)有大規(guī)模稀釋開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

這種信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資有點(diǎn)類(lèi)似于優(yōu)先股的概念。信托資金只要在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿(mǎn)足了充實(shí)開(kāi)發(fā)商股本金的要求，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。因?yàn)樾磐泄局皇墙鹑跈C(jī)構(gòu)，無(wú)意介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這種信托方式許多開(kāi)發(fā)商在了解了操作流程后認(rèn)為是可以接受的。2003年5月，“重慶國(guó)信”推出了8000萬(wàn)元、期限為一年、信托受益人享有不低于6%預(yù)計(jì)年收益率、“重慶國(guó)信”則享有另外3%的景龍國(guó)際公寓股權(quán)投資信托計(jì)劃便是這種產(chǎn)品的典型。

作為新的一種信托品種，2003年房地產(chǎn)運(yùn)用股權(quán)信托募集的資金近10億。這種形式的信企合作方式有幾個(gè)明顯特征：

1）對(duì)于這種階段性持有的股份在信托期限結(jié)束后的處置，現(xiàn)有兩種方式：一是開(kāi)發(fā)商或公司其它股東回購(gòu)；二到期拍賣(mài)。信托的目的不是去長(zhǎng)期控制某家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是通過(guò)這種方式去運(yùn)作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財(cái)效果，為委托人(投資者)謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報(bào)酬。

2）股權(quán)信托在這份合同中具有擁有表決權(quán)的優(yōu)先股的性質(zhì)，作為股東每年的回報(bào)率在合同中是固定的，不參與利潤(rùn)分成。在信托期限內(nèi)占到開(kāi)發(fā)商股份的控股或者相對(duì)控股地位，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計(jì)劃等。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求較高。

3.財(cái)產(chǎn)信托模式

財(cái)產(chǎn)信托與上述幾種資金信托不同。房地產(chǎn)類(lèi)財(cái)產(chǎn)信托設(shè)立的前提是委托人必須提供業(yè)已存在并具較強(qiáng)現(xiàn)金流和變現(xiàn)能力的房地產(chǎn)類(lèi)信托財(cái)產(chǎn)，將之委托給信托投資公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，委托人取得信托受益權(quán)；然后受托人再將信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)代價(jià)實(shí)現(xiàn)融資。

盡管該信托模式在信托財(cái)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確，折價(jià)比例合理的前提下，是信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的首選模式，但在信托財(cái)產(chǎn)登記制度和相關(guān)納稅規(guī)定尚未配套出臺(tái)的條件下，開(kāi)展此類(lèi)信托業(yè)務(wù)還需進(jìn)一步論證和摸索。

4.財(cái)產(chǎn)收益權(quán)信托

通過(guò)股權(quán)信托的方式可以解決房地產(chǎn)公司一部分融資問(wèn)題，但這一模式也面臨著另外一個(gè)現(xiàn)實(shí)約束，即受制于資金信托計(jì)劃每期不能超過(guò)200份合同的限制，這對(duì)于一個(gè)幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)的項(xiàng)目而言可能不會(huì)存在太大的問(wèn)題，但是對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒上億的資金規(guī)模，這意味著單個(gè)信托合同的融資規(guī)模通常高達(dá)幾十萬(wàn)元，這無(wú)疑導(dǎo)致了信托資金籌集過(guò)程中的困難。在這種情況下，中誠(chéng)信托以及北京國(guó)投相繼推出了財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)計(jì)劃，提出了解決方案。

信托公司以受托的信托財(cái)產(chǎn)衍生的權(quán)益優(yōu)先享有權(quán)對(duì)投資者發(fā)行受益權(quán)憑證，募集到資金后再讓渡給房地產(chǎn)企業(yè)，是財(cái)產(chǎn)信托的一種。中誠(chéng)信托2003年推出的“榮豐2003財(cái)產(chǎn)信托”就是一個(gè)很好的受益權(quán)信托的典范。榮豐房地產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)售價(jià)3.27億元人民幣的部分房產(chǎn)委托給中誠(chéng)信托，設(shè)置財(cái)產(chǎn)信托，榮豐公司享有該財(cái)產(chǎn)的全部受益權(quán)，中誠(chéng)信托向投資者發(fā)行受益權(quán)證，將部分受益權(quán)出售給投資者，投資者優(yōu)先于榮豐公司享有這部份權(quán)益，一舉為榮豐公司融資近1.8億元，開(kāi)發(fā)商獲6000萬(wàn)元的利潤(rùn)(扣除融資成本約4%)。這種融資方式最大特點(diǎn)是幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金使用權(quán)中的風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)的有形價(jià)值向無(wú)形價(jià)值延伸、擴(kuò)展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險(xiǎn)隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財(cái)產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過(guò)200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。信托財(cái)產(chǎn)不屬于信托投資公司的固有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)受托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，不參與對(duì)債權(quán)人的分配。對(duì)于委托人而言，當(dāng)委托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)也不得被清算(除非受益人為唯一的，在這種合同里受益人不是唯一的)。中誠(chéng)信托推出后得到管理層的默許。從這種角度考慮發(fā)行受益權(quán)信托向房地產(chǎn)企業(yè)融資不失為時(shí)下首推的一種方式。

5.組合信托

組合信托是指信托公司采取股權(quán)信托和債務(wù)信托結(jié)合的方式介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。實(shí)際上就是復(fù)合信托。信托公司與委托人在信托合同中對(duì)信托資金的使用方式加以明確的規(guī)定，受托人按照合同約定的比例，以股權(quán)投資和貸款融資的不同方式加以組合運(yùn)用，具有較強(qiáng)的靈活性。

6.租賃權(quán)信托

租賃權(quán)信托，就是商業(yè)房產(chǎn)的所有者將商鋪的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓一定年限，投資者在購(gòu)買(mǎi)租賃權(quán)后自己并不參與經(jīng)營(yíng)，而是委托信托公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，享受回報(bào)，信托期滿(mǎn)由物業(yè)所有者或承租方回購(gòu)商鋪剩余年限的租賃權(quán)。

“愛(ài)建新城”地下商鋪?zhàn)赓U權(quán)信托計(jì)劃是由愛(ài)建信托集合多個(gè)委托人擁有的“愛(ài)建新城”地下商鋪?zhàn)赓U權(quán)，委托給上海市第一百貨商店股份有限公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，收取經(jīng)營(yíng)收益。第一百貨于信托計(jì)劃生效后受托經(jīng)營(yíng)管理“愛(ài)建新城”地下商鋪，并于2年后信托計(jì)劃期滿(mǎn)受讓剩余年限的租賃權(quán)。開(kāi)發(fā)商愛(ài)達(dá)置業(yè)將“愛(ài)建新城”地下商鋪的房產(chǎn)所有權(quán)抵押給愛(ài)建信托，并將與信托財(cái)產(chǎn)等值的流動(dòng)資產(chǎn)信托給愛(ài)建信托，作為到期支付信托收益和實(shí)現(xiàn)信托目的的履約保證。

從信托財(cái)產(chǎn)交付的原始形態(tài)進(jìn)行分類(lèi)，租賃權(quán)信托屬于集合資金信托的范疇，委托人將其合法擁有的資金交付給信托公司，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的租賃權(quán)，因此在發(fā)行上仍受200份的限制。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的就是用現(xiàn)有的資產(chǎn)為公司或項(xiàng)目融資，改善其現(xiàn)金流水平，其本質(zhì)就是一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

7.資產(chǎn)類(lèi)信托投資

指致力于收購(gòu)并經(jīng)營(yíng)商業(yè)性房地產(chǎn)的公司，其投資、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括出租用公寓樓、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、醫(yī)療中心(如養(yǎng)老院)、娛樂(lè)場(chǎng)所和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等，通過(guò)獲取租金收入來(lái)分配給投資人。如北京國(guó)投仿效國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)作模式，集合運(yùn)用信托資金購(gòu)買(mǎi)法國(guó)歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，投資人實(shí)際擁有該產(chǎn)權(quán)。這種融資方式比較接近于國(guó)際上流行的股權(quán)類(lèi)房地產(chǎn)投資信托。北京國(guó)際信托投資公司發(fā)行的“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托”即是較為成功的案例。北京國(guó)投運(yùn)用所募集信托資金，購(gòu)買(mǎi)上述商鋪的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取租金收入，實(shí)現(xiàn)信托投資收益。

資產(chǎn)類(lèi)投資信托與租賃權(quán)信托的不同之處在于租賃權(quán)信托以一種短期信托憑證的形式發(fā)行，具有短期性（2~3年）和優(yōu)先股的特征，而資產(chǎn)類(lèi)投資信托，如北京國(guó)投與歐尚簽訂的"20+20"年租約，則是一種長(zhǎng)期、穩(wěn)定性的投資。

8.優(yōu)先購(gòu)房權(quán)信托

2004年1月，北京國(guó)投推出了蘋(píng)果社區(qū)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托，引起了房地產(chǎn)金融業(yè)界和消費(fèi)者的普遍關(guān)注。申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)該信托產(chǎn)品的消費(fèi)者首先通過(guò)電腦選號(hào)獲得購(gòu)買(mǎi)資格，以相當(dāng)于兩成購(gòu)房款的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該信托產(chǎn)品，獲得以6000元/平方米的優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)房的資格，該筆資金同時(shí)充抵購(gòu)房首付款，其余八成房款可辦理20年按揭貸款。優(yōu)先購(gòu)房權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)部梢杂砷_(kāi)發(fā)商今典集團(tuán)回購(gòu)。

優(yōu)先購(gòu)房權(quán)的巧妙之處在于通過(guò)信托平臺(tái)用消費(fèi)者的錢(qián)建房，消費(fèi)者由間接投資變?yōu)橹苯油顿Y。信托公司的職能在這里變得尤為重要。與委托不同，信托公司作為受托人要履行謹(jǐn)慎勤勉之責(zé)，由于受托人管理不善造成信托財(cái)產(chǎn)損失的，受托人要進(jìn)行賠償，而在委托關(guān)系中，委托人損失自負(fù)；信托公司還具有專(zhuān)家理財(cái)?shù)穆毮?，?duì)信托財(cái)產(chǎn)以自己名義統(tǒng)一管理和運(yùn)用，在委托關(guān)系中，委托人要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策，受托人遵照?qǐng)?zhí)行，因此對(duì)委托人的素質(zhì)要求較高，不適于廣大投資人。信托制度無(wú)疑為普通投資人提供了一個(gè)良好的外部理財(cái)工具，適應(yīng)了社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

無(wú)論是租賃權(quán)信托還是優(yōu)先購(gòu)房權(quán)信托，一般都是采取集合資金的模式，由受托人購(gòu)買(mǎi)某項(xiàng)權(quán)利，期滿(mǎn)再由用資機(jī)構(gòu)溢價(jià)回購(gòu)該項(xiàng)權(quán)利，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出。信托公司一般要求融資機(jī)構(gòu)提供抵押或擔(dān)保，尤其對(duì)于開(kāi)發(fā)程度比較低的項(xiàng)目，如果沒(méi)有安全保證措施，一旦資金鏈條斷裂，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑會(huì)大大增加。

9.爛尾樓信托

位于成都的精圖大廈5年前由于流動(dòng)資金斷流，已完成了90％的工程被迫停工，并被法院查封，其資產(chǎn)按現(xiàn)值評(píng)估為2.2億元，負(fù)債為1.1億元，由于巨額債務(wù)和日后的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)無(wú)人接手。衡平信托巧妙地發(fā)揮了信托財(cái)產(chǎn)破產(chǎn)隔離的功能，綜合使用資金信托和財(cái)產(chǎn)信托原理，以未來(lái)的現(xiàn)金流吸引投資者，獲得了大廈續(xù)建的資金。目前這種方式在上海、天津等地獲得推廣，為城市建設(shè)的一條新路徑。

上述9類(lèi)15種方式當(dāng)前信托公司從事城市房地產(chǎn)投資的主要路徑。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)采用哪種方式，都是為了獲取便利資金推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利完成。作為受托方的信托公司的目的是作為金融中介為投資者謀取最大的投資收益。只有兩者的適當(dāng)、合理的結(jié)合，才可以使房地產(chǎn)信托做好做多，融資方的房地產(chǎn)企業(yè)也能做大做強(qiáng)，從而使10多萬(wàn)億的居民儲(chǔ)蓄有效地向投資轉(zhuǎn)化，為金融市場(chǎng)增加更多的可購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品，較好滿(mǎn)足廣大普通投資的投資需求，達(dá)到“三贏”的局面。

三、信托與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的深層分析

信托作為一種靈活的融資工具，可以解決城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)階段的資金需求，也可以針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的特殊問(wèn)題提出解決方案。近年來(lái)，信托公司深度涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的背后，潛藏著兩個(gè)基本動(dòng)因。

（一）突破房地產(chǎn)金融政策限制

1998年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了一個(gè)從支持到調(diào)整的演變過(guò)程。1998年關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知，2001年6月19日中國(guó)人民銀行公布關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，即所謂的121號(hào)文。

在央行121文件所要的規(guī)范的幾個(gè)問(wèn)題中，形成開(kāi)發(fā)商“死穴”的，首先是用銀行貸款繳納土地出讓金，還有以房地產(chǎn)流動(dòng)資金形式和施工企業(yè)貸款墊資的開(kāi)發(fā)資金，這樣的限制將使有些開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨無(wú)米下炊。據(jù)估計(jì)，屬于這種性質(zhì)的違規(guī)貸款有1800億左右，與此相關(guān)的還有土地出讓后開(kāi)發(fā)時(shí)間的限制；其次是對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款的限制，直接增加開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資金需求的情況下，也相對(duì)延后了開(kāi)發(fā)商資金回流的時(shí)間。實(shí)力不濟(jì)的開(kāi)發(fā)商，就此成為刀下鬼。

121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的貸款條件都作出了嚴(yán)格的規(guī)定，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不改變現(xiàn)有的融資模式，尋求新的通道，打通新的平臺(tái)。信托作為唯一能連結(jié)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的金融工具，此刻走入房地產(chǎn)企業(yè)的視線，開(kāi)啟了與房地產(chǎn)業(yè)在更廣泛領(lǐng)域更深層次的合作。比如股權(quán)信托對(duì)自有資金不足30%無(wú)法取得開(kāi)發(fā)貸款的企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力，優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓可以為完成外部施工而裝修費(fèi)用不足的企業(yè)解決資金問(wèn)題，今典集團(tuán)的蘋(píng)果社區(qū)醞釀發(fā)行房地產(chǎn)消費(fèi)信托，解決封頂前不能發(fā)放個(gè)人住房貸款的問(wèn)題。房地產(chǎn)信托在短時(shí)間內(nèi)相繼突破了集合投資200分和“異地經(jīng)營(yíng)”的限制，更加放開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于信托金融的期望和想像空間。

解決問(wèn)題的根本途徑則是尋找高質(zhì)資金的來(lái)源，即投資融資方向的創(chuàng)新及融資渠道的整合提升。房地產(chǎn)所需要引進(jìn)的資金額度非常大，單純依靠信托或銀行貸款都不能完全解決問(wèn)題，而需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，以信托+銀行金融組合工具構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式，融資數(shù)額需由以信托為核心的金融組合工具完成，實(shí)現(xiàn)信托前端融資，銀行后端資金支持，形成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種選擇。

（二）信托獨(dú)特的制度優(yōu)勢(shì)

從制度安排來(lái)看，信托的最大功能是為社會(huì)提供了一項(xiàng)優(yōu)良的外部財(cái)產(chǎn)管理制度。社會(huì)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，對(duì)外部財(cái)產(chǎn)管理制度的需求也就越強(qiáng)烈。信托作為一種優(yōu)良的財(cái)產(chǎn)管理制度，源于其獨(dú)特的制度設(shè)計(jì)，即信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與收益權(quán)相分離，信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體與利益主體相分離，正是信托區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)管理制度的根本特征。由信托的這一根本特征還引申出信托另外兩個(gè)重要特性，即財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性與信托有限責(zé)任。信托一旦設(shè)立，信托財(cái)產(chǎn)即與委托人、受托人的其他財(cái)產(chǎn)相分離，若委托人或受托人因故破產(chǎn)，信托財(cái)產(chǎn)不在清償范圍之內(nèi)。有限責(zé)任是信托的另一重要特征，它根源于信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，信托中的有限責(zé)任是全面的，在信托的內(nèi)部關(guān)系中，即使未能取得信托利益或造成信托財(cái)產(chǎn)的損失，受托人也不以自有財(cái)產(chǎn)負(fù)個(gè)人責(zé)任，未能取得信托利益的可以不向受益人支付，信托財(cái)產(chǎn)有損失的，在信托終止時(shí)只將剩余財(cái)產(chǎn)交給受益人即可；在信托的外部關(guān)系中，信托管理的連續(xù)性不因受托人的欠缺而影響其成立，已成立的信托不因受托人的更迭而影響其存續(xù)。

信托在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理中的優(yōu)勢(shì)明顯。信托提供的是一種帶有穩(wěn)定性、可控性、受益性、彈性和安全性的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理設(shè)計(jì)。信托公司在嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定的前提下，綜合運(yùn)用信托的制度優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)化選擇為導(dǎo)向，顯示出房地產(chǎn)信托仍存在較為廣闊的空間。

第8篇：投資分析的方法范文

一、投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量與計(jì)稅基礎(chǔ)差異

投資性房地產(chǎn)根據(jù)來(lái)源不同可分為外購(gòu)的和自行建造的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)的成本包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異表現(xiàn)在兩個(gè)方面。

(一)借款費(fèi)用的資本化　根據(jù)借款費(fèi)用準(zhǔn)則的規(guī)定，可以資本化的借款金額包括專(zhuān)門(mén)借款和一般借款。而企業(yè)所得稅法實(shí)施條例(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“條例”)第38條規(guī)定，非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除，超過(guò)部分的利息支出不得在稅前扣除。同時(shí)，為防止資本弱化，新稅法第46條和實(shí)施條例第119條規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。因此，納稅人外購(gòu)或自行建造投資性房地產(chǎn)發(fā)生的借款費(fèi)用，若已按借款費(fèi)用準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行了資本化處理，但仍存在新稅法和條例規(guī)定不得扣除的借款費(fèi)用，會(huì)導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)小于會(huì)計(jì)成本，以后期間按計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊與按會(huì)計(jì)基礎(chǔ)計(jì)算的差異，需作企業(yè)所得稅的納稅調(diào)增處理。

(二)購(gòu)買(mǎi)取得的投資性房地產(chǎn)的成本　企業(yè)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，有時(shí)會(huì)采取超過(guò)正常的信用條件購(gòu)買(mǎi)投資性房地產(chǎn)，如采用分期付款方式購(gòu)買(mǎi)投資性房地產(chǎn)，使投資性房地產(chǎn)的購(gòu)進(jìn)具有融資租賃的性質(zhì)。按新準(zhǔn)則規(guī)定，該方式下購(gòu)入的投資性房地產(chǎn)的成本不以各期付款額之和確定，而是以各期付款額的現(xiàn)值之和確定，兩者差額計(jì)入未確認(rèn)融資費(fèi)用。其中，投資性房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)款的現(xiàn)值，應(yīng)按各期支付的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款選擇恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)來(lái)確定，未確認(rèn)融資費(fèi)用符合借款費(fèi)用準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的，應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，其余部分應(yīng)在信用期間確認(rèn)為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。新稅法規(guī)定超過(guò)正常信用條件期限付款的投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)不按照現(xiàn)值計(jì)價(jià)，從而導(dǎo)致該投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)成本小于計(jì)稅基礎(chǔ)。

二、成本模式下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量與處置差異

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量分為成本和公允價(jià)值兩種模式，企業(yè)只能選擇其中一種模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在成本模式下，企業(yè)應(yīng)按固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期(月)計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

(一)減值準(zhǔn)備的處理　按資產(chǎn)減值準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。此類(lèi)減值損失屬于長(zhǎng)期資產(chǎn)減值損失，一經(jīng)確定不得轉(zhuǎn)回。而根據(jù)新稅法第10條和條例第55條的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備不得扣除。對(duì)于這一差異，應(yīng)區(qū)分以下兩種情況進(jìn)行納稅調(diào)整。一是本期會(huì)計(jì)折舊或攤銷(xiāo)額加上本期計(jì)提的減值準(zhǔn)備大于按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷(xiāo)額。這表明投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)，形成可抵扣暫時(shí)性差異，也可能是本期轉(zhuǎn)回前期的應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，應(yīng)調(diào)增的應(yīng)納稅所得額為本期會(huì)計(jì)折舊或攤銷(xiāo)額加上本期計(jì)提的減值準(zhǔn)備，減去按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷(xiāo)額。二是本期會(huì)計(jì)折舊或攤銷(xiāo)額加上本期計(jì)提的減值準(zhǔn)備小于按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷(xiāo)額。這表明投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)，形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，也可能是本期轉(zhuǎn)回前期的可抵扣暫時(shí)性差異，應(yīng)調(diào)減的應(yīng)納稅所得額為按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷(xiāo)額，減去本期會(huì)計(jì)折舊或攤銷(xiāo)額和本期計(jì)提的減值準(zhǔn)備。

(二)關(guān)于投資性房地產(chǎn)的處置　處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際收到的金額借記“銀行存款”等，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”，并結(jié)轉(zhuǎn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或攤銷(xiāo)，按其賬面余額貸記“投資性房地產(chǎn)”，其差額借記“其他業(yè)務(wù)成本”，已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。在成本模式下，處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，由于在初始計(jì)量與計(jì)稅基礎(chǔ)方面新準(zhǔn)則和新稅法之間存在差異，需要對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅基礎(chǔ)凈值差額進(jìn)行納稅調(diào)整。如果投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)凈值，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額；反之，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。需要補(bǔ)充的是，根據(jù)條例第25條規(guī)定，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)用于非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將投資性房地產(chǎn)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售計(jì)算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按照公允價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益。

三、公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量與處置的差異

新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

(一)公允價(jià)值變動(dòng)與折舊　新準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，并以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。而在稅務(wù)處理上，投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)來(lái)處理。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于執(zhí)行(企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2007]80號(hào))規(guī)定，企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)人應(yīng)納稅所得額。因此，一方面，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增減變動(dòng)，依照新稅法，均不確認(rèn)所得或損失；另一方面，投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，可按稅法規(guī)定計(jì)提并扣除折舊或攤銷(xiāo)。

(二)投資性房地產(chǎn)的處置　處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際收到的金額借記“銀行存款”等，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”，按該投資性房地產(chǎn)的賬面余額借記“其他業(yè)務(wù)成本”，貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”，同時(shí)借記或貸記“投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng))”；按該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”，對(duì)于該投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日計(jì)人資本公積的金額，轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。而根據(jù)新稅法和條例規(guī)定，在處置公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)納稅所得額為處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額。

四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換與計(jì)量模式變更差異

新準(zhǔn)則和新稅法關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的差異，主要體現(xiàn)在公允價(jià)值模式下，企業(yè)將自用或作為存貨的房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)之間的互換；計(jì)量模式的變更是指將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式。

第9篇：投資分析的方法范文

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類(lèi)號(hào)］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A ［文章編號(hào)］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類(lèi)，分別歸屬于不同的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對(duì)外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準(zhǔn)備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準(zhǔn)備對(duì)外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來(lái)，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獲利。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量既可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類(lèi)別的房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)了較大不同，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息也產(chǎn)生了較大的影響。

1 公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理舉例

例如，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開(kāi)發(fā)成本為1 000萬(wàn)元，甲企業(yè)對(duì)其計(jì)提了200萬(wàn)元的減值準(zhǔn)備。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為900萬(wàn)元。甲公司在租賃期開(kāi)始日的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200；貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為700萬(wàn)元，則甲公司在租賃期開(kāi)始日的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200，借：公允價(jià)值變動(dòng)損益100；貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備后，如果造成存貨價(jià)值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回。但從以上會(huì)計(jì)處理對(duì)比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值是不允許通過(guò)損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值則要計(jì)入當(dāng)期損益。這種不對(duì)稱(chēng)的會(huì)計(jì)處理方式，是為了防止企業(yè)通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價(jià)值來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)，遵循了謹(jǐn)慎性原則，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)有不利影響。

采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)需按照自用的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)類(lèi)似的會(huì)計(jì)處理方式，按期計(jì)提累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷(xiāo)，也無(wú)需對(duì)該投資性房地產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值上漲100萬(wàn)元，則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100；貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值下跌100萬(wàn)元，則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響類(lèi)似于存貨出售價(jià)格下跌而計(jì)提的資產(chǎn)減值損失。但當(dāng)商品房?jī)r(jià)格上升超過(guò)其原開(kāi)發(fā)成本時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價(jià)值體現(xiàn)在利潤(rùn)表之中，從而增加當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)。

接上例，假設(shè)2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價(jià)款為800萬(wàn)元，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。出售時(shí)，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”明細(xì)科目為借方余額200萬(wàn)元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細(xì)科目為借方余額700萬(wàn)元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬(wàn)元。甲企業(yè)會(huì)計(jì)分錄為：①確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務(wù)收入800。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益。借：公允價(jià)值變動(dòng)損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)200。③借：其他業(yè)務(wù)成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房直接對(duì)外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計(jì)入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤(rùn)表并不單獨(dú)列示主營(yíng)業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營(yíng)業(yè)收入”和“營(yíng)業(yè)成本”，因此不會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)信息造成分類(lèi)上的影響。從營(yíng)業(yè)利潤(rùn)金額的角度來(lái)說(shuō)，從以上分解會(huì)計(jì)分錄中可以看出，甲企業(yè)確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷(xiāo)售款，確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對(duì)商品房的原開(kāi)發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)僅影響公允價(jià)值變動(dòng)損益而不會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)造成任何影響。

2 以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響分析

（1）以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算成本。由于相對(duì)于歷史成本，公允價(jià)值計(jì)量屬性具有較大的不確定性，為了保證會(huì)計(jì)信息的可靠性，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量做了嚴(yán)格的限制。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價(jià)時(shí)，企業(yè)需要參照同類(lèi)或類(lèi)似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、評(píng)估確認(rèn)該房地產(chǎn)的公允價(jià)值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估能力和評(píng)估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請(qǐng)外部資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，這會(huì)加大企業(yè)會(huì)計(jì)處理的難度和成本。

（2）以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)波動(dòng)性。雖然按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價(jià)值是指資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方在公平交易的前提下，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交付的價(jià)格。但事實(shí)上由市場(chǎng)交易而產(chǎn)生的公允價(jià)值會(huì)受交易雙方的投資心理、對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以出售，而且我國(guó)的政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴(yán)格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行管理后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以長(zhǎng)期持有，并且在每個(gè)會(huì)計(jì)期末將房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)以持有損益――“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的形式反映在利潤(rùn)表中。這會(huì)使企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)喪失歷史成本計(jì)量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動(dòng)。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在政策調(diào)控前，房?jī)r(jià)一直處于連續(xù)上漲階段，將對(duì)外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達(dá)到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟(jì)利益的目的；另一方面也可以將公允價(jià)值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)，對(duì)于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以達(dá)到粉飾會(huì)計(jì)報(bào)表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌趨勢(shì)，這種情況下，以公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)可能產(chǎn)生不良的影響。

3 以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

（1）按照我國(guó)目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對(duì)外出租而計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計(jì)算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計(jì)算。采用第二種方法進(jìn)行計(jì)算時(shí)，企業(yè)采用成本模式還是公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)對(duì)出租房地產(chǎn)的賬面價(jià)值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價(jià)值上漲時(shí)公允價(jià)值計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的稅負(fù)。

（2）我國(guó)計(jì)算繳納所得稅采用的是收付實(shí)現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)雖然會(huì)影響企業(yè)當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)，但由于企業(yè)并未實(shí)際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟(jì)利益并沒(méi)有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計(jì)算應(yīng)稅所得額時(shí)可以將公允價(jià)值變動(dòng)損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，將不再計(jì)提累計(jì)折舊，而累計(jì)折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。

主要參考文獻(xiàn)

［1］中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則［S］．2006.