房產(chǎn)論文精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)論文范文

信息化技術(shù)的發(fā)展，對(duì)各行各業(yè)都帶來(lái)了一定的沖擊，當(dāng)然，對(duì)于房產(chǎn)檔案管理也是如此。信息技術(shù)在房產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用，給傳統(tǒng)房產(chǎn)檔案管理帶來(lái)挑戰(zhàn)的同時(shí)，也給房產(chǎn)檔案的管理帶來(lái)了重大影響。

1.1促進(jìn)檔案管理理念的轉(zhuǎn)變

隨著信息技術(shù)理念日益深入人心，人們對(duì)于信息技術(shù)的依賴度也越來(lái)越高，如今，信息技術(shù)改變了我們的生活、工作和學(xué)習(xí)方式，人類的活動(dòng)已經(jīng)無(wú)法離開(kāi)信息技術(shù)。信息技術(shù)對(duì)房產(chǎn)檔案管理造成了重要影響，促使房產(chǎn)檔案管理者轉(zhuǎn)變?cè)瓉?lái)的管理理念，加大信息化投入力度，向著信息化方向發(fā)展。

1.2促進(jìn)紙質(zhì)檔案向電子檔案的轉(zhuǎn)變

房產(chǎn)檔案以紙質(zhì)檔案為主，管理過(guò)程中存在一些問(wèn)題。隨著信息技術(shù)的應(yīng)用，要將紙質(zhì)檔案轉(zhuǎn)化為電子檔案，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理的數(shù)字化。電子檔案的檔案資源進(jìn)入信息網(wǎng)絡(luò)，可以進(jìn)行資源共享；對(duì)于檔案中保存的錄音、錄像檔案，也可以采用轉(zhuǎn)錄卡設(shè)備，轉(zhuǎn)錄成數(shù)字文件，存入計(jì)算機(jī)中；對(duì)于檔案中的照片、圖片檔案，可以采用掃描儀進(jìn)行掃描，將掃描的內(nèi)容儲(chǔ)存在電腦里，紙質(zhì)檔案向電子檔案發(fā)展，使用、管理起來(lái)更加便捷，促進(jìn)了檔案管理工作的順利開(kāi)展。

1.3實(shí)現(xiàn)檔案管理的網(wǎng)絡(luò)化

計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是信息時(shí)代的最好體現(xiàn)，它的應(yīng)用，使原來(lái)的存儲(chǔ)信息的方式發(fā)生了深刻的變化。使用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，人們可以不受任何時(shí)限進(jìn)行溝通、交流，辦公中使用互聯(lián)網(wǎng)，大大提高了工作效率；在房產(chǎn)檔案管理工作中應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)行檔案信息的交換。近年來(lái)，隨著電子政務(wù)的推廣、電子文件的普及，可以利用網(wǎng)絡(luò)，對(duì)房產(chǎn)電子檔案的信息進(jìn)行收集、整理、鑒定、保管及使用等；把計(jì)算機(jī)技術(shù)與檔案管理工作相結(jié)合，促進(jìn)檔案管理信息的豐富，提高了采集信息的準(zhǔn)確度；建立數(shù)字檔案館，使房產(chǎn)檔案的管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化。提高房產(chǎn)檔案管理的效率。

1.4促進(jìn)檔案管理人員知識(shí)結(jié)構(gòu)多元化

信息技術(shù)在房產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用，要求檔案管理人員掌握檔案專業(yè)知識(shí)的同時(shí)，還要熟悉信息化建設(shè)。檔案現(xiàn)代化的管理，離不開(kāi)通信技術(shù)和電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，像多媒體、光盤存儲(chǔ)、網(wǎng)絡(luò)管理、信息安全管理等高新技術(shù)。房產(chǎn)檔案管理人員要想適應(yīng)信息時(shí)代檔案管理的需求，就要不斷學(xué)習(xí)信息技術(shù)，不斷鞏固和發(fā)展自我，不斷提高自身綜合素質(zhì)。

1.5有利于檔案資源利用實(shí)現(xiàn)社會(huì)化

房產(chǎn)檔案管理的目的是讓人們更好的利用檔案資料，因此，要利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)檔案信息資源共享。企業(yè)可以建立一個(gè)企業(yè)網(wǎng)站，專門管理檔案，利用技術(shù)、人才的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)可公開(kāi)的檔案資源，使用者可以在網(wǎng)上直接查詢檔案目錄，查閱自己所需檔案內(nèi)容；也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)宣傳企業(yè)的檔案管理工作，開(kāi)展信息咨詢服務(wù)。

2促進(jìn)房產(chǎn)信息化管理的建議

2.1建立房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)

為了促進(jìn)房產(chǎn)信息化管理，就要建立房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)的建立是以滿足信息化需求為前提的。要應(yīng)用數(shù)據(jù)庫(kù)、超文本技術(shù)及元數(shù)據(jù)等現(xiàn)代化信息技術(shù)，開(kāi)發(fā)出具有分析和決策功能的檔案管理系統(tǒng)，支持瀏覽、存儲(chǔ)、檔案的收集、檢索、檢閱管理、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等，同時(shí)為使用者提供網(wǎng)上服務(wù)，滿足房產(chǎn)檔案一體化管理的需要。

2.2加強(qiáng)安全管理

2.2.1確保電子檔案的安全

為了保證電子檔案歸檔的安全管理，就要與信息部門合作，對(duì)于各類文件如何歸檔做出規(guī)定，從信息技術(shù)管理著手，確保檔案的安全性。

2.2.2做好房產(chǎn)檔案的保密工作

在信息化的房產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，要制定相關(guān)的保密制度，根據(jù)檔案的重要程度可分為絕密保護(hù)、機(jī)密保護(hù)及一般保護(hù)三種類型。

2.3注重各部門的協(xié)作

信息部門主要負(fù)責(zé)信息技術(shù)平臺(tái)，提供相關(guān)的信息、技術(shù)支持；技術(shù)部門負(fù)責(zé)信息的收集、開(kāi)發(fā)；房產(chǎn)檔案管理部門負(fù)責(zé)對(duì)檔案的整理、歸檔。要想實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理的一體化，就要理順這三個(gè)部門之間的協(xié)作關(guān)系，檔案的管理要與企業(yè)的整體流程相統(tǒng)一，打破傳統(tǒng)檔案管理的界限，實(shí)現(xiàn)文件檔案一體化管理。

2.4掌握現(xiàn)代信息技術(shù)

房產(chǎn)檔案管理工作要跟上時(shí)代的步伐，充分運(yùn)用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段，加大信息技術(shù)設(shè)備的投入。同時(shí)，檔案管理的工作人員，要不斷學(xué)習(xí)，調(diào)整知識(shí)結(jié)構(gòu)，掌握扎實(shí)的檔案專業(yè)知識(shí)、了解相關(guān)的法律法規(guī)知識(shí)，同時(shí)還要學(xué)習(xí)先進(jìn)的信息技術(shù)，以滿足檔案管理工作的需求。

3結(jié)語(yǔ)

第2篇：房產(chǎn)論文范文

【論文摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，但也給稅收征管帶來(lái)了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴(yán)重的稅款流失現(xiàn)象做了分析，并對(duì)改進(jìn)稅收征管工作提出了相應(yīng)的建議。

【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管

房地產(chǎn)稅收是國(guó)家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來(lái)了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬(wàn)元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問(wèn)題的成因，針對(duì)如何解決這些問(wèn)題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問(wèn)題

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來(lái)根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過(guò)各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的變化和需求，尤其是我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒(méi)有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)

一方面，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，注冊(cè)登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請(qǐng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對(duì)稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開(kāi)發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤(rùn)，利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們?cè)诙愂丈贤悄芡祫t偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識(shí)比一般的納稅人更差。

3、財(cái)務(wù)管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時(shí)在會(huì)計(jì)上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃?lái)賬戶；將預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)；與往來(lái)單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對(duì)方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開(kāi)戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)，要涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決，必須召開(kāi)部門問(wèn)的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國(guó)家稅款的大量流失。

5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)

一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長(zhǎng)了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關(guān)稅收政策

我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對(duì)自用沒(méi)有同類可比價(jià)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識(shí)

一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng)，對(duì)促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺(jué)守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過(guò)良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡(jiǎn)明，達(dá)到即使是沒(méi)有受過(guò)多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來(lái)宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對(duì)稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺(jué)行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過(guò)與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營(yíng)情況。而納稅人也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?jiàn)，實(shí)現(xiàn)信息化管理對(duì)于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，在開(kāi)展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對(duì)策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對(duì)存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對(duì)違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國(guó)稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營(yíng)業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評(píng)估情況，相互印證，聯(lián)合開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。

4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開(kāi)展科技創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門職責(zé)。

5、提高稅務(wù)征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭(zhēng)吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工作效率；同時(shí)對(duì)稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享。可由房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺(tái)上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]韓雪：我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J]．稅務(wù)研究，2005（5）.

第3篇：房產(chǎn)論文范文

近年來(lái)，雖然房產(chǎn)檔案管理方法在不斷地改進(jìn)和完善當(dāng)中，但是步伐緩慢，效果不是很明顯，其中一個(gè)主要的原因就是相關(guān)人員對(duì)房產(chǎn)檔案管理數(shù)字化的管理模式的實(shí)現(xiàn)缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，對(duì)其重視程度明顯不足。不注重房產(chǎn)檔案信息采集的分析和歸類，將其單純的等同于簡(jiǎn)單的文字處理工作，忽視了檔案管理工作隊(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的重要的作用。因此，在實(shí)際的管理實(shí)施過(guò)程中，缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男畔⒉杉c分類環(huán)節(jié)，使得檔案材料歸檔與保存形式化，嚴(yán)重的破壞了信息的完整性，大大的降低了其使用價(jià)值，也耽誤了大量的時(shí)間，拖延了工作進(jìn)度。

2．缺乏專業(yè)的人員指導(dǎo)和開(kāi)展檔案管理工作

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和變遷，我們必須清楚認(rèn)識(shí)到現(xiàn)代化的知識(shí)型檔案管理早已逾越傳統(tǒng)的手工勞動(dòng)范疇。我國(guó)在房產(chǎn)檔案管理中缺乏對(duì)專業(yè)人才的投入，大多數(shù)檔案管理人員都不是畢業(yè)于檔案管理專業(yè)的人員，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審核和培訓(xùn)，有些是臨時(shí)從別的部門抽掉過(guò)來(lái)補(bǔ)充人員短缺的，他們只是單純的認(rèn)為檔案管理工作僅僅是資料的簡(jiǎn)單收集、分類、存放，根本意識(shí)不到檔案管理工作對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性。

3．有效實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理的數(shù)字化的若干措施

(1)提高房產(chǎn)業(yè)相關(guān)人員對(duì)檔案管理數(shù)字化的深層認(rèn)識(shí)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理的數(shù)字化的主要目的在于科學(xué)、系統(tǒng)的管理房產(chǎn)檔案，方便檔案的調(diào)用、查閱等管理要求，保證檔案的完整性、科學(xué)性和便利性，為企業(yè)管理者制定企業(yè)決策提供正確的依據(jù)。而一旦檔案資料在管理過(guò)程中因?yàn)楣芾聿簧?，而?dǎo)致檔案內(nèi)容的缺損、不完整、記錄不規(guī)范，這必將在很大程度上降低檔案信息的真實(shí)性和實(shí)用性，從根本上失去了其本身存在的意義。房產(chǎn)企業(yè)檔案管理的發(fā)展水平在某種意義上受到人力、財(cái)力、物力等相關(guān)因素的制約。所以想要快速實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理的數(shù)字化，不斷地提高相關(guān)業(yè)務(wù)管理水平和工作效率，房產(chǎn)檔案管理人員應(yīng)該注重從相關(guān)人員的思想認(rèn)識(shí)上著手，深化員工對(duì)這一科學(xué)的管理模式重要性的認(rèn)知，突出顯示出其在企業(yè)在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力，著重強(qiáng)調(diào)其相對(duì)于傳統(tǒng)的管理模式相比所顯示出的巨大的優(yōu)勢(shì)，讓其從根本上意識(shí)到實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理數(shù)字化的必要性，并在實(shí)踐中不斷地加大資金和人力的投入，更快更好的消除檔案管理工作中存在的弊端，推動(dòng)檔案管理工作向著優(yōu)質(zhì)、高效的方向發(fā)展，促進(jìn)房產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化的建設(shè)。

(2)提高檔案管理人員的業(yè)務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)員工的專業(yè)化、規(guī)范化［2］數(shù)字化房產(chǎn)檔案管理，是一門集眾多學(xué)科于一體，對(duì)專業(yè)性和技術(shù)性有著較高的要求。數(shù)字化房產(chǎn)檔案管理人才，必須擁有全面系統(tǒng)的知識(shí)框架和敏銳的觀察和信息處理能力，才能在數(shù)字檔案建設(shè)過(guò)程中發(fā)揮出其作用。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的時(shí)代背景下，要想富有成效的實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理的數(shù)字化，管理部門必須建立一支有專業(yè)素養(yǎng)高、文化水平高、思想覺(jué)悟高、業(yè)務(wù)水平高的卓越的房產(chǎn)檔案管理人才。因此培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的既懂檔案管理業(yè)務(wù)工作，又熟練掌握辦公自動(dòng)化技術(shù)的綜合型人才則對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略意義非凡。這就要求相關(guān)單位應(yīng)該重視檔案人才的教育和培養(yǎng)，充分激發(fā)和調(diào)動(dòng)檔案人員的自覺(jué)性、積極性，不斷地提高房產(chǎn)檔案人員的能力，打造出一直專業(yè)知識(shí)過(guò)硬、綜合實(shí)力超強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)。

4．結(jié)語(yǔ)

第4篇：房產(chǎn)論文范文

摘要:房地產(chǎn)的銷售價(jià)格依賴于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,在金融危機(jī)背景下加強(qiáng)管理實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。介紹有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可控成本的方法。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;成本控制

隨著世界金融風(fēng)暴對(duì)我國(guó)影響的深入,社會(huì)公眾對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)給予了很大的期望,廣大需求者繼續(xù)持幣觀望,購(gòu)買行為也繼續(xù)向后推遲,這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨較大的困境。房地產(chǎn)的銷售價(jià)格依賴于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,加強(qiáng)管理實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

1.1土地成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地,作為稀缺資源,國(guó)家一直嚴(yán)格控制土地出讓一級(jí)市場(chǎng)。前幾年出臺(tái)的土地儲(chǔ)備、土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方面的政策的實(shí)施使地價(jià)不斷上漲;近幾年又因宏觀調(diào)控、信貸緊縮的影響,各地土地招標(biāo)拍賣掛牌市場(chǎng)不斷出現(xiàn)流拍的情況。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,掌握市場(chǎng)數(shù)據(jù),爭(zhēng)取以客觀合理的價(jià)格取得土地。具體在競(jìng)買過(guò)程中,應(yīng)認(rèn)真研究土地管理部門招標(biāo)掛牌拍賣文件及出讓合同文本,做好土地可能成交價(jià)的分析工作,應(yīng)特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時(shí)為防范風(fēng)險(xiǎn),根據(jù)預(yù)控的原則,在競(jìng)拍前要為自己確定一個(gè)包括拆遷成本在內(nèi)的可承受的心理價(jià)位。分析土地可能成交價(jià)與可承受的心理價(jià)位時(shí)宜采用房地產(chǎn)估價(jià)中的土地估價(jià)方法。

1.2建筑與安裝費(fèi)用

建筑與安裝成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要組成部分,是開(kāi)發(fā)建設(shè)的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用之和。建筑與安裝成本的控制可分招投標(biāo)合同價(jià)管理、建設(shè)中造價(jià)管理及項(xiàng)目結(jié)算管理三個(gè)階段。招投標(biāo)合同價(jià)管理是建筑與安裝成本控制的重點(diǎn),這也體現(xiàn)了預(yù)控的重要性。首先應(yīng)根據(jù)工程定額及工程類別等確定項(xiàng)目預(yù)算;然后在招投標(biāo)過(guò)程中根據(jù)建筑市場(chǎng)、建材市場(chǎng)的供需情況,在預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整為招投標(biāo)底價(jià);最后根據(jù)投標(biāo)方在招投標(biāo)過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)情況確定中標(biāo)者,并確定合同造價(jià)。建造中造價(jià)管理是在工程建設(shè)過(guò)程中采用合理的管理手段控制建筑與安裝成本支出的過(guò)程。因在建設(shè)工程承包合同中規(guī)定有變更條款及工期、質(zhì)量等方面的獎(jiǎng)罰條款,所以合同造價(jià)并不就是建筑與安裝成本。

1.3政府規(guī)制費(fèi)

房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對(duì)象除購(gòu)房者外就是政府各有關(guān)部門。政府規(guī)制費(fèi)也是開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規(guī)制費(fèi)的管理。政府規(guī)制費(fèi)主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、消防、環(huán)保、施工等手續(xù)辦理過(guò)程中應(yīng)向政府各有關(guān)部門交納的費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用的交納都有各級(jí)政府的文件規(guī)定。在這一階段工作過(guò)程中,正處于項(xiàng)目前期,開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未取得預(yù)售資格、很難取得銀行貸款,資金壓力很大。這時(shí)能夠利用各項(xiàng)政府優(yōu)惠政策,免交、緩交各項(xiàng)費(fèi)用,不僅能減輕資金壓力,還節(jié)省了貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用。

1.4配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本

配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出,即在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生,可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用,如鋼爐房、居委會(huì)、派出所、幼兒托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

1.5間接費(fèi)用

間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、建設(shè)資金貸款利息等。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。

2控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的措施

2.1努力做好房地產(chǎn)投資決策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性,決策工作是成本控制的關(guān)鍵,因?yàn)闆Q策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。投資決策成本控制的關(guān)鍵是建立成本控制目標(biāo)。決策階段的成本控制是事前控制,由于決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高,因此在決策階段就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測(cè),建立成本控制目標(biāo)體系,確定投資控制目標(biāo)。對(duì)于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算,投資估算的準(zhǔn)確與否,是決定決策階段成本控制的關(guān)鍵。投資估算是擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告的重要組成部分,是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。

2.2做好設(shè)計(jì)階段成本控制

控制建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始,因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度達(dá)70%—90%。設(shè)計(jì)階段工作水平的標(biāo)低,設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小來(lái)研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設(shè)計(jì)平面組合好,將會(huì)使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施,切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。其措施,主要是以下幾個(gè)方面:加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證;實(shí)行限額設(shè)計(jì);實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法;加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。

2.3在企業(yè)內(nèi)部引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

積極引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,在承發(fā)包上實(shí)行招投標(biāo),是實(shí)現(xiàn)成本控制工作的重點(diǎn)。把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入全過(guò)程投資控制,在相對(duì)平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)承包,擇優(yōu)挑選工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。實(shí)踐證明:引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制,實(shí)行工程招投標(biāo),推行公平、公正、公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng),是降低工程造價(jià),縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量的有效措施。同時(shí),還是實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,選擇理想的建筑企業(yè)作為合作伙伴,杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段。通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)優(yōu)選設(shè)計(jì)方案,為工程造價(jià)控制創(chuàng)造了良好的開(kāi)端,同樣,施工招投標(biāo),可以選擇報(bào)價(jià)合理,施工方案先進(jìn),技術(shù)力量強(qiáng),工期短的施工企業(yè),為工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制打下了良好的基礎(chǔ)。另外通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng),可達(dá)到優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì),使人員、機(jī)械和材料的安排更加合理;提高了工程質(zhì)量,加快工程進(jìn)度,縮短了工期,促進(jìn)了銷售,加快了建設(shè)資金的回籠,從而達(dá)到降低工程造價(jià)的目的。

參考文獻(xiàn)

[1]陳溥才,郭鎮(zhèn)寧.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究與方案優(yōu)化策略[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2005:168-181.

第5篇：房產(chǎn)論文范文

摘要：如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的飛速發(fā)展，而其帶來(lái)的可持續(xù)問(wèn)題日益嚴(yán)峻。闡述了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)狀，分析了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題，提出了在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；可持續(xù)；發(fā)展；現(xiàn)狀

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀概述

房地產(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展可以支撐和帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但近年來(lái)，一些城市房?jī)r(jià)的急劇飆升，異?；馃?，并累聚風(fēng)險(xiǎn)。這讓每一個(gè)關(guān)心我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康成長(zhǎng)的人十分擔(dān)憂。目前，房地產(chǎn)業(yè)的“火爆”現(xiàn)象也引發(fā)了國(guó)內(nèi)專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士和政府主管部門的警覺(jué)和重視，多數(shù)人認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的泡沫，必須加以調(diào)控。

而當(dāng)今房地產(chǎn)可持續(xù)問(wèn)題具體表現(xiàn)為：

(1)資源的浪費(fèi)與流失。由于開(kāi)發(fā)失控和無(wú)序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。當(dāng)年的“開(kāi)發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”時(shí)全國(guó)形形的開(kāi)發(fā)區(qū)達(dá)上萬(wàn)個(gè)，規(guī)劃占地1，5萬(wàn)平方公里，相當(dāng)于全國(guó)當(dāng)時(shí)的城市建成區(qū)總面積，而真正實(shí)現(xiàn)有效開(kāi)發(fā)利用的僅為2％左右。

(2)商品房空置量增加，而且正在進(jìn)一步擴(kuò)大。截止到2005年底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長(zhǎng)6，5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬(wàn)平方米。國(guó)際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空置房已超過(guò)了這個(gè)指標(biāo)。雖然建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但從總的情況來(lái)看，中國(guó)的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20％。

(3)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來(lái)源。房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系欠完備，國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家住房消費(fèi)信貸一般占到整個(gè)房地產(chǎn)信貸總額的7帆左右。而我國(guó)消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國(guó)房產(chǎn)業(yè)面臨的一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)。

(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的短期行為，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞。開(kāi)發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使建筑密度過(guò)高、容積率過(guò)高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)忽視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)有巨大的關(guān)聯(lián)作用，是為實(shí)現(xiàn)某一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)可以考慮優(yōu)先發(fā)展的行業(yè)。但是，作為優(yōu)先發(fā)展行業(yè)必須具備這些條件：房地產(chǎn)發(fā)展水平的提高必須與其城市經(jīng)濟(jì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，與居民的收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)相適應(yīng)，需要有一定的社會(huì)條件、資源和環(huán)境提供保障。近年來(lái)。我國(guó)一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)目標(biāo)的過(guò)分追求，忽視了這些條件，結(jié)果造成了大量資源浪費(fèi)與環(huán)境污染，違背了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的客觀規(guī)律。

2房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展策略

2.1合理政府調(diào)控

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必要條件，而抑制當(dāng)前房?jī)r(jià)的過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)，則是保持中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保證。合理調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)，建立住房保障制度，解決多數(shù)人的住房問(wèn)題是中國(guó)政府當(dāng)前面臨的重大任務(wù)，政府首先該做好自身定位，對(duì)應(yīng)該由政府來(lái)建立的中低收入居民住房保障體系，應(yīng)加快步伐盡早建立，以減輕商品房市場(chǎng)的漲價(jià)壓力；同時(shí)，政府還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中、高檔商品房市場(chǎng)監(jiān)管，杜絕開(kāi)發(fā)商擠占普通品房及廉租房土地的不法現(xiàn)象。政府應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

2.2規(guī)范土地市場(chǎng)、促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展

目前我國(guó)已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的新韻發(fā)展階段。人口眾多、資源相對(duì)不足的基本國(guó)情，決定了我們必須始終堅(jiān)持十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策。近年來(lái)我國(guó)的土地市場(chǎng)建設(shè)取得了明顯成效，積累了一些寶貴的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，我們也清醒地看到，我國(guó)土地市場(chǎng)建設(shè)距離充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用還有相當(dāng)大的差距，政府的宏觀調(diào)控還需要改進(jìn)和完善，土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度還存在缺陷，相關(guān)配套改革還比較滯后。這些都有待在今后的工作中進(jìn)一步研究解決。

黨的十六大明確提出，要在更大程度上發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，健全統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的現(xiàn)代市場(chǎng)體系。黨的十六大為土地市場(chǎng)建設(shè)進(jìn)一步指明了方向。培育規(guī)范土地市場(chǎng)：一是必須始終服從和服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)中心，維護(hù)改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。建設(shè)用地供應(yīng)優(yōu)先保證國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)。二是必須堅(jiān)持土地資源、資產(chǎn)管理并重，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。三是必須堅(jiān)持依法行政，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范。全面推行依法行政，嚴(yán)肅查處土地違法案件。四是必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，推進(jìn)制度創(chuàng)新。在運(yùn)用好行政手段的同時(shí)，注重發(fā)揮經(jīng)濟(jì)和法律手段的作用。對(duì)破壞耕地、非法轉(zhuǎn)讓土地、非法批準(zhǔn)征地占地、低價(jià)出讓土地等行為，納入了刑法處罰。按照尊重農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)和維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益的思路，開(kāi)展了農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和征地制度改革試點(diǎn)。培育規(guī)范土地市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要組成部分，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠良性、健康、有序發(fā)展的重要保證，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然途徑。

2.3重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡

可持續(xù)發(fā)展的核心是生態(tài)的可持續(xù)性。社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)是在自然生態(tài)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)而形成人工生態(tài)系統(tǒng)。因此，處理好這個(gè)系統(tǒng)的基本問(wèn)題就在于處理好人、自然與技術(shù)之間的關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)自然，在遵循自然規(guī)律的基礎(chǔ)上為人服務(wù)，技術(shù)是人與自然發(fā)生關(guān)系的中介。

房地產(chǎn)的規(guī)劃布局、建設(shè)與后期物業(yè)管理都應(yīng)有超前的生態(tài)觀念。在充分利用自然地貌、資源的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出人與環(huán)境有機(jī)融合的舒適空間和居住環(huán)境。首先，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址上，盡量少占或不占耕地、生態(tài)林地，不影響風(fēng)景名勝、人文景觀，應(yīng)在荒地、廢棄地上進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)。其次，應(yīng)建立規(guī)范的房地產(chǎn)建筑質(zhì)量保障制度，通過(guò)消費(fèi)市場(chǎng)約束機(jī)制，抵制劣質(zhì)、有毒材料的使用。第三，大力推進(jìn)房地產(chǎn)建筑節(jié)能工作，在保證建筑功能質(zhì)量的前提下，采取有效的節(jié)能技術(shù)與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達(dá)到既居住舒適，又能節(jié)約能源和改善環(huán)境的目的。第四，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)逐步形成一定規(guī)模的綠化帶和綠化區(qū)域，提高綠化質(zhì)量和城市園林水平，構(gòu)造合理的城市綠化系統(tǒng)；改善城市交通、供水狀況，提高城市生活垃圾、污水無(wú)害化處理率，發(fā)展固體廢棄物的處理與回收再利用，從根本上改善居住環(huán)境。

第6篇：房產(chǎn)論文范文

本文通過(guò)介紹美國(guó)（MAI）估價(jià)體系在最高最佳使用分析及三種主要估價(jià)方法（市場(chǎng)比較法、收益法和成本法）等方面的操作辦法，結(jié)合案例分析，試圖比較中美兩國(guó)估價(jià)體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來(lái)一些啟示。

關(guān)鍵詞：最高最佳使用；假設(shè)空地；價(jià)外支付：“大尾款”；功能減值；外部減值

1.最高最佳使用分析的定義

最高最佳使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標(biāo)的物業(yè)價(jià)值達(dá)到最大。物業(yè)是否達(dá)到最高最佳使用應(yīng)從以下四個(gè)角度去衡量：

技術(shù)上可能（PhysicallyPossible）；

法律上允許（LegallyPermissible）；

經(jīng)濟(jì)上可行（EconomicFeasibility）；

最大產(chǎn)出性（MaximallyProductive）

“技術(shù)上可能”，主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物，以及在已有建筑物的情況下，在技術(shù)上是否可能對(duì)現(xiàn)有建筑物用途進(jìn)行改建。這部分包括分析物業(yè)建筑物、地塊、位置、建造規(guī)范的限制、通達(dá)性可及性等方面。

“法律上允許”，主要分析在法律層面上，任何法律法規(guī)以及城市規(guī)劃對(duì)物業(yè)的土地用途或建筑物用途的特別限制，分析這些限制對(duì)物業(yè)的影響究竟是正面的還是負(fù)面的，分析將來(lái)是否有可能取消或更改這些限制，以及分析這些可能的調(diào)整是否會(huì)對(duì)物業(yè)價(jià)值有所影響。

“經(jīng)濟(jì)上可行”，主要分析物業(yè)在財(cái)務(wù)上是否可行，測(cè)算物業(yè)是空地或假設(shè)為空地時(shí)，土地回報(bào)減去費(fèi)用的值是否為正；如果土地上有建筑物，在考慮了各種費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)的情況下，物業(yè)的凈現(xiàn)值是否為正。另外，在物業(yè)用途轉(zhuǎn)變、翻新、改造（Conversion，Renovation，Alternation，簡(jiǎn)稱CRA）的情況下，這些CRA是否可行。只有當(dāng)進(jìn)行CRA后物業(yè)的價(jià)值減去CRA的成本費(fèi)用超過(guò)物業(yè)現(xiàn)狀價(jià)值時(shí)，進(jìn)行CRA才在經(jīng)濟(jì)上可行。

在美國(guó)的估計(jì)體系中，比較強(qiáng)調(diào)最高最佳使用時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題，即，某種用途在現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)上是經(jīng)濟(jì)上不可行的，但通過(guò)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展和供求變化的預(yù)測(cè)，該種用途可能在未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上可行。例如，一塊待開(kāi)發(fā)的空地由于位置比較偏遠(yuǎn)，現(xiàn)在如果開(kāi)發(fā)成住宅的話并不可行，然而通過(guò)分析市場(chǎng)以及推測(cè)未來(lái)的趨勢(shì)，可以得知由于相鄰城鎮(zhèn)發(fā)展迅速，該地區(qū)將在未來(lái)3年內(nèi)成為新興住宅區(qū)，到那時(shí)如果開(kāi)發(fā)成住宅在經(jīng)濟(jì)上會(huì)變得可行，且收益豐厚。那么，該物業(yè)的最高最佳用途為保留空地狀態(tài)，待三年后開(kāi)發(fā)成住宅。當(dāng)然，在預(yù)測(cè)市場(chǎng)時(shí)必須考慮風(fēng)險(xiǎn)，否則會(huì)影響對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷，在分析經(jīng)濟(jì)可行性，選取收益率時(shí)也應(yīng)該充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。另外，這在很大程度上受到兩國(guó)體制以及市場(chǎng)情況的差異的影響，最高最佳使用時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題在兩國(guó)的應(yīng)用完全不同，這些差異將在后面章節(jié)介紹。

“最大產(chǎn)出性”，這方面評(píng)判的目的是為了發(fā)掘物業(yè)本身的潛能，要求判斷物業(yè)在滿足以上三點(diǎn)的同時(shí)，在何種狀態(tài)下，其價(jià)值能夠達(dá)到最大。對(duì)于空地和假設(shè)空地的情況而言，需要考慮最大利用開(kāi)發(fā)密度、開(kāi)發(fā)最合適的產(chǎn)品等方面的要求；對(duì)于已開(kāi)發(fā)的物業(yè)，應(yīng)判定其現(xiàn)時(shí)情況與在假設(shè)空地時(shí)確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配，應(yīng)在繼續(xù)開(kāi)發(fā)、翻修、轉(zhuǎn)換用途以及拆除重建等多重操作渠道種進(jìn)行論證和選擇。

2.兩國(guó)最高最佳使用分析的區(qū)別原因

美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳分析是與其市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)的特點(diǎn)相適應(yīng)的，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，各種房地產(chǎn)交易頻繁、交易量大，參與者眾多，而且房地產(chǎn)各項(xiàng)不同權(quán)利都可以成為轉(zhuǎn)讓交易的內(nèi)容，比如抵押貸款中的抵押權(quán)可以轉(zhuǎn)讓（貸款人可以將還款人的分期付款權(quán)益轉(zhuǎn)讓給第三方，這也是住房貸款證券化的基礎(chǔ)）房地產(chǎn)作為一種商品或投資的渠道，其任何可能創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)都可能被發(fā)掘出來(lái)，并被實(shí)現(xiàn)。這也就是最高最佳使用的意義所在。

相比之下，國(guó)內(nèi)與美國(guó)在此項(xiàng)分析的實(shí)際內(nèi)涵上有很大不同，其主要原因有：

1）土地制度不同：

在國(guó)內(nèi)，由于土地所有者是國(guó)家，所有房地產(chǎn)的土地都是以劃撥、出讓或轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)（即長(zhǎng)期租賃）方式被使用。這樣一來(lái)，相比美國(guó)的土地制度，中國(guó)的土地使用更會(huì)受到出讓合同中出讓條件的限制。由于國(guó)家所有，因此對(duì)土地的各種使用必然需要得到所有人的同意，土地建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)是如此，在開(kāi)發(fā)建成房地產(chǎn)后的使用也是如此。

在中國(guó)如果房地產(chǎn)要改變用途，在規(guī)劃許可的情況下，還會(huì)涉及政府的土地管理部門對(duì)出讓金的征收。土地出讓金有關(guān)政策的規(guī)定在增加土地用途變更程序的復(fù)雜性之外，還會(huì)帶來(lái)業(yè)主成本的增加。而且由于土地出讓政策比較有地域性的特點(diǎn)，操作的口徑不夠清晰，標(biāo)準(zhǔn)不夠透明，使得這部分成本的預(yù)測(cè)存在不確定性，使變更土地用途工作增加風(fēng)險(xiǎn)。

在美國(guó)土地私有制度下，土地僅受到規(guī)劃的限制，相對(duì)而言，土地用途的變更就簡(jiǎn)單明晰，最高最佳使用分析的意義就比較重要。而在國(guó)內(nèi)此項(xiàng)工作既困難、所涉及增加成本的測(cè)算又不確定，因此相對(duì)缺少實(shí)際意義。

2）土地規(guī)劃水平不同

中國(guó)的土地規(guī)劃水平較低，比較粗放，缺少完整的、針對(duì)性的規(guī)劃設(shè)定。由于對(duì)土地利用的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)定得不夠細(xì)致，而且一旦設(shè)定后往往更新的周期又比較長(zhǎng)。這樣一來(lái)，政府規(guī)劃部門對(duì)土地的使用規(guī)定就比較嚴(yán)格，不會(huì)輕易改變土地用途，不會(huì)輕易調(diào)整規(guī)劃。而一旦需要調(diào)整，所涉及的程序和審批又特別復(fù)雜、困難，使得有改建、改造（改變土地用途）需求的業(yè)主也很難得到規(guī)劃的批準(zhǔn)。

3）房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)不同

我國(guó)只有土地的一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)尚未形成。在中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)受到的限制遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)，比如，劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先需要經(jīng)過(guò)土地出讓程序，純土地也還不能直接轉(zhuǎn)讓，一般只能以在建工程的形式（在滿足已投資25％的條件下）轉(zhuǎn)讓，而且轉(zhuǎn)讓對(duì)象也有限制（只能是相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）因此在中國(guó)首先不存在純粹的土地交易市場(chǎng)，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作為完整的房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓中不同類型房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓對(duì)象也有限制，比如，工業(yè)房地產(chǎn)的受讓人只能是企業(yè)，私人不能受讓。

因此，不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)有各自不同參與者，使得市場(chǎng)的參與程度相對(duì)較低。不象美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資者能自由參與到各種類型房地產(chǎn)市場(chǎng)中，形成成熟、廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)。這樣也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)土地資源的利用得到充分競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到最高最佳。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)，基本上土地市場(chǎng)還屬于壟斷市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)不夠充分，對(duì)土地資源的利用效率還比較低下，所謂“最高最佳使用”的需求也還不明顯。

3.最高最佳用途的分析

美國(guó)估價(jià)體系在進(jìn)行最高最佳用途分析時(shí)，需要判斷土地在假設(shè)空地的情況下，何種用途是其最高最佳用途，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改變用途來(lái)達(dá)到其最高最佳用途。

空地

在土地為空地時(shí)，需要分析市場(chǎng)上的供求情況，判斷怎樣利用該空地能使其價(jià)值最大。

假設(shè)空地

何謂假設(shè)空地？當(dāng)土地上已經(jīng)建有建筑物，但是我們估價(jià)前提是假設(shè)建筑物需被拆除，稱為假設(shè)空地。此時(shí)土地的價(jià)值是來(lái)自于對(duì)其價(jià)值最有利的用途，而不一定是其現(xiàn)時(shí)用途。所以，假設(shè)空地時(shí)的最高最佳使用分析需要解決的問(wèn)題是，如果假設(shè)土地是空地，它將被用做何種用途，以及土地上的建筑物應(yīng)在何時(shí)被開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)成何種用途的物業(yè)能使它現(xiàn)在的價(jià)值最大。

如果地上有需被拆除建筑物，并且其土地作為空地時(shí)的價(jià)值減去拆除成本大于原房地產(chǎn)整體價(jià)值的時(shí)候，可以將物業(yè)假設(shè)為空地，消除拆除建筑物對(duì)整體價(jià)值的影響，以及判斷并消除是否存在外部減值（ExternalObsolescence，在中國(guó)的估價(jià)教材中稱為外部折舊，但它在本質(zhì)上不是一種折舊，而是由于物業(yè)與外部環(huán)境、使用功能上不匹配而造成的物業(yè)價(jià)值的折損。關(guān)于這方面的內(nèi)容，將在成本法一章中討論），并判斷在特定用途下土地價(jià)值達(dá)到最大。

地上已有建筑物

如果地上的建筑物不會(huì)使整體物業(yè)遭受價(jià)值損失時(shí)，即整體物業(yè)的價(jià)值大于或等于假設(shè)空地時(shí)的價(jià)值減去拆除成本，最高最佳使用的分析就將研究的問(wèn)題轉(zhuǎn)化為，為了達(dá)到最高最佳用途，是否需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行翻新、轉(zhuǎn)換用途或改造。這時(shí)，衡量的標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，以及物業(yè)對(duì)未來(lái)的使用者提供經(jīng)濟(jì)利益的能力。判定物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，具體的講，就是指未來(lái)租金和占有率水平達(dá)到穩(wěn)定時(shí)，建筑物對(duì)整個(gè)物業(yè)價(jià)值提升的程度；對(duì)物業(yè)翻新、轉(zhuǎn)換用途、改造甚至是拆除的可行性以及具體應(yīng)在何時(shí)進(jìn)行這些措施。

另外，在某些情況下，可以不需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行翻修或改變用途就能使它達(dá)到最高最佳使用。比如說(shuō)，擴(kuò)大或限制物業(yè)的功能來(lái)達(dá)到產(chǎn)出最大，或者是重新定位產(chǎn)品，把它定位到不同的細(xì)分市場(chǎng)或消費(fèi)群體上去。

例如，在一個(gè)低于最高可用容積率并且有剩余土地尚未開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目中，繼續(xù)開(kāi)發(fā)住宅，充分利用未用足的容積率，可以提升物業(yè)整體價(jià)值；把原先全天營(yíng)業(yè)的餐廳，改為只在晚上高峰時(shí)段開(kāi)業(yè)也可以提高其價(jià)值等。

在地上已有建筑物的前提下，物業(yè)的最高最佳用途通?？梢苑譃橐韵滤膫€(gè)類別：1）現(xiàn)狀；2）改建建筑物：包括維修維護(hù)、翻新以及轉(zhuǎn)換用途（必須在經(jīng)濟(jì)上可行）；3）拆除建筑物（當(dāng)土地價(jià)值減去拆除成本大于現(xiàn)狀價(jià)值，或大于改建后價(jià)值減去改建成本時(shí)，拆除建筑物在經(jīng)濟(jì)上可行）4）臨時(shí)用途：指物業(yè)現(xiàn)在的用途雖然與規(guī)劃用途不符合，但是如果拆除并重建成規(guī)劃用途或者改建成規(guī)劃用途的話，其建成的規(guī)劃用途的價(jià)值減去拆除并重建的成本或者改建成本小于其現(xiàn)狀價(jià)值，這時(shí)保持現(xiàn)狀用途成為物業(yè)的最高最價(jià)用途。但是由于現(xiàn)狀用途與規(guī)劃用途不符，這種用途又被稱為臨時(shí)用途。

將要開(kāi)發(fā)的物業(yè)

評(píng)估一個(gè)將要開(kāi)發(fā)的物業(yè)在某種用途下的價(jià)值，要了解市場(chǎng)上最需要哪種產(chǎn)品，所以需要對(duì)市場(chǎng)供求情況進(jìn)行深入的分析。

本質(zhì)上來(lái)講，分析將要開(kāi)發(fā)物業(yè)的最高最佳用途與分析地上已有建筑物建筑物業(yè)的最高最佳用途很相似。因?yàn)椋撐飿I(yè)規(guī)劃將要開(kāi)發(fā)的用途不一定是其最高最佳的用途，由此引起的外部減值就會(huì)降低物業(yè)的價(jià)值。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)與最高最佳使用分析的關(guān)系

從以上的介紹中，我們可以發(fā)現(xiàn)，最高最佳用途的分析必須緊密地和市場(chǎng)聯(lián)系在一起，因?yàn)樽罡咦罴咽褂梅治鍪且鉀Q如何為標(biāo)的物業(yè)尋找最高最佳用途的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析需要考慮的問(wèn)題包括標(biāo)的物市場(chǎng)供求情況、競(jìng)爭(zhēng)情況、潛在消費(fèi)者和終端使用者情況及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等。所以，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析、判斷以及預(yù)測(cè)應(yīng)是融入在最高最佳使用分析的過(guò)程中的。房地產(chǎn)分析應(yīng)從宏觀和微觀兩方面入手來(lái)分析市場(chǎng)的供求關(guān)系。

宏觀分析應(yīng)從市場(chǎng)總體的角度出發(fā)，通過(guò)分析人口、收入、就業(yè)等方面的信息，來(lái)顯示市場(chǎng)占有和吸收的情況。

微觀分析研究標(biāo)的物業(yè)或競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)在市場(chǎng)上的消化情況，從而研究該細(xì)分市場(chǎng)中的供求關(guān)系，以及市場(chǎng)消化情況。

它們之間相互聯(lián)系的橋梁是最高最佳使用的四個(gè)評(píng)判條件，即技術(shù)上可能、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上可行和最大產(chǎn)出性。

5.最高最佳使用分析與傳統(tǒng)估價(jià)方法間的聯(lián)系

除了我們所提到的，最高最佳使用分析應(yīng)作為傳統(tǒng)估價(jià)方法的基礎(chǔ)和前提，最高最佳使用分析還應(yīng)該應(yīng)用到傳統(tǒng)估價(jià)方法測(cè)算具體價(jià)值中去。比如說(shuō)：

在市場(chǎng)比較法中，可比案例土地在假設(shè)空地情況下的最高最佳用途和已開(kāi)發(fā)建筑物的最高最佳用途，應(yīng)分別與評(píng)估對(duì)象的最高最佳用途一致。

在成本法中，土地的可比案例必須與評(píng)估對(duì)象在假設(shè)空地的情況下的最高最佳用途一致。

6.最高最佳使用分析舉例

在某商業(yè)繁華地區(qū)現(xiàn)有一幢10年前建造的住宅物業(yè)（建筑面積1000平方米，占地面積1000平方米）計(jì)劃進(jìn)行重新改造。目前在市場(chǎng)上，該地段同類型的新住宅單價(jià)是10000元平方米，該地段新增商業(yè)物業(yè)的單價(jià)是30000元平方米。該建筑物翻新成住宅的成本為500萬(wàn)元，若重建成商業(yè)用房的話，需要拆除成本200萬(wàn)元和重建成本1800萬(wàn)元，若翻新改建成商業(yè)物業(yè)需要1000萬(wàn)元，翻新后可實(shí)現(xiàn)的售價(jià)為22000元平方米。與此同時(shí)，相同用途、相同容積率的空地在市場(chǎng)上的售價(jià)為3000元平方米。問(wèn)，怎樣才能使該建筑達(dá)到最高最佳用途？

若作為空地出售，可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是售價(jià)減拆除成本：

1000平方米×3000元平方米－200萬(wàn)元＝100萬(wàn)元；

若繼續(xù)用作住宅用途，但需要進(jìn)行翻新時(shí)，可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是售價(jià)減翻新成本：

10000元平方米×1000平方米－500萬(wàn)元＝500萬(wàn)元

若改變其用途成商業(yè)，并重新改建現(xiàn)有建筑物時(shí)，可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是售價(jià)減改建成本：

22000元平方米×1000平方米－1000萬(wàn)元＝1200萬(wàn)元

若拆除現(xiàn)有建筑，重新開(kāi)發(fā)成商業(yè)物業(yè)時(shí)，可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是售價(jià)減拆除、重新開(kāi)發(fā)成本：

30000元平方米×1000平方米－200萬(wàn)元－1800萬(wàn)元＝1000萬(wàn)元

所以該物業(yè)的最高最佳用途為改變其現(xiàn)狀住宅用途，改建成商業(yè)用途，并加以翻修。

雖然這只是一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我們發(fā)現(xiàn)，最高最佳使用分析的本質(zhì)是比較容易理解的，但是該例子所省略了的市場(chǎng)宏觀和微觀分析，正是最高最佳使用分析的基礎(chǔ)內(nèi)容。

7.差異與啟示

在介紹了美國(guó)估價(jià)體系中最高最佳使用分析的一些內(nèi)容后，回顧美國(guó)估價(jià)體系中最高最佳使用分析在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用，我們歸納了幾點(diǎn)差異之處：

兩國(guó)體制的差異造成了最高最佳使用分析應(yīng)用的不同：由于美國(guó)土地實(shí)行私有化，并且土地交易發(fā)生得相當(dāng)頻繁。在這種完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)里，每個(gè)投資者都希望自己的投資能夠得到最大的收益，所以對(duì)于他們投資的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，如何最大化地挖掘物業(yè)的潛在價(jià)值就成為了投資者最迫切的要求。

在國(guó)內(nèi)，由于土地制度在根本上與美國(guó)不同，土地受到了全方位的限制。對(duì)于最高最佳使用分析來(lái)說(shuō)，待開(kāi)發(fā)的物業(yè)又必須受到規(guī)劃限制條件的控制，受到法律法規(guī)的約束，這無(wú)疑縮小了最高最佳使用分析的施展舞臺(tái)。在國(guó)內(nèi)，最高最佳使用分析在房地產(chǎn)投資咨詢領(lǐng)域更能發(fā)揮其作用，比如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在獲得土地后，可以在滿足所有限制條件的情況下，選擇開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品種類、開(kāi)發(fā)的規(guī)模，來(lái)滿足價(jià)值最大的要求。

對(duì)于市場(chǎng)微觀的分析重視程度不同：在美國(guó)的估價(jià)體系中，最高最佳使用分析必須是基于市場(chǎng)，來(lái)源于市場(chǎng)的，這一點(diǎn)應(yīng)該得到我們的重視。

我們?cè)诠纼r(jià)過(guò)程中，的確有部分內(nèi)容是闡述宏觀市場(chǎng)走向的，但是到了微觀層面，市場(chǎng)分析就顯得比較單薄。在美國(guó)體系中，對(duì)于市場(chǎng)的分析不僅通過(guò)市場(chǎng)分析從宏觀角度看市場(chǎng)，更通過(guò)可銷售性分析從微觀角度出發(fā)，比如需求分析中的人口分析方面來(lái)說(shuō)，一些美國(guó)的估價(jià)人員從一個(gè)社區(qū)的用水量來(lái)推算這個(gè)社區(qū)的人口。雖然說(shuō)這樣的方法由于數(shù)據(jù)來(lái)源的問(wèn)題，在中國(guó)并不可行，但是我們完全可以從適合我國(guó)國(guó)情的方面入手研究人口數(shù)量和人口變化，比如說(shuō)，我們可以利用我國(guó)戶籍制的特點(diǎn)，通過(guò)社區(qū)的居委會(huì)來(lái)了解當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的人口及其變化情況等。

再比如，就收益率的選取來(lái)說(shuō)，我們采用的是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的理論做法，其中風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值部分一般都是憑借估價(jià)師的感覺(jué)和積累取值的，該部分的取值是否能夠反應(yīng)市場(chǎng)情況還有待商榷。而美國(guó)估價(jià)體系中，對(duì)于收益率的選取是從市場(chǎng)中提取的，通過(guò)比較相同地區(qū)相同物業(yè)的收益率，來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的收益率。相比之下，他們的做法顯得更為客觀。

我們也許會(huì)說(shuō)，我國(guó)估價(jià)業(yè)務(wù)量巨大，任務(wù)緊急，無(wú)法對(duì)市場(chǎng)做如此深入的分析。但是如果我們把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，我們應(yīng)該能意識(shí)到自身與國(guó)際水平的差距。那么我們就應(yīng)該抽出時(shí)間，調(diào)動(dòng)一些資源，靜下心來(lái)考慮一下如何提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)槲覀儾粌H僅要在中國(guó)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)里生存，且已經(jīng)暴露在全球化競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境里。

通過(guò)以上分析對(duì)比帶給我們的啟示，我們可以先從以下幾方面入手，思考我們能夠改進(jìn)的地方。

重視市場(chǎng)分析的重要性，建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)：市場(chǎng)分析是我們估價(jià)行業(yè)的立足之本，我們必須總結(jié)出一套適合我們國(guó)情的市場(chǎng)分析手段。并且，我們建議進(jìn)行市場(chǎng)分析的積累，建立市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)并及時(shí)更新，這不僅可以為我們把握市場(chǎng)發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，也可以為緊急情況下的數(shù)據(jù)調(diào)用做好二手準(zhǔn)備。

完善理論研究：就拿本文中談到的最高最佳使用分析來(lái)說(shuō)，我們應(yīng)該深入地、全面地研究學(xué)習(xí)國(guó)外理論以及體系，從中找出值得學(xué)習(xí)的地方，并提高我們的不足之處，提升我們的理論水平。當(dāng)然，這種研究不僅僅局限于最高最佳使用分析，所謂“師夷之長(zhǎng)技”大概就是這個(gè)意思。另外，我們建議能將研究成果融入到估價(jià)教材當(dāng)中，從教育培訓(xùn)入手，提高我們估價(jià)人員的理論水平和實(shí)際應(yīng)用水平。

8.小結(jié)

最高最佳使用分析的根據(jù)源于市場(chǎng)，用來(lái)反映市場(chǎng)真實(shí)情況，并且作為任何估價(jià)方法的前提和基礎(chǔ)。美國(guó)估價(jià)體系將最高最佳使用分析放在了一個(gè)很重要的位置上，其對(duì)最高最佳使用分析進(jìn)行了全面、詳細(xì)的介紹。

第7篇：房產(chǎn)論文范文

[關(guān)鍵詞]實(shí)物期權(quán)；房地產(chǎn)投資

相對(duì)于金融期權(quán)而言,實(shí)物期權(quán)(realoption)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán),是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。在資本市場(chǎng)上,期權(quán)賦予持有者權(quán)力但不是義務(wù)按約定價(jià)格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣,企業(yè)在面對(duì)一個(gè)未來(lái)項(xiàng)目時(shí)有權(quán)利而非義務(wù)去選擇是否進(jìn)行投資。實(shí)物期權(quán)理論和應(yīng)用研究主要基于傳統(tǒng)方法評(píng)價(jià)實(shí)物投資。

一、實(shí)物期權(quán)的概念

實(shí)物期權(quán)的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個(gè)投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤(rùn),來(lái)自于目前所擁有資產(chǎn)的使用,再加上一個(gè)對(duì)未來(lái)投資機(jī)會(huì)的選擇。也就是說(shuō)企業(yè)可以取得一個(gè)權(quán)利,在未來(lái)以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃,所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評(píng)估一般期權(quán)的方式來(lái)進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn),故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。由于期權(quán)具有執(zhí)行某項(xiàng)投資行為的權(quán)利而沒(méi)有必須執(zhí)行的義務(wù),所以基于期權(quán)理論的項(xiàng)目投資決策可以最大限度地控制項(xiàng)目投資中可能的損失,同時(shí)獲得項(xiàng)目投資帶來(lái)的巨大收益。

從廣義來(lái)看,實(shí)物期權(quán)是在不確定性條件下,與金融期權(quán)類似的實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán),是一種把金融市場(chǎng)的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來(lái)的思維方式;狹義地說(shuō),它是項(xiàng)目投資賦予投資者在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)所擁有的在未來(lái)采取某些投資決策的權(quán)利,這些決策包括延遲、擴(kuò)張、放棄項(xiàng)目投資等。

二、房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)

第一,投資決策者對(duì)未來(lái)具有選擇權(quán)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的階段性特點(diǎn),房地產(chǎn)決策者對(duì)投資項(xiàng)目不僅在當(dāng)前具有決策權(quán),而且投資項(xiàng)目建設(shè)后,投資決策者仍有權(quán)根據(jù)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況做出決策,也就是說(shuō)投資決策者對(duì)投資項(xiàng)目具有一種未來(lái)決策權(quán),主要有以下幾種情況:決策者不僅有權(quán)決定是否投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目,而且有權(quán)決定是否進(jìn)行延期投資;投資決策者不僅有權(quán)在項(xiàng)目開(kāi)展前決定投資規(guī)模的大小,而且有權(quán)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中改變項(xiàng)目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權(quán)在投資項(xiàng)目開(kāi)展前決定投資哪一種類型的投資項(xiàng)目,而且有權(quán)在投資項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中改變投資項(xiàng)目;投資決策者不僅有權(quán)決定投資項(xiàng)目的開(kāi)始,而且也有權(quán)決定投資項(xiàng)目的終止。

第二,房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值具有波動(dòng)性。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)來(lái)說(shuō),其所涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多,如技術(shù)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所采用技術(shù)的先進(jìn)性、適用性、可靠性,同類項(xiàng)目之間科技競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度及區(qū)位優(yōu)勢(shì);金融風(fēng)險(xiǎn):主要指市場(chǎng)利率、匯率的波動(dòng)、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn):主要指產(chǎn)品需求量的變動(dòng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度、建設(shè)生產(chǎn)資料的供應(yīng)狀況以及市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型(買方市場(chǎng)賣方市場(chǎng));自然風(fēng)險(xiǎn):主要指工程地質(zhì)情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會(huì)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所處的社會(huì)軟環(huán)境,具體包括社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有這么多的風(fēng)險(xiǎn)因素,并且每種風(fēng)險(xiǎn)因素又都有自己特定的波動(dòng)過(guò)程、擴(kuò)散過(guò)程、跳躍過(guò)程、均值自回歸過(guò)程,這決定了投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)性,進(jìn)而決定了投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)性同其他金融資產(chǎn)一樣具有價(jià)值,也就是說(shuō)投資項(xiàng)目所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致投資項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。上述風(fēng)險(xiǎn)的綜合影響將體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)上。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般要經(jīng)過(guò)可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、銷售等幾個(gè)階段,每個(gè)階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程可看作是一個(gè)序列投資的動(dòng)態(tài)決策過(guò)程。決策者根據(jù)對(duì)來(lái)自技術(shù)、市場(chǎng)、管理、資金等方面風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)以及競(jìng)爭(zhēng)中投資項(xiàng)目收益流的變化,靈活抉擇投資時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲取土地后,在市場(chǎng)條件成熟且經(jīng)可行性研究初步確認(rèn)投資可行后,將進(jìn)行后續(xù)投資,建設(shè)階段的后續(xù)投資相當(dāng)于執(zhí)行期權(quán)合約。如果市場(chǎng)前景不被看好,則暫時(shí)不追加后續(xù)投資,而是等待投資機(jī)會(huì)的到來(lái)。擁有土地就擁了由此帶來(lái)的一系列選擇權(quán),可把獲取土地前的費(fèi)用及土地獲取費(fèi)解釋為期權(quán)費(fèi)用,相當(dāng)于買入一項(xiàng)期權(quán)。由于土地的保值特性,如后續(xù)期權(quán)得不到執(zhí)行,損失的往往僅是為獲取土地而進(jìn)行的前期分析費(fèi)用,這部分費(fèi)用與期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格相比微不足道。

第三,房地產(chǎn)投資具有不確定性。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大,因此在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來(lái)講,主要有政策因素(貨幣政策、財(cái)政政策、固定資產(chǎn)管理政策等)、市場(chǎng)因素(房地產(chǎn)價(jià)格、市場(chǎng)信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來(lái)講,主要有知識(shí)因素(開(kāi)發(fā)商個(gè)人的知識(shí)結(jié)構(gòu)、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的理論認(rèn)識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等)、能力因素(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的分析能力、決策能力、應(yīng)變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經(jīng)營(yíng)管理等各方面的管理水平)、項(xiàng)目自身的條件等。所有這些因素都使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目充滿了不確定性,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。

第四,房地產(chǎn)投資具有實(shí)物期權(quán)特性。通過(guò)上述分析,可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有期權(quán)特性。超級(jí)秘書(shū)網(wǎng)

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期是可以緩沖的時(shí)間段,如前期市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究等,但為取得土地而進(jìn)行的分析往往受到時(shí)間的限制,取得土地后發(fā)生的費(fèi)用,可行性分析、設(shè)計(jì)方案費(fèi)等類似于期權(quán)費(fèi)用。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建造的投資類似于買入期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的收益現(xiàn)值,類似于期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

(4)房地產(chǎn)在其開(kāi)發(fā)過(guò)程的前期任何時(shí)間內(nèi)可追加或減少投資,在其開(kāi)發(fā)時(shí)則可以選擇投入。對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能存在的期權(quán)類型可以理解為有期限,但可隨時(shí)執(zhí)行的美式期權(quán),也可以作為有固定期限、只有到期日才能執(zhí)行的歐式期權(quán),此處的歐式期權(quán)可根據(jù)需要分段進(jìn)行分析。

第8篇：房產(chǎn)論文范文

摘要:本文首先分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀,針對(duì)存在的問(wèn)題提出構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系,以此改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,使財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息,促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一,最后說(shuō)明構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力,必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段,尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題:

1、在會(huì)計(jì)核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。

2、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同,財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。

3、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無(wú)法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系及其意義

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題,我認(rèn)為要改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財(cái)務(wù)核算的體系平臺(tái),從管理角度重新梳理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。

2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng),通過(guò)管理報(bào)告全面及時(shí)地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實(shí)施反饋,實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程資金和成本監(jiān)控,實(shí)現(xiàn)對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門重要經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測(cè)、控制、反饋、修正動(dòng)態(tài)循環(huán),并與部門績(jī)效考核緊密聯(lián)系起來(lái)。

4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

5、完善資金管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險(xiǎn),利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)控制。

6、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財(cái)務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺(tái),實(shí)現(xiàn)在共享平臺(tái)上的動(dòng)態(tài)決策和動(dòng)態(tài)管理。

7、財(cái)務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績(jī)效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn),因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息與溝通和監(jiān)控全過(guò)程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個(gè)層次:首要層次指明確授權(quán)對(duì)象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財(cái)務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn):

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì),將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過(guò)單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。2、科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級(jí)科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級(jí)以下的會(huì)計(jì)科目。例如在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開(kāi)發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對(duì)象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會(huì)計(jì)科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來(lái)。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則

各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)

建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤(rùn)中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過(guò)責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。

2、設(shè)計(jì)管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,需要向管理層及時(shí)反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,可包括項(xiàng)目公司及其他二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個(gè)體系層次,每個(gè)層次報(bào)告體系均包括多個(gè)分報(bào)告或分報(bào)表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來(lái),如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說(shuō)明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng),這是指:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開(kāi)月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問(wèn)題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核,再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來(lái)。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問(wèn)題,并制定和修正下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

(五)完善資金管理系統(tǒng)完善

第9篇：房產(chǎn)論文范文

關(guān)鍵詞：利率風(fēng)險(xiǎn)；利率敏感性缺口；持續(xù)期缺口

目前我國(guó)利率市場(chǎng)化已經(jīng)全面實(shí)施，宏觀經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱或低迷、國(guó)際金融市場(chǎng)利率的變動(dòng)等都會(huì)引起國(guó)內(nèi)市場(chǎng)利率的大幅波動(dòng)，影響商業(yè)銀行的成本和收益，選擇適合自己的管理方法，建立有效的利率風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)非常重要。

一、利率敏感性缺口分析和管理辦法

（一）利率敏感性缺口分析

利率敏感性資產(chǎn)（ISA）與利率敏感性負(fù)債（ISL）是指在一定時(shí)期內(nèi)可重新定價(jià)的資產(chǎn)和負(fù)債，包括浮動(dòng)利率資產(chǎn)和負(fù)債，以及在分析期內(nèi)到期的固定利率資產(chǎn)和負(fù)債。兩者的差額即為利率敏感性缺口(ISG):ISG=ISA-ISL，當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)大于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG>0，稱為正缺口，存在正缺口的銀行稱為資產(chǎn)敏感型。當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)小于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG<0，稱為負(fù)缺口，存在負(fù)缺口的銀行稱為負(fù)債敏感型。當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)等于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG=0，稱為零缺口，存在零缺口的銀行稱為敏感平衡型。

（二）管理辦法

1.主動(dòng)性策略是銀行根據(jù)對(duì)利率走勢(shì)的預(yù)測(cè)而有意識(shí)地留下正或負(fù)缺口的策略。管理人員首先要預(yù)測(cè)利率的變動(dòng)方向，在對(duì)利率走勢(shì)做出判斷后，就可以根據(jù)具體情況調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，利用利率變動(dòng)來(lái)獲取更大的凈利差收入或減少損失。當(dāng)預(yù)測(cè)利率上升時(shí)，保持正缺口，增加的資產(chǎn)利息收入將超過(guò)增加的負(fù)債利息支出，從而使凈利息收入增加。當(dāng)預(yù)測(cè)利率下降時(shí)，則保持負(fù)缺口。

2.被動(dòng)策略也稱“免疫策略”，其核心在于保持利率敏感性資產(chǎn)和負(fù)債之間的平衡，使缺口值為零或很小。采取主動(dòng)性策略的關(guān)鍵問(wèn)題在于利率預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性上，如果利率走勢(shì)與預(yù)期相反或利率變動(dòng)不如預(yù)測(cè)的來(lái)得那么快，則銀行將蒙受損失。此外，即使利率走勢(shì)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確，但如果利率實(shí)際變動(dòng)幅度較小，則采用主動(dòng)策略就可能得不償失，調(diào)節(jié)資產(chǎn)組合是要付出代價(jià)的。所以，一些小規(guī)模銀行由于缺乏利率預(yù)測(cè)能力或缺乏調(diào)整資產(chǎn)組合的手段，往往采用被動(dòng)策略。

二、持續(xù)期缺口分析和管理辦法

(一)持續(xù)期缺口分析

持續(xù)期是金融工具未來(lái)現(xiàn)金流現(xiàn)值的加權(quán)平均與其現(xiàn)值之比，它衡量了未來(lái)預(yù)期的現(xiàn)金流的平均期限。

市場(chǎng)利率的上升會(huì)導(dǎo)致銀行固定利率的資產(chǎn)和負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值下降，且銀行資產(chǎn)和負(fù)債的期限越大，隨著市場(chǎng)利率上升時(shí)，其市場(chǎng)價(jià)值下降的幅度也越大。因此，持續(xù)期可以用來(lái)衡量資產(chǎn)負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)程度，持續(xù)期越長(zhǎng)、利率風(fēng)險(xiǎn)越大。可以看出，利率變動(dòng)對(duì)一家銀行的股本或資產(chǎn)凈值所產(chǎn)生的變化依靠三個(gè)關(guān)鍵的素：

1.持續(xù)期缺口的大小。在利率上升時(shí)，資產(chǎn)的持續(xù)期長(zhǎng)于其負(fù)債的持續(xù)期（正）的銀行，資產(chǎn)價(jià)值下降的幅度要大于負(fù)債的價(jià)值，因此銀行凈資產(chǎn)價(jià)值會(huì)下降。當(dāng)利率下降時(shí)，情況相反。

2.利率(Y)變動(dòng)的幅度。變動(dòng)幅度越大，銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

3.銀行的規(guī)模。銀行規(guī)模越大，對(duì)于任何給定的利率變動(dòng)，其凈值變化會(huì)越大，反之，其凈值變化會(huì)越小。

（二）管理辦法

1.主動(dòng)性策略是銀行根據(jù)對(duì)利率未來(lái)變化的預(yù)測(cè)做出的，保持適當(dāng)?shù)某掷m(xù)期缺口，以獲得利率變動(dòng)帶來(lái)的收益或減少損失。如果預(yù)測(cè)市場(chǎng)利率將上升，應(yīng)減少持續(xù)期正缺口或擴(kuò)大其負(fù)缺口，將缺口調(diào)整為負(fù)值，使未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值的下降幅度小于負(fù)債價(jià)值的下降幅度，從而使銀行凈資產(chǎn)收入得以增值。如果預(yù)測(cè)市場(chǎng)利率將會(huì)下降，則可采取增加正缺口或減少負(fù)缺口的方法。

2.被動(dòng)性策略指在保持銀行凈值的相對(duì)穩(wěn)定，采用零缺口（“完全免疫”）或微缺口(“部分免疫”)的方式避免利率風(fēng)險(xiǎn)。具體就是使一家銀行的資產(chǎn)持續(xù)期正好等于其經(jīng)杠桿調(diào)整后的負(fù)債的持續(xù)期，無(wú)論利率如何變動(dòng)，資產(chǎn)的收益與負(fù)債的成本以相同的幅度同向變化，從而有效避免利率風(fēng)險(xiǎn)。部分免疫的策略是從資產(chǎn)負(fù)債表中調(diào)出一部分資產(chǎn)和負(fù)債，進(jìn)行持續(xù)期搭配，使資產(chǎn)和負(fù)債的持續(xù)期平衡，保持這部分資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值不受利率變動(dòng)的影響。

三、利率敏感性缺口與持續(xù)期缺口管理方法的比較

（一）利率敏感性缺口管理方法的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

優(yōu)點(diǎn)有：第一，該管理方法簡(jiǎn)便、易于理解。就缺口分析而言，通過(guò)直接觀察各時(shí)間段內(nèi)利率敏感性缺口正負(fù)及大小，就可以大致了解銀行所呈現(xiàn)的利率敏感性類型及利率風(fēng)險(xiǎn)大小。第二，管理成本低。該管理方法也存在明顯的缺陷。因此，銀行要做到對(duì)利率的變化有準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)；缺口的調(diào)整要先于利率的變化。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中銀行改變資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整缺口往往受很多因素的影響和制約，缺口調(diào)整將變得非常困難。同時(shí)，缺口管理要將資產(chǎn)負(fù)債按一定的時(shí)期加以劃分。劃分時(shí)期的不同，利率敏感性缺口的數(shù)值也不一樣，有時(shí)甚至出現(xiàn)完全錯(cuò)誤的信息，將正缺口表示為負(fù)缺口，或?qū)⒇?fù)缺口表示為正缺口。利率敏感性缺口管理忽視了期權(quán)性風(fēng)險(xiǎn)和基差風(fēng)險(xiǎn)。

（二）持續(xù)期缺口管理方法的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

持續(xù)期缺口管理方法具有以下的優(yōu)點(diǎn):（1）它對(duì)整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債的利率風(fēng)險(xiǎn)提供了一個(gè)全面的衡量。持續(xù)期從長(zhǎng)期角度觀察問(wèn)題，有利于制定更為連續(xù)、更為系統(tǒng)的管理戰(zhàn)略。（2）充分考慮了每項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債在未來(lái)的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出的時(shí)間價(jià)值，從而解決了利率敏感性缺口模型中分析期的劃分受主觀影響的問(wèn)題。

四、現(xiàn)實(shí)選擇

利率敏感性缺口法來(lái)衡量利率風(fēng)險(xiǎn)更適合我國(guó)商業(yè)銀行現(xiàn)階段的利率風(fēng)險(xiǎn)管理狀況，其理由為：一方面，利率敏感性缺口法是以原始成本為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值的。另一方面，利率敏感性缺口法主要反映利率變動(dòng)對(duì)利息收入的影響。隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化的全面推進(jìn)，商業(yè)銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大，目前我國(guó)商業(yè)銀行還不具備推行全面的持續(xù)期缺口管理的條件。

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