工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性

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1房地產(chǎn)的工程管理與一般工程管理的區(qū)別

工程管理是針對全部建設周期來開展的監(jiān)管活動，房地產(chǎn)項目與其他工程不同，工程規(guī)模較大時會涉及到不同的建設單位，對質量的要求也相當嚴格。下面將對房地產(chǎn)工程中的管理特征進行總結。

1.1兩種管理的過程不同。

房地產(chǎn)項目工程管理，在項目成立階段就已經(jīng)開始了，對于招標投標階段的文件管理嚴格，需要工程團隊對建設所需人力資源進行組織，結合建設方案對場地進行調查，確保方案的可行性。對于施工過程中可能會使用到的設備，也要檢查其安全性。普通的工程管理只是針對施工階段重點項目來進行，周期短，開展前所制定的方案內容較少。而房地產(chǎn)項目不同，是從項目規(guī)劃階段開展的，從流程上分析更加全面，管理工作是否順利開展，直接關系到施工流程是否能夠順利完成。因此在前期管理過程中更加注重流程規(guī)劃，通過加強管理控制來提升工程的施工質量。

1.2兩種工程管理的側重點不同。

任何工程項目的管理工作，都會將重點內容進行劃分，房地產(chǎn)與其他項目在管理過程中的主要區(qū)別，是重點內容劃分不同。工程監(jiān)理主要監(jiān)管對象是施工質量，一旦發(fā)現(xiàn)質量問題需要重新修筑。成本管理控制、質量監(jiān)管都是由不同的部門來進行的，這一點在普通工程中并沒有體現(xiàn)，管理工作開展一段時間后，根據(jù)施工進度的不同，房地產(chǎn)項目管理方式會發(fā)生變化，更好的為施工階段提供保障。普通工程將成本控制作為管理工作的首要任務，這一管理方式在小規(guī)模工程中較長使用到。一旦工程規(guī)模大，建設周期長，過度強調成本控制會對施工質量造成影響。而房地產(chǎn)項目工程是通過質量管理來實現(xiàn)成本控制的，管理體系具有抵御風險的能力。建設過程中如果遇到嚴重的質量問題，可以對施工方案進行修改，但并不會影響到成本支出。

1.3兩種工程管理的監(jiān)控對象不同。

普通工程在開展過程中管理人員會加強對作業(yè)人員、機械設備的監(jiān)管，成本控制自然也是工作中的重點內容。但房地產(chǎn)項目管理是由多個單位共同完成的，監(jiān)理單位負責質量監(jiān)管，施工單位對設備使用以及人員進行管理，投資單位會參與到成本控制過程中。不同部門所負責的管理重點也存在差異，施工過程中發(fā)生任何問題都能夠得到解決，管理工作開展階段不會發(fā)生混亂。各個監(jiān)管部門共同配合完成工作任務。房地產(chǎn)項目管理與普通工程管理之間存在的區(qū)別已經(jīng)得到總結，管理人員在工作開展期間，應正視這種差異問題，提高管理效率。更要有針對性的制定管理計劃，為工程順利開展提供制度保障。

2房地產(chǎn)工程管理基本措施

房地產(chǎn)項目管理要在完善的制度約束下進行，針對工程建設期間可能會遇到的風險問題，探討出積極有效的防治方案。項目成立后應當對管理工作開展的流程做出規(guī)劃，首先是管理內容的完善，分析現(xiàn)存制度的可行性，其次是管理工作開展流程，明確這幾方面內容能夠幫助提升管理質量。

2.1加強施工管理。

對施工階段進行嚴格管理，能夠提升房地產(chǎn)工程質量，施工是項目建設過程中耗時最長的部分，也是管理工作中的重點內容。其內容包括質量監(jiān)管，成本控制以及作業(yè)人員管理。加強與基層工作人員之間的溝通，并開展有效的安全知識講座，使基層作業(yè)人員明確工程建設原理，管理工作開展也更加輕松高效。施工期間內的成本控制也要得到管理人員重視，在保障房地產(chǎn)工程質量的前提下，盡可能的減少成本支出，使用先進的建設工藝。

2.2強化監(jiān)理公司的作用。

工程監(jiān)理對房地產(chǎn)施工質量進行檢驗時，要嚴格執(zhí)行國家管理標準，發(fā)現(xiàn)質量問題第一時間上報，并監(jiān)督是否在規(guī)定時間內處理，才能夠開展后續(xù)的施工建設。監(jiān)理單位往往沒有較好的發(fā)揮應有的作用，甚至出現(xiàn)了監(jiān)理人員不足、監(jiān)管力度較為薄弱、監(jiān)督不到位等眾多問題，出現(xiàn)了與投標時的承諾相違背的現(xiàn)象，甚至對工程管理帶來不利的影響。對于合同的建立，應該細化條款，增加其可操作性，促使監(jiān)理單位按照合約內容積極開展監(jiān)理工作。

2.3加強工程隊伍的建設

對工程隊伍進行有效的管理，需要堅持以下幾點：

2.3.1業(yè)主方應該堅持工程支付款的原則，即注重進度的控制，每周、每月將計劃進行對照，遵守合同進度的規(guī)定，按期付款。

2.3.2在農(nóng)忙、年關等資金緊張的時節(jié)，業(yè)主方應該將質量和進度作為考核的重點，主要進行質量的整改，避免施工隊伍出現(xiàn)工程款的糾紛現(xiàn)象，也可以使工程款的支付主動權掌握在業(yè)主方。

2.3.3預防索賠。房地產(chǎn)開發(fā)商在控制過程中的主要環(huán)節(jié)就是預防索賠，在開工前合理的要求施工單位按圖紙進行實質性會審，找出圖紙的問題所在，防止形式化，業(yè)主方管理人員要對工程的全部細節(jié)盡可能詳細的了解，準確把握，盡量避免發(fā)生變更。

2.3.4控制施工材料的管理。施工隊伍大包干是業(yè)主方應該堅持的辦法，既能控制成本，又能明確責任。目前我國的業(yè)主方不管是安裝、土建還是綠化，基本對開發(fā)項目所需的設備和材料有了較好的認識。業(yè)主方材料的管理重點主要集中在材料設備使用的準入制、對工程的主材進行質量標準定位方面，在監(jiān)理公司參與的前提下超前定價、定品牌、定質量，監(jiān)理公司要充分發(fā)揮經(jīng)濟杠桿的調節(jié)作用。

2.3.5加強人員素質的管理。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，影響其質量的因素很多，包括：人力、機械、材料、環(huán)境等多方面。除此以外，項目建設所涉及的學科很多，需要房地產(chǎn)開發(fā)商與監(jiān)理單位具備相應的協(xié)調處理的能力，有學習、接受并應用新型建材和施工工藝的能力，因此，人才密集型企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向。要想做好企業(yè)的項目管理，應該注重人員素質的管理，注重人才建設，這是項目管理成敗的基本因素。

2.4樹立良好的風險和危機意識。

房地產(chǎn)建設過程中所涉及的方面較廣，涉及的單位較多，工地的施工情況也較為復雜，存在著很多不確定性的突發(fā)因素，所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程當中，工程管理者一定要具有風險意識和危機意識。危機一旦延續(xù)發(fā)展，風險就有可能貫穿到整個工程建設的階段。作為工程管理人員，如果缺少風險意識，將會給項目帶來較大隱患，風險一旦轉化成危機，會隨之帶來嚴重的后果。這就要求工程管理人員加強對工程風險的識別、預警、責任劃分能力，積極采取有效措施進行防范。

3結論

工程管理環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)開發(fā)的重要部分，是工程項目按期、按質完成的重要保障，只有不斷提高工程管理的水平，才能夠更好的保證開發(fā)商開發(fā)項目的投資回報，才能更加有利于工程項目的營銷，才能不斷推進工程管理的健康發(fā)展，從而進一步促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

作者：李興華 單位：龍江縣房產(chǎn)管理局