房產(chǎn)面積與建筑面積計算的差異分析

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摘要:房產(chǎn)面積計算為辦理產(chǎn)權(quán)、管理產(chǎn)籍信息、土地開發(fā)利用、房產(chǎn)交易、城鎮(zhèn)的建設(shè)需要，建筑面積計算為工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)全過程的建筑面積計算，兩種規(guī)范針對各自的需要有不同的計算規(guī)則，本文詳細的介紹了兩種規(guī)范在建筑不同功能區(qū)中面積計算的區(qū)別，并且區(qū)別了兩種規(guī)范在具體工作中面積計算算法和結(jié)果之間的相互聯(lián)系，對房產(chǎn)測繪面積計算及工程建筑面積計算有一定的參考意義。

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)面積;建筑面積;計算差異

一、概論

房屋是人民生產(chǎn)和生活的場所，房屋及其用地是生產(chǎn)和生活的基本物質(zhì)要素，為準確采集和表述要素信息，必須進過房地產(chǎn)測量，其中房產(chǎn)面積測算就是房地產(chǎn)測量中的重要組成部分。完善的房產(chǎn)測量成果資料是統(tǒng)計管理城市建設(shè)信息和城市居民住房信息的重要基礎(chǔ)資料［1］。建筑面積計算是反映房屋建筑規(guī)模的重要指標，也是區(qū)分建筑物不同功能分區(qū)的面積指標，它廣泛應(yīng)用于總體規(guī)劃的前期設(shè)計、經(jīng)濟指標統(tǒng)計、詳細規(guī)劃與設(shè)計、建筑工程造價管理、房屋建筑計價、城市規(guī)劃等。

二、適用范圍及作用

房產(chǎn)面積測算為房地產(chǎn)工作的開展與開發(fā)提供權(quán)屬信息、及供前期預(yù)算和銷售的預(yù)測繪面積、辦理產(chǎn)權(quán)的實測面積等。另外，房產(chǎn)面積測算也是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源，它是以后產(chǎn)權(quán)辦理、產(chǎn)權(quán)變更以及產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。其適用范圍為:城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)的房產(chǎn)測繪;獨立的工礦企事業(yè)單位的房產(chǎn)測繪;與城市、建制鎮(zhèn)、工礦企事業(yè)單位相毗連的居民點的房產(chǎn)測繪;城市、建制鎮(zhèn)建成區(qū)以外的郊區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)，以及其他地區(qū)的居民區(qū)、居民點［1］。建筑面積是貫穿建筑工程設(shè)計、現(xiàn)場施工等過程，也是總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃及經(jīng)濟技術(shù)指標的重要依據(jù)，是核發(fā)工程規(guī)劃許可證的重要依據(jù)，在工程項目竣工以后，也是竣工驗收的重要依據(jù)。其次，建筑面積是計算結(jié)構(gòu)工程量或用于確定某些費用指標的基礎(chǔ)，有了建筑面積，才有可能計算單位建筑面積的技術(shù)經(jīng)濟指標［2］。

三、兩種規(guī)范的差異性

建筑面積與房產(chǎn)面積是對建筑物的兩種不同用場的面積度量，針對不同的行業(yè)和目的，有相近之處，但不能混淆混用。

(一)關(guān)于共有面積的差異建筑面積規(guī)范只解決了面積認定(全面積、半面積、不計面積)問題，不涉及共有面積的分攤問題。而房產(chǎn)面積規(guī)范不光解決了面積認定(全面積、半面積、不計面積)問題，還對各種建筑形態(tài)的共有面積如何分攤提出了較為詳盡的解決方案。另外，建筑面積通常按方案圖(或施工圖)進行測算的，而房產(chǎn)預(yù)測面積是按施工圖進行測算，房產(chǎn)實測面積是按現(xiàn)場實測數(shù)據(jù)并結(jié)合竣工圖進行測算的［3］。

(二)關(guān)于面積認定的(全面積、半面積、不計面積)差異建筑面積計算規(guī)范與房產(chǎn)面積計算規(guī)范因其應(yīng)用不一樣，所以在使用過程中存在少許差異，具體如下:(1)房產(chǎn):層高2．20米或凈高2．10米以下，不計算面積。建筑:層高2．20米以下，按一半計算面積，凈高小于等于1．20米，不計算面積。(2)房產(chǎn):封閉陽臺按全面積計算，未封陽臺按一半面積計算。建筑:主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺計算全面積，主體結(jié)構(gòu)外的陽臺計算一半面積。(3)房產(chǎn):無柱雨篷不計算面積，有柱則計算面積。建筑:有柱雨篷計算全面積，無柱雨篷寬度大于或等于2．1米，計算全面積［4］。(4)房產(chǎn):有永久性頂蓋的室外樓梯，計算全面積，無頂蓋按半面積計算。建筑:室外樓梯按自然層處理，計算全面積［4］。(5)房產(chǎn):屋面樓梯間、電梯機房等，層高不足2．2米，不計算面積。建筑:屋面樓梯間、電梯機房等，層高不足2．2米，按一半面積計算［4］。(6)房產(chǎn):封閉架空通廊按外圍水平計算全面積;有頂蓋不封閉架空通廊，按外圍水平計算一半面積;無頂蓋架空通廊不計算面積。建筑:有圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍計算面積;無圍護結(jié)構(gòu)、有圍護設(shè)施的，按結(jié)構(gòu)底板計算一半面積［4］。(7)房產(chǎn):落地窗，計算全面積;凸(飄)窗，高度不足2．2米不計算面積。建筑:窗臺與室內(nèi)地面高差在0．45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2．10米以上的凸(飄)窗，計算一半面積［4］。(8)房產(chǎn):依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其層高在2．20m水平面積計算。建筑:建筑物吊腳架空層及探基礎(chǔ)架空層，有維護結(jié)構(gòu)且層高2．20m及以上，應(yīng)按其頂板水平投影計算建筑全面積;結(jié)構(gòu)層高2．20m以下的，計算一半面積［4］。(9)房產(chǎn):伸縮縫與室內(nèi)相通計算面積，不相通則不計算面積;建筑:建筑物的伸縮縫按自然層計算。

四、兩種規(guī)范的相關(guān)性

房產(chǎn)面積計算與建筑面積計算存在很大的關(guān)聯(lián)。首先，房產(chǎn)面積計算規(guī)則是以幢為單位，共有面積的分攤及套內(nèi)面積的計算都在幢內(nèi)進行，而建筑面積計算規(guī)范中是以獨立樓棟為單位進行面積統(tǒng)計，但應(yīng)分別統(tǒng)計計容與不計容面積，兩種規(guī)范存在少許的計算差異，部分城市建設(shè)及不動產(chǎn)部門要求產(chǎn)權(quán)面積不能大于規(guī)劃指標中的計容面積，因此在房產(chǎn)測繪中對幢的分化有了較明確的要求，應(yīng)盡可能的與計容面積相吻合而且必須找出面積不吻合之處差異。其次，在城市建設(shè)中，很多南方城市鼓勵開發(fā)利用地下空間，存在很多依坡地而建的建筑，在對復雜建筑面積計算過程中，兩種規(guī)范對建筑結(jié)構(gòu)的認定可能存在不一致的地方，如若涉及到地下空間的公共部分，公共區(qū)域的分攤會對房產(chǎn)面積的計算有部分影響，從而會導致房產(chǎn)面積的結(jié)果因考慮功能區(qū)分攤等因素與建筑面積的計算結(jié)果存在較大差異。

五、結(jié)論

縱觀全文，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)面積與建筑面積計算其針對的目的不一樣，并且使用范圍也有較大的差別，但這兩種規(guī)范之間又有較大的聯(lián)系，部分城市的政府部門還為這些聯(lián)系增加了約束條件，因此學習并熟悉這兩種規(guī)范的相同點與不同點，并在針對不同的情況時靈活運用，不僅能準確的計算面積統(tǒng)計成本也能減少經(jīng)濟損失，也方便服務(wù)人民群眾的辦理事務(wù)。

參考文獻:

［1］呂永江．房產(chǎn)測量規(guī)范與房產(chǎn)測繪技術(shù)［M］．中國標準出版社，2001．

［2］GB/T50353-2013．建筑工程建筑面積計算規(guī)范［S］．2014．

［3］溫科技．基于東塔房產(chǎn)測繪的共有建筑面積分攤方法研究［J］．地理空間信息，2019．05(13):218-220．

［4］劉武．新形勢下的房產(chǎn)測繪_圖文［DB/OL］．互聯(lián)網(wǎng)文檔資源．

作者：張國清 單位：貴陽市測繪院