房產(chǎn)開發(fā)過程中住區(qū)設計管理問題探討

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摘要：近年來我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)迎來了巨大的發(fā)展機遇。然而伴隨著房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，人們的思想觀念也發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)如今，諸多因素都會影響房產(chǎn)的價值，其中典型莫過于住宅質(zhì)量、住宅功能以及住宅安全性三者。面對激烈的市場競爭，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要謀求發(fā)展“一席之地”，就必須不斷地提高自身的房產(chǎn)開發(fā)設計管理水平，盡可能的保證開發(fā)設計滿足消費者的購買需求。本文從房產(chǎn)開發(fā)過程中住區(qū)設計管理問題出發(fā)討論，分析了住區(qū)設計管理在房產(chǎn)開發(fā)過程中的重要意義，并就優(yōu)化房產(chǎn)開發(fā)過程中的住區(qū)設計管理提出策略，希望能夠為我國房產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展貢獻綿薄之力。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā)；住區(qū)設計；管理問題

0引言

近年來，我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，在經(jīng)濟的刺激下，我國城市基建工程不斷發(fā)展，眾多高樓大廈拔地而起。為了保證項目工程的科學合理，人們在項目設計管理過程中大量地應用了經(jīng)濟學理論，諸如項目經(jīng)濟管理以及設計管理理念的合理應用，在一定程度上提高了我國房產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量、功能，也使得房產(chǎn)開發(fā)過程中的設計管理工作更加得科學、合理。有人甚至說，房產(chǎn)行業(yè)正常運營的關(guān)鍵是房產(chǎn)開發(fā)過程中的設計管理。也因此，想要加速房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，必須將工作的重點放在房產(chǎn)開發(fā)過程中的設計管理層面。

1我國房產(chǎn)開發(fā)過程中存在的住區(qū)設計管理問題分析

房產(chǎn)開發(fā)過程中的設計管理工作貫穿了整個工程的始末，包含了工程預算以及工程完成過程中的一系列的管理措施，由此足以窺見房產(chǎn)開發(fā)過程中的設計管理工作的重要性。就房產(chǎn)項目本身而言，在進行住區(qū)設計管理的時候，不僅要嚴格遵循相關(guān)規(guī)定，還要考慮社會的、即時的發(fā)展趨勢，還要考慮項目工程所在地的綜合發(fā)展形勢，如此才能夠保證房產(chǎn)企業(yè)因項目獲益。據(jù)數(shù)據(jù)資料顯示，現(xiàn)階段我國絕大多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)都能使房產(chǎn)企業(yè)獲得可喜的效益，然而與發(fā)達國家相比，所謂的“可喜效益”微不足道。對導致上述結(jié)果的原因進行分析，主要原因是我國房產(chǎn)開發(fā)過程中的住區(qū)設計管理質(zhì)量不達標，具體來說主要包括如下兩個問題。

1.1住區(qū)設計過程中未能正確選擇、判斷住宅場地

由于現(xiàn)階段我國房產(chǎn)市場內(nèi)存在眾多房產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)之間的競爭力非常巨大。房產(chǎn)企業(yè)出于降低成本的考慮，在開發(fā)前期進行住區(qū)設計時，往往不會花費時間和精力對房產(chǎn)周邊的環(huán)境進行詳細的調(diào)查，而僅僅只是派遣一些非專業(yè)的人員形式主義的“走訪”住宅所在區(qū)域。由于所謂的調(diào)查無法為住區(qū)設計提供可借鑒的數(shù)據(jù)資料，因而盲目設計極容易導致住宅結(jié)構(gòu)不合理問題的發(fā)生。例如，在城市中心、城市景觀附近建立高檔的單體別墅。表面上看來，客觀環(huán)境有利于房產(chǎn)企業(yè)抬高樓價，進而提高自身的經(jīng)濟利益；但從實際角度看來，城市中心、城市景觀附近都不是人們的“理想居住地”，不僅容易導致房屋滯銷，更占用了大量的土地，影響了城市的綠化發(fā)展。

1.2住區(qū)設計過程中未能深入調(diào)研市場及客戶需求

首先，建筑行業(yè)設計尤其是住區(qū)設計，必須嚴格遵循“營造舒適居住環(huán)境”原則，因此在進行房產(chǎn)開發(fā)住區(qū)設計時，一定要充分地考慮市場，考慮項目所在地居民對住宅結(jié)構(gòu)的要求。其次，房產(chǎn)開發(fā)在進行住區(qū)設計的時候需要對市場的發(fā)展進行合理的宏觀預測，以保證設計項目可以被長久的投入使用。然而從現(xiàn)階段的實際情況看來，大多數(shù)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都未能貫徹落實這一原則，很多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只顧眼前利益，只考慮初級市場，進而導致設計項目在完工之后只適合居民短期居住，不僅花費了大量的建造資金，更浪費了大量的建筑材料，得不償失。最后，還有些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房產(chǎn)開發(fā)的過程中，未能充分了解客戶群體對住區(qū)設計的要求，也因此他們所設計出的住區(qū)結(jié)構(gòu)類型并不能使客戶群體獲得滿意的消費體驗。

2淺述住區(qū)設計管理在房產(chǎn)開發(fā)過程中的作用

住區(qū)設計管理在房產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)揮著無可替代的重要作用，具體來說，主要包括如下兩點：第一，合理的住區(qū)設計管理能夠增加房產(chǎn)的使用年限，提高建筑項目的實用價值。建筑物的完工是無數(shù)專業(yè)人士共同努力的結(jié)果，而工程師在其中發(fā)揮著巨大的作用。由于工程師的擅長領(lǐng)域存在差異性，因此只有讓工程師負責項目工程中最適合自己的、自己最擅長的領(lǐng)域規(guī)劃，才利于項目順利開展，也才利于提高住宅的使用價值。第二，項目開展之前的科學設計能夠為項目開展夯實基礎(chǔ)，因此在進行住區(qū)設計管理之前，項目相關(guān)人員應對項目進行深刻的探討。此舉不僅能夠有效地調(diào)動設計人員參與住區(qū)設計的熱情，更能夠有效地提高住區(qū)設計管理的有效性。

3房產(chǎn)開發(fā)過程中住區(qū)設計管理的策略分析

3.1深入研究房產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律

事物的發(fā)展有其規(guī)律可循，房產(chǎn)市場的發(fā)展也是同樣的道理。想要探究房產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律需要從微觀、宏觀兩個角度出發(fā)。從微觀角度看來，設計人員在進行房產(chǎn)開發(fā)之前，需要詳細地考察項目所在地的真實環(huán)境，要基于地區(qū)的發(fā)展勢態(tài)規(guī)劃住區(qū)，在提高房產(chǎn)實用性能的同時提高土地利用率；從宏觀角度看來，住區(qū)設計者需要密切觀察全球房產(chǎn)市場，并以之為參考及時地調(diào)整自身的項目設計，以便設計出的房產(chǎn)形式能夠符合時展的潮流。

3.2完善項目設計管理體制，為工程的順利實施提供保障

房產(chǎn)項目的開展基礎(chǔ)是完善的項目設計管理體制，因此在房產(chǎn)項目開發(fā)之前，管理人員需要首先對之進行詳細規(guī)劃，基于實際完善管理體系。房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理部門需要嚴格落實自身的責任，設計合理的項目管理體制，盡可能的明確項目落實過程中的各個注意事項，如此才能夠為工程的順利進行提供強有力的保障。

3.3合理預算，嚴格要求住區(qū)設計質(zhì)量以及設計功能

資金是企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的首要條件，房產(chǎn)企業(yè)如果缺乏資金，那么企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)將難以保障。為了盡可能的避免資金缺乏問題，房產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)之前，在進行住區(qū)設計的過程中，應該對項目進行合理預算，進而在避免施工浪費的同時為后續(xù)施工提供充足資金。當然，“避免浪費”并不意味著房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以忽視房產(chǎn)項目的質(zhì)量和功能，而是應該以質(zhì)量、功能以及安全性為房產(chǎn)設計基礎(chǔ)，并在房產(chǎn)設計的過程中融入“宜居”思想，如此才能夠保證住區(qū)設計的科學合理，也才能夠保證房產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)濟效益的提升。

4結(jié)語

綜上所述，在我國經(jīng)濟迅猛發(fā)展的當下，我國房產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展迎來了巨大的機遇。然而機遇與挑戰(zhàn)并存，在愈演愈烈的市場競爭氛圍之下，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在市場中保有一席之地，就必須積極地采取措施，及時地解決現(xiàn)階段房產(chǎn)開發(fā)過程中住區(qū)設計管理問題，確保項目設計盡可能地匹配消費者的購買需求，如此才能夠在發(fā)展自身的同時為我國綜合實力的提高貢獻力量。

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作者：李海東 單位：新疆昊辰建筑規(guī)劃設計研究院有限公司