營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅會計處理

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摘要：隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國的財稅體制也進(jìn)行了改革，全面推行“營改增”政策，完善增值稅的抵扣措施。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”的必要性，研究“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會計處理問題，分析土地增值稅的會計處理和增值稅科目的一般設(shè)置，旨在推進(jìn)“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的改革步伐，為同行提供參考。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；會計處理

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到高度重視。增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的全新課題，需要深入研究和學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在多年的經(jīng)營發(fā)展中總結(jié)了不少經(jīng)驗，針對“營改增”政策，將明確項目管理的關(guān)鍵內(nèi)容?！盃I改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅會計處理發(fā)生了相應(yīng)的變化，由原來5%的稅率改為11%的增值稅稅率。征收土地增值稅按規(guī)定稅率和增值額計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅需要在國家財稅政策的要求下進(jìn)行會計處理，根據(jù)會計準(zhǔn)則和制度實施核算，滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計處理的特殊性。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期長，受項目策劃、工程設(shè)計、報批審核因素影響，經(jīng)營流程復(fù)雜，這將加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。增值稅作為中國第一大稅種，隨著財稅法制觀念日益完善，我國已為增值稅立法，這也為“營改增”做了良好鋪墊。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”制度具有重要作用，其有利于降低企業(yè)稅負(fù)，提升企業(yè)經(jīng)營效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，在開發(fā)成本、建設(shè)費用等流動資金的占用下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)較重。隨著社會的日益進(jìn)步和國民經(jīng)濟的高速增長，在當(dāng)前的稅制結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”制度，有利于優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，同時促進(jìn)我國財稅制度的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在特殊經(jīng)營模式的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本高。目前，市場環(huán)境競爭激烈，營業(yè)稅存在重復(fù)增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發(fā)票將降低房地產(chǎn)企業(yè)的市場核心競爭力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”制度具有一定的必要性。

二、“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會計處理

1.土地增值稅的會計處理

土地增值稅的會計處理屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算和稅務(wù)處理中的重要環(huán)節(jié)。從會計核算層面分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本基于會計權(quán)責(zé)發(fā)生制，在滿足配比原則要求的前提下計提。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置多類賬戶在稅法的規(guī)定下進(jìn)行土地增值稅的成本核算。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時運營多個項目，則需要分類核算各項目。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，當(dāng)前主要采取預(yù)售制度，即企業(yè)先取得客戶的預(yù)售款，待建設(shè)項目竣工且驗收合格后再結(jié)算土地增值稅。根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售收入需要按比例征收土地增值稅，待建設(shè)項目清算結(jié)束后進(jìn)行多退少補?！盃I改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的會計處理內(nèi)容如下：企業(yè)收取預(yù)售收入后，按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅，計提時，借記“待攤費用—預(yù)繳土地增值稅”，貸記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅”。繳納時，借記改為計提時貸記明細(xì)科目，貸記為“銀行存款”。待房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目竣工后，滿足收入條件時，按照稅法清算土地增值稅，清算內(nèi)容為當(dāng)期結(jié)算收入、成本等。當(dāng)期應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費用為：借記“營業(yè)稅及附加—土地增值稅”，貸記“待攤費用—預(yù)繳土地增值稅”。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工且驗收合格后，辦理土地增值稅的清算工作。首先調(diào)整預(yù)征的土地增值稅費，核算計提的土地增值稅款。具體會計處理內(nèi)容即確定清算金額和取得清算報告后，借記“營業(yè)稅及附加—土地增值稅”（清算總金額-計提的土地增值稅款）“待攤費用—預(yù)繳土地增值稅”（差額）貸記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅”，清算補交時借記為前期貸記明細(xì)科目，貸記為“銀行存款”。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)退稅現(xiàn)象時，做反向會計財務(wù)處理。通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅會計處理后，“待攤費用—預(yù)繳土地增值稅”與“應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅”的余額為零。

2.增值稅科目的一般設(shè)置

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，增值稅科目主要包括“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅”和“應(yīng)交稅費—未交增值稅”兩類。具體賬戶的設(shè)置如下：（1）進(jìn)項稅額。進(jìn)項稅額是在會計核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人購買物資、不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)等，允許進(jìn)項抵扣的增值稅額。在實際操作中，經(jīng)由退回的物資需要沖銷進(jìn)項稅額，并用紅字登記；（2）已交稅金。已交稅金是在會計核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人已繳納的當(dāng)月增值稅額，該科目記錄的增值稅額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)月已抵扣進(jìn)項稅額后實際繳納的銷售稅額，還需扣除前期繳納的稅額部分；（3）減免稅款。減免稅款指在會計核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人按當(dāng)前增值稅制度減免的稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)設(shè)備費用和技術(shù)維護(hù)費予以全額抵減；（4）進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)入。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，會計核算用于企業(yè)福利、免稅等按照規(guī)定不得抵扣。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中用于出租或自用的銷售項目等為抵扣進(jìn)項稅額的不動產(chǎn)、固定資產(chǎn)，在改變用途后允許抵扣進(jìn)項稅額的項目；（5）銷項稅額抵減。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，銷項稅額抵減是指記錄納稅人在當(dāng)前稅法規(guī)定下扣除銷售額而減少的銷項稅額；（6）出口抵內(nèi)銷應(yīng)繳稅額。出口抵內(nèi)銷應(yīng)繳稅額是在會計核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，納稅人按國家規(guī)定的退稅率計算貨物的進(jìn)項稅額抵內(nèi)銷品需繳納的稅額；（7）銷項稅額。銷項稅額是在會計核算中貸方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人無形資產(chǎn)、產(chǎn)品銷售、不動產(chǎn)收取的增值稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的應(yīng)稅勞務(wù)收取銷項稅額，在貸方處用藍(lán)字登記，出現(xiàn)退回情況時，銷項稅額在貸方處用紅字登記；（8）出口退稅。出口退稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人根據(jù)國家規(guī)定退回出口產(chǎn)品的增值稅；（9）進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出是在會計核算中貸方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)等受老項目中進(jìn)項稅票等不良因素影響不從銷項稅額中抵扣的增值稅費，按照稅法規(guī)定轉(zhuǎn)出進(jìn)項稅額；（10）簡易計稅。簡易計稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人通過簡易計稅方法繳納增值稅款。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展過程中受社會各界的廣泛關(guān)注?！盃I改增”是進(jìn)行結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施，有利于推動我國的稅制改革。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，實施“營改增”政策將降低企業(yè)的稅負(fù)，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試點的工作積極性，促進(jìn)企業(yè)稅負(fù)朝合理化的方向發(fā)展。本文研究“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會計處理問題，明確了“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必要性，通過分析土地增值稅的會計處理，深入研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅科目的明細(xì)設(shè)置，深化“營改增”政策在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體實施，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展。

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作者：王安 單位：重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院