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【關(guān)鍵詞】土地增值稅 扣除項(xiàng)目 稅收籌劃 稅收優(yōu)惠
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物,并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的重點(diǎn)是:根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策,通過合理合法調(diào)整收入額和扣除項(xiàng)目金額來減低增值額,從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。
一、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃
根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又從事其他房地產(chǎn)開發(fā),在分開核算的情況下,籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi),以獲得免稅待遇。要降低增值率,關(guān)鍵是降低增值額。
例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A出售普通標(biāo)準(zhǔn)商品房取得銷售收入6000萬元,扣除項(xiàng)目金額為4400萬元(未包括稅金)。
解答:銷售稅金及附加=6000×5%×(1+7%+3%)=330萬元
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4400+330=4730萬元
增值額=6000-4730=1270萬元
增值率=1270/4730×100%=26.8%
適用30%的稅率,因此繳納的土地增值稅為1270×30%=381萬元
通過上述計(jì)算可以看出,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為26.8%,超過20%,需要繳納土地增值稅。要使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇,可將其增值率控制在 20%以內(nèi),籌劃的方法有以下兩種:
第一,降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低,但也會導(dǎo)致銷售收入的減少,影響企業(yè)的利潤,這種方法是否合理應(yīng)通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變,改變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價格,令其為X,則應(yīng)納土地增值稅為:
銷售稅金及附加=X1×5%×(1+7%+3%)=0.055X1
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4400+0.055X1
增值額=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400
增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)×100%
由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)×100%=20%,解得X1=5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元,由于免征增值稅少納稅381萬元,與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬元。
第二,增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額:增加扣除項(xiàng)目金額的途徑很多,例如可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等。假定上例中其他條件不變,只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目發(fā)生變化,令其為X2,則應(yīng)納土地增值稅為:
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=X2+330
增值額=6000-(X2+330)=5670-X2
增值率=(5670-X2)/(X2+330)×100%
由等式(5670-X2)/(X2+330)×100%=20%,解得X2=4670萬元。此時普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就可以免征土地增值稅。
二、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃
第一,利用合作建房節(jié)稅?!敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定“對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。”房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。第二,利用房地產(chǎn)的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式,在開發(fā)之初確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的,避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第三,改售為租、投資聯(lián)營節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后,可以出租的形式收回資金。由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,只需交納出租房產(chǎn)稅。另外,房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營,在投資時按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅,而且在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時也可以不用補(bǔ)交。
三、利用增加扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5 %以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)扣除。
【參考文獻(xiàn)】
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;新舉措
在全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢日益深入的21世紀(jì),市場經(jīng)濟(jì)競爭日益白熱化,這無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)生存的壓力,尤其是其稅金繳納方面,已然成為影響房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的重要方面。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在稅法允許的范圍之內(nèi),應(yīng)用新型的稅收籌劃方式來盡可能的降低房地產(chǎn)企業(yè)自身的涉稅開支和風(fēng)險,實(shí)現(xiàn)合法范圍內(nèi)的避稅和減稅甚至免稅。這樣,房地產(chǎn)企業(yè)通過科學(xué)的稅收籌劃方法,能夠有效減輕企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),這對于資金需求量大,經(jīng)營風(fēng)險較高,建設(shè)及銷售周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說,其意義巨大,是有效減少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的理財(cái)途徑。
一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的含義及其必要性
對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃界定,目前還沒有統(tǒng)一的定論,但是,我們基本上還是有些定義和說法的。那就是說,房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一般是指,房地產(chǎn)企業(yè)為了最小化企業(yè)自身的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),而在遵循相關(guān)稅法以及符合一定的稅法意圖的前提之下,依據(jù)國家規(guī)定的相關(guān)稅收政策,事先安排和籌劃房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資,投資,經(jīng)營和分配等財(cái)務(wù)活動,并以此為依據(jù)選取最佳納稅方案,從而在整體上實(shí)現(xiàn)企業(yè)免除,減少或遞延納稅義務(wù)等目標(biāo),以期最終獲得最大的涉稅收益。從本質(zhì)上來說,房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃并不等同于違法性質(zhì)的偷逃稅收行為,更不是騙稅行為,而是合法性質(zhì)的稅收收益最大化的理財(cái)方式,它符合國家的稅法立法精神,是房地產(chǎn)企業(yè)為了提高利潤而提高科學(xué)合理納稅意識的必然結(jié)果,是房地產(chǎn)企業(yè)維護(hù)自身合法權(quán)益的具體表現(xiàn),它不僅屬于理財(cái)問題,還是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營決策的重要內(nèi)容,貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動的整個過程。對于具有獨(dú)特生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說,其追求利潤最大化為根本目標(biāo),就必須實(shí)現(xiàn)科學(xué)化的管理模式。此外,房地產(chǎn)企業(yè)的自主籌資金額巨大,財(cái)務(wù)管理周期長,開發(fā)的項(xiàng)目風(fēng)險大、投資決策責(zé)任重、要求嚴(yán),且其財(cái)務(wù)涉及面廣、管理難度與責(zé)任大,這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃。但是,目前,我國的房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識和法律意識薄弱,對于納稅還存在不少認(rèn)識方面的誤區(qū),誤認(rèn)為納稅只是財(cái)務(wù)部門的工作,習(xí)慣于把稅費(fèi)籌劃放在事后進(jìn)行,且其對于納稅管理方面還存在不少問題,以至于房地產(chǎn)企業(yè)很多存在偷稅逃稅現(xiàn)象而受到稅務(wù)部門的處罰。鑒于此,房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行稅收籌劃工作,以適應(yīng)企業(yè)利潤最大化目標(biāo)和激烈的市場競爭帶來的巨大壓力。房地產(chǎn)企業(yè)一旦實(shí)現(xiàn)有效的稅收籌劃工作,就可以幫助企業(yè)自身實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)利益的最大化目標(biāo),維護(hù)了國家的合法權(quán)益,增加了國家的財(cái)政收入,還有利于幫助國家對稅法進(jìn)行必要的完善和修訂。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)籌劃新舉措
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理稅費(fèi)籌劃是其應(yīng)有的合法權(quán)益,只是由于各種經(jīng)濟(jì),稅收,管理以及避稅技能等方面的因素不同,使得房地產(chǎn)企業(yè)的避稅機(jī)遇和稅收收益也各有千秋。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須掌握基本的經(jīng)營管理知識,還得充分了解各項(xiàng)稅收制度,了解內(nèi)外部存在的多種稅收籌劃方式的選擇可能性,構(gòu)思出一套稅費(fèi)籌劃的基本思路,然后根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況和國家稅收政策的更新變換來設(shè)計(jì)一個全新的,科學(xué)可行的降低稅費(fèi)支出的方法。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,其生產(chǎn)的產(chǎn)品基本包含了三個階段,即項(xiàng)目立項(xiàng),項(xiàng)目建設(shè)以及項(xiàng)目銷售,因此,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅費(fèi)繳納籌劃主要可以從這三個階段來具體操作。(1)項(xiàng)目立項(xiàng)時,房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃包括:第一,應(yīng)該選擇合適的建房方式,改變習(xí)慣上自建并銷售房產(chǎn)的行為,比如說利用代建或者合建等方式來進(jìn)行較大空間的稅收籌劃。在進(jìn)行房產(chǎn)代建時,要確定最終用戶,進(jìn)行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅,這樣可以減輕稅負(fù)。在進(jìn)行房產(chǎn)合建時,房地產(chǎn)企業(yè)可以合法減少土地增值稅,還可以合法免掉營業(yè)稅的繳納。第二,房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過開發(fā)多處房產(chǎn)以及進(jìn)行不同方式的核算來為企業(yè)自身提供多種稅收籌劃的空間。一般來說,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合并核算的稅收利益更大一些,但并不排除說分別核算也有更有利的情況,那么,房地產(chǎn)企業(yè)到底進(jìn)行如何核算,則需要根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行分析比較。(2)項(xiàng)目建設(shè)過程中,房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃包括:首先,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目,從而使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%,那么,就符合“土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征”的政策,從而享受土地增值稅的免稅待遇。這是一種稅收籌劃方式。其次,房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過籌劃相關(guān)的借款利息來進(jìn)行稅收籌劃,這是由房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金特點(diǎn)決定的。因此,房地產(chǎn)企業(yè)可以把完工前的利息費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本等增加扣除項(xiàng)目,從而從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。還可以把完工之后的利息支出進(jìn)行增加項(xiàng)目扣除,從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價值最大化目標(biāo)。最后,房地產(chǎn)企業(yè)還可以把銷售與裝修分散開來,以分散經(jīng)營收入,從而也能實(shí)現(xiàn)稅基和稅率的減少,稅負(fù)也就相應(yīng)的減輕了。(3)項(xiàng)目銷售過程中,房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合適的銷售方式來合法合理的減少稅負(fù)。具體來說,首先,房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)立獨(dú)立的銷售分公司來直接負(fù)責(zé)銷售工作,這可以大大增加土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的籌劃空間。其次,房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過減少賬面收入或遞延納稅時間來進(jìn)行稅費(fèi)繳納籌劃,比如說房地產(chǎn)企業(yè)可以委托銷售公司來銷售房地產(chǎn),并和銷售公司協(xié)商開具銷售清單來盡量遞延納稅義務(wù),還可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。
此外,除了以上幾種主要的稅收籌劃方式以外,房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用稅法規(guī)定的減免稅稅收優(yōu)惠政策條款來達(dá)到減稅、免稅的目的,前提條件是房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身實(shí)際情況,制定切實(shí)可行的方案來使自己符合這些稅收優(yōu)惠政策,一旦用足用好現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策,也是企業(yè)避稅籌劃的重要方式,當(dāng)然,企業(yè)要注意不能曲解或者濫用優(yōu)惠政策,否則,得不償失。另外,房地產(chǎn)還可以利用納稅臨界點(diǎn)來避免承擔(dān)較重的稅負(fù),還可以巧設(shè)分支機(jī)構(gòu)來進(jìn)行納稅籌劃,或者適當(dāng)推遲土地的開發(fā)時間來進(jìn)行納稅籌劃,亦或是優(yōu)化一定的收入結(jié)構(gòu)或者籌劃置業(yè)房地產(chǎn)的大修理支出費(fèi)用來進(jìn)行納稅籌劃,還可以籌劃選擇不同的配套設(shè)施開發(fā)成本進(jìn)行納稅籌劃等。誠然,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時候,由于涉及金額較大,因此,需要注意以下幾個方面的問題,即需要加強(qiáng)稅收政策的學(xué)習(xí),增強(qiáng)自身的法律意識;在進(jìn)行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃,切不可只重投機(jī);要構(gòu)建整體的稅費(fèi)籌劃思路和方案,做到戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)籌劃兼顧;要把結(jié)果性籌劃改為事先籌劃,從而使得籌劃從補(bǔ)漏性向前瞻性發(fā)展。此外,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時,還應(yīng)進(jìn)行成本效益分析,在合法合理的范圍內(nèi)進(jìn)行系統(tǒng)性的全盤性的稅收籌劃工作,從而最大限度的防范納稅籌劃潛在的風(fēng)險,實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險之間的有機(jī)調(diào)和。
綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè),其涉稅金額巨大,針對其的稅收政策既有共通性,又有行業(yè)特殊性,作為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)人員來說,必須首先綜合了解企業(yè)的各種情況,并在扎實(shí)的稅法基本功知識基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃,認(rèn)真把好稅收籌劃關(guān),在市場公平競爭原則的基礎(chǔ)上,從大處著眼,小處著手,其實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值的最大化目標(biāo),并把企業(yè)的管理水平提高到了一個新的層次,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最優(yōu)化資源配置,在合法合情合規(guī)范圍內(nèi)創(chuàng)造企業(yè)的最小化稅費(fèi)支出,這將有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞:稅收籌劃誤區(qū);稅收籌劃方式;房地產(chǎn)公司
中圖分類號:F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1001-828X(2013)07-0-02
目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而,近年來不斷出臺新的稅收法規(guī),規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為,使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法,形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此,筆者在此認(rèn)真剖析此類誤區(qū),尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀
誤區(qū)一:通過投資或聯(lián)營方式,規(guī)避土地增值稅。
過去,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營,以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號)第一條的規(guī)定,“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。”許多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時,通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。
然而,財(cái)政部和國家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞,出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號)第五條明確規(guī)定,“對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營的,均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》(財(cái)稅[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視,從而防范新的稅收風(fēng)險。
誤區(qū)二:利用借款費(fèi)用資本化,進(jìn)行加計(jì)扣除,從而減少土地增值額。
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用,可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配?!倍钚骂C布的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第17號—借款費(fèi)用(財(cái)會[2006]3號)第四條規(guī)定,“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用,可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)予以資本化,計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本,這是合乎規(guī)定的。
然而在計(jì)算土地增值稅時,許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù),不僅加計(jì)扣除了開發(fā)成本的20%,在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除,使項(xiàng)目土地增值額大大減少,導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險。
在這一點(diǎn)上,稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%,則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明,否則,應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。
誤區(qū)三:預(yù)售購房款掛在往來賬面。
將預(yù)售購房款掛為往來賬,個別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”,將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上,或不按規(guī)定給購房人開具發(fā)票,而以收款收據(jù)代替,隱瞞收入,造成不申報納稅,延繳、偷逃營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
誤區(qū)四:不按照合同約定的時間確認(rèn)收入
以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認(rèn)收入,以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。
誤區(qū)五:隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張,在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報數(shù)額,通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額,年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張,有意侵占國家財(cái)政資金,在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額,甚至少報稅款或逃避納稅。
誤區(qū)六:鉆政策“空予”,不及時清算土地增值稅。
開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅,而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段,結(jié)果導(dǎo)致無法進(jìn)行整個項(xiàng)目的結(jié)算,影響了土地增值稅的及時足額入庫。
誤區(qū)七:以虛列成本,致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi),將銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減,而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營業(yè)額,以此少繳營業(yè)稅;更名費(fèi)等收入不入賬等等。
二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式
近幾年國家稅務(wù)總局加大稅收征收管理,新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善,企業(yè)對稅收政策不熟悉、理解不透,納稅觀念淡薄,片面追逐自身利益,采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險,筆者就此從以下幾點(diǎn)來談?wù)勛陨眢w會。
1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ),稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策,熟悉新法規(guī),掌握稅收政策變化細(xì)節(jié),適時做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié),努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險。對此,企業(yè)財(cái)務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任,企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險意識。
2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。
“國六條”、“國八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺,意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策,特別是企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向,適時拓寬產(chǎn)業(yè)鏈,尋找新的利潤增長給老板提供決策力。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃,事中控制,事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話,要把籌劃放在整個集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃,將各公司、各業(yè)務(wù)部門參與籌劃工作中,做到項(xiàng)目開工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù),財(cái)務(wù)部門建立各項(xiàng)稅種測算模板,利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù),以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關(guān)部門按照計(jì)劃執(zhí)行,在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時調(diào)整,財(cái)務(wù)部門及時跟進(jìn),以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時,通過增減收入或支出,避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少,所獲利潤最佳是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng),我們可以對此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個臨界點(diǎn)上,一是可以通過適當(dāng)控制出售價格,還可采用精裝房方式控制價格和開發(fā)成本,可使計(jì)算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍,從而降低增值率,來免繳和少繳納土地增值稅。
5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),持有一塊土地,另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),可通過雙方合作建房的方式,分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓,對土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。
6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益,而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益,各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的,某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析,以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。
7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值,應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多,稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案,充分關(guān)注稅收風(fēng)險,避免稅收籌劃誤區(qū),為企業(yè)節(jié)約稅收成本,創(chuàng)造利潤最大化。
參考文獻(xiàn):
[1]《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例(中華人民共和國主席令第63號、國務(wù)院令第512號).
[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則(國務(wù)院令[1993]第138、財(cái)法字[1995]第6號).
[3]《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號).
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;案例
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),也是中央和地方政府財(cái)政收入的重要來源。隨著房地產(chǎn)市場的升溫,房地產(chǎn)交易日益頻繁,房地產(chǎn)交易過程的稅收問題也越來越引起有關(guān)方面的關(guān)注。其中,大宗房地產(chǎn)交易因涉稅金額多,稅收負(fù)擔(dān)重,令許多房地產(chǎn)企業(yè)都對此感到頭疼,因此通過合法合理的方式進(jìn)行稅收籌劃來達(dá)到減輕稅負(fù)顯得非常重要。同時,部分地區(qū)當(dāng)前存在的房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象,也促使政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度進(jìn)一步加大。隨著市場不確定因素的增加、觀望氣氛的抬頭,導(dǎo)致市場成交量的減少,意味著房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間將進(jìn)一步縮小,在這種情況下,通過合法合理的方式進(jìn)行稅收籌劃來達(dá)到減輕稅負(fù)就顯得更為重要。
一、土地增值稅的籌劃
我國土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收:增值額未超過扣除項(xiàng)目金額(基本等于項(xiàng)目成本)50%的部分,稅率為30%;超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的部分,稅率為40%;超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。但是同時,國家也相繼制定出臺一系列配套管理措施和相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策,納稅人如果能充分運(yùn)用有關(guān)政策規(guī)定,利用好這些優(yōu)惠政策進(jìn)行合理籌劃,還是可以達(dá)到降低土地增值稅稅收成本、進(jìn)一步提高投資效益的目的。
案例一:本公司2000年底至2003年初開發(fā)的某某雅苑三期項(xiàng)目,取得的土地使用權(quán)所支付的金額為1955萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為3500元,銷售總收入為9200萬元,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為510.6萬元,公司為開發(fā)該項(xiàng)目從銀行貸款2000萬元,貸款利率為5.31%,貸款期限為2年,從銀行取得利息單據(jù)212.4萬元,另公司通過往來從其它相關(guān)企業(yè)無償籌資1500萬元,未簽合同,雙方只是通過收據(jù)做帳,兩年后歸還。
籌劃方案1:
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
如果按提供金融機(jī)構(gòu)證明據(jù)實(shí)扣除,則開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)X5%=212.4+(1955+3500)X5%=485.15萬元
扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+485.15+510.6+(1955+3500)X20%=7541.75萬元
土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬元
土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%
土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬元
籌劃方案2:
如果不提供金融機(jī)構(gòu)利息證明,則開發(fā)費(fèi)用=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本X10%=(1955+3500)X10%=545.5萬元
扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+545.5+510.6+(1955+3500)X20%=7602.1萬元
土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬元
土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%
土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬元
籌劃方案3:
公司通過往來從其關(guān)聯(lián)企業(yè)無償籌資1500萬元,未簽合同,雙方只是通過收據(jù)做帳,兩年后歸還。如果公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)補(bǔ)簽協(xié)議,將這1500萬元作為借款處理,則需付關(guān)聯(lián)企業(yè)利息159.3萬元,關(guān)聯(lián)企業(yè)需到稅務(wù)局開具發(fā)票,交納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加8.84115萬元,印花稅796.5元。由于該關(guān)聯(lián)企業(yè)也是公司老板所開的另一家房地產(chǎn)公司,這樣做對公司老板而言只是關(guān)聯(lián)企業(yè)多交了些營業(yè)稅。這時公司的開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)X5%=212.4+159.3+(1955+3500)X5%=644.45萬元
扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+644.45+510.6+(1955+3500)X20%=7701.05萬元
土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬元
土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%
土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬元
從以上三個土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少,比第一種方案節(jié)省了37.79萬元。
由于本公司某某雅苑項(xiàng)目開發(fā)得較早,當(dāng)時稅務(wù)局對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅尚未給出明確的介定,公司充分運(yùn)用了土地增值稅對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行合理籌劃,通過籌劃方案3達(dá)到了免征土地增值稅稅,進(jìn)一步提高了企業(yè)的投資效益的目的。
二、營業(yè)稅的籌劃
營業(yè)稅的籌劃相對來說空間較小,但也不是沒有一點(diǎn)籌劃空間,比如我公司2001年底與某城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)公司簽訂了某商品房住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議,需支付出1823.22萬元給該開發(fā)公司,同時約定將此小高層的一樓計(jì)612.33平米作為安置面積交給該開發(fā)公司,該開發(fā)公司以每平米1400元的造價支付我公司價款合計(jì)85.73萬元,我公司實(shí)際支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用1737.49萬元。如果就這份合同,我公司在做帳時就應(yīng)將返還的這部分房產(chǎn)的銷售款視為銷售,交納營業(yè)稅42865元,城建稅3000.55元,教育費(fèi)附加1714.6元,合計(jì)47580.15元的稅款。但如果進(jìn)行營業(yè)稅的籌劃,能與該開發(fā)公司協(xié)商修改合同,直接簽訂總價為1737.49萬元的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議,不提及安置面積這一塊,而實(shí)際運(yùn)作照舊,對方公司也不吃虧,我公司又可省去這部分稅款,何樂而不為呢!經(jīng)過多次協(xié)調(diào)、洽商,該開發(fā)公司同意修改協(xié)議,我公司通過對營業(yè)稅的籌劃節(jié)稅4.758萬元。
三、企業(yè)所得稅的稅收籌劃
企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間較大,本文仍從實(shí)際工作中所涉及的案例進(jìn)行分析比較。
由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期跨度大,一個項(xiàng)目的前幾年一般都是虧損的,這時就要合理利用以前年度虧損,做好這方面的籌劃,以免錯過5年可彌補(bǔ)期。
案例1:本公司2000年成立,2000年應(yīng)納稅所得額為-9389元,2001年應(yīng)納稅所得額為-2682996.53元,2002年應(yīng)納稅所得額為-1182425.88元,2003年應(yīng)納稅所得額為967335.39元,2004年應(yīng)納稅所得額為-754818.4元,2005年應(yīng)納稅所得額為-515069.03元,2006年預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額仍是虧損,這時就需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃了,因?yàn)槠髽I(yè)所得法規(guī)定,納稅人發(fā)生年度虧損的,可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ),下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的,可以逐年延續(xù)彌補(bǔ),但是延續(xù)彌補(bǔ)期最長不得超過5年。如果不進(jìn)行稅務(wù)籌劃,則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補(bǔ)的虧損額1725050.14元就不可以彌補(bǔ)了,這對企業(yè)就是一種損失。后通過與銷售部的協(xié)調(diào),加大了銷售收款回籠速度,同時控制了一部分費(fèi)用,將2006年應(yīng)納稅所得額做成了2515069.03元,充分利用了以前年度可彌補(bǔ)虧損,達(dá)到了節(jié)稅的目的。
案例2:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的招待費(fèi)都很大,而稅法規(guī)定,納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi),在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實(shí)扣除,超過標(biāo)準(zhǔn)的部分,不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)很多,加大了企業(yè)應(yīng)納稅所得額,這也需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃。本公司列了一個計(jì)劃表,按當(dāng)年預(yù)計(jì)的年收入配招待費(fèi),而一些金額較大的招待費(fèi)就開具會務(wù)費(fèi)的發(fā)票,同時做好相關(guān)會議費(fèi)證明材料,這樣一年下來需要調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)就少了很多,減少了企業(yè)應(yīng)納稅所得額,達(dá)到了節(jié)稅的目的。
案例3:本公司2003年在市中心拿到一塊地,并進(jìn)入了前期開發(fā)階段,按照預(yù)計(jì)1年后就可銷售,當(dāng)時有一家銷售公司與公司一大股東關(guān)系較好,公司就與該公司簽訂了銷售合同,銷售價是按當(dāng)時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地,急需資金,市中心這個項(xiàng)目就暫停施工,至2006年才重新開發(fā),而這時同地段的樓盤銷售價已達(dá)1萬多/平米,如仍按與原公司的合同售價銷售的話,公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定,終止與該公司的合作,而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補(bǔ)償要求。公司財(cái)務(wù)對這個賠償方案進(jìn)行了評估,認(rèn)為如果無償贈送一套150平米的新房,預(yù)計(jì)總房款為200萬,將來這200萬只能掛應(yīng)收帳款,既收不到款也不能作為費(fèi)用列支,而如果直接付200萬元不贈送房產(chǎn),這200萬元和前面的300萬元就可以作為費(fèi)用在稅前列支,因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定經(jīng)濟(jì)合同的違約賠償金是可以在稅前列支的,這樣同樣是付出500萬元的代價,對所得稅的影響卻大不一樣,減少了公司應(yīng)納稅所得額。后經(jīng)過多次協(xié)商,公司接受了本公司的方案。
實(shí)際工作中,稅收籌劃無處不在,就看你是不是能夠多留心多思考了,只要能精心安排,合理運(yùn)用稅收法規(guī),就能達(dá)到避稅的目的。
結(jié)論:總之,稅收籌劃不是通過虛報成本、虛報支出,采取違反我國稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅收籌劃區(qū)別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性,其是在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下,通過不違法的方式對經(jīng)營活動和財(cái)務(wù)活動精心安排,盡量滿足稅法條文所規(guī)定的條件,以達(dá)到減輕稅負(fù),提高企業(yè)利潤的目的。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;稅收籌劃
稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下,通過對納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財(cái)活動的籌劃安排,盡可能取得涉稅收益,整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn),所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式,不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險,增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競爭實(shí)力,而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例,對稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行分析,懇請大家賜教。
一、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)
由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸,具有資金量
大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn),所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面,針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用,將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本,并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè),還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,加計(jì)20%的扣除,這樣,就可以大大增加扣除項(xiàng)目,降低增值額,從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù),增加凈收益。另一方面,針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的:允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資,利息費(fèi)用所占比例較高,可提供金融機(jī)構(gòu)證明,據(jù)實(shí)扣除;反之,主要依靠權(quán)益資本籌資,利息費(fèi)用很少,則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房,支付的地價款為600萬元,開發(fā)成本為1000萬元,假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元和70萬元時(設(shè)貸款利率5%),如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃?籌劃過程如下:首先計(jì)算扣除的利息支出差異:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元),其次判斷:當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時,由于100萬>80萬,所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,這樣就可以按100萬元扣除,否則只能按80萬元扣除,計(jì)稅依據(jù)將增加20萬元,造成多繳稅款;當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時,由于70萬
二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn),但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一,房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)報酬,為營業(yè)稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式,減輕稅負(fù),但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二,合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》(國稅函[1995]156號)的規(guī)定,“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金,雙方合作,建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策,實(shí)現(xiàn)共贏。案例:華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地,擬與富民公司合作建造辦公用房,資金由富民公司提供,建成后按比例分房。對富民公司來說,分得的辦公樓不含土地增值稅,會降低購置成本。即便將來處置,只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言,作為自用辦公用房,不繳納土地增值稅,可節(jié)約大量稅負(fù),降低房地產(chǎn)成本,增強(qiáng)市場競爭力,這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。
三、改變銷售模式的籌劃實(shí)務(wù)
一是,針對納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司,負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售,這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例:大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下,如果采用兩種售價:第一,若以1500萬元的價格售出,可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元,增值率為28.48%,應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅,凈賺232.75萬元。第二,以1400萬元的價格售出,可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元,增值率為19.97%,免征土地增值稅,凈賺233.04萬元。第三,如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司,大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司,而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出,當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時,由于其增值率為19.97%<20%,免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時,扣除營業(yè)稅及附加合計(jì):1500×5.5%=82.5萬元,可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250萬元,其增值率為16.67%<20%,免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看,銷售時只增加營業(yè)稅等稅金:1400×5.5%=77萬元,獲利潤1500-(1167.5+77)=255.5萬元,比籌劃前增加255.5-232.75=22.75萬元。
二是,針對開發(fā)企業(yè)對獨(dú)立銷售公司的銷售方式上,也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一,開發(fā)企業(yè)采取無償或收取極少手續(xù)費(fèi)方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn),并可協(xié)商開具銷售清單,由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間上可以盡量遞延,同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅(基本無代銷收入)。第二,將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司,使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然,對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目,應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)(開發(fā)企業(yè)的收入多,抵扣的限額就大),這樣就可以避免上述費(fèi)用應(yīng)超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三,對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商,開立指定代收專戶,將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶,然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅,這樣,一方面銀行可以沉淀資金,另一方面,企業(yè)可以控制收入和所得實(shí)現(xiàn)時間。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),土地增值稅,扣除項(xiàng)目
一、背景情況
房地產(chǎn)企業(yè)和其他的行業(yè)相比,具有投資金額大、過程復(fù)雜、稅種多、負(fù)擔(dān)重的特點(diǎn)。而通常企業(yè)利潤增長的方式有兩種,即提高收入和降低成本。然而,近年來中央出臺了一系列限制房價過快增長的宏觀調(diào)控政策,通過高房價來提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤,正在變得越來越不現(xiàn)實(shí)。采取合理的土地增值稅收籌劃方法,合法的減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)成為企業(yè)提高自身競爭力的重要途徑。
就當(dāng)前現(xiàn)狀看,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃具有一定的必要性。首先,從房地產(chǎn)企業(yè)角度來看,房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃可以提高自身納稅意識和企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平,有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅后利益最大化。再次,從國家宏觀調(diào)控的角度來看,房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃有助于稅收法律法規(guī)的完善,同時,也有利于加快稅收與相關(guān)法律、法規(guī)的相互協(xié)調(diào)與銜接,使我國法律成為一個相互協(xié)調(diào)的有機(jī)整體,促進(jìn)國家宏觀調(diào)控的順利進(jìn)行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體方法
(一)規(guī)避土地增值稅的征收范圍
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。簡單說來,滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點(diǎn):第一,國有土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍,即轉(zhuǎn)讓的土地是國家所有的話,不征收土地增值稅;第二,土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)要發(fā)生轉(zhuǎn)移,對未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的形為不征土地增值稅;第三,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)要取得收入,而這里的收入是指房地產(chǎn)要發(fā)生增值,對未發(fā)生增值的原價轉(zhuǎn)讓形為也是不征稅的。由此看來,房屋的法定繼承、出租、抵押,或是與其他單位進(jìn)行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營活動中若是可以采用代建房方式,為客戶定向開發(fā)房產(chǎn),以收取一定量的勞務(wù)費(fèi)用方式取得收入的話,可以規(guī)避大額土地增值稅,將極大的降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
(二)增加土地增值額中的扣除項(xiàng)目
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額是計(jì)算土地增值稅的核心,因此,要計(jì)算土地增值額,首先必須確定扣除項(xiàng)目的金額。我國相關(guān)法律規(guī)定,計(jì)算土地增值稅所準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目包括:取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還特別適用其他規(guī)定:可以按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的總價加計(jì)扣除20%。根據(jù)國稅函[1995]110號文件和國稅函[2010]220號文件相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除可按兩個標(biāo)準(zhǔn):一是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,開發(fā)費(fèi)用按利息支出加上取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì);二是其他情況,則按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計(jì)。我國現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)這項(xiàng)法律條文,房地產(chǎn)企業(yè)可以比較兩種方法計(jì)算出的開發(fā)費(fèi)用,恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用相關(guān)規(guī)定,選擇其中數(shù)額較大的進(jìn)行計(jì)算,最終加大扣除項(xiàng)目額。
(三)利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策
《土地增值稅暫行條例》第八條第(一)項(xiàng)規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指,按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。2005年6月1日起,普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時滿足:1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;2)單套建筑面積在120平方米以下;3)實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同時,各省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自行調(diào)整,但上浮比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。房地產(chǎn)開發(fā)商在建造普通住宅時,適當(dāng)把增值額控制在20%之內(nèi),可獲得國家的免稅優(yōu)惠從而規(guī)避土地增值稅。
再者,條件允許的企業(yè)也可開展企業(yè)間的投資聯(lián)營活動或者是進(jìn)行合作建房。根據(jù)財(cái)稅字[1995]048號規(guī)定:對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的,投資聯(lián)營一方以土地(房地產(chǎn))作價入股或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)中時,暫免征土地增值稅;而對于一方出土地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,也暫免征土地增值稅。所以,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營方式的選擇時,應(yīng)切實(shí)根據(jù)國家的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策,選擇有利的方式,盡可能達(dá)到不繳稅、少納稅的目的。
三、結(jié)語
國家出臺的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策,從一定程度上遏制了房價上漲的趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想通過高房價來提高利潤似乎空間不大,反之,降低企業(yè)的成本則成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加利潤,提高自身競爭力的重要手段。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種,在其應(yīng)納稅額中比重較大,甚至是略高于企業(yè)所得稅,因而,對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃,是房地產(chǎn)企業(yè)的一大課題。在進(jìn)行納稅籌劃時,除了靈活運(yùn)用土地增值稅的納稅籌劃方法之外,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該培養(yǎng)自己的專業(yè)稅收籌劃人才咨詢專業(yè)稅收籌劃機(jī)構(gòu),把稅收籌劃作為一種高層次的理財(cái)活動。
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我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)高于其他行業(yè),特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯,相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2009年我國稅收總收入約為60億元,較上年同期增加了5億元,其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元,占稅收增加總額的35%。此外,運(yùn)作周期長、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的主要特點(diǎn),對企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán),在符合法律規(guī)定的前提下,企業(yè)應(yīng)充分利用國家稅收法規(guī)政策進(jìn)行稅收籌劃,其重要性可概括為:第一,我國房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)偏高,并且涉及營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個稅種,企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間,納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營壓力;第二,行業(yè)競爭激烈,納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運(yùn)營成本,提高在市場中的競爭力;第三,近些年來,地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳稽查的重點(diǎn)對象,納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險,規(guī)避違法行為的發(fā)生。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題
(一)法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱
我國稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善,并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢,但從實(shí)際情況來看,一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法及政策的了解程度不夠,僅僅是掌握了法律對部分稅種的規(guī)定,缺乏對稅法殊規(guī)定和政策的認(rèn)識,法律意識的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無法對自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理,甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外,我國稅收籌劃起步較晚,理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均存在不足,這使得很多企業(yè)沒有認(rèn)識到稅收籌劃的重要性,甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認(rèn)識。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時有發(fā)生,違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入,也不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,而實(shí)際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業(yè)稅負(fù)的,完全沒必要鋌而走險,走上違法的道路。
例如:某地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩個項(xiàng)目,其中A項(xiàng)目市場價格為1000萬元,可以扣除成本費(fèi)用為400萬元,則該項(xiàng)目增值率為150%,土增稅為240萬元,同時還需繳納營業(yè)稅及附加%56萬元;B項(xiàng)目市場價格為1500萬元,可以扣除的成本費(fèi)用為1000萬元,則該項(xiàng)目增值率為50%,土增稅為150萬元,同時還需繳納營業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費(fèi)用的情況下,兩個項(xiàng)目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項(xiàng)目命名為同一小區(qū),那么項(xiàng)目整體增值率為78.60%,土增稅為370萬元,同時繳納營業(yè)稅及附加140萬元,相比之下便可節(jié)稅20萬元,可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識,它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。
(二)缺乏納稅籌劃能力及管理體系
目前,很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財(cái)務(wù)部門完成,但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才,其他人員的稅收籌劃能力有限,整體上缺乏完善的納稅管理體系,也缺少其他部門和人員的支持與配合。因?yàn)槠髽I(yè)的稅費(fèi)繳納工作均是由財(cái)務(wù)部門完成,所以企業(yè)的管理者往往也會將多繳稅費(fèi)、受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等情況歸咎為財(cái)務(wù)部門的工作失職,但針對這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議,這實(shí)際上本身就是對稅收籌劃工作認(rèn)識上的錯誤。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時確實(shí)會與稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生互動,但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān),完成納稅義務(wù),并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營過程中的稅收決策,從實(shí)際工作情況來看,房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成,這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù),稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看,房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機(jī)械的讓財(cái)務(wù)部門獨(dú)立負(fù)責(zé),又沒有給財(cái)務(wù)部配備專業(yè)人才,顯然是不合理、不科學(xué)的。
(三)缺乏稅收籌劃事前管理
管理者對稅收籌劃沒有正確的認(rèn)識,以及對此項(xiàng)工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺,通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過重時才要求財(cái)務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理,然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規(guī)沖突,這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實(shí)際上,企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生,再通過其他的手段去處理為時已晚,這時再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了??梢?,納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃,同時也要求稅收籌劃人員對法律法規(guī)、政策動態(tài)及時掌握,否則納稅籌劃就不能有效實(shí)施。
三、稅收籌劃問題的解決路徑
(一)提高稅收籌劃意識
積極轉(zhuǎn)變思維觀念,樹立科學(xué)的稅收籌劃意識是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財(cái)務(wù)部門,要把工作重點(diǎn)放在建立與完善的稅收籌劃機(jī)制上,管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視,企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合,并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī),全面掌握國家稅收政策動態(tài),提升自己的法律意識及納稅成本節(jié)約意識,在涉稅工作上加強(qiáng)稅主動性,最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。
(二)提高稅收籌劃能力
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負(fù)責(zé)人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果,所以企業(yè)在人員招聘時就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識的人,并采取適當(dāng)激勵手段來鼓勵財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)稅務(wù)法規(guī)學(xué)習(xí),不斷更新專業(yè)知識,從而提高其稅務(wù)籌劃能力,降低企業(yè)的各種經(jīng)營風(fēng)險。在外聯(lián)工作上,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通,了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作程序,特別是對于一些模糊事項(xiàng)和新興業(yè)務(wù)的處理,一定要得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可后再實(shí)際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務(wù)工作,企業(yè)可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問,例如注冊稅務(wù)師、理財(cái)規(guī)劃師等,這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風(fēng)險。
【關(guān)鍵詞】 稅收籌劃;決策;營銷手段
一、對稅收籌劃及房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基本認(rèn)識
稅收籌劃是企業(yè)的一種理財(cái)活動,是指納稅人為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目的,在國家法律允許的范圍內(nèi),對自己的納稅事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)安排,以獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。稅收籌劃的出現(xiàn)是稅收進(jìn)步的象征,是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然現(xiàn)象,也是現(xiàn)代企業(yè)必修的一門功課。企業(yè)管理者應(yīng)該給予充分重視,合理運(yùn)用會計(jì)政策及稅收優(yōu)惠政策,通過合理、合法的手段,減輕企業(yè)稅負(fù),增加企業(yè)收益,從而使企業(yè)得到穩(wěn)步發(fā)展。
近年來,我國房地產(chǎn)發(fā)展迅猛,已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一,對地方稅收有著顯著性影響。然而,隨著房價的不斷攀升,部分大城市的房地產(chǎn)市場也開始出現(xiàn)有價無市的局面。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%,而在2010年的兩會召開期間,房價過高的問題再次成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)。總理在政府工作報告中強(qiáng)調(diào):“要堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足民眾的基本住房需求?!?房地產(chǎn)“新國十條”及各地頒布一系列房價調(diào)控政策更是表明目前無論是從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策層面還是需求層面,都不支持房價的持續(xù)高漲。在這種嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢下,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,不能夠在房價上獲取高額利潤,那么通過選擇合理的稅收籌劃方案減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),增加企業(yè)利潤則是必不可少的。
二、稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策中的實(shí)際應(yīng)用
筆者以營銷手段、投資方式、服務(wù)內(nèi)容的決策選擇為基礎(chǔ),闡述了稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策中的實(shí)際應(yīng)用。
(一)房地產(chǎn)企業(yè)營銷手段的稅收籌劃
從房地產(chǎn)“新國十條”及各地頒布的一系列房價調(diào)控政策再到近期內(nèi)關(guān)于開征住房保有稅的爭論,房地產(chǎn)界可謂是風(fēng)起云涌。如此錯綜復(fù)雜的局面更使得消費(fèi)者觀望情緒嚴(yán)重,房產(chǎn)成交量不斷下降。案例1,房地產(chǎn)開發(fā)公司為了加速資金回籠,刺激消費(fèi)者的購買,往往會采用一些營銷手段,企業(yè)在進(jìn)行決策時,面臨著以下兩個方案的選擇:方案1,促銷期內(nèi)買房子送汽車(假設(shè)一套房子定價200萬元,一輛汽車價值20萬元);方案2,促銷期內(nèi)優(yōu)惠原價的10%。
企業(yè)管理者進(jìn)行初步分析發(fā)現(xiàn):對于方案1,客戶如果買一套房子200萬元,就須贈送一輛汽車,花費(fèi)20萬元,所以房地產(chǎn)公司收入180萬元;對于方案2,在促銷期內(nèi)給予客戶原價優(yōu)惠10% ,則凈收入也為180萬元=200× (1-10%)。從銷售角度分析,兩種方案沒有差別,均可行。但是如果站在納稅的角度考慮,方案卻有優(yōu)劣。
方案1,對于房產(chǎn)公司來講,銷售一套房子200萬元,需要繳納營業(yè)稅200×5%=10萬元,城建稅及附加10×(3%+7%)=1萬元;同時,房產(chǎn)公司用200萬元的20萬元購買汽車無償贈送給客戶,按照增值稅條例的規(guī)定,企業(yè)將外購的貨物無償贈送給他人應(yīng)視同銷售貨物,須征收增值稅,因此企業(yè)還須多繳納增值稅:20×17%=3.4萬元。汽車是房產(chǎn)公司無償贈送給客戶的,客戶應(yīng)作為“偶然所得”,須繳納20%的個人所得稅,房產(chǎn)公司負(fù)有代扣代繳的義務(wù),即房產(chǎn)公司還需要代客戶繳納個人所得稅:20×20%=4萬元,房產(chǎn)公司代客戶繳納個人所得稅4萬元,按照所得稅規(guī)定不能作為成本費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除,還需要多繳納企業(yè)所得稅4×0.25=1萬元,房產(chǎn)公司還應(yīng)繳納印花稅200×0.05%=0.1萬元。綜上,房產(chǎn)公司在此銷售過程總共應(yīng)繳納的稅費(fèi)19.5 萬元(10+1+3.4+4+1+0.1)。對于客戶來講,房產(chǎn)買賣需要繳納契稅:200×2%=4萬元,印花稅200×0.05%=0.1萬元。客戶合計(jì)應(yīng)繳納稅費(fèi)4.1萬元。
方案2,按照優(yōu)惠價的10%銷售,即以180萬元的價格銷售,企業(yè)需要繳納營業(yè)稅180×5%=9萬元,城建稅及附加9×(3%+7%)=0.9萬元;繳納印花稅180×0.05%=0.09萬元。綜上,房產(chǎn)公司在此銷售過程總共應(yīng)繳納的稅費(fèi)9.99萬元。比方案1相比,稅收減少9.51萬元,減少比例為48.769%。對于客戶來講,房產(chǎn)買賣需要繳納契稅180×2%=3.6萬元,印花稅180×0.05%=0.09萬元??蛻艉嫌?jì)應(yīng)繳納稅費(fèi)3.69萬元。與方案1相比,稅收減少0.41萬元,減少比例為10%。
通過分析得出的結(jié)論是:方案1繳納的各項(xiàng)稅收大于方案2繳納的稅收,因此,無論對于房產(chǎn)公司還是對于客戶,都應(yīng)選擇方案2。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)投資方式的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)除了通過房屋銷售來獲取企業(yè)利潤外,往往還進(jìn)行對外投資,來獲取更多的利潤或降低風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時,往往面臨著以下兩種方式的選擇:一種是以房產(chǎn)投資聯(lián)營,投資者參與投資利潤分紅,共擔(dān)風(fēng)險。另一種是房地產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)投資,不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險,只收到固定收入。為此,可通過以下案例說明,稅收籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)投資方式選擇的影響和運(yùn)用。
案例2,某房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本為2 000萬元,其中辦公樓價值為500萬元。該房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,獲取更多利潤,企業(yè)管理層決定對外進(jìn)行投資。根據(jù)上述說明,如果該企業(yè)以500萬元的辦公樓投資,每年能收回的租金收入為600萬元。在不考慮其他因素的情況下,僅從房產(chǎn)稅考慮,對于該企業(yè)而言,如果參與投資利潤分紅,共擔(dān)風(fēng)險的,應(yīng)按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅,其應(yīng)納房產(chǎn)稅=500×(1-30%)×1.2%=4.2(萬元),但如果該房地產(chǎn)企業(yè)只是以房產(chǎn)投資,收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的,則應(yīng)按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅,應(yīng)納房產(chǎn)稅=600×12%=7.2(萬元)。
通過比較不難發(fā)現(xiàn),共同承擔(dān)風(fēng)險比不共同承擔(dān)風(fēng)險要節(jié)省3萬元的稅款,但共同承擔(dān)風(fēng)險會增加納稅人的風(fēng)險系數(shù),所以在選擇這種籌劃方法來進(jìn)行稅收籌劃時,還應(yīng)該從綜合方面考慮,如果共同承擔(dān)風(fēng)險對納稅影響比較小,則可以考慮這種合作方式。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營中還可根據(jù)市場行情的變化,靈活轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容,從而達(dá)到減輕稅負(fù)、獲取更多利潤的目的。
案例3,因受金融危機(jī)的影響,某房地產(chǎn)企業(yè)原來的主營業(yè)務(wù)不景氣,倉庫被閑置,為增加收入,公司決定轉(zhuǎn)型,把對外出租倉庫作為主營業(yè)務(wù)。當(dāng)年取得租金收入800萬元,依據(jù)5%的稅率需交納營業(yè)稅40萬元,依據(jù)12%的稅率需交納房產(chǎn)稅96萬元。單此兩項(xiàng)稅收就達(dá)136萬元,占到總收入的17%(136/800);若再加上其他一些稅費(fèi),則企業(yè)的稅負(fù)更重。
對于這個具體案例,可以根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理標(biāo)準(zhǔn),對年租金收入進(jìn)行籌劃,把年租金800萬元,變成年租賃費(fèi)400萬元,物業(yè)管理費(fèi)400萬元。由于物業(yè)管理費(fèi)只需交納營業(yè)稅,不用按租金收入交納12%的房產(chǎn)稅,因此,通過節(jié)稅籌劃前后的稅負(fù)比較,可以看到:節(jié)稅籌劃前,營業(yè)稅和房產(chǎn)稅合計(jì)136萬元;節(jié)稅籌劃后,營業(yè)稅不變,仍為40萬元,但房產(chǎn)稅現(xiàn)在只需按400萬元計(jì)算,即400×12%=48(萬元),總體稅負(fù)為88萬元。這樣可以使企業(yè)減輕稅負(fù)48萬元(136-88),稅負(fù)減輕35.29%(48/136)。
三、結(jié)束語
綜合上述分析說明,經(jīng)過納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)相對未納稅前大大減少。可見,納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)減少不必要的稅收上繳、壓縮成本、增加企業(yè)利潤必不可少的措施之一。與此同時,納稅籌劃還為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供了另一發(fā)展空間,這主要是由于考慮到我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,我國政府對房價的嚴(yán)格防控和高壓打擊給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理造成的極大不利影響。
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關(guān)鍵詞:農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè);稅收籌劃;風(fēng)險;防范
一、稅收籌劃的內(nèi)涵
稅收籌劃顧名思義,是企業(yè)在稅收方面做出的一種籌劃行為,又稱“合理避稅”。稅收籌劃是指企業(yè)在法律和法規(guī)允許的范圍內(nèi),根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動前進(jìn)行合理規(guī)劃,選擇合適的方案以達(dá)到“稅收利益最大化”的一種企業(yè)理財(cái)行為。其中,“稅收利益最大化”不僅要實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最輕,還要兼顧稅后利潤最大化等目標(biāo),提高企業(yè)整體利潤水平。稅收籌劃有利于農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)提高財(cái)務(wù)規(guī)劃能力,合理降低經(jīng)營中的稅收負(fù)擔(dān),降低現(xiàn)金支出,優(yōu)化現(xiàn)金流,從而提高企業(yè)應(yīng)對市場風(fēng)險的能力,保障運(yùn)營安全。
二、農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險
稅收籌劃的系統(tǒng)風(fēng)險主要是由企業(yè)外部因素引起的風(fēng)險,如市場環(huán)境變化等,導(dǎo)致企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo),從而給企業(yè)帶來一定的損失。系統(tǒng)風(fēng)險多來源于企業(yè)外部,企業(yè)難以對外部因素實(shí)施有效控制,這些風(fēng)險對企業(yè)稅收規(guī)劃造成的消極影響也很難確定。對農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)而言,稅收籌劃的系統(tǒng)風(fēng)險主要包括以下方面。1.稅收法律風(fēng)險目前,我國還沒有稅收的基本法,稅法中的相關(guān)規(guī)定比較抽象和寬泛,使得地方稅務(wù)部門很難嚴(yán)格參照執(zhí)行,只能根據(jù)自身在長期征稅管理過程中形成的地方稅收征收細(xì)則來實(shí)施管理,這一現(xiàn)象使得地方法規(guī)的效力高于上位法,從而導(dǎo)致稅收中存在一定的混亂。再者,現(xiàn)在的稅收法規(guī)與一些司法解釋過于繁雜,甚至存在矛盾,導(dǎo)致企業(yè)在制定稅收籌劃方案時難以做出準(zhǔn)確判斷,有法卻不知該如何依,依哪個,形成了有法難依的尷尬局面。2.稅收自由裁量權(quán)風(fēng)險稅收自由裁量權(quán)是法律賦予稅務(wù)部門的權(quán)利,稅務(wù)部門在實(shí)際操作執(zhí)行過程中面對的企業(yè)經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況多種多樣,難以做出統(tǒng)一的裁決,因此在執(zhí)法過程中必須為稅務(wù)部門保留一定的自由裁量權(quán)。自由裁量權(quán)允許稅務(wù)部門在法律法規(guī)授權(quán)的范圍內(nèi),以公平、公正、合理為原則,自行做出行政決定,有利于稅務(wù)部門根據(jù)實(shí)際情況選擇適用條款,提高稅務(wù)行政效率。稅收自由裁量權(quán)在為稅務(wù)部門提供工作便利的同時也可能帶來一定的風(fēng)險,這主要是由于稅務(wù)員知識和素質(zhì)水平不一導(dǎo)致的。其一,稅務(wù)員可能為了自身利益,利用稅收自由裁量權(quán)扭曲正常執(zhí)法行為,給農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的稅收籌劃帶來難以規(guī)避的風(fēng)險;其二,稅務(wù)員可能受到自身知識水平的限制,在判斷稅收籌劃行為的合法性時做出錯誤判斷,使農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)蒙受非法避稅的懲處;其三,有些稅務(wù)員可能為了避免麻煩或出于偷懶的心理在工作中“不作為”,使得農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)難以享受應(yīng)得的稅收優(yōu)惠;其四,稅務(wù)員也可能受到上級稅收任務(wù)的影響,在執(zhí)法過程中過于嚴(yán)格,從而影響農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃的實(shí)施。此外,也有一些稅務(wù)部門為增加收入,對不合法的稅收籌劃沒有進(jìn)行事先公示而直接在事后收取罰款,給農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的稅收籌劃帶來了很大的風(fēng)險和損失。
三、農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的防范
由上文可見,農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時面臨眾多風(fēng)險,企業(yè)必須積極采取措施進(jìn)行防范才能保障稅收籌劃工作的順利實(shí)施,達(dá)到稅收籌劃的目標(biāo)和效果。農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)防范稅收籌劃風(fēng)險主要應(yīng)做好以下方面。首先,農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的管理人員必須深刻理解稅收籌劃的定義,樹立稅收籌劃觀念,在遵法守法的前提下合理避稅,通過合法的稅收籌劃活動降低企業(yè)運(yùn)營成本,實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。正確的稅收籌劃觀要求企業(yè)在稅收法規(guī)的約束下,以合法納稅為前提實(shí)施籌劃活動,企業(yè)須知,合法納稅是義務(wù)和根本,稅收籌劃是合法的經(jīng)營手段,有利于企業(yè)利潤的增長。其次,農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的管理人員需要認(rèn)識到稅收籌劃帶來的凈利潤的增長是有一定限度的,也就是說,稅收籌劃的規(guī)劃空間不是無限擴(kuò)張的,企業(yè)不能把眼光都放在稅收籌劃上,不能過度依賴稅收籌劃來實(shí)現(xiàn)利潤增長。企業(yè)必須樹立合法納稅的觀念,對農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)而言,稅收籌劃只是一項(xiàng)可以提高企業(yè)收益的技術(shù),企業(yè)要在守法的基礎(chǔ)上利用稅收籌劃技術(shù)獲取更高的利潤。此外,農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的管理人員還要建立系統(tǒng)的籌劃觀念,稅收籌劃工作是一種管理行為,是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作,需要公司各個部門的協(xié)調(diào)與配合來共同完成。某一部門的疏忽可能導(dǎo)致整個稅收籌劃安排的失敗,因此,農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)部建立完善的稅收籌劃系統(tǒng),強(qiáng)調(diào)稅收籌劃工作的重要性,平衡稅收籌劃工作的收益與風(fēng)險,達(dá)到最優(yōu)的利潤水平。
四、結(jié)論
隨著農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的發(fā)展,稅收籌劃工作成為企業(yè)經(jīng)營管理中重要的一環(huán),積極了解并防范稅收籌劃風(fēng)險十分必要。目前,農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃主要包括系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險,其中系統(tǒng)風(fēng)險主要包括稅收法律風(fēng)險和稅收自由裁量權(quán)風(fēng)險,而非系統(tǒng)風(fēng)險主要包括稅收籌劃人員風(fēng)險和稅收籌劃操作風(fēng)險。針對這些風(fēng)險,本文提出了針對性的防范措施,包括樹立企業(yè)稅收籌劃觀念、降低稅收籌劃法律風(fēng)險、化解稅收籌劃人員風(fēng)險、協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部籌劃機(jī)制、建立籌劃風(fēng)險預(yù)警機(jī)制等。通過合理的預(yù)防與調(diào)整,農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險將逐漸降低,稅收籌劃安排將日趨完善。
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