房產(chǎn)稅的稅收籌劃精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房產(chǎn)稅的稅收籌劃主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房產(chǎn)稅的稅收籌劃范文

劉丹

（ 西南民族大學(xué) 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度也越來(lái)越大，房地產(chǎn)企業(yè)自身能夠節(jié)約的成本越來(lái)越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個(gè)節(jié)約成本的重要領(lǐng)域。本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，通過(guò)對(duì)該類企業(yè)各個(gè)主要的環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃的操作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的借鑒資料。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)用

 

一、             房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

（一）稅收籌劃對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有極大的促進(jìn)作用

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)對(duì)現(xiàn)金流的使用,現(xiàn)金流同時(shí)對(duì)于相對(duì)收益與絕對(duì)收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時(shí)能夠?qū)ΜF(xiàn)金流進(jìn)行改善,對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。

（二）納稅人對(duì)稅收進(jìn)行籌劃有利于提高納稅的意識(shí)

稅收籌劃是少繳費(fèi)、緩繳費(fèi),并不會(huì)違反國(guó)家的法律。它是依法根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)優(yōu)惠政策采取節(jié)省稅收的策略,從而達(dá)到稅收零風(fēng)險(xiǎn),保證自己經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)方面的健全。

（三）稅收籌劃能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、有序發(fā)展

運(yùn)用稅收籌劃,能夠正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化地發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的倒把投機(jī)等行為有一定的抑制作用。企業(yè)合法根據(jù)國(guó)家推出的優(yōu)惠政策和鼓勵(lì)政策對(duì)資金進(jìn)行合理的運(yùn)用,對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新組合來(lái)減少賦稅,這樣對(duì)資源適當(dāng)配置與資本流動(dòng)都有極大的促進(jìn)作用。

二、           房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃的應(yīng)用

（一）  準(zhǔn)備環(huán)節(jié)籌資

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。

（二）  建設(shè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)建房通常是通過(guò)自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較小；其次，房地產(chǎn)的代建是指房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其收入只是勞務(wù)報(bào)酬，屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，其中并沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負(fù)；最后，房地產(chǎn)的合作建房。這種建房方式由于投資方?jīng)]有發(fā)生用建造成功的房屋換取土地使用權(quán)的行為，對(duì)于投資行為本身是不用繳納營(yíng)業(yè)稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅，使得合作企業(yè)雙方共同減輕稅負(fù)獲得利益。

（三）  銷售環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種最多的環(huán)節(jié)，如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加等，而房屋的銷售價(jià)格則是各開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題，并且直接影響繳納企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的多少。

1、營(yíng)業(yè)稅籌劃

案例1：A企業(yè)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其對(duì)外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同規(guī)定房子總價(jià)款為300萬(wàn)元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時(shí)確認(rèn)收入，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為15萬(wàn)元（300）；如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為6萬(wàn)元（300，以后兩次分別交營(yíng)業(yè)稅4.5萬(wàn)元（300）。雖然兩種方法確認(rèn)收入都是交營(yíng)業(yè)稅15萬(wàn)元，但采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時(shí)間。

2、土地增值稅的籌劃

案例2：X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。

如果不分開(kāi)核算，X公司應(yīng)繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬(wàn)元

如果分開(kāi)核算，應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬(wàn)元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬(wàn)元，應(yīng)納土地增值稅合計(jì)金額=600+650=1250萬(wàn)元。

分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元，因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德食^(guò)20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來(lái)就是通過(guò)適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。

（四）  保有環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產(chǎn)獲得租金收入和以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)獲得利潤(rùn)。這兩種方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)將建成的商品房對(duì)外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業(yè)帶來(lái)了較重的稅負(fù)壓力，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)往往傾向于第二種方式。即將房地產(chǎn)投資入股，與被投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。這種行為將不征收營(yíng)業(yè)稅及其附加，也不用直接繳納房產(chǎn)稅，在承擔(dān)一定投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，只需要繳納企業(yè)所得稅。

案例3：甲房地產(chǎn)公司在市中心有一處房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)。這兩種投資方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設(shè)房產(chǎn)原值為800萬(wàn)元，實(shí)際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬(wàn)元；用于聯(lián)營(yíng)，則預(yù)期每年的聯(lián)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)中甲公司所占份額為400萬(wàn)元。

①采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

營(yíng)業(yè)稅：房屋租賃業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，按租金的5%征稅，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為90萬(wàn)元：

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)為21.6萬(wàn)元；城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，則城稅稅負(fù)為6.3萬(wàn)元；教育費(fèi)附加：2.7萬(wàn)元；印花稅：在訂立合同時(shí)必須要繳納印花稅，印花稅稅負(fù)為0.18萬(wàn)元；所得稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅，因此，所得稅稅負(fù)為42.53萬(wàn)元。最終總體稅負(fù)為163.31萬(wàn)元。

②采取聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)6.72萬(wàn)元；土地使用稅：此稅種從量定額計(jì)征，假定地區(qū)單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負(fù)14萬(wàn)元；所得稅;稅負(fù)為100萬(wàn)元；最終總體稅負(fù)為120.72萬(wàn)元。

由以上計(jì)算我們可以得出甲企業(yè)采用聯(lián)營(yíng)方式所承擔(dān)的稅負(fù)要少42.59萬(wàn)元，這樣可以為企業(yè)節(jié)省一大筆成本支出。

三、小結(jié)

現(xiàn)階段伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的發(fā)展趨勢(shì)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來(lái)越復(fù)雜。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要統(tǒng)籌兼顧，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展環(huán)境、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、稅收環(huán)境的改變而進(jìn)行調(diào)整，制定適用于自身企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃方案，這樣才能在節(jié)約稅款的同時(shí)，使得企業(yè)利益最大化。

 

參考文獻(xiàn)：

[1]《稅法》CPA考試輔導(dǎo)教材.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.2014

[2]蓋地.稅務(wù)籌劃.[M].高等教育出版社.2011

[3]王英.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析[J] 財(cái)經(jīng)界 2013

第2篇：房產(chǎn)稅的稅收籌劃范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過(guò)稅收籌劃予以控制，對(duì)公司來(lái)說(shuō)就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過(guò)對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過(guò)稅收利益差別來(lái)引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過(guò)彈性稅負(fù)來(lái)誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃。現(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國(guó)家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過(guò)向社會(huì)成員征稅來(lái)補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來(lái)購(gòu)買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃。科斯的企業(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績(jī)，獲得企業(yè)的利潤(rùn)?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國(guó)的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來(lái)的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過(guò)籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂(lè)趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以?shī)蕵?lè)，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開(kāi)發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。

四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評(píng)估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆](méi)有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹(shù)立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟?。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請(qǐng)稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門(mén)綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來(lái)操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻(xiàn)

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,2003年第5期.

第3篇：房產(chǎn)稅的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收籌劃

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列政策控制房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)卻居高不下，令人望而生畏，也給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來(lái)了很大的問(wèn)題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬(wàn)分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問(wèn)題。雖然在稅收籌劃過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，但采取合理方法則能帶來(lái)大驚喜。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問(wèn)題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的希望，但是也存在著很多問(wèn)題：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來(lái)看，總體來(lái)說(shuō)取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個(gè)人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒(méi)有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對(duì)國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策理解淺顯

21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問(wèn)題的住房問(wèn)題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實(shí)際政策的實(shí)行過(guò)程中，有很多企業(yè)無(wú)法適應(yīng)國(guó)家政策，不能帶來(lái)成效。更有甚者對(duì)這一政策的理解出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的波動(dòng)。

(三)在稅收籌劃中風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽(tīng)，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對(duì)波密詭譎的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項(xiàng)目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲(chǔ)存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過(guò)程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長(zhǎng)久之計(jì)，只會(huì)讓負(fù)債一直增加，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)并無(wú)益處，而通過(guò)扣除項(xiàng)目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來(lái)信心。

(二)合理利用國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，合理利用國(guó)家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí)，如果增值稅額中沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會(huì)想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。

(三)合理通過(guò)建房進(jìn)行稅收籌劃

在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。這樣一來(lái)，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費(fèi)用。其二是合作建房，即在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過(guò)這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對(duì)于合作雙方來(lái)說(shuō)都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。

(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持

政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門(mén)，具有對(duì)企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識(shí)，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施

稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會(huì)受到突如其來(lái)因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開(kāi)展，減少稅費(fèi)開(kāi)支，在保證有合理利潤(rùn)的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

在當(dāng)前日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對(duì)企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前，政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤(rùn)。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中獲得生存機(jī)會(huì)。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘高溫’現(xiàn)象促使國(guó)家加大對(duì)該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問(wèn)題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成不少麻煩。國(guó)家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財(cái)務(wù)管理水平自然會(huì)降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動(dòng)率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過(guò)大的問(wèn)題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

(三)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來(lái)的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會(huì)，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來(lái)巨大利益。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對(duì)企業(yè)自身有好處，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是個(gè)很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡艷.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2014(4)：360-366.

[2]陳瑾.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問(wèn)題探索[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014(9)：56-57.

[3]馬永霞.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2014(30)：83-84.

[4]劉立軍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[D].財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，2015.

[5]李哲.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃空間探究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015.

第4篇：房產(chǎn)稅的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 銷售 納稅籌劃

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此，運(yùn)用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷售方式的選取等問(wèn)題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。

一、房地產(chǎn)銷售中的納稅籌劃

(一)努力控制房地產(chǎn)增值率

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其計(jì)算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額?？鄢?xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率即：(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過(guò)20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時(shí)出現(xiàn)大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產(chǎn)增值率在20%左右時(shí)，要求房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該高度關(guān)注。現(xiàn)舉例說(shuō)明如下：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打算銷售5000平米的商品房，預(yù)扣除項(xiàng)目的金額為840萬(wàn)元，現(xiàn)有兩種銷售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價(jià)格出售；二是按照2100元/平米的價(jià)格出售。如果企業(yè)選擇了第一個(gè)方案，房地產(chǎn)的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點(diǎn)，這時(shí)企業(yè)不需要繳納土地增值稅，企業(yè)最后所得的利潤(rùn)為160萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇了第二個(gè)方案，所得房地產(chǎn)的增值稅率為25%，這時(shí)企業(yè)就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬(wàn)元，這時(shí)該企業(yè)所得的利潤(rùn)為147萬(wàn)元，看似企業(yè)的銷售價(jià)格提高了，但相比之下企業(yè)的利潤(rùn)卻下降了13萬(wàn)元，這時(shí)再考慮到營(yíng)業(yè)稅的因素，兩種方案下所得利潤(rùn)的差別就會(huì)更大。

(二)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

以上方案的選擇需要企業(yè)控制和降低房產(chǎn)銷售價(jià)格來(lái)獲得免征點(diǎn)，從而降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問(wèn)題，但是這個(gè)方案僅局限于企業(yè)降低其銷售價(jià)格。因此，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)研究分析得出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將自己的銷售部門(mén)分離出來(lái)，并設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，這樣就能使房地產(chǎn)企業(yè)采用較高的價(jià)格來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。

現(xiàn)仍按以上方案為例，假設(shè)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)劃以2400元/平米的價(jià)格出售5000平米的房產(chǎn)，預(yù)扣除項(xiàng)目的金額為840萬(wàn)元，這時(shí)房地產(chǎn)的增值率為42.86%，企業(yè)所需繳納的土地增值稅為108萬(wàn)元，此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元[2400×5000×5%]，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬(wàn)元，最后該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得的稅后凈利潤(rùn)為186萬(wàn)元。

而如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)這時(shí)要將銷售部門(mén)分離出來(lái)，設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，如果這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將商品房以1800元/平米的價(jià)格銷售給該銷售子公司，這時(shí)如果銷售公司仍以2400元/平米的價(jià)格對(duì)外銷售，則對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)就不需要繳納土地增值稅，利潤(rùn)為60萬(wàn)元，需要繳納的營(yíng)業(yè)稅45萬(wàn)元，城建稅及教育附加4.5萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為10.5萬(wàn)元；而此時(shí)對(duì)于從該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中分享出來(lái)的銷售子公司所實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)為300萬(wàn)元，所需繳納營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬(wàn)元，其稅后凈利潤(rùn)為234萬(wàn)元，甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)244.5萬(wàn)元，可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在通過(guò)設(shè)立銷售公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)58.5萬(wàn)元。

另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷售中，除了可以將自己的銷售部門(mén)分離出來(lái)設(shè)立銷售子公司外，企業(yè)還可以和其他房地產(chǎn)銷售公司達(dá)成協(xié)議進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)移來(lái)達(dá)到好的籌劃效果。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用這中方案時(shí)還應(yīng)考慮到納稅籌劃的成本，如房地產(chǎn)企業(yè)不論是將銷售部門(mén)分離出來(lái)設(shè)立獨(dú)立核算子公司或者是尋求別的房地產(chǎn)銷售公司訂立協(xié)議時(shí)都應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，考慮納稅籌劃的成本。

(三)變房地產(chǎn)銷售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產(chǎn)的購(gòu)買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價(jià)格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和6萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬(wàn)元為限。

二、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，納稅籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤(rùn)以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售的納稅籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。當(dāng)然，在進(jìn)行房屋銷售的房地產(chǎn)稅收籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收籌劃的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]蓋地.企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)[M]，大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005

[2]蘇強(qiáng).房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃[J]，市場(chǎng)論壇，2006;2

[3]國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的規(guī)定[s]，國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)，財(cái)會(huì)月刊，2003

[4]王尤貴，李穎.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中主要稅種的稅收籌劃[J]，開(kāi)發(fā)與建設(shè),2006;4

[5]翟繼光.房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃[J]，中國(guó)房地產(chǎn)金融,2006;4

[6]王虹,陳立.納稅籌劃[M].北京:清華大學(xué)出版社，2006

[7]張卓，王紅春.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃和可行性研究[J].應(yīng)用能源技術(shù)，2007;11

[8]馬圣君.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析[J].金融管理，2008;5

[9]劉月新.房地產(chǎn)稅收籌劃的探討[J].財(cái)經(jīng)界:學(xué)術(shù)版，2009;12

[10]危素玉.土地增值稅的稅收籌劃[J]．西安財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2004;2

第5篇：房產(chǎn)稅的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

“營(yíng)改增”的初衷在于通過(guò)減輕賦稅促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，本質(zhì)上是國(guó)家結(jié)合新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)對(duì)財(cái)稅體制進(jìn)行的再調(diào)整，對(duì)增值稅制的完善具有重要的推動(dòng)意義。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員需要提高對(duì)“營(yíng)改增”政策的重視程度，及時(shí)組織相關(guān)財(cái)務(wù)人員及納稅人員了解與分析“營(yíng)改增”的稅收政策，做好企業(yè)的納稅籌劃工作，從而在一定程度上提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響

（一）對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的影響

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企業(yè)來(lái)承建的，在“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)納稅的稅率均變?yōu)?1%，稅負(fù)會(huì)發(fā)生明顯的變化。第一，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要設(shè)計(jì)到諸多的材料，且各種原材料的品種多、品類繁雜，除了對(duì)一些大型的材料，如鋼筋、水泥等等能夠取得增值稅的專用發(fā)票進(jìn)行抵扣外，對(duì)于大部分零散的材料，如釘子等，這部分材料的供貨商大部分來(lái)源于個(gè)體私營(yíng)工商戶、五金商鋪店，主要以小規(guī)模納稅人為主，需要按照固定的稅額進(jìn)行納稅，不具備開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的資格，就會(huì)使得企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法進(jìn)行抵扣，使得施工企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)加重。第二，施工企業(yè)常常會(huì)使用到一些材料，如沙土、混凝土、石頭等等，這些材料6%的稅率進(jìn)行增值稅的納稅，施工企業(yè)只能按6%進(jìn)行抵扣，而部分的銷項(xiàng)稅額就會(huì)大于企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額，增加施工企業(yè)的納稅成本。第三，對(duì)施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要大量的人員，在建筑造價(jià)成本中人工成本占據(jù)很大的比例，高達(dá)30%，但是在增值稅中，人力資源成本的進(jìn)項(xiàng)稅是不能夠進(jìn)行抵扣的，這大大加重了施工企業(yè)的納稅成本，使得企業(yè)的成本居高不下。

（二）對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性會(huì)使得它的現(xiàn)金流量受到極大的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)前期階段，會(huì)投入大量的資金，而對(duì)這些資金的整合與優(yōu)化配置就會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益。因此，在“營(yíng)改增”后，就應(yīng)該注意這些資金的使用能否取得增值稅的專用發(fā)票，比如工程施工費(fèi)，在取得專用發(fā)票后，就能夠進(jìn)行抵扣，這樣就能在一定程度上降低企業(yè)現(xiàn)金流量的消耗，從而提高資金的使用效率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售證之后進(jìn)行房產(chǎn)銷售，所取得的售房款能夠根據(jù)增值稅稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額，企業(yè)預(yù)售階段的一段時(shí)間內(nèi)不用再繳納增值稅稅款，但是在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與金融市場(chǎng)的發(fā)展下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金總體來(lái)說(shuō)較為緊張，開(kāi)發(fā)前期額外承擔(dān)大額進(jìn)項(xiàng)稅金成本，就會(huì)加大企業(yè)現(xiàn)金流出與流入之間的差額，從而影響到企業(yè)的發(fā)展。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)的稅收籌劃策略

（一）結(jié)合“營(yíng)改增”帶來(lái)的變化調(diào)整營(yíng)銷思路

在定價(jià)不發(fā)生改變的基礎(chǔ)上，“營(yíng)改增”可以在一定程度上起到減少成本的作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間的擴(kuò)展具有積極意義。但同時(shí)，此項(xiàng)政策也會(huì)帶動(dòng)其他企業(yè)成本的增加?？紤]到上述情況，房地產(chǎn)企業(yè)就要對(duì)企業(yè)種類進(jìn)行合理劃分，并結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在“營(yíng)改增”后出現(xiàn)的變化，有目的的對(duì)自身的營(yíng)銷思路作出調(diào)整，借此機(jī)會(huì)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、拓展業(yè)務(wù)范圍、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)升級(jí)，建立不同以往的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，比如投資保障住房等。

（二）結(jié)合各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，提高稅收籌劃的合理性

在“營(yíng)改增”之后，經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響更加顯著，所以，要想盡可能的減輕自身負(fù)擔(dān)，企業(yè)就必須重視結(jié)合不同經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，來(lái)提高稅收籌劃的合理性。在具體做法上，房地產(chǎn)企業(yè)可參考下述措施：首先，以開(kāi)出的價(jià)格及具備的資格為依據(jù)，借助比較的方式選出最佳供貨方。出于減輕稅負(fù)的考慮，企業(yè)在材料采購(gòu)環(huán)節(jié)應(yīng)要求供貨方開(kāi)具增值稅發(fā)票，這樣可以通過(guò)抵扣來(lái)減少實(shí)際需要交納的稅款。如果受到現(xiàn)實(shí)條件制約無(wú)法抵扣，企業(yè)則可以視情況要求供貨方給予一定的價(jià)格優(yōu)待。其次，對(duì)稅率差異進(jìn)行合理利用。稅率差異是法律決定的，也是企業(yè)通過(guò)能動(dòng)性發(fā)揮來(lái)減輕稅負(fù)這一目的能夠?qū)崿F(xiàn)的前提條件。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，可以依據(jù)稅率差異，在不違反相關(guān)政策及法律規(guī)定的情況下對(duì)自身行為進(jìn)行有意識(shí)的調(diào)整，將此種差異合理的利用起來(lái)，以達(dá)到減稅目的。最后，適當(dāng)延后納稅時(shí)間。此舉同樣是減輕稅負(fù)的有效舉措，實(shí)踐要求是獲取進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的時(shí)間應(yīng)盡早、銷售發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間應(yīng)在不違反規(guī)定的情況下盡可能的延后。只有企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的合理籌劃，才有可能真正達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

（三）梳理企業(yè)業(yè)務(wù)流程，緩解資金壓力

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要盡可能減輕企業(yè)的稅負(fù)重?fù)?dān)，減輕“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)帶來(lái)的影響，就需要對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行詳細(xì)梳理，來(lái)緩解其資金的壓力。如從企業(yè)的項(xiàng)目源頭入手，提高對(duì)項(xiàng)目的了解程度，分析其中有多少能夠進(jìn)行抵扣的項(xiàng)目，除了進(jìn)行這部分的項(xiàng)目抵扣外，還需要進(jìn)一步提高可抵扣項(xiàng)目的比例。在一些無(wú)法抵扣的項(xiàng)目，企業(yè)還可以借助于外包的方法，來(lái)解決這部分問(wèn)題。此外，企業(yè)還可以通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，來(lái)完善對(duì)企業(yè)資金的管理，緩解其資金壓力。

三、結(jié)束語(yǔ)

總體來(lái)看，“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響既有有利的一面，也有不利的一面。在此項(xiàng)改革措施的覆蓋范圍進(jìn)一步擴(kuò)大的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要通過(guò)科學(xué)的稅收籌劃來(lái)規(guī)避其不利影響，還要嘗試?yán)闷浞e極影響壯大自己。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：房產(chǎn)稅的稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅

一、研究背景

土地增值稅是土地、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)特有的一個(gè)稅種，其目的是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，凡是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

土地增值稅是近年來(lái)國(guó)家通過(guò)稅收政策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段之一，預(yù)征率的提高，清算規(guī)程的推行，都推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)改善長(zhǎng)久以來(lái)的財(cái)務(wù)處理方式。土地增值稅是在存在增值額的前提下才會(huì)有應(yīng)繳稅額產(chǎn)生，而增值額是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項(xiàng)目以后的余額。增值額是產(chǎn)生土地增值稅稅額的本質(zhì)所在，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵就是本著高收益低成本的原則控制增值額，增值額的存在主要稅收籌劃將離不開(kāi)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目?jī)纱蠓较颉?/p>

二、土地增值稅臨界點(diǎn)的籌劃方法

由于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%免征土地增值稅，加上土地增值稅適用的稅率為分四檔超率累進(jìn)稅率，臨界點(diǎn)法是土地增值稅稅收籌劃最常見(jiàn)的一種籌劃方法。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額；而扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

計(jì)算臨界點(diǎn)的方法實(shí)際上就是由于增值額的計(jì)算與稅率不同而來(lái)的，在房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理中，取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本，一般構(gòu)建臨界點(diǎn)的方法，都是計(jì)算確定相對(duì)變量的比例系數(shù)。這里主要就開(kāi)發(fā)總成本不變的情況下，土地增值稅各個(gè)臨界點(diǎn)的計(jì)算，如果假設(shè)收入不變的計(jì)算可以通過(guò)同樣的表達(dá)式推理得出。

下面根據(jù)土地增值稅的階段稅率進(jìn)行相關(guān)系數(shù)的計(jì)算推導(dǎo)：設(shè)普通住宅項(xiàng)目銷售總額為S，不含息開(kāi)發(fā)總成本為V，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中利息費(fèi)用不單獨(dú)計(jì)算扣除，則開(kāi)發(fā)費(fèi)用為0.1V，其他可以扣除的成本為0.2V，允許扣除的相關(guān)稅金為0.055S。

第一階段（免稅）：要使增值率不超過(guò)20%，S與V的關(guān)系式可以表達(dá)為：（1）S1-（1.3V+0.055S1）≦20%×（1.3V+0.055S1），左右等式整理后得出：S1≦1.67024V，那么如果想要享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅規(guī)定，則需要使售價(jià)與單位成本的比值小于1.67024，該系數(shù)成為享受免稅的最高定價(jià)系數(shù)。

第二階段（30%稅率）：如果增值率超過(guò)20%，那么進(jìn)入第二階段，而且需要按全部增值額的30%繳納土地增值稅，那么提高售價(jià)帶來(lái)的收益需要大于由于增值率提高后增加的土地增值稅，否則綜合收益反而下降，還不如降低售價(jià)使增值率低于20%，因而需要計(jì)算一個(gè)最低定價(jià)系數(shù)，加上增值額還不能超過(guò)扣除項(xiàng)目的50%，否則要進(jìn)入40%稅率，因而還需要計(jì)算一個(gè)最高定價(jià)系數(shù)。

根據(jù)上述內(nèi)容，構(gòu)造關(guān)系式：（2）S2-S1-0.055×（S2-S1）≧[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S1﹦1.67024V代入上式，左右等式整理后得出：S2≧1.79649V。

（3）S2-（1.3V+0.055S2）≦50%×（1.3V+0.055S2），左右等式整理后得出：S2≦2.12534V。

（2）、（3）兩個(gè)等式得出第二階段定價(jià)范圍為1.79649V≦S2≦2.12534V在適用30%稅率時(shí)，1.79649為最低定價(jià)系數(shù)，2.12534為最高定價(jià)系數(shù)。

第三階段（40%稅率）：運(yùn)用的原理與第二階段相同，收益增加額不得低于稅金增加額，構(gòu)造關(guān)系式：（4）S3-S2-0.055×（S3-S2）≧[S3-（1.3V+0.055S3）]×40%-（1.3V+0.055S3）×5%-[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S2﹦2.12534V代入上式，左右等式整理后得出：S3≧2.12534V。

石紅紅（2011）的《基于稅收臨界點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃實(shí)證研究》中構(gòu)建了土地增值稅臨界點(diǎn)籌劃法的定價(jià)系數(shù)，認(rèn)為40%、50%、60%的稅率之下，均有一個(gè)最低定價(jià)系數(shù)，且與上一稅率段的最高定價(jià)系數(shù)之間都有一個(gè)間隔區(qū)間。但是從以上計(jì)算結(jié)果發(fā)現(xiàn)在第三階段里并沒(méi)有稅負(fù)重、利潤(rùn)少的區(qū)間，其最低定價(jià)系數(shù)實(shí)際與第二階段的最高定價(jià)系數(shù)相等，究其原因，這是因?yàn)樵谠鲋德?0%以內(nèi)的還是適用30%的稅率，而不是直接全部適用40%稅率，也間接證明了速算扣除數(shù)的作用。

增值率不超過(guò)100%：（5）S3-（1.3V+0.055S3）≦100%×（1.3V+0.055S3）。左右等式整理后得出：S2≦2.92134V。

（4）、（5）兩個(gè)等式得出第二階段定價(jià)范圍為2.1253V≦S2≦2.92134V，在適用40%稅率時(shí)，2.92134為最高定價(jià)系數(shù)。

同理，可以計(jì)算出稅率為50%時(shí)的最高定價(jià)系數(shù)為4.67064。

在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本預(yù)算準(zhǔn)確的情況下，可以結(jié)合市場(chǎng)行情參考定價(jià)系數(shù)來(lái)決定開(kāi)發(fā)商品的定價(jià)范圍。

三、案例分析

SD房產(chǎn)公司有一個(gè)住宅項(xiàng)目，全部是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，總可售面積12000平方米，平均單位售價(jià)8000元，至2011年年底已售7000平方米，銷售總額5600萬(wàn)元，土地價(jià)為1200萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)成本4000萬(wàn)元，其中利息支出500萬(wàn)元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款證明，城建稅率5%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。

方案1：繼續(xù)按平均單位售價(jià)8000元銷售。

收入總額：9600萬(wàn)元。

扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬(wàn)元；不含息房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：3500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：（1200+3500）×10% ﹦470萬(wàn)元；加計(jì)20%扣除數(shù)：（1200+3500）×20% ﹦940萬(wàn)元；扣除營(yíng)業(yè)稅及附加：9600×5%×（1+5%+3%+2%）﹦528萬(wàn)元。

扣除項(xiàng)目合計(jì)：1200+3500+470+940+528﹦6638萬(wàn)元。

增值額：9600-6638 ﹦2962萬(wàn)元。

增值率：2962÷6638 ﹦45%。

應(yīng)繳土地增值稅：2962×30%-0﹦888.6萬(wàn)元。

獲利金額﹦收入-成本-費(fèi)用-利息-稅金﹦9600-1200-3500-500-528-888.6﹦2983.4萬(wàn)元。

方案2：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不理想，預(yù)計(jì)維持原價(jià)無(wú)法將開(kāi)發(fā)商品銷售出去，打算對(duì)剩余的5000平方米進(jìn)行降價(jià)，那么降價(jià)多少才好，根據(jù)在關(guān)于土地增值稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)的計(jì)算，如果想要享受免稅，則要使S1≦1.67024V。在這里單位建造成本為（1200+3500）×10000÷12000﹦3917元，那么平均單價(jià)要不超過(guò)3917×1.67024﹦6542元，設(shè)后面5000平方米的平均單價(jià)為P，則需要成立（5600+0.5P）÷1.2﹦6542，解得P﹦4500元。

假設(shè)價(jià)格真的降到4500元：

收入總額：7850萬(wàn)元。

扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬(wàn)元；不含息房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：3500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：470萬(wàn)元；加計(jì)20%扣除數(shù)：940萬(wàn)元；扣除營(yíng)業(yè)稅及附加：7850×5%×（1+5%+3%+2%）﹦431.75萬(wàn)元；

扣除項(xiàng)目合計(jì)：1200+3500+470+940+431.75﹦6541.75萬(wàn)元。

增值額：7850-6541.75﹦1308.25萬(wàn)元；增值率：1308.25÷6541.75 ﹦20%； 應(yīng)繳土地增值稅：0元；獲利金額=收入-成本-費(fèi)用-利息-稅金﹦7850-1200-3500-500-431.75﹦2218.25萬(wàn)元。

比方案1少獲利=2983.4-2218.25﹦765.15萬(wàn)元。

方案3：想要享受免稅政策會(huì)導(dǎo)致少獲利765.15萬(wàn)元，加上房?jī)r(jià)不可能從8000元將近降一半到4500元，那么需要提高該定價(jià)，這時(shí)需要結(jié)合30%稅率范圍內(nèi)存在的最低定價(jià)系數(shù)1.79649。平均單價(jià)不能低于3917×1.79649﹦7037元，設(shè)后面5000平方米的平均單價(jià)為P1，則需要成立（5600+0.5P1）÷1.2﹦7037，解得P﹦5689元，假設(shè)后期均價(jià)為5600元：

收入總額：8400萬(wàn)元。

扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬(wàn)元；不含息房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：3500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：470萬(wàn)元；加計(jì)20%扣除數(shù)：940萬(wàn)元；扣除營(yíng)業(yè)稅及附加：8400×5%×（1+5%+3%+2%）﹦462萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目合計(jì)：1200+3500+470+940+462﹦6572萬(wàn)元。

增值額：8400-6572﹦1828萬(wàn)元；增值率：1828÷6572 ﹦28%；應(yīng)繳土地增值稅：1828×30%-0﹦548.4萬(wàn)元；獲利金額=收入-成本-費(fèi)用-利息-稅金=8400-1200-3500-500-462-548.4=2189.6萬(wàn)元。

比方案2還少獲利=2218.25-2189.6=28.65萬(wàn)元

第7篇：房產(chǎn)稅的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：非房地產(chǎn)企業(yè) 物業(yè) 稅收籌劃

基于相關(guān)稅收籌劃的理論，結(jié)合非房地產(chǎn)企業(yè)的處置存量物業(yè)活動(dòng)的特點(diǎn)，本文通過(guò)構(gòu)造企業(yè)兼并重組間接轉(zhuǎn)讓模式，給出較傳統(tǒng)直接處置操作較為復(fù)雜、但具有明顯節(jié)稅效果和經(jīng)濟(jì)效益的處置方案。

一、案例背景

A企業(yè)是一家傳統(tǒng)紡織品制造企業(yè)，擁有一幢2004年12月31日購(gòu)置職工宿舍樓，賬面作為固定資產(chǎn)列示，物業(yè)原值1200萬(wàn)元（含土地價(jià)值），累計(jì)折舊（攤銷）570萬(wàn)元，2014年企業(yè)為加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)施“機(jī)器換人”計(jì)劃，大規(guī)模減少員工，此幢宿舍樓閑置，A企業(yè)欲出售該幢宿舍樓，盤(pán)活存量閑置資產(chǎn)支持技術(shù)升級(jí)。

此時(shí)，A企業(yè)所在地政府引進(jìn)了B企業(yè)（一家快遞物流企業(yè)），欲購(gòu)買該幢宿舍樓，改建為辦公住宿兩用樓。A企業(yè)，B企業(yè)達(dá)成合意，約定以2014年12月31日為基準(zhǔn)日，由具有一級(jí)評(píng)估資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)該物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值3000萬(wàn)元，A企業(yè)與B企業(yè)以該價(jià)格作為協(xié)議價(jià)格，相關(guān)稅負(fù)按規(guī)定由各自企業(yè)自行承擔(dān)，簽署購(gòu)買意向書(shū)。

之后A企業(yè)，B企業(yè)上述條件為基礎(chǔ)，落實(shí)該物業(yè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程。

二、傳統(tǒng)直接處置方案

1.直接處置方案思路

A企業(yè)與B企業(yè)簽署房屋轉(zhuǎn)讓合同，由A企業(yè)將該房屋過(guò)戶給B企業(yè)。

2.具體稅負(fù)計(jì)算

A企業(yè)營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，單位銷售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。A企業(yè)需要交納營(yíng)業(yè)稅：（3000-1200）×5%=90萬(wàn)元

A企業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加：A企業(yè)納稅所在地城市維護(hù)建設(shè)稅稅率和教育費(fèi)附加費(fèi)率分別為7%和3%。A企業(yè)需交納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：150×（7%+3%）=9萬(wàn)元。

A企業(yè)印花稅：房屋轉(zhuǎn)讓合同，印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)具萬(wàn)分之五貼花。A企業(yè)需要交納印花稅：3000×0.05%=1.5萬(wàn)元。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人出售舊房及建筑物的需要評(píng)估確定扣除項(xiàng)目的金額。經(jīng)過(guò)評(píng)估該宿舍樓重置成本2000萬(wàn)元，成新率為65%，準(zhǔn)許抵扣的成本為2000×0.65=1300萬(wàn)元。按照規(guī)定允許扣除的項(xiàng)目，主要是銷售過(guò)程中涉及的相關(guān)稅費(fèi)：90+9+1.5=100.5萬(wàn)元，合計(jì)可以扣除項(xiàng)為1400.5萬(wàn)元，收入按照評(píng)估價(jià)3000萬(wàn)元計(jì)算，增值額為3000-1400.5=1599.5萬(wàn)元，增值率為114.21%，土地增值稅稅率表，計(jì)算為土地增值稅1599.5×50%-1400.5×15%=589.68萬(wàn)元

A企業(yè)企業(yè)所得稅：不考慮其他相關(guān)業(yè)務(wù)，僅考慮該業(yè)務(wù)對(duì)A企業(yè)帶來(lái)的企業(yè)所得稅影響，根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定的收入成本匹配原則，該項(xiàng)業(yè)務(wù)帶來(lái)的應(yīng)稅所得額為3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82萬(wàn)元，需要交納企業(yè)所得稅1679.82×0.25=419.96萬(wàn)元（A企業(yè)所得稅率為25%）。

B企業(yè)印花稅：簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)具萬(wàn)分之五貼花。B企業(yè)需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬(wàn)元。同時(shí)按照印花稅規(guī)定B企業(yè)還有權(quán)利證照貼花5元，鑒于金額相對(duì)于分析不在一個(gè)量級(jí)，忽略不計(jì)。

B企業(yè)契稅：按照契稅相關(guān)規(guī)定，比企業(yè)承接物業(yè)需要交納契稅。B企業(yè)需要交納契稅：3000×3%=90萬(wàn)元

三、重組兼并間接處置方案

1.間接處置方案思路

上述過(guò)程是常規(guī)操作，沒(méi)有很好的運(yùn)用企業(yè)重組兼并的概念以及相關(guān)政策，結(jié)合目前的改革背景提出如下處置方案，可減少稅收成本，提高交易雙方經(jīng)濟(jì)效益。

交易流程：

步驟一：A企業(yè)少量現(xiàn)金出資設(shè)立一家全資子公司H（非房地產(chǎn)企業(yè)）

步驟二：A企業(yè)將該待處置物業(yè)評(píng)估作價(jià)向H公司增資

步驟三：A企業(yè)與B企業(yè)達(dá)成對(duì)H公司100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議

步驟四：B企業(yè)注銷H公司回收資產(chǎn)，或者直接作為房屋出租主體經(jīng)營(yíng)。

2.稅負(fù)概要分析

A企業(yè)，B企業(yè)在此過(guò)程中涉及的相關(guān)稅種見(jiàn)表1。

3.具體稅負(fù)計(jì)算

步驟一：

A企業(yè)設(shè)立全資子公司，新設(shè)資金賬簿以及辦理相關(guān)證照需要交納印花稅，但是由于該部分費(fèi)用與其他費(fèi)用相比不在一個(gè)量級(jí)，因此在分析中忽略不計(jì)。

步驟二：

A企業(yè)營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外真實(shí)投資的，不征收營(yíng)業(yè)稅。A企業(yè)營(yíng)業(yè)稅可以免除。隨之城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加計(jì)稅基礎(chǔ)為零。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文規(guī)定：非房地產(chǎn)企業(yè)用房屋對(duì)外投資非房地產(chǎn)企業(yè)，暫免征收土地增值稅。由于A企業(yè)與H公司均不是房地產(chǎn)企業(yè)，該過(guò)程土地增值稅可以免除。

A企業(yè)與H企業(yè)印花稅：根據(jù)印花稅規(guī)定A企業(yè)與H公司需要各自按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)具交納印花稅3000×0.05%=1.5萬(wàn)元，同時(shí)H企業(yè)需要交納資金營(yíng)業(yè)賬簿貼花印花稅3000×0.05%=1.5萬(wàn)元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)用房產(chǎn)增資視同銷售，確認(rèn)應(yīng)納稅所得額為3000-（1200-570）-1.5=2368.5萬(wàn)元。

H企業(yè)契稅：根據(jù)財(cái)稅[2015]37號(hào)文：母子公司之間劃轉(zhuǎn)房屋，免征契稅。H企業(yè)承受該物業(yè)免契稅。

步驟三：

因?yàn)樯鲜鲂袨榭梢栽谝粋€(gè)評(píng)估期內(nèi)完成，因此H企業(yè)實(shí)際評(píng)估值應(yīng)該就為3000萬(wàn)元（其中交了3萬(wàn)元的印花稅）。

A企業(yè)營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文規(guī)定，用不動(dòng)產(chǎn)在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。此過(guò)程免交營(yíng)業(yè)稅。隨之城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加計(jì)稅基礎(chǔ)為零。

A企業(yè)，B企業(yè)印花稅：A，B企業(yè)雙方因?yàn)樯婕肮蓹?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，應(yīng)雙方都需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬(wàn)元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)投資H企業(yè)原始投資成本為3003萬(wàn)元資產(chǎn)收到對(duì)價(jià)為3000萬(wàn)元，因此，A企業(yè)還可減少應(yīng)稅所得額3萬(wàn)元，綜合第二步A企業(yè)需要交納企業(yè)所得稅為（2368.5-3）×0.25=591.38萬(wàn)元。

步驟四：

H企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅：清算減值過(guò)程，不視為營(yíng)業(yè)稅視同銷售，因此不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

B企業(yè)契稅：同樣依據(jù)財(cái)稅[2015]37號(hào)文，B企業(yè)可以做全資企業(yè)的一次減資，就滿足免契稅條件。

B，H企業(yè)印花稅：由于減值和注銷過(guò)程一般不需要簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，因此不需要納稅貼花。

自此，A企業(yè)宿舍完全轉(zhuǎn)移到B企業(yè)名下。

四、方案對(duì)比分析

綜合以上的相關(guān)計(jì)算，可以得出如表2所示的綜合稅負(fù)與主要經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比分析。

五、實(shí)踐操作與稅收籌劃進(jìn)一步建議

1.雖然經(jīng)濟(jì)效益好，但是間接處置手續(xù)比直接處置要復(fù)雜的多，即便目前《公司法》修改后簡(jiǎn)化了公司的注冊(cè)，注銷過(guò)程，其方案實(shí)施的時(shí)間基本上最快也要比直接處置要多三個(gè)月左右。

2.對(duì)于免稅政策的應(yīng)用上，存在幾個(gè)模糊點(diǎn)，各地的稅務(wù)機(jī)關(guān)處理存在一定的差異，因此方案在實(shí)施前需要與當(dāng)?shù)囟惥謾C(jī)關(guān)有一個(gè)充分的溝通：

第一，對(duì)于短時(shí)間密集的變更安排，稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能認(rèn)定其不屬于“接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為”影響營(yíng)業(yè)稅免稅。減資注銷行為是否征收營(yíng)業(yè)稅也存在一定的模糊性。但是該問(wèn)題，綜合B企業(yè)后續(xù)籌劃方案可以有效解決；第二，對(duì)于設(shè)立的H公司其經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)是否屬于房地產(chǎn)公司存在討論空間，影響土地增值稅的免稅認(rèn)定；第三，契稅免稅政策中應(yīng)用中的對(duì)全資子公司的增資與減資是否屬于“劃轉(zhuǎn)”也存在理論爭(zhēng)議。

參考文獻(xiàn)：

[1]全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫(xiě)組.稅法（Ⅰ）[M].北京：中國(guó)稅務(wù)出版社，2013.

[2]全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫(xiě)組.稅法（Ⅱ）[M].北京：中國(guó)稅務(wù)出版社，2013.

[3]財(cái)政部注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試委員會(huì)辦公室.稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2013.

[4]王勁穎.博弈論在稅收管理中的運(yùn)用[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2000（3）.

第8篇：房產(chǎn)稅的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)

新的時(shí)期，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，如何最大程度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高其競(jìng)爭(zhēng)力，就變得異常重要。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識(shí)，抑制偷逃稅行為的發(fā)生；有利于實(shí)現(xiàn)納稅人財(cái)務(wù)利益的最大化。稅收籌劃可以節(jié)減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和財(cái)務(wù)管理水平；有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業(yè)成本，增加企業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)效益。

然而，筆者通過(guò)在房地產(chǎn)業(yè)從事會(huì)計(jì)工作的實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃運(yùn)用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意識(shí)，并轉(zhuǎn)化為企業(yè)稅收籌劃的行動(dòng)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)實(shí)在的利益，就顯得非常必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃

1.營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃

根據(jù)營(yíng)業(yè)稅為流轉(zhuǎn)稅的特點(diǎn)，可以采用如下幾種方法進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過(guò)減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進(jìn)行納稅籌劃

比如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向B銀行借款1億元開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。借款期滿后，A企業(yè)以100套住宅償還借款。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅500萬(wàn)元、城市維護(hù)建設(shè)稅35萬(wàn)元和教育費(fèi)附加15萬(wàn)元，合計(jì)550萬(wàn)元。而B(niǎo)銀行取得住房所有權(quán)以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營(yíng)業(yè)稅等。該住房因流轉(zhuǎn)了兩次，因而也繳納了兩次營(yíng)業(yè)稅。如果A、B能達(dá)成協(xié)議，由B直接來(lái)代替A出售該房產(chǎn)，所得款項(xiàng)由B來(lái)優(yōu)先受償，則可以減少流通次數(shù)，因而減少稅負(fù)。

（2）通過(guò)選擇合作建房方式進(jìn)行納稅籌劃

比如，C 企業(yè)有一價(jià)值 12 億元的土地使用權(quán)，由 D 企業(yè)提供資金，合作開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)所得的房產(chǎn)，約定由C、D兩企業(yè)按一定比例擁有產(chǎn)權(quán)。比如雙方各可以得到價(jià)值14億元的房產(chǎn)。若C、D兩企業(yè)簡(jiǎn)單合作開(kāi)發(fā)，則按照稅法的規(guī)定，“以物易物”方式下需征收營(yíng)業(yè)稅，此時(shí) C 企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅額=12 億元×5%=6000萬(wàn)元。相反，如果C、D兩企業(yè)能夠合資成立一“合營(yíng)企業(yè)”，則可以無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅，因而有效降低稅負(fù)。

2.企業(yè)所得稅納稅籌劃

企業(yè)所得稅是指國(guó)家對(duì)境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得依法征收的一種稅。企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人是指在中國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織。納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）在銀行開(kāi)設(shè)結(jié)算賬戶；（2）獨(dú)立建立賬簿，編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；（3）獨(dú)立計(jì)算盈虧。

企業(yè)所得稅的稅率為25%。

應(yīng)納稅收入總額指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和。包括納稅人來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他收入。

準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費(fèi)用、稅金和損失。

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的一般計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

應(yīng)納稅所得額=應(yīng)納稅收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額

根據(jù)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額計(jì)算的特點(diǎn)，本文認(rèn)為可以采用推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間及推遲成本費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間的方法來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過(guò)推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃 根據(jù)稅法規(guī)定，只有在房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，才確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的方法，來(lái)推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而推遲企業(yè)所得稅的清算時(shí)間，從而最終降低稅負(fù)。

（2）通過(guò)推遲成本費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)銷售收入業(yè)已實(shí)現(xiàn)，但部分配套設(shè)施尚未竣工的情況。因而也無(wú)法準(zhǔn)確核算成本、費(fèi)用及損失等，進(jìn)而也無(wú)法核算企業(yè)所得額。因此，通過(guò)推遲成本、費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間來(lái)延期納稅，以降低企業(yè)稅負(fù)。

3.土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)土地增值稅的計(jì)算特點(diǎn)，可以采用如下方法來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過(guò)降低房屋的出售價(jià)格進(jìn)行納稅籌劃

在運(yùn)用這種方法進(jìn)行納稅籌劃的時(shí)候，需要衡量因降低房?jī)r(jià)而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負(fù)之間的大小，如果前者小于后者，則可以進(jìn)行納稅籌劃。

（2）通過(guò)將銷售合同與裝修合同分離進(jìn)行納稅籌劃

因?yàn)檠b修費(fèi)用在房屋售價(jià)中一般占有較大的比重，因而使其獨(dú)立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進(jìn)而降低增值率，從而減少稅負(fù)。

（3）通過(guò)選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅籌劃

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第3款第2項(xiàng)規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但址高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除?！钡?項(xiàng)規(guī)定：“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除?！边@里所說(shuō)的（一）為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。這里的（二）為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

根據(jù)以上規(guī)定，當(dāng)該企業(yè)的利息費(fèi)用較多時(shí)，應(yīng)盡可能使其能夠據(jù)實(shí)扣除。反之，如果利息費(fèi)用不是很多，則可以盡可能使其按第3項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

除了以上的方法外，還有諸如通過(guò)代建房屋進(jìn)行納稅籌劃、通過(guò)合作建房進(jìn)行納稅籌劃等等，本文就不詳細(xì)一一論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)

1.稅收籌劃以投機(jī)取巧、混淆事實(shí)為手段

稅收籌劃是通過(guò)對(duì)稅收優(yōu)惠政策的準(zhǔn)確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會(huì)計(jì)政策的靈活運(yùn)用，來(lái)使企業(yè)的稅負(fù)減輕。試圖通過(guò)投機(jī)取巧、混淆事實(shí)的手段而進(jìn)行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險(xiǎn)行為，有可能成為違法的偷稅行為。

某房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)將“營(yíng)業(yè)收入空掛其他單位”，據(jù)此以《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：“營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”為根據(jù)，該企業(yè)認(rèn)為其尚不需要繳納稅款。

其實(shí)，該企業(yè)的上述做法從形式上看似乎并不違反有關(guān)的稅收法規(guī)，但實(shí)質(zhì)上該企業(yè)的目的是為了逃避納稅義務(wù)，因此根據(jù)“實(shí)質(zhì)課稅”和“實(shí)質(zhì)重于名目”的原則，稅務(wù)局以該企業(yè)將營(yíng)業(yè)收入空掛到其他單位的日期認(rèn)定為其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。該企業(yè)此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。

2.稅收籌劃因過(guò)于注重個(gè)別稅種稅負(fù)的高低而忽視了企業(yè)整體稅負(fù)的輕重

稅收籌劃應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)思考、整體籌劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)衡量，不能把稅收籌劃的目標(biāo)僅僅放在某一稅種或者某幾個(gè)稅種在短期內(nèi)帶來(lái)的稅負(fù)減輕的利益之上，而是應(yīng)把稅收籌劃的目標(biāo)放在企業(yè)整體、長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益最大化之上。 比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，以對(duì)其影響最大的土地增值稅為判斷標(biāo)準(zhǔn)，最終選擇了土地增值稅稅負(fù)最小的稅收籌劃方案。但沒(méi)有從整體考慮，企業(yè)最后的稅后收益沒(méi)有相應(yīng)地最優(yōu)化。 --！>

3.稅收籌劃的終極目標(biāo)就是稅負(fù)最低

稅收籌劃是通過(guò)降低稅負(fù)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，因而降低稅負(fù)只是稅收籌劃的手段而不是目標(biāo)，稅后收益最大化、企業(yè)價(jià)值最大化才是稅收籌劃的終極目標(biāo)。其核心體現(xiàn)為財(cái)務(wù)利益最大化，具體體現(xiàn)為現(xiàn)金流最優(yōu)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的類型

稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價(jià)。本文認(rèn)為在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種類型：

1.因稅收政策變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來(lái)是國(guó)家調(diào)控的重中之重。隨著經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常處在調(diào)控之中，因而相關(guān)的稅收政策也是經(jīng)常變化。所以，企業(yè)可能會(huì)因沒(méi)有及時(shí)掌握最新的國(guó)家相關(guān)稅收政策而導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

比如，基本法規(guī)：《中華人民共和國(guó)上地增值稅暫行條例》、（實(shí)施細(xì)則）；其他主要法規(guī)政策：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)上地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）等，如果企業(yè)沒(méi)有及時(shí)把握最新的相關(guān)稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

2.因稅法層次較低而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)現(xiàn)有的稅法層次一般較低，只有個(gè)別為法律，大部分為稅收法規(guī)。不僅如此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際行為產(chǎn)生最大影響往往是大量的部門(mén)規(guī)章。由于部門(mén)規(guī)章的數(shù)量比較大，相關(guān)部門(mén)又比較多，因而在實(shí)踐中發(fā)生相互沖突、前后矛盾等現(xiàn)象就比較多，從而客觀上提高了企業(yè)稅收籌劃的難度，進(jìn)而增加了相應(yīng)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

比如，目前在19個(gè)稅種當(dāng)中，僅“個(gè)人所得稅”和“企業(yè)所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發(fā)生沖突的可能性就會(huì)很大，因而也造成了稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

3.因理解政策不透而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)槎愂栈I劃涉及法律、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等等多方面的專業(yè)知識(shí)，并且還要時(shí)時(shí)掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業(yè)缺乏這一方面的專業(yè)人才，而僅僅從某一個(gè)角度出發(fā)進(jìn)行稅收籌劃，導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率就會(huì)比較大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)防范

為了防范企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)從多個(gè)方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)以上對(duì)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的分析，本文認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行防范。

1.通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收籌劃涉及法律、會(huì)計(jì)、稅收、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)運(yùn)營(yíng)等多方面的專業(yè)知識(shí)，因而也只有復(fù)合型的高級(jí)人才才能進(jìn)行。為此，企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)具有稅收籌劃能力的復(fù)合型專業(yè)人才進(jìn)行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

2.通過(guò)規(guī)范會(huì)計(jì)核算進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收籌劃的前提是規(guī)范進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過(guò)規(guī)范會(huì)計(jì)核算而進(jìn)行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)必須依法設(shè)立完整規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬冊(cè)、憑證、報(bào)表和正確進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，只有如此才能通過(guò)納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據(jù)。

3.通過(guò)把握稅收政策進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策相對(duì)較多，并且經(jīng)常發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業(yè)的稅收籌劃行為合法進(jìn)行。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關(guān)稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

4.通過(guò)優(yōu)化籌劃方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，不能僅僅以稅負(fù)最小為稅收籌劃目標(biāo)，而是應(yīng)以減少稅負(fù)為手段，以最終長(zhǎng)遠(yuǎn)地提高企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)。所以，在選擇稅收籌劃方案時(shí)，要全面長(zhǎng)遠(yuǎn)地考慮該方案的成本及相應(yīng)的收益，只有當(dāng)稅收籌劃成本小于所得的收益時(shí)，該項(xiàng)稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過(guò)優(yōu)化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

5.通過(guò)獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，既有財(cái)政收入職能，又有經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能。某一稅收政策往往因時(shí)因地有著一定的自由裁量空間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面及時(shí)了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法規(guī)范和工作程序，通過(guò)有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

6.建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

由于目的的特殊性和企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變性、復(fù)雜性，稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)不在的，應(yīng)該給予足夠的重視。當(dāng)然從籌劃的實(shí)效性看，僅僅意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，各相關(guān)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)代先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，建立一套科學(xué)、快捷的稅收籌劃預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)籌劃過(guò)程中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，立即向籌劃者或經(jīng)營(yíng)者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 陳玉玲.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].投資與合作，2011（11）

[2] 林松池.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].商業(yè)時(shí)代，2010（28）

[3] 湯興江.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].新財(cái)經(jīng)（理論版），2012（12）

[4] 王立.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)探析[J].會(huì)計(jì)之友，2012（9）

第9篇：房產(chǎn)稅的稅收籌劃范文

1　房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象是房屋。

2　房產(chǎn)稅的征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。對(duì)建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋征稅，對(duì)建在農(nóng)村的房屋不管是否用于經(jīng)營(yíng)，都不征稅。

3　房產(chǎn)稅根據(jù)房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定不同的征稅方法。對(duì)于自用的房產(chǎn)，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值，稅率1.2％，對(duì)于出租的房產(chǎn)，按租金收入征稅，稅率12％。

房產(chǎn)稅的這些特點(diǎn)，為房產(chǎn)稅提供了一定的納稅籌劃空間。

二　房產(chǎn)稅稅收籌劃空間

(一)從征稅范圍進(jìn)行籌劃

按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。因此對(duì)于一些農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)往往需要一定數(shù)量的倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)，如將這些倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)落戶在城郊附近的農(nóng)村，雖地處偏僻，但交通便利，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)影響不大，這樣每年就可節(jié)省這筆費(fèi)用。

(二)從計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行籌劃

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入，因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進(jìn)行籌劃。

1　自用房產(chǎn)的稅收籌劃

自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10％－30％后的余值計(jì)算繳納。因此稅收籌劃的空間在于明確房產(chǎn)的概念、范圍，合理減少房產(chǎn)原值。

(1)合理劃分房產(chǎn)原值

稅法規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅。這就要求我們?cè)跁?huì)計(jì)核算時(shí)，需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分，單獨(dú)列示，分別核算。

(2)正確核算地價(jià)

稅法規(guī)定，房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算，而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無(wú)形資產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。也就是說(shuō)對(duì)自建、外購(gòu)房屋業(yè)務(wù)，均要求將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)核算，“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用。因此，企業(yè)在外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款時(shí)，一定要根據(jù)“配比”的原則，合理分配建筑物與地價(jià)款，分別進(jìn)行帳戶處理。

(3)及時(shí)做好財(cái)產(chǎn)的清理登記工作

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)損毀、報(bào)廢和超期使用等情況的發(fā)生。企業(yè)一定要及時(shí)檢查房屋及不可分割的各種附屬設(shè)備運(yùn)行情況，做好財(cái)產(chǎn)清理登記工作，并及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)批財(cái)產(chǎn)損失，以減輕稅負(fù)。

(4)轉(zhuǎn)變房產(chǎn)及附屬設(shè)施的修理方式

稅法規(guī)定，對(duì)于修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)計(jì)稅基礎(chǔ)50％以上，或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上的，應(yīng)增加固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。因此，我們?cè)诜慨a(chǎn)修理時(shí)，將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費(fèi)低于限額，這樣每次修理費(fèi)可以直接從損益中扣除，不須增加房產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而相應(yīng)減少房產(chǎn)稅稅負(fù)。

2　出租房產(chǎn)的稅收籌劃

按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納。因此，對(duì)出租房屋稅收籌劃的關(guān)鍵在于如何正確核算租金收入。

目前企業(yè)出租時(shí)不僅只是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)，比如機(jī)器設(shè)備、辦公用具、附屬用品。稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。因此我們?cè)诤炗喎课葑赓U合同時(shí)，應(yīng)合理、有效分割租賃收入，將附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)單獨(dú)計(jì)算使用費(fèi)收入，以減輕房產(chǎn)稅的稅負(fù)。

(三)從計(jì)征方式進(jìn)行籌劃

房產(chǎn)稅的計(jì)稅方式有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值計(jì)征，稅率為1.2％，從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，稅率為12％。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋的租金普遍偏高，而如果房屋是以前年度修建的，則其帳面原值很低，這就造成了兩種計(jì)征方法下稅負(fù)不一致的情況，“出租”房屋要比“自用”房屋稅負(fù)重。因此，要轉(zhuǎn)變租賃方式，變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征。

(1)將出租變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)管理

出租房屋合同屬于從租計(jì)征的房產(chǎn)稅范圍，但如果是倉(cāng)儲(chǔ)合同則屬于從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)范圍。雖然，租賃與倉(cāng)儲(chǔ)是兩個(gè)不同的概念，租賃只需提供空房就行了，不對(duì)存放的商品負(fù)責(zé)；而倉(cāng)儲(chǔ)不僅需要添置設(shè)備設(shè)施，配備相關(guān)的人員，還要對(duì)存放的商品負(fù)責(zé)，從而增加人員的工資和經(jīng)費(fèi)開(kāi)支，但這些開(kāi)支還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于節(jié)稅數(shù)額，扣除這些開(kāi)支后，企業(yè)還是有可觀的收益的。

(2)將出租變?yōu)槌邪?/p>

根據(jù)稅法規(guī)定，如果承包者或承租者未領(lǐng)取任何類型的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，則企業(yè)向其提供各種資產(chǎn)收取的各種名義的價(jià)款，均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不屬于租賃行為。因此，如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人聘為經(jīng)營(yíng)者，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場(chǎng)再承包出去，收取承包收入，那么原有的房產(chǎn)就可以按從價(jià)計(jì)征，這樣就可以避免較高的房產(chǎn)稅。

(四)從優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃

房產(chǎn)稅作為地方稅種，稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。如對(duì)損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定，在停止使用后，可免征；企業(yè)大修理停用在半年以上的房產(chǎn)，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅；納稅人納稅有困難的，可定期向有關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)減征或免征應(yīng)征稅額等等。作為企業(yè)，應(yīng)充分掌握、利用這些優(yōu)惠政策，及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書(shū)面減免稅申請(qǐng)，并提供有關(guān)的證明，爭(zhēng)取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠，減少房產(chǎn)稅的支出。

三　房產(chǎn)稅稅收籌劃中應(yīng)注意的問(wèn)題

稅務(wù)籌劃可以給企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅利益，但同時(shí)也存在著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)稅的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要是：政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)行政執(zhí)法力度導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)等等。因此，企業(yè)要注意以下問(wèn)題：

1　稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提。不可盲目的鉆法律的空子，因此在進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃時(shí)應(yīng)堅(jiān)持依法原則，密切關(guān)注房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收法律政策變動(dòng)，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，綜合衡量稅務(wù)籌劃方案，才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。

2　稅收籌劃必須遵循成本一效益原則。在籌劃稅收方案時(shí)，不能過(guò)分地強(qiáng)調(diào)稅收成本的降低，而忽略了因該方案的實(shí)施會(huì)帶來(lái)其他費(fèi)用的增加或收益的減少，使納稅人的絕對(duì)收益減少。