房產(chǎn)的稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；影響

稅收籌劃是納稅人立足國(guó)家稅收政策、法規(guī)規(guī)定的范圍，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中對(duì)稅法提供的一切優(yōu)惠條件充分加以利用，事先安排和籌劃各種活動(dòng)，以促進(jìn)不必要納稅支出的盡可能減少及稅后利潤(rùn)最大化實(shí)現(xiàn)的一種經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然結(jié)果，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展過程，對(duì)稅收籌劃的步調(diào)具有一致性要求。隨著房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)中比重的日益增加，在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展中我國(guó)也為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了一系列進(jìn)行稅收籌劃的條件。基于這些有利條件，在稅收籌劃上我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)取得了一系列成就。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則從2007年1月1日實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)境隨之發(fā)生變化，稅收籌劃也不可避免地受到影響。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下如何做好稅收籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)目前必須面對(duì)的問題。

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃受到的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，創(chuàng)新性地實(shí)現(xiàn)了會(huì)計(jì)信息化，且具有比舊有會(huì)計(jì)準(zhǔn)確更加明確的使用范圍與財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃主要受三方面內(nèi)容影響：第一方面為存貨計(jì)價(jià)方法，第二方面為投資性房地產(chǎn)，第三方面為固定資產(chǎn)計(jì)量。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方法一改后進(jìn)先出法，新的加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在毛利上出現(xiàn)一定程度的波動(dòng)，若房產(chǎn)企業(yè)缺乏正確應(yīng)對(duì)方法將會(huì)增加其企業(yè)的稅負(fù)；房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)周期上較長(zhǎng)，其當(dāng)期損益也會(huì)受到存貨計(jì)價(jià)方法變化的直接影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，關(guān)于投資性房地產(chǎn)如采用公允價(jià)值這一計(jì)量方式，就不能再實(shí)施攤銷或計(jì)提折舊，而這一規(guī)定也會(huì)促使企業(yè)稅負(fù)有所增加。在固定資產(chǎn)計(jì)量方面，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也確定了新的規(guī)定，新規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅狀況具有直接影響。此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在公允價(jià)值計(jì)量模式方面所作出的新規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)可以通過公允價(jià)值來實(shí)施稅收籌劃，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展，將會(huì)較大程度地影響到房企負(fù)債和資產(chǎn)計(jì)量，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)損益計(jì)算。針對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)具有較多的限制，會(huì)影響房企稅收籌劃使其對(duì)當(dāng)前的操作手段與方式作出相應(yīng)地調(diào)整，而這些將給我國(guó)房企納稅額度計(jì)算帶來直接性影響。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)主要收入來源為不動(dòng)產(chǎn)銷售，關(guān)于企業(yè)銷售收入在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確認(rèn)要求相對(duì)比較嚴(yán)格。為了規(guī)避或者最小化負(fù)面影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在銷售收入方面加強(qiáng)稅收籌劃。立足目前房地產(chǎn)銷售情況來看，在銷售過程中要求客戶對(duì)房款一次性付清難度較大，所以房地產(chǎn)銷售中以分期付款為重要策略。根據(jù)此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)為遵循新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)收入嚴(yán)格確認(rèn)原則，可以與客戶做好收款時(shí)期約定，讓客戶分次對(duì)收入進(jìn)行確定，使相應(yīng)的成本得以結(jié)轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上收入確認(rèn)時(shí)間便可以被延遲，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)納稅的延遲。房企在處理預(yù)售房款時(shí)，也可對(duì)此種方式加以采用。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中資金緊張問題不僅能夠得到一定程度緩解，同時(shí)可以在不違反新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定下延緩納稅時(shí)間。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過程中，為了對(duì)資金不足的問題進(jìn)行化解，在銷售中房企還會(huì)對(duì)預(yù)收房款形式加以采取。在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款銷售相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)在向客戶收取預(yù)收款的當(dāng)天就會(huì)產(chǎn)生。不過，當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)收到的款項(xiàng)并非直接的營(yíng)業(yè)款，而是在業(yè)務(wù)方面與其發(fā)生往來的單位所給予的歸還借款，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)天無營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。針對(duì)這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)預(yù)售房款的稅收籌劃進(jìn)行加強(qiáng)，歸還借款的點(diǎn)充分利用。房地產(chǎn)企業(yè)可與顧客協(xié)商，簽訂一定的協(xié)議，將房產(chǎn)預(yù)售款在協(xié)議中轉(zhuǎn)變?yōu)榕c房企相關(guān)的墊付款，從而在遵守新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的同時(shí)有效推遲營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)確認(rèn)時(shí)間。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的和實(shí)施，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的影響顯而易見。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則影響，積極做好對(duì)房地產(chǎn)的稅收籌劃。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房產(chǎn)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

中圖分類號(hào)：F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）06-0018-02

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1．開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2．開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國(guó)稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國(guó)2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009] 31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。

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第3篇：房產(chǎn)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；稅收籌劃

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）12-0-02

近年來隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是中央和地方政府財(cái)政收入的重要來源。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施行宏觀調(diào)控的力度進(jìn)一步加大。為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過度上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)上漲的政策，房地產(chǎn)利潤(rùn)空間大幅降低。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃不僅可以節(jié)約稅金而且可以增加效益，進(jìn)而提升競(jìng)爭(zhēng)能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃，是提高其的經(jīng)濟(jì)效益的需要。為了與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)，我國(guó)的稅制已經(jīng)進(jìn)行了全面、整體和結(jié)構(gòu)性的改革，新的稅制體系已經(jīng)建立，目前，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)已經(jīng)加重，因此，要想降低稅負(fù)就需要重視國(guó)家的稅收政策，對(duì)各種征稅對(duì)象、稅目、稅率、計(jì)稅依據(jù)以及減免稅等相關(guān)優(yōu)惠政策要進(jìn)行認(rèn)真的研究，開展稅收籌劃以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和財(cái)務(wù)管理水平的需要。資金、成本和利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理的三大要素。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃也正是為了使企業(yè)的資金、成本及利潤(rùn)達(dá)到良好的效果。由此可見，稅收籌劃的理論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理理論的一個(gè)重要部分。國(guó)外許多房地產(chǎn)企業(yè)招聘高級(jí)財(cái)務(wù)管理人員時(shí)，是比較重視財(cái)務(wù)人員的稅收籌劃方面的技能的。因此，一個(gè)企業(yè)稅收籌劃理論及實(shí)踐的效果，可作為衡量其經(jīng)營(yíng)管理水平和財(cái)務(wù)管理水平好壞的標(biāo)準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是強(qiáng)化其法律意識(shí)，促進(jìn)稅法建設(shè)的內(nèi)在要求。不違背稅法和擁護(hù)稅法是企業(yè)稅收籌劃的前提條件，稅收籌劃是在深刻認(rèn)識(shí)和透徹理解稅法及稅收政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，這樣就有助于企業(yè)加強(qiáng)法律意識(shí)。此外，隨著企業(yè)稅收籌劃理論及實(shí)踐的不斷成熟，國(guó)家的稅法也會(huì)不斷的完善，進(jìn)而防止偷稅、漏稅等不良行為的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的措施

（一）土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值性收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。在我國(guó)，土地增值稅采用扣除法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按次征收，稅率從30%到60%。此外，土地增值率（A）＝土地增值額÷允許扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算的目的是判斷應(yīng)適用的土地增值稅稅率。稅法規(guī)定，①A

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1.銷售收入的適當(dāng)調(diào)節(jié)。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)收款，無論是否已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，都應(yīng)按照適用的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，并預(yù)征土地增值稅。根據(jù)該規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力增加免稅收入，及時(shí)除去不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為應(yīng)稅收入的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷貨退回及折讓，應(yīng)及時(shí)取得相關(guān)的憑證并采取沖減銷售收入的賬務(wù)處理，從而避免收入的虛增；另外，如果存在閑置的流動(dòng)資金，可以選擇購(gòu)買國(guó)債，因?yàn)閲?guó)債不僅能給企業(yè)帶來一定的利息收入，且國(guó)債的利息收入免交企業(yè)所得稅。或者可以將暫時(shí)不用的資金直接投資于其他居民企業(yè)，取得的投資收益也可以免交企業(yè)所得稅。

2.業(yè)務(wù)招待費(fèi)的巧妙轉(zhuǎn)化。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰，需注意，是按照二者標(biāo)準(zhǔn)較低者計(jì)算。根據(jù)以上條例，筆者認(rèn)為，企業(yè)在申報(bào)納稅前，應(yīng)當(dāng)提前自行計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)。如果申報(bào)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)超過限額，企業(yè)應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行調(diào)整，可以將開支的業(yè)務(wù)招待費(fèi)巧妙轉(zhuǎn)換為其他項(xiàng)目，以求在稅前扣除。比如，企業(yè)贈(zèng)送客戶的禮金、禮券等費(fèi)用，可以傭金費(fèi)用列支，因?yàn)樵摬糠挚稍诙惽翱鄢?。另外，企業(yè)還可以把招待費(fèi)轉(zhuǎn)換為會(huì)議費(fèi)，因?yàn)闀?huì)議費(fèi)不受比例限制，只要能提供合法的憑證，均可全額扣除。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃

營(yíng)業(yè)稅是指對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其取得的營(yíng)業(yè)收入額（銷售額）征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍包括提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)。而銷售不動(dòng)產(chǎn)具體包括銷售建筑物或構(gòu)建物以及銷售其他土地附著物，房地產(chǎn)業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅，就是依據(jù)此項(xiàng)規(guī)定實(shí)施的。營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：（1）按期納稅的，為月營(yíng)業(yè)額5000-20000元；（2）按次納稅的，為每次（日）營(yíng)業(yè)額300-500元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的計(jì)征依據(jù)具體包括：第一，出售房屋收取的款項(xiàng)；第二，出售土地使用權(quán)收取的款項(xiàng)；第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項(xiàng)；第四，出售房屋和土地預(yù)收的款項(xiàng)。特別需要注意的是，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第五，視同銷售的營(yíng)業(yè)額。對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，需要考慮以下三個(gè)相關(guān)的政策：第一，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房、廉租房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的自有住房、房產(chǎn)部門向居民出租的公有住房，可以暫免征收營(yíng)業(yè)稅。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅。第三，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，筆者認(rèn)為，企業(yè)可實(shí)施以下措施：1.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)的初期就能確定最終用戶，那么可以采用代建房的方式來進(jìn)行開發(fā)，而不是采用通常所見的先開發(fā)后銷售的方式。這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，而目前無需繳納土地增值稅。2.銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%營(yíng)業(yè)稅稅率，而房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%稅率。所以，雖然售樓時(shí)以出售毛坯房為主，但在出售前文提到的精裝修房時(shí)應(yīng)當(dāng)分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同。裝修部分收入不僅可以使用3%的稅率，也可以將裝修部分的收入以勞務(wù)收入的形式實(shí)現(xiàn)，從而減少土地增值稅的計(jì)征基礎(chǔ)；不動(dòng)產(chǎn)銷售雖適用相對(duì)較高的5%的稅率，但可以采取投資的方式銷售不動(dòng)產(chǎn)，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這樣不僅可以免交營(yíng)業(yè)稅，還可以推遲繳納土地增值稅。

總之，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)具有前瞻性的高級(jí)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，是對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的事前謀劃與安排，在實(shí)際工作中還有很多籌劃的措施，筆者在此不在一一列舉。希望在今后的工作中，地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)能夠高度重視稅收籌劃工作來降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，增加效益。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房產(chǎn)的稅收籌劃范文

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過程中，稅收籌劃作為一種理財(cái)活動(dòng)主要指的就是，納稅人在是相關(guān)法律允許的范圍內(nèi)，為了促使自身經(jīng)濟(jì)利益實(shí)現(xiàn)最大化而在開展的納稅事項(xiàng)安排，在系統(tǒng)的安排下促使自身的經(jīng)濟(jì)利益得到最大化。另外，企業(yè)管理者要注意給予其足夠的重視，在合法范圍內(nèi)合理使用手段，促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，從而使企業(yè)能夠和諧穩(wěn)定的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中稅收籌劃的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過程中，稅收籌劃占有極為重要的作用，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益都有著一定的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)相關(guān)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)進(jìn)行決策之前，首先需要在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)稅收籌劃進(jìn)行合理安排，促使其相關(guān)行為的規(guī)范性，對(duì)正確的決策進(jìn)行制定，從而使房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)投資以及運(yùn)營(yíng)的過程中擁有合理性、合法性，相關(guān)的財(cái)務(wù)活動(dòng)能夠健康有序的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的良性循環(huán)。在實(shí)際運(yùn)用的時(shí)候，對(duì)稅收籌劃的合理利用可以促使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中精打細(xì)算，促使支出得到一定的解決，從而使浪費(fèi)的情況從根本上得到減少。

另外，作為一項(xiàng)相對(duì)較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中涉及到了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、設(shè)立以及銷售等各個(gè)相關(guān)環(huán)節(jié)。其中，就稅收政策而言，其在一定的時(shí)間內(nèi)擁有規(guī)范性、嚴(yán)密性以及適用性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)的過程中想要促使稅收籌劃相關(guān)方案得到實(shí)現(xiàn)，就需要在法理允許的基礎(chǔ)上對(duì)自身的財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)管理以及經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行促進(jìn)和提高。因此，對(duì)稅收籌劃工作的開展還可以在一定程度上促使其會(huì)計(jì)核算行為的規(guī)范，促使在財(cái)務(wù)核算得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，從而使企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的經(jīng)營(yíng)管理得到促進(jìn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策中稅收籌劃的應(yīng)用

1.從房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷手段方面進(jìn)行分析

隨著時(shí)代的不斷進(jìn)行和發(fā)展，我國(guó)在近幾年聯(lián)系頒布了一系列有關(guān)房?jī)r(jià)控制的政策，這就促使了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中日趨激烈。在這樣的社會(huì)大背景下，混亂的局面讓正在觀望的消費(fèi)者情緒受到了嚴(yán)重的影響，從而導(dǎo)致房產(chǎn)成交量不斷降低的情況出現(xiàn)。針對(duì)這種情況，本文列舉了一些方案。

方案1：在企業(yè)經(jīng)營(yíng)促銷的時(shí)候開展買房送車的活動(dòng)，其中設(shè)定房子的定價(jià)為200萬/套，汽車的價(jià)值為20萬/輛。針對(duì)這一方案進(jìn)行分析，如果客戶買了一套房子就必須陪送一輛汽車，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的收入大致為180萬元。

方案2：在企業(yè)經(jīng)營(yíng)促銷的時(shí)候開展打折促銷活動(dòng)，其中設(shè)定房子的定價(jià)為200萬/套，在活動(dòng)期間購(gòu)買就可以享受原價(jià)10%的優(yōu)惠。針對(duì)這一方案進(jìn)行分析，客戶如果購(gòu)買了一套房子，那么房地產(chǎn)企業(yè)的收入就是200×（1-10%）=180萬元。

針對(duì)這兩種方案進(jìn)行分析，從銷售的角度上來看，兩個(gè)方案之間不存在差別，但是，如果從納稅的角度分析，兩者之間就存在了一定的差距。這兩個(gè)方案通過對(duì)納稅的計(jì)算，方案1所需要繳納的稅款明顯高于方案2，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)開展的過程中，無論是從自身的利益還是客戶的利益出發(fā)，都需要對(duì)方案2進(jìn)行選擇。

2.從房地產(chǎn)企業(yè)投資方式方面進(jìn)行分析

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展的過程中，除了可以通過銷售房屋的方式進(jìn)行獲取利潤(rùn)之外，還會(huì)通過對(duì)外投資的方式促使自身經(jīng)濟(jì)利益的提高以及降低自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其中，房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資決策的時(shí)候，一般情況下會(huì)對(duì)兩種方法進(jìn)行采用，其一就是房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)的方式，相關(guān)的投資者可以參與投資利潤(rùn)的分紅，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的共同承擔(dān)；其二就是房地產(chǎn)企業(yè)在投資的過程中以房產(chǎn)進(jìn)行，只要其中固定的收入，不與其他的投資者進(jìn)行聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)。針對(duì)這兩種投資方式，我們一樣可以通過相關(guān)的方案進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述。

方案3：已知某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資本注冊(cè)的時(shí)候相關(guān)資金為2000萬元，其中，企業(yè)辦公大樓的價(jià)值大致為500萬元，如果這家房地產(chǎn)企業(yè)想要對(duì)自身規(guī)模進(jìn)行進(jìn)一步的擴(kuò)大，促使自身利潤(rùn)的增加，那么企業(yè)相關(guān)的管理高層就決定進(jìn)行開展對(duì)外投資。針對(duì)以上的條件進(jìn)行方分析，如果這個(gè)企業(yè)運(yùn)用辦公大樓進(jìn)行投資活動(dòng)的開展，那么每年的租金收入大致為600萬元。針對(duì)這一情況單單從房產(chǎn)稅的方面進(jìn)行考慮，如果從共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方式來看，該企業(yè)需要繳納的房產(chǎn)稅為：500×1.2%×（1-30%）=4.2（萬元）；而從不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只拿固定收入的方法進(jìn)行分析，該企業(yè)所需要繳納的阿房產(chǎn)稅為：600%×12%=7.2（萬元）。

通過對(duì)這兩個(gè)方法的對(duì)比可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)相較于共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)來說，在稅款的繳納方面要多出30000元的差別，而從風(fēng)險(xiǎn)的角度而言，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方法的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)更高。因此，在進(jìn)行對(duì)外投資的過程中要結(jié)合實(shí)際情況，針對(duì)不同的問題進(jìn)行綜合考慮，從而為自身企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

第5篇：房產(chǎn)的稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】 稅收籌劃；決策；營(yíng)銷手段

一、對(duì)稅收籌劃及房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基本認(rèn)識(shí)

稅收籌劃是企業(yè)的一種理財(cái)活動(dòng)，是指納稅人為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目的，在國(guó)家法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)自己的納稅事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。稅收籌劃的出現(xiàn)是稅收進(jìn)步的象征，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然現(xiàn)象，也是現(xiàn)代企業(yè)必修的一門功課。企業(yè)管理者應(yīng)該給予充分重視，合理運(yùn)用會(huì)計(jì)政策及稅收優(yōu)惠政策，通過合理、合法的手段，減輕企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)收益，從而使企業(yè)得到穩(wěn)步發(fā)展。

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)地方稅收有著顯著性影響。然而，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，部分大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始出現(xiàn)有價(jià)無市的局面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年3月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，而在2010年的兩會(huì)召開期間，房?jī)r(jià)過高的問題再次成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)?？偫碓谡ぷ鲌?bào)告中強(qiáng)調(diào)：“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足民眾的基本住房需求?！?房地產(chǎn)“新國(guó)十條”及各地頒布一系列房?jī)r(jià)調(diào)控政策更是表明目前無論是從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面，都不支持房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲。在這種嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不能夠在房?jī)r(jià)上獲取高額利潤(rùn)，那么通過選擇合理的稅收籌劃方案減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)利潤(rùn)則是必不可少的。

二、稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策中的實(shí)際應(yīng)用

筆者以營(yíng)銷手段、投資方式、服務(wù)內(nèi)容的決策選擇為基礎(chǔ)，闡述了稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策中的實(shí)際應(yīng)用。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷手段的稅收籌劃

從房地產(chǎn)“新國(guó)十條”及各地頒布的一系列房?jī)r(jià)調(diào)控政策再到近期內(nèi)關(guān)于開征住房保有稅的爭(zhēng)論，房地產(chǎn)界可謂是風(fēng)起云涌。如此錯(cuò)綜復(fù)雜的局面更使得消費(fèi)者觀望情緒嚴(yán)重，房產(chǎn)成交量不斷下降。案例1，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了加速資金回籠，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買，往往會(huì)采用一些營(yíng)銷手段，企業(yè)在進(jìn)行決策時(shí)，面臨著以下兩個(gè)方案的選擇：方案1，促銷期內(nèi)買房子送汽車（假設(shè)一套房子定價(jià)200萬元，一輛汽車價(jià)值20萬元）；方案2，促銷期內(nèi)優(yōu)惠原價(jià)的10％。

企業(yè)管理者進(jìn)行初步分析發(fā)現(xiàn)：對(duì)于方案1，客戶如果買一套房子200萬元，就須贈(zèng)送一輛汽車，花費(fèi)20萬元，所以房地產(chǎn)公司收入180萬元；對(duì)于方案2，在促銷期內(nèi)給予客戶原價(jià)優(yōu)惠10％ ，則凈收入也為180萬元=200× （1-10％）。從銷售角度分析，兩種方案沒有差別，均可行。但是如果站在納稅的角度考慮，方案卻有優(yōu)劣。

方案1，對(duì)于房產(chǎn)公司來講，銷售一套房子200萬元，需要繳納營(yíng)業(yè)稅200×5％=10萬元，城建稅及附加10×（3%+7%）=1萬元；同時(shí)，房產(chǎn)公司用200萬元的20萬元購(gòu)買汽車無償贈(zèng)送給客戶，按照增值稅條例的規(guī)定，企業(yè)將外購(gòu)的貨物無償贈(zèng)送給他人應(yīng)視同銷售貨物，須征收增值稅，因此企業(yè)還須多繳納增值稅：20×17％=3.4萬元。汽車是房產(chǎn)公司無償贈(zèng)送給客戶的，客戶應(yīng)作為“偶然所得”，須繳納20％的個(gè)人所得稅，房產(chǎn)公司負(fù)有代扣代繳的義務(wù)，即房產(chǎn)公司還需要代客戶繳納個(gè)人所得稅：20×20％=4萬元，房產(chǎn)公司代客戶繳納個(gè)人所得稅4萬元，按照所得稅規(guī)定不能作為成本費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除，還需要多繳納企業(yè)所得稅4×0.25=1萬元，房產(chǎn)公司還應(yīng)繳納印花稅200×0.05％=0.1萬元。綜上，房產(chǎn)公司在此銷售過程總共應(yīng)繳納的稅費(fèi)19.5 萬元（10+1+3.4+4+1+0.1）。對(duì)于客戶來講，房產(chǎn)買賣需要繳納契稅：200×2%=4萬元，印花稅200×0.05％=0.1萬元?？蛻艉嫌?jì)應(yīng)繳納稅費(fèi)4.1萬元。

方案2，按照優(yōu)惠價(jià)的10%銷售，即以180萬元的價(jià)格銷售，企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅180×5%=9萬元，城建稅及附加9×（3%+7%）=0.9萬元；繳納印花稅180×0.05%=0.09萬元。綜上，房產(chǎn)公司在此銷售過程總共應(yīng)繳納的稅費(fèi)9.99萬元。比方案1相比，稅收減少9.51萬元，減少比例為48.769%。對(duì)于客戶來講，房產(chǎn)買賣需要繳納契稅180×2%=3.6萬元，印花稅180×0.05%=0.09萬元。客戶合計(jì)應(yīng)繳納稅費(fèi)3.69萬元。與方案1相比，稅收減少0.41萬元，減少比例為10%。

通過分析得出的結(jié)論是：方案1繳納的各項(xiàng)稅收大于方案2繳納的稅收，因此，無論對(duì)于房產(chǎn)公司還是對(duì)于客戶，都應(yīng)選擇方案2。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資方式的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)除了通過房屋銷售來獲取企業(yè)利潤(rùn)外，往往還進(jìn)行對(duì)外投資，來獲取更多的利潤(rùn)或降低風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)，往往面臨著以下兩種方式的選擇：一種是以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。另一種是房地產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)投資，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收到固定收入。為此，可通過以下案例說明，稅收籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資方式選擇的影響和運(yùn)用。

案例2，某房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本為2 000萬元，其中辦公樓價(jià)值為500萬元。該房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，獲取更多利潤(rùn)，企業(yè)管理層決定對(duì)外進(jìn)行投資。根據(jù)上述說明，如果該企業(yè)以500萬元的辦公樓投資，每年能收回的租金收入為600萬元。在不考慮其他因素的情況下，僅從房產(chǎn)稅考慮，對(duì)于該企業(yè)而言，如果參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，其應(yīng)納房產(chǎn)稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元），但如果該房地產(chǎn)企業(yè)只是以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，則應(yīng)按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅，應(yīng)納房產(chǎn)稅=600×12%=7.2（萬元）。

通過比較不難發(fā)現(xiàn)，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)要節(jié)省3萬元的稅款，但共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加納稅人的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，所以在選擇這種籌劃方法來進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，還應(yīng)該從綜合方面考慮，如果共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)納稅影響比較小，則可以考慮這種合作方式。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)中還可根據(jù)市場(chǎng)行情的變化，靈活轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容，從而達(dá)到減輕稅負(fù)、獲取更多利潤(rùn)的目的。

案例3，因受金融危機(jī)的影響，某房地產(chǎn)企業(yè)原來的主營(yíng)業(yè)務(wù)不景氣，倉(cāng)庫(kù)被閑置，為增加收入，公司決定轉(zhuǎn)型，把對(duì)外出租倉(cāng)庫(kù)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)。當(dāng)年取得租金收入800萬元，依據(jù)5%的稅率需交納營(yíng)業(yè)稅40萬元，依據(jù)12%的稅率需交納房產(chǎn)稅96萬元。單此兩項(xiàng)稅收就達(dá)136萬元，占到總收入的17%（136/800）；若再加上其他一些稅費(fèi)，則企業(yè)的稅負(fù)更重。

對(duì)于這個(gè)具體案例，可以根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)年租金收入進(jìn)行籌劃，把年租金800萬元，變成年租賃費(fèi)400萬元，物業(yè)管理費(fèi)400萬元。由于物業(yè)管理費(fèi)只需交納營(yíng)業(yè)稅，不用按租金收入交納12%的房產(chǎn)稅，因此，通過節(jié)稅籌劃前后的稅負(fù)比較，可以看到：節(jié)稅籌劃前，營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅合計(jì)136萬元；節(jié)稅籌劃后，營(yíng)業(yè)稅不變，仍為40萬元，但房產(chǎn)稅現(xiàn)在只需按400萬元計(jì)算，即400×12%=48（萬元），總體稅負(fù)為88萬元。這樣可以使企業(yè)減輕稅負(fù)48萬元（136-88），稅負(fù)減輕35.29%（48/136）。

三、結(jié)束語

綜合上述分析說明，經(jīng)過納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)相對(duì)未納稅前大大減少?？梢姡{稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)減少不必要的稅收上繳、壓縮成本、增加企業(yè)利潤(rùn)必不可少的措施之一。與此同時(shí)，納稅籌劃還為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供了另一發(fā)展空間，這主要是由于考慮到我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，我國(guó)政府對(duì)房?jī)r(jià)的嚴(yán)格防控和高壓打擊給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理造成的極大不利影響。

【參考文獻(xiàn)】

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［2］ 王克霞.新企業(yè)所得稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的影響［J］.商業(yè)經(jīng)濟(jì)， 2009（9）.

［3］ 葛長(zhǎng)銀. 談房產(chǎn)稅的節(jié)稅技巧［J］. 財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2009（6）.

第6篇：房產(chǎn)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃應(yīng)用 企業(yè)發(fā)展

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于上世紀(jì)90年代，經(jīng)過20年的發(fā)展，逐漸成為支柱性產(chǎn)業(yè)之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且?guī)?dòng)了建材、工程機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來，由于房?jī)r(jià)過高、投資虛熱，國(guó)家宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤(rùn)空間逐步縮小，市場(chǎng)不確定因素增加，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。在這種情況下，進(jìn)行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

稅收籌劃是指納稅人遵循國(guó)家法律，以稅收政策法規(guī)為導(dǎo)向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產(chǎn)、投資、理財(cái)活動(dòng)的一種企業(yè)籌劃行為。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，進(jìn)行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運(yùn)用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)，同時(shí)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過銷售降價(jià)、提高配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施、增加建設(shè)成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對(duì)于普通住宅，房地產(chǎn)企業(yè)不但可利用土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個(gè) “臨界點(diǎn)”達(dá)到不交稅的效果，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過銷售降價(jià)、提升配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施促進(jìn)項(xiàng)目的快速銷售，節(jié)約財(cái)務(wù)利息，實(shí)現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)滾動(dòng)，同時(shí)通過上述稅收籌劃措施，降低企業(yè)土地增值稅稅負(fù)，并不一定致使企業(yè)利潤(rùn)減少。

（二）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

營(yíng)業(yè)稅方面：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征收營(yíng)業(yè)稅；房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可利用上述稅收優(yōu)惠進(jìn)行合理避稅。如將開發(fā)的商業(yè)物業(yè)先投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式可規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。

（三）利用收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃

對(duì)于精裝修房屋，購(gòu)房房款中不僅包含了房屋建設(shè)成本，還包括房屋裝飾、裝潢費(fèi)用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務(wù)服務(wù)，無需繳納增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立裝飾公司負(fù)責(zé)房屋裝飾、裝潢，銷售時(shí)將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的裝飾公司分開簽訂，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需就房屋依據(jù)房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費(fèi)用繳納營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)公司將經(jīng)營(yíng)收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節(jié)省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。另外根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的單位價(jià)值較高的項(xiàng)目，購(gòu)買方很難一次拿出大額款項(xiàng)購(gòu)置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采用分期收款方式銷售，一方面可促進(jìn)銷售的增長(zhǎng)，另一方面企業(yè)不以售價(jià)總額為基數(shù)而以分期收款為基數(shù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，將稅負(fù)進(jìn)行遞延，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動(dòng)，創(chuàng)造更大的價(jià)值。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)注意問題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規(guī)避法律、政策風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，合理設(shè)計(jì)稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業(yè)稅負(fù)。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程

房地產(chǎn)開發(fā)涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業(yè)管理階段，開發(fā)周期長(zhǎng)、涉及的因素較多、涉稅較為復(fù)雜，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃需要事先謀劃，并實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)控。

三、結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已日趨加劇、利潤(rùn)空間已大幅縮小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法的進(jìn)行稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)自身稅負(fù)，爭(zhēng)取企業(yè)最大利益，而且通過稅收籌劃整個(gè)過程，可以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，贏得新的發(fā)展空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃具有一定的必要性，同時(shí)需根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)及所涉及的稅種，進(jìn)行合理的稅收籌劃。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房產(chǎn)的稅收籌劃范文

二、各節(jié)點(diǎn)籌劃內(nèi)容(圖2)

三、可籌劃稅種簡(jiǎn)述

基于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和項(xiàng)目實(shí)際情況,針對(duì)于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果,如表1所示。(表1)

需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗(yàn)判斷,且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果,具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法尺度進(jìn)行調(diào)整。

四、地方稅務(wù)政策解讀(以南京項(xiàng)目為例)

(一)成本對(duì)象。成本對(duì)象由企業(yè)開工之前報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對(duì)象備案時(shí),需報(bào)送以下資料:1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表》;2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。

主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書面告知書后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計(jì)稅成本對(duì)象計(jì)算各成本對(duì)象的計(jì)稅成本。

(二)關(guān)于預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額,不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%,且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程,自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的,預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額;以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用,對(duì)售房合同、協(xié)議或廣告,或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的,其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的,在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的,其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí),按規(guī)定在稅前扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用,必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用,同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外,預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過3年;超過3年未上交的,計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

(三)計(jì)稅毛利率。目前,開發(fā)項(xiàng)目位于南京市的計(jì)稅毛利率為10%。

五、土地增值稅

(一)土地增值稅清算單位。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng),納稅人自行分期開發(fā)的,其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。

(二)土地增值稅核算對(duì)象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的,按以下類別作為核算對(duì)象,分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率,繳納土地增值稅。房產(chǎn)類型分為:1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅;2、其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅);3、非住宅類房產(chǎn)。

(三)公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的,其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

(四)裝修裝飾費(fèi)用的扣除。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營(yíng)銷設(shè)施的裝修費(fèi)用,應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

? (五)相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除,也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。

(六)預(yù)征率。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅;2、普通住宅按2%預(yù)征率預(yù)征;3、普通住宅以外的住宅按3%預(yù)征率預(yù)征;4、非住宅類房產(chǎn)按4%預(yù)征率預(yù)征。

六、分稅種籌劃詳述

(一)企業(yè)所得稅

1、開發(fā)成本的籌劃。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,銷售收入受市場(chǎng)價(jià)格影響很大,總體成本、費(fèi)用控制會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)定,以上因素可視同為固定值,可調(diào)節(jié)空間很小,因此通過成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整,可以達(dá)到延遲納稅的效果,如合理提高開發(fā)成本,增加主營(yíng)業(yè)務(wù)成本金額,從而達(dá)到降低稅負(fù)的效果。

2、成本費(fèi)用的籌劃。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了土增清算時(shí)多扣除成本,刻意增加成本類科目的金額,造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費(fèi)用劃分,達(dá)到前期多扣除費(fèi)用的目的。同時(shí)可根據(jù)各年預(yù)算,合理安排廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等支出,控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi),減少應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。

3、彌補(bǔ)虧損的籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立初期,會(huì)連續(xù)幾年稅務(wù)利潤(rùn)虧損,合理安排銷售時(shí)點(diǎn),可在一定程度上利用彌補(bǔ)虧損的優(yōu)勢(shì),降低前期所得稅稅負(fù)。這種籌劃方式適用于開發(fā)周期較長(zhǎng)、銷售時(shí)點(diǎn)較晚的項(xiàng)目。

(二)營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅為收付實(shí)現(xiàn)制,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)為收到款項(xiàng)或達(dá)到收入確認(rèn)條件,同時(shí)考慮到“營(yíng)改增”政策的變化,地稅勢(shì)必會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)稅等由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳的稅種嚴(yán)格管理,其籌劃空間較小但風(fēng)險(xiǎn)很高,不建議對(duì)此稅種籌劃。

(三)土地增值稅(預(yù)征)。根據(jù)市土地增值稅預(yù)征政策,業(yè)態(tài)不同適用不同的預(yù)征率,其籌劃空間較小,不建議對(duì)此稅種籌劃。

(四)土地增值稅(清算)。如表2所示,

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù),并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。(表2)從多角度把控適用稅率,降低土增實(shí)際稅負(fù),以下幾點(diǎn)僅從籌劃方法的角度分析: 1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量,結(jié)合預(yù)售階段的籌劃方案以及預(yù)測(cè)銷售金額,調(diào)整銷售單價(jià),使清算部分增值額不超過扣除部分的50%,即適用最低的30%稅率;或通過收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤(rùn)最大化。

2、成本的劃分。假定收入為不變量,可以通過成本的劃分,合理提高清算成本,從而降低土地增值稅。

3、清算時(shí)點(diǎn)及順序的確定。項(xiàng)目包括住宅、商業(yè)、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等業(yè)態(tài),其中住宅和非住宅(商業(yè)、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等)為清算業(yè)態(tài),受銷售安排和項(xiàng)目立項(xiàng)所限,上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨(dú)的清算報(bào)告,且根據(jù)清算時(shí)點(diǎn)要求,即銷售比例達(dá)到85%或銷售許可證滿三年,屆時(shí)增值額較高的業(yè)態(tài)銷售比例較大,會(huì)提高清算項(xiàng)目前期的增值額,有可能出現(xiàn)前期清算補(bǔ)稅,二次清算退稅的情況,如合理調(diào)整銷售計(jì)劃,可推延補(bǔ)稅時(shí)點(diǎn)。

4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的,免征土地增值稅。

七、稅務(wù)籌劃方案

目前,稅務(wù)機(jī)關(guān)一般以區(qū)縣級(jí)以上發(fā)展和改革委員會(huì)審批或備案的項(xiàng)目(《投資項(xiàng)目核準(zhǔn)通知書》)為單位進(jìn)行清算;對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。

第8篇：房產(chǎn)的稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險(xiǎn)

在金融危機(jī)中，房地產(chǎn)行業(yè)受到了嚴(yán)重的沖擊，同時(shí)伴隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的延伸，相繼出臺(tái)了一些政策和措施，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說可謂雪上加霜。以至于現(xiàn)在出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂等情況。目前，如何在不違反國(guó)家相關(guān)政策下，提升企業(yè)利潤(rùn)、增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力等是所有房地產(chǎn)公司必須得面臨和解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是在以不違反我國(guó)稅收政策的前提下，以提高利潤(rùn)為目的的稅收謀劃手段，它是整個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理的最重要的部分之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)公司做出的納稅籌劃因各種因素的變動(dòng)而和實(shí)際納稅金額所產(chǎn)生的偏差。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)中存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

（一）法律風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)房地產(chǎn)的起步比較晚，企業(yè)的稅收籌劃還不成熟，因此經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)打法律球的現(xiàn)象，于是在不經(jīng)意間就演變成了漏稅偷稅，而后被稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)抓住，輕則罰款，重則會(huì)對(duì)項(xiàng)目相關(guān)人員進(jìn)行刑事訴訟。所以說稅收籌劃承擔(dān)著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，其稅收籌劃不清的情況對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說可以說是一顆“定時(shí)炸彈”，是極其危險(xiǎn)的。

（二）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資一般范圍比較廣，包括前期設(shè)計(jì)費(fèi)用、土地成本、施工成本、營(yíng)銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，幾乎牽扯到了所有部門和囊括了各種業(yè)務(wù)，其所產(chǎn)生的土地稅、企業(yè)稅等稅務(wù)資金都比較大。再加上，受經(jīng)濟(jì)全球化一體化的影響，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)速度加快，可謂是瞬息萬變，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃就變得更難把握，公司面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也更高。很多房地產(chǎn)公司往往就是因?yàn)橐粫r(shí)的疏忽，忽略了稅收籌劃所需的投資成本，而給公司帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，加大了公司稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

（三）執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的最終目的還是為了能夠合理避稅，這是一種合法的行為。我國(guó)政府一般會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果、人民生活水平狀況等來做出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)范與控制，如調(diào)整稅收政策等。雖然只是一小面，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說卻是足以影響公司整個(gè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，使得稅收籌劃執(zhí)行困難。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）稅收籌劃人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差

稅收籌劃人員的工作是根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況和國(guó)家相關(guān)政策來預(yù)估公司項(xiàng)目所要交的稅收資金，將它控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。由于沒有人能準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展情況，因?yàn)樗芴嗖淮_定因素的影響，所以投資風(fēng)險(xiǎn)性高。稅收籌劃人員正是因?yàn)樯钪@一點(diǎn)，以市場(chǎng)信息不易把握為借口，放松了警惕，懈怠了對(duì)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)，他們認(rèn)為，即使稅收籌劃出錯(cuò)了，也怪不到他們身上。

（二）稅收籌劃?rùn)C(jī)制不完善

要做出來一份稅收籌劃項(xiàng)目需要各部門的通力配合。土地資金、建設(shè)成本、管理銷售費(fèi)用等等公司的分散投資是由各個(gè)不同的部門所執(zhí)行，但因?yàn)樗麄兊墓ぷ鬟M(jìn)度也不一樣，而公司也沒有嚴(yán)格的條例規(guī)定所有稅收籌劃部門必須做出一份完美的預(yù)算、執(zhí)行方案，因此，他們都抱著誤差是可以存在的這種心態(tài)做出投資方案。所以，稅收籌劃部門要想得到準(zhǔn)確無誤的數(shù)據(jù)幾乎是不可能的。通常情況下，它只能得到一個(gè)大概的數(shù)據(jù)。

（三）稅收籌劃作用被夸大

很多的房地產(chǎn)公司認(rèn)為稅收籌劃是無所不能的，因而習(xí)慣性的去依賴它。其實(shí)，這種做法是錯(cuò)誤的，稅收籌劃只是房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理方面的一部分，作用是有限的。不僅如此，它受各種因素的影響，還受一定條件的制約，可變性過大，并不能作為一個(gè)行之有效的依據(jù)去進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)管理。但事實(shí)情況卻是，有些房地產(chǎn)公司并沒有認(rèn)清到這一點(diǎn)，覺得只要稅收籌劃做出來就萬事大吉了，無視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)，忽略國(guó)家新出的法律政策，最終落得了罰款、甚至倒閉的地步。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的措施

（一）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高稅收籌劃人員自身素質(zhì)

防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的工作是一項(xiàng)具有高度科學(xué)、技術(shù)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，相應(yīng)的對(duì)稅收籌劃人員的要求也要高一些。熟悉我國(guó)的各項(xiàng)法律條文，了解財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)以及房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)知識(shí)等都是每一位稅務(wù)籌劃人員必須具備的基本素質(zhì)。除此之外，稅收籌劃人員還應(yīng)該具備項(xiàng)目籌劃能力、對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)測(cè)能力，并且還要能夠配合公司其他各個(gè)部門的工作。但最主要的還是稅收籌劃人員要有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)，不要過分的去依賴已有數(shù)據(jù)，要做到居安思危，凡事從幾種不同的角度去看待問題。這一點(diǎn)是需要稅收籌劃人員自己努力才能做到的。還有一點(diǎn)就是從企業(yè)出發(fā)，做好企業(yè)文化宣傳，提高房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)，這樣才能更好的做好企業(yè)稅收籌劃。

（二）健全稅收籌劃?rùn)C(jī)制，加強(qiáng)與稅務(wù)部門的聯(lián)系

房地產(chǎn)公司應(yīng)建立一套完整的管理制度，很好的把各個(gè)部門聯(lián)系起來，促進(jìn)部門與部門之間的溝通，方便各部門之間交換信息，在最短的時(shí)間內(nèi)開展項(xiàng)目合作與執(zhí)行。要想做到這些，首先就得設(shè)置監(jiān)管部門，同時(shí)明確劃分責(zé)任范圍，使之相互監(jiān)督，認(rèn)真工作。其次，要改變公司領(lǐng)導(dǎo)層的管理方式。應(yīng)該摒棄一直以來只注重大項(xiàng)目，而不過問小項(xiàng)目的工作方法，在公司內(nèi)部起好帶頭作用，重視每一項(xiàng)工作，事無巨細(xì)。還應(yīng)時(shí)不時(shí)地去各部門了解情況，要讓員工知道領(lǐng)導(dǎo)對(duì)他們的器重。這樣可以激發(fā)員工的工作熱情，使之全身心

（三）正確看待稅收籌劃作用，注重稅收籌劃方案的綜合性

稅收籌劃只是稅收籌劃的工作人員根據(jù)眼前的情況，分析未來項(xiàng)目發(fā)展的可能性做出的納稅資金預(yù)算，并不是完全的與事實(shí)情況相符的。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的作用，準(zhǔn)確把握稅法政策，密切注視稅法的變動(dòng)，時(shí)刻更新稅收籌劃計(jì)劃。但是，光這一點(diǎn)還不夠，最主要的是要樹立正確的納稅意識(shí)，不要想著以“我不知道稅法改了”、“因?yàn)槎愂栈I劃錯(cuò)了忘記納稅”等任何借口為自己開脫而去做些違法亂紀(jì)、偷稅、漏稅等事情。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：房產(chǎn)的稅收籌劃范文

【論文摘要】稅收籌劃是納稅人的合法權(quán)利,本文結(jié)合電網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),對(duì)電網(wǎng)企業(yè)涉及主要稅種稅收籌劃方法進(jìn)行探討。

在依法經(jīng)營(yíng)的前提下,如何圍繞現(xiàn)行法律法規(guī)開展適合電網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的稅收籌劃方案,用好用足稅收政策,盡最大努力降低企業(yè)稅收成本,是當(dāng)期財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。本文結(jié)合電網(wǎng)企業(yè)就主要稅種稅收籌劃談相應(yīng)對(duì)策。

一、增值稅稅收籌劃

增值稅作為電網(wǎng)企業(yè)最大稅種,稅收籌劃的關(guān)鍵是進(jìn)項(xiàng)稅額如何足額、及時(shí)抵扣。

(一)進(jìn)項(xiàng)稅的籌劃

電網(wǎng)企業(yè)涉及進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的成本項(xiàng)目主要有購(gòu)電費(fèi)、材料費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品、辦公用品、運(yùn)輸費(fèi)、取暖費(fèi)等,其中加強(qiáng)修理費(fèi)和材料費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅的籌劃是增值稅稅收籌劃的重點(diǎn)。

1.改變大修理工程結(jié)算方式

目前電網(wǎng)企業(yè)部分單位大修理工程管理上主要采取包工包料結(jié)算方式委托給多經(jīng)工程公司。工程公司為建安企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅,自己取得的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票不能抵扣,也不能開具增值稅專用發(fā)票,使電網(wǎng)企業(yè)無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

因此,應(yīng)改變大修理工程管理和結(jié)算方式,對(duì)大修理工程采取包工不包料的管理和結(jié)算方式,材料統(tǒng)一由電網(wǎng)企業(yè)自行采購(gòu),及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票,一方面公司增加進(jìn)項(xiàng)稅抵扣,另一方面多經(jīng)工程公司通過節(jié)約工程材料成本可以增加利潤(rùn),實(shí)現(xiàn)雙贏。

2.改變多經(jīng)企業(yè)承包管理方式

電網(wǎng)企業(yè)與多經(jīng)企業(yè)大都簽訂了各種各樣的承包服務(wù)合同,且大部分為總包方式,統(tǒng)一開具發(fā)票,由于大部分多經(jīng)企業(yè)為服務(wù)業(yè)(物業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等),不能開具增值稅專用發(fā)票,減少了進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

因此,應(yīng)改變承包合同的結(jié)算方式,降低合同額,將可以抵扣的材料費(fèi)和修理費(fèi)項(xiàng)目由主業(yè)承擔(dān)。例如:運(yùn)輸承包服務(wù)合同,可以規(guī)定車輛燃油費(fèi)、修理費(fèi)由承租方承擔(dān),取得外部增值稅專用發(fā)票在承租方報(bào)銷抵扣。

3.購(gòu)進(jìn)商品或應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)盡量采取商業(yè)匯票支付費(fèi)用

這樣可以得到兩點(diǎn)好處,一是可以推遲付款時(shí)間,減少現(xiàn)金流出量;二是可以視同支付費(fèi)用,獲得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣,減少當(dāng)期應(yīng)納稅額,從而達(dá)到遞延納稅的效果。

4.加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票管理

一是加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票取得的考核力度,提高增值稅專用發(fā)票取得率。購(gòu)置貨物、接受勞務(wù)盡可能取得合法、完整的增值稅發(fā)票。在價(jià)格相同的情況下,要購(gòu)買具有增值稅發(fā)票的貨物。在發(fā)生運(yùn)費(fèi)時(shí),要取得合法的扣稅憑證。電網(wǎng)企業(yè)在采購(gòu)固定資產(chǎn)時(shí),可以將部分附屬部件單獨(dú)作為材料或低值易耗品購(gòu)進(jìn),抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。二是在取得增值稅專用發(fā)票后,“認(rèn)證”、“申報(bào)”和“抵扣”要及時(shí)有效。根據(jù)稅務(wù)部門的規(guī)定,增值稅一般納稅人申請(qǐng)抵扣的防偽稅控系統(tǒng)開具的增值稅專用發(fā)票,必須自該專用發(fā)票開具之日起90日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證,否則不予抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。因此應(yīng)在最短的時(shí)間內(nèi)按照規(guī)定進(jìn)行專用發(fā)票認(rèn)證,及時(shí)抵扣當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅,為企業(yè)爭(zhēng)取資金的時(shí)間價(jià)值。

(二)銷售使用過的固定資產(chǎn)增值稅籌劃

按稅法規(guī)定,企業(yè)銷售自己使用過的屬于貨物的固定資產(chǎn),只要同時(shí)滿足以下條件,可以免征增值稅,條件一是屬于企業(yè)固定資產(chǎn)目錄所列貨物;二是按固定資產(chǎn)管理,并確認(rèn)已使用過;三是銷售價(jià)格不超過原值。

電網(wǎng)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)主要有更換固定資產(chǎn)變價(jià)處理和抵債收回固定資產(chǎn)的處理。應(yīng)注意事項(xiàng),一是對(duì)于電網(wǎng)企業(yè)取得抵債來的固定資產(chǎn),要先將該抵債資產(chǎn)入帳使用和管理一段時(shí)間后再出售,可以免繳增值稅;二是對(duì)于更換固定資產(chǎn)如果出現(xiàn)升值,需要繳納增值稅時(shí),應(yīng)確定適當(dāng)?shù)膬r(jià)格,計(jì)算凈收益增減平衡點(diǎn),保證銷售價(jià)格與原值之差大于應(yīng)繳納的增值稅稅額,提高凈收益。

通過以上分析可以看出,電網(wǎng)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)雖然單一,但是在增值稅稅收籌劃方面仍然有所作為,且非常必要。

二、企業(yè)所得稅稅收籌劃

企業(yè)所得稅由納稅人按照應(yīng)納稅所得額的一定比例計(jì)算繳納,其應(yīng)納稅額與收入、成本、費(fèi)用等密切相關(guān),降低應(yīng)納稅所得額的關(guān)鍵在于如何合法、合規(guī)地加大當(dāng)期成本費(fèi)用、減少當(dāng)期收入確認(rèn)。

(一)技術(shù)開發(fā)費(fèi)的稅收籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定,企業(yè)在一個(gè)納稅年度內(nèi)實(shí)際發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費(fèi)項(xiàng)目,在按規(guī)定實(shí)行100%扣除基礎(chǔ)上,允許再按當(dāng)年實(shí)際發(fā)生額的50%在企業(yè)的所得稅前加計(jì)扣除。

2006年國(guó)家對(duì)技術(shù)開發(fā)費(fèi)優(yōu)惠政策進(jìn)行了調(diào)整,一次性提足折舊進(jìn)成本的科研設(shè)備價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)由10萬元提高到30萬元,由于科研設(shè)備既可以一次性提足折舊及時(shí)收回資本性資金,又可以享受稅前加計(jì)扣除,因此電網(wǎng)企業(yè)應(yīng)充分利用技術(shù)開發(fā)費(fèi)優(yōu)惠政策,合理安排預(yù)算資金,一是適當(dāng)增加設(shè)備購(gòu)置的資本性支出預(yù)算,在實(shí)現(xiàn)所得稅加計(jì)扣除的同時(shí),解決公司資本性資金不足問題,從而達(dá)到企業(yè)整體稅收優(yōu)惠利益最大化;二是改變目前技術(shù)開發(fā)費(fèi)核算和管理模式,運(yùn)用科學(xué)合理的核算方法,將科技機(jī)構(gòu)人員工資、設(shè)備折舊、管理經(jīng)費(fèi)等其他直接費(fèi)用納入技術(shù)開發(fā)費(fèi)管理,加大加計(jì)扣除金額。

(二)專用設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅的稅收籌劃

稅法規(guī)定,企業(yè)購(gòu)置并實(shí)際使用《環(huán)境保護(hù)專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》、《節(jié)能節(jié)水專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》和《安全生產(chǎn)專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》規(guī)定的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備的,該專用設(shè)備的投資額的10%可以從企業(yè)當(dāng)年的應(yīng)納稅額中抵免;當(dāng)年不足抵免的,可以在以后5個(gè)納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)抵免。

電網(wǎng)在安全生產(chǎn)、節(jié)能減排、環(huán)保方面投入持續(xù)增加,利用該項(xiàng)政策可以為電網(wǎng)企業(yè)節(jié)省大量所得稅支出。

(三)固定資產(chǎn)修理與改良支出的籌劃

《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》規(guī)定,納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出,需增加固定資產(chǎn)價(jià)值或作為遞延費(fèi)用,在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理,應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出:1.發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值50%以上;2.經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)二年以上。

電網(wǎng)企業(yè)固定資產(chǎn)修理支出能否稅前扣除,關(guān)鍵是發(fā)生的修理支出是否達(dá)到固定資產(chǎn)原值的50%以上,因此,為了加大當(dāng)期費(fèi)用扣除,修理工程支出要合理安排,盡量不要超過固定資產(chǎn)原值50%。

(四)固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷的籌劃

新企業(yè)所得稅法對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)由于技術(shù)進(jìn)步原因采用加速折舊的優(yōu)惠政策力度更大,規(guī)定確需加速折舊的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批,可以采用直接縮短折舊年限的方式實(shí)行加速折舊。

對(duì)于軟件攤銷年限問題,新稅法也制訂了優(yōu)惠措施,按照《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》財(cái)稅[2008]1號(hào)規(guī)定,“企事業(yè)單位購(gòu)進(jìn)軟件,凡符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)確認(rèn)條件的,可以按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn),其折舊年限可以適當(dāng)縮短,最短可為2年?！?/p>

因此,電網(wǎng)企業(yè)應(yīng)充分運(yùn)用優(yōu)惠政策,利用電網(wǎng)企業(yè)設(shè)備技術(shù)進(jìn)步較快的原因,與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通,征得同意后縮短折舊和攤銷年限。

三、營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃

電網(wǎng)企業(yè)涉及營(yíng)業(yè)稅業(yè)務(wù)較少,主要是降低電網(wǎng)工程涉及的營(yíng)業(yè)稅,以有效降低工程造價(jià)。

目前電網(wǎng)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃主要是落實(shí)建安企業(yè)不計(jì)營(yíng)業(yè)稅的設(shè)備清單。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》有關(guān)政策規(guī)定,通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件等物品均屬于設(shè)備,其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。另外還規(guī)定其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值,具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。

目前在實(shí)際工作中經(jīng)常有稅務(wù)部門對(duì)電網(wǎng)施工企業(yè)設(shè)備和材料劃分標(biāo)準(zhǔn)不理解,將電纜統(tǒng)一作為材料作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù),加大了工程成本。電網(wǎng)企業(yè)要與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào),確認(rèn)電網(wǎng)企業(yè)不計(jì)入營(yíng)業(yè)額的設(shè)備清單,該稅收政策的落實(shí)有利于進(jìn)一步規(guī)范電力施工企業(yè)稅收管理,降低施工成本。

四、個(gè)人所得稅稅收籌劃

個(gè)人所得稅主要從以下兩個(gè)方面進(jìn)行籌劃:

(一)獎(jiǎng)金發(fā)放方式的稅收籌劃

個(gè)人所得稅由于采用九級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)算,因此個(gè)稅稅收籌劃主要是從如何降低適用稅率入手,從目前執(zhí)行政策看主要包括兩個(gè)方面,一要盡量做到獎(jiǎng)金在各月均衡發(fā)放,減少季度獎(jiǎng)、加班獎(jiǎng)、節(jié)日獎(jiǎng)等專項(xiàng)獎(jiǎng)致使個(gè)別月份稅率偏高的影響,從而達(dá)到均衡各月稅負(fù)的目的;二要合理利用全年年終獎(jiǎng)稅收特殊政策實(shí)現(xiàn)節(jié)稅,根據(jù)《國(guó)稅總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問題的通知》,該通知一是規(guī)定了納稅人取得年終獎(jiǎng)獎(jiǎng)金,單獨(dú)作為一個(gè)月工資、薪金所得計(jì)算納稅;二是專門制訂了年終獎(jiǎng)適用稅率,比日常薪金適用稅率有所降低,因此當(dāng)年終獎(jiǎng)適用稅率比月工資收入適用稅率低一檔次時(shí),可以有效降低個(gè)稅。舉例說明:

某職工收入如下:月實(shí)發(fā)工資1500元,月獎(jiǎng)4000元,扣除費(fèi)用1600元,應(yīng)納稅額為3900元,適用稅率15%,需繳個(gè)稅460元。

年終獎(jiǎng)7000元,年終獎(jiǎng)適用稅率為10%,需繳納個(gè)稅675元。

可見由于年終獎(jiǎng)使用稅率偏低,稅率差為5%,存在節(jié)稅空間。該職工年收入為73000元,在年收入不變的情況下,可減少發(fā)放月獎(jiǎng),每月減少1900元,共計(jì)22800元,將月獎(jiǎng)稅率降到10%,增加年終獎(jiǎng)發(fā)放22800元,可年節(jié)稅22800×5%=1140元。

(二)轉(zhuǎn)化所得或轉(zhuǎn)化所得類型

把現(xiàn)金性工資轉(zhuǎn)化為提供非貨幣利,即通過提供各種補(bǔ)貼,降低名義收入,比如提供免費(fèi)工作午餐、手機(jī)話費(fèi)補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼等,這樣既可以增加員工福利,又可少繳個(gè)人所得稅。

五、房產(chǎn)稅稅收籌劃

房產(chǎn)稅是電網(wǎng)企業(yè)的一項(xiàng)小稅種,稅率不高,造成對(duì)房產(chǎn)稅稅收籌劃不夠重視。由于房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值扣除一定比例后繳納,因此只要房產(chǎn)存在就必須納稅,構(gòu)成了企業(yè)的一項(xiàng)長(zhǎng)期稅負(fù),假設(shè)房產(chǎn)使用壽命按50年左右測(cè)算,房產(chǎn)稅將達(dá)到房產(chǎn)原值的40%-50%,稅負(fù)很重。

房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定,房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋,包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備、一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施。因此房產(chǎn)稅稅收籌劃的關(guān)鍵是如何劃分和核算房產(chǎn)附屬設(shè)備。

即將實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一些新變化,對(duì)房產(chǎn)稅稅收籌劃提供了空間,一是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)-無形資產(chǎn)》規(guī)定,土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑時(shí),土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本,而仍作為無形資產(chǎn)核算,土地使用權(quán)和地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊;二是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)-固定資產(chǎn)》規(guī)定,對(duì)于構(gòu)成固定資產(chǎn)的各組成部分,如果各自具有不同使用壽命或者以不同方式為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)利益,適用不同折舊率或折舊方法的,企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別將各組成部分確認(rèn)為單項(xiàng)固定資產(chǎn)。根據(jù)以上規(guī)定,房產(chǎn)稅稅收籌劃要把握好以下幾點(diǎn):

一是土地使用權(quán)要單獨(dú)作為無形資產(chǎn)核算,不再結(jié)轉(zhuǎn)到房屋建筑物價(jià)值。

二是減少列入房產(chǎn)價(jià)值的附屬設(shè)備價(jià)值。要準(zhǔn)確把握房產(chǎn)稅暫行條例所列舉房產(chǎn)附屬設(shè)備,對(duì)于所列舉以外的附屬設(shè)備盡量不計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值。

三是要充分利用稅務(wù)總局對(duì)中央空調(diào)是否計(jì)入房產(chǎn)原值有關(guān)規(guī)定。根據(jù)規(guī)定,新建房屋交付使用時(shí),如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)設(shè)備中,則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備;如中央空調(diào)作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬,單獨(dú)核算并提取折舊,則房產(chǎn)原值不包括中央空調(diào)。因此要按照新準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)中央空調(diào)單獨(dú)入賬,減少房產(chǎn)稅支出。

總之,稅收籌劃是納稅人在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi),通過合理運(yùn)用國(guó)家稅收法規(guī)對(duì)企業(yè)的籌資、投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)冉?jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行事先籌劃和安排,以達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化的目的。企業(yè)在加強(qiáng)稅收籌劃,用足用好各種優(yōu)惠政策,有效降低納稅成本的同時(shí),還要樹立以風(fēng)險(xiǎn)控制為核心的安全理念,提高風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)和分析能力,切實(shí)防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一是充分借助會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師事務(wù)所等外部力量,以稅法條款為依據(jù),通過深入研究各項(xiàng)稅收政策,制訂出合法合規(guī)的稅收籌劃方案,為企業(yè)的稅收籌劃營(yíng)造一個(gè)安全的環(huán)境。二是及時(shí)掌握政策變化,并適時(shí)對(duì)稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整,保證稅收籌劃行為在稅收法律法規(guī)范圍內(nèi)實(shí)施。三是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制,充分考慮稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn),在認(rèn)真考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其他變數(shù)后,再做出決策,不能因?yàn)槎唐诶娑M(jìn)行盲目的稅收籌劃。

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