房產(chǎn)評估辦法精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)評估辦法范文

一、“暫行辦法”中第一章“總則”中增加如下條款：

公有房產(chǎn)房屋系指街道、社區(qū)（經(jīng)合社）、企業(yè)（含已關(guān)門倒閉但由街道代管）的企業(yè)占有使用的各類房產(chǎn)。具體包括經(jīng)營性用房，非經(jīng)營性用房，安置性房源，社區(qū)用房等有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，租用或借用的直管公房及其他房產(chǎn)。

二、“暫行辦法”中第二章“機構(gòu)，基本職責”中增加如下條款：

各單位部門、社區(qū)（經(jīng)合社）、企業(yè)應(yīng)嚴格按照《關(guān)于規(guī)范區(qū)公有房（店面）檔案管理的通知》（紀[]57號）的要求，認真做好公有房產(chǎn)檔案的規(guī)范工作，確保做到資料齊全，一戶一檔。規(guī)范準確和及時更新數(shù)據(jù)信息。

三、“暫行辦法”中第三章“租賃”中增加如下條款：

1、所有符合評估的公有房產(chǎn)，在租賃之前都必需經(jīng)過有資質(zhì)的評估單位部門的評估。在不低于評估價的基礎(chǔ)上進行公開競標和招投標。

2、公有房產(chǎn)租賃，因特殊情況，需要續(xù)租的，必需經(jīng)社區(qū)班子研究同意，在原有評估的基礎(chǔ)上再選一家有資質(zhì)的評估單位進行評估，（如果原來沒有評估的需有二家評估單位評估）在最高的評估價的基礎(chǔ)上再確定租金，并報街道資產(chǎn)辦、監(jiān)督辦備案。

3、街道直管公有房產(chǎn)（除公正經(jīng)合社、鋼木家具廠，裝訂廠、裝潢廠外）的出租（包括續(xù)租）由各分管的部門、社區(qū)提前一個月報街道資產(chǎn)辦，由資產(chǎn)辦提交街道固定資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組研究決定。需直接提交街道黨政班子聯(lián)席會研究決定的房產(chǎn)，由街道固定資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組組長決定。

第2篇：房產(chǎn)評估辦法范文

2021年，在上級國資主管部門及公司黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，依照區(qū)國資服務(wù)中心、國運公司出臺的相關(guān)租賃管理辦法規(guī)范推進公司本部房產(chǎn)租賃工作，經(jīng)現(xiàn)將2021年國運公司本部房屋租賃情況報告如下:

一、基本情況

截止2021年10月15日，國運公司本部房產(chǎn)出租共計89處，其中自有房屋資產(chǎn)76處，委托管理資產(chǎn)13處。截止2021年10月15日在租88處，空租1處，出租率為98.87%。所有出租行為均遵循環(huán)翠區(qū)國資服務(wù)中心《環(huán)翠區(qū)區(qū)屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理辦法》等文件要求，出租房產(chǎn)均經(jīng)過主管部門報備批準，并嚴格按照“評估+競拍+簽訂”流程進行相關(guān)租賃管理工作。

二、租金情況

截止10月15日，本年度已收取租金391.05萬元，涉及88戶承租戶。

三、管理情況

（一）合同簽訂

截止目前，向國資服務(wù)中心報備房產(chǎn)出租15處，應(yīng)新簽租賃合同15處，其中：已簽訂租賃合同 12處，待簽訂2處（其中屬于租賃合同續(xù)簽9處，重新招拍5處），空租1處。

（二）租金評估

截止目前，本年度評估房產(chǎn)租金15處，共進行租金評估競價活動3次，評估機構(gòu)競得情況分別為大地評估1次，華地評估2次，發(fā)生租金評估費用合計10500元（評估單價平均為700元/處），待年終一并進行結(jié)算支付。

（三）資產(chǎn)維修

截止目前，本年度已進行租賃資產(chǎn)維修13次，共計結(jié)算金額101119.42元，其中：房屋圍護結(jié)構(gòu)維修10處，結(jié)算金額61114.42元；水電管路維修3處，結(jié)算金額40005元。另有待驗收維修2處，待結(jié)算維修費預(yù)計約10.5萬元。

三、其他工作

（一）截止目前共調(diào)解承租業(yè)主糾紛3起，處理完畢12345投訴1起；

第3篇：房產(chǎn)評估辦法范文

今天上午，湖北省地稅局新聞發(fā)言人徐正云向法晚記者證實，房產(chǎn)稅改革征收細則正在制定中，但對于具體的征收細節(jié)以及方案出爐時間還不清楚。

據(jù)悉，此次試點與上海、重慶不同的是，計稅依據(jù)由原來的房產(chǎn)原值改為市場評估價。

房產(chǎn)稅征收 已開始培訓(xùn)人才

房產(chǎn)稅的試點區(qū)域正在不斷擴大，這一消息近期又被稅務(wù)人員培訓(xùn)所“證實”。據(jù)媒體報道，8月14日，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院大樓449報告廳內(nèi)，來自全國30多個省市的約70名稅務(wù)系統(tǒng)人員正聚精會神地聽講座。

這是一場特殊的培訓(xùn)，由國家稅務(wù)總局與人民大學(xué)公共管理學(xué)院合作舉辦的房地產(chǎn)估價技術(shù)應(yīng)用工作高級專業(yè)人才培訓(xùn)班正在進行。

“這個培訓(xùn)，主要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估技術(shù)應(yīng)用與操作?！?月14日，人民大學(xué)公共管理學(xué)院張占錄教授向記者證實。

其中一位學(xué)員更是毫不回避地告訴記者，總局派他們學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅批量評估技術(shù)，為將來大范圍實施的房產(chǎn)稅作準備，在校學(xué)習(xí)4個月，從9月17日開始實習(xí)2個月。

今天上午，湖北省地稅局新聞發(fā)言人徐正云告訴本報記者，最近了解此事的媒體很多，具體細節(jié)他們也不清楚，不過房產(chǎn)稅改革征收細則確實正在制定中，對于具體的征收細節(jié)以及方案出爐時間還未確定。

“房產(chǎn)稅改革之所以會在現(xiàn)階段加快推進，其動機和房地產(chǎn)調(diào)控、抑制房價過快增長等并沒有太直接的聯(lián)系，增加稅收才是主要的目的?！倍辔粚＜曳治龇Q。

對比：“兩湖”方案渝滬方案

“兩湖”方案 按市場價交稅

“此次培訓(xùn)，重點涉及對存量房征稅進行稅基評估?！痹谌嗣翊髮W(xué)培訓(xùn)的一名學(xué)員告訴記者。

業(yè)界認為，上海、重慶的試點主要側(cè)重將房產(chǎn)稅征收范圍從營業(yè)性房產(chǎn)擴大到非營業(yè)性質(zhì)的住宅類物業(yè)，不需要按稅基評估；而兩湖的試點將側(cè)重于計稅依據(jù)改為評估市場價，必須按稅基評估。

在重慶的試點中，方案提到“應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按房產(chǎn)評估值征稅”，這也就是說，重慶征稅是按住房的原有的價格征收，不按當前的市場價格。

從目前傳出的湖南湖北方案來看，計稅依據(jù)由原來的房產(chǎn)原值改為市場評估價，也就是說將按市場價格征收，在房產(chǎn)處于上升通道的時候，房主交的稅當然要多一些。

案例

一套應(yīng)稅住房

成交價：100萬元

當前市場評估價：200萬元

重慶方案：按100萬元交房產(chǎn)稅

“兩湖”方案：按200萬元交房產(chǎn)稅

相比：在稅率一樣的情況，“兩湖”方案交的房產(chǎn)稅要多一倍

對多套房的居民影響比較大

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，從地方收入來源來看，土地出讓金的占比很高，而目前試點的上海及重慶的房產(chǎn)稅額度都非常小。所以后期房產(chǎn)稅擴大化對二套以上全面收取的可能性非常大。

目前我國很多城市居民的財產(chǎn)收入以2-3套房產(chǎn)形式存在，對于他們可能會有比較大的影響。

張大偉還認為，北京短期試點的可能性不大，作為首都，北京的產(chǎn)權(quán)屬性更復(fù)雜，短期內(nèi)試點的可能性不大。

房產(chǎn)稅稅率可能不會太高

“試點是肯定的，技術(shù)以及軟件方面的工作正在準備，部分已經(jīng)完成?！比涨?，一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者證實湖北試點房產(chǎn)稅已經(jīng)是板上釘釘子的事情，不過具體試點城市名單、征收時間、細則等尚未確定?！胺慨a(chǎn)稅擴容可能會擴大到第二套存量房，存量房計稅價格評估系統(tǒng)等都是為房產(chǎn)稅改革做準備?！?/p>

國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司綜合處人士透露，湖北湖南最新試點區(qū)域的房產(chǎn)稅改革征收細則正在制定中，房產(chǎn)稅擴容范圍包括個人已購的第二套存量房，征收的稅率不會太高。

住建部稱，在6月底前完成了40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，為存量房征稅提供了重要基礎(chǔ)。

“試點在兩湖"兩型社會"建設(shè)的體系之下，用的是同一套方案?！?月15日，湖北省統(tǒng)計局副局長葉青稱，“兩湖試點最核心的是對房產(chǎn)按市場評估值征稅，且合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅?！?/p>

新聞延伸

上海：人均超過60平方米 開始征稅

2011年初，上海市、重慶市相繼宣布，從當年1月28日起開始征收個人住房房產(chǎn)稅。

根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》規(guī)定，計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

對于房產(chǎn)稅的稅收減免，規(guī)定上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。

人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

重慶：征稅對象 面向高檔住宅

根據(jù)《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》規(guī)定，個人住房房產(chǎn)稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。

第4篇：房產(chǎn)評估辦法范文

關(guān)鍵詞：二手房稅基 征管一體化

隨著房地產(chǎn)市場不斷升溫，二手房交易市場逐漸火熱，在價格不斷上漲的同時，稅款征收額卻并未同步增長，二手房交易多屬個人交易，稅基嚴重不實，稅款流失驚人。如何在二手房交易過程中核定稅基，堵塞征管漏洞，實現(xiàn)應(yīng)收盡收，已成為各級稅務(wù)機關(guān)亟待解決的棘手問題。夯實二手房稅基，對于提高房地產(chǎn)稅收征管科學(xué)化和精細化水平、發(fā)揮稅收調(diào)控職能、規(guī)范房地產(chǎn)稅收征管秩序、營造和諧征納關(guān)系，將產(chǎn)生不可估量的效果。

一、遼寧省二手房稅基核定的現(xiàn)狀

目前，遼寧省地方稅務(wù)局二手房交易的稅收征收以就近方便納稅人為原則，分別在市、縣房產(chǎn)交易大廳派駐人員設(shè)立地稅窗口受理涉稅事宜。在辦理涉稅事宜時，納稅人須持房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋價值評估報告、身份證件復(fù)印件等有效資料辦理二手房納稅申報。其計稅依據(jù)主要有以下三種：

（一）據(jù)實申報征收。納稅人如實申報辦理納稅事宜的，稅務(wù)機關(guān)依據(jù)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同據(jù)實征收。

（二）評估申報征收。對于協(xié)議交易價格明顯偏低的，稅務(wù)機關(guān)結(jié)合實際情況，要求納稅人到房產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，持評估報告進行納稅申報。

（三）稅務(wù)機關(guān)核定征收。對于評估后價格明顯偏低的，地稅機關(guān)依據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，對二手房進行核定征收。

二、二手房交易稅基存在的問題

國家有關(guān)部委、財稅部門相繼出臺了二手房稅收調(diào)控政策，從實施效果看，二手房稅收政策越來越暴露出調(diào)控能力弱、涉及稅種多、減免優(yōu)惠繁、稅源監(jiān)控難、征管漏洞大等問題。具體政策復(fù)雜性估計不足、政策針對性不強、延續(xù)性較短，導(dǎo)致在政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)一定的問題和缺陷，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）房產(chǎn)交易價格難以核實，稅負公平性缺失。二手房是以交易金額為計稅依據(jù)，為逃避稅收，納稅人往往隱瞞其實際交易價格，做成“陰陽”兩份買賣合同，或用其他手段取得價值較低的房產(chǎn)評估報告，蓄意致使房屋成交價格遠遠低于市場價格。此外，相關(guān)部門沒有制定較為合理的房產(chǎn)稅基核定標準，稅收執(zhí)法出現(xiàn)彈性，致使納稅人對執(zhí)法的公正性產(chǎn)生懷疑。

（二）稅收優(yōu)惠、減免項目難以界定。一是家庭唯一生活用房界定難。僅憑稅務(wù)部門力量不能確切掌握證據(jù)資料，房管部門也沒有現(xiàn)成的歷史資料可供查詢，各地房管部門信息不能共享，深入調(diào)查難度較大。對此稅務(wù)部門在家庭唯一生活用房方面難以界定，這就造成二手房個人所得稅征免上存在著稅收流失與損害納稅人合法權(quán)益相沖突的現(xiàn)象。二是減除項目金額認定難。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]75號）規(guī)定，2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的非普通住宅對外銷售，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。這項稅收政策中購買房屋的價款較難確定，以前辦理房產(chǎn)證不需提供稅務(wù)發(fā)票，購買人大多都沒索取發(fā)票；開發(fā)商除非購買人索取一般也不開具發(fā)票；即使以前有發(fā)票，有的購買人因保管不善而丟失，而稅務(wù)部門對銷售不動產(chǎn)發(fā)票未進行單獨管理，不易查找，還有許多單位集資建房，這些房產(chǎn)即便實行房改后也大多沒有稅務(wù)發(fā)票。三是真假贈與難以甄別。對贈與中的親屬關(guān)系、繼承權(quán)屬等關(guān)系的甄別，單憑稅務(wù)部門是難以核實清楚的，且核實需花費大量的時間和精力，致使那些表面屬于贈與而實質(zhì)上具有交易性質(zhì)的假贈與行為，只需經(jīng)過公證，就可在二手房交易中免繳營業(yè)稅、個人所得稅等主要稅收。

（三）信息共享體系不完善。二手房交易涉及地稅、房產(chǎn)、工商、物價等多個部門，由于種種原因，二手房交易未建立相應(yīng)的信息傳遞機制，信息交流不暢，不能做到信息共享；部門間配合不夠，各管其事，缺乏相應(yīng)的聯(lián)合控管制度；稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫缺失，從而失去了本應(yīng)掌握的前期主動權(quán)。

（四）二手房交易缺乏有效監(jiān)管。鑒別房屋買賣合同真實性的權(quán)力機關(guān)不明確；房屋轉(zhuǎn)讓過程中的鏈條機制以及相關(guān)部門之間的權(quán)力與義務(wù)不明確；某些評估機構(gòu)因利益驅(qū)動進行不實評估；負責二手房稅款征收的稅務(wù)干部權(quán)限過大，導(dǎo)致人為暗廂操作、“人情稅”、“關(guān)系稅”等不規(guī)范執(zhí)法行為的產(chǎn)生。這些問題的存在，既損害了國家的利益，也破壞了稅法的剛性。

三、二手房交易稅基不實的成因分析

（一）缺乏統(tǒng)一、科學(xué)、合理的計稅依據(jù)核定方法。二手房具有獨特性、唯一性，受位置、年限、樓層、朝向、房屋現(xiàn)狀等因素影響，二手房價值千差萬別。沒有統(tǒng)一、科學(xué)、合理的二手房計稅依據(jù)核定方法，僅靠房屋買賣合同、房產(chǎn)價值評估報告來核定二手房計稅依據(jù)，會致使稅務(wù)機關(guān)稅款征收處于被動地位。

（二）納稅人主觀避稅嚴重。無論稅收公正、公平、合理的程度如何，對于納稅人而言，征稅都是一種直接的經(jīng)濟利益分配。因此，納稅人采取了“陰陽合同”、做低房產(chǎn)評估價格、賄賂稅收征管人員等各種不法手段，以達到少繳稅款的目的。

（三）評估機構(gòu)利益驅(qū)動。當納稅人申報的二手房交易價格相對較低時，稅務(wù)機關(guān)要求其提供房產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告。但現(xiàn)行房產(chǎn)評估市場不規(guī)范，評估機構(gòu)為了搶拉業(yè)務(wù)不按規(guī)定評估，致使評估價值和真實市場價值的誤差較大，不同評估機構(gòu)對同一房產(chǎn)評估結(jié)果不同的現(xiàn)象時有發(fā)生。

（四）稅務(wù)機關(guān)專管干部權(quán)限分散。統(tǒng)一、科學(xué)的二手房稅基核定方法的缺失，評估報告由稅務(wù)人員人工審核，計稅依據(jù)核定彈性空間過大，客觀上致使在二手房稅款審批、核定、征收過程中稅務(wù)干部主觀執(zhí)法隨意性、人為因素干擾、甚至是“權(quán)力鏈”現(xiàn)象的產(chǎn)生，滋生腐敗。

（五）稅收宣傳缺乏力度。納稅人甚至部分稅務(wù)人員對二手房交易稅收知識缺乏基本了解，致使納稅人對稅收征管有抵觸情緒。此外，對二手房交易中通過虛假合同進行虛假申報、假贈與騙取稅收減免等違法行為的查處、案例分析、以案說法宣傳力、震懾力不夠，導(dǎo)致納稅人甘冒違法風險。

四、二手房稅基核定及稅收征管的對策選擇

稅務(wù)機關(guān)應(yīng)以“政府主導(dǎo)、部門協(xié)作、信息共享、項目控稅、統(tǒng)一計價、聯(lián)合辦公”為原則，全面引入分級分類最低計稅價格管理辦法，推行房地產(chǎn)稅收征管一體化模式。

（一）二手房計稅價格的核定設(shè)想

按照房地產(chǎn)評稅原理，在測算二手房基準價格和價格影響因素修正系數(shù)工作的基礎(chǔ)上，核定出二手房交易最低計稅價格，稅務(wù)機關(guān)用核定結(jié)果與納稅人申報價格相比較，按照“就高計稅”原則確定計稅價格，若納稅人申報的房屋銷售價格高于核定后最低計稅價格，則按納稅人申報的銷售價格計算征稅；若納稅人申報的房屋銷售價格低于核定后最低計稅價格，則按最低計稅價格計算征稅。設(shè)想的二手房最低計稅價格核定方法如下：

1、計算公式：計稅價格 = 基準價格 × （ 1 + 相應(yīng)的修正系數(shù)之和）× 建筑面積 ― 應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金

2、二手房交易基準價格的確定。由政府部門牽頭，抽調(diào)建委、房產(chǎn)、國土、物價、稅務(wù)等相關(guān)部門人員組成調(diào)查組，分別對所屬街道、地段、樓盤大小、樓層、房屋陳舊等一系列房產(chǎn)價格進行一次全面普查評估。制定出分用途、分區(qū)域多級二手房基準價格，如：一級區(qū)甲等地段，三級區(qū)丙等地段，并以此作為二手房計稅價格的核定基礎(chǔ)。二手房基準價格以一年或兩年為期進行調(diào)整，以適應(yīng)市場價格變化，為增強其透明度，基礎(chǔ)價格須責成某一部門在每次調(diào)整后3日內(nèi)對社會公示。

3、住宅用途、區(qū)塊的劃分。按照用途將二手房地產(chǎn)分為住宅、商鋪，住宅劃分為小區(qū)住宅和非小區(qū)住宅；商鋪分為主街道商鋪、中小街道店面、小區(qū)店面。按照區(qū)塊劃分二手房范圍，小區(qū)住宅細化到各小區(qū)名稱；非小區(qū)住宅細化到路、街等自然地名、地域。計稅價格確定到小區(qū)或街道，參照修正系數(shù)，精確計算到戶。商鋪以路段分類確定，以所處道路（街、小區(qū)）為基礎(chǔ),劃分路段（以兩個路口之間為一個路段），再按路段進行商鋪分類確定計稅價格，再參照每間商鋪的修正系數(shù)，計算到每一間。

4、修正系數(shù)的建立。修正系數(shù)的作用是在計稅價格的基礎(chǔ)上精確計算到當期每一戶(間)的計稅價格，修正系數(shù)須對社會公示。修正系數(shù)應(yīng)包括：

（1）經(jīng)濟浮動系數(shù)：適用于物價浮動、宏觀經(jīng)濟政策實施、政府大型項目建設(shè)、市政規(guī)劃出臺而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的突然性影響。該系數(shù)由政府會同相關(guān)職能部門確定，每季度調(diào)整一次，以減少基準價格滯后性、持續(xù)性所產(chǎn)生的影響。

（2）土地使用權(quán)年限修正系數(shù)。

（3）建筑物成新修正系數(shù)：二手房折舊時間原則上以房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的時間為準，按每年2.5%的折舊率計算折舊。

（4）建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)：磚混、框架。

（5）樓層（商鋪的相對位置）修正系數(shù)。

（6）朝向修正系數(shù)。

（7）輔助用房修正系數(shù)：指的是車庫、車位、儲藏室、地下室、閣樓等。

（8）環(huán)境修正系數(shù)：典型小區(qū)或高檔住宅、城市規(guī)劃、周邊交通、社區(qū)服務(wù)情況。

（9）其他因素修正系數(shù)：指的是每套住宅的建筑質(zhì)量、室內(nèi)裝修以及保養(yǎng)狀況產(chǎn)生的差價，必要時，由評估人員進行適當?shù)男拚?/p>

（10）應(yīng)補交土地使用權(quán)出讓金調(diào)整：指的是以劃撥方式取得土地使用權(quán)，交易過戶前必須補繳出讓金，將土地使用權(quán)取得方式由劃撥改為出讓，此調(diào)整項目為總額調(diào)減，非比例系數(shù)。

（二）發(fā)揮稅收調(diào)控職能作用，審慎出臺二手房稅收措施

財稅部門應(yīng)當重新思考現(xiàn)行二手房稅收政策實際調(diào)控功效，審慎出臺二手房稅收優(yōu)惠政策措施。在充分調(diào)研基礎(chǔ)上，盡快制訂出臺《房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管辦法》，《辦法》應(yīng)當重點涵蓋二手房交易環(huán)節(jié)稅收政策和管理措施，強化監(jiān)督管理，嚴格審核流程、規(guī)范減免程序、加大打擊力度，以達到規(guī)范房地產(chǎn)交易市場、健全二手房稅收征管的目的。

（三）加強申報審核，有效控制虛假交易

針對二手房交易中出現(xiàn)的“陰陽合同”避稅、現(xiàn)時交易延期辦證、假贈予真買賣暗箱操作等情況，應(yīng)采取有效措施積極應(yīng)對。一是核對交易手續(xù)，加強基礎(chǔ)管理。加強同房管部門的信息共享，對明顯低于目前市場成交價格進行交易的，要聯(lián)合房管部門開展調(diào)查。二是核對交易年限，加強稅源管理。對免繳個人所得稅的二手房交易納稅人，按買賣協(xié)議認真核對協(xié)議簽訂的時間。三是核對賣方身份，加強源泉控管。對一些專業(yè)“倒家”，建立稅源監(jiān)控臺帳，切實加強稅源控管。四是核對交易合同，加強納稅申報審核。在審核合同真實性的基礎(chǔ)上，推行“雙重申報、第三方制約”的辦法，稅務(wù)機關(guān)可制定相關(guān)二手房信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計表，如“二手房交易基礎(chǔ)信息申報表”，在表中詳列關(guān)于二手房、買賣雙方、見證人或中介人的詳細信息，買賣雙方、見證人或中介人均須對所提供的信息出具真實性聲明，而從提高申報治稅的震懾力。

（四) 部門協(xié)調(diào)配合，加快建立信息平臺，促進房地產(chǎn)稅收一體化管理

為了使房地產(chǎn)信息資料在部門間更好地傳遞，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)盡快建立二手房交易征收管理系統(tǒng)，科學(xué)設(shè)置參數(shù)并及時更新，自動生成房產(chǎn)交易最低計稅價格和相關(guān)信息，實現(xiàn)對二手房交易稅收征管的科學(xué)管理。建立稅源信息數(shù)據(jù)庫，采取一房一戶一檔形式，創(chuàng)建完整的稅源信息檔案，力爭達到只要在相關(guān)系統(tǒng)中輸入當事人的基本信息，就能查詢出該人及其家庭在市內(nèi)及外埠的房屋登記情況。充分利用現(xiàn)有的設(shè)備和資源，由地方政府牽頭，協(xié)同財政、地稅、國土、房產(chǎn)、規(guī)劃等部門，以房管部門現(xiàn)有信息為基礎(chǔ)，建立房地產(chǎn)信息交換平臺，進行數(shù)據(jù)集中整合，逐步實現(xiàn)省級房產(chǎn)廣域信息聯(lián)網(wǎng)，以達到數(shù)據(jù)統(tǒng)一開發(fā)、集中處理、信息共享、綜合利用的最終目標。各部門間應(yīng)加強交流與協(xié)調(diào)，及時傳遞稅款征收和土地、房產(chǎn)等權(quán)屬證件的相關(guān)信息。地稅部門應(yīng)對各部門提供的信息及時整理、歸集、比對，并將結(jié)果及時反饋到相關(guān)部門。定期召開職能部門聯(lián)席會議，通報情況、反饋信息、研究對策。

（五）成立二手房交易價格參數(shù)專項組

成立基準價格及參數(shù)調(diào)研組，政府部門牽頭，建委、房產(chǎn)、國土、物價、稅務(wù)等相關(guān)部門人員及相關(guān)專家、學(xué)者組成，確定基準價格及相關(guān)參數(shù)系數(shù)。成立二手房房產(chǎn)評估機構(gòu)督查小組，采取職能部門共同審核、共同認定、共同委托的形式，委托特定的、符合資質(zhì)的評估機構(gòu)對二手房價值進行評估，督查小組對委托鑒證機構(gòu)負有檢查、管理、監(jiān)督、問責職責。

第5篇：房產(chǎn)評估辦法范文

【案例描述】

【案例分析】

鄧某租賃了一棟房產(chǎn)，原計劃投資設(shè)立一家康復(fù)醫(yī)院，總投資2000萬元左右，因資金不足，向某銀行貸款100萬元，由張某、李某、吳某等3人擔保。該房產(chǎn)的所有權(quán)人有2人，由張某、劉某共有。鄧某租賃該房產(chǎn)時只與張某1人簽訂了租賃合同。協(xié)議簽訂后，鄧某對租賃房產(chǎn)做了必要的裝潢，已具備了基本開業(yè)經(jīng)營的條件。

但是，鄧某沒有想到的是，由于房產(chǎn)共有權(quán)人劉某與張某之間產(chǎn)生矛盾，劉某以對此租賃行為不知情為由，阻撓鄧某醫(yī)院正常經(jīng)營，并采取了封門、斷水、斷電等手段。鄧某無法開業(yè)經(jīng)營，欠某銀行的貸款到期無力償還，擔保人則以鄧某有過錯為由拒絕承擔代償責任，由此產(chǎn)生合同糾紛。銀行將鄧某告上法庭，擔保人未到庭應(yīng)訴。

審視本案，雖然庭審中原被告雙方?jīng)]有激烈的辯論過程，債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確，但根據(jù)被告向法庭陳述事實時透露出的信息可以發(fā)現(xiàn)，銀行信貸人員對貸款難以收回有著不可推卸的責任：

一是貸款調(diào)查不到位，不能及時揭示風險。

根據(jù)銀監(jiān)會“三個辦法一個指引”中《個人貸款管理暫行辦法》的規(guī)定，“貸款人受理借款人貸款申請后，應(yīng)履行盡職調(diào)查職責，對個人貸款申請內(nèi)容和相關(guān)情況的真實性、準確性、完整性進行調(diào)查核實，包括但不限于以下內(nèi)容：借款人基本情況；借款人收入情況；借款用途；借款人還款來源、還款能力及還款方式；保證人擔保意愿、擔保能力或抵（質(zhì)）押物價值及變現(xiàn)能力”。銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》也規(guī)定，“商業(yè)銀行應(yīng)酌情、主動向政府有關(guān)部門及社會中介機構(gòu)索取相關(guān)資料，以驗證客戶提供材料的真實性，并作備案”。

顯然，本案中客戶經(jīng)理并未對借款人經(jīng)營項目的基本情況進行實質(zhì)審核，從而導(dǎo)致對借款人還款來源和還款能力的錯誤評估。根據(jù)現(xiàn)行《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)登記制，鄧某簽訂的瑕疵租賃協(xié)議是完全可以通過進一步驗證核實租賃房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系而發(fā)現(xiàn)的。

二是對保證人的調(diào)查不實，導(dǎo)致第二還款來源難以落實。

根據(jù)上述《個人貸款管理暫行辦法》的規(guī)定，貸款人應(yīng)對保證人的擔保意愿和擔保能力進行調(diào)查核實，而《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》也提出了“應(yīng)對第二還款來源進行分析評價，確認保證人的保證主體資格和代償能力”的要求。本案中雖然有三個擔保人，但都沒有到庭應(yīng)訴。據(jù)了解，其中兩個擔保人明顯沒有代償能力，還款意愿較差；另一個擔保人張某就是房產(chǎn)的所有權(quán)人之一，已經(jīng)卷入與共有權(quán)人的侵權(quán)官司中，代償能力難以評估，貸款清收變得異常艱難。

三是貸款審查未盡職，第二道風險防線薄弱。

根據(jù)銀監(jiān)會“三個辦法一個指引”的要求，“貸款審查應(yīng)對貸款調(diào)查內(nèi)容的合法性、合理性、準確性進行全面審查，重點關(guān)注調(diào)查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠信狀況、擔保情況、抵（質(zhì)）押比率、風險程度等”。而《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》也明確了“商業(yè)銀行應(yīng)對客戶的非財務(wù)因素進行分析評價”。本案中，貸款審查崗未能按照要求進行全面審查，忽視了對非財務(wù)因素的風險分析，未能及時揭示風險隱患。

本案庭審雖已結(jié)束，但本案透露的風險信息對信貸人員的從業(yè)行為仍具有很現(xiàn)實的教育意義和警示作用：

一是貸款調(diào)查必須深入、細致?？蛻艚?jīng)理在受理客戶申請時，應(yīng)對客戶投資項目的可行性進行充分論證。如本案中，客戶經(jīng)理應(yīng)該對借款人的租賃行為的有效性進行充分認證，對其租賃協(xié)議和租賃房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系進行仔細核對、延伸檢查，及時提醒借款人獲得所有產(chǎn)權(quán)人的書面確認，否則應(yīng)拒絕貸款。

二是對擔保人償債能力和擔保意愿進行認真評估。在注重第一還款來源的同時，不僅要充分核實擔保人的擔保能力和擔保意愿，還應(yīng)明確告知擔保人的擔保責任和后果。

三是加強貸款審查和貸款風險評價。信貸審查崗應(yīng)對調(diào)查資料的完整性、準確性，貸款主體和用途的合法性、合規(guī)性，以及擔保相關(guān)情況等進行審查，分析、揭示借款人的財務(wù)風險、經(jīng)營管理風險、市場風險、道德風險等。貸款風險評價應(yīng)以分析借款人現(xiàn)金收入為基礎(chǔ)，采取定量和定性分析方法，全面、動態(tài)地進行貸款審查和風險評估，提出風險防范措施。

第6篇：房產(chǎn)評估辦法范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；不動產(chǎn)購買者；房價

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1003—3890（2012）09—0018—03

面對居高不下的房價以及房地產(chǎn)市場的非理性繁榮，政府運用了各種經(jīng)濟、行政等調(diào)控手段，如限購、限貸、利率調(diào)高等。其中最受關(guān)注的就是房產(chǎn)稅的試點征收工作。2011年1月28日上海、重慶兩地率先啟動對個人住房征收的房產(chǎn)稅改革試點工作?？偟膩碚f，房產(chǎn)稅征收的主旨是遏制房產(chǎn)市場的過度投機，抑制高房價，促進房地產(chǎn)市場健康有效運行。

一、上海、重慶房產(chǎn)稅的試點工作

征收房產(chǎn)稅的目標其實很明確，一是增加地方政府財政收入，為保障性住房的建設(shè)提供有力支持；二是引導(dǎo)房地產(chǎn)需求合理化，從而促進房價合理回歸；三是不斷縮小城鄉(xiāng)差距，逐步解決低收入人群的住房難問題。

上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收只是一個嘗試性階段，對于一些問題不能涵蓋也是可以理解的，畢竟能夠跨出第一步已經(jīng)是一個進步了。所以房產(chǎn)稅抑制房價也是需要一個過程的，不可能政策已出臺，房價立馬就會落。表1是上海、重慶房產(chǎn)稅征收細則：

通過表1，我們可以看出上海、重慶兩地房產(chǎn)稅征收對象的側(cè)重點是完全不同的，上海是對增量房征稅，對存量房暫不納稅；而重慶則是對存量房的面積征稅。這也就說明了房產(chǎn)稅的征收并不是一概而論的，而是各地方政府根據(jù)自身情況來制定適合本土房地產(chǎn)市場的征收辦法。不但目前的試點是這樣的，在以后推廣的城市中也一樣。

二、面對房產(chǎn)稅，不動產(chǎn)購買者的所作所為

房產(chǎn)稅征收的過程中主要涉及三方，政府部門（包括中央政府和地方政府）、房地產(chǎn)開發(fā)商以及不動產(chǎn)購買者。本文是基于不動產(chǎn)購買者的角度來看房產(chǎn)稅的，而其他三方只是作為輔助力量來支撐全文的。

（一）購買者的心里算盤——趨于理性購買，減少投機行為

一方面房產(chǎn)稅是在房屋保有環(huán)節(jié)征稅，這將增加房產(chǎn)擁有者的持有成本。另一方面上海、重慶房產(chǎn)稅制度中稅率差別化的設(shè)計，也會使住房持有成本增加，這都有力地打擊了購買者的投資投機性需求，此時的購買者就會權(quán)衡利弊，更加趨于理性，從而選擇購買更為適當?shù)淖》棵娣e以及房屋套數(shù)來減少自己的經(jīng)濟損失。

（二）購買者的書面公式——該繳納多少房產(chǎn)稅

從兩個城市的房產(chǎn)稅政策來看，自有的一套住房在一般情況下是不用納稅的。上海采用存量房暫不征收房產(chǎn)稅，而是對新購入的住房征稅，標準界限是人均60平方米，是對超出60平米的部分面積征收房產(chǎn)稅；重慶則采取按戶計征的方法，獨棟可抵扣180平方米，高檔住房可抵扣100平方米，不管是存量房還是新購房都需繳納房產(chǎn)稅。此時作為不動產(chǎn)購買者，在做房產(chǎn)投資規(guī)劃時就不得不把房產(chǎn)稅考慮在內(nèi)，因為這將是一項經(jīng)常性稅務(wù)支出。

例如：上海戶籍的李先生小倆口已有一套住房90平方米，現(xiàn)又購置一套150平方米，價值300萬元。按房價2萬元/平方米，每年應(yīng)納多少房產(chǎn)稅？

應(yīng)納稅額=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）

這就是說李先生每年需繳納自有住房的房產(chǎn)稅2 520元。

（三）購買者的疑慮消除——放心去購買

作為普通住房購買者，比較擔心房產(chǎn)稅的稅負轉(zhuǎn)嫁以及自己的購買負擔，其實從上海、重慶的房產(chǎn)稅征收細則中，我們都可以看出房產(chǎn)稅的征收是針對炒房客和高端房產(chǎn)業(yè)主的，其對豪宅等高檔住宅征收較高稅率的房產(chǎn)稅，對擁有房產(chǎn)較多的富人征稅。而對于普通購買者，還是適當?shù)姆潘烧撸_保百姓利益的。

（四）購買者的小詭計——納稅意識需提高

房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，屬于直接稅的范疇，在征管上不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但房產(chǎn)稅缺乏這樣的機制，只能靠強制收取，這就勢必會給納稅環(huán)節(jié)增加難度。由于我國稅收征管機制不夠完善以及納稅人意識比較淡薄。所以此時住房購買者的納稅積極性可能不夠，存在偷稅漏稅現(xiàn)象，這就會使房產(chǎn)稅的征收出現(xiàn)僵持狀態(tài)。

（五）購買者的觀望態(tài)度——等待一個成熟的購房時機

在我國，“買房置地”的傳統(tǒng)觀念深入人心，這種心理習(xí)慣上的需求推動了人們對于住房的需求。房產(chǎn)稅開征以來，一方面房價雖然稍有回落或者停止不前，但是還是處于不穩(wěn)定狀態(tài)，房產(chǎn)購買者，尤其是普通購買者一般都不會輕易下手，而是在等待。另一方面，由于經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，房產(chǎn)市場中的主力購買者主要是剛性購買者，這些人的購買目的很明確，剛好與此時的不穩(wěn)的房價相矛盾，在二者的權(quán)衡博弈下，觀望是此時最好的選擇。

三、房產(chǎn)稅改革的對策建議

（一）及時建立全國住房信息數(shù)據(jù)庫

房產(chǎn)稅改革試點已經(jīng)一年多了，但是目前還是很難評估其結(jié)果，我們還需要時間把房產(chǎn)稅改革推向更大的范圍。在這期間最急需解決的問題就是建立一個全面、實時和動態(tài)的全國住房信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)個人房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)化，只要能夠確保每個人都能夠及時公布個人房產(chǎn)信息，就可以全面了解個人住房的擁有情況，為房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)實施提供良好的數(shù)據(jù)支持。這一動態(tài)數(shù)據(jù)庫的建立，不但有利于防止政府官員的腐敗行為，有力打擊投機行為，還有利于政府科學(xué)分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，從而不斷完善各項法律法規(guī)。

（二）科學(xué)完善征管體制

房產(chǎn)稅作為地方財政收入來源的一個稅種，對地方政府的收入起到了一定的穩(wěn)定作用，這就需要建立一個健全暢通的房產(chǎn)稅征收和管理體制。一方面房產(chǎn)稅的征收要堅持合理、公開和透明化；另一方面房產(chǎn)稅征收整個過程中的一系列工作的管理監(jiān)督機制都需要完善，保證稅收所得入庫，且用于保障房的建設(shè)，解決低收入群體的住房困難。同時還需喚醒個人的納稅意識，政府加強對偷稅漏稅現(xiàn)象的有效控制，個人也要時刻履行自己的納稅義務(wù)。

（三）合理制定稅率

雖然房產(chǎn)稅改革的目標很明確，但是公平性還需繼續(xù)提高。在試點細則中是很有針對性，富裕階層納了稅，但是納稅力度還是不夠。較低的稅率對富人來說只是皮毛，不能有效調(diào)節(jié)貧富差距。而稅率的提高，不僅可以增加地方財政收入，有力支持保障性住房的建設(shè)，還可以抑制購買者的投機需求，使房地產(chǎn)市場的供需趨于合理化。在今后的房產(chǎn)稅征收中，各地可根據(jù)上海、重慶兩地試點經(jīng)驗再結(jié)合自身情況制定，同時還需不斷調(diào)整，制定出合理適宜本土的稅率。

（四）組建完整的專業(yè)房產(chǎn)評估隊伍

房產(chǎn)稅在我國只是試點階段，缺乏相應(yīng)的專業(yè)隊伍，包括專業(yè)的評估人才、評估部門以及專業(yè)的評估技術(shù)。因此，加大相關(guān)人才的培訓(xùn)以及對相關(guān)專業(yè)予以重視成為我們面臨的一大問題。培養(yǎng)高素質(zhì)的評估人員，正確且公平的評估每一個房產(chǎn)的同時，還要有合理的評估方法以及不冗雜的評估程序與之配套，可以引進網(wǎng)絡(luò)評估軟件等減少評估費用、時間及精力。

（五）加大房產(chǎn)稅的投資力度

房產(chǎn)稅試點的可行性以及目標可否實現(xiàn)都備受大眾關(guān)注，眾說紛紜。其中最重要的一點就是房產(chǎn)稅是否可以抑制高房價。有人質(zhì)疑，也有人相信，更有人持反對意見。但是就目前試點工作一年來看，房價并沒有繼續(xù)上升，也就是說房產(chǎn)稅在短期內(nèi)對平抑房價還是起到了一定的作用?；诖?，就需要加大房產(chǎn)稅開征的投資力度，在擴大稅基、提高稅率的基礎(chǔ)上逐步擴大房產(chǎn)稅征收范圍，直至全國范圍。同時還必須加大人力、物力及財力支持，為房產(chǎn)稅的實施營造一個良好的環(huán)境。

房產(chǎn)稅的改革工作是一個漸進的過程，中央政府需加大投資力度，并出臺相關(guān)政策法規(guī)促進并保護其順利進行；地方政府則需在配合中央工作的同時，深入了解其發(fā)展態(tài)勢，并引導(dǎo)其走入正確的軌道上來；房產(chǎn)開發(fā)商則要履行好商業(yè)道德，誠信做事；至于不動產(chǎn)購買者，仍需維護房產(chǎn)稅的開征工作，丟棄投機行為，并為房產(chǎn)稅的開征提出合理建議?？傊?，房產(chǎn)稅的改革工作需要大家共同努力，積極創(chuàng)造條件為房地產(chǎn)市場走向理性化營造良好環(huán)境。

注釋：

①上海市人民政府關(guān)于印發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》的通知[EB/OL].http：//。

②重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則[EB/OL].http：//。

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第7篇：房產(chǎn)評估辦法范文

物業(yè)稅實際上和財產(chǎn)稅的含義是相同的，前者在東南亞國家和我國的香港地區(qū)使用；后者則是英語國家“property tax”的中文翻譯。因此，“物業(yè)稅”和“財產(chǎn)稅”是同一概念的不同表述。物業(yè)稅并不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，其基本含義是對財產(chǎn)征稅。那么，什么是財產(chǎn)？凡是對人有用的東西都是財產(chǎn)，包括可用于消費或可用于取得收入。對財產(chǎn)征稅和對財產(chǎn)的收入征稅是兩個不同的概念：前者是對財產(chǎn)的價值存量征稅；后者是對財產(chǎn)產(chǎn)生的價值流量征稅。財產(chǎn)稅不可能對所有財產(chǎn)普遍征收，而只能是選擇性征收，通?？晒┻x擇的財產(chǎn)稅稅種有：房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和饋贈稅。有些學(xué)者或政府官員認為印花稅也屬于財產(chǎn)稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來看，是對合法權(quán)利的征稅?！皺?quán)利”也是財產(chǎn)，但印花稅中征稅對象的“權(quán)利”是由政府認定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實際上卻是政府對提供公共勞務(wù)收取的使用者費。印花稅可以大大節(jié)約商品勞務(wù)交易稅和生產(chǎn)要素收入稅的征管成本，對減輕納稅人的稅收負擔是有利的。而財產(chǎn)稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負擔的功能。

開征財產(chǎn)稅的目的是使稅收制度和財政體制更能體現(xiàn)效率和公平，理由如下：（1）房產(chǎn)稅有利于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更能創(chuàng)造價值者的手里。物業(yè)稅屬于對物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當納稅人缺乏負擔能力的時候，只能把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更有納稅能力者的手里，有利于社會價值財富的增加，從而提高經(jīng)濟運行效率；（2）遺產(chǎn)稅和饋贈稅有利于實現(xiàn)“人”的公平。一個人一生中擁有的財產(chǎn)分兩種：一種是靠自己掙得的財產(chǎn)；另一種是靠繼承遺產(chǎn)和饋贈獲得的財產(chǎn)。因此對后者征稅更能體現(xiàn)“人”的公平；（3）房產(chǎn)稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負擔對稱原則是構(gòu)建效率財政體制的要求，房產(chǎn)稅通常是地方稅，以房產(chǎn)作為居民公共受益的成本分攤依據(jù)可以較好地貫徹對稱原則。這正如對高速公路的收費可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因為以汽油和輪胎的消耗來計算使用高速公路的費用是符合效率原則的。

當然，財產(chǎn)稅也經(jīng)常遭到批評。因為房產(chǎn)稅是對物稅，所以不符合稅收量能負擔的基本原則，有失公平，同時遺產(chǎn)被征稅卻會挫傷財產(chǎn)所有者創(chuàng)造價值的積極性。財產(chǎn)稅雖然有利有弊，而且也是一些實施國家爭論的熱點之一，但基本傾向是認為利大于弊，也沒有更好的政府收入形式來替代財產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅一直是地方財政收入的重要來源。例如英國，平均要占財政收入的30-40％，高的可達70-80％，低的也有10-15％。

但我國卻有另一種觀點，認為開征物業(yè)稅的主要目的是理順房產(chǎn)的市場價格，或者說有利于改善房產(chǎn)價格過高的態(tài)勢。由于這種觀點開始是由官方人員說出來的，因此影響很大，以致于對物業(yè)稅的研究主要集中在房產(chǎn)稅，甚至使居民產(chǎn)生要通過增加稅收的辦法來降低房產(chǎn)價格的印象。這無論是在理論上還是在實踐上都是有問題的。從理論上看，房產(chǎn)稅和房產(chǎn)的市場交易價格是兩個不同領(lǐng)域的問題。前者屬于公共勞務(wù)的成本分攤問題；后者則屬于私人商品的資源配置問題。因此，前者屬于公共財政的范疇；后者則屬于市場經(jīng)濟的范疇。把不同性質(zhì)的問題相混不利于我國市場經(jīng)濟體制的完善。從實踐上看，將會產(chǎn)生“劫貧濟富”的不良效果。因為在我國購買得起房產(chǎn)的只是極少數(shù)人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房價的負擔者。這顯然是極不公平的。應(yīng)該說，房產(chǎn)價格過高與土地非農(nóng)業(yè)利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關(guān)，和房產(chǎn)稅并沒有直接的關(guān)系。而前者的問題是公有制國家建立市場經(jīng)濟體制的重點和難點之一，是全局性的問題，不是靠房產(chǎn)稅可以解決得了的。

如果要開征物業(yè)稅，那么要了解中國的現(xiàn)狀，然后再考慮如何通過物業(yè)稅來改善我國的稅收制度和財政體制。在我國的稅收制度中，物業(yè)稅安排了房產(chǎn)稅，但沒有遺產(chǎn)稅和饋贈稅。

我國的“房產(chǎn)稅”究竟是不是真正意義上的財產(chǎn)稅這個問題是需要進一步研究的。我國的房產(chǎn)稅只是對盈利性企業(yè)的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)征稅，而對非盈利組織、政府公共部門、居民自有住房的房產(chǎn)都是免稅的。在征稅房產(chǎn)中，計稅依據(jù)也是不統(tǒng)一的，盈利性企業(yè)房產(chǎn)的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的原值而對出租的房產(chǎn)則采用租金。在市場經(jīng)濟中，房產(chǎn)價值是被不斷折現(xiàn)的過程，因此從效率的角度看應(yīng)該對房產(chǎn)的現(xiàn)值征稅而不是對房產(chǎn)的原值征稅。對原值征稅失去了財產(chǎn)稅的性質(zhì)，更有點象投資方向調(diào)節(jié)稅。以租金為計稅依據(jù)雖然是對房產(chǎn)現(xiàn)值征稅的一種方法，但我國的計量辦法卻失去了房產(chǎn)估值的特征。房產(chǎn)的租金是房產(chǎn)的利率回報，要使其反映房產(chǎn)的市場交易價格，就必須是市場利率而不是個別利率。但我國的計稅辦法是房產(chǎn)的實際租金而不是市場租金。這樣，對出租房產(chǎn)的現(xiàn)實租金征稅實際上成了“營業(yè)稅”而不是財產(chǎn)稅。因此，我國稅收制度中雖然有房產(chǎn)稅名稱的稅種，實際上卻并不是真正的財產(chǎn)稅。

在我國的稅制安排中，征稅對象涉及到“土地”財產(chǎn)的稅種有三個城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財產(chǎn)稅的問題需要研究。

為什么叫“城鎮(zhèn)土地使用稅”而不叫“城鎮(zhèn)土地稅”或“城鎮(zhèn)地產(chǎn)稅”？主要原因可能是：我國的城鎮(zhèn)土地都是國有（公有）的，國家征稅也是代表國家的，因此不存在國家對國有土地征稅的問題。但我國的經(jīng)濟體制改革的一個重要指導(dǎo)思想是所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，因此對“分離”出去的“土地使用權(quán)”而不是所有權(quán)進行征稅。土地使用權(quán)是國家認定的，從這個意義上說屬于政府對公共勞務(wù)收取使用者費。但城鎮(zhèn)土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國有土地租金的性質(zhì)。因此，現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地稅并不是財產(chǎn)稅。

耕地占用稅是對農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用的一次性征稅。在我國的稅制安排中，對農(nóng)用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉(zhuǎn)變可以看作是一種“交易”，因此實際上是對土地交易設(shè)置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應(yīng)該是納稅人。然而，政府只是土地非農(nóng)利用的“批租人”，因為最終非農(nóng)利用的是社會其他組織和個人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構(gòu)成：一是政府批租土地使用權(quán)的價格和政府征用農(nóng)用土地的價格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實際上是政府土地經(jīng)營收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒有財產(chǎn)稅的性質(zhì)。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問的，原因就在于土地所有權(quán)、國家征稅權(quán)、國有資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)等一些基礎(chǔ)理論問題并沒有完全搞清楚。

土地增值稅是按土地使用權(quán)可以交易的原則設(shè)置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認定使用權(quán)的費用一般說來不會有很大的增加，增加的實際上是土地的價格。土地價格為什么會上升，一般說來和該地方段的投資密集度和消費密集度有正相關(guān)。這是政府和市場共同作用的結(jié)果。按市場經(jīng)濟體制的方式思維，那么屬于市場經(jīng)營的增值收入應(yīng)該屬于經(jīng)營者；屬于政府投入引起的增值額應(yīng)該由真正意-義上的房產(chǎn)稅解決。但該稅的設(shè)置可能是從所有權(quán)角度考慮的，認為土地所有權(quán)是國家的，因此應(yīng)該把土地增值的一部分收歸國有。因此這也不屬于財產(chǎn)稅。

上述分析表明，我國確實沒有真正意義上的物業(yè)稅。在我國開征物業(yè)稅的問題應(yīng)該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應(yīng)該從完善稅制和財政體制的角度研究物業(yè)稅的開征問題。當然，國有資產(chǎn)（包括土地）市場化的制度安排是必要的前提條件。

在我國開征物業(yè)稅的討論，主要集中在如何開征房產(chǎn)稅的問題，因此下文主要討論與此相關(guān)的理論問題。由于我國目前存在房產(chǎn)稅名稱的稅種，為了區(qū)別新開征的具有財產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅，因此把后者稱為“物業(yè)房產(chǎn)稅”。上述分析表明，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并不是真正意義上的財產(chǎn)稅。要把我國的房產(chǎn)稅改造為物業(yè)房產(chǎn)稅需要進行三個方面的改造：以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基、對房產(chǎn)普遍征稅，以及房產(chǎn)稅的優(yōu)惠設(shè)置。

以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基是物業(yè)稅特征的關(guān)鍵，對房產(chǎn)現(xiàn)值的評估有兩種方式：按房產(chǎn)市場交易的效率價格估值；或按房產(chǎn)的效率租金估值。前者稱之為房產(chǎn)交易法；后者稱之為房產(chǎn)收入法。理論上說，如果能正確認定房產(chǎn)市場交易的效率價格或房產(chǎn)出租的效率租金，那么兩者的現(xiàn)值評估應(yīng)該是一致的。但房產(chǎn)的市場交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場制度總是有缺陷的，因此評估方法的選擇對房產(chǎn)現(xiàn)值的評估會產(chǎn)生很大的差異。由于房產(chǎn)稅是地方稅種，國外通常的作法是由地方政府確定評估方法，原則是使評估更接近市場的效率價格。

在我國開征物業(yè)房產(chǎn)稅，盡管效率價格和效率租金價格的市場條件都不具備，但筆者認為采用房產(chǎn)收入法評估稅基有利于稅負的設(shè)計。我國的房產(chǎn)已經(jīng)進行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國有職工，享受了按工齡和職級為計算依據(jù)的房價補貼。這種補貼可以理解為以往的工資中不含住房費用，因此相當于專用于房產(chǎn)投資的工資補發(fā)。也可理解為房產(chǎn)投資的收益補助，因為職工購房的房產(chǎn)價格即使按銀行貸款利率計算也大大超過了改革前支付的租金。開征物業(yè)房產(chǎn)稅意味著減少補貼，因此以收入法評估稅基有利于稅負設(shè)計。1999年底以后參加工作的國有職工，按政策應(yīng)享受房租補貼，但至今并未真正落實，以收入法評估稅基也有利于房租補貼額的確定；同時也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒有落實到位者的補助。如果按上述思路設(shè)計物業(yè)房產(chǎn)稅的稅負，意味著和工薪制度的改革是聯(lián)動的。

另一個方面應(yīng)該考慮的是稅率，即開征物業(yè)房產(chǎn)稅以后，居民總稅負有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負擔。如果是后者，那么意味著將調(diào)整我國的政府收入制度，包括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國的預(yù)算支出占gdp的比例在23％左右；預(yù)算外和制度外支出占gdp的比例估計不會少于預(yù)算內(nèi)的50％，兩者合計占gdp的比例高達35％左右。這個總負擔率是很高的，按市場經(jīng)濟體制的要求以及歷史的經(jīng)驗來看，總負擔率的水平是不宜再提高的。但開征物業(yè)房產(chǎn)稅需要對房產(chǎn)進行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負擔相對穩(wěn)定，那么意味著將會減少政府的可支配財力。這是靜態(tài)地看問題，從完善市場經(jīng)濟體制的態(tài)勢來看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉(zhuǎn)變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場經(jīng)濟發(fā)揮作用的空間。因此，非但不會增加財政困難，還能促進國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

對房產(chǎn)普遍征稅，意味著所有房產(chǎn)都是征稅對象。對非盈利組織和政府公共部門房產(chǎn)征稅的依據(jù)是什么？這主要涉及國家征稅權(quán)和財產(chǎn)所有權(quán)的關(guān)系問題。在國家征稅權(quán)中，“國家”是公眾（全民）的代表；在我國的公有制中，“國家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國家”對自身征稅的問題。我國房產(chǎn)稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領(lǐng)域頑強地表現(xiàn)出來。

其實，國家征稅權(quán)應(yīng)該高于財產(chǎn)所有權(quán)?！皣摇笔恰笆忻裆鐣焙汀罢?quán)社會”的統(tǒng)一體。市民社會由家庭、企業(yè)和非盈利組織構(gòu)成；政權(quán)社會是凌駕于市民社會之上的組織。市民社會從事物質(zhì)財富或貨幣表達的價值財富的再生產(chǎn)，政權(quán)社會從事精神財富或非貨幣表達的價值財富的再生產(chǎn)。兩類社會中的財產(chǎn)所有權(quán)雖然是由政權(quán)社會界定的，但目的是為了規(guī)范市民社會和政權(quán)社會的行為。國家征稅權(quán)雖然也表現(xiàn)為政權(quán)的行為，但卻是為了維護市民社會和政權(quán)社會的存在而設(shè)定的，因此高于財產(chǎn)所有權(quán)。這表明，不論是市民社會的財產(chǎn)，還是政權(quán)社會的財產(chǎn)都在國家征稅權(quán)的覆蓋之下。

我國現(xiàn)有的房產(chǎn)稅對非盈利組織和政權(quán)組織占用的房產(chǎn)免稅，相當于對這些組織的運行費用的補助。這會扭曲資源配置效率。因此，如果我國開征物業(yè)房產(chǎn)稅，對“國家”內(nèi)部的所有房產(chǎn)征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經(jīng)常費用和政府預(yù)算的支出額，這涉及到預(yù)算制度和財政體制的改革。

第8篇：房產(chǎn)評估辦法范文

一是建立二手房交易價格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（占全市房產(chǎn)交易量85%），它是二手房買賣合同中真實的房屋交易價值。一方面，該合同中的房屋成交價格是中介機構(gòu)作為居間人促成房屋買賣收取中介費用的依據(jù)；另一方面，該合同是賣方請求買方支付房款，買方請求賣方交付房屋并配合辦理所有權(quán)變更手續(xù)，雙方履行權(quán)利承擔義務(wù)的依據(jù)。評估機構(gòu)在征收項目評估時，通過該數(shù)據(jù)庫，選擇被征收房屋周邊或選擇被征收房屋類似房屋，采取一組二手房交易案例數(shù)據(jù)，作為參考數(shù)據(jù)。

二是建立二手房掛牌價格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，它是4家企業(yè)各自網(wǎng)站上公開的二手房房源掛牌價格信息。一般房屋所有權(quán)人的掛牌價格均高于房屋交易市場價格10%-15%左右，是為了在買賣時有一個還價余地。評估機構(gòu)在征收項目評估時，在二手房交易價格數(shù)據(jù)庫中沒有找到被征收房屋周邊或類似房屋交易案例數(shù)據(jù)的情況下，可通過該數(shù)據(jù)庫采取一組二手房房屋掛牌價格案例，作為參考數(shù)據(jù)。

三是建立房產(chǎn)交易登記價格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市房屋交易登記管理中心。由于在二手房買賣中存在著房屋實際成交價格和登記價格不一致的現(xiàn)象，也即是賣方為了少繳納房產(chǎn)交易稅而在提供給房屋交易登記中心的買賣合同中，故意減少了房屋成交價格導(dǎo)致產(chǎn)生陰陽兩個合同，一般均低于房屋市場價格10%-15%左右。評估機構(gòu)在征收項目評估時，在上述兩項價格數(shù)據(jù)庫中沒有找到被征收房屋類似房屋交易案例數(shù)據(jù)情況下，可通過該數(shù)據(jù)庫采取一組房產(chǎn)交易登記價格案例，作為參考數(shù)據(jù)。

四是建立二手房租賃價格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，是4家企業(yè)各自的商業(yè)業(yè)務(wù)二手房租賃價格信息。該數(shù)據(jù)主要應(yīng)用于被征收房屋或其類似房屋交易案例較少時，但有經(jīng)濟收益的租賃房屋，可運用收益法對被征收房屋進行價格評估，作為參考數(shù)據(jù)，一般使用于非住宅評估。

第9篇：房產(chǎn)評估辦法范文

一、保本估稅法的涵義與內(nèi)容

（一）保本估稅法的涵義

保本估稅法是根據(jù)稅收征管法、有關(guān)法律和地方政策的有關(guān)規(guī)定，以個體工商戶實際支出的“三費”信息資料為基礎(chǔ)，運用倒推方法，對已經(jīng)核定的納稅情況的真實性、準確性進行審核，分析和綜合評定。通過評估及時發(fā)現(xiàn)、糾正核定稅中的錯誤，并對異常核定情況進行調(diào)查研究和分析評價，為征收、管理、稽查提供工作重點和措施建議，從而對征納情況進行全面、實時監(jiān)控的一項管理手段。

（二）保本估稅法的內(nèi)容

以成本租金、人工工資、水電費用三項基本固定費用，通過保本測算個體工商戶的稅收負擔，是保本估稅法的基本原理。個體工商戶在生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)生的費用很多，本文通過簡化的辦法，只對發(fā)生的三項主要固定費用關(guān)注，而忽視其它發(fā)生的費用，是從實際出發(fā)對個體工商戶的實際情況正確考量，是落實科學(xué)治稅觀的體現(xiàn)，從建設(shè)和諧社會的指導(dǎo)思想出發(fā)，對個體工商戶弱勢群體進行必要的扶持正是體現(xiàn)國家這一政策，雙定征收是對個體工商戶的“生存型”經(jīng)營的實際支持。

1.成本租金。是指個體工商戶為了生產(chǎn)經(jīng)營向承租人實際繳納的金額。成本租金是房屋、設(shè)備租賃交換時要維持簡單再生產(chǎn)所商定的最低租金標準,是房屋設(shè)備租賃經(jīng)營盈利和虧損的臨界點。成本租金是以折舊費、維修費、管理費、利息、地租等五項構(gòu)成。正常情況下，個體工商戶在生產(chǎn)經(jīng)營之前，與出租人通過協(xié)商，議定一個一定時期的租金合同，確定租金額，通常是一個季度，一年，這個租金額就是保本估稅法核定的成本租金。為了確保評估結(jié)果的準確性，要求納稅人在納入稅務(wù)機關(guān)管理，在核定“雙定稅”時必須提供房產(chǎn)、設(shè)備租賃時簽訂合同的原件和復(fù)印件，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，原件歸還納稅人，稅務(wù)機關(guān)備存復(fù)印件。如果納稅人提供的合同租金額相差甚遠，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)征管法規(guī)定，可以比照同地段的房產(chǎn)租金、相同或類似設(shè)備租價確定納稅評估使用的成本租金。

2.人工工資。人工工資是指納稅人在生產(chǎn)經(jīng)營中為顧傭生產(chǎn)經(jīng)營人員而支付的人工費或者納稅人因從事個體經(jīng)營而支出的必要生活費用。人工工資是納稅人實際支付給用工者的支出，可以直接從納稅人列支的工資清冊中獲得，沒有工資清冊的，按照當?shù)卣块T規(guī)定的各個行業(yè)最低工資標準列支。在確定人工工資時，對使用人數(shù)的確定，稅務(wù)機關(guān)有必要對部分個體工商戶進行實地調(diào)查，可根據(jù)業(yè)主向勞動保障部門繳納的“三金一費”核定其實際顧傭人數(shù)，不能只根據(jù)納稅人向稅務(wù)機關(guān)報告的數(shù)字評估。

3.水電費用。是指個體工商戶為生產(chǎn)經(jīng)營實際支付的水電費支出。水電費用是通過向供水局、供電公司繳納的費用，資料來源水電局、供電公司收取費用的有關(guān)憑證。

4.行業(yè)毛利率。行業(yè)毛利率是經(jīng)過當?shù)卣?、稅?wù)機關(guān)每年核定的，以法規(guī)形式頒布實施具有法律效力有關(guān)行業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)。毛利率是用以反映納稅人每一元營業(yè)收入中含有多少毛利額，它是計算凈利潤的基礎(chǔ)。計算公式如下：營業(yè)毛利率＝(主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本)／主營業(yè)務(wù)收入×100%。

5.保本估稅法的計算。以成本租金、人工工資、水電費用三項費用之和除以（1－行業(yè)毛利率）得出本期生產(chǎn)經(jīng)營收入，以本期生產(chǎn)經(jīng)營收入乘以稅率得出本期應(yīng)繳納稅額。

特別強調(diào)的是，在收集資料時要依靠科技手段獲取數(shù)據(jù)，廣泛采集各方面的信息，努力保障評估信息資料的全面性、真實性、有效性。納稅評估信息資料的缺乏性、真實性，仍然是目前納稅評估的一大難題，納稅評估難免要扮演“難為無米之炊”之“巧婦”。要保障信息資料的全面性，納稅評估信息資料不僅包括稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部各崗位在日管中整理形成的種種資料、數(shù)據(jù)，而且還應(yīng)該包括其他涉稅資料，如賬簿、憑證等。同時要保障信息資料的真實性，單憑稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部的資料是很難確認其申報的真?zhèn)涡裕?，有些納稅人對不同部門報送不同的資料數(shù)據(jù)，如：報送稅務(wù)是一套數(shù)據(jù)，報送銀行又是一套數(shù)據(jù)，數(shù)字不相同，評估結(jié)果相差甚遠。所以，外部信息資料與內(nèi)部信息資料的比對，就能發(fā)現(xiàn)評估信息資料的真?zhèn)?，找出問題的根源。要保障納稅評估資料的有效性，是做出準確的判斷或認定的基礎(chǔ)。所以，對納稅進行評估，首先，要有納稅人縱向涉稅資料的比較，如跨年度比較，其次要有橫向的涉稅比較，如跨行業(yè)的比較，這樣才能做出公正、客觀的評估。因此，在現(xiàn)有的征管資料的基礎(chǔ)上，要重視納稅人的涉稅資料信息，加強與工商、銀行等部門的橫向聯(lián)系，獲取最新數(shù)據(jù)；隨時掌握納稅人的經(jīng)營動態(tài)信息，了解結(jié)算資金的變化情況。

二、個體工商戶納稅評估現(xiàn)狀

（一）納稅評估促進稅收管理工作質(zhì)量提高的作用未得到充分認識

現(xiàn)階段的納稅評估工作的重點只限于企事業(yè)，對企事業(yè)開展納稅評估的作用得到了較高的認識，國家稅務(wù)總局在制定納稅評估實施辦法時，也只有對企事業(yè)的納稅評估辦法。但是對個體工商戶進行納稅評估，稅務(wù)部門就沒有那么重視，稅務(wù)部門征管的納稅人不僅限于企事業(yè)，還有個體工商戶，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，雖然個體工商戶稅收收入占稅務(wù)部門組織收入中的比重很小，但是稅法的貫徹不能因為是個體工商戶就另當別論，因此，對個體工商戶開展納稅評估要有一個高度的認識，亟需在對企業(yè)納稅評估的經(jīng)驗基礎(chǔ)之上，盡快開展對個體工商戶進行納稅評估形成共識。

（二）納稅評估工作缺位，評估工作未能得到充分開展

個體工商戶的納稅評估工作，目前《稅收征管法》及其《實施細則》均無規(guī)定。*年3月國家稅務(wù)總局下發(fā)的《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)開展納稅評估的通知》的規(guī)范性文件，詳細規(guī)定了對企業(yè)進行納稅評估規(guī)定，針對建帳企業(yè)使用的財務(wù)指標進行詳細的設(shè)計，但是工作開展起來較為復(fù)雜、繁鎖，操作難度大。對沒有建帳核算的個體工商戶來說難以適用，因此許多地方稅務(wù)部門雖然成立了專門的納稅評估機構(gòu)，其實就是針對企業(yè)開展納稅評估而成立的。正因普遍對個體工商戶納稅評估的認識不足，如何開展納稅評估思路不清，重視程度不夠，致使評估工作遲遲沒有開展，工作上還處于缺位狀態(tài)。

（三）核定的“雙定稅”被誤解就是評估稅

目前，個體工商戶的納稅方法主要是通過雙定稅進行，個體工商戶是否按照稅法規(guī)定正確履行了納稅義務(wù)，稅務(wù)部門核定的定稅額度是否正確、合適，沒有人再作衡量?！半p定稅”是片管員個人通過納稅人報告的數(shù)據(jù)經(jīng)核定后報稅所所長審批確定下來按期征收的稅款，可以說“雙定稅”是經(jīng)過評估過的稅，但是所長在審批過程中多數(shù)只是簡單地對雙定表上的數(shù)字進行表面審核，對數(shù)據(jù)的邏輯關(guān)系進行審定，至于表里面數(shù)據(jù)來源的真實與否就不得而知。

（四）沒有系統(tǒng)性的合法的信息來源渠道

當前，個體工商戶一般都是采用“雙定辦法”征收稅款，在日常的稅收管理過程中，稅收的管理資料主要是由管理部門收集，稅務(wù)人員往往重企業(yè)、輕個體，個體工商戶的征管資料非常有限，大部分的資料是納稅人口頭提供的，這樣稅務(wù)部門從資料中得到的真實信息很少，因此利用現(xiàn)有的信息資料開展對個體工商戶進行納稅評估是困難重重，評估結(jié)果經(jīng)不起檢驗。

（五）個體工商戶的納稅評估指標設(shè)定存有一定的局限性

如果納稅人提供的信息數(shù)據(jù)質(zhì)量不高，資料不全，相關(guān)信息不足，但被測算的指標在正常幅度內(nèi)，就難以確定結(jié)果的真實性，實際上，評估對象的規(guī)模大小，企業(yè)產(chǎn)品類型等因素，都會產(chǎn)生較大影響；另外，單憑評估指標測算很難合理確定納稅申報的合法性和真實性，企業(yè)還受到所處的環(huán)境、面臨的風險、資金流向等諸多因素的影響，納稅評估指標體系的局限性，制約著納稅評估工作的結(jié)果和開展方向，何況個體工商戶還沒有企業(yè)一樣的財務(wù)指標，所以各地開展起來花式多樣，沒有一個標準化的納稅評估體系。

三、保本估稅法在個體工商戶納稅評估中的具體運用

（一）保本估稅法的測算

對個體工商戶的納稅評估應(yīng)該評估的稅種有：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅。

1.營業(yè)稅的測算

納稅人每月發(fā)生固定租金、人工工資、水電費用之和/(1－毛利率)，計算出保本營業(yè)收入，用營業(yè)收入乘以稅率得出測算的應(yīng)交營業(yè)稅。

2.城市維護建設(shè)稅的測算

納稅人每月發(fā)生的固定租金、人工工資、水電費用之和/(1－毛利率)，計算出保本銷售收入，把銷售收入換算成不含稅的銷售收入，用不含稅的銷售收入乘以增值稅率得出測算的應(yīng)交增值稅。以應(yīng)交增值稅乘以城市維護建設(shè)稅率得出應(yīng)交城市維護建設(shè)稅。同樣可以計算出應(yīng)交教育費附加。

3.個人所得稅的測算

用保本估稅法測算出保本營業(yè)（銷售）收入，用營業(yè)（銷售）收入乘以隨征個人所得稅稅率得出測算的應(yīng)交個人所得稅。

4.印花稅的測算

一般檢查個體工商戶簽訂的房屋、設(shè)備租賃、貨物進銷合同，以合同簽訂額乘以對應(yīng)印花稅率得出應(yīng)繳印花稅額，同時檢查有關(guān)的證照是否帖花。

5.房產(chǎn)稅、土地使用稅的測算

主要是檢查房屋出租方出租房屋時是否已經(jīng)繳納了出租房屋的房產(chǎn)稅、土地使用稅，以出租房屋的合同乘以出租房產(chǎn)稅稅率得出應(yīng)繳房產(chǎn)稅；如果房產(chǎn)是個體工商戶個人自用的，以使用房產(chǎn)的價值計算應(yīng)繳房產(chǎn)稅，同時以使用房產(chǎn)的土地面積計算土地使用稅。

6.保本估稅法的修正

保本估稅法采用“三費”和“一率”對個體工商戶進行納稅評估，經(jīng)營業(yè)戶每月發(fā)生的三費：固定租金、人工工資、水電費用相對穩(wěn)定，每月發(fā)生的費用占其支付月固定費用支出的90%以上，具有普遍性，因此對一般性的個體工商戶適用，但是，對于一些特殊的個體工商戶，除了發(fā)生這三項費用以外，發(fā)生的一些比較固定的特殊費用也是很大，如連鎖加盟店，每月發(fā)生的連鎖加盟費用占固定費用的25%左右，如果按上述的“三費一率”方法不考慮該費用，評估的結(jié)果會產(chǎn)生巨大偏差，因此在使用“三費一率”估稅方法時，對某項費用每月固定發(fā)生額占月固定費用達20%以上時，應(yīng)在三項費用基礎(chǔ)上加上該費用，變成“四費一率”，這是對“三費一率”估稅辦法的修正。

在評估個體工商戶納稅情況時要注意二個問題：

一是不同行業(yè)的毛利率問題。不同行業(yè)有不同的行業(yè)毛利率，毛利率是地方政府經(jīng)過相關(guān)部門調(diào)查定期制定頒布，相對固定，使用時要注意適用最新的規(guī)定；二是不同行業(yè)的個人所得稅負擔率問題。個體工商戶適用的隨征個人所得稅率，不同地區(qū)、不同行業(yè)是不一樣，是各地方稅務(wù)部門根據(jù)不同情況定期調(diào)整，不是固定不變的。

（二）比較評估結(jié)果與核定定額的差異

通過保本估稅法評估得出的結(jié)果，主要比較個體工商戶原來已經(jīng)雙定的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅三個稅種，得出兩者之間的差異，看原來核定的“雙定稅”是否高了還是低了，通過評估發(fā)現(xiàn)應(yīng)該繳納的印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅是否已經(jīng)繳納，已經(jīng)繳納和實際繳納的數(shù)額差異在那里，以此做出稅收征管建議。

（三）提出評估稅收管理建議

納稅評估后必須有工作反饋制度，才能達到納稅評估的目的。在納稅評估工作中，為進一步加強對納納稅評估結(jié)果的利用，應(yīng)有納稅反饋制度，要求對納稅人納稅評估結(jié)束后，將納稅評估結(jié)果反饋給稽查部門與征管部門，找到相關(guān)行業(yè)的稽查方向和加強征管的方向。同時納稅評估要有告知制度，將對業(yè)戶進行納稅評估的所有事項細化，讓納稅人知道評估結(jié)果，目的是為了加強對納稅評估的理解，最大限度的取得納稅人對納稅評估工作的配合，保證納稅評估后對工作管理質(zhì)量的提高。對存在重大嫌疑的納稅評估對象，在實施納稅評估工作前，要求制定詳細的評估實施方案，保證納稅評估工作的針對性，要有專項評估實施方案。評定后續(xù)管理后完善納稅人分級分類管理。將納稅評估的結(jié)果與每年的信用等級聯(lián)合評定相聯(lián)系，完善信用等級聯(lián)合評定辦法和后續(xù)管理辦法，通過信用等級的評定來加強對納稅人分級分類管理工作，把握稅收征管工作的重點。

（四）保本估稅法測算說明

保本估稅法，之所以說“保本”，實際上是沒有能夠按照稅法規(guī)定得出準確的數(shù)據(jù)的情況下，采用一種折扣的辦法來推算一個接近實際的數(shù)，是保本估算法應(yīng)用的前提，這是個體工商戶的特點決定的。使用保本估稅法對象只能是沒有建帳的個體工商戶，對建帳的個體工商戶適用查帳征收辦法，評估方法適用與對企業(yè)納稅評估方法相同。對個體工商戶采用保本估稅法納稅評估分析時，要綜合運用各方面的信息，參照宏觀稅收分析、行業(yè)稅負監(jiān)控、納稅人生產(chǎn)經(jīng)營以及內(nèi)外部相關(guān)信息，運用數(shù)學(xué)方法測算出的算術(shù)、加權(quán)平均值及其合理變動范圍測算預(yù)警值，綜合考慮地區(qū)、規(guī)模、類型、生產(chǎn)經(jīng)營季節(jié)、稅種等因素，考慮同行業(yè)、同規(guī)模、同類型納稅人各類相關(guān)指標的若干年度的平均水平，以使預(yù)警值更加真實、準確和具有可比性。納稅評估指標預(yù)警值由各地稅務(wù)機關(guān)根據(jù)實際情況自行確定。

使用保本估稅法要建立一種信息傳導(dǎo)機制，明確出環(huán)節(jié)間資料傳遞的步驟、時間限制、責任單位，納入征管流程，并以嚴格的督查考核促進落實。一是要征收監(jiān)控、管理服務(wù)、稅務(wù)稽查及時將納稅申報資料、發(fā)票稽核、財務(wù)資料等有關(guān)資料傳遞到評估崗位。在現(xiàn)有的征管、申報資料的基礎(chǔ)上，要重視納稅人提供的會計資料信息；依照新的《稅收征管法》的規(guī)定，加強與工商、銀行、政府等部門的橫向聯(lián)系，獲取最新數(shù)據(jù)；充分考慮納稅人所處的環(huán)境、面臨的風險和資金投向等信息資料；隨時掌握納稅人的經(jīng)營動態(tài)信息，了解結(jié)算資金的變化情況，實現(xiàn)對納稅人經(jīng)營行為的全方位監(jiān)控。

對企業(yè)納稅評估，通常用到幾個財務(wù)通用指標：如收入類評估分析指標、成本類評估分析指標、費用類評估分析指標、利潤類評估分析指標、資產(chǎn)類評估分析指標。對個體工商戶的納稅評估就沒有這些指標，只能通過上面所提出的“三費”和“一率”來開展評估，所以得出的數(shù)據(jù)只一個比較接近實際的數(shù)據(jù)。評估的結(jié)果，也只能測算已經(jīng)雙定的納稅額是否接近納稅人在經(jīng)營保本的情況下應(yīng)該繳納的稅款，這是一個比較保守的數(shù)字，但是較為合理可靠。

四、保本估稅法的使用評價

（一）有效加強稅收管理的剛性

1.通用性。保本估稅法簡單實用，合理可靠。評估的依據(jù)、過程和結(jié)果對于納稅人、稅務(wù)機關(guān)雙方都能接受，普通稅務(wù)人員容易掌握，納稅人也容易理解，不僅適用于地稅獨管戶，也適用于國地稅共管戶，不僅適用農(nóng)村個體工商戶也適用城市個體工商戶，不管何時何地，不管何人使用，方法科學(xué)、合法、簡單實用，對于目前我國的各地稅務(wù)機關(guān)征管著4000多萬戶個體工商戶來說，是一種簡單易行的納稅評估方法，對于成千上萬的納稅人來說，在沒有建帳征管的情況下，顯然是一種可靠的辦法，通過在基層的實踐證明，無疑是納稅人和稅務(wù)人員在評估個體工商戶稅收負擔程度時是較容易接受的方法。

2.公平性公正性。保本估稅法是按照個體工商戶發(fā)生的比較固定的“三費”客觀存在事實的為依據(jù)，在科學(xué)劃分行業(yè)的基礎(chǔ)上，通過行業(yè)調(diào)查了解每個行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點、掌握行業(yè)性客觀經(jīng)營規(guī)律，抓住其核心問題的基礎(chǔ)上，以事實數(shù)據(jù)說話，嚴格按照稅收征管法的規(guī)定，完全掌握個體工商戶個體生產(chǎn)經(jīng)營的租金、人工工資、水電費用成本消耗等關(guān)鍵性信息指標和數(shù)據(jù)，作為評估的依據(jù)和標準，因為信息數(shù)據(jù)指標都是客觀性的特點，因此評估過程和結(jié)論對于每個個體工商戶來說都是公平和公正的。

3.增強服務(wù)意識。簡單化納稅評估是在依法治稅的前提下為納稅人減少工作干擾，增強為納稅人服務(wù)的意識，稅務(wù)機關(guān)對納稅人在納稅評估過程中發(fā)現(xiàn)一般涉稅違章違法行為或疑點后，能夠及時主動約請納稅人溝通相關(guān)征納信息，向納稅人進行稅收政策法規(guī)宣傳、輔導(dǎo)，促使納稅人主動自查自糾，減少征納稅收成本，減少稅收爭議的一種服務(wù)工作方式。保本估稅法能使稅務(wù)機關(guān)在稅收管理工作中變被動為主動，有針對性地把一般涉稅問題前置，且對個體納稅人起到一種有效監(jiān)督，減少對納稅人的處罰，節(jié)約納稅成本，在大大提高提醒納稅人自查自糾水平。

（二）可以有效提高稅務(wù)機關(guān)的稅源監(jiān)控能力

稅收征管質(zhì)量的高低，取決于稅務(wù)機關(guān)對各類稅源監(jiān)控能力的強弱，而稅源監(jiān)控手段是否先進、科學(xué)、易行，又直接影響到征管的效率。在納稅人數(shù)量逐漸增多，工作人員相對不足的情況下，加強納稅評估是提高稅務(wù)機關(guān)稅源監(jiān)控能力必不可少的措施。保本估稅法就是面對幾千萬的個體工商戶開展的一項稅收監(jiān)督管理手段，以“雷達檢測站”的方式定期運動個體工商戶的納稅情況進行評估，是稅務(wù)機關(guān)實施有效管理可靠的方法，借助信息化手段，通過科學(xué)的評估，對監(jiān)控區(qū)域內(nèi)全體納稅人的納稅情況進行“掃描”，及時發(fā)現(xiàn)疑點，向其他管理環(huán)節(jié)傳遞排除疑點的意見，使各項管理措施環(huán)環(huán)相扣，有效提高稅務(wù)機關(guān)的稅源監(jiān)控能力。通過納稅評估，樹立一批誠信納稅人，促進誠信納稅；通過對不同信譽級別納稅人的征管制度設(shè)置，形成良好的體制激勵，從而促進征管質(zhì)量的提高。

（三）使稽查工作更有針對性

納稅評估是稅務(wù)稽查實施體系的基礎(chǔ)，有助于稅務(wù)稽查明確方向，發(fā)揮整體效能。保本估稅法是對個體工商戶是否履行稅法規(guī)定的義務(wù)，以及履行程度的一種評價。因此，是稅務(wù)稽查實施體系的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，是構(gòu)建依法、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的稅務(wù)稽查體系的重要內(nèi)容，其工作質(zhì)量直接影響到稅務(wù)稽查的實施效果。一方面，納稅評估通過評估分析，發(fā)現(xiàn)疑點，直接為稅務(wù)稽查提供案源，不僅可使稽查選案環(huán)節(jié)避免隨意與盲目，而且可以使稅務(wù)稽查的實施做到目標明確，重點突出，針對性強；另一方面，納稅評估有利于稅務(wù)稽查內(nèi)部的專業(yè)化分工，并對稽查實施產(chǎn)生制約，有利于規(guī)范稅務(wù)稽查行為、完善稅收征管、形成法制威懾的整體效能。納稅評估是稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)法行為，通過審核個體工商戶納稅情況，分析稅負異常，提醒納稅人規(guī)范向稅務(wù)機關(guān)報告的數(shù)據(jù)，遏制各種偷稅行為，使稅務(wù)機關(guān)及時發(fā)現(xiàn)日管工作的漏洞和偏差，避免稅收征管中的人為因素所造成的影響。它通過稅務(wù)機關(guān)的提前預(yù)警告知，引導(dǎo)納稅人自行規(guī)范納稅義務(wù)，自行糾正各種違規(guī)行為，提高申報準確率。

（四）增加稅收收入

通過實地使用該辦法，為地方稅收增加了40%的稅收收入，個體工商戶在核定雙定稅過程中，容易產(chǎn)生納稅偏離的問題，在評估中，發(fā)現(xiàn)核定的營業(yè)額普遍低30%，有的偏離很遠，稅收只收了應(yīng)繳稅款的三成。同時使用該方法，可以使原來容易漏征的土地稅、房產(chǎn)稅、印花稅征管到位。目前個體工商戶租用的經(jīng)營場地絕大部分是個人房地產(chǎn)，在小城市縣鎮(zhèn)特別突出，這部分出租戶的納稅大部分被忽略了，流失的稅款比經(jīng)營戶還要多，必須加強對這塊稅收的管理，在經(jīng)營戶向稅務(wù)機關(guān)第一次報送納稅資料時，稅務(wù)部門必須同時要求經(jīng)營戶報送租賃合同原件與復(fù)印件，不是租賃關(guān)系的，必須提供房產(chǎn)證原件和復(fù)印件，沒有房產(chǎn)證原件的要提供相關(guān)的資料，證明房產(chǎn)是誰在管理使用，稅務(wù)部門同時建立相應(yīng)的出租戶房屋場地電子臺帳，確保對出租房屋場地的稅收管理。對出租業(yè)主定期進行必要的稽查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正租金的真實性，防止出租業(yè)主弄虛作假，通過稅務(wù)部門的稽查工作，完善對出租戶出租租金稅收管理的長效機制。

（五）有效預(yù)防稅務(wù)干部以稅謀私