房產(chǎn)投資精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)投資范文

根據(jù)貝恩投資《2011年中國私人財(cái)富報(bào)告》的調(diào)研,受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，高凈值人士對(duì)直接購買國內(nèi)住宅的投資熱情下降，投資方式由住宅轉(zhuǎn)向商鋪和間接投資，他們的境外資產(chǎn)配置快速增長，投資移民的意愿表現(xiàn)強(qiáng)烈。

亞洲人特有的投資偏好就是購置物業(yè)。從中國人海外投資的動(dòng)機(jī)看，主要集中在方便子女教育、保障財(cái)富安全、為未來養(yǎng)老做準(zhǔn)備，有意識(shí)的以海外投資/業(yè)務(wù)發(fā)展為方向的僅占16%。

從國內(nèi)投資者的角度看，現(xiàn)在是否是海外投資的機(jī)會(huì)？有哪些國家存在投資機(jī)會(huì)？以及如何投資和有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這些都是需要考慮的問題。不妨我們先從美國的樓市談起。

去美國買房子？

對(duì)于中國人來說，美國因其豐富的教育資源和完善的法律環(huán)境一直是投資移民的一大選擇地。

在金融危機(jī)后，美國房價(jià)指數(shù)一路下跌，與中國房價(jià)相比，出現(xiàn)“比較優(yōu)勢(shì)”。一方面，相對(duì)于北京、上海等大城市20倍的房價(jià)收入比，美國城市的房價(jià)收入比低于3倍，顯然尚處于價(jià)值的低谷；另一方面，2010年中國房價(jià)與租金的比例已經(jīng)超過30倍，而美國只有16倍左右。無論是從自然屬性還是商品屬性，美國物業(yè)投資的性價(jià)比遠(yuǎn)超國內(nèi)的一、二線城市。

不過，對(duì)于投資者來說，現(xiàn)在也許還未到出手時(shí)機(jī),未來美國的成屋銷售很可能繼續(xù)走軟。

從供應(yīng)看，2011年4月美國成屋存貨為390 萬棟，高于2010年的均值300萬，存貨出清時(shí)間為9.2個(gè)月，大幅高于2010年均值6.5個(gè)月。雖然房價(jià)繼續(xù)下跌的壓力有限，但庫存將使得美國樓市持續(xù)低迷一段時(shí)間。

從需求看，美國就業(yè)依然疲軟，整體的經(jīng)濟(jì)增長乏力。而且，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特•席勒調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資性購房的受訪者占比下降，側(cè)面說明了短期內(nèi)美國樓市難有起色。

因此對(duì)想到美國抄底的國內(nèi)投資者來說，去美國房地產(chǎn)市場(chǎng)考察挑選和投資的挑戰(zhàn)依然存在。不過由于美國樓市反彈尚需時(shí)間，因此對(duì)于國內(nèi)的投資者來說，恰好有充分的時(shí)間去考察和挑選物美價(jià)廉的物業(yè)。

加拿大出現(xiàn)泡沫？

由于歷史的原因，加拿大也是海外華人最大的聚集地之一。有媒體報(bào)道中國富豪去加拿大搶豪宅，一次款引人關(guān)注，而在2010年已有50億加元的資金流入溫哥華樓市。

短期內(nèi)，加拿大樓市依然處于調(diào)整中。由于加拿大經(jīng)濟(jì)增長緩慢，出現(xiàn)多戶型住房的庫存積壓現(xiàn)象，比如蒙特利爾和多倫多的樓市疲軟，房屋銷售量大幅下降，樓價(jià)也有明顯的跌幅。

雖然加拿大沒有出現(xiàn)美國式的地產(chǎn)泡沫，但是值得關(guān)注的是，由于新增供應(yīng)的缺乏和價(jià)格的高企，溫哥華當(dāng)?shù)貥莾r(jià)的可負(fù)擔(dān)程度顯著惡化。經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)2011年加拿大全年房屋成交量同比將縮減5%，房價(jià)略有小幅上漲。

如果把時(shí)間跨度拉長，我們將看到加拿大樓市的眾多利好因素。預(yù)計(jì)加拿大2011年GDP取得3%增長，個(gè)人可支配收入增長4.5%，就業(yè)增長率增加2%，偏高的失業(yè)率將逐步下降。在利率方面，即使加拿大央行將利率提高1個(gè)百分點(diǎn)，也不會(huì)對(duì)樓市帶來很大的沖擊。同時(shí)還可以看到海外凈移民的增加，將拉動(dòng)房屋需求。

受投資目的的驅(qū)動(dòng)，中國內(nèi)地投資者最感興趣的物業(yè)，大部分位于加拿大不同城市的市中心，以及在名校附件的高層公寓。其實(shí)，一些細(xì)分物業(yè)如商鋪和寫字樓等也存在不錯(cuò)的投資價(jià)值。與上海和北京一線城市住宅低于3%的投資回報(bào)率相比，加拿大物業(yè)增值的幅度約10%。因此除了溫哥華和多倫多的表現(xiàn)欠佳，加拿大的不少城市依然處于價(jià)值的洼地。

進(jìn)軍澳洲樓市？

對(duì)于中國富人來說，澳大利亞無疑是一個(gè)投資安全穩(wěn)健的避風(fēng)港，因?yàn)榘闹薜姆績r(jià)依然處于上漲通道中。

澳洲穩(wěn)定的政治環(huán)境，持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，完善的法律制度和高透明度的房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓其投資優(yōu)勢(shì)突顯。而且2008年開始，澳大利亞外商投資審查委員會(huì)允許新建住宅項(xiàng)目100%出售給海外買主。當(dāng)前中國內(nèi)地投資者購買澳洲房產(chǎn)主要集中在悉尼、墨爾本等澳洲的東南部城市。

從投資價(jià)值看，澳洲物業(yè)監(jiān)察部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過往40年，澳大利亞房產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定增值，平均每年升值10%，房價(jià)平均每7年翻一倍。其中，在2010年，悉尼房產(chǎn)升值10.4%，墨爾本房產(chǎn)升值16%。20多年來，澳大利亞的房價(jià)收入比在2.0-4.6之間。

同時(shí)，澳洲樓市也有積極的一面。從供應(yīng)角度看，根據(jù)澳洲住房供應(yīng)協(xié)會(huì)顯示，2010年澳洲約有20萬套房屋短缺，根據(jù)財(cái)政預(yù)算顯示，到2014年，這一數(shù)字將攀升到30.8萬套。從需求角度看，每年有15-30萬的新移民人口，將繼續(xù)支撐澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍。

不過未來澳洲房價(jià)上漲的趨勢(shì)將受到一定抑制：澳洲5%的失業(yè)率依然沒有得到有效解決，為了抑制通脹，2011年政府還可能加息一次。

值得關(guān)注的是，澳洲樓市區(qū)域市場(chǎng)的分化嚴(yán)重，部分地區(qū)住房承受力惡化嚴(yán)重：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)Demographia公布的年度國際住房承受力調(diào)查，雪梨、墨爾本、吉朗等城市房價(jià)高企，泡沫化嚴(yán)重。并且據(jù)惠譽(yù)的研究，2011年第1季度澳大利亞房屋按揭貸款30天違約率達(dá)到了1.79%。，環(huán)比上漲0.42個(gè)百分點(diǎn)。因此對(duì)于國內(nèi)投資者來說，澳洲樓市投資的風(fēng)險(xiǎn)在增加，部分正在惡化的區(qū)域樓市需要規(guī)避。

還需要關(guān)注什么？

首先，投資者要了解打算投資國家地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、政治、法律法規(guī)、行業(yè)特征等宏觀環(huán)境因素。同時(shí)要規(guī)避可能發(fā)生的戰(zhàn)亂、自然災(zāi)難等風(fēng)險(xiǎn)，如日本的地震和核輻射。投資者需要研究不同國家的房地產(chǎn)周期，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)峰值買進(jìn)、谷底賣出是件很悲慘的事情?，F(xiàn)階段而言，以香港和韓國為代表的亞洲樓市泡沫顯現(xiàn)，而歐美的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新的投資機(jī)會(huì)。

第2篇：房產(chǎn)投資范文

“大虹橋”的橫空出世，最先受益的無疑是房產(chǎn)。記者了解到，“大虹橋”周邊樓市開始發(fā)力。一些在售項(xiàng)目已然漲價(jià)，同時(shí)二手房的價(jià)格也出現(xiàn)了上漲的跡象。這一切都表明，“大虹橋”對(duì)周邊樓市將會(huì)產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用。除此之外，“大虹橋”將會(huì)與長三角經(jīng)濟(jì)圈實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，借助便捷的城際交通干線，勢(shì)必也會(huì)影響到周邊一些城市的樓市，形成利好刺激。投資“大虹橋”房產(chǎn)，看好其長線投資價(jià)值。

提升樓市長線價(jià)值

當(dāng)?shù)弥按蠛鐦颉币?guī)劃即將實(shí)施的消息之后，徐先生馬上到中介公司那里提高了掛牌價(jià)。徐先生準(zhǔn)備出售位于七寶鎮(zhèn)上的一套小房。掛牌價(jià)初步定為13500元，平方米。但他意識(shí)到?！按蠛鐦颉币?guī)劃對(duì)七寶也是利好，因此提高售價(jià)是沒錯(cuò)的。其實(shí)這么做的還不止徐先生一個(gè)人。記者從七寶一家中介公司了解到。一位萬科朗潤園的業(yè)主甚至把單價(jià)一次性提高了2000元，而這套二手房的售價(jià)也達(dá)到了驚人的20000元，平方米，直追市中心樓價(jià)。幾乎瀏覽了所有“大虹橋”新聞報(bào)道的中介王先生振振有詞地表示，“大虹橋”一旦完全建成。誰說七寶不是市中心。言下之意，在外環(huán)線的七寶，房價(jià)達(dá)到20000元／平方米也不值得稀奇。

“大虹橋”恰似一針強(qiáng)心劑。極大地提振了樓市的信心。中海地產(chǎn)以70.06億元的價(jià)格奪下長風(fēng)地塊，其毗鄰“大虹橋”。而剛剛納入“大虹橋”規(guī)劃范圍的華漕板塊一樓盤也準(zhǔn)備開出15000元／平方米的高價(jià)。

“大虹橋”概念會(huì)不會(huì)促使周邊房價(jià)暴漲?浦東與南匯合并之后，周康等地的房價(jià)普遍上漲50％～80％。那么“大虹橋”的出現(xiàn)，是不是也會(huì)引起周邊房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲行情，就像“大浦東”所起到的作用一樣?專家表示，這種可能性不會(huì)很大。從目前的市場(chǎng)環(huán)境來看，經(jīng)歷半年多的上漲行情之后，樓市又進(jìn)入階段性的“稍息”階段，在這種情況下，“大虹橋”樓市無法“獨(dú)自起舞”。然而不容置疑的是，“大虹橋”的發(fā)展?jié)摿薮?。滬上知名樓市專家蔡為民表示，“大虹橋”具有發(fā)展成為上海西部地區(qū)新興城市中心的潛質(zhì)，而隨著長三角經(jīng)濟(jì)圈整體實(shí)力的不斷增強(qiáng)，也需要有這樣一個(gè)容納多重功能的城市中心出現(xiàn)。因此可以預(yù)見，未來“大虹橋”必將崛起成為上海新興的城市中心。

六大板塊將受益

怎樣投資“大虹橋”房產(chǎn)?投資“大虹橋”房產(chǎn)，要跟整個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局相結(jié)合。根據(jù)規(guī)劃，“大虹橋”規(guī)劃發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，業(yè)態(tài)主要包括商業(yè)、商貿(mào)、研發(fā)、會(huì)展、酒店等。由此可見，未來整個(gè)城區(qū)也將會(huì)成為上海西部寫字樓云集的區(qū)域。同時(shí)，專家設(shè)想將引入長三角地區(qū)企業(yè)總部，以及其他國家大型企業(yè)的研發(fā)、銷售總部，因此投資者不妨根據(jù)與之相關(guān)的消費(fèi)群體來確定投資目標(biāo)。

首先可以關(guān)注的是高端產(chǎn)品，如別墅項(xiàng)目或者高檔公寓。專家表示，引入企業(yè)總部，勢(shì)必會(huì)帶進(jìn)來一批具有超強(qiáng)消費(fèi)能力的企業(yè)主或者企業(yè)高管，由此一來高端住宅需求會(huì)隨之變旺。

其次是地鐵沿線的小戶型也值得投資。過去的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，地鐵沿線的小戶型最受都市白領(lǐng)的歡迎。不難想象，未來“大虹橋”與浦東陸家嘴毫無二致，都是白領(lǐng)云集的區(qū)域。虹橋綜合交通樞紐將有5條地鐵貫穿其間，因此投資者可以關(guān)注軌道交通周邊的小戶型。

雖然“大虹橋”的突然出現(xiàn)，已經(jīng)推了房價(jià)一把。不過需要注意的是，投資“大虹橋”需要一點(diǎn)耐心，應(yīng)抱著長期投資的想法?！按蠛鐦颉睘樯虾Ｊ形磥硪欢螘r(shí)間內(nèi)的重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，其建設(shè)過程相對(duì)較長，因此其利好因素是一個(gè)長期緩慢釋放的過程。如抱著“炒短線”的想法，可能會(huì)錯(cuò)過持續(xù)上漲的過程，投資收益難以做到最大化。 那么，哪些熱點(diǎn)板塊將會(huì)成為“大虹橋”建設(shè)的直接受益者?根據(jù)規(guī)劃，我們不難判斷受益的板塊有七寶、華漕、徐涇、九亭、江橋等區(qū)域，只是根據(jù)建設(shè)進(jìn)度的不同。這些板塊受到的輻射力度有所不同。如嘉定江橋鎮(zhèn)位于商務(wù)功能拓展區(qū)內(nèi)，可能要晚一點(diǎn)。同理，徐涇作為青浦區(qū)內(nèi)知名的別墅聚集區(qū)，也可能要等到“大虹橋”初具規(guī)模之后才能在房價(jià)上有好的表現(xiàn)。下面我們對(duì)各個(gè)板塊作一簡(jiǎn)要介紹，以便投資者對(duì)此有個(gè)初步認(rèn)識(shí)。

七寶：發(fā)展生態(tài)商務(wù)區(qū)

閔行區(qū)政府準(zhǔn)備將七寶建設(shè)成為生態(tài)商務(wù)區(qū)，總用地約169公頃，包括商務(wù)區(qū)、文化公園和動(dòng)遷安置基地3個(gè)部分。

七寶距離虹橋綜合交通樞紐只有1.5公里，強(qiáng)大的輻射效應(yīng)會(huì)使得這里成為商務(wù)聚集區(qū)。加之七寶目前已經(jīng)發(fā)展成為當(dāng)?shù)刈顬槌墒斓纳倘?，條件較為優(yōu)越，因此七寶的未來發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∫暋?/p>

受“大虹橋”影響。近期七寶的房價(jià)出現(xiàn)一波上漲行情，單價(jià)普漲500元左右。目前七寶在售的新盤有皇都花園二期、萬科城花新園、公園-養(yǎng)生豪庭等，單價(jià)已達(dá)到19000-20000元／平方米之間。二手房價(jià)相對(duì)稍微低廉一些，如出自碧林灣一期、萊茵風(fēng)尚等小區(qū)的二手次新房，報(bào)價(jià)在14000―16000元，平方米左右；此外，出自附近新村的小兩房單價(jià)約14000元／平方米。

九亭：“大虹橋”宜居之地

軌道交通9號(hào)線的建成通車，使得九亭板塊成為工作在徐家匯地區(qū)白領(lǐng)關(guān)注的區(qū)域，而“大虹橋”的建設(shè)，會(huì)讓九亭板塊更受關(guān)注。

經(jīng)過最近幾年的集中建設(shè)，九亭板塊已經(jīng)發(fā)展成為松江區(qū)內(nèi)最為成熟的大型居住社區(qū)，同時(shí)板塊內(nèi)的商業(yè)配套也得到了一定的改善，板塊更為宜居。雖然九亭板塊與“大虹橋”建設(shè)沒有直接聯(lián)系，但作為鄰近熱點(diǎn)房產(chǎn)板塊，巨大的輻射效應(yīng)依然會(huì)產(chǎn)生不可低估的作用。

目前九亭板塊新盤供應(yīng)并不少，在售的有奧林匹克花園三期、綠庭尚城、上海源花城、公園大道、九城湖濱國際公寓、象嶼都城、頤亭花園等多個(gè)樓盤同時(shí)在售。所有在售樓盤可分為三個(gè)檔次，第一梯隊(duì)樓盤售價(jià)達(dá)到15000元，平方米左右。如奧林匹克花園三期、九城湖濱國際公寓等售價(jià)均達(dá)到這個(gè)水平；第二梯隊(duì)樓盤均價(jià)約13000元，平方米左右，如綠庭尚城、象嶼都城報(bào)價(jià)均在這個(gè)水平；而第三梯隊(duì)的上海源花城等，售價(jià)為10000元／平方米左右。

此外，在九亭二手房市場(chǎng)可淘到一些實(shí)惠的次新房，如出自九亭苑、九亭明珠苑等小區(qū)的房源，售價(jià)在10000元，平方米左右。

華漕：樓市迎來翻身時(shí)機(jī)

華漕曾經(jīng)難入購房者的法眼，但以后人們可能不得不對(duì)其另眼相待了。

眼下，華漕還是一片工地，不過作為虹橋交通樞紐最直接的受益者，華漕板塊的居住品質(zhì)將得到進(jìn)一步提升。根據(jù)閔行區(qū)政府設(shè)想，將在這里打造華漕現(xiàn)代商務(wù)區(qū)，

以總部經(jīng)濟(jì)、大型商業(yè)、酒店、娛樂、辦公等功能為主。該項(xiàng)目位于華漕鎮(zhèn)中西部，位于虹橋綜合交通樞紐西北側(cè)。基地東至紀(jì)翟路、南至北青公路、西至聯(lián)友路、北至閩北路與羅家港，規(guī)劃總用地面積728畝。未來商務(wù)功能的總建筑面積將達(dá)50萬60萬平方米。

華漕并不是閔行區(qū)的房地產(chǎn)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，不過在未來一段時(shí)間這種狀況將得到改善。目前即將上市的項(xiàng)目僅盛世虹橋，售價(jià)可能達(dá)到14500元／平方米。

北新涇：商務(wù)人士聚集地

曾經(jīng)是長寧區(qū)相對(duì)“落后”的北新涇板塊，未來城區(qū)品質(zhì)將有大幅提升。

據(jù)了解，新涇鎮(zhèn)位于長寧涉及虹橋樞紐的26.6平方公里管轄區(qū)內(nèi)，長寧區(qū)設(shè)想將新涇鎮(zhèn)里原有農(nóng)村人口集中安置，從而空出500余畝土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，引進(jìn)一部分企業(yè)總部同時(shí)建造部分辦公樓。

北新涇板塊也已發(fā)展成為成熟的居住板塊，可供選擇的大多為二手房。品質(zhì)不錯(cuò)的小區(qū)二手房源報(bào)價(jià)達(dá)到了24000元，平方米，如長寧馥邦、虹康花苑等都達(dá)到這個(gè)水平。此外，小面積的新村工房售價(jià)在13000～17000元，平方米之間。

徐涇：地鐵提升板塊品質(zhì)

虹橋交通樞紐的建設(shè)對(duì)徐涇最重要的就是軌道交通2號(hào)線西延伸，計(jì)劃于2010年前通車。途徑徐涇、趙巷等板塊，項(xiàng)目通車后能大大改善對(duì)外交通、方便市民出行，加大了青浦與上海市區(qū)的相互聯(lián)系。

據(jù)了解，目前徐涇板塊在售的公寓項(xiàng)目有綠中海、西郊美德苑等。售價(jià)達(dá)到了15000元／平方米左右。板塊內(nèi)有一個(gè)精裝修項(xiàng)目湖畔佳苑三期，售價(jià)達(dá)到了驚人的25000元／平方米左右，不過該項(xiàng)目主要受眾為區(qū)域內(nèi)的臺(tái)籍商務(wù)人士。

江橋：借“大虹橋”發(fā)力

江橋鎮(zhèn)是嘉定區(qū)比較接近市中心的一個(gè)區(qū)域，但是樓市發(fā)展進(jìn)展一般，還不如南翔更能吸引市中心人群的注意。不過此次江橋納入虹橋商務(wù)拓展功能區(qū)，估計(jì)樓市會(huì)迎來一個(gè)新的發(fā)展時(shí)機(jī)。

根據(jù)規(guī)劃，江橋?qū)⒂?0平方公里面積納入虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃板塊，其范圍北至滬寧高速公路、南至蘇州河、西至京滬高鐵和滬杭外環(huán)鐵路之間、東至A20外環(huán)線。發(fā)展西郊生產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。此舉使江橋地域優(yōu)勢(shì)再度提升，其交通、商務(wù)輻射將對(duì)江橋未來的發(fā)展產(chǎn)生積極的推進(jìn)作用。

目前嘉城是江橋板塊內(nèi)最大的樓盤，總開發(fā)面積近百萬平方米，近期有房源推出，均價(jià)在12500～14000元／平方米之間。

向外輻射受關(guān)注

第3篇：房產(chǎn)投資范文

【關(guān)鍵詞】個(gè)人房產(chǎn)投資 房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 未來房產(chǎn)投資趨勢(shì)

所謂家庭理財(cái)，就是利用企業(yè)理財(cái)和金融方法對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)進(jìn)行計(jì)劃和管理，增強(qiáng)家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，增大家庭效用。

家庭理財(cái)?shù)耐顿Y方式主要包括儲(chǔ)蓄、債券、股票、基金、房地產(chǎn)、珠寶等。據(jù)央行調(diào)查，居民偏愛的前三位投資方式依次為：“基金及理財(cái)產(chǎn)品”、“房地產(chǎn)投資”和“購買債券”，選擇這三種投資方式的居民占比分別為25.9%、19.9%和14.6%。由此可見，房地產(chǎn)投資是家庭理財(cái)?shù)闹饕顿Y渠道之一，在家庭金融結(jié)構(gòu)中起著舉足輕重的作用。

一、個(gè)人房產(chǎn)投資概述

房產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對(duì)象來獲取收益的投資行為。投資房產(chǎn)的對(duì)象按地段分投資市區(qū)房和郊區(qū)房；按交付時(shí)間分投資現(xiàn)房和期房；按賣主分投資一手房和二手房；按房產(chǎn)類別分投資住宅和投資商鋪。

（一）投資“尾房”。

是指樓盤銷售到收尾價(jià)段，沿剩余的少量樓層、朝向、戶型等不十分理想的房子。投資尾房有點(diǎn)像證券市場(chǎng)上投資垃圾股，投資者以低于平常的價(jià)格買入，再在適當(dāng)時(shí)機(jī)以平常的價(jià)格售出來賺取差價(jià)。尾房比較適合砍價(jià)能力強(qiáng)的投資者投資。

（二）投資二手房。

現(xiàn)在國家的各種政策（限購、銀行給予貸款的額度）的出臺(tái)，二手房基本已經(jīng)失去了升值的空間，以后的一線城市的二手房價(jià)格只跌不漲，國家現(xiàn)在重點(diǎn)發(fā)展的對(duì)象是中小型城市，投資者可以把握時(shí)機(jī)去投資那些二線城市的新樓盤。

（三）投資商鋪。

商鋪投資相對(duì)有固定的客戶群，因而投資風(fēng)險(xiǎn)較小，無論是自己經(jīng)營還是租賃經(jīng)營都會(huì)產(chǎn)生較好的收益。

二、個(gè)人房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

中國的投資者喜歡看到實(shí)物，手里有了閑錢，更偏好于投資房產(chǎn)，但投資者實(shí)際上很難了解投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目到底風(fēng)險(xiǎn)幾何。一般來說，個(gè)人的房產(chǎn)投資行為面臨著如下的投資風(fēng)險(xiǎn)：

（一）金融風(fēng)險(xiǎn)。

（1）利率市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)

利率市場(chǎng)化后，家庭的消費(fèi)貸款利率也將實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，這意味著不同的家庭將從銀行獲得不同利率的消費(fèi)貸款。對(duì)于銀行來說，一方面，為了搶奪優(yōu)質(zhì)的貸款客戶，銀行必然會(huì)把貸款利率下浮到底。另一方面，為了爭(zhēng)攬儲(chǔ)戶，銀行也必然會(huì)盡最大努力把存款利率上浮到頂，這無疑增大了銀行自身的利率風(fēng)險(xiǎn)。

（2）通貨膨脹

房產(chǎn)投資周期較長、占有資金較多，因此投資于房地產(chǎn)還需承擔(dān)因經(jīng)濟(jì)周期性變動(dòng)帶來的購買力下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于滑坡階段，經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，由于通脹的影響，貨幣購買力下降，影響到人們的消費(fèi)水平，降低對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)，從而使得房產(chǎn)投資者遭受損失。

（3）買方的支付風(fēng)險(xiǎn)

這種風(fēng)險(xiǎn)是指所投資的房地產(chǎn)在出租或出售的過程中，其承租人或買方由于各種各樣的原因不能支付租金或購房款而給投資人所造成的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房產(chǎn)自身風(fēng)險(xiǎn)。

（1）房產(chǎn)所處的位置、環(huán)境

住宅的環(huán)境位置非常重要，住宅的舒適度、周邊環(huán)境交通便利度都會(huì)影響消費(fèi)者的效用水平，投資者若投資了不具有這些特征的房產(chǎn)， 該房產(chǎn)的流動(dòng)性無疑大大打了折扣。

（2）物業(yè)管理

物業(yè)管理是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產(chǎn)物， 其全部工作就是要為業(yè)主和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全的生活和工作環(huán)境，同時(shí)營造一種讓人舒暢社區(qū)文化氛圍，加強(qiáng)了社會(huì)凝聚力。房地產(chǎn)投資者要注意所投資房產(chǎn)的物業(yè)管理狀況， 考察該房產(chǎn)物業(yè)管理公司的管理水平， 避免不必要的物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)所有者對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有的占用、使用、收益、處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)有糾紛的房子， 即使房子再好也不要買， 以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證， 給自己的房產(chǎn)投資帶來極大風(fēng)險(xiǎn)。

（三）政府行為風(fēng)險(xiǎn)。

（1）對(duì)土地的規(guī)劃

房產(chǎn)價(jià)值受政府規(guī)劃的影響較大，如果房產(chǎn)處于政府規(guī)劃建設(shè)的商圈中，此區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)也必然會(huì)有所升值。但如果政府規(guī)劃在你所投資的房產(chǎn)附近有高架橋建設(shè)、鐵路穿過等， 則該房產(chǎn)的價(jià)值就會(huì)直線下降。

（2）政府的政策風(fēng)險(xiǎn)

政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策會(huì)對(duì)購房者投資意愿產(chǎn)生重大影響，如限制期房轉(zhuǎn)讓政策、租賃市場(chǎng)的稅費(fèi)政策、物業(yè)稅政策等。有些政策的出臺(tái)會(huì)打擊到投資者的利益，應(yīng)審慎考慮。|

（四）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（1）市場(chǎng)投機(jī)行為

房地產(chǎn)行業(yè)中正常的投資行為是安全的， 但是一些炒家的投機(jī)行為對(duì)于那些處于信息不對(duì)稱情況下的投資者潛藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。投資者在進(jìn)行投資時(shí)一定要擦亮眼睛， 不要被一些投機(jī)者的炒作行為所誤導(dǎo)。

（2）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)不能移動(dòng)， 不能運(yùn)輸，是真正意義上的不動(dòng)產(chǎn)， 所以投資于房地產(chǎn)中的資金流動(dòng)性差， 變現(xiàn)性較差，一旦投資于房地產(chǎn)， 投資者如急需用錢，則不可能像其他商品投資者一樣， 能迅速將商品轉(zhuǎn)手變現(xiàn)， 作為房地產(chǎn)投資者必須注意流動(dòng)性差、變現(xiàn)性差所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

三、未來家庭房產(chǎn)投資趨勢(shì)

數(shù)據(jù)顯示，2003年到2012年，我國城市化率從40%左右提高到50%左右，提升約10個(gè)百分點(diǎn)。這意味著近十年間，從農(nóng)村遷移到城市的人口凈流量有2億多人，對(duì)住房的需求之龐大可見一斑，剛性需求仍然健在。這意味著未來房地產(chǎn)發(fā)展仍有空間。同時(shí)，中國房地產(chǎn)與美國房地產(chǎn)的區(qū)別就在于美國的房地產(chǎn)交易是以二手房為主的，而中國絕大多數(shù)是新房交易?！皣鍡l”打擊是二手房交易市場(chǎng)，旨在“去投資化”，暫時(shí)對(duì)新房市場(chǎng)沒有較大影響，不會(huì)影響到剛性需求。家庭仍可考慮購買新房作為住房投資。

第4篇：房產(chǎn)投資范文

想要模仿我并不容易

我的上述行為屬于――在CBD內(nèi)進(jìn)行住宅投資，但我仍固執(zhí)地認(rèn)為：在北京，在CBD區(qū)域，進(jìn)行住宅投資，風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)上的普遍預(yù)測(cè)。

首要的風(fēng)險(xiǎn)來自于投資者對(duì)于CBD內(nèi)租房者的分析上，因?yàn)槟阆胝业氖迁D―能每月付給你8000元房租的人。

CBD范圍內(nèi)的房產(chǎn)投資大部分集中在中檔公寓上，兩居室，100多平米，租金約為5000～8000元人民幣/月，客戶多為跨國大公司內(nèi)的中層經(jīng)理。這一目標(biāo)群體中一般老外極少，以中國人為主，而且屬于個(gè)人租房行為。

你的收入再高，你會(huì)舍得每月將至少5000元花在房租上嗎？這樣的人群數(shù)量一定不多。然而能接受這樣價(jià)位的人，也并非因?yàn)槟弥煳臄?shù)字般的高薪，更不是因?yàn)樗麄兲貏e注重生活質(zhì)量。

那么，為什么這一小群人能夠承擔(dān)這樣的價(jià)位呢？因?yàn)樗麄冎薪^大多數(shù)為其他城市（多為上海、深圳）的外派人員，臨時(shí)在北京工作一兩年，通常情況會(huì)有很多住房補(bǔ)貼（公司出大頭）。但租期你千萬別指望太長，平均一年左右，因?yàn)榭鐕咎峁┑倪@種補(bǔ)貼周期最長不超過兩年。

當(dāng)然還有另外一個(gè)群體是你的租房客戶――小型公司的老板。既要重視公司外在形象，又沒有太多的資金，于是他會(huì)把你的房子當(dāng)成辦公室，像小的咨詢、廣告、IT公司。但租期同樣不會(huì)太長，因?yàn)樗麄兌继幱诔砷L期，要么做大、要么倒閉，結(jié)果卻一樣：都是離開。

從這個(gè)角度分析，你要想和我有一樣的好運(yùn)氣，并非易事。

白領(lǐng)不可能完成的任務(wù)

還有一種投資的方式――炒房，也就是說靠賣二手房獲取升值差價(jià)。

如果有人跟你說5年以后的房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)，我覺得你一定不要信，但預(yù)測(cè)兩三年內(nèi)的狀況是有可能的。我感覺，在北京，CBD范圍內(nèi)，兩三年內(nèi)，房產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)有小幅攀升。所以，如果你炒房，在短時(shí)間里，我認(rèn)為有可能取得一些良好的回報(bào)。

原因很多：一是大環(huán)境――北京的奧運(yùn)商機(jī)；二是北京現(xiàn)在正在大力炒作CBD概念；三是北京電視臺(tái)、中央電視臺(tái)都將遷至CBD，會(huì)帶來新的購房需求；四是北京地區(qū)的土地供應(yīng)，尤其是CBD周邊幾乎已沒有空置的土地；五是人民幣升值概念，外來熱錢將會(huì)大量進(jìn)入。有數(shù)字為證，北京富力城的房子，一年之內(nèi)就漲了約1000元/平米。這樣算下來，投資回報(bào)率已經(jīng)可以達(dá)到8%左右，相當(dāng)高了。

但這種“炒房”投資方式，并不適合于公司白領(lǐng)。原因其實(shí)很簡(jiǎn)單：

炒房者必須對(duì)CBD范圍內(nèi)的各式樓盤、交通等等非常熟悉，但上班族幾乎沒有時(shí)間和精力去了解眾多樓盤的信息和價(jià)格，而且CBD內(nèi)各大公司的白領(lǐng)組成中，超過50%的人并非土生土長的北京人，他們對(duì)北京傳統(tǒng)的“商圈”以及生活習(xí)慣等等與置業(yè)有關(guān)的信息并不熟悉。還有，二手房買賣中的操作技巧和細(xì)節(jié)、足夠多的流動(dòng)資金以及這一行所必須具備的膽量等等，都不是白領(lǐng)們的特長。另外，公司白領(lǐng)們相對(duì)穩(wěn)定豐厚的收入，使他們失去了一個(gè)職業(yè)“炒家”所必須特有的靈感、嗅覺和冒險(xiǎn)精神。

6000元/平米買進(jìn)，你想在6600元/平米時(shí)順利賣出，這里面就必須包含如下操作細(xì)節(jié)：

1. 你要經(jīng)常去售樓處“蹲點(diǎn)”，尋找買家；

2. 要跟售樓小姐成為“哥們”，還要將至少10%的利潤提給她們；

3. 頻繁出入各種中介場(chǎng)所，制定自己房子售出時(shí)的最合理價(jià)位；

4. 幾乎全天候的網(wǎng)上作業(yè)，信息。

5. 有精力去處理復(fù)雜和費(fèi)時(shí)的“轉(zhuǎn)按揭”。

回避成本的計(jì)算陷阱

為了吸引更多的客戶，開發(fā)商銷售策略早已從最初單一強(qiáng)調(diào)房屋品質(zhì)而轉(zhuǎn)向突出房屋的投資價(jià)值，這一點(diǎn)在CBD區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)尤為顯著。很多樓盤的銷售人員連篇累牘地向購房者吹噓其項(xiàng)目“具有極高的投資回報(bào)率”，甚至為購房者模擬演練了推算過程以證明其言不虛。以下是我從CBD內(nèi)某一甲級(jí)公寓售樓書上摘錄的一段話：

如果你購買本樓盤的一套價(jià)格為7000元每平方米的公寓，以100平方米的兩居室為例，總價(jià)款70萬元。對(duì)外出租，月租金大約6000元。

則你的投資回報(bào)率 ＝（ 6000 x 12 ）÷（100 x 7000 ）= 10.3 %

回報(bào)率竟然高達(dá)10.3% 。這是真的嗎？如果是，這個(gè)投資確實(shí)是太值了！

現(xiàn)在讓我們來仔細(xì)算一算購樓成本。還以上面的廣告為例，你的投入難道只有70萬元嗎？ 當(dāng)然不是，僅前期一次性投入成本，還至少應(yīng)該有：

1. 購房契稅：以總房價(jià)的1.5% 計(jì), 大約 10500元；

2. 購房保險(xiǎn)：以總房價(jià)的0.4% 計(jì), 10年期保費(fèi)大約 2800元；

3. 律師費(fèi)： 大約1600元；

4. 公共維修基金：以總房價(jià)的2% 計(jì), 大約 14000元；

5. 裝修費(fèi)至少10萬元 ( 別忘了北京CBD內(nèi)每平方米7000元的公寓一般沒有精裝修)；

6. 為出租房屋而在前期購置的電器和家具：至少 20000元。

第5篇：房產(chǎn)投資范文

    一、注意政策。很多城市的房產(chǎn)價(jià)格都和國家的宏觀政策息息相關(guān)。投資者既然有意到外地投資購房,就應(yīng)該進(jìn)一步了解國家的相關(guān)政策,包括國家的房地產(chǎn)政策和對(duì)這些地區(qū)的定位,這些地區(qū)開發(fā)的近期、遠(yuǎn)期目標(biāo)等,這樣就可以做到心中有數(shù)。

    二、注意考察。到異地購買房產(chǎn),不管這處房產(chǎn)是自用型房產(chǎn)還是投資性房產(chǎn),投資者都應(yīng)該到目標(biāo)地現(xiàn)場(chǎng)考察一下,考察的主要內(nèi)容應(yīng)該包括當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的價(jià)格、房產(chǎn)的地段、房產(chǎn)的具置、房產(chǎn)的質(zhì)量等情況。

    三、注意估算。購買房產(chǎn)前,先盤算一下手頭的資金,看一下手中的資金是自有資金還是銀行貸款,如果是自有資金不用說,如果用銀行貸款購房那就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉抠J需要按月還款,這樣就增加了購房的資金成本,建議在購房前先了解清楚當(dāng)期的銀行利率,算清應(yīng)付的利息是多少,在此基礎(chǔ)上判斷一下利用貸款購買房產(chǎn)的獲利空間有多大,如果得不償失,就立刻放棄。

    四、注意時(shí)機(jī)。凡是商品都有價(jià)格,有價(jià)格就會(huì)有波動(dòng),房產(chǎn)作為一種商品,自然也存在這個(gè)規(guī)律。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多,也就是房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的情況時(shí)有發(fā)生,作為投資者,應(yīng)該時(shí)刻注意這些波動(dòng),盡可能選擇房產(chǎn)價(jià)格處于低谷的時(shí)機(jī)再出手,這樣今后價(jià)格上漲的機(jī)會(huì)更大。

第6篇：房產(chǎn)投資范文

廣大購房者買房不論為了投資，還是自住，都很關(guān)心房屋的價(jià)格問題，因此，房價(jià)成了房地產(chǎn)領(lǐng)域的焦點(diǎn)問題。

投資置業(yè)領(lǐng)域的專家以為，購房者對(duì)房價(jià)問題應(yīng)保持理性的認(rèn)識(shí)：房價(jià)上漲并不意味著所有地區(qū)、所有類型、所有品質(zhì)的房屋的價(jià)格都漲，也不意味著房價(jià)在任何時(shí)間都在上漲。

我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司置業(yè)專家說，一般我們看到的房價(jià)有三種形式：一是政府有關(guān)部門定期公布的整體房價(jià)；二是開發(fā)商在項(xiàng)目銷售中操控的房價(jià)；三是二手房市場(chǎng)所形成的房價(jià)。

政府部門公布的總體房價(jià)，是指全北京市范圍的所有交易房屋的整體價(jià)格。在政府公布房價(jià)上漲時(shí)，并不意味著所有區(qū)域、所有類型的房價(jià)都在漲。因?yàn)檎y(tǒng)計(jì)的房屋價(jià)格采集了城市核心區(qū)域、遠(yuǎn)近郊區(qū)所有地域的數(shù)據(jù)，還包含了房屋的各種物業(yè)類型，如經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房、甲宅、公寓、別墅等，是所有地區(qū)房價(jià)放進(jìn)一個(gè)大盤子進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后的價(jià)格。但是，購房人買房子不可能對(duì)北京市所有區(qū)域、所有類型的房子都感興趣，而只針對(duì)特定區(qū)域，關(guān)心的是某一個(gè)區(qū)域、某一類型的物業(yè)，相對(duì)而言是個(gè)案。因此政府公布的房價(jià)對(duì)購房者只是一個(gè)參考作用。

開發(fā)商在項(xiàng)目銷售中所操控的房價(jià)，要經(jīng)歷內(nèi)部認(rèn)購階段、期房階段、現(xiàn)房階段、尾房階段等不同階段。在前幾個(gè)階段，房屋銷售價(jià)格一般會(huì)逐步拉高。在尾房階段時(shí)，價(jià)格通常會(huì)有所下降。特別是前幾個(gè)階段的價(jià)格拉高，是基于房屋開發(fā)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)和房屋的不確定性因素逐步消除。而尾房的降價(jià)是基于快速清盤和回收資金。所以開發(fā)商所提供的房屋價(jià)格是有波動(dòng)性和有階段性，不能盲目理解為房價(jià)上漲。

二手房與一手房相比泡沫因素較少。主要原因是二手房是現(xiàn)房，購買者和賣房者大都是小業(yè)主，二手房的價(jià)格，是買賣雙方通過市場(chǎng)博弈、討價(jià)還價(jià)而達(dá)成的成交價(jià)。但是，二手房的差異性很大，首先房屋建成年代千差萬別，有20世紀(jì)70年代、80年代、90年代建成的房子，還有5年以內(nèi)的次新房。其次，房屋的權(quán)屬性質(zhì)也不同，有再上市的已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房，也有二手商品房。因此，每一套二手房之間的價(jià)格可比性并不是很強(qiáng)。購房人不能盲目地通過比照來確定二手房價(jià)格。

可以說，房價(jià)是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)。購房人在買房時(shí)要具體問題具體分析，即不要盲目套用宏觀房價(jià)變動(dòng)，也不要把個(gè)案房價(jià)進(jìn)行盲目放大，要針對(duì)自身的需求和感興趣的區(qū)域、房型、戶型來具體解讀房價(jià)，不要盲目地認(rèn)識(shí)房價(jià)。

房產(chǎn)投資需要中長期等待

房地產(chǎn)投資與股票、期貨、外匯、黃金、基金、債券等各種其他投資形式相比，是一種中長期的投資，其投資特點(diǎn)是投資的起點(diǎn)較高，周期較長，風(fēng)險(xiǎn)適中，收益適中。購房者買房投資獲利有兩種形式：一是通過租金收益，二是通過轉(zhuǎn)讓獲取差價(jià)。

通過出租的方式收取租金，投資獲益的時(shí)間較長。目前，北京出租房屋的年投資回報(bào)率平均為6%-8%左右。購買房屋出租獲利，成本不僅僅是購房費(fèi)用，還要考慮到裝修的費(fèi)用，家具家電的配置費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)，高端物業(yè)出租的中介傭金等。此外，房屋出租還會(huì)出現(xiàn)空置期，不是每年、每個(gè)月、每天都能租出去的。因此，靠租金收回投資大都需要十幾年的時(shí)間。更何況，資金本身還有一個(gè)時(shí)間成本的問題。

另一方面，投資房產(chǎn)從轉(zhuǎn)讓中獲取差價(jià)也不是短期的簡(jiǎn)單問題。房價(jià)不像股價(jià)敏感，影響房屋價(jià)格變動(dòng)的因素較多，如土地價(jià)值的上升、交通條件的改善、商業(yè)生活配套設(shè)施的成熟完備、區(qū)域的認(rèn)同感和人氣的形成、項(xiàng)目物業(yè)管理水平的提高、居住人群的品位、周邊物業(yè)的價(jià)格等等。此外，宏觀經(jīng)濟(jì)的諸多因素，如利率、匯率的變動(dòng)，物價(jià)的變動(dòng)，居民可支配收入的變化等許許多多復(fù)雜因素都會(huì)影響到房價(jià)。因此，靠未來轉(zhuǎn)手出售獲取可觀差價(jià)，一般需要較長的時(shí)間。與其他投資形式相比，房產(chǎn)本身變現(xiàn)成本較高，變現(xiàn)時(shí)間較長。

因此，房產(chǎn)投資一般是一個(gè)中長期投資行為，對(duì)購房投資者來說，一定要有耐心和中長期考慮。盲目投資，期望短期獲得暴利，往往就會(huì)產(chǎn)生不理想的后果。

五大風(fēng)險(xiǎn)制約不容忽視

在幾大風(fēng)險(xiǎn)中，對(duì)土地未來的預(yù)期不確定成為首要解決的問題。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)實(shí)行招拍掛，但是由于招拍掛的土地計(jì)劃不透明，甚至國土部門有關(guān)土地供應(yīng)的詳細(xì)計(jì)劃也沒有向社會(huì)公布，土地需求者對(duì)土地的供應(yīng)預(yù)期非常不確定，造成用地者在拿地時(shí)出現(xiàn)各種不理，很多城市都發(fā)生了不惜成本拿地的現(xiàn)象，造成很大風(fēng)險(xiǎn)。

另外，土地供應(yīng)由政府壟斷。經(jīng)營型土地雖然已經(jīng)進(jìn)行招拍掛程序，市場(chǎng)化的程度的確提高了，但是用地者取得土地的環(huán)節(jié)基本還是行政行為，用地者拿地的價(jià)格不是供求決定的。過去是按土地管理法年產(chǎn)值三到六倍來補(bǔ)償，現(xiàn)在調(diào)高了補(bǔ)償價(jià)格，但就算提高10倍、20倍，也不是供求決定的價(jià)格。而正由于該環(huán)節(jié)是計(jì)劃控制決定，導(dǎo)致各個(gè)地方政府大量占用土地，把土地作為第二財(cái)政。政府在招商引資的過程中，當(dāng)需要經(jīng)營土地籌錢時(shí)，就限量供地，非飽和供地，憋高土地的價(jià)格，使政府的收入增加。但此舉導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，因?yàn)橥恋毓?yīng)是政府壟斷進(jìn)行，而并非靠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律來決定。

每年政府供應(yīng)土地量的多少，直接影響到房價(jià)的高低。土地供應(yīng)少了，價(jià)格必然上漲，土地供應(yīng)多了，價(jià)格就下降。

政府不僅對(duì)土地供應(yīng)壟斷，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在行政干預(yù)過度。一些地方政府為了塑造城市發(fā)展形象，干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。我們?cè)?jīng)調(diào)查過一個(gè)中等城市，政府在批規(guī)劃的時(shí)候，強(qiáng)制性要開發(fā)商在市中心建高層大樓，為的是體現(xiàn)政府形象。結(jié)果該高樓建成以后只賣出三分之一，大量空置浪費(fèi)，這都是行政干預(yù)的結(jié)果。

與此同時(shí)，供求雙方過度依賴銀行貸款，造成一定金融風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目60%到70%的資金來源都是銀行貸款，我國的住房貸款盡管實(shí)行比較低的優(yōu)惠利率，但是采用浮動(dòng)利率。浮動(dòng)利率帶來一個(gè)問題，購房者在買房時(shí)無法準(zhǔn)確地預(yù)期總的支出。成本比較低時(shí)，可能就多買房，買大房，一旦利率調(diào)高，對(duì)還款就帶來很大壓力。

第7篇：房產(chǎn)投資范文

【關(guān)鍵詞】 家庭投資理財(cái)； 房產(chǎn)投資； 投資收益率

一、導(dǎo)言

家庭投資理財(cái)，是指以家庭為單位，以保值增值為目的，根據(jù)家庭的自身特點(diǎn)，將家庭所獲取的資金存入金融機(jī)構(gòu)或購買可升值的理財(cái)產(chǎn)品。而當(dāng)今，隨著家庭居民的資金越來越多，并且房產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、高收益等特點(diǎn)，這使得居民家庭對(duì)房產(chǎn)投資越加青睞，尤其是通過獲取租金和獲得買賣價(jià)差的方式，以獲取房產(chǎn)投資的收益。那么現(xiàn)今我國城市居民家庭房產(chǎn)投資的資金來源如何分布？房產(chǎn)投資的收益率情況如何？部分家庭未進(jìn)行房產(chǎn)投資原因何在？等等。這將有助于進(jìn)一步分析我國居民家庭房產(chǎn)投資的行為特征。

二、調(diào)查對(duì)象和方法

本文的數(shù)據(jù)來自于筆者進(jìn)行的“城市居民家庭房產(chǎn)投資行為調(diào)查”。該調(diào)查時(shí)間為2011年1~2月，利用中國人民大學(xué)部分大學(xué)生、研究生寒假回家等方式發(fā)放調(diào)查問卷，共在全國71個(gè)城市抽樣調(diào)查了2~80歲的800戶居民，最終回收了問卷317份，其中有效問卷286份。從樣本的分布情況來看，調(diào)查對(duì)象男女比例相當(dāng)，年齡大多介于30~50歲之間，職業(yè)以事業(yè)單位員工、金融單位員工和公司職員為主，其受教育程度主要集中在大學(xué)本科和碩士研究生，家庭人均月收入在1 000~5 000元的收入階層所占比重較大，所選城市遍布全國一線、二線、三線、四線城市。

本文采用的調(diào)查問卷分為基本信息與房產(chǎn)投資狀況調(diào)查兩部分。基本信息調(diào)查包括家庭所在城市，家庭中理財(cái)主要決策人的性別、年齡、學(xué)歷、職業(yè)、職務(wù)、金融知識(shí)學(xué)習(xí)程度，以及家庭人均收入等等。在下文的討論中，我們將以家庭中理財(cái)主要決策人的基本信息代表家庭的特征，所有有關(guān)被調(diào)查者個(gè)人信息的描述均為家庭中理財(cái)主要決策人的信息。房產(chǎn)投資狀況調(diào)查主要包括資金來源、投資收益、房價(jià)預(yù)期等等。通過對(duì)數(shù)據(jù)的收集、定量分析和整理，得出一些基本結(jié)論，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的新現(xiàn)象、新問題進(jìn)行解釋探索。

三、投資房產(chǎn)家庭特征分析

（一）房產(chǎn)投資資金來源分析

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在家庭進(jìn)行房產(chǎn)投資的資金來源中，73.7%的家庭較大程度地依靠家庭收入，31.6%的家庭使用了銀行貸款，有11.6%的家庭從親友處借款進(jìn)行房產(chǎn)投資（表1）。與居民家庭日常購買自住用房主要依靠銀行貸款不同，在房產(chǎn)投資的資金來源中，銀行貸款退居次要地位，而家庭收入成為最重要的資金來源。這是因?yàn)?，有?shí)力進(jìn)行房產(chǎn)投資的家庭通常擁有較為雄厚的財(cái)富基礎(chǔ)，家庭收入較為豐厚，通過房產(chǎn)投資把閑置資金保值增值，從而抵御通脹壓力，故大多依靠家庭收入進(jìn)行房產(chǎn)投資。

（二）投資資產(chǎn)中房產(chǎn)所占份額與家庭人均收入的關(guān)系

房產(chǎn)投資者在房產(chǎn)上投入的資金比例隨著家庭人均收入的上升而增加（表2）。由于房產(chǎn)投資變現(xiàn)能力較差，購房手續(xù)繁雜，對(duì)當(dāng)期收益有較為迫切需求的低收入家庭只能將少量財(cái)富投資于房產(chǎn)市場(chǎng)，或是不投資于房產(chǎn)市場(chǎng)，而是選擇銀行存款、股票等不需要大量資金的投資理財(cái)方式；高收入家庭由于對(duì)短期收入的需求相對(duì)較低，閑置資金相對(duì)低收入家庭更加充裕，可以放心地購房，坐等房產(chǎn)增值，進(jìn)而賺取不菲的收益。

（三）投資資產(chǎn)中房產(chǎn)所占份額與投資者職務(wù)的關(guān)系

表3為按照投資資產(chǎn)中房產(chǎn)所占份額和投資者職務(wù)兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)的受訪者人數(shù)。從中可以看出，職員、科員級(jí)投資者大多未投資于房產(chǎn)，而高職務(wù)的投資者更多地將較高比例份額的財(cái)富用于房產(chǎn)投資。

下面運(yùn)用有序狀態(tài)Logistic（ordered logistic ）模型對(duì)投資資產(chǎn)中房產(chǎn)所占份額與投資者職務(wù)的關(guān)系進(jìn)行分析。房產(chǎn)投資份額等級(jí)定義為：1級(jí)，未投資；2級(jí)，0~10%；3級(jí)，11%~30%；4級(jí)，31%~50%；5級(jí)，51%~80%；6級(jí)，81%~100%；7級(jí)，100%以上。職務(wù)等級(jí)定義為：1級(jí)，科員級(jí)/職員；2級(jí)，科級(jí)/部門經(jīng)理；3級(jí)，縣處級(jí)/總經(jīng)理；4級(jí)，廳局級(jí)及以上/企業(yè)負(fù)責(zé)人。表4為模型計(jì)算結(jié)果。這表明，職務(wù)對(duì)房產(chǎn)投資份額有極為顯著的正向影響（p=0.000），職務(wù)越高的投資者房產(chǎn)投資份額越高，當(dāng)居民的職務(wù)提高一個(gè)等級(jí)時(shí)，房產(chǎn)投資份額提高一個(gè)或一個(gè)以上等級(jí)的可能性將增加0.65倍。這也從側(cè)面驗(yàn)證了我國商品房市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象，房產(chǎn)多由高職人員掌控，一方面，高職人員收入相對(duì)較高，另一方面，他們擁有更加豐富的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，對(duì)房產(chǎn)投資的消息更加敏感，投資房產(chǎn)相對(duì)于普通低收入人群更加容易，這與我國房價(jià)的上漲有一定關(guān)系、從而導(dǎo)致低收入人群購房難等問題。

（四）投資者獲取收益的方式與所處城市發(fā)達(dá)程度的關(guān)系

投資者通過房產(chǎn)獲取收益通常有以下三種類型：

1.房產(chǎn)位置一般，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，房產(chǎn)增值程度慢，主要通過租金賺取收入；

2.房產(chǎn)位置較好，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房產(chǎn)增值速度快，投資人因各種原因未將房屋出租（如：房屋裝修費(fèi)用昂貴、投資人因工作繁忙沒有精力出租、沒有找到合適的租戶，等等），主要通過房產(chǎn)增值賺取收入；

3.房產(chǎn)既實(shí)現(xiàn)了增值，又實(shí)現(xiàn)了出租，通過兩種方式共同獲取收益。

以下是不同發(fā)展程度城市房產(chǎn)投資者實(shí)現(xiàn)收益途徑的比例。

從理論上講，如果不考慮諸如稅收、房屋修繕等方面的費(fèi)用，房屋價(jià)格就是未來租金的貼現(xiàn)值。如果這一假設(shè)是成立的，通過租金和房產(chǎn)增值獲取收益的房產(chǎn)投資者所占比例在不同地區(qū)應(yīng)當(dāng)是一致的。然而調(diào)查結(jié)果顯示，通過租金獲取收入的投資者在一線城市中較少，而在二、三、四線城市中較多，這表明，一方面，一線城市的房價(jià)高于正常值，存在一定泡沫成分，另一方面，大量人口涌入一線城市，導(dǎo)致一線城市的房產(chǎn)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，過多的需求拉動(dòng)了一線城市房價(jià)的上漲，從而使房產(chǎn)升值的空間更高。

（五）房產(chǎn)投資收益率與所處城市發(fā)達(dá)程度的關(guān)系

經(jīng)計(jì)算，被調(diào)查者中房產(chǎn)投資者近三年的年平均收益率約為38.14%。其中，一線城市、二線城市、三四線城市的平均收益率情況如表6所示。這表明，隨著綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市發(fā)展與規(guī)模（建設(shè)水平、人口面積等）、輻射力與影響力、信息交流能力、國際競(jìng)爭(zhēng)能力等能力水平的遞減，城市房價(jià)上升速度也相應(yīng)地表現(xiàn)出越來越低的水平。

四、未投資房產(chǎn)家庭特征分析

根據(jù)問卷統(tǒng)計(jì)顯示，在調(diào)查中的286戶家庭中，有178戶家庭沒有進(jìn)行房產(chǎn)性投資，究其首要原因，資金不足占82.6%，“沒有發(fā)現(xiàn)滿意的房產(chǎn)”占9.0%，而“貸款利息難以承受”和“認(rèn)為房價(jià)會(huì)在近期下降”這兩個(gè)原因各自占6.2%（表7）。從當(dāng)前形勢(shì)來看，盡管房產(chǎn)在中國是一項(xiàng)具有穩(wěn)定高收益的投資，但是在中國房產(chǎn)投資仍然是奢侈性投資，有充裕的資金是進(jìn)行房產(chǎn)投資的必要條件。而80.8%的家庭認(rèn)為，如果擁有足量的資金，則會(huì)考慮投資房產(chǎn)（表8）。

五、房價(jià)上漲趨勢(shì)預(yù)期分析

根據(jù)表9中的數(shù)據(jù)顯示，投資房產(chǎn)的家庭和未投資房產(chǎn)的家庭，對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期多數(shù)分布在1~10年的范圍內(nèi)，這說明在人們對(duì)房價(jià)上漲有正向預(yù)期，對(duì)于投資房產(chǎn)的家庭來說，房產(chǎn)投資是有利可圖的；而對(duì)于未投資房產(chǎn)的家庭來說，房產(chǎn)投資是奢侈性投資。房產(chǎn)投資之所以沒有成為可能，是因?yàn)榉績r(jià)高、資金不足等因素，導(dǎo)致無法投資房產(chǎn)。

六、結(jié)論、建議與展望

根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析顯示：在投資房產(chǎn)的居民家庭中，房產(chǎn)投資的資金來源大部分是來自于家庭收入；居民家庭隨著收入的提高，房產(chǎn)投資的資金占所有投資資金的比例越高；居民家庭中房產(chǎn)投資比例受到居民職務(wù)的影響；一線房價(jià)偏高與居民家庭的投資房產(chǎn)傾向有關(guān)；房產(chǎn)投資，尤其是在一線城市的投資，其收益率相對(duì)較高。在未投資房產(chǎn)的居民家庭中，資金不足成為了居民家庭未投資房產(chǎn)的主要原因，在未投資房產(chǎn)的居民家庭中，大部分表示如果資金足量，則會(huì)投資房產(chǎn)。此外，投資房產(chǎn)和未投資房產(chǎn)的家庭均對(duì)房價(jià)上漲趨勢(shì)成正向預(yù)期。

在投資房產(chǎn)方面，大多數(shù)的家庭缺乏資金，社會(huì)政策限制較多，城市房產(chǎn)價(jià)格普遍偏高，導(dǎo)致投資房產(chǎn)并沒有成為中低收入人群的選擇，而高收入人群由于具有資金優(yōu)勢(shì)，在房產(chǎn)方面受益更多。目前，北京、上海、深圳等一線城市房價(jià)租金比已經(jīng)超過了國際公認(rèn)的警戒線，價(jià)格中包含大量泡沫成分，因此存在著較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于房價(jià)租金比過高，大量市民已經(jīng)開始考慮將少部分資產(chǎn)用于租房，大部分資產(chǎn)用于投資獲取收益，而暫時(shí)放棄了買房的想法。一旦這種模式在人群中得到推廣，房價(jià)將大幅下降，房產(chǎn)投資將無利可圖。因此，對(duì)于有意在一線城市投資房產(chǎn)的家庭，建議其全面分析自身及所在地區(qū)的具體環(huán)境，謹(jǐn)慎投資。

本文的局限在于樣本量相對(duì)較小，這是因?yàn)槭艿截?cái)力物力的限制，并且與家庭理財(cái)自身方面的數(shù)據(jù)獲得困難程度有關(guān)。但是對(duì)城市居民家庭房產(chǎn)投資理財(cái)?shù)难芯渴潜匾模驗(yàn)橥ㄟ^對(duì)居民家庭房產(chǎn)投資的研究，有利于深入了解我國居民家庭的投資狀況，并且為我國抑制房價(jià)上漲提供數(shù)據(jù)上的政策支持，本文僅是對(duì)我國居民家庭房產(chǎn)投資的理財(cái)行為做了初步的探索和思考，希望為將來有關(guān)家庭理財(cái)?shù)难芯刻峁﹨⒖?，推?dòng)該領(lǐng)域研究的發(fā)展進(jìn)步。

【參考文獻(xiàn)】

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［3］ 孫瑞玲.居民投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性分析［J］.上海房地，2010（9）：22-24.

第8篇：房產(chǎn)投資范文

根據(jù)瑞士信貸銀行近期推算結(jié)果，在未來七年間，中國投資者每年將在澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)投入至少50億，超越過去七年240億的投資總量。尤其在某些具有高回報(bào)和高增長機(jī)會(huì)的首府城市，如悉尼、墨爾本等，瑞士信貸銀行預(yù)計(jì)，中國投資者將分別買走這兩大城市18%和14%的新建住宅。“移民流入比預(yù)期強(qiáng)勁，有可能給澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)注入強(qiáng)催化劑?！?/p>

精明的投資者擅長在市場(chǎng)博弈中尋找最佳標(biāo)的，那么，下一波澳洲投資增長的機(jī)會(huì)在哪里？在上期“澳洲投資”中，海外房產(chǎn)權(quán)威機(jī)構(gòu)澳信集團(tuán)的全球投資策略分析師帶領(lǐng)我們了解了全球最宜居城市墨爾本，本期，讓我們走近澳大利亞第一大城市――悉尼。

全球只有一個(gè)悉尼

悉尼是澳大利亞最大的金融中心，也是亞太地區(qū)重要的金融中心，澳大利亞證券交易所、澳大利亞儲(chǔ)備銀行以及許多澳洲銀行與澳大利亞集團(tuán)的全國總部皆設(shè)在悉尼。不少跨國集團(tuán)的地區(qū)總部也位于悉尼。悉尼期交所是全球第12大期貨市場(chǎng)，以及第期貨與期權(quán)市場(chǎng)。過去五年間，悉尼擺脫了全球金融危機(jī)的影響，不但就業(yè)人數(shù)增加，而且企業(yè)數(shù)量新增2065家，顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)繁榮的局面。2012至2013年，悉尼的國內(nèi)生產(chǎn)總值為3375億，年增長率為2.1%，在所有首府城市中，只有以資源著稱的珀斯增長率高于悉尼。

悉尼是不少澳洲知名學(xué)府的所在地，包括悉尼大學(xué)、新南威爾士大學(xué)、悉尼科技大學(xué)、麥考瑞大學(xué)、西悉尼大學(xué)等。悉尼也擁有完善的初、中、高等教育設(shè)施。在澳大利亞移民局2007年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，赴澳的中國留學(xué)生中45%集中在悉尼。目前，悉尼大學(xué)、麥考瑞大學(xué)等多所大學(xué)皆認(rèn)可中國的高考成績，學(xué)生高考成績達(dá)到一本錄取分?jǐn)?shù)線，加上符合學(xué)校要求的語言成績，就可直接申請(qǐng)入學(xué)。

悉尼是澳洲人口最稠密的城市，加上悉尼自然環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)成長，高收入與高就業(yè)機(jī)會(huì)多及優(yōu)良的教育體系，是不少海外人士移民或就業(yè)、就學(xué)的首選。2012年，悉尼人口數(shù)量已超過460萬，預(yù)估到2036年將突破600萬，逾三成人口是移民，可觀的人口紅利帶動(dòng)租金、房價(jià)快速上揚(yáng)。

悉尼樓市整體判斷

人口是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，如果一個(gè)城市人口持續(xù)增加，那這個(gè)城市的樓市一定是繁榮的。目前，悉尼經(jīng)濟(jì)基本面和房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

一、房屋銷量火爆。進(jìn)入2014年以來，悉尼的二手房拍賣市場(chǎng)清拍率已經(jīng)連續(xù)十周保持在80%以上，不僅房產(chǎn)出售的價(jià)格高，而且售出的時(shí)間為歷史最短，最快的單位上市幾個(gè)小時(shí)就被搶走了。對(duì)于房產(chǎn)拍賣市場(chǎng)而言，這是百年一遇的情景；

二、房屋價(jià)格飆升。根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估和研究機(jī)構(gòu)RP Data公布的澳大利亞最新房價(jià)報(bào)告，悉尼的房屋中位價(jià)格已經(jīng)從2013年3月份的54.5萬，上漲到2014年3月的63萬，年增幅為15.6%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，近期可能的加息，對(duì)房價(jià)影響有限，房價(jià)將持續(xù)上漲。

三、房屋供求失衡。根據(jù)SQM研究的數(shù)據(jù)，悉尼的住宅房源持續(xù)收緊，已經(jīng)下降到了2008年中期以來的最低點(diǎn)。年度降幅17%，嚴(yán)重供不應(yīng)求。

澳信集團(tuán)全球投資策略分析師指出，其對(duì)悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)很有信心，看不出悉尼房價(jià)有任何疲軟的傾向。他認(rèn)為，有一些因素始終支撐悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)：1、整個(gè)城市的低空置率；2、非常強(qiáng)勁的人口增長，每年凈增長6萬人；3、自我管理的養(yǎng)老基金猛增；4、外國投資者對(duì)悉尼市場(chǎng)的興趣提升；5、限定供應(yīng)。

然而，仍有一些人士表示，房價(jià)正朝著泡沫化的方向發(fā)展。對(duì)此，澳本土頗有公信力的預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)BIS Shrapnel在《澳大利亞住房前景報(bào)告》中預(yù)測(cè)，悉尼房價(jià)將在未來三年中飆升19%，房價(jià)中位數(shù)預(yù)計(jì)將達(dá)到82萬澳元。針對(duì)中國投資人士，澳信集團(tuán)全球策略分析師指出，投資悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)，在經(jīng)濟(jì)上極具可行性，其房價(jià)并不比國內(nèi)一線城市貴，投入成本相對(duì)較低，租金收益相對(duì)穩(wěn)定，還能夠運(yùn)用銀行杠桿循環(huán)投資。近期，綠地集團(tuán)在悉尼又拿了一塊地，這樣的投資大腕都已經(jīng)出動(dòng)了，跟緊他們的步伐應(yīng)該不會(huì)有錯(cuò)。

郊區(qū)還是中心？

有置業(yè)者可能打算購入悉尼房產(chǎn)，卻不知如何選擇地理位置，澳信集團(tuán)全球投資策略分析師給出了一些建議。

由于房地產(chǎn)是基于土地之上的增值物業(yè)，因土地本身的稀缺性，房地產(chǎn)的保值增值屬性永遠(yuǎn)不會(huì)改變，這一點(diǎn)尤其體現(xiàn)在城市中心項(xiàng)目上，因?yàn)樗鼈兯碛械氖浅鞘泻诵呐涮踪Y源，往往具有最強(qiáng)的溢價(jià)能力。毋庸置疑，悉尼CBD寸土寸金，歷來是買家必爭(zhēng)之地，與遠(yuǎn)郊相比，靠近CBD中心的房產(chǎn)，房價(jià)自然低不了，所以如果投資預(yù)算在70萬澳元以上，且有長期投資收益的考慮，可以從容投放到CBD地區(qū)。

此外，包括Burwood、Ashfield、Rhodes、Strathfield、North Strathfield、Homebush、Ermington的內(nèi)西區(qū)，也是購房者最喜愛的地方。根據(jù)RP Data的研究，過去五年內(nèi)，內(nèi)西區(qū)的別墅中位價(jià)從83萬上升至了102萬，公寓的價(jià)格也從44.225萬上升至了54.2萬，租賃市場(chǎng)十分穩(wěn)定。五年內(nèi)，別墅每周平均租金從450元升至630元，而同一時(shí)期，悉尼別墅的平均數(shù)僅為485元；公寓租金從每周360元升至480元，比悉尼公寓的平均數(shù)多出30元。

第9篇：房產(chǎn)投資范文

自去年4月17日，國務(wù)院 “新國十條”，成為人們心目中“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策系列的開始。一年內(nèi)全國樓市成交量已經(jīng)明顯下滑，而各一線城市也已經(jīng)初見價(jià)格調(diào)整的曙光，但是調(diào)控的壓力依然巨大。

北京成交量同比下調(diào)39.5%，

截至目前，據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，一年來北京期房住宅成交量為84892套，環(huán)比上一年度下調(diào)了40.5%，而二手房住宅簽約套數(shù)為179721套，環(huán)比下調(diào)36.6%。樓市總住宅簽約量相比之前的45.8萬套下調(diào)了39.5%。

從分析數(shù)據(jù)來看，北京從10年5月1日起出臺(tái)的限購令的確抑制了部分投資投機(jī)需求，特別是11年2月份出臺(tái)的升級(jí)版限購更是基本使得市場(chǎng)投機(jī)需求基本絕跡。貨幣政策也是影響樓市調(diào)控的關(guān)鍵因素，相比前兩輪調(diào)控，第三輪調(diào)控執(zhí)行力度更大，首要原因就是結(jié)合信貸調(diào)控，不僅疊加數(shù)次加息，更是縮減了利率優(yōu)惠幅度，存貸款準(zhǔn)備金率的收緊更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動(dòng)。

同時(shí)，保障房力度繼續(xù)加大，最近推出的房山保障房地塊出現(xiàn)了創(chuàng)新的定房價(jià)爭(zhēng)地價(jià)的形式，不僅保證了政府出讓土地的收益，更是明顯的抑制了區(qū)域房價(jià)。經(jīng)過最近一年的集中建設(shè)，保障房的供給將逐漸上漲到可以影響整體市場(chǎng)的數(shù)量級(jí)。

全國市場(chǎng)調(diào)控政策出現(xiàn)部分效果

回顧2011年第一季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)來看，1-3月全國樓市成交量、成交額均相比09年、10年同期仍有明顯上漲。但是相比1-2月的數(shù)據(jù)，樓市已經(jīng)出現(xiàn)漲幅回落的現(xiàn)象。通過計(jì)算平均房價(jià)可以得出：1-3月份的住宅銷售額為8607億元，銷售面積為15849萬平米，平均售房單價(jià)為5430元，而1-2月的樓房平均單價(jià)為6140元。價(jià)格下調(diào)超過1成。

由此可見，調(diào)控政策已經(jīng)逐步開始見效，但是二三線城市受到調(diào)控的影響不大，政策依然需要持續(xù)加碼。二三線城市的樓市場(chǎng)依然過熱。一定程度上，樓市調(diào)控已經(jīng)到了量降到價(jià)降的關(guān)鍵質(zhì)變時(shí)期，目前更是到了考驗(yàn)各地方政府公信力的關(guān)鍵時(shí)期。

降價(jià)潮將從局部呈現(xiàn)

北京中原分析認(rèn)為目前來看，全國樓市調(diào)控的壓力逐漸增加，特別是一線城市，受到限購等影響，市場(chǎng)已經(jīng)接近冰點(diǎn)，北京等城市的一季度成交量下調(diào)超過一半。這也影響了部分全國性房企的銷售業(yè)績。特別是在二三線城市占比過小的企業(yè)，在2011年受到的影響將更大。而部分布局比較合理的企業(yè)很可能在2011年受到的調(diào)控影響比較小，甚至繼續(xù)保持上漲。

從投資額來看，房企短期內(nèi)出現(xiàn)明顯價(jià)格下調(diào)的可能性不大，但是隨著政策的深入，預(yù)計(jì)在下半年開發(fā)商將遇到非常大的資金壓力，而部分敏感的開發(fā)商從3月份開始就出現(xiàn)了明顯的降價(jià)求量的行為。

目前來看，部分房企的資金壓力不大，但是從整體市場(chǎng)來看，從2010年已經(jīng)出現(xiàn)部分企業(yè)的虧損現(xiàn)象，而這部分樓盤很可能最先降價(jià)。地產(chǎn)企業(yè)2010年積壓的大量土地，在2011年將初步進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，資金的消耗量將持續(xù)上漲，開發(fā)商資金壓力逐漸明顯，降價(jià)潮或?qū)木植块_始出現(xiàn)。下半年很可能逐漸開始區(qū)域性的價(jià)格下調(diào)，一線城市價(jià)格下調(diào)的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二三線城市。從二季度下半段開始很可能出現(xiàn)部分受限布局難題的企業(yè)促銷增加業(yè)績的現(xiàn)象。

高CPI下，購房更需要理性

今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策高壓從緊，財(cái)政、金融、土地政策密集出臺(tái)。在通貨膨脹大背景下，樓市調(diào)控更是逆水行舟不進(jìn)則退。而在持續(xù)加碼的政策重壓下，目前來看房價(jià)下行的可能性愈來愈大。由于環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)的城市將越來越多，而二季度也成為調(diào)控最關(guān)鍵的季度。

高企的CPI使得繼續(xù)加息的可能非常大，目前來看，在2季度還有可能繼續(xù)加息，這樣一來對(duì)購房者的壓力也將非常大。